Как оформить земли общего пользования снт. Кому принадлежит земля общего пользования в снт

Как можно оформить земли общего пользования в СНТ в собственность, стоит знать тем, кто имеет право на имущество, относящееся к категории общего в дачном товариществе. Когда вопрос касается недвижимого имущества, то подходить к его решению нужно с определенными знаниями. Процесс, направленный на оформление земель общего пользования, расположенных в дачных товариществах, в личную собственность имеет некоторые нюансы, на которых нужно заострить свое внимание.

Законодательная база

Земля и прочее имущество в садоводческом товариществе, которое находится в общей собственности, так называемое ЗОП в СНТ, регламентируются законом, принятым на федеральном уровне в 1998 году под номером 66. Ее можно охарактеризовать как имущество, к которому относятся и земельные наделы, имеющие своей целью обеспечить потребности жителей в садоводстве, огородничестве либо садовом объединении, которое выступает как некоммерческое. Потребность может быть выражена в снабжении водой и ее отведении, проходе, проезде, оснащении электроэнергией, снабжении газом, теплом. Кроме того, сюда относят функции охраны и организации отдыха и прочих потребностей жителей. К ним также можно отнести:

    башни, обладающие водонапорной функцией;

    дороги, заборы и ворота, которые находятся в общей собственности;

    площадки, предназначенные для занятия спортом и детских игр;

    сооружения, наделенные противопожарной функцией;

    площадки, на которых происходит сбор мусора, и прочее.

Получается, что в собственность СНТ включается все имущество, которое располагается на его территории. Исключением является земля, которая прошла процедуру приватизации, и все строения, которые на ней расположены. То есть, право собственности в отношении указанного имущества принадлежит отдельным гражданам, у муниципалитета не получится ее захватить.

Важно! В каждом товариществе, на территории которого осуществляется садоводческая деятельность, должны быть в наличии правоустанавливающие документы на имущество общего пользования. В качестве такого документа может быть рассмотрен акт, вынесенный органами муниципальной власти, который закрепляет в себе факт передачи земель общего пользования в собственность. Также это может быть акт, устанавливающий правило, что земля предоставляется гражданам на основании права бессрочного пользования.

В том случае, если в документе поставлены фразы, касающиеся передачи земельных наделов на праве собственности, то не потребуется соблюдать порядок переоформления документации на землю, находящуюся в общем пользовании жителей товарищества. При этом нужно обратить внимание на то, что если поставить в документе любую другую фразу, то товариществу садоводов нужно будет заняться процедурой переоформления и регистрации прав на земельные наделы, находящиеся в общем пользовании.

Если вы ознакомлены с генеральным планом населенного пункта либо правилами, установленными в сфере пользования землей или осуществления застройки, то это может прояснить картину. В частности, данный вид документации в настоящее время принят не во всех субъектах, то есть вы можете ее не найти в своем регионе. Однако имейте в виду, что в качестве установленных решениями проектного характера целей использования земли, расположенной неподалеку от садоводческого товарищества некоммерческого, выступает ее целевое назначение, которое отличается от цели претворения в жизнь садово-огороднического хозяйства. Либо когда земельными наделами интересуются строительные компании, выступающие крупными застройщиками, то имеется большая вероятность, что земли садоводства будут захвачены в массовом режиме, также наделы будут выкупаться за совсем небольшие суммы.

Также нужно отметить, что тот, кто нацелен приватизировать земельный участок, расположенный в садоводческом, огородническом, дачном товариществах, которые имеют некоммерческий характер, может воспользоваться тем, что наделы не имеют четко установленных границ, и увеличить полагающийся ему участок, размер которого должен быть равен 6 сотками. В частности, ее размер может быть увеличен за счет того, что уменьшается площадь надела, расположенного по соседству с вашим, кроме этого, данная процедура может сказаться на ширине дорожного полотна, площадок, отведенных для разворота, мест, имеющих своим назначением сбор мусора, и прочее. Стоит отметить, что решение рассматриваемого вопроса может быть осуществлено в соответствии с законами. Для этого нужно будет поставить землю, находящуюся в общем пользовании на учет, носящий кадастровое назначение, при этом земля отображается с четко установленными границами. Некоторые задумываются о том, можно ли провести указанную процедуру самостоятельно, на что следует сказать, что сделать это можно только с участием специалистов, что связано с необходимостью проведения геодезических работ и формирования надела согласно тому, как это прописано в генеральном плане либо в плане, согласно которому производится организация и застройка земли. Имеет значение, чтобы не было спорных ситуаций, которые относятся к границам земельных наделов, расположенных в общем пользовании. Это закрепляется актом, в котором проводится согласование установленных границ, подписываемым всеми, кто имеет права на смежные земли.

Оформление документации

Как гласит законодательство в законе, принятом на федеральном уровне в 2001 году под номером 137, – в том случае, когда земельный надел был передан в собственность садоводства, огородничества либо некоммерческого дачного объединения жителей до конца октября 2001 года, то земля предоставляется на правах собственности членам указанного объединения на безвозмездной основе. При этом важным моментом является то, чтобы целью использования участка, который предоставлен в общее пользование, выступает ведение садоводческих, огороднических либо дачных работ.

Вопрос, который касается приобретения такого надела в собственность рассмотренным объединением, решается путем проведения собрания, на котором должны присутствовать все члены товарищества. Далее происходит подача заявления в органы муниципалитета, чем занимается лицо, которое наделено председательскими функциями. При этом обратите внимание на то, что к данному заявлению необходимо будет приложить некоторые документы. В частности, схема, которая указывает на расположение земли на плане, имеющем кадастровое назначение. Однако в том случае, когда имеется утвержденный план, в соответствии с которым проведена процедура межевания территории, где располагается интересующий нас участок земли, то представлять схему не нужно будет. Это же правило распространяется на ситуации, когда имеется проект, согласно которому производится организация и застройка территории товарищества либо когда подробно описано место расположения данного участка земли. Это описание должно быть отображено в государственном кадастре недвижимого имущества.

Кроме этого, требуется представление выписки, которая делается из решения, принятого на общем собрании участников товарищества огородников, дачников или членов некоммерческого дачного объединения. Решение должно касаться приобретения прав, касаемо участка земли, который относится к общему пользованию. Требуются документы, носящие учредительный характер. То есть, посредством таких документов должно образовываться товарищество.

Указанные документы представляются в орган местного самоуправления, который после их получения производит рассмотрение. Срок для этого установлен равный двум неделям. По окончании этого периода муниципалитет принимает решение, которое может касаться предоставления земельного надела в собственность граждан либо содержать мотивированный отказ. После получения этого решения лицо, которое наделено председательствующими функциями, либо иное уполномоченное на то лицо, должно обратиться в орган, занимающийся государственной регистрацией прав собственности, относительно имущества. Обращение происходит посредством подачи соответствующего заявления. Для его подачи нужно будет заплатить государственную пошлину, размер которой равен 22 тысячам рублей.

Законодатель четким образом определил, что переоформить право бессрочного пользования относительно земельного участка членами дачного или огороднического товарищества не ограничено сроками. Также обратите внимание, что в суде часто возникают спорные ситуации, которые касаются того, какое количество членов должно включаться в объединение. В качестве примера можно рассмотреть ситуацию, когда членами товарищества была нанята бригада, проводящая работу по асфальтированию дорожного полотна, по окончанию работ эти лица подали иск в суд с просьбой закрепить за каждым из них право долевой собственности относительно указанного объекта. Однако в данном случае судьей был вынесен мотивированный отказ. В таком случае необходимо обратить внимание на то, что в законе указано на создание новой вещи, а не использования уже имеющейся. В рассмотренной ситуации дорога уже имелась, а члены товарищества лишь проложили асфальт. Суд указал на то, что в заключенном договоре между дачниками и строительной фирмой в обязанности последней входит укладка асфальта, а не создание дороги.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!

Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:


(комментарии юриста)

В настоящее время правила пользования и распоряжения землями общего пользования (далее -- ЗОП ) садоводческих некоммерческих товариществ (далее -- СНТ ) установлены совокупностью федеральных законов России:

01. Федеральный закон РФ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединенияхграждан» №66-ФЗ от 01.01.2001г. («Закон об СНТ »)

02. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ )

03. Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 01.01.2001г. («Закон о госрегистрации »)

04. Федеральный закон РФ «Земельный кодекс РФ» от 01.01.2001г. («Земельный кодекс »)

05. Федеральный закон РФ «О государственном кадастре недвижимости» 24 июля 2007 года N 221-ФЗ («Закон о кадастре »)

06. Федеральный закон РФ №93-ФЗ от 01.01.2001г. (это комплекс законов , именуемый в народе «Закон о дачной амнистии »)

Как стало известно, некая инициативная группа садоводов СНТ «Лесное» готовит почву для передачи части ЗОП в собственность отдельных членов СНТ.

Что в связи с эти важно понимать ВСЕМ САДОВОДАМ ?

Ответы – в нижеследующих комментариях, основанных на положениях перечисленных выше федеральных законов.

1. Какие существуют виды прав на ЗОП

1.1. ЗОП могут находиться в режиме:

а) права общей совместной (до 1998г. – называлась коллективной совместной) собственности членов СНТ .

б) или права собственности СНТ как юридического лица (Юрлицо ),

1.2. В случае а) решение о передаче ЗОП кому-нибудь должно быть принято письменно поименно единогласно ВСЕМИ членами СНТ (п.2. ст. 253 ГК РФ). А, например, решение об образовании земельных участков из ЗОП осуществляется по соглашению между всеми садоводами об образовании земельного участка (п. 5 ст. 11.2 Земельного кодекса).

В случае б) все решения о судьбе ЗОП принимает Общее собрание членов СНТ (а по уставу СНТ «Лесное» -- Общее собрание уполномоченных ) простым большинством голосов. Т. е. в случае, если это – Собрание уполномоченных, то решение в «минимально допустимом случае» могут принять всего 5,0% + один голос от общего списка садоводов!!!

1.3. У СНТ «Лесное» сейчас имеется Свидетельство о праве совместной (коллективной) собственности садоводов на ЗОП , выданное в 1995г. (Свидетельство № 000, выданное Постановлением главы администрации Выборгского района от 01.01.2001г.). Оно действует и в настоящее время.

1.4. В силу этого любые решения о распоряжении ЗОП, в том числе о разделе их на новые (мелкие) с последующей «прирезкой» их кому-нибудь, будут законны только в том случае, если будут приняты письменно поименно единогласно ВСЕМИ членами СНТ согласно списку!


2. Надо ли переоформлять существующее право на ЗОП

2.1 Закон не обязывает садоводов переоформлять ранее полученное Свидетельство.

Но при желании (мотивы непонятны!!) садоводы могут изменить правовой режим ЗОП: передать ЗОП из совместной собственности садоводов в собственность СНТ как Юрлица.

2.2. Какие от этого могут быть выгоды? Единственная -- что механизм принятия решений о судьбе ЗОП становится очень простым (см. выше п. 1.2.).

2.3. Какие опасности таит перевод права собственности на ЗОП к СНТ? Вот они.

2.3.1. Общее собрание уполномоченных по очень простой процедуре может принять решение с какой-нибудь расплывчатой формулировкой типа: «произвести оптимизацию пользования и распоряжения ЗОП с целью получения дополнительных финансовых средств».

2.3.2. В промежутках между Общими собраниями на основании этого решения Правление примет решение, напр., о передаче ЗОП в аренду какой-нибудь организации на непонятных условиях, а задним числом отчитается перед очередным Общим собранием (опять же уполномоченных!). Это будет выполнение «оптимизации пользования ЗОП ».

2.3.3. А могут принять решение и о продаже части ЗОП кому-нибудь на таких же непонятных условиях (как это сейчас пытаются проделать с ЛЭП). Это будет выполнение «оптимизации распоряжения ЗОП ».

Т. е., принимая решение о переоформлении земель общего пользования из совместной собственности садоводов в собственность юридического лица, каждый садовод отказывается от своей «доли» в общем имуществе Товарищества и передает ее в собственность СНТ навсегда!

3. Надо ли проводить кадастровые работы с ЗОП

3.1. Согласно ст. 11.1 Земельного кодекса и п.5. ст.37 Закона о кадастре, кадастровые работы – это составление кадастрового паспорта земельного участка с проведением межевания (т. е. согласования границ земельного участка с собственниками всех смежных участков).

Т. е. для СНТ «Лесное» это очень дорогостоящие работы (из-за размера и сложности границ ЗОП, а также «непростых» внешних соседей – федерального лесничества и пр.).

3.2. Согласно Закону о госрегистрации , если с земельным участком совершает сделки Юрлицо, перед сделкой необходимо провести кадастровые работы.

Передача ЗОП из совместной собственности садоводов в собственность СНТ как Юрлица – это сделка , требующая госрегистрации, и следовательно, обязательного проведения кадастровых работ с ЗОП.

3.3. Если же ЗОП в собственность СНТ не переводится , проводить кадастровые работы не требуется , за исключением случая, когда у садоводов возникло желание (необъяснимое!) просто заменить Свидетельство старого образца на Свидетельство нового образца.

4. Опасности перехода права на ЗОП к СНТ (в деталях)

4.1. Если всё же решение Общего собрания (Собрания уполномоченных) о передаче ЗОП в собственность СНТ как юрлица принято , то дальше для недобросовестного Председателя правления открывается следующая схема неправомерных действий «в свою пользу» вопреки пользе СНТ:

4.2. Председатель организует вынесение Решения Правления (в худшем случае – фальсифицирует, пример – в конце данного материала!), на основании которого и не дожидаясь соответствующего Решения Общего собрания(Собрания уполномоченных ) совершает от имени СНТ сделку (в соответствии с подпунктом 4) пункта 2 ст. 23 Закона об СНТ), в результате которой отчуждает кому-нибудь кусок из состава ЗОП.

4.3. Сделка по п.4.2. проходит госрегистрацию.

4.4. Приобретатель земельного участка по п. п.4.2,4.3. становится «добросовестным приобретателем » и суд в случае спора вероятнее всего призна’ет (сохранит) его право на землю, а СНТ, следовательно, навсегда лишится этого проданного куска.

4.5. Если же (еще одна ситуация) по сделкам, совершенным Председателем от имени СНТ , у СНТ появятся долги, СНТ будет отвечать по ним всем своим имуществом (абзац третий ст.7 Закона об СНТ), в том числе взыскание может быть обращено и на ЗОП, которые теперь уже будут собственностью СНТ как Юрлица, а не совместной собственностью садоводов .

5. КРАТКИЕ ВЫВОДЫ

5.1. Передавая ЗОП из совместной (коллективной) собственности в собственность СНТ как юридического лица, каждый садовод отказывается от своей «доли» в общем имуществе Товарищества и практически передает возможность распоряжаться этими землями Правлению и Председателю .

При этом появляется возможность даже вообще лишиться права общей собственности на часть ЗОП, а возможно и на все ЗОП.Пример : СНТ «Заря» во Всеволожском районе лишилось права на часть ЗОП по сфальсифицированным Председателем протоколам Общего собрания и Правления.

5.2. При сохранении же совместной собственности садоводов на ЗОП Распоряжение этими землями осуществляется по согласию всех членов СНТ.

5.3. По действующему законодательству члены Товарищества вправе не осуществлять никакого переоформления существующих земель.

5.4. Если же будет принято решение переоформить существующее Свидетельство о праве совместной (коллективной ) собственности на ЗОП с любой из двух целей:

а) сохранение существующего права совместной собственности членов СНТ но с заменой существующего «старого» Свидетельства от 1995 года на Свидетельство новой формы , установленной действующим законодательством , чего закон сейчас не требует ;

б) перевод права совместной собственности членов СНТ на право собственности СНТ как Юрлица ,

то это в обоих случаях потребует проведения кадастровых работ, стоящих немалых денег.

Часто возникают вопросы по объектам общественного значения. Большая часть аспектов касается правового регулирования вопросов использования данных территорий. Немаловажным в данной случае является необходимость определения их принадлежности, особенно если речь идет о совместном использовании.

Что такое земли общего пользования?

Земли общего пользования по Земельному кодексу регламентируются . Она указывает на следующий перечень таких объектов:

  • площади и улицы;
  • проезды, автомобильные дороги;
  • набережные, парковые зоны;
  • водные объекты и пляжи.

Статья 85 ЗК РФ также указывает, что земли общего пользования не подлежат передаче в частную собственность . Однако в судебной практике возникают ситуации, когда определенные объекты могут быть сданы в аренду. Такие действия проводятся с обязательным условием о том, что их использование не будет ограничено ни в коей мере.

Земли общего пользования в населенных пунктах

В населенных пунктах объекты общего пользования могут быть причислены к определенным территориям. Данное распределение необходимо для назначения ответственности за обслуживание и содержание таких участков. В отдельном порядке возникает при этом вопрос, можно ли взять в аренду землю общего пользования .

Судебная практика показывает, что аренда таких объектов возможна в том случае, если будут обеспечены все условия для их функционирования. Также регулируется ситуация, когда на участке, который определяется в общественное использование, уже находятся объекты частного владения. В этой ситуации допускается сдача земли под указанной недвижимостью в аренду на срок до 49 лет.

Земля общего пользования между соседями

Вопросы земельных споров актуальны для всех владельцев земельных участков. Особенно часто они возникают между соседями, и не последнее место занимает совместное использование общественных участков.

Межевание земель общего пользования в СНТ

СНТ — садовое некоммерческое товарищество, которое предполагает выделение земельного надела под ведение огорода и соответствующей хозяйственной деятельности. Однако как и для любого иного типа территории для полноправного владения такой территорией должен быть оформлен . Он включает в себя определение границ и план всех имеющихся построек.

Межевание территорий, которые определены для общественного использования, осуществляется для разграничения всех соседних наделов. При этом оно может проводиться и в том случае, если право на собственность такой территории имеется у отдельного частного лица. В этом случае однако должно соблюдаться основное условие в предоставлении доступа к используемому объекту.

Оформление земель общего пользования в собственность СНТ

В отношении земельных участков совместного использования в СНТ в 2018 году часто возникает вопрос, оформлять их в собственность товарищества или нет. Такой обязанности в переоформлении перед СНТ по законодательству не имеется. Поэтому необходимость переоформления рассматривается им в индивидуальном порядке.

То есть при наличии ранее оформленных документов, которые соответствует действовавшим нормативам, допускается отсутствие современного кадастрового паспорта. Однако для возможности в полной мере оформлять новые документы без задержек и осложнений, рекомендуется все же привести документацию в соответствие с текущими стандартами.

Как поставить земли общего пользования на кадастровый учет в СНТ

Для постановки земли общего пользования в садовом товариществе на кадастровый учет необходимо предоставить следующую информацию:

  • схемы расположения земельных участков согласно межеванию, указание собственников, а также тех территорий, которые назначаются в общее использование;
  • подтверждение правомерности использования выделенных территорий — документы на использование и получение наделов;
  • данные по учредительной документации садового товарищества.

Все документы предоставляются в органы местного самоуправления. На основании проведенного межевания и предоставленной информации разрабатывается план территории, с указанием как частных земельных участков, так и объектов общего пользования. (О том, как поставить на учёт мотоцикл, читайте )

Правила эксплуатации земли общего пользования в СНТ предписывают при этом, что отдельная приватизация допускается только в том случае, если сохраняется совместный доступ. При этом не допускается возможность определить в частное или долевое использование старых объектов. К примеру имеется дорога. Если соседи скинутся и проведут ее улучшение — они не смогут оформить долевую собственность на нее, поскольку она уже числилась по документам.

Налог на земли общего пользования в СНТ в 2018 году

Вопрос о налогообложении земель общего пользования в садовых товариществах является актуальным для всех участников. Часто возникают ситуации, когда налог просто распределяется в равной степени на всех, без учета льгот и их возможностей.

Чтобы определить порядок внесения платежей, необходимо обратиться к правоустанавливающим документам. Если во владении указанной территории перечислены конкретные лица, то налогообложение распределяется между ними. Если такого перечня не имеется, то налоговый сбор взимается с товарищества. Внутреннее поступление взносов на уплату налогов определяется общим собранием.

Расчет размера сборов основывается также на документах, подтверждающих право на данные территории. При отсутствии кадастрового паспорта и постановки на соответствующий учет, размер определяется по общему положению, установленному в регионе.

О том как выйти из СНТ читайте

Незаконный захват земли общего пользования

Незаконный захват земли общего пользования не является редкостью. Сдвиг забора, незаконная постройка за его пределами, расширение пахотной территории — такие случаи бывают достаточно часто.

Законодательство указывает, что в случае самовольного расширения территории, назначаются штрафы:

  • от 500 рублей до тысячи для физических лиц;
  • от одной до двух тысяч — для должностных лиц;
  • от двух до 20 тыс. — для юридических.

Жалоба на захват, незаконное строение или иное нарушение подается в уполномоченные органы местной администрации. Такие заявления принимаются от любых лиц, как юридических, так и физических. Однако важным условием становится правильное оформление документа.

Соответственно права членов СНТ обросли мифами и легендами , значительно преувеличивая возможности землепользователей. Однако у каждого дачника может возникнуть ситуация, которая заставит его вникнуть в суть правового прецедента земель садоводческих товариществ и составить адекватную картину о своих правах и возможностях.

Определение статуса

Садовые некоммерческие товарищества объединяют значительные группы землепользователей на основании коллективной собственности. К разряду используемых ими в СНТ земель относятся исключительно земли сельскохозяйственного назначения. Не путайте с .

Некоторые граждане, желающие приобрести участок земли по привлекательной цене, игнорируют на первый взгляд малозначимые характеристики , не интересуясь назначением земельного участка.

Впоследствии такое легкомыслие приводит к разочарованию, а приобретение становится обузой.

Земли в СНТ нужно приобретать с ориентацией на преимущества, которые можно извлечь из земель этого типа назначения, чётко представляя себе последствия их приобретения. Ознакомиться со всеми видами земельных участков в РФ вы можете .

Лица, осуществляющие владение участками на основании общего пользования. Их право на владение участком определяется членством в некоммерческом товариществе. Основой структуры является юридическое лицо, осуществляющее управление и распоряжение землепользованием. Естественно, что данный вид права имеет слабую индивидуализированную основу.

Сила структуры – в её корпоративном характере, объединяющем элементы права отдельных членов в целостную систему права обладания земельным ресурсом высококачественных плодородных земель. Это значит, что все действия по распоряжению участком, такие как:

  • бурение скважины для водозабора;
  • проведение электричества;
  • расширение дороги для подъезда к участку;
  • аналогичные работы,

можно провести только общими усилиями или по согласованию с членами товарищества.

Дачные участки этого типа обладают более высоким статусом, чем, например дачные , где земли того же назначения имеют менее качественные характеристики и относятся к бюджетному варианту недвижимого имущества.

Строить на землях СНТ можно дом любого типа, с гаражом и надворными постройками, если иное не предусмотрено внутренним уставом. Его возведение не будет регламентировано градостроительными ограничениями. Но при его возведении необходимо понимать – какие бы площади не соответствовали вашему строению – оно не получит статус капитального недвижимого объекта.

Всё дело в назначении земель . При их выделении для пользования СНТ предусматривалось не регламентируемое градостроительным контекстом строительство дачных домиков. Соответственно – разрешение на строительство и реализацию творческих планов у вас имеется. Тем не менее, не забывайте, что специфика строения и его оформления по статусу не может выйти за рамки дачного участка.

Для многих дачников таковые правила – не помеха. Сегодня зачастую можно встретить картину, когда на фоне покосившихся избушек красуются современные коттеджи.

Однако нормы строительства могут быть оговорены во внутреннем уставе юридического субъекта СНТ. В настоящее время могут выделяться участки, которые предполагают исключительно строительство статусных капитальных строений.

Это условие фиксируется в документационном обеспечении товарищества и определяется в качестве положений договора , на основании которых имеется реальная возможность состоять в членстве.

Правовые и технические отличия земель СНТ и ИЖС

Приобретая землю в СНТ необходимо понимать, что кадастровая и рыночная стоимость земель разительно отличается от участка под ИЖС в соответствии с возможностями, которые даёт приобретение того или иного вида пользования.

Если в перспективе приобретения земли – возведение капитального строения, то эту задачу можно решить только на участке, приобретённом под индивидуальное жилищное строительство, которое имеет соответствующее разрешение и регламент, предусмотренный для этих видов пользования.

Выстроенный здесь дом будет оформлен по всем правилам градостроительного регламента, с соответствующим вводом в эксплуатацию и обеспечением технической документацией. Он даст право беспрепятственного проживания и регистрации жильцов.

В дачном доме также можно прописаться, несмотря на то, что СНТ используют земли из категории сельскохоз. нужд (читайте о ). Но для этого необходимо возвести капитальное строение, в котором по факту можно проживать круглогодично. После этого требуется пригласить специализированную комиссию, уполномоченную решать подобные вопросы.

На основании проведённой ревизии, вам будет выдан акт обследования земельного участка, в котором обозначат соответствия вашего капитального строения и состояния обустроенности участка для постоянного проживания.

Решение комиссии может стать основанием для регистрации жильцов, но при условии, что данный участок земли имеет соответствующий адрес.

Не предусмотрено на землях сельскохозяйственного назначения и развитие инфраструктуры, что кардинально отличает их от жилищного комплекса . Тем не менее, дачники, за счёт внесённых членских взносов имеют право на развитие инфраструктуры.

Предоставление земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

В своё время, до введения нового земельного законодательства, дачные участки выделялись на правах постоянного (бессрочного) пользования. Принятие нового законодательства позволило оставить земельные участки этого типа для пользования гражданам, но ограничило их в имущественных правах.

То есть пользоваться дачным участком возможно до конца своей жизни , но факт наследования участком может быть поставлен под сомнение, так как собственность этого типа – коллективная.

Чтобы вопрос с имущественным правом решался по справедливости, государство объявило так называемую «дачную амнистию», на основании которой осуществлялась бесплатная приватизация дачных земель по упрощённой схеме. Соответственно все заинтересованные в праве собственности на участок, дачники, воспользовались предоставленным преимуществом.

В настоящее время этот механизм ещё работает, но в некоторых ситуациях право на участок приходится отстаивать в суде. Как правило, это случаи когда после смерти землевладельца, который отказался приватизировать участок, дети не могут вступить в права наследования, а также подобные случаи.

Иск о признании права собственности на земли в товариществе нужно подавать в районный суд по месту расположения вашего участка мировому судье. К нему приложите все имеющиеся документы, которые подтверждают право собственности если не на земельный участок – то на возведённое на участке строение или на другие виды работ, которые выражаются в конкретной денежной сумме.

При отсутствии таких документов воспользуйтесь свидетельскими показаниями, которые могут дать ваши соседи.

В исковом заявлении вам нужно указать конкретную сумму иска, которая соответствует затраченным на участок средствам.

На основании этих документов вы можете установить право пользования участком, который нужно переоформить в собственность.

Если вас не устраивают условия коллективной собственности, вы имеете право выделить свою долю из общей собственности. Для этого нужно предоставить председателю товарищества заявление о своих намерениях. Обычно выдел небольшой части участка из общего массива земель сельскохозяйственного назначения затруднён.

Этот вопрос должен иметь определённые условия равные для всех членов СНТЗ . Эти условия необходимо принимать на общем собрании и следовать принятому в этой связи порядку.

Затем пригласить специалиста (кадастрового инженера) из геодезической компании и установить границы участка, который находится в вашей собственности. Имейте в виду, что если к вашему участку прилегает кусочек заброшенной земли – вы имеете право включить в план своего законного участка и его.

После проведения межевых работ и получения технической документации вы имеете право получить кадастровый паспорт, на основании которого перерегистрировать (переоформить) право собственности. Главное, чтобы выделяемый участок не имел строений, принадлежащим третьим лицам.

В некоторых случаях, на основании локальных нормативных документов товарищества, вам не будет дано разрешения на выдел земельного участка безвозмездно. Соответственно, участок можно переоформить только за плату. Сумма выплат при выкупе земли, если вы состоите в товариществе, не должна превышать кадастровой стоимости земли.

Разрешение на выкуп вы можете получить у председателя товарищества , а после оплаты полной суммы или составления договора о рассрочке, которую может предоставить товарищество, вы имеете право на выдел земли и её переоформление.

Если земли СНТ находятся в аренде у муниципалитета, он должен предоставить разрешение на выкуп участка.

Если земли изымаются государством или муниципалитетом путём выкупа – членам СНТ выплачивается рыночная стоимость земель и всех строений, находящихся на участке.

Не должен превышать 0,3% от общей кадастровой стоимости вашего участка. Конкретную процентную ставку вы можете узнать у председателя товарищества или в администрации того района, к которому принадлежат земли товарищества.

Налоговая инспекция начисляет налог на коллективную собственность единым платежом, с авансовыми выплатами . Оплата налога отдельными гражданами товарищества обычно включается в оплату членских взносов. Сумма налога отдельного члена товарищества зависит от площади участка, который он имеет в пользовании.

Как правило, все параметры для налоговых вычетов у дачников одинаковы, поэтому в соответствии с внутренним уставом, эту сумму могут затребовать дополнительно.

Если земля оформлена в собственность отдельными членами – они имеют право выплачивать налог самостоятельно.

Всем членам СНТ нужно иметь в виду, что товарищество как юридическое лицо имеет право организовать уплату налога членами товарищества, но не обязано выплачивать налог за граждан себе в ущерб.

Особенности документов: зачем они нужны, в каких случаях используются

Садовые товарищества опираются в правовом отношении на два типа документационного обеспечения прав:

  1. Документы, находящиеся в ведении юридического лица СНТ, которые постулируют существование самого товарищества как субъекта права обладания.
  2. Документы, которые выступают гарантом права пользования для участников коллективной собственности.

К первому типу относятся документы, посредством которых СНТ как юридическое лицо осуществило возникновение прав на существование, здесь должны иметься в наличии правоустанавливающие документы на пользование землёй или договор аренды с муниципалитетом.

Договор субаренды

Относится ко второму типу документов и может иметься у членов товарищества в двух случаях:

  1. Если по уставу товарищества пользование землями осуществляется на основании субдоговоров.
  2. Когда отдельные члены товарищества получают автономию в пользовании участком, посредством субаренды.

Естественно, что эти договора могут иметься лишь в том случае, когда земли находятся не в собственности юридического лица СНТ, а в аренде.

Договор субаренды имеет локальный характер и заключается в товариществе с председателем.

Впоследствии на основании этого договора можно осуществить выкуп земельного участка.

Составляется в том случае, когда дачник желает переселиться на участок на постоянное место жительства с получением регистрации. Он выдаётся специализированной комиссией, состоящей из представителей муниципального образования по инициативе собственника или по решению суда.

В её функции входит рассмотрение:

  • условий возможного постоянного проживания;
  • наличие обеспечения участка водоснабжением и энергоснабжением;
  • жилые площади дома;
  • другие свойства участка, отвечающие санитарным нормам, установленным для постоянного проживания граждан.

На основании заключения данного акта, дом приобретает статус жилого помещения и может использоваться для постоянного проживания на территории СНТ.

Отчёт об оценке

Может понадобиться при осуществлении выкупа участка. Для его составления также потребуются документы проведённой на участке экспертизы. Она устанавливает пригодность земель к использованию, уровень их плодородия.

Также в отчёт входят все объекты, имеющие имущественную ценность .

В другом случае данный документ может понадобиться при оспаривании кадастровой стоимости земли, с целью снижения налоговой ставки.

Заключение

Как видно, участок в СНТ может оказаться хорошим подспорьем в хозяйстве, отдушиной от городского ритма жизни, а так же – местом постоянного проживания для лиц, не обременённых привязанностью к инфраструктуре.

Поэтому выбирая категорию земель для приобретения, нужно ориентироваться на свои контекстные предпочтения , а не на фрагментарные узкие рамки, которые отражают лишь одну сторону такого многогранного явления как земли СНТ.

Для просмотра фотографий, размещённых на сайте, в увеличенном размере необходимо щёлкнуть кнопкой мышки на их уменьшенных копиях.

Да был ли мальчик-то, может, мальчика-то и не было?

Максим Горький (1868 - 1936 г.г.),
Роман "Жизнь Клима Самгина",
ч. 1, Глава 1

"Чем дальше в лес, тем больше дров", - гласит старая русская пословица. Чем больше люди читают, слушают, пытаются разобраться в хитросплетениях законов, к-е регулируют правоотношения в СНТ и ему подобных организациях, тем больше возникает вопросов к представителям органов управления по размерам взносов и платежей. И, казалось бы, что ничего нет проще: есть вопрос, значит должен быть и ответ. Но нет. Органы управления отвечать не собираются. Причины разные: не хотят отвечать, не могут ответить, не знают, что ответить и т.д. Такое положение во многих случаях приводит к подаче заявлений в правление и выходу из членов СНТ многих садоводов.

Но, позволяет ли выход из членства решить проблему? Есть однозначный ответ: Нет, не позволяет. Мало того, выход из членов объединения только усугубляет положение и взаимоотношения самого гражданина и СНТ.

Дело в том, что выход из членов СНТ с одной стороны освобождает от членских обязанностей, а с другой лишает гражданина членских прав. Ну и что? А то, что с оформлением выхода из организации ваш конкретный садовый земельный участок не переносится за пределы элемента планировочной структуры вашего СНТ. И вы продолжаете, хотите вы того или нет, пользоваться объектами инфраструктуры и др. имуществом общего пользования. Это пользование должно быть оформлено договором между СНТ и вами, теперь уже, гражданином, ведущим садоводство в индивидуальном порядке, согласно ст. 8 ФЗ-66 от 15.04.98 г. Договор для сторон обязателен. А далее - беда!!!

Заключение договора - это процедура достаточно простая при условии того, что стороны хотят и желают договориться. Но, проблема в том, что выход из членов СНТ спровоцирован несправедливыми взносами и платежами. Вопросы у людей к платежам есть, а ответов, как не было, так и нет. А потому договориться сторонам не получается. И это основная причина неплатежей. Что имеем на выходе, как следствие из ситуации?

1. СНТ не получает подпитки для содержания объектов инфраструктуры и др. имущества общего пользования (далее - ИОП ). Имущество общего пользования и объекты инфраструктуры постепенно приходит в нерабочее состояние, что больно и одинаково бьёт по членам и не членам СНТ.

2. Граждане, ведущие садоводство в индивидуальном порядке, имеют увеличивающуюся с годами задолженность по платежам за пользование объектами инфраструктуры и др. имуществом общего пользования перед СНТ. Заплатить СНТ за пользование граждане не могут ввиду отсутствия договора, как основания для платежей, согласно нормам ГК, ст. 8 ФЗ-66 от 15.04.98 г., а также ФЗ-402 от 06.12.2011 г. "О бухгалтерском учёте". Кроме того, в большинстве случаев граждане полагают, что заинтересованным в договоре лицом является СНТ, хотя закон это опровергает.

3. Аналогичные проблемы возникают между членами СНТ и самим юрлицом в случае неуплаты первыми членских и целевых взносов.

4. Нарастает напряжённость между членами СНТ и гражданами, ведущими садоводство в индивидуальном порядке, к-ю усиленно провоцируют органы управления, фактически сваливая свою некомпетентность и неспособность управлять на индивидуалов, аналогично политикам Старого и Нового света, во всём обвиняющих Россию.

Есть ли решение? Есть. Проблема эта решается в судебном порядке. Количество судебных процессов между СНТ и гражданами, ведущими садоводство в индивидуальном порядке, увеличивается с каждым годом. Но беда не приходит одна.

Помните? Причина неплатежей кроется в несправедливости размеров взносов и платежей. А выход из членства - это вид протеста против наглости и беспардонности правлений и председателей. Казалось бы, суды должны встать на сторону людей и выносить решение в их пользу, разобравшись с причиной. Но нет. Не тут-то было. Исход почти во всех судах один: есть решение собрания, к-е записано в протоколе. В нём определены размеры взносов и платежей. По сему: вы обязаны платить столько, сколько решило собрание. Очень удобное, простое, не требующее копания в глубине процессов, творящихся в СНТ, решение суда ставит точку в попытке людей привести взносы и платежи в СНТ с соответствие закону, справедливости и экономической целесообразности. Никакие апелляционные судебные инстанции решение первого суда не меняют. Что делать? Куда бедному садоводу податься, в условиях равнодушия и нежелания хоть в чём-то разобраться со стороны большинства судей, органов власти, контролирующих и надзирающих органов?

Ответы на данный вопрос, как и решение проблем взносов и платежей лежат в разных плоскостях. Мы не будем здесь перечислять их все. Они уже есть на сайте. А вот одну проблему мы попытаемся разобрать со всех сторон, включая причины, по к-м она возникла ещё в начале 90-х годов 20 века. И мы её уже назвали. Это пресловутые, долбанные . Что не так? А с этим ИОП всё не так, причём в большинстве СНТ и в самих нормах законов. Эта же проблема касается и других организаций: ТСН, садоводческих кооперативов, садоводческих некоммерческих партнёрств.

Сформулируем вопросы, на к-е нужно найти ответ:

Что такое объекты инфраструктуры и другое имущество общего пользования ?
Что такое общее имущество, имущество юридического лица, имущество физического лица?
Какая связь между имуществом юридического лица и размерами взносов и платежей за пользование?
Есть ли нормы, законодательно ограничивающие размеры взносов и платежей в СНТ?

Разбираем определение ИОП дальше. А что это за территория, к-я названа территорией садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения? В нашем 66-фз от 15.04.98 г. это понятие никак не объясняется, как и в др. законодательных актах. Причина в том, что понятие неразрывно связано с коллективным садоводством, периодом, когда весь земельный выдел выделялся предприятию, учреждению, организации для организации и обустройства коллективных садов для сотрудников. И, опять же, не было юридического лица - СНТ (СТ). А как сейчас?

А сейчас в точном соответствии с Земельным кодексом (ФЗ-136 от 25.10.2001 г.), и ст. 14 ФЗ-66 от 15.04.98 г. с "территорией объединения" произошла следующая метаморфоза:

Статья 11.4. Раздел земельного участка ЗК

  1. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает своё существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
    (в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 214-ФЗ)
  2. Раздел земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлён, сохраняется в изменённых границах (изменённый земельный участок).
    (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

    3. Т.е., весь земельный выдел, предоставленный СНТ, разделён на индивидуальные земельные участки с видом разрешённого использования "для садоводства" и землю общего пользования, правильнее говорить: "земельные участки общего пользования ". Первоначальный земельный выдел (участок), имевший кадастровый номер, остаётся и присваивается вновь образованному участку (участкам) ЗОП. В результате раздела, в границах первоначального выдела появляются независимые, не имеющие никакого отношения к СНТ, как юрлицу, индивидуальные земельные участки и ЗОП, принадлежащая СНТ, при условии оформления на неё прав собственности. Поэтому говорить о том, что садовый земельный участок находится на территории садоводческого объединения юридически не верно. Верно только то, что все названные участки компактно расположены в пределах границ планировочной структуры данного СНТ . СНТ в данном случае выступает не как юридическое лицо, а как некая территория, где проектом межевания были применены и применяются для новых СНТ свод правил СП 53.13330.2011 .

Из статьи 14 ФЗ-66 от 15.04.98 г. нам следует знать то, что при делении всего выдела применяется формула, соответствующая следующему правилу:

Правило: Площадь земельных участков, подлежащих отнесению к (земле) имуществу общего пользования, определяется в размере 25% от площади (суммы площадей) индивидуальных садовых земельных участков.

Есть необходимость данное правило помнить всегда, когда идёт речь об определении размера взносов членов СНТ или платы за пользование для гражданина, ведущего садоводство в индивидуальном порядке. С одной стороны имущество физического лица (участок и его размер) не имеет никакого отношения к имуществу (ЗОП) СНТ, а с др. стороны, чем больше ваш личный участок, тем больше участок ЗОП, находящийся в прямой зависимости от вашего и определённый законом. Кто должен его содержать в рабочем состоянии, если это имущество общего пользования? Разве не лица, пользующиеся ЗОП, при условии оформления права собственности этих физических лиц на ЗОП или на СНТ, как юридическое лицо?

Разберёмся с ещё одним значением определения "имущество общего пользования" в условиях сегодняшнего дня. Вопрос обозначим так: А что такое ИОП? Это значит в пользовании кого? Каков круг лиц - пользователей?

В нашем 66-фз от 15.04.98 г. ответа нет. Если вы полагаете, что ИОП предназначено для пользования членов СНТ, как это заложено в определении, то попробуйте ответить на др. вопросы: А как пользуются имуществом семьи членов СНТ, знакомые, посторонние лица? Ведь пользуются, и отрицать это невозможно. Они все не члены, не участники юридического лица, а пользуются на халяву. А вы сами, как член садоводческого объединения, в момент следования по ЗОП к своему садовому участку используете ИОП, как член СНТ или как физическое лицо? Задумались?

Если как член, то каким образом ваше шествие связано с интересами юрлица, с интересами члена? Прошли раз, два, много раз. И что изменилось? Вы же следуете к своему участку, к-й не является имуществом юрлица. По логике должно быть так: раз вы, как член топаете по ЗОП к участку, значит в этом заинтересовано юрлицо (СНТ). Но так ли это? При условии своевременной оплаты всех взносов, СНТ и его органы управления совершенно не интересует: ходите вы на свой участок или нет. Значит ответ: никак не связано.

Если, вы шествуете, как физическое лицо, то пользуетесь ИОП юрлица, но для удовлетворения своих личных интересов. И эти интересы не связаны с юридическим лицом, как не связаны и с вашими членскими правами, обязанностями и интересами. Только, чур, не путать членское и личное. Вот на этом конфликте интересов и возникает вопрос о содержании ИОП. Получается так, что за пользование платят только члены СНТ и граждане, ведущие садоводство в индивидуальном порядке, а пользуются имуществом неограниченный круг лиц . Разбираемся дальше.

В Гражданском кодексе понятие ИОП встречается 4 раза. Три раза в статьях 123.12, 123.13, 123.14 (статьи о ТСН, понятие связано с СНТ, к-е должны быть преобразованы в ТСН или юрлицо с др. организационно-правовыми формами). Четвёртое упоминание есть в ст. 262 ГК:

Статья 262. Земельные участки общего пользования. Доступ на земельный участок ГК

  1. Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

    2. Др. словами круг пользователей ничем и никем не ограничен, только законом и правилами пользования. К таким участкам относятся улицы, площади, набережные. скверы, парки, леса и т.д. в пределах земли населённых пунктов.

  2. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

    3. Важно: ЗОП в СНТ, если она приватизирована на физических лиц или на юридическое лицо, может быть по решению собственника ограничена в использовании путём установки ворот, шлагбаума и др. способами. Причины таких действий понятны и очевидны: кто платит за содержание, тот заказывает музыку и вправе выставить ограничения пользователям.

Из данной статьи некоторые председатели и их сподвижники лихо делают выводы о том, что можно законно ограничить доступ отдельным собственникам садовых земельных участков на их участки за неуплату взносов и платежей. Выводы, конечно, можно делать какие угодно, но нормы закона говорят о другом.

Конституция РФ, Статья 36:
1. Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.
2. Владение, пользование и распоряжение землёй и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно , если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
3. Условия и порядок пользования землёй определяются на основе федерального закона.

Аналогичные нормы изложены в ст. 209 "Содержание права собственности ". Но права, связанные с участком, всегда соседствуют с такими же правами др. лиц. К ним, в т.ч., относятся и правообладатели ЗОП (СНТ или физические лица), обязанные согласно закону содержать участки ЗОП, к-ми пользуются другие. Части 2 и 3 статьи 36 Конституции, как раз, предусматривают плату за пользование ЗОП, установленную в связи с интересами др. лиц (интерес содержать участок ЗОП в рабочем состоянии). Подтверждает это и норма ст. 8 ФЗ-66 от 15.04.98 г. о плате за пользование имуществом общего пользования. Кто не хочет платить - решается в судебном порядке и с помощью судебных приставов, но не путём ввода ограничений по пользованию собственностью гражданина.

И всё же снова вернёмся к понятию "имущество общего пользования". Как выясняется в широком понимании, таким имуществом может пользоваться неограниченный круг лиц. Но имущество, например, улицы города кому-то принадлежат. Кому? Улицы принадлежат муниципальному образованию, выступающему в гражданском обороте, как юрлицо в лице органов самоуправления города (мэрии) . А город, как собственник, решает вопрос о содержании улиц путём сбора местных налогов с населения, в т.ч. земельного налога (Глава 31 Часть 2, НК). Вот что написано в Земельном кодексе по земельным участкам общего пользования:

Статья 85. Состав земель населённых пунктов и зонирование территорий ЗК
(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

12. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации .
(в ред. Федерального закона от 03.06.2006 N 73-ФЗ)

В связи с нормами данной статьи есть много вопросов к администрациям органов самоуправления, к-е, не замечая ЗК, издают постановления на право приватизации земельных участков общего пользования в СНТ, расположенных в границах населённых пунктов. Такие же вопросы есть и к правлениям СНТ, следующим незаконным указаниям мэрии и оформившим или пытающимся оформить ЗОП в собственность, взвалив бремя содержания и налоговую нагрузку на садоводов. Выгода весьма сомнительна для СНТ и очень значительна для мэрии.

    Доводы администрации по приватизации ЗОП городскими СНТ:
  1. Для СНТ установлен минимальный земельный налог на ЗОП.

    2. Кто устанавливает местные налоги? Согласно Главе 31, ст. 387 земельный налог устанавливается Налоговым кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, т.е. местными (городскими, районными) думами. Кто предлагает размер налогов? Местные исполнительные органы власти. Следовательно, сегодня земельный налог минимальный, а завтра он может быть другим. И не факт, что меньше сегодняшнего. СНТ, его члены - физические лица, имеющие садовые земельные участки, по данному вопросу НЕ голосуют.

  2. Нормы ст. 85, часть 12 написана не для СНТ, а для городских улиц, проездов. Для СНТ не применяются.

    3. Согласно нормам пункта 2 и 3 постановления правительства № 1221 от 19.11.2014 года "Об утверждении Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов" СНТ является элементом планировочной структуры, аналогичным району, массиву, микрорайону, кварталу и др. Соответственно, улицы, проезды в СНТ должны иметь точно такие же характеристики, как и остальные в составе населённого пункта, в т.ч. наименования и условия содержания за счёт средств бюджета города. Следует добавить и то, что СНТ (ТСН) не являются муниципальными образованиями и не могут иметь органов самоуправления (ст. 124 "Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования - субъекты гражданского права" ГК).

В несколько др. положении находятся СНТ, к-е расположены вне пределов населённых пунктов. Но и тут грядут изменения. По крайней мере, анализ высказываний правительства, др. органов государственной власти, органов самоуправления даёт право ожидать для СНТ в сельской местности включения их состав местных муниципальных образований как элементов планировочной структуры населённых пунктов. А раз так, то и здесь приватизация ЗОП, её целесообразность для этих объединений, к-е это до сих пор не сделали, сомнительна.

А есть ли в СНТ имущество общего пользования?

Вопрос не праздный. Ответ на него, как правило, отрицательный в большинстве садоводческих объединений. Как так? Смотрим на норму ФЗ-66 от 15.04.98 г.:

Разберёмся с в данном вопросе. Статьи 22, 23 ФЗ-66 от 15.04.98 г. дают нам основание утверждать о том, что данные органы СНТ (правление и председатель) не имеют права принимать никаких самостоятельных решений относительно размеров взносов и платежей, а также утверждать приходно-расходные сметы, распоряжаться имуществом, материальными и нематериальными активами без решения общего собрания. Исключением является обеспечение текущей деятельности организации. Другими словами, правление и председатель могут распоряжаться теми средствами (имуществом), к-е заложены в приходно-расходную смету согласно статьям доходов и расходов. Т.к. смета - это закон для юридического лица, то изменить её может только тот орган, к-й её утвердил. Таким полномочным органом является только общее собрание членов СНТ (собрание собственников недвижимости для ТСН). Правление и председатель могут разрабатывать и предлагать затраты юрлица. Согласится ли собрание - вопрос? Но! Есть очень важное ограничение. Разберём нормы закона, к-е регулируют и ограничивают решения общего собрания:

Законодательные ограничения СНТ (ТСН) по планированию расходов на содержание имущества.

Статья 21 "Компетенция общего собрания членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (собрания уполномоченных) " ФЗ-66 от 15.04.98 г.

1. К исключительной компетенции общего собрания членов садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения (собрания уполномоченных) относятся следующие вопросы:

  1. принятие решений о формировании и об использовании имущества такого объединения, о создании и развитии объектов инфраструктуры, а также установление размеров целевых фондов и соответствующих взносов ;

    2. Следует запомнить: собрание принимает решение исключительно по имуществу объединения, т.е. имуществу юридического лица. Закон не наделяет собрание правами принимать решения по чужому имуществу, по имуществу, принадлежащему др. лицам. В т.ч. собрание принимает решения по созданию (приобретению) своего имущества.

  2. установление размера пеней за несвоевременную уплату взносов, изменение сроков внесения взносов малообеспеченными членами такого объединения;

    3. Обратите внимание на то, что закон не устанавливает льгот для каких-то категорий членов СНТ. Взносы платят все, а вот сроки таких выплат могут быть льготными. СНТ не является благотворительной организацией, когда одни содержат других за свой счёт.

  3. утверждение приходно-расходной сметы такого объединения и принятие решений о её исполнении;

    4. Следует знать: Смета явным образом вытекает из подпункта 10 части 1 Статьи 21, указанной выше. Смета не есть набор желаний председателя и правления установить себе планку зарплаты такую, к-я им представляется "справедливой", но не обоснована экономическим расчётом, и объёмом фактической работе, к-ю они выполняют для юридического лица.

У наших многих председателей есть расхожее утверждение, основанное на норме из ст. 21 ФЗ-66 от 15.04.98 г. "Общее собрание членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (собрание уполномоченных) вправе рассматривать любые вопросы деятельности такого объединения и принимать по ним решения. Но, разве кто-то сомневается? Вот только нужно не забывать и про другие нормы, изложенные в ст. 16 этого же закона:

Статья 16 "Создание садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения " ФЗ-66 от 15.04.98 г.

  1. Положения устава садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения не могут противоречить законодательству Российской Федерации и законодательству субъектов Российской Федерации.
  2. Решения органов управления садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединением не могут противоречить его уставу.

Вернёмся к собранию и его решениям. Так как размер взносов и платежей основаны на затратах СНТ, как юридического лица, направленных исключительно на содержание СВОЕГО имущества, а затраты заложены в смету доходов и расходов организации на год, то включение в затратную часть содержание чужого или бесхозяйного имущества противоречит 66-фз от 15.04.98 г. Отсюда можно делать вывод о том, что на основании норм ст. 181.5, части 3 "Ничтожность решения собрания " решение общего собрания в данной части ничтожно и, соответственно, попытки выполнить ничтожное решение со стороны правления и председателя или со стороны членов СНТ являются незаконными. Решения суда по вопросу о признании решения собрания ничтожным не требуется.

А, быть может, в ГК есть какая-то лазейка для других юридических лиц, имеющих отличную от СНТ организационно-правовую форму? Кого-то огорчит, а кого-то обрадует новость. Нет таких лазеек. Смотрим:

Статья 65.3 "Управление в корпорации" ГК
(введена Федеральным законом от 05.05.2014 N 99-ФЗ)

  1. Высшим органом корпорации является общее собрание ее участников.
    В некоммерческих корпорациях и производственных кооперативах с числом участников более ста высшим органом может являться съезд, конференция или иной представительный (коллегиальный) орган, определяемый их уставами в соответствии с законом. Компетенция этого органа и порядок принятия им решений определяются в соответствии с настоящим Кодексом законом и уставом корпорации.

    2. Согласно ст. 50 и 123.1 ГК ТСН является некоммерческой корпоративной организацией. СНТ, как организационно-правовая форма, в ст. 50 отсутствует с 01.09.2014 г.

  2. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или другим законом, к исключительной компетенции высшего органа корпорации относятся:
    определение приоритетных направлений деятельности корпорации, принципов образования и использования её имущества;
    3. ...

А теперь примеры:

Пример 1: В СНТ "Пищевик" долгое время члены СНТ и граждане, ведущие индивидуальную садоводческую деятельность, сдавали средства на поддержание участка земли общего пользования в рабочем состоянии. Деятельность СНТ по благоустройству ЗОП ограничивалась планировочной структурой СНТ. Но в 2015 г. пришло осознание того, что юридическое лицо содержит чужую собственность, считая её своей. На самом деле ЗОП принадлежит городу. Всячески путём оказания мягкого давления на председателя, направления писем через региональный союз садоводов и пр. каналы мэрия пытается всучить землю общего пользования в собственность юридическому лицу. Однако, на соответствующие вопросы СНТ о законности приватизации, экономической целесообразности и выгоде для юрлица мэрия не отвечает.

Поэтому содержание участков ЗОП было исключено из приходно-расходной сметы на очередной 2016 г. и последующие годы. Правлению пришлось приложить усилия и к тому, чтобы объяснить садоводам то, что администрация города пытается переложить бремя ответственности за содержание ЗОП на юридическое лицо, т.е. на плечи пенсионеров. Пришлось выбивать из головы и ошибочность утверждения о том, что приватизация ЗОП на СНТ будет якобы означать приобретение садоводами прав собственности на эту землю. Это будет земля, однозначно принадлежащая юридическому лицу, а не членам СНТ. А вот спрос за содержание будет предъявляться со стороны города к СНТ. Юрлицо будет требовать денег с садоводов. К расходам добавится земельный налог на ЗОП, к-й сегодня небольшой, а завтра может стать большим по решению мэрии.

В окончание добавим, что по состоянию на начало 2017 года правление не предприняло пока никаких мер в отношении ЗОП в целях выделения средств или др. действий со стороны мэрии по содержанию (поддержанию) имущества общего пользования города в актуальном надлежащем состоянии в пределах планировочной структуры СНТ "Пищевик".

Другой пример про несуществующее имущество, к-е якобы бедное, несчастное, затюканное всеми СНТ содержит, выбиваясь из сил. Члены СНТ отдают свои последние деньги, затыкая дыры. А в это время "негодяи" - граждане, ведущие садоводство в индивидуальном порядке, отказываются платить за пользование ИОП. Идут суды и, о чудо, правда торжествует, "негодяи" проигрывают. А так ли это на самом деле? Может быть, так называемые негодяи совсем не те, за кого их принимают хапуги из СНТ вкупе с судьями.

В одном из подмосковных СНТ сложилась такая ситуация. Есть СНТ, есть планировочная структура СНТ, есть члены объединения и есть довольно много граждан, ведущих садоводство в индивидуальном порядке. Сразу заметим то, что там, где много индивидуалов в СНТ, в органах управления, скорее всего, засели мошенники или неучи, к-е ведут финансово-хозяйственную деятельность, совершенно не задумываясь о принципах законности своих действий, или тщательно скрывая её от граждан.

Разберём лишь пример с одним гражданином, ведущим садоводство в индивидуальном порядке. Ситуация развивалась следующим образом. Гражданин вышел из членов СНТ, когда понял то, что дальнейшее сдача денег самым банальным образом попросту набивает карманы председателя и его окружения. Долго так продолжаться не могло. Гражданин всё же начал прощупывать пути оплаты за пользование имуществом объединения. Правление долго обещали выдать на-гора договор о пользовании объектами инфраструктуры и др. имуществом общего пользования СНТ. Но под разными предлогами договор так и не был представлен гражданину. Наконец, всё же, спустя полгода гражданин получил договор-оферту. Были подготовлены ответное предложение о невозможности заключения договора с такими условиями и представлен протокол разногласий. Ответа из СНТ не последовало. Председатель всячески уклонялся от контактов, письма не получал: ни по адресу регистрации юрлица, ни по домашнему адресу. Далее, председатель подал иск в суд на принуждение к заключению договора и выплате ответчиком неосновательного обогащения в виде целевых взносов. После первого заседания суда, чудесным образом, из уточнённого иска исчезло упоминание о необходимости заключения договора между сторонами, являющегося единственным документом, регулирующим взаимоотношения между СНТ и гражданином, ведущим садоводство в индивидуальном порядке (ст. 8 ФЗ-66 от 15.04.98 г). Далее в судебных заседаниях пошла речь только о взыскании денег. Удивительные метаморфозы: деньги давай, а договор - не нужен. И при чём здесь целевой взнос, если СНТ не собиралось и не собирается на них ничего создавать с их же слов? Как это ассоциируется с нормами закона? А никак.

Предположим то, что СНТ взыщет требуемую сумму 10000 руб. за 2016 год. А дальше что? А в этом году, а следующем? Снова иск о неосновательном обогащении? Странно это всё. Но ситуация осложнилась активными действиями ответчика. Как уже упоминалось, СНТ был представлен свой договор-оферта, а ответ от правления не получен. Следовательно, юридическое лицо уклоняется от заключения договора о пользовании объектами инфраструктуры и др. ИОП объединения. Позиция странная, если бы не выяснились следующие обстоятельства, к-е всё объясняют:

Как вы понимаете, в названный договор, как минимум, должны быть включены объекты инфраструктуры и др. ИОП объединения, как юридического лица . Но данное СНТ ничего не может включить в предмет договора, т.к. документов на имущество по их же словам нет. Земля общего пользования не оформлена в собственность СНТ. На вопрос ответчика: "А на какие цели СНТ собирает деньги?" - ответ звучит простой: "На поддержание деятельности объединения". Полагаю, что читать нужно: "На поддержание штанов председателя правления или, др. словами, на зарплату персонала за работу, к-я не выполняется и ничем не подтверждается". Так что же это за деятельность, к-я не отображена документами бухгалтерского учёта? Нужно быть совсем недалёким, чтобы понимать факт отсутствия какой-либо финансово-хозяйственной деятельности в данном СНТ, исключая получение зарплаты.И, наконец, причём здесь деятельность юрлица и физическое лицо, если между ними нет никаких правоотношений? Установить их СНТ не желает.

И последнее, конечно, данное СНТ и орган управления в лице правления понимает необходимость включения в договор о пользовании... с индивидуалом объектов и ИОП. Но их отсутствие ведёт к полной неадекватности и бредятине, к-ю председатель пытается выдать за объекты инфраструктуры и др. имущество общего пользования. Так в договоре появились:
- система электроснабжения (выяснилось, что ответчик имеет свою ЛЭП и напрямую присоединён к сетям сетевой организации);
- сеть внутренних и подъездных дорог (документов или технических паспортов нет, права собственности на участки ЗОП не оформлены, подъездные дороги принадлежат местной администрации);
- система охраны имущества (на балансе ничего не числится, объяснить состав системы и назвать входящие в неё объекты никто не может);
- благоустройство территории (перечень работ и услуг назвать никто не может, предъявить документы на договор и оказанные услуги, объяснить законность благоустройства имущества, к-е не принадлежит юрлицу, также правление не может);
- спортивная и детская площадка (спецфонд не создавался, площадки отсутствуют, в смету расходов СНТ объекты не заложены);
- вывоз и утилизация твёрдых коммунальных отходов (лицензии на сбор и вывоз отходов у СНТ нет, про утилизацию ТКО силами СНТ вообще говорить смешно, а в условиях обязательности заключения договора на сбор, вывоз и утилизацию ТКО согласно нормам ФЗ-89 от 24.06.98 г. "Об отходах производства и потребления" каждым собственником земельного участка с региональным оператором (оператором) нужно говорить прямо. А это ведёт к ничтожности данного пункта в предмете договора);
-земли общего пользования (права собственности СНТ на ЗОП не оформлены).

Возникает один законный вопрос: "А есть ли какие-либо основания для сдачи членских, иных взносов и платежей в этом СНТ? А нет оснований. Сборы - поборы с садоводов - незаконны, а заключение договора о пользовании с включением в предмет договора перечисленных объектов и имущества - фикция, что ведёт к его ничтожности (ст. 170 ГК).

Законность вложения СНТ средств в имущество.

Часть садоводов может возразить. Особенно это касается тех, к-е находятся в идентичных условиях и имеют одинаковые виды на имущество, к-м пользуются. Вернее сказать, никаких видов не имеют, но продолжают упорно нарушать закон, собирая деньги на сомнительные цели, не соответствующие букве закона, а также не принимая никаких мер по оформлению имущества на юридическое лицо. Дескать, мы же все пользуемся этим имуществом, и его нужно содержать. Никто не возражает. Если правление вашего СНТ не исполняет свои обязанности на представляет свои интересы в органах власти, не пытается заставить администрацию заботиться о содержании их же собственности, то люди могут сами что-то предпринимать в этом направлении. Как это сделать? Элементарно. Договорились, выбрали ответственных лиц, скинулись деньгами, вложили в объект (имущество), привели его в порядок. Ответственные отчитались о собранных и вложенных средствах. Можно ещё какое-то время жить спокойно и не кашлять. И в это время бомбить администрацию-собственника, напоминать об обязанности содержать своё имущество (ст. 210 ГК). Как правило, это больше всего касается ЗОП в пределах планировочной структуры СНТ.

Осуществлять подобную деятельность через СНТ - незаконно. Заставлять отдельных лиц вложить в чужое имущество (местной администрации или бесхозяйное) их деньги практически невозможно. И СНТ, если задействовать его инструменты по выбиванию долгов, тоже не помощник. Нет имущества - нет обязанности его содержать, нет права собирать средства на содержание, нет права взыскивать с лиц, отказывающихся участвовать в преступных схемах, средства на содержание. Не являются исключением и сами члены СНТ, к-е сдают деньги согласно п. 10 части 1 ст. 21 ФЗ-66 от 15.04.98 г. на содержание, развитие (создание) имущества организации, а в результате деньги тратятся на др. цели.

Есть ли выход? Конечно!

1. СНТ обращается в местную администрацию, к-я с превеликим удовольствием сбросит на садоводов все заботы о содержании земли общего пользования путём издания постановления о передаче ЗОП в собственность СНТ. При этом все исходные документы для постановления, уж простите, будут сделаны за счёт... садоводов (сами вставьте определение). Расходы превышают 150000 руб. для средних СНТ. На втором этапе СНТ оформляет права на ЗОП в органе государственной регистрации недвижимости и вешает на себя обязанность по содержанию имущества (налоги, благоустройство, уборка мусора, выравнивание проезжей части и пр.) Др. действия могут заключаться в заявлении СНТ прав на бесхозяйное имущество и последующее оформление на него прав. При этом, например, регистрация права на ЛЭП не требует приватизации ЗОП. После приватизации имущества, постановки его на учёт в организации, юридическое лицо получает право чего-то требовать от пользователей. Налоги на имущество СНТ платит само из средств, поступающих в виде членских взносов.

2. Физические лица проделывают все аналогичные пункту 1 действия по приватизации имущества на себя с оформлением права общей собственности на имущество или общей долевой собственности с определением доли в праве собственности (ст. 244 ГК). Далее, физические лица договариваются о выборе формы управления своей собственностью: непосредственная, передача права на управление некоммерческой организации (например, ТСН) или коммерческой управляющей компании. Налоги на имущество каждый сособственник платит самостоятельно.

А нужна ли приватизация, к-я в обоих случаях усугубляет положение садоводов и ведёт к "лишним" расходам. Ответ положительный, да, нужна. Любой объект инфраструктуры, имущество, расположенное в пределах границ планировочной структуры конкретного СНТ должно иметь собственника. Этого требует закон. Только в этом случае содержание имущества, безопасность использования, актуальность состояния и, наконец, ответственность конкретного лица за него будут иметь положительные последствия для лиц, пользующихся таким имуществом.

Последнее, что необходимо сказать по вопросам имущества и его содержания. Общее собрание, безусловно, имеет право принять решение о вложении в имущество СНТ некой суммы денег. Условие одно: имущество должно быть зарегистрировано, на него должны быть оформлены права собственности (др. вещные права) и оно должно стоять на балансе (бухучёте). Разберём это на одном примере в одном СНТ. В жизни таких примеров, к сожалению, много.

Итак, на ремонт ЛЭП в одном статистическом СНТ общее собрание порешило потратить 500000 рублей. Условие одно: ЛЭП, как единый недвижимый объект должна быть на балансе СНТ. По итогам ремонта выскочили следующие цифры: материальные затраты - 90000 руб., прочие расходы - 10000 руб. Остальные деньги - зарплата электрика и председателя. Ни много ни мало, а нарисовались скромные 400000 руб. Как бы хотелось узнать какую-такую работу председатель с электриком выполнили на 400000 рублей? Ведь эта фантастическая сумма была утверждена равнодушными участниками общего собрания. Одна только локальная смета расходов на ремонт ещё на собрании могла бы остановить безобразие и не допустить обирание людей. Но, видимо, в этом СНТ людям нравится быть дураками. И помочь тут ничем нельзя.

На этой ноте позвольте закончить очередной экскурс по вопросам имущества юридического лица, входящим в систему экономических и правовых отношений в СНТ (ТСН), затрагивающих интересы как членов объединения, так и не членов, но пользующихся таким имуществом в пределах границ планировочной структуры любого отдельно взятого СНТ. Есть надежда, что садоводы, правление и председатель каждого СНТ найдут в себе силы и примут меры к наведению в этой сложной сфере деятельности юридического лица надлежащего законного порядка.