Как СО НКО сэкономить на аренде помещения? Как устанавливается размер арендной платы при аренде государственного и муниципального имущества

М ногие люди, открывая свой бизнес, не знают, что можно снять муниципальное помещение под своё дело по доступной цене у местной администрации. А ведь между тем, в большинстве случаев, простаивает множество объектов, которые смогли бы помочь начинающему предпринимателю сэкономить значительную сумму.

Муниципальное имущество

На основании федерального закона "О защите конкуренции" от 26.07.2006 N 135-ФЗ местная администрация имеет право предоставлять внаём помещение, имеющееся на балансе. Цели, для которых предоставляют помещение, могут быть разнообразными. Муниципальные органы могут сдавать помещения под следующие нужды:

• офисные помещения;
• торговля;
• складские помещения;
• производство.

Порядок и условия предоставления прописаны в законе и имеют свои особенности.

Порядок найма муниципальной недвижимости

В роли арендуемого помещения может служить то помещение, которое уже размещено на аукцион. Как правило, это осуществляется либо в печатных периодических изданиях, на телевидении, радио или на официальном сайте местной администрации.

Для того чтобы снять муниципальную недвижимость, на основании законодательства, необходимо пройти процедуру торгов. Участвовать в них может любое юридическое, физическое (индивидуальный предприниматель) лицо, различные учредители.

Для этого следует соблюсти определенные этапы:

• Подать заявление на аукцион. Заполняется заявление в установленной форме лицом, представляющим интересы потенциального арендатора.
• Пройти процедуру регистрации и внести вступительный взнос.

Все участники торгов обязаны пройти процедуру регистрации. Сумма взноса, как правило, составляет 10-15 процентов от заявленной стоимости аренды помещения. Местные власти должны проинформировать участников о способах регистрации.

Уведомление о проведении торгов

После регистрации участники получают извещение о дате и месте проведения торгов. Уведомление приходит тем способом, который был указан в заявлении: либо сообщением на мобильный телефон, либо письмом на электронную почту, либо другим способом.

Проведение торгов

В указанную дату проводятся торги, где помещение выставляется по минимальной цене. Участники делают ставки, в результате повышая первоначальную сумму лота. Арендатором становится тот, кто предложит максимальную ставку.

Заключение сделки.

Производится оплата пошлины, подготавливаются необходимые документы и предоставляются в администрацию для завершения сделки. Встречаются случаи, в которых торги не проводятся. Это бывает тогда, когда на выбранную недвижимость претендует единственная организация. В таком случае с ней сразу подписывается договор аренды.

Продление договора аренды

Процедура продления договора обычно проще. Здесь уже необязательно проводить торги и сама процедура может осуществляться неограниченное количество раз. Но всё-таки она имеет свои нюансы. Договор аренды может продлеваться на следующих условиях:

• за прошедший период отсутствовали задолженности по оплате;
• договор продлевается как минимум на три года, чтобы уменьшить срок, необходимо написать соответствующее заявление;
• обязательное изменение цены на аренду помещения, после его переоценки в соответствии с ценами региона.

Отказ в найме помещения может быть в случае наличия грубых нарушений во время действия договора либо изменения направления деятельности организации.

Бывают ситуации, когда для съёма коммерческой недвижимости нет необходимости в торгах. Это бывает в тех случаях, когда потенциальными арендаторами являются предприятия с некоммерческим уклоном либо государственные учреждения. Также не проводятся торги, если срок найма менее месяца либо арендуемая недвижимость меньше десятой части от всего помещения, если её площадь меньше 20 кв.м, и если нет других претендентов на данную недвижимость.

Аренда муниципального помещения выгодное решение из-за своей низкой стоимости, но только если на длительный срок. Обычно состояние таких помещений требует капитального ремонта, а значит и вложения дополнительных средств.

Необходимость взять в аренду нежилое помещение возникает в основном у индивидуальных предпринимателей и прочих юридических лиц, которым эти объекты недвижимости нужны для осуществления своей деятельности. Если съем приватизированных нежилых помещений не вызывает весомых трудностей, то аренда недвижимости у государства или муниципальных органов города отличается рядом нюансов, о которых необходимо знать заранее.

Согласно с законами относительно защиты конкуренции, которые на сегодняшний день действуют в Российской Федерации, муниципальные органы имеют право сдавать во временное пользование государственные объекты недвижимости. Российским законодательством также определяется ряд исключительных случаев, когда можно торги не проводить:

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Суть торга

Аренда муниципальных нежилых помещений подлежит строгой процедуре оформления. Администрации города может выставить на торг даже ту недвижимость, которая в данный момент находится в пользовании. Такое происходит, если заканчивается срок договора или он подлежит досрочному расторжению.

Муниципальный орган обязан заранее сообщать о проведении открытых торгов на официальном государственном сайте. Если желающий арендовать нежилую недвижимость не смог своевременно подать заявку на участие в торгах из-за нарушенного порядка информирования, он имеет право подать исковое заявление в суд. После рассмотрения иска торг может быть признан недействительным вместе с заключёнными в его результате сделками. При этом запрещено заключать договор аренды раньше чем через десять дней со дня публикации сведений о результатах торга. Нарушение этого правила также является основанием для подачи иска в суд.

Основные обязательства сторон

Все права и обязанности сторон при аренде муниципальных нежилых помещений, указываются в заключённом между ними договоре. Главными пунктами таких обязательств можно выделить следующее:

Администрация города (арендодатель)

Арендатор

Соблюдение условий договора в интересах арендатора; Письменное сообщение о расторжении сделки не менее чем за месяц до этого; Прочие условия

Пользование помещением по указанному в документе назначению; Заключение договора на коммунальное обслуживание, страхование, банковские услуги; Поддержание нежилых помещений в надлежащем состоянии с учётом технических и санитарных норм; Запрет на перепланировку объекта недвижимости без письменного на то разрешения; Произведение ремонтных работ за счёт арендатора; Уведомление о расторжении сделки не ранее, чем за месяц; Своевременность оплаты за пользование; Запрет на посредничество и повторную сдачу в наём; Беспрепятственный допуск в помещение сотрудников муниципальных органов для осмотра конструкций и коммуникаций; Освобождение помещения в течение семи дней с предоставлением справок об отсутствии задолженности за коммунальное обслуживание, по окончании договора

Оплата и ограничения

Размер платы за аренду нежилых помещений у государства обязательно указывается в договоре сделки. Там же указывается срок оплаты или иные условия, если арендатор вносит оплату на полгода вперёд. Администрация города вправе требовать ежемесячного предоставления копий квитанций об оплате не позднее указанного срока. Относительно платы за коммунальные услуги и системы коммуникаций, заключаются дополнительные договоры с другими организациями. Оплата производится на их расчетный счёт. В случае неуплаты в установленные сроки муниципалитет вправе самостоятельно списать необходимую сумму денежных средств со счёта арендатора.

В случае несвоевременной оплаты за аренду, по договору может насчитываться пеня в оговоренном сторонами размере. Сумма процента не может изменяться чаще, чем раз в год. При злостном нарушении условий оплаты арендатор должен заплатить штраф, сумма которого устанавливается специальной государственной комиссией.

Причины досрочного расторжения

Причины досрочного расторжения сделки оговариваются сторонами и указываются отдельными пунктами соглашения. Общими основаниями для прекращения аренды объекта недвижимости является:

Продление аренды

Необходимость продлить срок аренды нежилых помещений также возникает довольно часто, поэтому стоит знать, каким образом это можно осуществить. Продлить срок пользования объектом недвижимости арендатор имеет право без проведения повторных торгов, если до этого исправно выполнял все обязательства. Для продления договора действуют два обязательных правила:

• Размер платы за аренду будет изменён в соответствии с переоценкой стоимости недвижимости в регионе;
• Срок, на который будет продлена сделка, должен быть не менее трёх лет, если арендатор не подаст соответствующее заявление об уменьшении этого периода.

Таким образом, стороны могут перезаключать и продлять договор пользования недвижимостью столько раз, сколько это будет необходимо. Ограничений по закону нет. Муниципалитет вправе отказать в продлении срока в том случае, если имеет свои виды на помещение или арендатор недобросовестно выполнял условия договора и имеет задолженность перед коммунальными учреждениями.

Уведомления и споры

Если необходимо внести какие-либо изменения в условия пользования помещением, которое арендуется у муниципальных органов, то об этом необходимо сообщать в письменном виде. В случае изменения банковских реквизитов и юридических адресов, уведомлять об этом нужно незамедлительно. Направляя письменное уведомление, не стоит забывать о сроках и датах. Датой отправления будет считаться почтовый штамп.

Сделка обязательно регистрируется в государственных органах. Также арендатор должен будет уплатить пошлину. При возникновении спорных вопросов, когда стороны не могут самостоятельно решить конфликт и договориться, его решение переносится в суд. Изменения арендной платы вступают в силу не раньше чем через десять дней после уведомления об этом.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

Договор аренды муниципального нежилого помещения считается одним из самых распространенных видов гражданско-правовых отношений. Помещение, не имеющее условий для проживания и являющееся собственностью муниципалитета, может арендоваться путем проведения торгов на аукционе.

Договор аренды муниципального нежилого помещения считается одним из самых распространенных видов гражданско-правовых отношений. Помещение, не имеющее условий для проживания и являющееся собственностью муниципалитета, может арендоваться путем проведения торгов на аукционе. Для того чтобы стать участником муниципальных торгов необходимо иметь при себе документ, удостоверяющий личность, заявление, оповещение о старте аукциона, договор и в случае выигранного дела – чек об оплате аренды нежилого помещения.

Аренда жилых и нежилых помещений: в чем разница?

Существует ряд отличительных характеристик аренды нежилых и жилых помещений . Так, жилое помещение предоставляется во владение нанимателю на основании договора найма. Между двумя сторонами – наймодателем и нанимателем – составляется письменное соглашение, по которому вторая сторона обязуется проводить ежемесячные выплаты за пользование жилого помещения. Другими словами, для жилого помещения не существует понятия аренды, так как получить его на временное владение можно только путем найма. Также жилое муниципальное помещение может предоставляться в пользование только физическим лицам.

Что касается аренды нежилого помещения, то можно сказать, что арендовать его может только юридическое лицо (организация). Нежилое здание не имеет условий для проживания и может быть взято в аренду под офис, склад или другие нужды. Договор аренды составляется между двумя сторонами – собственником здания и арендатором – и имеет свои особенности.

Грамотно составленный договор - гарант прозрачной сделки

Ключевые пункты договора аренды

Арендуя нежилое помещение, следует понимать, что это довольно серьезная и трудоемкая процедура, к которой следует подойти со всей ответственностью. Абсолютно в любом договоре аренды должны быть предусмотрены следующие пункты:

1. Предмет договора – само здание или помещение, которое арендуется. В данном пункте необходимо описать специфику дальнейшего использования здания, а также приложить дополнительные документы, которые послужат основанием для его идентификации.
2. Сдавать помещение в аренду может только владелец – пункт договора должен обладать информацией о собственнике здания, которая подтверждается соответствующими документами.
3. Договор субаренды – в случае если арендодатель владеет помещением по договору аренды, то должны быть предоставлены документы, по которым договор субаренды является правомерным.
4. Срок действия договора – установленные временные рамки, по которым договор будет считаться действительным;
5. Возможность собственника помещения заключать сделки, касающиеся перенайма или субаренды здания.
6. Если помещением помимо арендодателя владеют еще несколько лиц, то это должно быть оговорено и зафиксировано в договоре.
7. Моменты, касающиеся проведения текущего или капитального ремонта помещения – должно быть оговорено, какие работы закрепляются за собственником, а какие за арендатором;
8. Выкуп арендованного помещения – в случае предполагаемого выкупа здания после аренды, необходимо внести в договор все условия;
9. Расторжение договора до окончания его действия – в пункте прописываются те моменты, по которым договор может быть, преждевременно расторгнут по инициативе одной из сторон. Данный процесс проходит только в судебном порядке.
10. Иные пункты, оговоренные между арендодателем и арендатором.

Особенности аренды государственного нежилого помещения

Особенности аренды нежилого муниципального помещения, которое находится в собственности государства, имеет определенную специфику. Так, брать в аренду у государства нежилые помещения могут только субъекты малого и среднего бизнеса. Также по истечению договора аренды они могут выкупить данное помещение у государства по стоимости, которую определяют независимые эксперты.

Выкупить нежилое имущество после аренды малые и средние предприниматели могут при выполнении нескольких условий:

• Договор аренды заключался более чем на 2 года;
• Юридическое лицо систематически выплачивало арендную плату, и у него нет задолженностей;
• В законодательном порядке устанавливаются допустимые значения размеров арендуемого помещения.

В заключении можно сказать, что правильно и юридически грамотно составить договор аренды может только специалист. Для того чтобы правильно были прописаны все необходимые условия и пункты в договоре, лучше всего обратиться за помощью к юристу. Он сможет обеспечить выгодные условия аренды нежилого помещения и обеспечит безопасность совершаемой сделки.

На государственном уровне имущественная поддержка НКО в виде предоставления им нежилых помещений давно существует в виде федеральных законов и постановлений правительства (статья 31.1 ФЗ №7 «О некоммерческих организациях», постановление правительства РФ №1478 «Об имущественной поддержке социально ориентированных некоммерческих организаций»). Однако в реальной жизни все обстоит не так просто.

Предполагается, что региональные и местные администрации могут предоставлять НКО помещения, которые находятся в государственной и муниципальной собственности. Формы такой поддержки несколько:

1. Передача зданий, помещений в безвозмездное пользование некоммерческим организациям;
2. Передача зданий, помещений в краткосрочную (до одного года) или долгосрочную аренду по льготным ставкам арендной платы;
3. Предоставление НКО безвозмездно или на льготных условиях помещений для проведения отдельных мероприятий;
4. Предоставление некоммерческим организациям возможностей для работы на базе государственных и муниципальных учреждений соответствующего профиля;
5. Создание специализированных государственных и муниципальных учреждений, предоставляющих некоммерческим организациям безвозмездно или на льготных условиях помещения для проведения отдельных мероприятий или для регулярного ведения деятельности.

Для передачи во временное пользование некоммерческим организациям может быть также использовано недвижимое имущество и некоторых других категорий - по направлениям деятельности соответствующих НКО, например, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры), объекты спорта.

Однако сложившаяся практика показывает, что вопрос об эффективности подобного использования государственного и муниципального имущества, равно как и об ее независимой оценке почти нигде не ставился. Не проработана и нормативно-правовая база, которая обеспечивала бы равный доступ некоммерческих организаций к такой форме поддержки, как передача им помещений во временное пользование на льготных условиях.

На региональном и тем более местном уровнях практически не урегулированы вопросы предоставления помещений во временное пользование НКО на льготных условиях, нет подробного описания административных процедур, требований к порядку их выполнения.

Но попытаться получить помещение для своей деятельности на льготных условиях СО НКО все же могут.

Вам надо найти перечень государственного и муниципального имущества, который, согласно пункту 7 , статьи 31.1 все того же ФЗ№7 «О некоммерческих организациях», обязательно должен быть опубликован в СМИ и находиться на официальных сайтах утвердивших их федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации или местных администраций.

В этом перечне или реестре есть информация о зданиях и помещениях (как правило, приведён их перечень с указанием адреса, площади и иной информации), которые предлагаются в аренду. Но учтите, что этот перечень или реестр является общим для всех, и там нет никаких ссылок на то, что эти помещения предоставляются именно НКО. Например, московский перечень можно найти .

После того, вам нужно обратиться в соответствующий орган исполнительной власти субъекта или в местную администрацию и предоставить полный пакет документов, в том числе подтверждающих социальную ориентированность НКО. К ним вы можете приложить и запрос о предоставлении преференции. Если его не удовлетворят, вы все равно ничего не теряете. Зато в случае положительного решения, НКО получит серьезную дополнительную поддержку, например, льготную арендную плату за пользование зданием или помещением.

Должностные лица могут заявить, что выбранное вами помещение может быть передано НКО только после проведения конкурса или аукциона, ссылаясь на ФЗ № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Но конкурс не проводится, если речь идет о социально ориентированной НКО. В той же статье, в конце пункта 1 сказано: «за исключением предоставления указанных прав на такое имущество», и далее перечисляются такие исключения, а подпункт 4 относит к таким исключениям и социально ориентированные НКО. Соответственно, заключение договоров, предусматривающих переход прав владения и/или пользования государственным или муниципальным имуществом (в том числе зданий и помещений), с НКО на основании и при соблюдении условий п.4 ч.1 ст.17.1 ФЗ «О защите конкуренции» осуществляется без проведения торгов.

Помните, что переданное вам имущество, в том числе и помещения, можно использовать только по целевому назначению. Запрещаются его продажа, переуступка прав пользования им, передача прав пользования в залог и внесение прав пользования таким имуществом в уставный капитал любых других субъектов хозяйственной деятельности. В противном случае выдавшие вам помещение органы власти вправе обратиться в арбитражный суд с требованием о прекращении прав владения и/или пользования имуществом.

Если вам понравилась статья - порекомендуйте ее своим друзьям, знакомым или коллегам, имеющим отношение к муниципальной или государственной службе. Нам кажется, что им это будет и полезно, и приятно.
При перепечатке материалов обязательна ссылка на первоисточник.