Формирование арендной платы за помещение. Методика расчета арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности
Чаще всего для коммерческих целей и предпринимательства люди арендуют нежилые помещения, потому что покупать или строить свое – очень дорого, не каждый может себе такое позволить. Особенно, если речь идет о начинающих бизнесменах.
Аренда нежилого помещения, как и проведение расчетов, регулируется особым законом РФ, который относится и к остальным объектам недвижимости, сдаваемых в пользование другим гражданам. От сдачи квартир или домов такая сделка отличается только тем, что речь идет про нежилой объект недвижимости.
Важно, чтобы все арендаторы понимали, что любой закон устанавливает рамки использования подобной недвижимости и расчет за пользование. Если вы будете пользоваться им не по назначению, то арендодатель может потребовать от вас возмещения ущерба или же расторжения договора.
Не забывайте о том, что ремонт и расходы на оплату коммунальных платежей также ложатся на арендатора и данный факт заранее обсуждается и описывается в договоре.
Сэкономьте ваше время и нервы. и в течение 5 минут получите бесплатную консультацию профессионального юриста.
Суть договора аренды
Не пренебрегайте тем фактом, что в есть свои нюансы, которые следует учитывать. К ним относят:
- Дополнительные документы, в которых можно найти полное описание объекта недвижимости. Без них сделку могут признать недействительной;
- Возможность находить других граждан для с согласия арендодателя. Это одно из отличий от ;
- Официальную регистрацию договора, если помещение относится к историческому достоянию города.
Стоит отметить, что документы могут отличаться в зависимости от того, кто выступает сторонами сделки: физические или юридические лица.
Что такое арендная плата?
Этот вопрос считается самым главным при заключении договора аренды. Без описания суммы за пользование нежилым помещением, документ могут признать недействительным. При необходимости, расчет аренды может изменяться, но только при согласии обеих сторон.
Цена рассчитывается исходя из таких факторов, как:
- Расположения помещения;
- Технического состояния;
- Степени изношенности;
- Материалов, которые использовались при строительстве;
- Назначения здания;
- Вида помещения.
Это далеко не весь перечень, из которого происходит расчет платы за аренду. Учитывать необходимо расчет за аренду всех помещений в здании.
Что в себя включает плата?
В расчет арендной оплаты отдельно включается еще и сумма за пользование участком земли, на котором расположено помещение или же прилегающей к нему земли. Если в документе указано, что платить вы не должны, то этот вариант исключается. Даже в законодательстве есть норма, которая позволяет раздельно оплачивать эти два объекта недвижимости при необходимости.
Ставка арендной платы рассчитывается за один квадратный метр в помещении, но при желании обе стороны могут взять за расчет и другую единицу измерения. Если речь идет о долгосрочном договоре аренды, то ставка используется годовая. В каждом городе и районе страны есть свои показатели годовой ставки и их необходимо придерживаться. Однако в эту ставку практически никогда не включаются счета за ремонт и оплату коммунальных услуг.
Размер платы за пользование нежилым помещением состоит из двух величин. Первая – затратная часть арендатора, которая рассчитывается исходя из затрат на содержание здания помимо ремонтов. Вторая часть – доходная, которая касается прямой прибыли собственника помещения от сдачи здания.
При расчете платы за пользование недвижимостью совершенно не имеет значения, какой деятельностью там будет заниматься арендатор. Данный факт не должен влиять на размер суммы.
Что стоит указать в документе?
При оформлении договора аренды, необходимо знать, какие сведения стоит обязательно указать в нем, чтобы сделка была признана действительной.
К ним относят:
- Название документа и его номер;
- Место и дата составления договора;
- Персональные данные каждой стороны;
- Предмет договора с его полным описанием и указанием документов, которые необходимо приложить;
- Оценочная стоимость недвижимости. Данный факт очень важен, ведь при возникновении спорных ситуаций или повреждении помещения, необходимо проводить ремонт или возмещать ущерб;
- Ответственность сторон. Чаще всего это касается арендатора и того, что при нарушении правил эксплуатации помещения, он будет должен самостоятельно покрыть ущерб. Поэтому часто сразу же оформляют страховку на здание за счет арендатора;
- Описание расходов и указание гражданина, на которого они ложатся;
- Цена аренды.
Обязанности сторон договора
Важно помнить не только о своих правах, но и обязанностях сторон. От этого будет зависеть успешность сделки.
Арендатор обязан использовать помещение только по его прямому назначению и следить за тем, чтобы здание находилось в том же виде, в котором он его получил. При необходимости подобные проблемы нужно сразу же решать. Запрещать проводить различные инспекции и анализ помещения уполномоченным организациям, он не может.
Если же говорить про обязанности арендодателя, то он должен своевременно проводить капитальный ремонт помещения, следить за хорошим обслуживанием коммунальных служб и изначально передать всю документацию на нежилую недвижимость.
Срок действия сделки?
Многих также интересует вопрос, который касается сроков действия документа. Здесь нет никаких ограничений, поэтому сторонам стоит обсудить это сразу и указать дату в документе. Если же дата не указывается, то договор будет действовать до тех пор, пока стороны не решать прекратить его. В случаях с преждевременным прекращением найма, арендатор и собственник должны быть предупреждены хотя бы за три месяца до этого. Срок может быть и другим, если это описано в документе.
Что стоит указывать в документе?
Многие забывают описывать момент, касающийся ремонта помещения. Таким образом при произведении расчета, арендатор может и не получить компенсации, если ремонт он проводил самостоятельно. Доказать данный факт после будет очень сложно или практически невозможно.
Нужно сразу обсудить все права и обязанности сторон и описать их в договоре. Таким образом можно избежать споров и судебных разбирательств. Но арендная плата и ее расчет – важнейший вопрос, который указывается в документе в первую очередь.
Если вы запомните все вышесказанное, то в будущем у вас не должно возникать никаких разногласий или споров с другой стороной сделки. Вы будете заниматься коммерческой деятельностью в законном порядке и за умеренную плату. Главное – правильно составить договор и лучше всего, зарегистрировать его у нотариуса, для собственной уверенности в его легальности.
Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.
Мы рекомендуем Вам к нашему юристу.
Характерной особенностью методики является установление единого подхода при определении размера арендной платы для всех предприятий и организаций, независимо от их организационной, правовой форм собственности.
В методике учтен инфляционный фактор. Величина индекса инфляции привязана к минимальному размеру оплаты труда и достаточно легко рассчитывается.
В качестве нормативных выбраны критерии комфортности, доступности и престижности арендуемого помещения. Не предусматривается параметр, который бы учитывал плату за аренду земли. Размеры земельных платежей определяются отдельными нормативными документами.
Приведены ограничения максимального размера арендной платы за 1 м² площади, находящейся в государственной или муниципальной собственности, в расчете на год. Предельные ставки установлены в единицах минимального размера оплаты труда и дифференцированы по видам деятельности.
1. Величина арендной платы за арендуемое помещение определяется по следующей формуле:
Ап = Плд х Апм (1) где Плп - общая полезная площадь сдаваемого в аренду объекта (здания, помещения) в м².
2. Величина арендной платы за 1м равна:
Апм = (Кппв + Арп) х Смк х Ии (2) где Кппв - коэффициент полного восстановления здания - (для помещений здания, в котором они расположены. Определяется по методике в зависимости от типа здания (Квп = 0,004-0,025).
3. Арп
- арендный процент.
Значения арендного процента определяется с учетом вида деятельности арендаторов и цели использования нежилого помещения:
Арп = Кц х Кд
где Кд
- коэффициент основного вида деятельности арендатора, указанного в балансе (от 0,00 до 0,30).
Кц
- коэффициент цели использования нежилого помещения указанный в договоре аренды (от 0,7 до 1,4).
4. Смк
- условная стоимость квадратного метра с учетом переоценок, откорректированная с учетом расположения и комфортабельности здания (помещения).
Условная стоимость определяется по формуле:
Cmк = Cму x Kp x Kк x K8 (4)
где Сму
- условная стоимость квадратного метра с учетом переоценок.
Принимаем Сму = 600 рублей.
5. Кр - коэффициент, учитывающий характеристики расположения здания. Определяется по формуле:
Кр = К2 х К3 х К4 (5)
где К2
- коэффициент, учитывающий территориальную зону расположения арендуемого здания (помещения) К2 = от 1 до 3,83.
Кз
- коэффициент, учитывающий удаленность административного здания (помещения) от ближайшей станции метрополитена (К3 = от 1 до 1,6).
К4
- коэффициент, учитывающий положение арендуемого здания относительно транспортных магистралей. К4 = от 1 до 2,7.
6. Кк - коэффициент, учитывающий комфортабельность здания, определяется по формуле:
Кн = К5 х К6 х А (6)
где К5
- коэффициент, учитывающий характеристику входа в арендуемое здание. К5 = от 0,75 до 1,1.
К6 - коэффициент, учитывающий этаж. К6 от 0,6 до 1,5.
7. Коэффициент А :
А = К7-[(1-Эл)х0,3+(1-Вд)х0,3+(1-0т)х0,3+(1- Кн)х0,3] (7)
где К7
- коэффициент, учитывающий состояние арендуемого здания (помещения). К7 = от 0,75 до 1,0.
Эл
, Вд
, От
, Кн
- сведения о наличии или отсутствии в арендуемом здании следующих элементов благоустройства:
Эл
- электроснабжения, Вд
- водоснабжения, Кн
- канализации, От
- отопления, 0 - отсутствие, 1 - наличие.
K8
- коэффициент, учитывающий сложность оформления здания, где К8 = от 1,3 до 2,3.
8. Ии - индекс инфляции:
Ии = МРОТ2/МРОТ1 где МРОТ2 - минимальный размер оплаты труда, установленный законодательством Российской Федерации на первое число месяца, за который начисляется арендная плата в рублях.
9. С учетом льгот подлежащая к выплате сумма арендной платы в расчете на один год определяется по следующей формуле.
Приложение 1
к постановлению Главы города
от 01.01.01 г. N 1508-п
1. Порядок расчета годовой арендной платы производится индивидуально по каждому арендатору путем перемножения базовой ставки арендной платы на площадь помещения, корректировочные коэффициенты.
АП = Пл х Бс х К1 х К2 х К3 х К4 х К5 х К6, где
АП - годовая арендная плата, руб/год
Пл - площадь арендуемого помещения, кв. м.
Бс - базовая ставка руб/кв. м. в год
К1 , К2, К3, К4, К5, К6 - корректировочные коэффициенты определяемые приложениями 1, 2, 3 к методике расчета арендной платы за нежилые помещения, находящееся в муниципальной собственности.
2. При расчете особых условий аренды нежилых помещений применяется следующая формула
АПл = Пл х Бс х К1 х К2 х К3 х К4 х К5 х К7 х К8, где
К7, К8 - корректировочные коэффициенты при расчете особых условий аренды, определяемые приложениями 2, 3 к методике расчета арендной платы за нежилые помещения, находящееся в муниципальной собственности.
Приложение 1
к Методике
Корректировочные коэффициенты к базовой ставке арендной платы на 2006 год
1. Коэффициент учета материала стен К1
Кирпичных, железобетонных зданий - 1,1
Деревянно-кирпичных зданий - 1,0
Деревянных зданий - 0,8
Прочих, в т. ч. шлакоблочных - 0,7
2. Коэффициент качества помещения К2
во встроено-пристроенных помещениях - 2,0
Для предприятий, занимающих площадь
в отдельно стоящих помещениях - 2,4
3. Коэффициент степени благоустройства К3.
При наличии всех видов благоустройства
электроснабжение) - 1,0
При отсутствии одного из видов
благоустройства коэффициент снижается
на 0,1 (т. е. 0,9, 0,8 и т. д.)
4. Коэффициент расположения арендуемого помещения К4
Подвальное - 0,8
Цокольное - 0,9
Чердачное - 0,9
Прочие (1, 2эт. и др.) - 1,0
Ломбарды - 2,0
Рестораны, гостиницы - 2,0
Банки - 2,5
Страховые компании, агентства
Места совместного использования с
другими арендаторами - 0,8
Прочие - 1,0
Приложение 2
к Методике
Корректировочные коэффициенты территориального расположения арендуемого объекта к базовой ставке арендной платы на 2006 год
1. Корректировочный коэффициент территориального расположения К6
1) К6 = 8,0 применяется к I группе помещений, включающей:
Пр. Ленина - от ул. Артиллерийской до ул. Российской,
от ул. Энгельса до ул. Лесопарковая
Ул. Свободы - от ул. Труда до привокзальной площади
Ул. Цвиллинга - от ул. Труда до привокзальной площади
Ул. Кирова - от пр. Победы до ул. Труда
Ул. Советская - от пр. Ленина до ул. Труда
Ул. Пушкина - от ул. Труда до ул. Тимирязева
МУК Горсад им.
МУК ЦПКиО им.
2) К6 = 10,0 применяется для предприятий, арендующих помещения в центре деловой активности :
Пр. Ленина - от ул. Российской до ул. Энгельса
Ул. Кирова - от ул. Труда до МУК Горсад им.
В здании, расположенном по
В здании, расположенном по ул. Васенко, 96
В здании, расположенном по ул. Коммуны, 87
Пл. Революции
3) К6 = 6,0 применяется ко II группе помещений, включающей:
Ул. Воровского - от пл. Революции до ул. Худякова
Ул. Российская - от ул. Плеханова до пр. Победы
Пр. Победы - от ул. Каслинской до ул. Болейко
Ул. Красная - от ул. Труда до ул. Воровского
Ул. К. Маркса
Ул. Ст. Разина (до привокзальной площади)
Ул. Пушкина - от ул. Тимирязева до ул. Плеханова
Ул. Гагарина - от ул. Харлова до ул. Ш. Руставели
Ул. Коммуны
Ул. Васенко
Ул. Тимирязева - от ул. Елькина до ул. Российской
Ул. Плеханова - от ул. Цвилинга до ул. Российской
Ул. Орджоникидзе
4) К6 = 5,0 применяется к III группе помещений, включающей:
Ул. Б. Хмельницкого - от ул. Румянцева до ул. Сталеваров
Ул. Калинина
Комсомольский пр. - от ул. Чайковского до ул. Солнечной
Пр. Победы - от ул. Каслинской до ул. Краснознаменной
Свердловский пр. - от ул. Доватора до Комсомольского пр.
Пр. Ленина - от ул. Артиллерийской до ул. Горького
Ул. Красноармейская - от пр. Ленина до ул. К. Маркса
Ул. Гагарина - от ул. Ш. Руставели до ул. Дзержинского
Ул. С. Кривой - от ул. Воровского до ул. Энгельса
Ул. Российская - оставшаяся часть
Ул. Курчатова - от ул. Энгельса до ул. Воровского
Ул. Доватора - от ул. Воровского до ул. Блюхера
5) К6 = 4,0 применяется к IV группе помещений, включающей:
Ул. Гагарина - от ул. Дзержинского до ул. Гончаренко
Ул. Бр. Кашириных
Ул. Молодогвардейцев
Ул. Болейко
Ул. Российская - от пр. Победы до энерготехникума
Оставшаяся часть пр. Победы
Ул. Каслинская - от Комсомольского пр. до ул. Бр. Кашириных
Ул. Тимирязева - от ул. Воровского до ул. Российской
Ул. Дарвина
Ул. Блюхера - от ул. Воровского до ул. Рылеева
Ул. С. Кривой - от ул. Энгельса до ул. Лесопарковой
Ул. Энгельса - от ул. Коммуны до ул. Курчатова
Ул. Энтузиастов - от Коммуны до ул. С. Кривой
Ул. Свободы - от ул. Труда до пер. Бокситового
Ул. Худякова - от ул. Татьяничевой до ул. Доватора
Ул. К. Либкнехта
Ул. Володарского
Пр. Ленина - от ул. Горького до ул. Героев Танкограда
Ул. 3-го Интернационала - от ул. Тимирязева до ул. Архитекторной
Ул. Пермская - от ул. Труда до ул. Архитекторной
Ул. Елькина
Ул. Южная
Ул. Образцова - от ул. Воровского до ул. Верхнеуральской
Ул. Воровского - от ул. Худякова до ул. Варненской
Оставшаяся часть Комсомольского проспекта
Оставшаяся часть ул. Курчатова
Ул. Доватора - от ул. Блюхера до ул. Шаумяна
6) К6 = 3,0 применяется к V группе помещений, включающей:
Ул. Румянцева - от ул. 1-го Спутника до ул. Мира
Ул. Жукова - от ул. 1-го Спутника до ул. Мира
Ул. Машиностроителей - от ул. Новороссийской до ул. Дзержинского
Ул. Харлова
Ул. Воровского - от ул. Варненской до ул. Рылеева
Ул. Горького - от пр. Ленина до пр. Победы
Ул. Героев Танкограда - от пр. Ленина до пр. Победы
Ул. Салютная - от ул. Горького до ул. Героев Танкограда
Ул. Комарова - от ул. Салютной до ул. Октябрьской
Оставшаяся часть Центрального района
Ул. Гагарина - от ул. Гончаренко до ул. Новороссийской
Ул. Дзержинского - от ул. Гагарина до автодороги "Меридиан"
Ул. 250-летия Челябинска
Ул. 40 лет Победы
Ул. Чичерина
Ул. Чайковского
Ул. Косарева
Ул. С. Юлаева
Ул. Кудрявцева - от пр. Победы до ул. У. Громовой
Часть Советского района, ограниченная улицами: пр. Ленина - ул. Воровского - Областная больница - ул. Салтыкова - Троицкий тракт - автодорога "Меридиан"
Ул. Краснознаменная
Ул. Университетская Набережная
Ул. Пионерская
Ул. Красного Урала
7) К6 = 2,0 применяется к VI группе помещений, включающей:
Ул. Российская - от энерготехникума до ж. д. полотна
Ул. Новороссийская
Ул. Масленникова - от ул. Машиностроителей до ул. Батумской
Копейское шоссе - от дома N 39 до ул. Харлова от дома N 54 до ул. Харлова
Ул. Тухачевского
Ул. Пограничная
Ул. Ш. Руставели
Ул. Машиностроителей - от ул. Дзержинского до Копейского шоссе
Оставшаяся часть Советского района
Оставшаяся часть Металлургического района
П. Шершни, п. Сосновка, Уфимские каменные карьеры
П. Новосинеглазовский
Оставшаяся часть Тракторозаводского района
Оставшаяся часть Курчатовского района
Оставшаяся часть Калининского района (без санитарной зоны ЧЭМК)
Ул. Агалакова
Ул. Энергетиков
Пер. Энергетиков
Ул. Гончаренко
Часть Ленинского района ограниченная улицами: ул. Гагарина -
ул. Дзержинского - автодорога "Меридиан" - Копейское шоссе
Ул. Южный Бульвар
8) К6 = 1,0 применяется к VII группе помещений, включающей:
Оставшаяся часть Ленинского, Калининского, промышленная зона Курчатовского районов, п. Чурилово, участки Металлургического района, ограниченные улицами: участок - ул. 60 лет Октября, Каштакский бор, ул. Приборостроителей; участок - ул. Беломорская, ул. Талалихина, ул. Молодежная, ул. Урожайная, ул. Каштакская, ул. Ставропольская, ул. Измайловская, ул. Аральская, пер. Прокатный, ул. Чукотская; участок - ул. Мира, ул. Сурикова, ул. туп. Березовый, ул. Дубравская, ул. Б. Хмельницкого, ул. Румянцева.
2. Коэффициенты территориального расположения для предприятий, имеющих право пользоваться особыми условиями аренды нежилых помещений К8
В центре деловой активности = 2,0
В территориальных группах I, II, III, IV = 1,3
В территориальных группах V, VI, VII = 1,0
В порядке исключения, для предприятий, организующих питание в школьных и образовательных учреждениях = 1,0
3. При расчете арендной платы за нежилые помещения (здания), расположенные в угловых зданиях, внутри квартала жилых домов, не имеющих выход на центральную улицу, территориальный коэффициент снижается на 1,0 относительно территориального коэффициента, соответствующего данной улице, но не ниже, чем коэффициент территориальной расположенности равный 2,0.
Приложение 3
к Методике
Корректировочные коэффициенты учета социальной значимости предприятий к базовой ставке арендной платы на 2006 год
1. Коэффициент учета социальной значимости предприятия К7=1,0 применить для следующих категорий арендаторов:
Общественные организации, существующие за счет членских взносов и добровольных пожертвований, за помещения, используемые для размещения управленческого персонала, но не более 40,0 кв. м.;
Для предприятий, производящих и реализующих хлебную и молочную продукцию (по торговым помещениям, используемым для торговли этой продукцией) не более 50 кв. м.
2. Коэффициент учета социальной значимости предприятия К7=0,8 применить для бюджетных учреждений областного и федерального значения за помещения, используемые для размещения управленческого персонала из расчета 9,0 кв. м. общей площади на одного работника управления.
3. Коэффициент учета социальной значимости предприятия К7=0,5 применить для муниципальных аптек г. Челябинска на все площади, используемые аптеками для осуществления уставной деятельности, кроме площадей, используемых для изготовления лекарственных средств в целях обеспечения населения и лечебно-профилактических учреждений лекарственными средствами индивидуального изготовления, наркотическими и психотропными препаратами.
4. Коэффициент учета социальной значимости К7=0,4 применить для предприятий, организующих питание в школьных и образовательных учреждениях.
5. Коэффициент учета социальной значимости предприятия К7=0,2 применить для следующих категорий арендаторов:
Предприятий, обслуживающих муниципальный жилой фонд, нежилых помещений производственного характера, предназначенных для обслуживания жилого фонда;
Для муниципальных аптек на площади, используемые для изготовления лекарственных средств в целях обеспечения населения и лечебно-профилактических учреждений лекарственными средствами индивидуального изготовления, наркотическими и психотропными препаратами;
Для предприятий, осуществляющих техническое обслуживание лифтового хозяйства за нежилые помещения производственного характера;
Для предприятий, выполняющих социально-значимые работы для города, на основании заключения (ходатайств) отраслевых управлений Администрации г. Челябинска.
6. Для арендаторов, вновь заключающих договоры аренды на не обустроенные подвальные помещения в жилых домах, применять корректировочный коэффициент К7=0,1 на срок не более шести месяцев.
7. Для организаций и предприятий, пользующихся особыми условиями аренды по заключению Городской комиссии Думы по предоставлению особых условий аренды нежилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования - город Челябинск, предусмотрен коэффициент социальной значимости К7 от 0 до 3,0.
Услуги юридическим лицам по составлению договоров по всем требованиям законов РФ от valen-legal.com