Последствия продажи квартиры ниже кадастровой стоимости. Продажа квартир, частных домов или участков ниже кадастровой стоимости

Земельный участок может быть либо в частной собственности, то есть принадлежать физическому или , либо быть в собственности или . В подавляющем большинстве случаев принадлежащие государству и муниципалитету земли не поставлены на кадастровый учет.

При постановке на кадастровый учет определяются основные характеристики земельного надела, проводится его (установление границ), выясняется стоимость земли.

Как можно приобрести землю у государства или местной администрации по кадастровой стоимости?

Не каждую землю есть возможность выкупить в собственность.

Желаемый земельный участок должен обязательно пройти кадастровый учет, иначе без кадастрового паспорта земля не будет доступна для приобретения.

После постановки на кадастровый учет земля становится сформированным объектом недвижимости с собственной определенной кадастровой службой стоимостью.

Региональные и федеральные законы предоставляют право физическому лицу или организации выкупить земельный участок по кадастровой стоимости, если:

У них есть права на таким участком;
Участок выставлен на аукцион;
Они являются собственниками недвижимости, которая построена на земельном наделе;
Есть право на наследование земельного участка.

Если у потенциального покупателя нет прав на землю, то все сведения о желаемой земле можно получить при отправке запроса в Управление Федеральной службы картографии, государственной регистрации и кадастра. В случае если на земле не проводилась процедура межевания (определение четких границ), но она учитывается на кадастровой карте, выписка из ЕГРП может быть не предоставлена.

В такой ситуации можно обратиться в местную администрацию за сведениями о собственнике. Цена земли необязательно будет по кадастру, даже если собственник будет найден.

Если же владельцем участка, как это бывает практически в 90% случаев, является муниципалитет или государство, то приобретение земли возможно только посредством аукциона. Торги не будут признаны состоявшимися, если заявка на аукционе будет единственной. Однако если на участке расположены здания и сооружения приобретателя участка, то земля продается .

Только так можно приобрести земельный участок по кадастровой стоимости, так как на аукционе и без торгов стартовая цена лота будет определяться кадастровой стоимостью, определенной комиссией при муниципалитете.

Для каких целей разрешается приобретать землю по кадастровой стоимости?

Категория земли при покупке участка по кадастровой стоимости не имеет значения. Приобрести можно любой участок, принадлежащий государству, на основании торгов. Кадастровая цена будет лишь начальной ценой земли на торгах. Чтобы стоимость участка была по кадастру, необходимо иметь в собственности на участке свои здания и сооружения.

Вместе с принятием решения о предварительном согласовании утверждается схема расположения земельного участка, и земельный участок ставят на кадастровый учет.

Затем собственник располагающихся на земле строений обращается с заявлением о предоставлении участка без проведения торгов, рассматриваемое также в ходе 30 дней. С заявлением подается минимальный перечень , так как основную документацию для рассмотрения заявления ( о правах на объекты недвижимости и землю, кадастровый паспорт участка и прочее) орган власти запрашивает сам.

Если участок является сформированным с четко установленными границами, то собственник недвижимости на участке сразу обращается с заявлением о предоставлении земельного надела в собственность без проведения торгов.

В таком порядке участок можно будет оформить по кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельных участков в различных регионах России разных категорий

Ниже представлена таблица цен земель по их кадастровой стоимости в разных субъектах РФ и по различным видам разрешенного их использования:

Адрес земельного участка	Вид разрешенного использования (категория земли)	Площадь земельного участка	Кадастровая стоимость
Московская обл, Коломенский р-н, деревня Щепотьево, улица Березовая		1 550 м²	1 065 609,5 руб.
Республика Башкортостан, г. Кумертау, улица Джалиля	Для индивидуального жилищного строительства	1 307 м²	504 000 руб.
Тверская обл, г. Тверь, улица Русская	Для индивидуального жилищного строительства	576 м²	618 698,88 руб.
Краснодарский край, Славянский р-н, Бараниковский хутор, улица Мира	Для индивидуального жилищного строительства	600 м²	60 000 руб.
Челябинская обл, г. Магнитогорск, Тагильская улица	Для индивидуального жилищного строительства	887 м²	186 000 руб.
Ярославская обл, Некрасовский р-н, село Диево-Городище	Для индивидуального жилищного строительства	1 500 м²	236 000 руб.
Красноярский край, Ужурский р-н, Ужур г, Победа Социализма ул	Для индивидуального жилищного строительства	1 400 м²	250 000 руб.
Республика Татарстан, Лаишевский р-н	Для индивидуального жилищного строительства	1 500 м²	834 000 руб.
Краснодарский край, Темрюкский р-н, поселок Веселовка, Тенистая улица	Для индивидуального жилищного строительства	1 012 м²	478 726,6 руб.
Владимирская обл, Кольчугинский р-н, деревня Тюхтово	Для индивидуального жилищного строительства	2 500 м²	153 425 руб.
Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Рабочая улица	Для индивидуального жилищного строительства	1 000 м²	625 000 руб.
Ростовская обл, Семикаракорский р-н, г. Семикаракорск	Для индивидуального жилищного строительства	640 м²	120 000 руб.
Калининградская обл, Гусевский р-н		93 902 м²	180 000 руб.
Иркутская обл, Иркутский р-н, деревня Карлук	Сельскохозяйственное использование	61 860 м²	500 400 руб.
Волгоградская обл, Киквидзенский р-н, Преображенская ст-ца, улица им Н.Сухова	Сельскохозяйственное использование	35 893 м²	260 224,25 руб.
Ростовская обл, Волгодонской р-н, поселок Победа	Сельскохозяйственное использование	26 000 м²	30 000 руб.
Чувашская Республика, Ибресинский р-н, Ширтанское с/п	Сельскохозяйственное использование	4 500 м²	16 200 руб.
Новгородская обл, Новгородский р-н, Тесово-Нетыльское городское поселение с/п	Сельскохозяйственное использование	66 006 м²	106 269,66 руб.
Республика Дагестан, г. Дагестанские Огни, пр-кт Михаила Ивановича Калинина пр-кт	Предпринимательство	70 м²	228 410 руб.
Республика Татарстан, Менделеевский р-н, г. Менделеевск, улица Фомина	Предпринимательство	600 м²	12 332,07 руб.
Республика Башкортостан, Чишминский р-н, Чишмы пгт, Тополиная улица	Предпринимательство	7 527 м²	5 994 000 руб.
Ленинградская обл, Ломоносовский р-н, поселок Ропша	Предпринимательство	1 000 м²	3 511 790 руб.
Республика Башкортостан, Давлекановский р-н, Сергиопольский с/с		2 003 м²	113 800 руб.
Пензенская обл, Мокшанский р-н, деревня Пяша, Строительная улица	Для ведения личного подсобного хозяйства	1 995 м²	34 852,65 руб.
Хабаровский край, Хабаровский р-н, село Мичуринское	Для ведения личного подсобного хозяйства	572 м²	185 688,36 руб.
Краснодарский край, Темрюкский р-н, Ахтанизовская ст-ца	Для ведения личного подсобного хозяйства	1 000 м²	172 200 руб.
Воронежская обл, Борисоглебский р-н, село Макашевка	Для ведения личного подсобного хозяйства	2 000 м²	150 300 руб.
Архангельская обл, Приморский р-н, Большие Карелы д	Для ведения личного подсобного хозяйства	633 м²	180 468,3 руб.
Ростовская обл, Октябрьский р-н, Нижнедонской поселок, Восточная улица	Для ведения личного подсобного хозяйства	2 010 м²	112 841 руб.
Самарская обл, Богатовский р-н, Печинено с, Зеленая ул	Для ведения личного подсобного хозяйства	139 м²	9 988,54 руб.

На что необходимо обратить внимание?

При выборе земельного участка первым делом необходимо проверить, проводилась ли на нем процедура межевания.

Если ее не было, то есть риск получить землю без четких и конкретных границ, что уже может создать трудности в использовании земельного участка.

Процедура межевания может быть проведена кадастровой службой по заявлению покупателя либо землеустроительной компанией, которая имеет лицензию на проведение такого рода работ. Поэтому не стоит сразу же радоваться низкой кадастровой стоимости, так как вполне вероятно на такой земле не проведен весь комплекс работ по ее устройству и оформлению.

Стоимость по кадастру также зависит от площади участка, наличия коммуникаций и прилежащей к земельному наделу инфраструктуры.

К примеру, перед приобретением важно получить сведения о физических возможностях грунта. Качество грунта напрямую влияет на способ организации водоснабжения. Это может быть как магистральный водопровод, индивидуальный колодец, так и скважина.

При оценке стоимости земельного участка кадастровая служба также принимает во внимание наличие возможности подключения к сетям канализации, в особенности при расположении земли рядом с озером или рекой.

На стоимость большое влияние оказывает развитость отдельных инфраструктурных сегментов. Если планируется использовать земельный участок в целях проведения сезонного отдыха, то достаточно будет обслуживания дорог администрацией, благоприятной экологической обстановки и возможности застраховать имущество и строения.

Если же в планах постоянное проживание - следует выяснить возможность телефонизации, проверить попадание территории в район обслуживания сотовых операторов.

Также для благополучного проживания выясняется, насколько работает централизованный вывоз мусора, почтовая доставка, доступны ли больницы, магазины, общественный транспорт.

Когда в покупке земельного участка по кадастровой стоимости могут отказать?

Есть некоторые основания отказа в предоставлении земельного участка в собственность:

На земельный участок наложен публичный запрет на ;
Нельзя предоставить ввиду расположения на земле объектов недвижимости других лиц;
На земельном участке расположен объект, являющийся объектом незавершенного строительства, под которыми установлен особый правовой режим оформления прав на землю.

Публичный запрет на приватизацию участка - это изъятие его из оборота, наложение ограничения в обороте (нет разрешения на предоставление частным собственникам), установленный запрет законодательством федерального и местного значения, резервирование земли под государственные или муниципальные нужды.

Важно! Есть два варианта решения проблемы, если на участке расположены объекты недвижимости другого лица:

в долевую собственность всех владельцев объектов недвижимости на основании совместного заявления, если участок неделимый;
Разделить участок, если он является делимым. В таком случае необходимо сформировать отдельные участки, занятые строениями, принадлежащими соответствующему владельцу. После раздела каждому собственнику следует выкупить земельный участок, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости.

Вопрос

Организация продает физическому лицу земельный участок. Может ли организация продать участок ниже кадастровой стоимости? Какие налоги нужно будет заплатить?

Ответ

Кадастровая стоимость земельного участка не влияет на его покупную стоимость, а является расчетной величиной для налогообложения и пересматривается ежегодно. В законодательстве, регулирующем земельные отношения, не указывается, что при продаже земельного участка должна учитываться кадастровая стоимость. Статьей 421 ГК РФ устанавливается свобода договора. Покупатель должен иметь в виду, что налог он будет платить исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Организация будет являться плательщиком земельного налога вплоть до перехода права собственности на земельный участок к покупателю, т.е. до государственной регистрации.

Доход (убыток) от продажи земельного участка должен быть отражен при расчете налога на прибыль.

Налог на прибыль организации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 268 НК РФ, если цена приобретения (создания) имущества (имущественных прав), указанного в подпунктах 2, 2.1 и 3 пункта 1 статьи 268 НК РФ, с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения прибыли организаций.

Таким образом, убыток, полученный организацией в связи с реализацией земельного участка, может быть учтен для целей налогообложения

В случае продажи земельного участка порядок определения финансового результата от реализации и его учет в целях налогообложения прибыли зависят от того, когда и у кого земельный участок был ранее приобретен.

Если земельный участок был куплен у государства (муниципального образования) в период с 1 января 2007 г. по 31 декабря 2011 г., прибыль (убыток) от продажи определяется в порядке, установленном п. 5 ст. 264.1 НК РФ.

Если земля была приобретена у государства (муниципального образования) до 1 января 2007 г. либо после 31 декабря 2011 г. или куплена у частного собственника, прибыль или убыток определяется в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ.

Земельный налог.

Если земельный участок расположен в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен земельный налог, то организация — собственник такого земельного участка является налогоплательщиком этого налога (п. 1 ст. 388, п. 1 ст. 389 НК РФ).

Продавец продолжает платить земельный налог и после фактической передачи земельного участка покупателю, если его право собственности зарегистрировано позднее. Дело в том, что данным налогом облагаются земельные участки, находящиеся в собственности налогоплательщика (п. 1 ст. 388 НК РФ). Таким образом, обязанность по уплате земельного налога сохраняется вплоть до перехода права собственности на земельный участок к покупателю, т.е. до государственной регистрации — дня внесения в Единый государственный реестр записи о праве иного лица на земельный участок (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ, Определение Верховного Суда РФ от 21.09.2015 N 309-КГ15-10978 по делу N А50-11789/2014, п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 54).

Смежные вопросы:

Есть основное средство, дорогой аппарат медицинский, его недавно купили. Его неправильно хранили, на него упал ящик. Он испортился. У них могут его купить, естественно, за более низкую цену. Чем…...
Здравствуйте! У организации прекращено право бессрочного пользования земельными участками. В собственность не оформлено, не в аренде. Нужно ли в этом случае платить земельный налог?
✒ Согласно п. 1 ст.…...
Добрый день! Вопрос про инвалидность. Имеется единственный учредитель фирмы, получивший только что инвалидность 2 группа. Интересует какие льготы имеют владельцы фирмы с инвалидностью, льготы по подоходному…...
Земля в аренде у государства, цель аренды, прописанная в договоре: «для использования территории под размещение и последующую эксплуатацию производственной базы». Разрешается ли данную землю использовать под автосервис, автомойку и…...

Продажа жилья — событие в семье неординарное. Надо не только правильно оформить документы, но и знать свои права и обязанности. Одна из обязанностей продавца недвижимости перед государством — правильно рассчитать и своевременно оплатить все налоги. А для этого надо точно знать, какой налог платится с продажи квартиры в 2017 году.

В Налоговый кодекс РФ внесены изменения. И теперь, чтобы разобраться, нужно ли платить налог с продажи квартиры, стоит подробно рассмотреть эти изменения. И лучше это сделать на примерах.

Какие налоги платят при продаже квартиры

Продавцов недвижимости закон разделил на две категории:

кто получил свою недвижимость в собственность до 1 января 2016 года;
те, кто стал собственником после 01.01.2016 года.

Если человек владеет жильем, которое купил до 2016 года, более трех лет, то ему беспокоиться об уплате налога не стоит, даже если он продал свою недвижимость за очень большую цену. Он полностью освобождается от всяческих налогов на продажу.

Срок владения имуществом исчисляется с даты наступления права собственности и далее рассчитывается в месяцах.

Пример 1. Сокольников И.П. купил квартиру в ноябре 2013 года. В декабре 2016 года эта квартира была им продана. Срок владения рассчитывается так:

первый год: с ноября 2013 г. по октябрь 2014 г.;
второй год: ноябрь 2014-октябрь 2015;
третий год: ноябрь 2015-октябрь 2016;
четвертый год: ноябрь - декабрь 2016 года.

По закону владение проданным имуществом должно продолжаться не менее 36 месяцев непрерывно, тогда его продажа не облагается налогом. Квартира принадлежала Сокольникову 38 месяцев (12+12+12+2), поэтому он полностью освобождается от налога на доход.

А если бы Сокольников продавал жилье летом 2016 года, платить ли налог при продаже квартиры? Да, в этом случае налог с продажи квартиры (меньше 3 лет в собственности) заплатить пришлось бы.

Важно: На жилье, приобретенное после 1 января 2016 года, распространяются уже другие нормы закона. Так, налог с продажи квартиры в 2017 году, купленной после указанного срока, платится так: 36-месячный период владения увеличивается до 60-месячного. Это означает, что собственник может продать свою недвижимость без уплаты налога только после 5 лет непрерывного пользования.

Однако, и в этом случае законодательство предоставляет льготы отдельным категориям собственников. Так, трехлетний срок владения собственностью сохраняется при следующих обстоятельствах:

жилье получено в собственность при его приватизации;
квартира отошла собственнику по договору пожизненной ренты с иждивением;
жилье получено по наследству от родственников;
жилое помещение досталось в собственность в качестве подарка от родственников.

Налоговый кодекс четко определяет круг родственников, чье наследство или подарок принимается в расчет при налогообложении. Согласно статье 14 Семейного кодекса к родственникам относятся:

родители и дети;
братья и сестры;
внуки и дедушка с бабушкой.

Братья и сестры могут быть полнородными, имеющими одного отца и одну мать. Но для применения данного закона принимаются родственниками также братья и сестры, родные только по одному из родителей (отца или матери).

Пример 2 . Уманская Александра Олеговна получила в марте 2016 года по завещанию квартиру от одинокой соседки, за которой она ухаживала последние два года. Никаких договоров соседи не заключали, всё было по доброй воле и без далеко идущих планов. Соседка сделала всё же завещание на Уманскую. Какой налог с продажи квартиры должна будет заплатить Александра Олеговна, если надумает продать ее через три года?

Налог придется платить в полном объеме, так как:

Уманская и соседка не являются родственниками.
Соседи не заключали договор пожизненной ренты.

Исходя из этого, Уманская А.О. сможет продать квартиру без уплаты налога только через 60 месяцев (т.е. пять лет) после оформления права собственности. Трехлетний срок владения на ее квартиру не распространяется, потому что право собственности получено уже после 1 января 2016 года.

Как рассчитать налог с продажи квартиры

Для правильного расчета суммы предстоящего платежа в бюджет необходимо знать следующее:

каким путем к вам попала недвижимость (куплена, получена по завещанию или в качестве подарка и прочее);
дата поступления в собственность (до 1 января 2016 года или после);
кадастровая стоимость вашей недвижимости.

Пример 3 . Салопина Мария Георгиевна купила квартиру в декабре 2015 года за 1200000 рублей. Ровно через год она решила ее продать и купить отдельный домик. Покупатель согласился оплатить ей 1500000 рублей, но поставил условие: в договоре купли-продажи указать стоимость квартиры всего 1000000 рублей. Мотивируя свою просьбу тем, что это выгодно и самой Салопиной, так как сумма налога при продаже квартиры рассчитывается за минусом 1000000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2016 года составила 2 100 000 рублей.

Действительно, налоговым законодательством предусмотрена сумма, не облагающаяся налогом при продаже квартиры. Это так называемый имущественный вычет в сумме 1 000 000 рублей, он смягчает бремя налогоплательщика.

Принимая предложение покупателя, Мария Георгиевна нарушает Налоговый кодекс, а также ее действия могут быть расценены как своего рода мошенничество. А это уже уголовное преступление.

Проведем два варианта расчета налога: по предложению покупателя и по закону.

1. В договоре купли-продажи указана сумма выручки 1 000000 рублей. Расчет налога с продажи квартиры: 1000000-1000000=0. Нет дохода, нет налога. Но так как квартира была в собственности менее трех лет, то Салопина обязана заполнить и сдать в налоговую инспекцию декларацию 3 НДФЛ при продаже квартиры в 2017 году.

При проверке декларации работники налоговой инспекции обнаружат, что кадастровая стоимость проданной квартиры составляет 2100 000 рублей и рассчитают налог по- своему, то есть, по закону: величину кадастровой стоимости умножат на понижающий коэффициент: 2100000*0,7=1470000 рублей — это и есть настоящая выручка от проданной квартиры.

2.По закону. 1500000-1000000=500000*0,13=65000 рублей. Такую сумму налога заплатит Салопина М.Г., а налоговые органы примут ее декларацию и не накажут за подтасовку данных.

Когда нужно платить налог с продажи квартиры

Уплата налога при продаже квартиры входит в обязанность продавца жилья, если он:

владеет недвижимостью менее трех лет (жилье приобретено до 2016 года);
владение менее пяти лет (если квартира появилась в собственности после 01.01.2016 года).

Величину суммы, которую надо уплатить в бюджет, налогоплательщик рассчитывает самостоятельно. При этом он может воспользоваться как налоговым вычетом, так и указать затраты на приобретение или постройку продаваемого жилья.

Пример 4. Семья Ивановских купила квартиру в 2014 году. При этом у собственника сохранились все документы по приобретению: договор купли-продажи, расписка продавца о получении денег, выписка из банковского счета о снятии со счета 2500000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2016 года составила 3000000 рублей. Летом 2016 года Ивановские эту квартиру продали за 3500000 рублей.

Расчет налога по первому варианту (по налоговому вычету): 3500000-1000000=2500000*0,13=325 000 рублей. При продаже квартиры надо платить налог в сумме 325 000 рублей.

Расчет суммы налога по второму варианту (по произведенным ранее затратам):
3500000-2500000=1000000*0,13=130000 рублей — это налог с продажи квартиры (менее трех лет в собственности).

Для Ивановских выгоднее платить налог не по налоговому вычету (325 000 рублей), а по второму варианту, по произведенным затратам на покупку квартиры (130 000 рублей). Применение обоих вариантов одновременно не разрешается.

Чтобы оплатить налог, надо сначала подготовить декларацию по форме 3-НДФЛ. А перед этим проверить, соответствуют ли расчеты изменениям в налоговом законодательстве.

Проверку проведем на семье Ивановских из примера 4:

срок владения менее трех лет — налог платить надо;
документы на затраты сохранились и могут быть представлены в налоговые органы — можно применить вариант расчета по затратам;
сумма продажи, принимаемая к расчету налога, превышает кадастровую с применением понижающего коэффициента (3 000 000*0,7=2 100 000) — налог рассчитан правильно.

Налоговая декларация за 2016 год сдается в период с 1 января по 30 апреля 2017 года включительно. А внести сумму налога в бюджет необходимо не позднее 15 июля текущего года — это срок уплаты налога при продаже квартиры в 2017 году.

Законодатель строго наказывает нарушителей, не сдавших вовремя налоговую декларацию. За каждый месяц просрочки после 30 апреля будет начисляться штраф в размере 5 процентов от суммы налога. Общая сумма штрафа не менее 1000 рублей, но и не более 30 процентов от налога. Если учесть, что при продаже квартир или домов в обороте находятся немаленькие суммы, то суммы штрафов будут очень существенны.

Если взять пример с той же семьей Ивановских и представить, что они сдали 30 июня 2017 года, а не до конца апреля, как предписывает закон.

Число месяцев просрочки: 2.
Сумма штрафа: 130000*0,05=6500*2=13000 рублей. Дополнительно к налогу в сумме 130000 рублей Ивановские заплатят 13000 штрафа.

А если не успеют оплатить налог до 15 июля, то на них наложат штрафные санкции в размере 20 процентов от суммы налога. В нашем примере это 26 тысяч рублей. Всего семья может заплатить при нарушении сроков налоговой отчетности 169000 (130 000+13 000+26 000) рублей вместо положенных 130 000 рублей.

Таким образом, сдавать налоговую декларацию и оплачивать налоги вовремя очень выгодно — это экономит семейный бюджет.