Единый государственный реестр налогоплательщиков. Право собственности: что нужно знать о новых выписках из егрн?

Совершение сделок с недвижимым имуществом сопровождается проведением регистрационных действий в органах Росреестра. Только такая процедура позволяет владельцам объектов узаконить свои права, сведения о которых заносятся в федеральную базу данных – ЕГРН.

Что это такое

Механизм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним действует в России с 1998 года .

До недавнего времени при оформлении сделок с жилыми помещениями в договорах указывалась аббревиатура ЕГРП, которая подразумевала наличие сведений на каждый объект недвижимости в едином федеральном реестре.

В настоящее время в роли такого реестра сведений о недвижимости выступать ЕГРН.

Чем отличается ЕГРП от ЕГРН и какой состав сведений в них содержится?
Равноценны ли эти понятия, и в каком из реестров содержаться актуальные и достоверные сведения на недвижимость?

ЕГРП и ЕГРН это одно и тоже по сути, однако, с января 2017 года , все сведения на объекты недвижимого имущества содержатся только в ЕГРН. Переход регистрационных действий на использование ЕГРН связан с кардинальным изменением законодательства.

Чем регулируется

С 1998 года процедура регистрационных действий регламентировалась , который и предусматривал ведение единой базы данных в отношении всех объектов недвижимости в РФ.

Одновременно с ЕГРП действовал еще и Государственный кадастр недвижимости (ГКН), различия между которыми заключались в следующем:

в ГКН содержались сведения кадастрового учета, которому все объекты недвижимости подлежали начиная с 2013 года ;
в ЕГРП включались данные о правах на недвижимость, а с 2013 года дублировалась информация из ГКН.

Таким образом , ведение двух указанных баз данных осуществлялось параллельно, а граждане были вынуждены проводить кадастровый учет и государственную регистрацию в виде двух самостоятельных процедур.

С января 2017 года ситуация изменилась с принятием , который предусмотрен замену ЕГРП и ГКН единой базой данных ЕГРН.
Еще раньше, с июля 2016 года вместо свидетельства о праве собственности на объект недвижимости гражданам стала выдаваться выписка из ЕГРН.

Таким образом , ЕГРП фактически заменили на ЕГРН, вместо одной федеральной базы данных на объекты недвижимости используется аналогичный реестр.

Видео: в чем отличие

Функциональное значение

Исходя из анализа указанных нормативных актов, перед ЕГРП и ЕГРН поставлены схожие цели назначения:

официальное подтверждение законных прав на недвижимость и, прежде всего, права собственности;
обеспечение права на защиту законных прав от притязаний третьих лиц ;
упорядочение сведений обо всех объектах недвижимости, введенных в гражданский оборот и прошедших кадастровый учет;
возможность получения ряда открытых сведений по объектам путем доступа к публичным электронным ресурсам.

Органы Росреестра, уполномоченные на ведение ЕГРН, выполняют государственные функции в сфере регулирования правоотношений, связанных с оборотом недвижимости.

Государство использует сведения из ЕГРН для следующих целей:

налогообложение собственников недвижимости;
формирование перечня объектов для приватизации государственного и муниципального имущества;
учетные функции в отношении вновь созданных или сформированных объектов.

Единство учета сведений на объекты недвижимости позволяет обеспечить правовую определенность для всех участников данных правоотношений.

Отличие и схожесть

Несмотря на общее целевое значение двух указанных реестров, ЕГРН содержит более полный состав сведений.

Таким образом, основные отличия ЕГРП и ЕГРН будут заключаться в информации, содержащейся в этих базах данных:

ЕГРН включает в себя информацию как о правах на имущество, так и сведения кадастрового учета, в том числе картографические данные на землю, техническую документацию на объекты капитального строительства и т.д. (в ЕГРП такие сведения либо полностью отсутствовали, либо были представлены только в общем виде);
получение выписки из ЕГРН предоставляет заявителю намного больше информации, чем аналогичный документ с информацией из ЕГРП (помимо этого, выписка из ЕГРН является полноправным правоустанавливающим документов);
доступ к ЕГРН обеспечивается путем использования публичных ресурсов, тогда как для ЕГРП такие возможности были существенно ограничены;
ЕГРН включает в себя исчерпывающий перечень данных ГКН и ЕГРП.

Таким образом, сейчас ЕГРП не просто переименовали, но и фактически существенно расширили за счет новых сведений и возможностей.

Схожесть ЕГРП и ЕГРН заключается в одинаковом значении обоих реестров для целей государственной регистрации. Только с момента внесения сведений о совершении сделки в ЕГРП или ЕГРН у новых владельцев объекта возникает право собственности.

Подтверждение такого права также осуществляется по сходным правилам, путем получения выписок из реестров.

Состав информации ЕГРП и ЕГРП, хоть и различается по объему, позволяет получить сведения о правообладателе недвижимости, а также о форме права или основных характеристиках объектов.

Преимущество пользования

С введением и ЕГРН процедура постановки объектов на кадастровый учет и государственной регистрации существенно упростились путем объединения их в единую систему.

Помимо этого, замена ЕГРП на ЕГРН имеет следующие несомненные преимущества:

доступность получения сведений;
Основная информация по объектам недвижимого учета находится в открытом доступе и ее может получить любой заинтересованное лицо в виде выписки из реестра.
актуальность публичных сведений;
Ведение Публичной кадастровой карты Росреестра, начатое еще до 2017 года , сейчас осуществляется фактически в режиме ежедневного обновления данных.
сроки регистрации и получения выписки из реестра существенно снизились;
полноценным вариантом обращения за регистрацией прав на недвижимость стала система Многофункциональных центров, которые позволяют получить государственные услуги наиболее удобным для граждан способом;
регистрация объектов недвижимости по новым правилам теперь доступна в любом подразделении Росреестра, а не только по месту нахождения имущества, как было раньше до 2017 года.

Таким образом , государство оптимизировало процедуру регистрации прав и получение сведений о таких правах.

Одновременное оформление

Не только объединены в единое целое реестры ГКН и ЕГРП, но и процедуры кадастрового учета и государственной регистрации.

Каждый вновь построенный объект или сформированный земельный участок будет одновременно учтен в кадастровой системе, а права на него будут зарегистрированы.

В отношении существующих объектов недвижимости действует схожее правило – при совершении сделок, помимо регистрационных действий, органы Росреестра поставят имущество на кадастровый учет и внесут сведения в ЕГРН.

Нюансы получения

Как правильно получить выписку из ЕГРН?

По правилам существуют следующие варианты получения выписки:

в виде бумажного документа;
в виде электронного бланка.

Данные варианты получения отличаются не только формой документа, но также сроками и стоимостью.

Электронная выписка из ЕГРН может быть получена в день заполнения электронной формы и оплаты ее стоимости, которая существенно меньше, чем у бумажного документа.

Помимо этого, выписка из ЕГРН может оформляться следующими способами:

через территориальные органы Росреестра;
через систему Многофункциональных центров;
через электронный портал госуслуг .

Выбор одного из варианта обращения за выпиской зависит только от желания заинтересованного лица.

Можно ли заказать и получить выписку из ЕГРП и ЕГРН онлайн

Одним из существенных преимуществ нового реестра ЕГРН является возможность получения выписки через онлайн портал госуслуг . Для этого необходимо пройти верификацию на указанном ресурсе и получить доступ к личному кабинету.

При заполнении заявки на получение выписки потребуется указать сведения по объекту – кадастровый номер, либо выбрать его на публичной кадастровой карте Росреестра.

В Едином государственном реестре налогоплательщиков (ЕГРН) находятся сведения обо всех зарегистрированных в ФНС физических лицах.

Министерство финансов определяет состав этих данных.

Это такие сведения о налогоплательщике, как:

паспортные данные;
реквизиты свидетельства о постановке на учет;
место жительства;
имущество;
транспортные средства;
опека и попечительство;
права на наследство, договоры на дарение;
данные из документов о рождении, смерти.

Если человек зарегистрирован в качестве ИП, в ЕГРН заносятся следующие сведения:

Регистрационный номер.
Виды деятельности, из них облагаемые ЕНВД.
Право пользования участками недр для добычи полезных ископаемых.
Система налогообложения.
Банковские счета.
Данные о предоставлении отчетности и другие.

Сведения хранятся в электронной базе данных и в бумажных документах. Если обнаружится, что данные не совпадают, верными считаются сведения, записанные на бумаге.

Получение выписки

Ее можно получить любому человеку или организации. Для этого нужно отправить запрос в ближайшую ИФНС или в Единый портал государственных услуг.

Запрос в ЕГРН, чтобы проверить человека , подается в произвольной форме на бумаге, отправляется по почте или через электронную почту. В последнем случае письмо должно иметь электронную подпись.

Запрос подается лично или через доверенное лицо. В этом случае нужно предъявить паспорт.

Если заявление приносит представитель физического лица, он должен иметь доверенность, подтвержденную нотариусом. Представитель от организации приносит доверенность, подтвержденную руководителем.

В заявление нужно занести такие данные о запрашиваемом лице, как:

дата рождения;
ИНН, если он имеется;
дата и номер паспорта или иного удостоверения личности, дата его выдачи и наименование выдавшего документ органа.

Время подготовки выписки – 5 дней.

Выписка ЕГРН на физическое лицо предоставляется бесплатно.

В результате вы получите следующие документы:

Если запрос был составлен правильно и в базе найдены нужные данные, вы получите выписку из ЕГРН.
В противном случае вы получите или справку об отсутствии нужных данных, или документ с основанием отказа выдачи сведений.

Когда ФНС может отказать в выдаче выписки?

Неправильно составлен запрос.

Для физического лица . В запросе, поданном на бумаге, отсутствует его подпись или не указаны ФИО, почтовый адрес.

Для организации или ИП . В запросе отсутствуют или неправильно указаны:

полное наименование (ФИО для индивидуального предпринимателя);
почтовый адрес (адрес электронной почты);
реквизиты представителя, если запрос подается через него;
запрос не будет принят, если его текст невозможно прочесть.

Основаниями для отказа являются:

Просьбы выдать сведения, не подлежащие разглашению по законодательству РФ: составляющие государственную или налоговую тайну, а также конфиденциальные сведения.
Электронная подпись отсутствует или не соответствует данным заявителя, если запрос подается через электронную почту.
Неправильно или не полностью заполнены данные заявителя.
Отсутствует достаточное количество сведений о запрашиваемом лице.
Исправления или повреждения сильно искажают текст запроса;
Не указан способ получения документа: лично, через представителя, по почте, электронно (в последнем случае должен быть указан адрес электронной почты).

Краткое содержание:

Что такое выписка из ЕГРН?
Какие формы выписок из Е ГРН предусмотрены?
Какие сведения являются об щедоступными?
К каким сведениям ограничен д оступ?
Как получить выписку из ЕГРН ?
Обсуждение

Правовая инструкция мы расскажем, чем отличаются выписки из ЕГРН от ранее действующих выписок из ЕГРП, какие формы выписок предусмотрены, к каким сведениям доступ ограничен, как получить документ.

Что такое выписка из ЕГРН?

С 2017 г. Росреестр вместо выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) предоставляет выписки из Единого государственного реестра недвижимости. ЕГРН содержит сведения о недвижимом имуществе, земельных участках, объектах незавершенного строительства и иных объектах, о зарегистрированных правах на указанное имущество, основаниях их возникновения, о правообладателях и иные сведения. Регистрация прав на недвижимость заключается во внесении записи о праве на недвижимость, а также ограничении или обременении права (например, ипотекой). Регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования такого права и может быть оспорено только в суде (ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Таким образом, выписка из ЕГРН содержит элементы выписки из ЕГРП и из государственного кадастра недвижимости. Также в выписках из ЕГРН появились новые графы: сведения о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя, о правопритязаниях, о наличии поступивших, но не рассмотренных заявлений, о проведении регистрации права (его перехода или прекращения), ограничения права или обременения объекта недвижимости, сделки в отношении объекта недвижимости. Сведения из ЕГРН, за исключением тех, доступ к которым ограничен законом, предоставляются Росреестром по запросам любых лиц (ч. 1 ст. 62 Закона).

Новые правила регистрации недвижимости — что нужно знать?

Краткое содержание:

Что изменилось для простых граждан?
Что такое ЕГРН и как и м пользоваться?
Какие сроки установлены новым законом?
Обсуждение

Правовая инструкция мы расскажем, что изменилось в правилах регистрации недвижимости с 1 января 2017 года.

Что изменилось для простых граждан?

Новый Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» был принят еще в 2015 году, но его положения начали применяться только с 2017 года. Документ предусматривает следующие нововведения:

разработана единая процедура регистрации объектов недвижимости путем ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) исключительно в электронной форме (ч.2 ст. 1, ст. 7 Закона);
исключена необходимость подачи отдельного заявления о кадастровом учете объекта недвижимости для последующей государственной регистрации права (ст. 18 Закона, Приказ Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883);
при переходе прав на недвижимость, возникающих в силу закона, предусмотрена возможность их регистрации как по заявлению правообладателя, так и без него, на основании сведений, поступающих от иных органов и нотариусов (ч.ч. 2, 3 ст. 69 Закона);
уточнены пределы правовой экспертизы при регистрации прав, проверке законности и достоверности (ст.ст. 29, 59 Закона: экспертиза на предмет наличия или отсутствия оснований для приостановления или отмены регистрации прав (осуществления кадастрового учета) не проводится в отношении нотариально удостоверенных сделок);
разграничена ответственность за действия (бездействие) органов и лиц при государственной регистрации прав, приведшие к возникновению убытков у граждан и юридических лиц (ст.ст. 66, 67 Закона);
сокращены сроки государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав (ст. 16 Закона);
уточнены условия выплаты компенсации за утрату права на жилое помещение (ст. 68 Закона);
предусмотрено, что кадастровый учет и регистрацию прав будет проводить Росреестр (ст. 3 Закона);
уточнены объекты недвижимости, которые подлежат кадастровому учету и права на которые регистрируются (ст. 1 Закона: земельные участки, здания, сооружения, помещения, машино-места, объекты незавершенного строительства, единые недвижимые комплексы, а в случаях, установленных федеральным законом, и иные объекты, которые прочно связаны с землей);
уточнены основания приостановления регистрации (ст. 26 Закона: 55 оснований вместо 10 по старому закону) и порядок обжалования решений о приостановлении регистрации в апелляционную комиссию органа регистрации прав по некоторым из оснований (ст. 26.1 Закона);
изменениями в требования к подготовке межевого плана, технического плана, акта обследования предусмотрена возможность в период с 1 января 2017 г. до 1 июля 2017 г. предоставления документов, подготовленных по правилам, действовавшим до 1 января 2017г.

Отмена свидетельства о прав е собственности — что нужно знать?

Краткое содержание:

Обсуждение

Правовая инструкция мы расскажем о новых правилах оформления и подтверждения права собственности на недвижимость.

Когда прекращается выдача свидетельств и что за этим последует?

С 15 июля 2016 года государственные органы, органы местного самоуправления, суды, а также иные органы и организации обязаны принимать для подтверждения регистрации прав на недвижимое имущество выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) наравне со свидетельством о государственной регистрации (ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ). С этого же дня прекратилась выдача свидетельств о праве собственности, а государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество стала удостоверяться исключительно выпиской из ЕГРП (п. 9 Письма ФНП от 12.07.2016 N 2493/03-16-3).

В случаях, когда требуется предъявление свидетельства, необходимо учитывать разъяснения, изложенные в Письме Минстроя России от 12.07.2016 N МЧ/04-01-1292. Минстрой указывает, что положения Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» имеют большую юридическую силу, чем подзаконных актов, обязывающих предъявлять свидетельство в том или ином случае. Поэтому до приведения подзаконных актов в соответствие с федеральным законодательством рекомендовано принимать для оплаты договора купли-продажи жилого помещения вместо свидетельства выписку из ЕГРП.

Как получить выписку из ЕГРП?

Порядок получения выписки определен Приказом Минэкономразвития России от 14.05.2010 N 180, где называется несколько способов представления запроса на получение выписки и, соответственно, самой выписки: в виде бумажного документа (при личном обращении в Управление Росреестра или через МФЦ, путем отправки по почте) и в электронной форме (путем заполнения формы запроса, размещенной на официальном сайте Росреестра или посредством отправки XML-документа с использованием веб-сервисов). Для получения выписки в электронном виде, в запросе нужно указать на такой способ получения (п. 27 Приказа). К запросу, представленному в виде бумажного документа, прилагается оригинал платежного документа (п. 55 Приказа Минэкономразвития России от 18.05.2012 N 292). Если запрос представлен в электронной форме, после оплаты заявитель направляет в орган кадастрового учета платежный документ в виде электронного документа.

Сведения, содержащиеся в ЕГРП, предоставляются в течение 5 рабочих дней со дня получения запроса. В случае представления запроса через МФЦ срок предоставления сведений исчисляется со дня передачи запроса в Росреестр. Выписка должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости, отметки о возражении в отношении зарегистрированного права на него, сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд. Сведения, предоставленные на основании запроса, являются актуальными на дату получения запроса.

Чем отличаются обычная и «расширенная» выписки из ЕГРП?

В обычной выписке содержится ограниченный объем информации - информация, подтверждающая, что лицо является собственником объекта недвижимости, а также сведения об этом объекте (кадастровый номер, адрес, площадь, дата государственной регистрации, обременения), но нет информации о том, на каком основании он стал собственником, кто был собственником до него, не указывается содержание правоустанавливающих документов. Для получения этой информации существует так называемая «расширенная» выписка. Но такую выписку может получить только правообладатель (продавец или иное лицо, отчуждающее объект недвижимости) (ч. 3 ст. 7 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ, Приказ Министерства экономического развития РФ от 22 марта 2013 г. № 147). Для совершения сделки с недвижимостью желательна «расширенная» выписка для оценки наличия у отчуждателя недвижимости прав на нее и возможных притязаний 3 лиц, которые не указываются в разделе выписки «обременения».

Что такое ЕГРН и как им пользоваться?

Единый государственный реестр недвижимости является сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на него, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных сведений. Создание такого реестра обусловлено необходимостью снизить риски операций на рынке недвижимости, свести к минимуму бумажный документооборот и осуществить перевод услуг преимущественно в электронный вид при условии сохранения комфортных условий оказания услуг заявителям. ЕГРН включает в себя:

реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости);
реестр прав и их ограничений, обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость);
реестр сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий и др. (реестр границ);
реестровые дела;
кадастровые карты;
книги учета документов (ст. 7 Закона).

Сведения из ЕГРН предоставляются органами Росреестра по запросам любых лиц. Исключение составляют сведения о приобретении объектов недвижимости государственными служащими и иными лицами, указанными в п.1 ч.1 ст.2 Федерального закона от 3 декабря 2012 г. N 230-ФЗ. Они отнесены к категории ограниченного доступа на основании ст.8 указанного закона. Порядок предоставления сведений из ЕГРН определяется в соответствии с Приказами Минэкономразвития России от 23.12.2015 N 968, от 06.06.2016 N 357 и от 25.12.2015 N 975. Сведения предоставляются в форме электронного документа или в форме документа на бумажном носителе в виде копии документа, на основании которого сведения внесены в ЕГРН, выписки из ЕГРН.

Какие сроки установлены новым законом?

Государственный кадастровый учет (государственная регистрация прав) осуществляются в течение:

7 рабочих дней с даты приема заявления о регистрации прав на недвижимость и прилагаемых к нему документов (9 рабочих дней с даты приема заявления в МФЦ);
5 рабочих дней с даты приема заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов (через МФЦ — 7 дней);
10 рабочих дней с даты приема заявления об учете и регистрации (через МФЦ — 12 дней);
3 рабочих дней с даты приема или поступления заявления о регистрации прав и документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов (если документы в электронной форме - в течение 1 рабочего дня, через МФЦ — 5 дней);
5 рабочих дней с даты приема или поступления заявления о регистрации ипотеки жилого помещения и прилагаемых к нему документов (через МФЦ — 7 дней);
5 рабочих дней с даты поступления вступившего в законную силу судебного акта об обязании осуществить регистрацию и (или) учет;
3 рабочих дня с даты поступления акта о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с ним, или об избрании в качестве меры пресечения залога (ст. 106 УПК РФ) либо акта о снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю или об обращении залога в доход государства.

Датой государственной регистрации прав является дата внесения в ЕГРН записи о соответствующем праве, об ограничении права или обременении объекта недвижимости. Датой государственного кадастрового учета является дата внесения в ЕГРН записи об объекте недвижимости (ст. 16 Закона).

Какие формы выписок из ЕГРН предусмотрены?

Выписка из ЕГРН предоставляется в следующих формах:

об объекте недвижимости;
о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным;
о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
выписка о содержании правоустанавливающих документов;
выписка о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве (Приказ Минэкономразвития России от 25.12.2015 N 975);
об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;
о переходе прав на объект недвижимости;
о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости;
о дате получения Росреестром заявления о кадастровом учете и (или) регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
о зоне с особыми условиями использования территорий, проекте межевания территории;
выписка о границе между субъектами РФ, границе муниципального образования и границе населенного пункта;
кадастровый план территории;
справка о лицах (уведомление об отсутствии сведений о лицах), получивших сведения об объекте недвижимости;
уведомление об отсутствии в ЕГРН запрашиваемых сведений;
решение об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений из ЕГРН (Приказ Минэкономразвития России от 20.06.2016 N 378).

Отмена сделки с недвижимост ью - чего бояться покупателям и продавцам?

Краткое содержание:

Какие сделки признаются н едействительными?
Когда сделка противоречит т ребованиям закона?
Когда сделка противоречит ос новам правопорядка и нравственности?
Когда сделка является мнимой или притворной?
Какие еще сделки признаются н едействительными?
Обсуждение

Правовая инструкция мы расскажем, на каких основаниях сделка с недвижимостью может быть признана недействительной, как заявления о недействительности сделок рассматриваются в судах.

Какие сделки признаются недействительными?

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ недействительные сделки бывают оспоримыми и ничтожными. Во всех случаях сделка является недействительной, если договор содержит условия, противоречащие законодательству, а также если допущены иные нарушения при совершении сделки. Несмотря на указание в законе, что оспоримая сделка может быть недействительной только в силу признания ее таковой судом, а ничтожная сделка не требует такого признания, это не означает, что лицо, по мнению которого сделка имеет признаки ничтожности, вправе считать ее недействительной без соответствующего судебного решения. В судебной практике по поводу применения нормы закона об оспоримых и ничтожных сделках сформировалась следующая позиция:

оспоримая сделка признается недействительной только на основании заявления сторон, также они вправе отказаться от требования признать такую сделку недействительной, заключить мировое соглашение, изменить исковые требования;
ничтожная сделка может быть признана таковой по усмотрению суда, при этом стороны не могут отказаться от исковых требований о признании сделки недействительной ввиду ее ничтожности, а также заключать мировое соглашение.

Если в законе прямо не указано, что сделка, нарушающая требования закона или иного нормативного акта, является оспоримой или ничтожной, то она является оспоримой, за исключением случая, когда такая сделка посягает на права и интересы третьих лиц. В этом случае сделка всегда является ничтожной, если не указано иное (ст. 168 ГК РФ).

Как проверить юридическую ч истоту квартиры перед покупкой?

Краткое содержание:

Какие документы должен предоставить продавец?
Какая информация долж на насторожить покупателя?
Обсуждение

Приобретение квартиры на рынке вторичного жилья связано с многочисленными рисками - это подтверждает статистика совершения мошеннических действий при сделках с недвижимостью. Правовая инструкция мы расскажем, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой.

Какие документы должен предоставить продавец?

Перед тем как совершить сделку покупателю необходимо ознакомиться с внушительным пакетом документов, чтобы исключить возможность применения мошеннических схем. Прежде всего, это выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), которая подтверждает право собственности продавца на отчуждаемую квартиру. Также она содержит информацию об обременении права собственности. Такая выписка предоставляется Управлением Росреестра по запросу любого лица, однако только этих сведений будет недостаточно.

Чем может помочь наш юрист?

обеспечит полное юридическое сопровождение сделки;
соберет и проанализирует документы, выявит противоречия и определит их соответствие законодательству;
определит наличие рисков возможного оспаривания договора со стороны третьих лиц.

Конт.тел:902988,89005706168 Юлия

По требованию покупателя собственником должна быть предоставлена расширенная форма выписки, содержащая информацию о переходе права собственности и документах, на основании которых совершались сделки с недвижимостью. Из сведений о правоустанавливающих документах можно установить, на каком основании приобретено право собственности на квартиру. Таковыми, как правило, являются договор купли-продажи, дарения, наследование, приватизации.

Помимо выписки из ЕГРП и правоустанавливающего документа обязательными к ознакомлению являются:

финансово-лицевой счет (содержит сведения о собственниках с указанием их доли и составе семьи);
расширенная (архивная) выписка из домовой книги (кто и когда имел право пользования жилплощадью);
свидетельство о браке, либо заявление о том, что собственник в браке не состоит;
нотариально заверенное разрешение супруга на отчуждение квартиры, если она является совместной собственностью;
нотариально заверенное заявление об отказе от приватизации тех, кто зарегистрирован в квартире;
разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети;
разрешение общественной жилищной комиссии при муниципальном округе на продажу квартиры, если в ней проживают нетрудоспособные инвалиды I и II групп; граждане, состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах; лица, признанные недееспособными или ограниченно дееспособными;
техпаспорт БТИ (содержит сведения об инвентаризационной стоимости, исходя из которой взимаются пошлина и налоги при совершении сделки, а также об аресте или иных ограничениях в случае их наличия);
справка из ОВД о выдаче нового паспорта, выданного по причине ветхости или утраты прежнего;
справка об отсутствии задолженности по оплате жилищных и коммунальных услуг;
справка об уплате налога на дарение или о принятии наследства (если право собственности возникло по одному из этих оснований);
справки из психоневрологического диспансера и наркодиспансера, подтверждающие дееспособность продавца, а также доверенность представителя продавца, если переговоры о покупке ведутся с ним.

Какая информация должна насторожить покупателя?

Чтобы не допустить мошенничества при совершении сделки, особое внимание нужно обратить на следующие аспекты. Право собственности на отчуждаемую квартиру не должно быть обременено правами третьих лиц. В данном случае приобретение права собственности не исключает право пользования жилым помещением иных лиц. Непредоставление продавцом некоторых из вышеприведенных документов может сигнализировать о наличии такого риска.

Также вероятность покупки проблемной квартиры высока при продаже через представителя. При этом необходимо добиться встречи с реальным собственником, убедиться в его дееспособности, а также в том, что доверенность представителя не является подделкой. Продажа квартиры по поддельной доверенности расценивается судом как отсутствие воли собственника на отчуждение. В такой ситуации имущество подлежит истребованию из чужого нез аконного владения (Обзор пленума Верховного суда РФ за 3 квартал 2009).

Когда сделка противоречит требованиям закона?

При наличии нарушений, указанных в ст.ст. 168-179 ГК РФ, сделка признается недействительной и к ней применяются последствия ее не действительности. На основании ст.168 ГК РФ недействительная сделка, условия которой противоречат требованиям закона или иного НПА, является оспоримой, если не нарушает права и интересы третьих лиц. Если нарушает, сделка считается ничтожной. В сделках по отчуждению недвижимости между гражданами наиболее распространены следующие нарушения законодательства:

отсутствие нотариального согласия супруга на такую сделку (ст. 35 СК РФ, см. также Апелляционное определение Смоленского областного суда от 16.08.2016 по делу N 33-2893/2016);
нарушение требований п. 4 ст. 35 ЗК РФ о запрете на отчуждение земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих одному лицу (Апелляционное определение Иркутского областного суда от 06.07.2016 N 33-9704/2016);
продажа имущества лицом, которое не имело право его отчуждать (Апелляционное определение Самарского областного суда от 07.04.2015 по делу N 33-3306/2015).

Когда сделка противоречит основам правопорядка и нравственности?

Сделка является ничтожной в силу ст. 169 ГК РФ, если установлено, что цель сделки и (или) приобретаемые (изменяемые) в связи с ней права и обязанности сторон заведомо противоречили основам правопорядка или нравственности. Например, в порядке данной статьи может быть признан недействительным договор дарения доли квартиры, заключенный в обеспечение займа вместо договора залога, если при этом нарушаются права несовершеннолетнего (см. Апелляционное определение Самарского областного суда от 3 августа 2016 г. по делу № 33-9904/2016). Однако довольно часто суд признает требования, выдвигаемые на основании ст. 169 ГК РФ, неверным способом защиты нарушенного права (см. Решение Бирского межрайонного суда Республики Башкортостан 01 августа 2016 года № 2-1654/2016). Если умысел на совершение такой сделки имели обе стороны, все полученное ими по сделке может быть взыскано в доход РФ. В остальных случаях суд поступает на свое усмотрение в соответствии с законом.

Обременения права собственности на квартиру - что ну жно знать?

Когда сделка является мнимой или притворной?

Ст. 170 ГК РФ предусматривает недействительность мнимых и притворных сделок, являющихся ничтожными. Мнимая сделка совершается без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, притворная - с целью прикрыть другую сделку, в том числе на иных условиях. К мнимым сделкам относятся:

заключение договора купли-продажи, когда у продавца нет намерения отчуждать имущество, а у покупателя — приобретать его (например, с целью обналичивания материнского капитала, см. Апелляционное определение Омского областного суда от 30.03.2016 по делу N 33-2560/2016);
заключение договора купли-продажи без намерения исполнять договор, с целью уклонения лица от исполнения обязательств путем уменьшения своего имущества и избежания возможности обращения взыскания на это имущество (см. Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 29.03.2016 по делу N 33-3447/2016).

Истец, обращаясь с иском о признании сделки ничтожной на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ (притворная сделка), должен доказать, что при совершении сделки стороны не только не намеревались ее исполнять, но и фактически не исполнили. Такими сделками являются:

заключение договора купли-продажи, который прикрывает договор залога для обеспечения возврата заемных средств (см. Апелляционное определение Верховного суда Республики Дагестан от 01.02.2016 по делу N 33-501/2016, 33-5771/2015);
заключение договора дарения доли в праве собственности на недвижимое имущество, чтобы избежать применения ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки (см. Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 10.02.2015 по делу N 33-545/2015).

Какие еще сделки признаются недействительными?

Согласно ст.ст. 175-177 ГК РФ, судом могут быть признаны недействительными сделки, совершенные следующими лицами:

несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет;
ограниченными в дееспособности;
не способными понимать значение своих действий или руководить ими.

Продавец квартиры оказался недееспособным - что ж дать покупателю?

К указанным сделкам в случае признания их недействительными применяются правила, предусмотренные абз. 2, 3 п. 1 ст. 171 ГК РФ. Неспособность понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ) устанавливается судом на основании заключения судебно-психиатрической экспертизы (см. Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 06.07.2016 по делу N 33-5449/2016).

Также в соответствии с законом являются недействительными сделки, совершённые под влиянием:

заблуждения (при этом заблуждение должно быть существенным (см. п. 2 ст. 178 ГК РФ), а стороне, ссылающейся на факт умышленного введения ее в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки, необходимо представить суду бесспорные доказательства, с достоверностью подтверждающие этот факт, - см. Апелляционное определение Иркутского областного суда от 31.05.2016 по делу N 33-7183/2016);
обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ, см. также Апелляционное определение Кировского областного суда от 12.12.2013 по делу N 33-4162).

Какие сведения являются общедоступными?

описание объекта недвижимости;
зарегистрированные права на него;
ограничения прав и обременения объекта;
сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в суде правах требования в отношении объекта;
сведения о возражении в отношении права на объект либо о невозможности регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя;
сведения об изъятии объекта недвижимости государством, о не рассмотренных заявлениях о регистрации права (его перехода или прекращения), ограничения права или обременения объекта, сделки в отношении него;
сведения об отсутствии у застройщика права на привлечение денег по договору долевого строительства, а также на строительство МКД;
дополнительные сведения о регистрации договора участия в долевом строительстве (ч.6 ст. 48 Закона)
иные сведения, определяемые органом нормативно-правового регулирования (ч.7 ст. 62 Закона).

К каким сведениям ограничен доступ?

Выписки, содержащие сведения о дате получения Росреестром заявления о кадастровом учете и (или) регистрации прав и прилагаемых к нему документов, о содержании правоустанавливающих документов, о правах отдельного лица на имеющиеся или имевшиеся у него объекты недвижимости, о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным, а также копии документов, на основании которых вносились сведения в ЕГРН, предоставляются следующим лицам:

самим правообладателям или их законным представителям, а также физическим и юридическим лицам, имеющим доверенность от них;
залогодержателю в отношении объектов недвижимого имущества или прав на них, находящихся у него в залоге;
судам, правоохранительным органам, судебным приставам-исполнителям, органам прокуратуры, а также органам, осуществляющим ОРД;
лицам, имеющим право на наследование недвижимого имущества правообладателя по завещанию или по закону;
иным лицам, которые указаны в ч.13 ст. 62 Закона.

Кроме того правообладатель, его законный представитель или их представитель по доверенности могут получить следующие сведения:

об истории перехода права собственности на объект недвижимости (Приложение N 2 к приказу Минэкономразвития России от 20 июня 2016 года N 378);
копии договоров и иных документов, которые выражают содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, и содержатся в реестровых делах (ч.15 ст. 62 Закона).
информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, права на который у него зарегистрированы (ч.17 ст. 62 Закона).

Как получить выписку из ЕГРН?

Сведения из ЕГРН предоставляются на основании запроса по форме, утвержденной Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2015 N 96. Запрос может быть направлен следующими способами:

в виде бумажного документа при личном обращении в Росреестр;
в виде бумажного документа при личном обращении в МФЦ;
в виде бумажного документа путем его отправки по почте;
в электронной форме путем заполнения формы запроса, размещенной на сайте Росреестра и едином портале госуслуг;
в электронной форме посредством отправки электронного документа с использованием веб-сервисов (п. 30 Приказа).

При личном обращении предъявляется паспорт. Правила оформления электронного запроса указаны в п. 53 Приказа. К запросу о предоставлении сведений ограниченного доступа прилагаются документы, указанные в п. 43 Приказа. Также предоставляется документ, подтверждающий внесение платы за выдачу выписки (квитанция, платежное поручение). Размер платы для физического лица колеблется от 300 до 1500 рублей (за выписку в бумажном виде) и от 150 до 700 рублей (в форме электронного документа) в зависимости от сведений, которые запрашиваются (см. Приложение 1 к Приказу Минэкономразвития России от 10.05.2016 N 291).

Если запрос подается в бумажном виде при личном обращении (и в Росреестр, и в МФЦ) заявителю выдадут уникальный идентификатор начисления для оплаты. В момент направления запроса в электронной форме Росреестр сообщает заявителю идентификатор способами, указанными в запросе. Если оплата вносится после подачи запроса, днем поступления запроса в Росреестр считается день, следующий за днем получения сведений об оплате (п.п. 48,49,51 Приказа Минэкономразвития России от 23.12.2015 N 968). Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости предоставляется бесплатно по запросам любых лиц (ч.4 ст. 63 Закона). По общему правилу срок предоставления сведений - не более трех рабочих дней со дня поступления в Росреестр запроса (ч. 9 ст. 62 Закона).

1. ЕГРН рожден, чтоб сказку сделать пылью

Полгода назад, в июле 2016, начали появляться сообщения о об одном из переломных событий в полусфере Росреестра, а именно о замене Свидетельств о государственной регистрации права на Выписки из ЕГРН-ЕГРН. Например такие, первые из самых восторженных:

С СЕГОДНЯШНЕГО ДНЯ СВИДЕТЕЛЬСТВА О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ ВЫДАВАТЬСЯ НЕ БУДУТ

15 июля 2016 , Валерия Зеновина

Подтвердить свое право собственности на недвижимый объект теперь можно будет только выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Соответствующие положения вступили в силу сегодня (ст. 2 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации") .

Ранее, напомним, проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость удостоверялась по выбору собственника: либо свидетельством о госрегистрации, либо выпиской из ЕГРП. При этом свидетельство о госрегистрации оформлялось только в форме документа на бумажном носителе (п. 1 ст. 14 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Теперь такие бумажные свидетельства, равно как и электронные, выдаваться не будут.

МНЕНИЕ

Роман Бевзенко, профессор Российской школы частного права, партнер юридической компании "Пепеляев Групп", к. ю. н.

"Я бы сказал так. Отмена свидетельства о праве собственности на недвижимость - это то немногое хорошее, что произошло в нашей системе регистрации прав на недвижимое имущество за последние годы.

Дирекция АНО БТИ тоже внесла свой вклад в освещение Выписок с вышки Свидетельств (см. наши публикации по этому вопросу, и др.). И вот вчера, 30 января 2017 г., вопреки негативным прогнозам недоброжелателей по поводу отказа баз ГКН от слияния с базами ЕГРП, Росреестр начал выдавать выписки из объединенного реестра, ЕГРН.

РОСРЕЕСТР ЗАПУСТИЛ СЕРВИС ПО ПРЕДОСТАВЛЕНИЮ ВЫПИСОК ИЗ
ЕДИНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕЕСТРА НЕДВИЖИМОСТИ

30.01.2017, Сайт Росреестра

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) запустила электронный сервис для получения сведений из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). С помощью сервиса можно получить выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. Предоставление указанных сведений из ЕГРН предусмотрено вступившим в силу с 1 января 2017 года Федеральным законом №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости содержит описание объекта недвижимости, сведения о зарегистрированных правах на него, их ограничениях и обременениях. Кроме того, выписка содержит сведения о возражении в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости или о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя.

Запросить общедоступные сведения из ЕГРН об объекте недвижимости может любое заинтересованное лицо удобным для него способом - в электронном виде и при личном обращении в офис Федеральной кадастровой палаты или многофункциональный центр "Мои документы". В соответствии с 218-ФЗ сведения из ЕГРН по запросу, направленному посредством электронного сервиса, предоставляются в течение 3 дней. За предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН, в соответствии с законодательством взимается плата.

Доработаны в соответствии с 218-ФЗ сервисы сайта Росреестра "Личный кабинет правообладателя" и "Личный кабинет кадастрового инженера", а также сервис "Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online", которые предоставляют актуальную информацию из ЕГРН об объекте недвижимости. В личном кабинете правообладателя доступен сервис "Офисы и приемные. Предварительная запись на прием", который предоставляет заявителю возможность заранее спланировать визит в офис Федеральной кадастровой палаты для получения услуг Росреестра.

Также на сайте открыт доступ к сервисам, которые позволяют получать информацию о ходе оказания услуги ("Проверка исполнения запроса (заявления)"), проверить корректность электронной подписи и распечатать полученную в электронном виде выписку ("Проверка электронного документа").

Если в первых публикациях о замене Свидетельств на выписки еще как-то упоминалось о нулевом сроке их действия, то в этом году независимые СМИ и Росреестр молчат о сроках действия и накинули на срок тень полузапретной темы.

/*/

Как тут забудешь, когда нулевой срок действия прописан в законе об ЕГРН!? Вот эта незабвенная статия 62 часть 4 в цветастом виде:

ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ СВЕДЕНИЙ, СОДЕРЖАЩИХСЯ В ЕДИНОМ ГОСУДАРСТВЕННОМ РЕЕСТРЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и предоставленные на основании запроса о предоставлении сведений, независимо от способа их предоставления являются актуальными (действительными) на момент выдачи органом регистрации прав или многофункциональным центром сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости. На основании одного запроса о предоставлении сведений предоставляется один документ, в виде которого предоставляются сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости.

/*/

Росреестр торгует Выписками из своих запасников не вопреки, а во исполнение приказов МЭР РФ. И берет за Выписки не копейки, а рубли. Прогресс заметен не только в стоимости справок, но и в их количестве. /*/

По сравнению с другими реестрами ЕГРН тоже не блещет сроками. К примеру, срок действия выписки из ЕГРЮЛ по закону не определён, но в каждом конкретном случае различные органы устанавливают свои сроки действия для выписки, причем эти сроки различны для различных целей. Так, выписки из ЕГРЮЛ для нотариуса должны быть недельной давности, а банки принимают выписки и месячной давности.

Стало быть следует различать сроки действия гарантируемые исполнителем, т.е. органом выдачи, и сроки действия, необходимые и приемлемые для пользователей.

Можно сказать, что выписка (информация), будучи товарной продукцией, должна иметь гарантийный срок изготовителя, а выписка имеющаяся у пользователя (как фондовая в запасе, и как потребительская ценность в использовании) должна иметь срок потребительской годности и сроки ремонта (обновления или актуализации), устанавливаемые собственником в своих интересах, для себя, вне зависимости от гарантий изготовителя справки.

Какой же гарантийный срок действия выписки из ЕГРН?

Ввести такой срок можно и нужно. Например, Росреестр может гарантировать, что после выдачи справки Иванову И.И о его праве собственности на квартиру, Росреестр не будет в течение недели, или в иной срок указанный по соглашению с Ивановым И.И., совершать записи в реестр, не соответствующие тем записям, которые содержатся в Выписке. Можно поступить и по иному, а именно обязать Росреестр сообщать собственнику о каждой записи вносимой в реестр в отношении его имущества. Можно и вообще сделать доступ к реестру свободным и открытым, за исключением некоторых позиций указанных в Законе.

Всё можно, если государство будет думать о гражданах и будет работать, как и положено ему, в интересах третьих лиц, а не в собственных интересах.

Для защиты прав и интересов собственников, Росреестру не надо указаний в Законе, а достаточно согласовать гарантийный срок с собственником. /*/

Всё можно, есть добрая воля.

Очевидно, нет доброй воли. Действительно, как получилось, что Государство, в лице МЭРа и Росреестра, протащили в закон о ЕГРН нулевой срок действия выписки (момент выдачи), а законодатели утвердили эту норму как Закон? Очевидно и то, что этими шагами к нулевому срока действия выписок государство полностью, и в одностороннем порядке, сняло с себя какую-либо ответственность за внесение в ЕГРН любых несогласованных с собственником записей в отношении его имущества.

/*/

При отсутствии доброй воли, коммерческий настрой Росреестра совпал по вектору с уходом государства от ответственности за информацию внесенную в ЕГРН, а общее направление таково, что ведет к утрате Конституционных гарантий по защите имущественных прав граждан.

Действительно, какие там гарантии прав, если срок их действия равен нолю? Так любое имущество превратится в пыль.

2. Насколько реальна регистрация прав и можно ли сосчитать права?

Право существует как законная возможность. Каков закон- таково и право.

/*/

Возможность правообладателя может реализоваться, а может и остаться возможностью по его воле или по совокупности факторов. Одним словом, право - это не вещь. К праву не прибить бирку инвентарную, и на гвоздь его не повесить. Считать, учитывать и регистрировать права людей можно только в парах типа "субъект-объект"

Упорядоченная пара вида называется "Имущество" (см. Бесхозяйная вещь, ст. 225 ГК РФ). Первая часть ГК РФ "Вещное право" в основном посвящена имуществу и имущественным правам.

Упорядоченная пара вида называется "Лицо" (см. ст. 48 ГК РФ: признак лица- наличие обособленного имущества). Основой и началом второй части ГК РФ является обязательственное право.

/*/

Не надо доказывать то, что вещи можно переписать и сосчитать отдельно от людей. И получим реестр вещей, например Кадастр недвижимости. Чтобы составить такой кадастр надо пересчитать вещи в натуре, а не по бумажкам. Для этого проводят регулярные переписи вещей (инвентаризацию).

Не надо доказывать и то, что людей можно сосчитать отдельно от вещей. И получим реестр людей, например переписные таблицы переписи населения. Для этого проводят регулярные переписи людей.

Не надо доказывать и то, что нужны и переписи вещей, и переписи людей. А коль так, то оцените вред от ликвидации Земельного кадастра и ГКН. Если они не нужны, то не надо было их и создавать, А уж коли создали как нужные то надо использовать и доводить до ума, а не сливать в болото "прав".

Постановка вопрос о проведении переписей упорядоченных парочек вида "субъект-объект" или "объект-субъект" не только правомерна, но и регулярнейшим образом, в системном порядке осуществляется на практике.

Да, осуществляется неусыпно и под строгим контролем государства и его органов, в первую очередь Минфина и ФНС. Иначе нельзя, так как в противном случае весь бухучет, и весь налоговый учет в его рамках, будут уничтожены. Дело в том, что парочка "Объект-субъект" образует активы баланса (имущество, группировка средств источников) , а парочка "Субъект-объект" (лица, источники средств) это пассивы баланса (группировка источников средств).

Что такое ЕГРН? Не говорите только, что это реестр прав. Тупо и глупо: прав без людей и без вещей не существует.

ЕГРН- это реестр имущества, т.е. активы баланса. Подлежащее таблицы (объект) слева, а субъект (сказуемое таблицы) справа, как показатель объекта. ЕГРН - это активы государственного баланса в части недвижимых вещей. Сведения о вещах должны быть доступны для всех.

ЕГРЮЛ - это реестр лиц, т.е. пассивы баланса. Подлежащее таблицы (субъект) слева, а объект (сказуемое таблицы) справа. ЕГРЮЛ - это пассивы государственного баланса. Доступ к сведениям о лицах ограничен. Таким образом, лиц, как субъектов права, можно и нужно регистрировать и считать по ЕГРЮЛ, показывая в сказуемом реестра вещи принадлежащие субъектам права.

/*/

Регистрация в реестрах прав людей по отношению к вещам возможна как виртуальных связей и отношений возможна и по активу (в ЕГРН: слева объект- справа правообладатели), и по пассиву (в ЕГРЮЛ: слева субъект - справа его принадлежности). Но в обоих случаях регистрировать можно не права и обязательства болтающиеся в воздухе как колебания ветра перемен, а как первичные материальные документы, в которых отражены (зафиксированы) эти права и отношения. Так во всем мире, кроме России. Регистрируют и считаются не права, а документы, в которых зафиксированы права соотносимые либо к объекту права, либо к субъекту права.

Спросите любого бухгалтера о регистрации прав и обязательств в его регистрах и ведомостях - и он сочтет вас за неадекватно и сверх меры принявшего человека (разве можно серьезно говорить с человеком, который не опохмелился с утра?). Если же вы спросите его о регистрации первичных документов в которых отражены конкретные объекты (имущество) и лица с их долгами и требованиями, с правами и обязательствами, то бухгалтер поймет вас с полуслова и может рассказать кое-что такое, чего нет в первачке.

Ассоциация адвокатов обратилась в Госдуму с просьбой вернуться к практике выдачи бумажных документов о праве на недвижимость, чтобы снизить риски мошенничества. Председатель Ассоциации адвокатов России за права человека Мария Баст считает, что свидетельство было важным документом и отказываться от него преждевременно.

У человека на руках было подтверждение того, что он является собственником. А сейчас у него ничего не остается. Это ставит гражданина в полную зависимость от данных, внесенных или не внесенных в реестр, и соответственно является грубым нарушением права человека, - считает Мария Баст.

По ее мнению, россияне могут столкнуться с риском лишения их права собственности. Это может произойти путем подкупа регистратора, хакерских атак, коррупционного сговора чиновников или взыскания по долгу.

Мы предлагаем для исключения массового нарушения прав граждан вернуться к практике выдачи бумажных свидетельств собственникам наряду с внесением данных в реестр, - заявила Мария Баст.

В пресс-службе Росреестра "Известиям" рассказали, что новый закон, наоборот, минимизирует угрозу мошенничества и снижает для граждан и предпринимателей риски операций на рынке недвижимости. Все записи ЕГРН хранятся в надежной электронной базе данных. Ее многократное резервное копирование и высокая степень безопасности повышают уровень защиты сведений.

В Росреестре уверены, что подделать запись в ЕГРН невозможно, так как современные технологии позволяют отследить любое вмешательство в электронный ресурс. А вот бумажное свидетельство сфальсифицировать гораздо легче.

Старший юрист практики "недвижимость" юридической фирмы "Клифф" Анжела Полторак рассказала "Известиям", что для заключения любой сделки с недвижимостью (покупки, продажи, залога, дарения) каждый раз будет нужна свежая выписка из ЕГРН, полученная не более чем за 30 дней до сделки. В электронном виде процедура получения выписки упрощается. Но нельзя исключить попытки умышленного искажения информации, заносимой в ЕГРН, а также технического сбоя системы.

Профессор кафедры государствоведения Института государственной службы и управления (ИГСУ) РАНХиГС, доктор юридических наук Светлана Бошно полагает, что новый закон о собственности делает услугу доступной и близкой потребителю, но за счет безопасности.

На собственном адвокатском опыте я убедилась, что нет ничего проще, чем подделать электронные документы. Я уверена, что найдутся коррупционеры, которые воспользуются новыми правилами оформления собственности, - сказала Светлана Бошно.

Но еще большая опасность отсутствия бумажного свидетельства о собственности, по ее мнению, заключается в сбоях электронной системы, которые могут привести к исчезновению всей информации. При этом большинство граждан не доверяют виртуальной системе. Профессор отметила, что социологический опрос, который был проведен по ее инициативе в 17 регионах РФ, показал, что 70% респондентов сомневаются в том, что можно иметь только электронное право.

С одной стороны, для человека очень важно физическое обладание свидетельством о собственности, которое он может хранить в сейфе. С другой стороны, если незаконным путем были изменены данные в электронном реестре, то свидетельство о собственности может использоваться как доказательство, - сказала Светлана Бошно.

Руководитель аналитического центра компании "Инком-Недвижимость" Дмитрий Таганов тоже считает, что бумажные свидетельства о собственности обеспечивают дополнительную гарантию прав граждан.

Нам обещают замену этих документов выпиской из реестра, но при разработке электронных баз часто допускаются ошибки, и в реальности система может работать не так гладко. Например, в создание публичной кадастровой карты были вложены огромные деньги, но в ней до сих пор некоторые границы участков не соответствуют действительности, - отметил Дмитрий Таганов.

Он подчеркнул, что электронный ресурс существует исключительно в виртуальном пространстве и система может давать сбои. И это подтверждает тот факт, что с 1 января по сей день выписку из Единого госреестра прав ЕГРП получить нельзя. Из-за перевода информационной системы на "новые рельсы" сайт не работает.

В пресс-службе Росреестра "Известиям" сообщили, что с 1 января некоторые разделы на сайте ведомства были закрыты в связи с обновлением контента, но к вечеру 11 января часть из них уже начала работать.

Еще один аргумент в пользу бумажного свидетельства - это возможность быстро подтвердить право собственности в случае конфликтной ситуации. Адвокат межтерриториальной коллегии адвокатов "Клишин и партнеры" Виталий Богомолов рассказал "Известиям", что у правоохранительных органов больше доверия вызовет документ на бланке, нежели выписка из реестра, которую легко подделать.

В моей практике были ситуации, когда посторонние люди захватывали помещение собственника и выгнать самозванцев удавалось только с помощью полиции. А теперь представьте, что обе стороны конфликта предъявили полицейским выписки из реестра. В этом случае полицейский будет на стороне того, у кого есть бумажный документ о собственности на официальном бланке, - считает адвокат.

По словам Виталия Богомолова, ситуаций, в которых может понадобиться свидетельство о собственности, - множество. Например, если арендатор перестал выходить на связь с арендодателем, то вскрыть квартиру с помощью спецслужб без предъявления весомого документа будет очень сложно.

Член Московской областной коллегии адвокатов Евгений Шмидт полагает, что отмена бумажного свидетельства о собственности не вызовет негативных последствий, ведь этот документ часто подделывали мошенники. С другой стороны, право собственности регистрируется так быстро, что даже недельной давности свидетельство может не отражать реальной ситуации, поэтому добросовестные риелторы перед сделкой запрашивают информацию в электронном реестре.

Да, у меня в практике бывали случаи, когда регистраторы вступали в сговор с преступниками. Но это редкость. Думаю, что с отменой бумажного свидетельства о собственности ничего не изменилось, мошенники будут всегда, - полагает Евгений Шмидт.

Исполнительный директор Российской гильдии директоров (РГР) Рустем Галеев рассказал "Известиям", что свидетельство о собственности - это правоподтверждающий документ. А для доказательства права собственности гораздо важнее правоустанавливающие документы, например, договор о купле-продаже. И эти документы остаются на руках у собственников.

С появлением Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) свидетельство о собственности в лучшем случае дублировало выписку из ЕГРП, а в худшем - не соответствовало действительности. Например, если квартира обременена арестом, то это было видно в выписке из ЕГРП, а свидетельство о собственности - "чистое".

Выписка из ЕГРП при совершении сделок - общепринятая практика. Свидетельство потеряло свой смысл, и от него избавились, - сказал Рустем Галеев.

Но с 1 января 2017 года выписки уже нужно делать не из ЕГРП, а из ЕГРН. Этот реестр включает информацию не только о правах собственности, но и технические характеристики объекта недвижимости.

Юрист РГР Наталья Михайлюкова рассказала, что с отменой свидетельства о собственности у регистраторов появится больше возможностей для злоупотребления своими полномочиями. Однако, по ее мнению, это не повлияет на количество случаев мошенничества.

Фамилия регистратора фиксируется. А собственник всегда может проверить информацию объекта недвижимости в ЕГРН, - сказала она.

Однако предоставление выписок из ЕГРН платное. Например, по информации Росреестра, стоимость выписки об одном объекте недвижимости стоит 750 рублей для физических лиц и 2200 для юридических. А выписка о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве - 1500 рублей и 2950 рублей для физических и юридических лиц соответственно .

Как видим, появились специалисты обеспокоены отменой Свидетельств. Но в приведенной статье ничего не говорится о сути дела, т.е. о сроках действия документа и об ответственности Росреестра.

Специалисты, как говорится "нутром чуют" подвох, но пока не могут ясно осознать откуда "растут ноги" этого беспокойства.

Вместе с тем, радужность восприятия наносекундных документов всё еще сверкает в глазах наиболее прогрессивных игроков в дорожные карты.

Наверное и у них понимание придет со временем, не мытьем так катаньем. А пока лишь беспокойство присутствует на окраине подкорки и намекает о том, что государство не гарантирует своим гражданам и обществу сохранность права собственности от своих посягательств и защиту прав от пронырливых мошенников.

Не гарантирует прав, но гарантирует возложение обязательств по тем записям, которые чудесными путями оказались в ЕГРН. Чего стоят, к примеру, одни только бесплатные выписки о самой справедливой кадастровой стоимости!

О чем должны бы свидетельствовать документы о регистрации, в т.ч Свидетельство о регистрации прав, или Выписка из ЕГРН?

В соответствии с ранее действующими объединенными законами 122-ФЗ, 221-ФЗ, и в соответствии с новым законом 218-ФЗ, факт регистрации должен свидетельствовать о государственном признании факта порождающего юридические последствия на основании учетных (принятых во внимание и признанных) показателей (аргументов).

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации (ч.3 ст. 131 ГК РФ)

О сроках действия документа в ГК РФ все сказано в главе 11 и мы это уже прошли.

В приведенной выдержке из статьи 131 ГК РФ говорится что Орган, действуя вроде бы по аналогии с действиями нотариуса, удостоверяет факт регистрации. Вы видели Суд, который удостоверяет что-то? Суд принимает решение, а не удостоверяет и не подтверждает.

А ведь признание права в административном порядке это как и решение Суда! Хоть и административного, но Суда.

При этом заметьте: Орган удостоверяет факт регистрации. Удостоверяет регистрацию, как сторонний наблюдатель? Или подтверждает как исполнитель-изготовитель, Или свидетельствует о факте с периодом действия равным нолю?

Это как понимать? Сам регистрирует и сам удостоверяет что зарегистрировал? Морока какая то…

Врубитесь: Запись в реестр удостоверяется Выписью из реестра! /*/

И получается что Государство, фактом регистрации признает не права, и признает факт регистрации: да, говорит Росреестр, был факт регистрации в такой то момент. Факт регистрации был, а был ли факт который мы зарегистрировали мы не знаем.

Факт регистрации был, но государство перестало удостоверять этот факт, и удостоверяет только факт регистрации прав (признания на миг) и перестало признавать права бессрочными и действительными до их изменения или прекращения.

Возможно ли такое? Да, вполне, но в таких случаях говорят не о признании прав, а о ранговой регистрации, как в США: документ регистрируется как существующий, без надутых квазиэкспертиз, с точностью до минуты, раз и навсегда, на всю оставшуюся жизнь.

В США для такой регистрации требуется два доллара и пять минут времени. При этом ко всем зарегистрированным документам имеется бесплатный открытый доступ.. Но главное в другом: государств не отвечает ни за сделку, ни за содержание зарегистрированных документов. Был бы документ, на который можно поставить штамп о времени регистрации. Всю ответственность несет собственник, а чтобы защитить права он нанимает адвокатов и страхуют сделки.

Адвокаты и страховщики процветают за счет собственников, гарантируя им защиту права. Ни правительство США, ни правительства штатов, не дают никаких гарантий по поводу регистрации документов и не несут никакой ответственности за последствия регистрации. Что дает такая регистрация? Во первых публичность сделок: два раза не продашь, ко всем документам открытый доступ, каждый может проверить каждого. Во вторых при регистрации возникает ранг по времени: кто первый зарегистрировал право - у того преимущества по рангу времени.

Каковы же последствия отказа государства от прекращения удостоверения факта признания "прав"? По мнению экспертов АНО БТИ последствия будут примерно такими же, как в случае отказа нотариуса от бессрочности факта удостоверения сделок и отказе нотариуса от простановки штампа: "да, было дело, удостоверил факт сделки на текущий момент, а по вновь открывшимся обстоятельствам удостоверение считаю недействительным". Представьте последствия того, что нотариус будет удостоверять факт сделки выдачей одномоментной выписки из своего реестра! А что? Дело идет к тому. Ведь государство подало пример, а нотариус работает с Гербовой печатью.

Односторонний отказ государства от административного признания своего непризнания проявляется в решении вопроса о том, есть ли смысл подделывать документы? Ответ на такой вопрос нельзя давать без уточнения: смотря кто подделывает и для кого. Вот, читайте новости с переднего края:

ДАГЕСТАНСКИЙ РОСРЕЕСТР НЕ РАСПОЛАГАЕТ ДАННЫМИ О ТЫСЯЧАХ ФАЛЬШИВЫХ "ЗЕЛЁНОК"

10 января на совещании в администрации Махачкалы под руководством зам главы города Курбана Курбанова было заявлено, что мэрией выявлено четыре тысяч фальшивых "зелёнок" (свидетельств о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними).

В Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РД сообщили "Черновику", что, во-первых, не располагают сведениями о выявленных администрацией города фальшивых "зелёнках", а во-вторых, подделывать свидетельства о госрегистрации прав нет смысла.

Они отмечают, что с июля 2016 года в России прекращена выдача свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними.

С этого момента госрегистрация возникновения и перехода прав на недвижимость удостоверяется только выпиской из Единого государственного реестра.

"По сути, подделывать зелёнки нет смысла. Этот документ всего лишь подтверждает, что такого то числа зарегистрировано право. , предложив адресовать вопрос о выявленных фальшивых "зелёнках" Курбану Курбанову.

Кроме того, с 1 января 2017 года вступил в силу закон, который предусматривает введение Единого государственного реестра недвижимости и единой учётно-регистрационной процедуры. В его состав вошли сведения, содержавшиеся в кадастре недвижимости и реестре прав.

"До 2017 года кадастровый учет и регистрация прав были разными процедурами. Благодаря работе, проведенной Росреестром, стала возможной одновременная подача заявления на кадастровый учет и регистрацию прав, что экономит время граждан и делает операции с недвижимостью более удобными", - сообщает пресс-служба управления.

За первые 15 дней текущего года Управлением Росреестра по РД принято более 15 тысяч заявлений на получение сведений из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), регистрацию прав и постановку на кадастровый учёт.=

Чуете в чем дело?: Если данные собственника не числятся в едином реестре, то зелёнка не имеет никакого юридического основания при купле-продаже и иных сделок с недвижимостью", - сообщает пресс-служба Управления .

А ведь "зеленка" была выдана до принятия закона 218-ФЗ с его статье о наносекундном сроке действия выписки! Появилась обратная сила у закона, который не должен и не может иметь эту обратную силу.

/*/

С учетом сказанного можно утверждать, что ЕГРН сегодня и пока нужен государству для возложения на граждан обязательств. Эпиграфом к закону о ЕГРН вполне может быть фраза "Превратим права в обязательства!".

Очевидно и то, что Выписки нужны Росреестру как товар на продажу для пополнения источников собственного вознаграждения за непосильный труд. Вместо защиты прав возникли ненавязчиво навязываемые государственные услуги по свободному обмену выписок на деньги.

/*/

Такие вот ответы на поставленные в названии статьи вопросы.

Ответы и советы не навязываются, а предлагаются для оценки и учета в работе с органами, которые расположены по другую сторону единого окошка.

С пожеланием успехов, эксперт АНО БТИ С.Киселев.

С полным текстом статьи можно ознакомиться
в очередном выпуске

Практически для каждой сделки с недвижимостью собственнику и заинтересованным лицам, которые намерены подписывать договор, требуется соответствующая выписка. Ранее это была справка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (), но, начиная с 1 января 2017 года, ее заменила выписка из единого государственного реестра недвижимости ().

Поскольку далеко не все собственники осведомлены о ЕГРП и ЕГРН в связи с тем, что им не приходилось заключать сделки или решать имущественные споры, сталкиваясь с этими понятиями, часто возникает непонимание. В течение полугода, с середины июля 2016 года по январь 2017, произошло сразу несколько изменений. Однако тем, кто сталкивается с необходимостью получить выписку сейчас, нет необходимости вникать в данный вопрос слишком глубоко, поскольку ныне единственным актуальным документом является выписка из ЕГРН.

По сути, ЕГРН вместо ЕГРП функционирует в полную силу и документы старого образца больше не выдают, как и правоустанавливающие свидетельства. В связи с этим, следует немного прояснить вопрос, является ли замена одного реестра на другой глобальной или произошло обыкновенное переименование.

Функциональное значение

Единый действующий государственный реестр, который представлен в виде электронной информационной базы, общедоступной на всей территории Российской Федерации, это важнейший ресурс. Кроме того, с его помощью не составляет труда отслеживать историю недвижимого объекта, все заключённые с ней сделки, когда, кому и на каких основаниях переходили права собственности, какие обременения имущества были и когда они сняты. Такая информация позволяет более эффективно решать судебные споры, в частности, когда речь идёт о мошенничестве в сфере недвижимости, нарушении прав граждан, в том числе недееспособных и несовершеннолетних. Иными словами, с помощью государственного реестра, будь это ЕГРП или ЕГРН, население, юридические лица и государственные структуры имеют возможность проверить юридическую чистоту любой сделки.

В ЕГРП или ЕГРН каждому заинтересованному лицу доступны такие сведения, как:

Сведения, которые касаются характеристик недвижимого объекта, ранее хранились в другой базе – ГКН. Объединив реестр ГКН и ЕГРП, получили сводную электронную базу ЕГРН.

Отличия и схожесть

Исходя из вышесказанного, можно отметить, что выписка ЕГРН в виде одного документа информирует получателя сразу и о сведениях из государственного кадастра, и о собственнических правах с обременениями. Ранее, чтобы получить их, нужно было делать два разных запроса, платить дважды государственную пошлину и тратить больше времени. В итоге, даже имея на руках два документа, информативность их была всё равно меньше, чем у нынешней . Уже только этим ЕГРП отличается от нововведенного единого сводного реестра.

Благодаря новшеству, была упрощена работа Росреестра. При этом преимущества коснулись не только уменьшения сроков оформления документов. Повысилась защита информации и защита от мошеннических махинаций. Оригиналы документов, с которых данные вводились в единую базу, обязательно сохраняются в архивах в бумажном виде. Кроме того, даже неактуальные электронные записи не будут удалены. Их переведут в электронный архив, сохраняя доступ к ним при необходимости.

Отвечая на вопрос, в чем разница между ЕГРП и ЕГРН, самым важным нюансом всё же будет именно информативность. Кроме того, выписка ЕГРН, так же, как аналогичная ЕГРП, действующая с июля 2016 по январь 2017, теперь также является правоустанавливающим документом, придя на замену собственности.

Преимущества пользования

Следующее значимое отличие в том, что при становлении , регистрации собственнических прав, а также внесении каких-либо изменений, нужно обратиться только в один орган, который сделает все необходимые процедуры одновременно, довольно и быстро. При этом, выписку ЕГРН, так же, как и аналогичную справку из ЕГРП, можно получить через Росреестр, кадастровую палату, Многофункциональный центр, воспользовавшись сайтом государственных услуг или почтовым отделением независимо от того, где находится заявитель и где расположена недвижимость. Территориально они могут находиться вовсе в разных концах России.

Право получить информацию из единого сводного реестра есть у всех. Каждый налогоплательщик может обратиться и получить необходимый документ, заплатив государственную пошлину. В этом, так же, как и в списке документов, требующихся для получения выписки, ЕГРН и ЕГРП не отличаются.

В чём ещё будут принципиально отличаться выписки, так это в сроках оформления. Информацию из ЕГРП приходилось ждать дольше, а по закону должен быть обработан в течение трёх дней. Однако важно учитывать, что способ подачи запроса непосредственно влияет на сроки его обработки.

Одновременное оформление

Поскольку ГКН, он же государственный кадастр недвижимости, и ЕГРП объединили в ЕГРН, в последнем включена не только текстовая информация. Все схематические изображения, кадастровые планы, межевание и расположение границ земельных участков включены в объединённую базу и будут предоставляться заинтересованным лицам, согласно поданным запросам. Графические сведения идут последним разделом выписки.

Если гражданам или юридическим лицам нужно поставить недвижимость на государственный учёт или переоформить права собственности на нее, следует обращаться в Росреестр. Именно этот орган теперь занимается сразу двумя вопросами. Иными словами, отпала необходимость тратить время на визиты в два разных органа, собирать два пакета документов, дважды оплачивать пошлину, и ждать сначала оформления одной процедуры и только после второй. Таким образом, время на оформление сократилось более чем вдвое.

Это очень удобно и при внесении дополнений или изменений в существующие записи. Заявитель попросту подаёт заявление и документы в Росреестр и всё, больше никуда обращаться не нужно. Таким образом, в единой базе вся информация отображается правильно, и остаётся актуальной.

Нюансы получения в двух вариантах, точно так же, как это было с выписками из ЕГРП:
Способ предоставления данных Особенности получения
Электронный документ Можно заказать через сайт Росреестра или портал государственных услуг. На сайте нужно заполнить электронную форму, указать паспортные данные заявителя и сведения по интересующему объекту недвижимости. Электронная справка ЕГРН, в отличие от выписки ЕГРП, всегда предоставляется с электронно-цифровой подписью. Стоимость такого варианта меньше, чем бумажного.
Бумажная выписка Чтобы забрать готовую бумажную выписку, нужно явиться лично или отправить своего представителя с нотариально заверенной доверенностью в территориальный орган Росреестра, куда подавался запрос. При этом не имеет значения, каким образом этот запрос подавался. Главное, чтобы в нём было указано, каким образом заявитель желает получить ответ. Для получения нужен только личный паспорт. Как вариант, бумажный документ могут прислать по почте.
Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.
Мы рекомендуем Вам к нашему юристу.