Ндфл продажа коммерческой недвижимости. В настоящее время мы не располагаем примерами из арбитражной практики по данному вопросу

Когда вопрос оплаты налогов касается организаций, ведущих коммерческую деятельность - он кажется абсолютно естественным.

Другое дело, когда доход связан с продажей собственности физическими лицами. Далеко не всем всегда понятно, нужно ли оплачивать налог. Так, например, при продаже нежилых помещений.

Данный вопрос зависит от следующего фактора. Необходимо уточнить, как долго данное помещение находилось в собственности. Одно дело, если этот срок превышает трехлетний период, и совсем другое - если он меньше.

Данная публикация разбита на две части. Каждая из них расскажет о своем случае. Формат статьи не настолько велик, чтобы вместить ответы на все возможные вопросы по теме продажа нежилого помещения физическим лицом, последующее налогообложение.

Поэтому после ее прочтения можно будет получить полную консультацию у специалистов именно по Вашему случаю.

Собственникам, которые владеют более трех лет

Законодательство предоставляет возможность не платить налог физическим лицам, которые попадают под эту категорию. Но при этом возможно будет необходимо подтверждать, что никакой коммерческой деятельности не производилось.

Имеется в виду деятельность, напрямую связанная с этим помещением. Напомним, что в данной статье идет речь именно о нежилых помещениях и о физических лицах (не об организациях).

Дело в том, что налоговики могут проверить, не велась ли коммерческая деятельность по адресу проданной площади за последние тридцать шесть месяцев. Если таковой не было, никаких налогов на доходы не оплачиваются.

В случае, если эта площадь предоставлялась в аренду, у налоговиков будут вопросы. В этом случае решающим фактором будет платился ли НДФЛ за период сдачи помещения. Если все оплачено, проблемы нет (налог не платится).

Одним из факторов, вызывающих подозрение налоговых служб, является наличие первичных бухгалтерских документов. Имеется в виду, если местом отгрузки (получения) грузов коммерческого назначения является адрес проданного помещения.

Трехлетний срок начинает свой отчет с момента регистрации площади как нежилой. Если здание изначально построено или куплено таковым, дата начала отсчета - это дата регистрации его в собственность. Если имеет место перевод помещения из категории жилого в нежилое - дата регистрации нежилым.

Собственности меньше тридцати шести месяцев

В этом случае придется оплатить тринадцатипроцентный налог НДФЛ. Правда его можно несколько снизить. Для этого предоставляется две возможности. Первая предполагает продажу «иного имущества».

Причем его стоимость не должна превышать четверть миллиона рублей. В этом случае, тринадцать процентов будет рассчитана от разницы суммы, полученной от продажи помещения и этой суммы. Если эти стоимости равны, то вычет произойдет на всю сумму и налог оплачиваться не будет.

В расчете суммы на вычет могут фигурировать все расходы, которые были понесены на оформление сделки. Одно требование - они должны иметь документальное подтверждение. Это и есть второй способ.

Нежилое помещение приобреталось физическим лицом, имеющим статус ИП в 2005 году, под офис и использовалось им в своей предпринимательской деятельности. В документах, подтверждающих право собственности на него, указано на его приобретение именно ИП. В настоящее время физическим лицом прекращена предпринимательская деятельность, ранее ИП применялась упрощенная система налогообложения. Планируется продажа данного помещения за 5 млн. руб. В рамках какой системы налогообложения и по какой ставке будет облагаться доход физического лица от продажи помещения?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Поскольку на момент совершения сделки физическое лицо утратило статус ИП и не применяет упрощенную систему налогообложения, то доходы от продажи нежилого помещения подлежат включению в налоговую базу по НДФЛ и облагаются по налоговой ставке 13% также независимо от того, используется имущество к моменту продажи для извлечения дохода или нет.

Обоснование вывода:

Приобретая и утрачивая статус ИП, гражданин становится субъектом тех или иных налоговых правоотношений, соответственно, прекращая свою деятельность, ИП перестает быть специальным субъектом налоговых правоотношений при аннулировании государственной регистрации ( Второго арбитражного апелляционного суда от 12.03.2012 N 02АП-8013/11).

В отношении таких доходов применяется налоговая ставка 13% ( НК РФ). При этом согласно , и НК РФ физическому лицу следует самостоятельно исчислить и уплатить сумму НДФЛ в бюджетную систему, а также представить в территориальный налоговый орган по месту учета налоговую декларацию по НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом ( НК РФ) ( Минфина России от 23.03.2012 N 03-04-05/8-365).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Волкова Ольга

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

(1) На наш взгляд, позиция Минфина России далеко не бесспорна. Дело в том, что в НК РФ говорится о доходах "от продажи имущества, непосредственно используемого ИП в предпринимательской деятельности". Указанную норму можно трактовать иным образом и говорить о том, что в ней идет речь об имуществе, используемом в предпринимательской деятельности и реализуемом в периоде, когда физическое лицо обладает статусом ИП. Исходя же из разъяснений Минфина России, ограничение касается любого имущества, когда-либо использовавшегося ИП в предпринимательской деятельности.

Учитывая, что данная точка зрения не совпадает с позицией финансового ведомства, велика вероятность, что отстаивать право на освобождение от налогообложения рассматриваемых операций и полученных доходов придется в судебном порядке.

В настоящее время мы не располагаем примерами из арбитражной практики по данному вопросу.

ПОПУЛЯРНЫЕ НОВОСТИ

Облагать или не облагать – вопросов больше нет!

Не редкость, когда бухгалтер, выплачивая ту или иную сумму работнику, задается вопросом: а облагается ли эта выплата НДФЛ и страховыми взносами? А учитывается ли она для целей налогообложения?

Налоговики против изменения порядка уплаты НДФЛ работодателями

В последние годы неоднократно появлялась информация о разработке законопроектов, авторы которых хотели заставить работодателей платить НДФЛ с доходов своих работников не по месту постановки на учет работодателя-налогового агента, а по месту жительства каждого сотрудника. Недавно ФНС высказалась резко против подобных идей.

Один и тот же счет-фактура может быть одновременно и бумажным, и электронным

Налоговая служба разрешила продавцам, выставившим покупателю счет-фактуру на бумаге, не распечатывать второй экземпляр документа, оставляемый у себя, а хранить его в электронном виде. Но при этом он обязательно должен быть подписан усиленной квалифицированной ЭП руководителя/главного бухгалтера/уполномоченных лиц.

Счет-фактура: строку «идентификатор госконтракта» можно не заполнять

С 01.07.2017 года в счетах-фактурах появилась новая строка 8 «Идентификатор государственного контракта, договора (соглашения)». Естественно, заполнять этот реквизит нужно лишь при его наличии. В противном случае эту строку можно просто оставить пустой.

На основании какого документа выдавать деньги под отчет

Выдача подотчетных сумм может производиться либо на основании письменного заявления подотчетного лица, либо по распорядительному документу самого юрлица.

Итак, тем предпринимателям, которым уж очень не хочется платить НДФЛ от продажи коммерческой недвижимости, можно посоветовать следующее: сняться с регистрации в качестве ИП, продать имущество, а затем снова зарегистрироваться как предприниматель.

Если же у вас большой бизнес и вы не можете позволить себе хотя бы на время лишиться предпринимательского статуса, тогда мы рекомендуем вам не рисковать, продавая бизнес-недвижимость как личное имущество. Рано или поздно общения с налоговиками по этому поводу не избежать. И доначисленная сумма налогов и налоговых санкций может быть весьма существенна.

Чтобы рассчитать налоги при продаже нежилой недвижимости, необходимо принять во внимание 2 основных критерия: первый и самый главный – юридический статус гражданина (физическое или юридическое лицо), второй – период владения реализуемой недвижимостью. Существует еще один критерий, который может существенно увеличить налоговые издержки: нерезидент, продающий нежилую недвижимость, вынужден будет оплатить налог в размере 30% от суммы сделки. Подобные ситуации относительно редки, поэтому основное внимание при расчете налога необходимо уделить первым двум критериям.

Налоги при продаже нежилой недвижимости физическим лицом

Владея нежилым помещением свыше трёх лет и не связывая пользование им с какой-либо предпринимательской деятельностью, согласно российскому законодательству продавец может избежать уплаты НДФЛ. Это, равно как и отсутствие необходимости указывать сумму сделки в декларации, прописано в Налоговом кодексе РФ ст. 217 п.17.1. В этом случае недвижимость можно отнести к категории «иного имущества», реализация которого сотрудников ИФНС не заинтересует. Совсем иная ситуация складывается при наличии признаков осуществления предпринимательской деятельности. Причем в расчет будут браться всё те же 3 последних года владения нежилым имуществом. Другими словами, только отсутствие доказательств ведения на данном объекте хозяйственной деятельности снимет вопрос об уплате налога на доход физического лица. Реализация физлицом нежилой недвижимости, бывшей в собственности продавца менее трёх лет, требует оплаты 13-процентного НДФЛ. Вместе с тем, Налоговый кодекс дает возможность снизить издержки. Тут перед продавцом встает два варианта:

1. Налоговый вычет. Сегодня государство готово уменьшить налогооблагаемую базу на 250 тысяч рублей, то есть при продаже офисного помещения за 1 млн. руб. налог с доходов физического лица составит (1000000-250000)*0,13=97500 руб.
2. Документально подтвердить расходы, которые пришлось понести, чтобы получить налогооблагаемый доход. В нашем случае предоставив бумаги, подтверждающие покупку офисного помещения за 500 тысяч рублей, НДФЛ составит: (1000000-500000)*0,13=65000 руб.

Налог при продаже нежилой недвижимости индивидуальным предпринимателем

Юридическое лицо, реализующее нежилую недвижимость, которая использовалась в хозяйственной деятельности, обязано предоставить документы, отражающие учёт доходов, полученных от этой деятельности. В этом случае индивидуальному предпринимателю надлежит уплатить 6-процентный налог по упрощенной системе налогообложения. Исключение составит продажа нежилого имущества по цене свыше 60 миллионов рублей – здесь налоговики вправе применить все существующие ставки по ОСН. Основная проблема, с которой сталкиваются потенциальные продавцы нежилых объектов – выбор наиболее «дешевого» варианта продажи. Очень часто прения с налоговиками переходят на уровень хозяйственных судов, которые выносят решение на основе изучения предоставленных документов. Именно поэтому имеют место случаи заблаговременного закрытия ИП перед продажей недвижимости или, наоборот, предоставления большего количества доказательств ведения предпринимательской деятельности в реализуемых нежилых помещениях. Вам будет интересно: Сдача 6 НДФЛ: примеры заполнения отчета, бланк, сроки сдачи, расчет по форме 6 НДФЛ