Федеральные и муниципальные образования являются крупными собственниками государственного и муниципального имущества, и с целью повышения эффективности использования имущества, находящегося на праве оперативного управления учреждений, допускается сдача временно не использованных в их деятельности объектов основных средств в аренду сторонним организациям.

Передача в аренду имущества бюджетной собственности производится только с согласия собственника (или уполномоченного им лица) по договору аренды и оформляется приемно-передаточным актом или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (ст. 655 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ)).

Согласно ст. 214, 215 ГК РФ государственное и муниципальное имущество может быть разделено на две группы:

Имущество, закрепленное на праве хозяйственного ведения и оперативного управления за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями;

Имущество, не закрепленное за вышеуказанными юридическими лицами, составляющее государственную и муниципальную казну. При этом права собственника осуществляют органы государственной власти и местного самоуправления и при сдаче в аренду имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления, в договоре может появиться сторона - балансодержатель .

В договоре аренды должен предусматриваться состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по поддержанию имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, оговаривается срок их предстоящей службы, рассчитанной исходя из оценки имущества с учетом его фактического износа и действующих норм амортизационных отчислений. Существенным условием договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения является размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При этом в случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения), арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК РФ). На практике размер арендной платы в большинстве случаев устанавливается в определенной сумме за месяц или год за квадратный метр.

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Статьей 41 Бюджетного кодекса РФ (далее - БК РФ) «Доходы бюджета» предусмотрено, что «доходы от использования имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за исключением имущества бюджетных и автономных учреждений, а также имущества государственных и муниципальных унитарных предприятий, в том числе казенных» признаются доходами бюджета.

Таким образом, арендная плата в полном объеме должна учитываться у казенных учреждений в доходах бюджета (код КОСГУ - 120 «Доходы от собственности»), и учреждение имеет право на дополнительный источник бюджетного финансирования (в виде дополнительных лимитов бюджетных обязательств (далее - ЛБО)).

При сдаче в аренду государственного и муниципального имущества, находящегося на праве оперативного управления и временно не используемого, бюджетными и автономными учреждениями арендная плата признается собственным доходом учреждения.

Решение по сдаче в аренду государственного и муниципального имущества казенными учреждениями принимает уполномоченный орган учредителя - Комитет по управлению имуществом, который также уполномочен на подписание договоров аренды от имени учредителя.

Решение по сдаче в аренду государственного и муниципального имущества бюджетными и автономными учреждениями принимает самостоятельно учреждение (для бюджетных учреждений необходимо согласие собственника, а для автономных учреждений - согласие наблюдательного совета). При этом руководитель бюджетного или автономного учреждения уполномочен на подписание договора аренды от имени учредителя.

Передача имущества в аренду на территории РФ (как реализация услуг) является объектом обложения НДС. Его исчисление при передаче в аренду государственного и муниципального имущества органами государственной власти и органами самоуправления, а также казенными учреждениями имеет свои особенности. Арендатор признается налоговым агентом, так как в соответствии с

п. 3 ст. 161 Налогового кодекса РФ (далее - НК РФ) арендаторы являются налоговыми агентами по уплате в бюджет начисленного на суммы арендной платы НДС, поэтому на казенные учреждения возлагается только контроль за поступлениями в соответствующий бюджет сумм арендной платы в виде дохода бюджета, исключая НДС.

При этом налоговый агент обязан определять налоговую базу как сумму арендной платы с учетом НДС. Таким образом, сумма арендной платы, определенная в договоре с собственником имущества (органом государственной власти или органом самоуправления), должна содержать сумму НДС. Как правило, расчет ставок арендной платы за муниципальное имущество обычно формализован и унифицирован, а базовая ставка устанавливается нормативным актом муниципального образования. При этом некоторые собственники имущества прописывают в договоре суммы и порядок уплаты НДС, а некоторые отмечают, что сумма арендной платы указана без НДС. Отсутствие указания суммы НДС в договоре аренды не является основанием ни для признания его недействительным, ни для освобождения арендатора от обязанностей налогового агента. При этом согласованная сторонами арендная плата подлежит увеличению на сумму НДС в силу налогового законодательства от наличия или отсутствия в договоре соответствующего условия, так как в п. 1 ст. 168 НК РФ указано, что НДС нужно предъявить к оплате, а не установить в договоре.

Органы государственной власти и местного самоуправления, а также казенные учреждения при сдаче в аренду имущества бюджетной собственности в отличие от других арендодателей не обязаны выписывать счета-фактуры. В этом случае арендатор вправе получить налоговый вычет по НДС на основании документов, подтверждающих уплату НДС в качестве налогового агента.

Бюджетные и автономные учреждения не имеют налоговых агентов по НДС, поэтому обязаны своевременно начислять и уплачивать в бюджет сумму НДС, а также своевременно отчитываться по налоговым периодам налоговой декларацией по НДС.

Имущество государственных и муниципальных учреждений, закрепленное собственником на праве оперативного управления и переданное в аренду, продолжает учитываться на балансе учреждения по счету 101 00 «Основные средства» с начислением амортизации и с одновременным отражением балансовой стоимости переданного в аренду имущества по забалансовому счету 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)».

При сдаче в аренду закрепленного в оперативном управлении имущества казенному учреждению необходимо соблюдать следующие требования действующего законодательства РФ:

Оформление аренды государственного и муниципального имущества трехсторонним договором, по которому учреждение выступает как балансодержатель сдаваемого в аренду имущества;

Предусмотреть в договоре, что арендатор перечисляет суммы арендной платы (исключая НДС) непосредственно в доход соответствующего уровня бюджета (код КОСГУ - 120) на единый счет бюджета.

В зависимости от того, признано или не признано казенное учреждение администратором по кассовому администрированию дохода бюджета по сдаче в аренду имущества (код 120), определяется соответствующий порядок отражения операций в бюджетном учете.

Если казенное учреждение не является администратором по кассовому администрированию дохода бюджета, то используется механизм распределения бюджетных полномочий. В этом случае одно юридическое лицо (казенное учреждение) обязано начислять доход бюджета, а другое юридическое лицо (как правило, дополнительные полномочия возлагаются на главного распорядителя средств бюджета (далее - ГРСБ)) - осуществлять кассовое администрирование дохода бюджета. Поскольку данная хозяйственная операция связана с внутриведомственным расчетом, в учете казенного учреждения администратор дохода бюджета по начислению и ГРСБ, осуществляющий полномочия администратора по кассовому администрированию, используется счет 304 04 «Внутриведомственные расчеты».

Обязанность казенных учреждений по начислению дохода бюджета закреплена бюджетным законодательством. Таким образом, даже если казенное учреждение не является администратором дохода бюджета по кассовому администрированию, оно обязано начислять доход бюджета (код КОСГУ 120) и задолженность арендатора по арендной плате перед бюджетом. Данная операция отражается в учете казенным учреждением следующими учетными записями:

Дебет 1 205 21 560 Кредит 1 401 10 120 (без НДС);

Поступление арендной платы на единый счет бюджета на основании Извещения (ф. 0504805), полученного от администратора по кассовому администрированию (ГРСБ):

Дебет 1 304 04 120 Кредит 1 303 05 730 и одновременно:

Дебет 1 303 05 830 Кредит 1 205 21 660 .

В случае осуществления казенным учреждением обязанностей кассового администрирования дохода бюджета (код КОСГУ 120) по данной операции, учреждение обязано начислять доход бюджета и отражать в бюджетном учете поступление администрируемого дохода в следующем порядке:

Начисление арендной платы (дохода бюджета):

Дебет 1 205 21 560 Кредит 1 401 10 120 (без НДС)

Поступление арендной платы на единый счет бюджета на основании Сводного реестра поступлений и выбытий средств бюджета:

Дебет 1 210 02 120 Кредит 1 205 21 660 .

Бюджетные и автономные учреждения отражают на бухгалтерском учете операции по сдаче в аренду имущества в следующем порядке:

Начисление арендной платы, выставление счета-фактуры с учетом НДС:

Дебет 2 205 21 560 Кредит 2 401 10 120 (с учетом НДС)

Начисление НДС в задолженность перед бюджетом:

Дебет 2 401 10 120 Кредит 2 303 04 730

Поступление арендной платы (включая НДС на лицевой счет учреждения):

Дебет 2 201 11(21) 510 Кредит 2 205 21 660 17 код КОСГУ 120

Начисление налога на прибыль:

Дебет 2 401 10 120 Кредит 2 303 03 730.

Предоставление бюджетными и автономными учреждениями имущества, закрепленного за ними учредителем на праве оперативного управления, признается в целях бухгалтерского учета деятельностью, приносящей доход. В целях налогового учета, если предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности организации (для учреждений не является основным видом деятельности), то в соответствии с п. 4 ст. 250 НК РФ доходы от сдачи имущества в аренду признаются внереализационными доходами. При этом датой получения внереализационных доходов от сдачи имущества в аренду признается дата осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенного договора или предъявления документов, служащих основанием для произведения расчетов, либо последний день отчетного (налогового) периода. Выбор одной из дат производится на основании принятой для целей налогообложений учетной политики учреждения.

При методе начисления в состав доходов, учитываемых в целях налогообложения прибыли, не включаются авансовые платежи по арендной плате (п. 1 ст. 251 НК РФ).

При использовании кассового метода определения доходов, датой получения дохода признается день поступления денежных средств на лицевые счета бюджетного и автономного учреждения (п. 2 ст. 273 НК РФ).

Арендуя помещения, арендаторы, как правило, пользуются разными видами коммунальных услуг: отопление, освещение, водоснабжение, газоснабжение, канализация, услуги телефонной связи и т.д. Условия их предоставления часто включаются в договор аренды, но неправильное оформление учета коммунальных платежей нередко становится причиной конфликтов с контролирующими и налоговыми органами.

Проблемной является ситуация, когда договор со снабжающей организацией заключен арендодателем, а коммунальные услуги оплачиваются (компенсируются) арендатором отдельно от арендной платы на основании выставленных арендодателем счетов на возмещение потребленных коммунальных услуг арендатором. При этом необходимо учесть, что условие о компенсации коммунальных услуг должно быть прописано в договоре отдельно от арендной платы.

В соответствии с условиями договора коммунальные услуги:

Компенсируются сверх арендной платы. В этом случае арендатор признает их расходом и НДС к вычету не принимается. У арендодателя уменьшаются расходы на коммунальные услуги и НДС к вычету по ним не принимается;

Коммунальные услуги включены в арендную плату. В этом случае арендатор признает их расходом и НДС к вычету принимается. У арендодателя признается доход от арендной платы и НДС по коммунальным услугам принимается к вычету.

В случае когда арендатор возмещает арендодателю расходы на оплату коммунальных услуг сверх арендной платы, арендодатель не осуществляет реализацию услуг и обязан выставить бухгалтерский счет (счет-фактуру нельзя выставлять) на компенсацию свои расходов. В этом случае отсутствует объект налогообложения прибыли и НДС не возникает. Таким образом, у арендодателя не подлежат вычету суммы НДС по коммунальным услугам в части потребленных арендатором и в книге покупок отражается счет-фактура, выданный снабжающей организацией, только в части потребленных им услуг.

Аренда государственного и муниципального имущества в последнее время пользуется небывалой популярностью. Причиной тому – совершенствование законодательных требований и высокая стабильность договоров по сравнению с аналогичными сделками, проведенными с коммерческими структурами.

Как взять его в аренду

В соответствии с Законом № 135-ФЗ, ст. 17.1 , при сдаче в аренду муниципального или государственного помещения в обязательном порядке заключается договор. Осуществить данную сделку возможно только после проведения (конкурса, аукциона). Без торгов в аренду предоставляется собственность:

• Для расположения на объектах сетей связи, почты.
• Палат торгово-промышленного назначения.
• На замену снесенного (реконструированного) сооружения.
• Нотариальных или адвокатских контор.
• Организациям, специализирующимся в направлении услуг образования.
• Медицинским компаниям.
• По международным договорам.
• Политическим партиям, общественным движениям.
• На срок до 30 суток в течение 6 следующих месяцев.

Чтобы арендовать имущество, принадлежащее государству, предпринимателю нужно обратиться в учреждение, за которым закреплен объект, или в управляющую компанию, курирующую данное помещение. Часто перечень площадей, предназначенных для предоставления в аренду, размещаются на сайтах государственных структур. Если интересующей информации нет, необходимо обратиться в соответствующий орган для подачи заявления лично.

У предпринимателя, неукоснительно выполнявшего свои обязанности на протяжении действия аренды, есть возможность заключить договор на новый срок с арендодателем без торгов.

Действуем по порядку

Предоставление площади муниципального назначения имеет установленный порядок и совершается после проведения торгов. Они могут проходить в электронном режиме или как официальное мероприятие. Форма проведения определяется ст. 448 ГК РФ и состоит из следующих пунктов:

• Оповещение о проведении торгов.
• Разработка документации.
• Прием заявок от участников.
• Проведение основного этапа торгов.
• Завершающий тур торгов, определяющий победителя.
• Оформление соглашения с выбранным лицом.

В соответствии с п. 2 вышеуказанной статьи участник должен отвечать требованиям, выдвинутым законодательством. Им может являться и юридическое, и физическое лицо, а также ИП, в интересах которого – выиграть торги и взять в аренду муниципальное (государственное) имущество.

Оформление договора

После проведения торгов победитель подписывает с организатором протокол о результатах (он имеет юридическую силу договора) и оформляет типовой договор. Правила заключения документа регламентированы ст. 447 ГК РФ. Образец документа можно посмотреть .

Продление договора аренды возможно только в результате проведения нового конкурса (аукциона, торгов) на право заключения договора аренды муниципальной недвижимости (ст. 17.1 № 135-ФЗ). Однако у предпринимателя, неукоснительно выполнявшего свои обязанности на протяжении действия аренды, есть возможность заключить договор на новый срок с арендодателем без торгов, если будут соблюдены следующие требования:

• Срок действия нового договора составляет не менее 3 лет. Он может быть уменьшен по заявлению арендатора.
• Размер регулярной платы за аренду определяется после оценивания рыночной цены объекта, а оценка проведена по всем правилам законодательства, регулирующего оценочные мероприятия в РФ.

Так как договоры об аренде муниципального имущества подлежат обязательной регистрации (если заключены на срок более 1 года), соглашение о завершении аренды площади также необходимо официально зарегистрировать. Кроме этого, обе стороны должны направить в орган, совершающий регистрацию прав на имущество, заявление, подтверждающее добровольное согласие об окончании арендных отношений. Если один из партнеров не согласен и уклоняется от расторжения, другая сторона обращается в суд с требованием об официальной регистрации данного соглашения.

Зная все тонкости этой задачи и выиграв торги, предприниматель может заключить договор об аренде муниципального имущества. Такой вариант считается выгодным, так как такие площади можно арендовать за приемлемую стоимость. Добросовестно выполняя все пункты договора и не нарушая условия аренды, пользоваться муниципальными помещениями можно в течение долгого срока.

Со следующего года при передаче федерального имущества в аренду бюджетные учреждения должны будут руководствоваться новыми правилами. Они предусмотрены Федеральным законом от 8 мая 2010 г. № 83-ФЗ. При этом новые правила вводятся постепенно. В период с 1 января 2011 года до 1 июля 2012 года будет действовать переходный период. А это значит, что учреждению необходимо не только ознакомиться с новыми правилами, но и проверить, правильно ли применяются действующие в настоящее время.

ДЕЙСТВУЮЩИЙ ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ИМУЩЕСТВА В АРЕНДУ

Как правило, федеральные бюджетные учреждения не являются собственниками сдаваемого ими в аренду недвижимого имущества. Чаще всего имущество принадлежит Российской Федерации. На практике полномочия собственника имущества делегируются Российской Федерацией конкретному органу исполнительной власти, в чьем ведении находится то или иное бюджетное учреждение. Сами учреждения владеют таким имуществом на правах оперативного управления.

Поэтому органы исполнительной власти издают методические документы, в которых закреплен алгоритм сдачи в аренду федерального имущества. Один из таких документов — письмо Роспотребнадзора от 15 февраля 2010 г. № 01/2028-0-32 «О вопросах представления временно свободных помещений в аренду в 2010 году». Письмо адресовано бюджетным учреждениям здравоохранения и науки. Однако оно, по мнению автора, может представлять практический интерес для бюджетных учреждений и других сфер. Итак, на что обращает внимание бюджетных учреждений Роспотребнадзор? Об этом далее.

Возможность аренды необходимо согласовать с собственником

В письме чиновники отметили, что для сдачи в аренду временно свободных площадей учреждению необходимо иметь согласие собственника. При этом такое требование вполне соответствует законодательству.

Дело в том, что бюджетное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником. Так сказано в пункте 1 статьи 298 Гражданского кодекса РФ. Заключая договор аренды, учреждение как раз распоряжается недвижимым имуществом.

Процедура согласования должна выглядеть следующим образом. В адрес собственника направляются:

• обращение или заявление, подписанное руководителем учреждения, с просьбой о разрешении предоставить временно свободные помещения в аренду;
• пояснительная записка, содержащая характеристику зданий и помещений, предоставляемых в аренду, экономические расчеты и влияние сдачи в аренду помещений на результаты деятельности учреждения.

Разрешение необходимо получить до заключения договора аренды (пролонгации ранее заключенных договоров).

Доходы от сдачи имущества в аренду

О том, в каком порядке учреждение может расходовать средства, полученные от сдачи имущества в аренду, установлено частью 11 статьи 5 Федерального закона от 26 апреля 2007 г. № 63-ФЗ. Напомним, что нормы этого закона, касающиеся аренды, носят временный характер. Они действуют до появления отдельного федерального закона, в котором будет изложен порядок использования бюджетными учреждениями средств от оказания платных услуг и иной приносящей доход деятельности.

Учитывая этот закон и другие нормативные акты, специалисты Роспотребнадзора обратили внимание на следующее.

Доходы, получаемые от сдачи временно свободных площадей в аренду, являются дополнительным источником бюджетного финансирования. Оно направляется на содержание и развитие материально-технической базы учреждения сверх сумм, установленных федеральным законом о федеральном бюджете.

Это же относится к остаткам средств федерального бюджета на 1 января 2010 года, которые образовались на счетах Федерального казначейства по доходам от сдачи имущества в аренду, но не были использованы ранее (ст. 6 Федерального закона от 2 декабря 2009 г. № 308-ФЗ).

Также Роспотребнадзор отметил, что при передаче в аренду имущества, которое находится в оперативном управлении федеральных органов исполнительной власти и созданных ими учреждений, необходимо использовать код доходов 167 111 05031 01 0000 120 (Указания о порядке применения бюджетной классификации РФ, утвержденные приказом Минфина России от 30 декабря 2009 г. № 150н).

Расходные расписания оформляются по форме, которая установлена приложением № 2 к приказу Минфина России от 30 сентября 2008 г. № 104н. Они регистрируются главным распорядителем бюджетных средств (распорядителем) в книге регистрации.

Учреждение может расходовать средства, полученные от сдачи помещений в аренду, только на основании сметы, которую утверждает главный распорядитель (распорядитель) средств федерального бюджета.

ОТРАЖАЕМ СИТУАЦИЮ В УЧЕТЕ

Порядок оформления бухгалтерских записей в учреждении зависит от того, какой заключен договор аренды и кто является администратором доходов.

Причем гражданским законодательством предусмотрено, что в договоре аренды участвуют две стороны — арендодатель и арендатор.

На практике часто встречаются трехсторонние договоры аренды госимущества, в которых появляется третья сторона — балансодержатель имущества.

Так, если заключен трехсторонний договор аренды госимущества, находящегося у бюджетного учреждения на праве оперативного управления, соблюдаются требования пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ. Поэтому арендатор в качестве налогового агента самостоятельно уплачивает НДС в бюджет, минуя счета учреждения-балансодержателя.

Если же арендодателем является учреждение — балансодержатель имущества, которое не относится к органам государственной власти и управления или органам местного самоуправления, то обязанностей налогового агента у арендатора не возникает (письмо Минфина России от 23 июня 2010 г. № 03-07-11/266).

В бухгалтерском учете имеют место такие записи:

Содержание операции	Дебет	Кредит
Начислена арендная плата (без учета НДС)	1 205 02 560 «Увеличение дебиторской задолженности по доходам от собственности»	1 303 05 730 «Увеличение кредиторской задолженности по прочим платежам в бюджет»
Отражено исполнение обязательств по оплате в доход бюджета суммы арендной платы	1 303 05 830 «Уменьшение кредиторской задолженности по прочим платежам в бюджет»	1 205 02 660 «Уменьшение дебиторской задолженности по доходам от собственности»
Начислен арендатором НДС, подлежащий перечислению арендодателем в бюджет (проводки актуальны, если заключен двусторонний договор аренды).	2 205 10 560 «Увеличение дебиторской задолженности по прочим доходам»	2 401 01 180 «Прочие доходы»
Поступила сумма НДС от арендатора на счет арендодателя*	2 201 01 510 «Поступления денежных средств учреждения на счета»	2 205 10 660 «Уменьшение дебиторской задолженности по прочим доходам»
Начислен налог на прибыль	1 401 01 290 «Прочие расходы»	1 303 03 730 «Увеличение кредиторской задолженности по налогу на прибыль организаций»
Приняты суммы бюджетных обязательств по уплате налога на прибыль	1 501 13 290 «Лимиты бюджетных обязательств получателей бюджетных средств»	1 502 11 290 «Принятые бюджетные обязательства текущего года»
Уплачен налог на прибыль	1 303 03 830 «Уменьшение кредиторской задолженности по налогу на прибыль организаций»	1 304 05 290 «Расчеты по платежам из бюджета с финансовыми органами по прочим расходам»

НОВЫЕ ПРАВИЛА ДЛЯ ПЕРЕДАЧИ СОБСТВЕННОСТИ В АРЕНДУ

Со следующего года порядок передачи в аренду федерального имущества, а также порядок использования доходов от таких сделок претерпит серьезные изменения. Они предусмотрены Федеральным законом от 8 мая 2010 г. № 83-ФЗ, который вступает в силу с 1 января 2011 года.

Прежде всего утрачивает силу Федеральный закон от 26 апреля 2007 г. № 63-ФЗ, который в настоящее время регулирует вопросы использования доходов от аренды.

Однако учреждения по-прежнему будут обязаны согласовывать с собственником операции с недвижимостью.

Так, в новой редакции пункта 3 статьи 298 Гражданского кодекса РФ уточнено, что бюджетное учреждение не вправе распоряжаться недвижимым имуществом без согласия собственника.

При этом бюджетные учреждения вправе вести приносящую доходы деятельность. Но только в том случае, если это служит достижению целей, ради которых учреждение создано, и соответствует этим целям. При условии, что такая деятельность указана в его учредительных документах. Доходы, полученные в этом случае, поступают в самостоятельное распоряжение бюджетного учреждения.

Кроме того, очень важное изменение внесено в Федеральный закон от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях». Особо оговорено, что в случае сдачи в аренду с согласия учредителя недвижимого имущества учредитель не финансирует его содержание.

Стало быть, для бюджетных учреждений, сдающих недвижимость в аренду, по сути, устанавливается обязанность по финансовому содержанию такого имущества. Поэтому для многих учреждений в следующем году может оказаться невыгодно сдавать имущество в аренду.

Закон Московской области от 10.07.2009 № 88/2009-ОЗ "Об аренде имущества, находящегося в собственности Московской области" в редакции от 03.07.2012 №91/2012-ОЗ

Московской областной Думы

ЗАКОН

МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ОБ АРЕНДЕ ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В СОБСТВЕННОСТИ

МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

(в ред. законов Московской области от 22.04.2010

Статья 1. Предмет настоящего Закона

1. Настоящий Закон регулирует отношения, возникающие в связи с передачей в аренду имущества, находящегося в собственности Московской области (далее - областная собственность), условия передачи областной собственности в аренду и порядок определения арендной платы.

2. В соответствии с федеральными законами и законами Московской области могут быть установлены особенности предоставления в аренду определенных видов областной собственности.

(часть 2 в ред. Закона

3. Настоящим Законом не регулируются отношения, возникающие в связи с предоставлением в аренду находящихся в собственности Московской области объектов культурного наследия, водных объектов, земельных участков, участков лесного фонда.

Статья 2. Арендодатели областной собственности

(в ред. Закона Московской области от 03.07.2012 N 91/2012-ОЗ)

1. Арендодателями областной собственности являются:

1) уполномоченный Правительством Московской области центральный исполнительный орган государственной власти Московской области в сфере управления и распоряжения областной собственностью (далее - уполномоченный орган) в отношении областной собственности, составляющей казну Московской области или находящейся в оперативном управлении органов государственной власти и государственных органов Московской области;

2) государственные учреждения Московской области (автономные, бюджетные и казенные учреждения) в отношении областной собственности, закрепленной за ними на праве оперативного управления;

3) государственные унитарные предприятия Московской области (далее - унитарные предприятия) в отношении областной собственности, закрепленной за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

2. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, передача областной собственности в аренду унитарными предприятиями и государственными учреждениями Московской области осуществляется с предварительного согласия уполномоченного органа, полученного в порядке , установленном Правительством Московской области.

Статья 3. Передача областной собственности в аренду

(в ред. Закона Московской области от 03.07.2012 N 91/2012-ОЗ)

1. Передача областной собственности в аренду осуществляется по результатам торгов, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

2. Проведение конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды областной собственности осуществляется в соответствии с требованиями, установленными законодательством Российской Федерации.

3. Организаторами конкурсов или аукционов являются арендодатели областной собственности.

4. Порядок передачи областной собственности в аренду без проведения торгов устанавливается Правительством Московской области.

5. Передача областной собственности в аренду без проведения торгов осуществляется при представлении арендатором арендодателю документов, подтверждающих право арендатора на предоставление ему областной собственности в аренду без проведения торгов.

6. Информация о проведении конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды областной собственности размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации.

Статья 4. Основные требования, предъявляемые к договору аренды областной собственности

1. Договором аренды областной собственности должны определяться следующие условия:

1) наименование арендодателя и арендатора, их почтовые, банковские и иные реквизиты;

2) данные об объекте аренды, позволяющие его идентифицировать:

адрес (местонахождение) объекта аренды;

вид имущества (здание, помещение, строение, сооружение и т.п.), являющегося объектом аренды;

характеристики объекта аренды в соответствии с данными государственного кадастра объектов недвижимости;

3) срок договора аренды;

4) размер арендной платы, порядок ее определения и внесения;

5) порядок и условия пересмотра арендной платы;

6) порядок передачи объекта аренды арендатору и порядок его возврата;

7) условия использования арендуемого имущества;

8) права и обязанности сторон;

9) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора аренды;

10) условия и порядок расторжения договора аренды.

2. Примерные формы договоров аренды областной собственности устанавливаются Правительством Московской области.

3. Срок договора аренды не может превышать 10 лет.

(часть 3 в ред. Закона Московской области от 03.07.2012 N 91/2012-ОЗ)

4. Ответственность за правильным исчислением арендной платы возлагается на арендатора.

5. Если при определении размера арендной платы используется понижающий коэффициент или договор аренды заключен без проведения торгов, договор аренды должен предусматривать запрет на сдачу арендованного имущества в субаренду, перенаем, предоставление в безвозмездное пользование, на передачу арендных прав в залог, внесение в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества или паевого взноса в кооператив.

6. Договор аренды должен предусматривать уплату арендатором неустойки в следующих случаях:

за нарушение срока внесения арендной платы - в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки;

за неисполнение или ненадлежащее исполнение арендатором других условий договора - в размере 5 процентов от суммы арендной платы за месяц.

Статья 5. Порядок определения размера арендной платы

1. Размер арендной платы, предоставленной в аренду по результатам торгов (конкурсов, аукционов) определяется на основании предложения победителя конкурса или аукциона, сделанного в установленном порядке.

2. Размер арендной платы за пользование областной собственностью, предоставленной в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов), а также начальный размер арендной платы, необходимый для проведения торгов (конкурсов, аукционов), определяется путем сравнения расчетной величины арендной платы (Арас) с рыночной величиной арендной платы. При этом, за окончательную величину арендной платы, берется ее наибольшее значение.

3. Рыночная величина арендной платы определяется на основания данных отчета, подготовленного независимым оценщиком.

4. Расчетная величина арендной платы за пользование находящимися в областной собственности зданиями и нежилыми помещениями определяется по формуле:

Арас = Бап x S x Киз x Км x Кз x Ку,

Бап - базовая ставка годовой арендной платы за 1 квадратный метр.

Базовая ставка годовой арендной платы за 1 квадратный метр (базовая ставка арендной платы) устанавливается законом Московской области.

S - арендуемая площадь помещений в здании;

Киз - коэффициент остаточной стоимости здания:

Киз = (100 - % износа) / 100,

Если Киз меньше 0,5, он принимается равным 0,5;

Км - коэффициент качества строительного материала стен здания:

Кирпич - 1,5;

Железобетон = 1,25;

Прочее - 1;

Кз - коэффициент территориальной зоны Московской области.

Границы территориальных зон Московской области и значения коэффициентов для каждой зоны устанавливаются Правительством Московской области.

Коэффициент территориальной зоны не может быть меньше 1. Кз для Москвы принимается равным 3;

Ку - коэффициент удобства расположения арендуемого здания (помещения).

Ку устанавливается Правительством Московской области в пределах от 1 до 3 в зависимости от близости арендуемого имущества к магистралям, административным центрам, наличия транспортной и иной инфраструктуры. Если на момент заключения договора аренды Ку не установлен, он принимается равным 1.

5. В случаях, когда применение формулы для определения расчетной величины арендной платы невозможно по причине отсутствия требуемых характеристик имущества (плоскостные сооружения, объекты инженерной инфраструктуры и т.п.), размер арендной платы определяется только на основании рыночной величины арендной платы.

6. При передаче в аренду областной собственности без проведения торгов в целях, установленных Федеральным законом от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции", арендная плата определяется с применением понижающего коэффициента (Кп) в размере 0,75.

(часть 6 в ред. Закона Московской области от 03.07.2012 N 91/2012-ОЗ)

Понижающий коэффициент (Кп) в размере 0,75 применяется, если арендуемое имущество используется для следующих целей:

1) развития образования и науки;

2) проведения научных исследований;

3) защиты окружающей среды;

4) сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации;

5) развития культуры, искусства и сохранения культурных ценностей;

6) развития физической культуры и спорта;

7) обеспечения обороноспособности страны и безопасности государства;

8) производства сельскохозяйственной продукции;

9) социальной защиты населения;

10) охраны труда;

11) охраны здоровья граждан;

12) поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства;

12.1) поддержки социально ориентированных некоммерческих организаций в соответствии с Федеральным законом от 12 января 1996 года N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях";

(п. 12.1 введен Законом Московской области от 24.06.2010 N 76/2010-ОЗ)

13) определяемых федеральными законами, нормативными правовыми актами Президента Российской Федерации и нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации целях.

(в ред. Закона

7. В случае, если договор аренды заключается на срок более одного года, договором предусматривается ежегодное изменение размера арендной платы на размер коэффициента-дефлятора, соответствующего прогнозному индексу потребительских цен в Российской Федерации на соответствующий финансовый год (далее - коэффициент-дефлятор).

Коэффициент-дефлятор применяется для расчета размера арендной платы, начиная с первого января года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды.

Коэффициент-дефлятор устанавливается ежегодно Правительством Московской области на основании прогноза показателей инфляции и системы цен, разработанных федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере анализа и прогнозирования социально-экономического развития.

(часть 7 введена Законом Московской области от 22.04.2010 N 43/2010-ОЗ)

Статья 6. Финансирование расходов, связанных с арендой областной собственности

(в ред. Закона Московской области от 03.07.2012 N 91/2012-ОЗ)

1. Финансирование расходов, связанных с передачей в аренду областной собственности уполномоченным органом, а также казенными учреждениями осуществляется за счет средств бюджета Московской области.

2. Унитарные предприятия, бюджетные и автономные учреждения самостоятельно несут расходы, связанные с передачей ими в аренду областной собственности.

Статья 7. Учет договоров аренды областной собственности, контроль за соблюдением их условий

1. Учет договоров аренды областной собственности и дополнительных соглашений к ним осуществляет уполномоченный орган.

(в ред. Закона Московской области от 03.07.2012 N 91/2012-ОЗ)

2. Контроль за соблюдением арендаторами условий договоров аренды областной собственности, в том числе контроль за полнотой и своевременностью перечисления арендаторами арендной платы, а также мероприятия по устранению выявленных нарушений осуществляют арендодатели областной собственности.

(в ред. Закона Московской области от 03.07.2012 N 91/2012-ОЗ)

3. Контроль за поступлением в бюджет Московской области доходов от сдачи в аренду областной собственности, составляющей казну Московской области или находящейся в оперативном управлении органов государственной власти, государственных органов Московской области и казенных учреждений, осуществляет уполномоченный орган.

(часть 3 введена Законом Московской области от 03.07.2012 N 91/2012-ОЗ)

Статья 8. Заключительные положения

1. Настоящий Закон вступает в силу через три месяца после его официального опубликования.

2. Со дня вступления в силу настоящего Закона признать утратившими силу:

Закон Московской области N 22/2003-ОЗ "Об аренде имущества, находящегося в собственности Московской области";

Закон Московской области N 195/2005-ОЗ "О внесении изменений в Закон Московской области "Об аренде имущества, находящегося в собственности Московской области";

Закон Московской области N 246/2006-ОЗ "О внесении изменений в Закон Московской области "Об аренде имущества, находящегося в собственности Московской области";

Закон Московской области N 91/2008-ОЗ "О внесении изменения в Закон Московской области "Об аренде имущества, находящегося в собственности Московской области";

Закон Московской области N 95/2008-ОЗ "О внесении изменений в Закон Московской области "Об аренде имущества, находящегося в собственности Московской области";

Закон Московской области N 132/2008-ОЗ "О внесении изменения в Закон Московской области "Об аренде имущества, находящегося в собственности Московской области".

Губернатор Московской области

Б.В. Громов

да, вправе

Имущество, находящееся на балансе бюджетного учреждения, принадлежит ему на праве оперативного управления (ст. 161 БК РФ). Полномочия юридических лиц по распоряжению таким имуществом зависят от решений его собственника. То есть сдавать в аренду временно свободные помещения (площади) бюджетные учреждения могут только с согласия собственника имущества. В данном материале рассмотрены правовые аспекты сдачи в аренду временно свободных помещений и вопросы по отражению соответствующих операций в бюджетном учете арендодателя (собственника) и балансодержателя имущества.

Гражданское законодательство

об аренде имущества

Порядок заключения и исполнения договора аренды недвижимого имущества регулируется гл. 34 "Аренда" ГК РФ. Договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды влечет его недействительность (ст. 651 ГК РФ).

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 650 ГК РФ). Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (ст. 655 ГК РФ). Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ), поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на его содержание, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" аренда имущества подлежит обязательной государственной регистрации. Однако в п. 2 ст. 651 ГК РФ уточнено, что договор аренды здания или сооружения должен быть зарегистрирован только в случае, если он заключен на срок не менее года. Договор считается заключенным с момента регистрации. Бюджетные учреждения редко сдают в аренду здание целиком, в основном предоставляют часть нежилого помещения. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды согласно Информационному письму Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 (далее - Информационное письмо N 53) должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.