Типы земель сельхозназначения. Пожизненное наследуемое владение. Особенности владения и распоряжения территориями

В Российской Федерации оборот территорий, выделенных гражданам и юрлицам под застройку, регулирует земельное право. Нормы распространяются также на любые сделки, касающиеся наделов. Согласно ст. 8, п. 2, подп. 2 ЗК, назначение земель указывается во всех договорах и соглашениях, предметом которых выступают выделенные территории. Законодательством установлена классификация наделов. Перечень считается исчерпывающим и расширенному толкованию не подлежит. Рассмотрим далее, какие существуют виды использования земель.

Общая классификация

Назначение земель установлено в ст. 7, п. 1 ЗК РФ. Законодательство предусматривает следующую классификацию:

Территории промышленности, транспорта, связи, обороны, безопасности, радиовещания, энергетики, телевидения, для обеспечения космической и прочей специальной деятельности.
Земли сельскохозяйственного использования.
Территории запаса.
Земли лесного фонда.
Территории поселений.
Земли водного фонда.
Особо охраняемые территории (с объектами в том числе).

Земельное право не предусматривает никаких иных групп, кроме указанных выше.

Общий порядок определения

Из норм законодательства следует, что каждый конкретный надел может быть отнесен только к одной из приведенных выше категории. Определение групп, перевод из одной в другую производятся в соответствии со ст. 8 ЗК и ФЗ № 172. Вид и категория разрешенного использования земли устанавливаются согласно зонированию. Общий принцип и порядок его осуществления предусматриваются в федеральных (отраслевых) законах. Вид и категория разрешенного использования земли выбираются самостоятельно. При этом не предусмотрены дополнительные процедуры согласования и какие-либо разрешения. Данное положение установлено ст. 8, п. 2 ЗК.

Контроль за использованием земель: территории поселений

Районы населенных пунктов могут быть отнесены согласно градостроительным регламентам к группам:

Использование земель сельскохозяйственного назначения

На данных территориях допускается осуществление с/х производства, научно-исследовательской, учебной и иной работы, связанной с с/х деятельностью, высадка защитных насаждений, ведение ЛПХ, огородничества, животноводства, садоводства. Данное положение отражено в ст. 78, п. 1 ЗК. В составе данных территорий находятся пашни, наделы, занятые многолетними насаждениями, строениями, сооружениями, зданиями сельхозназначения.

Промышленные территории

Рациональное использование земель предполагает определенный порядок при распределении объектов на местности. Промышленные территории предусматриваются для обеспечения функционирования организаций либо эксплуатаций соответствующих административных и производственных зданий, сооружений, строений и обслуживающих их объектов, а также разработки полезных ископаемых. Земли энергетики предназначены для осуществления деятельности организаций либо эксплуатации энергетических объектов. На этих территориях в числе прочего могут размещаться атомные, тепловые и прочие станции, гидроэлектростанции, пункты хранения радиоактивных соединений и ядерных материалов, ядерные установки, хранилища отходов. Данные земли используются также для проведения воздушных электрических линий, наземных объектов кабельных линий, распределительных пунктов, подстанций и прочих энергетических сооружений.

Территории транспорта

Эти земли предоставляются с целью обеспечения функционирования организаций или эксплуатации внутренних водных, морских, автомобильных, воздушных, железнодорожных и прочих ТС. На территориях может осуществляться расширение, реконструкция, эксплуатация зданий, сооружений. К их числу, кроме прочего, относят железнодорожные станции и вокзалы, устройства и все, необходимое для строительства, ремонта, развития, использования, возведения объектов ж/д транспорта. Данные земли предназначены для размещения автомобильных трасс, их конструктивных элементов и сооружений, относящихся к ним, необходимых для осуществления строительства, реконструкции, эксплуатации подземных и наземных устройств, зданий и прочих объектов.

На местности допускается установка полос отвода дорог. На территории разрешено размещать искусственно созданные внутренние водные пути, морские и речные порты, пристани, причалы, гидротехнические и прочие сооружения и конструкции, прокладывать береговую полосу. Земли используются для сооружения аэропортов, аэровокзалов, аэродромов, взлетно-посадочных линий, прочих объектов и конструкций, которые необходимы для эксплуатации, содержания, ремонта, реконструкции, развития подземных и наземных зданий и прочих объектов воздушного транспорта. На территориях осуществляется прокладка газо-, нефтепроводов, размещаются конструкции, относящиеся к трубопроводному транспорту. На местности могут устанавливаться охранные зоны, в пределах которых использование земли осуществляется по особым условиям.

Радиовещание, связь, информатика и телевидение

Территории могут быть предоставлены для размещения сооружений и конструкций соответствующих инфраструктур. К ним относят:

Предприятия, осуществляющие эксплуатацию связи, имеющие на балансе кабельные, воздушные, радиорелейные линии и соответствующие полосы для отчуждения.
Подземные конструкции и охранные зоны.
Воздушные, радиорелейные и кабельные линии связи и радиофикации на соответствующих трассах.
Подземные и наземные необслуживаемые пункты усиления.

Космическая деятельность

Территории, предназначенные для ее обеспечения, могут использоваться для функционирования соответствующих организаций и объектов. К ним относят:

Оборона и безопасность

Земли данной категории допускается использовать с целью обеспечения деятельности ВС РФ, прочих войск, формирований и органов, предприятий, организаций, учреждений, реализующих функции, связанные с защитой целостности и неприкосновенности территории России, охраной границ государства, информационной и прочей безопасностью в пределах закрытых административно-территориальных единиц. Для обороны местности могут выделяться с целью:

Прочие территории

Рекреационные земли могут использоваться для организации туризма, отдыха, спортивной и физкультурно-оздоровительной деятельности населения. Территории лесного фонда выделяются для заготовки древесины, живицы, второстепенных ресурсов, проведения научно-исследовательской и прочей деятельности, связанной с лесной отраслью. Рациональное использование земель предусматривает формирование земель запаса. Они занимают отдельную позицию. Данный вид и категория разрешенного использования земли регламентируются особым порядком. Применение этих территорий допускается только после перевода их в другую группу. Данная процедура предусмотрена в ст. 103 ЗК.

CОДЕРЖАНИЕ

В данной статье приводится всевозможные виды классификаций земельных участков – по назначению, видам и правам разрешенного использования. Статья является, скорее, теоретической. Если Вам необходимо узнать, например, как практически узаконить тот или иной земельный участок, читайте об этом . В целом вопросы, связанные с земельным правом, приобретением земли в собственность, смотрите на странице.

Что такое земельный участок?

Согласно ст. 77 ЗК РФ, здесь выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Ч. 1 ст. 78 ЗК РФ устанавливает виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства):

крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;
хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;
некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;
казачьими обществами;
опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций;
общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.

1.2. Земли населенных пунктов

Раньше эти земли назывались землями поселений. Они предназначены для проживания людей. Они могут быть сельскими и городскими. Согласно ст. 83 ЗК РФ, землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Причем, в свою очередь, города подразделяются на ряд категорий – в зависимости от численности проживающих в них жителей.

В соответствии со ст. 85 ЗК РФ, существует следующая классификация видов земель населенных пунктов:

жилые;
общественно-деловые;
производственные;
инженерные и составляющие транспортные инфраструктуры;
рекреационные;
сельскохозяйственного использования;
специального назначения;
военные объекты;
иные территориальные зоны.

1.3. Земли промышленности, энергетики, транспорта и т.д.

Эти земли определены в ст. 87 ЗК РФ. Землями промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и землями иного специального назначения признаются земли, которые расположены за границами населенных пунктов и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (земли промышленности и иного специального назначения).

Согласно ст. 7, 87 ЗК РФ, земли промышленности и иного специального назначения составляют отдельную, самостоятельную категорию земель Российской Федерации. Часть 2 ст. 87 дает перечень земель промышленности и иного специального назначения в зависимости от характера задач, для решения которых они предназначены:

земли промышленности;
земли энергетики;
земли транспорта;
земли связи, радиовещания, телевидения, информатики;
земли для обеспечения космической деятельности;
земли обороны и безопасности;
земли иного специального назначения.

1.4. Земли особо охраняемых территорий

К землям особо охраняемых территорий, в соответствии со ст. 94 ЗК РФ, относятся земли, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые являются изъятыми согласно постановлениям федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли:

особо охраняемых природных территорий;
природоохранного назначения;
рекреационного назначения;
историко-культурного назначения;
особо ценные земли.

1.5. Земли лесного фонда

К землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, - вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие) – ст. 101 ЗК РФ.

1.6. Земли водного фонда

К землям водного фонда относятся земли (ст. 102 ЗК РФ):

покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах;
занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах.

1.7. Земли запаса

К землям запаса, на основании ст. 102 ЗК РФ, относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель, формируемого в соответствии со ст.80 ЗК РФ.

2. Классификация по формам собственности

В России выделяется государственная, муниципальная и частная собственность на землю (земельные участки):

Государственная (федеральная, субъекта РФ): это форма собственности на земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации или субъектов Российской Федерации. Управление и распоряжение такими землями осуществляется органами исполнительной власти Российской Федерации или субъектов Российской Федерации.

Муниципальная : это форма собственности на земельные участки, принадлежащие муниципальным образованиям. Управление и распоряжение такими землями осуществляется органами местного самоуправления.

Частная : это такая форма собственности, которая позволяет юридическим и физическим лицам – гражданам (а также их объединениям, товариществам и т.д.), владеть, пользоваться, распоряжаться землей.

3. Классификация по признаку совместности владения

Можно выделить собственность одного лица (когда весь земельный участок принадлежит только ему) и собственность нескольких лиц – общую. Последняя подразделяется на совместную и долевую (равно как и общая собственность на другие вещи, согласно гражданскому законодательству, ст. 244 ГК РФ, например, квартиры):

Общая долевая - общая собственность на землю двух или нескольких лиц с определением доли каждого из них;
Общая совместная - общая собственность на землю без определения долей каждого из собственников (при необходимости значения долей определяются договоренностью или судом).

Согласно ч.3 ст. 244 ГК РФ, общая собственность на имущество (в данном случае - земельный участок) является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это него. Это, в частности, случаи совместной собственности супругов (ст. 33 семейного кодекса РФ), земли общего пользования, приобретенной или созданной за счет целевых взносов в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе (ст. 4 федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", земля крестьянского (фермерского) хозяйства (Федеральный закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве").

Как и любую другую недвижимость, земельный участок можно разделить, осуществить из него выдел в натуре, если такой выдел является возможным (например, не нарушаются нормы минимально возможной площади земельных участков).

4. Классификация прав на землю

Вообще, способ использования земельного участка характеризует его применителя, как субъекта земельных отношений. Такие субъекты установлены в ст.5 ЗК РФ «Участники земельных отношений». Ч.3 названной статьи выделяет следующих возможных участников: собственники, землепользователи, землевладельцы, арендаторы, обладатели сервитута. Первые четыре вида участников (ит.е. обладатели сервитута в этот перечень не входят) называются правообладателями земельных участков.

Таким образом, существуют основные права на землю: собственность, пользование, владение, аренда и вспомогательные – сервитут. Некоторые права (например, пользование) могут иметь различные правовые особенности и характеристики.

4.1. Право собственности

Согласно ч.1 ст.260 ГК РФ, лица, имеющие в собственности земельный участок, пользоваться им в соответствии с законом, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Использование участка, находящегося в собственности, осуществляется строго на основе вида его разрешенного использования.

Наличие земельного участка в собственности дает и весьма ощутимые преимущества, т. к. собственник может распоряжаться участком по своему усмотрению: дарить, продавать, завещать по наследству, регистрировать его в качестве залога и т.д.

Ст. 40 ЗК РФ дает перечень прав собственников земельных участков:

Использовать имеющиеся на участке полезные ископаемые, пресные воды, пруды;
возводить постройки (соблюдая при этом соответствующие требования, нормы и правила);
Проводить работы, способствующие улучшению земельного участка (мелиорацию, обогащение почву, орошение и т.д.) в соответствии с законодательством и, на что стоит обратить внимание – в соответствии с видом разрешенного использования;
Реализовывать и иные, разрешенные законом. права.

Если собственник пользуется участком сам, то он имеет право на сельскохозяйственную продукцию, выращенную на этом участке.

Отметим, что прав на выращенные деревья на данном участке у собственника априори НЕТ. Подробнее читайте об этом .

4.2. Пожизненное наследуемое владение

Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству (ст. 267 ГК РФ). Т.е. при этом лицо может только пользоваться, а также передать в наследство. Впрочем, при определенных условиях, на основе права пожизненного наследуемого владения лицом может быть приобретено на такой участок.

Права лиц, пользующихся земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения, те де самые, что и у собственников и устанавливаются ст.40 ЗК РФ.

4.3. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

Такое право установлено ст. 268 ГК РФ.

На основании ст. 39.9 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование только лишь:

органам государственной власти и органам местного самоуправления;
государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным);
казенным предприятиям;
центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

Т.е. иных субъектов права бессрочного пользования земельными участками в настоящее время закон не предусматривает.

Бессрочное пользование, так же, как и , может являться основанием для приобретения права собственности на соответствующий земельный участок.

Права лиц, пользующихся земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, те же самые, что и у собственников, см. ст.40 ЗК РФ.

4.4. Безвозмездное пользование

Возможность безвозмездного пользования земельным участком закреплена в ст. 24, 39.10 ЗК РФ. В этой статье приведен довольно длинный перечень лиц (17 видов), которым на указанном виде права может быть выделен такой участок. Перечислим наиболее важные из них (номера пунктов соответствуют соответствующим подпунктам статьи ЗК РФ):

6) гражданину для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) или осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством (КФХ) его деятельности в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта Российской Федерации, на срок не более чем шесть лет;
9) гражданам в целях осуществления сельскохозяйственной деятельности (в том числе пчеловодства) для собственных нужд на лесных участках на срок не более чем пять лет;
10) гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного, охотхозяйственного, лесохозяйственного и иного использования, не предусматривающего строительства зданий, сооружений, если такие земельные участки включены в утвержденный в установленном Правительством Российской Федерации порядке перечень земельных участков, предоставленных для нужд обороны и безопасности и временно не используемых для указанных нужд, на срок не более чем пять лет;
11) некоммерческим организациям, созданным гражданами, для ведения огородничества или садоводства на срок не более чем пять лет;
12) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в целях жилищного строительства в случаях и на срок, которые предусмотрены федеральными законами;
16) лицу, право безвозмездного пользования которого на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, прекращено в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, взамен изъятого земельного участка на срок, установленный настоящим пунктом в зависимости от основания возникновения права безвозмездного пользования на изъятый земельный участок;
18) гражданину в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Таким образом, круг субъектов возможного получения права безвозмездного пользования земельным участком достаточно широк. Обращает на себя внимание, в частности, возможность передачи участка в пользования гражданам, в том числе для ИЖС, ЛПХ, КФХ, но, на срок, не более 5…6 лет. Дальше, по-видимому, таким гражданам придется заключать договор аренды с владельцем участка, выкупать его, либо освобождать.

Права лиц, пользующихся земельным участком на праве безвозмездного пользования – см. ст.40 ЗК РФ.

4.5. Аренда

Аренда – это временное использование земельного участка, осуществляемое по договору с его собственником. Порядок аренды земли установлен ст. 22 ЗК РФ. Согласно ч.2 указанной статьи, земельные участки, за исключением тех, которые указаны в п.4 ст.27 ЗК РФ, могут предоставляться в аренду в соответствии с гражданским законодательством (глава 37 ГК РФ, в частности, ст. 607) и ЗК РФ.

Ч.6 ст. 22 ЗК РФ устанавливает возможность субаренды, т.е. передачи арендованного земельного участка в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Зачастую срок аренды земли составляет 5 лет (хотя, потом он может продлеваться). Это вызвано тем фактом, что при более длительных сроках аренды у арендатора появляются некоторые дополнительные права и, соответственно, уменьшаются права арендодателя. Например, при сроке аренды большем, чем в 5 лет, аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более, чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды, передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Арендаторы имеют права лиц, аналогичные тем, которые имеют собственники земельных участков.

4.6. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

Право сервитута на земельный участок установлено ст. 274 ГК РФ. Вообще, сервитут может устанавливаться на участок, находящийся в частной или муниципальной, государственной собственности. Согласно ч.1 этой статьи, сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. При переходе прав другому лицу сервитут сохраняется. Т.е. новый обладатель права на земельный участок будет нести бремя сервитута.

Ст. 39.23 ЗК РФ устанавливает перечень оснований для установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Это, в частности:

Размещение линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка;
Проведение изыскательских работ;
Ведение работ, связанных с пользованием недрами.

Т.е., надо сказать, что это – довольно специфические случаи реализации сервитута, их перечень, судя по конструкции ст. 39.23 ЗК РФ, не является закрытым (хотя, напрямую об этом не сказано).

Ст. 23 ЗК РФ устанавливает виды публичного сервитута: срочный и постоянный. Срочный отличается от последнего тем, что назначается лишь на определенный срок. Причины установления сервитута могут быть самыми разными. Например, это – необходимость обеспечения прохода граждан к водоему, размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; проведения дренажных работ на земельном участке; прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок; сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных и т.д.

Наличие публичного сервитута на земельный участок полностью или в части означает, что соответствующая часть участка может использоваться (как минимум, для нахождения) неограниченным кругом лиц.

Пунктом п.5 ст. 39.20 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ" установлено, что если на земельном участке установлено здание, сооружение, то для приобретения права собственности на этот земельный участок в администрацию (и/или в суд) должны обратиться ВСЕ собственники здания, сооружения, но кроме тех, в чьей собственности находятся так называемые линейные объекты (газопроводы, опоры электропередач, вышки сотовой связи и др.). Т.е. лица – собственники линейных объектов не могут претендовать на право собственности на соответствующую часть земельного участка только по причине наличия у них права собственности на линейный объект. Тогда как более ранее законодательство, в принципе, допускало такую возможность.

4.7. Использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута

Возможность такого использования предусматривается ст. 39.33 ЗК РФ. Ч.1 данной нормы устанавливает закрытый перечень вариантов для использования:

проведение инженерных изысканий;
капитальный или текущий ремонт линейного объекта;
строительство временных или вспомогательных сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы), складирование строительных и иных материалов, техники для обеспечения строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения;
осуществление геологического изучения недр;
осуществление деятельности в целях сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации в местах их традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности, за исключением земель и земельных участков в границах земель лесного фонда;
размещение нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Отметим, что соответствующий земельный участок не может находиться в частной собственности или быть предоставленным любому лицу – физическому (т.е. гражданину) или юридическому. Т.е. это только такие земли, собственниками которых являются государство или муниципальные образования и которые не предоставлены в пользования никакому лицу. Т.е., грубо говоря, «бесхозные» земли.

5. Классификация по особенностям границ (связности или числу контуров)

Связное множество – это понятие из математики. Означает такое множество, что существует, по меньшей мере, одна непрерывная линия (необязательно прямая), которая, будучи проведенной через любые две точки этого множества, полностью будет содержаться в нем.

Правда, законодателю, как видится, математические термины не нравятся (хотя, на самом деле, зря, ибо они являются четкими и корректными). Вместо этого был разработан другой термин, в частности, введено понятие «многоконтурный участок».

Самое интересное, что это понятие используется только в письмах Минэкономразвития РФ, тогда как ни в земельном кодексе, ни, тем более, в гражданском или жилищном – его нет вообще. Но, письма Минэкономразвития нельзя назвать источником права, поэтому, зачастую, суды игнорируют их в своих решениях. Например, это реализовано в Определении Ленинградского областного суда от 25 октября 2012 г. N 33-4744/2012, который указал, что Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Вместе с тем, действующее законодательство (в частности, ЗК РФ) не противоречит понятию «многоконтурный участок». В качестве основных нормативно-правовых актов, которые содержат описание и порядок кадастрового учета многоконтурных земельных участков, можно отметить, например, Письмо от 22 декабря 2009 г. N 22409-ИМ/Д23 Особенности подготовки документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета многоконтурных земельных участков, осуществления такого учета и предоставления сведений государственного кадастра недвижимости о многоконтурных земельных участках, Письмо от 16 января 2009 г. N 266-ИМ/Д23 О многоконтурных земельных участках и др.

Вот как оно определяется в соответствии с указанными письмами: многоконтурным земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с действующим законодательством и представляют собой несколько замкнутых контуров. Часть земной поверхности в пределах отдельного контура границы многоконтурного земельного участка не является земельным участком (объектом недвижимости) либо частью многоконтурного земельного участка.

Тавтология – противоречие (если говорить о втором предложении)? Разумеется. Ведь, в самом деле, как же это часть земной поверхности в пределах отдельного контура участка… не является… частью многоконтурного земельного участка? Нелогично. Но, к сожалению, написано то, что написано (как это нередко делается).
А ведь можно было бы написать как-то более конкретно. Например, так: часть многоконтурного участка (в том числе в пределах одного контура) не является отдельным объектом права; каждая из отдельных частей многоконтурного участка как вместе, так по отдельности, имеют одну общую правовую судьбу и подлежат государственной регистрации только все вместе.
В конце концов, ведь реализовали (хоть и лет через 15…20 «реформ» законодательства, но, тем не менее) подобную формулу для комплекса объектов прав «здание – земельный участок» (см. ст. 271-273 ГК РФ). Так почему бы аналогично не сформулировать норму и для многоконтурных участков? Подробнее о многоконтурных участках можно прочитать .

Кстати, относительно недавно для многоконтурных участков существовало понятие «единое землепользование». Оно было введено, в основном, для облегчения кадастрового учета и регистрации прав собственников на линейные объекты, например, небольшие участки с расположенными на них опорами электропередач. Которых, даже на площади в 1 кв. км может существовать несколько десятков.

Рассмотрим ключевые особенности многоконтурных земельных участков:

кадастровый номер многоконтурного земельного участка является ЕДИНЫМ вне зависимости от числа его контуров; однако, каждому из контуров присваивается индекс в скобках ((1), (2), (3) и т.д.).
в целях кадастрового учета многоконтурному земельному участку присваивается наименование (если оно существует)
площадью многоконтурного земельного участка является сумма площадей всех геометрических фигур, образованных контурами
все без исключения контуры границы многоконтурного земельного участка должны располагаться на территории одного муниципального образования (населенного пункта), хотя могут находиться в разных кадастровых кварталах
пересечение границы многоконтурного земельного участка с границами единиц кадастрового деления не является основанием для принятия решения о приостановлении либо решения об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета многоконтурного земельного участка

6. Классификация по факту нахождения на кадастровом учете

Здесь можно выделить:

Ранее учтенные участки
Участки, поставленные на кадастровый учет в соответствии с новыми правилами

6.1. Ранее учтенные земельные участки

Их существует три вида (хотя, в ЗК РФ такого понятия нет).

1. Границы которых на местности не устанавливались.

Такие участки не являются полноценными объектами права в порядке ЗК РФ, так как в кадастровом учете отсутствуют их характерные граничные точки, равно как и координаты таких точек. Т.е., по сути, межевание участков указанного вида осуществлено не было. Поэтому операции с ними ограничены, например, их нельзя разделить.

2. Границы которых установлены в старой системе координат (1963 г.).

3. Земельные участки, поставленные на учет после 2 января 2000 г. (т.е. после вступления в силу Закона №28-ФЗ «Закон о государственном земельном кадастре»), но до 1 марта 2008 г. (т.е. до даты вступления в силу Закона №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»), границы которых установлены на местности.

Надо сказать, что ранее учтенные участки целесообразно вновь ставить на кадастровый учет, ибо, в связи с законами 221-ФЗ, 251-ФЗ, если на земельный участок не оформлено право собственности, то данные о нем будут удалены из государственного кадастра в течение 5 лет после постановки его на кадастровый учет, но не позднее .

Несмотря на то, что законы №221-ФЗ, №251-ФЗ отменяются с 1 января 2017 г., вместо них вступит в силу новый закон №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", который устанавливает, по сути, то же самое.

6.2. Участки, поставленные на кадастровый учет в соответствии с новыми правилами

Это такие земельные участки, координаты которые внесены в государственный кадастр в соответствии с законом №221-ФЗ и право собственности на которые зарегистрировано.

7. Классификация по видам разрешенного использования

Виды разрешенного использования земли не прописаны ни в земельном, ни в градостроительном кодексах, ни, тем более, в гражданском. Перечень их содержится в Классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, который утвержден Приказом № 540 Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 г. «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Классификатор содержит 12 обобщенных (основных) видов разрешенного использования земельных участков и 81 уточненный вид. Кратко перечислим основные виды разрешенного использования:

1.0 – Сельскохозяйственное использование
2.0 – Жилая застройка
3.0 – Общественное использование объектов капитального строительства
4.0 – Предпринимательство
5.0 – Отдых (рекреация)
6.0 – Производственная деятельность
7.0 – Транспорт
8.0 – Обеспечение обороны и безопасности
9.0 – Деятельность по особой охране и изучению природы
10.0 – Лесная
11.0 – Водные объекты
12.0 – Общее пользование территории

Каждый вид разрешенного использования подразделяется на подвиды. Например, в составе группы «Жилая застройка» содержатся следующие подгруппы (подвиды):

2.1 – Малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных и садовых домов);
2.2 – Приусадебный участок личного подсобного хозяйства
2.3 – Блокированая жилая застройка
2.4 – Передвижное жилье
2.5 – Среднеэтажная жилая застройка
2.6 – Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)
2.7 – Обслуживание жилой застройки

Кадастровый учет должен осуществляться в соответствии с требованиями статьи 7 ЗК РФ и пунктом 2 Приказа Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540, т.е. Росреестр обязан проверять, соответствует ли классификатору конкретный выбранный вид разрешенного использования земельного участка.

Отметим, что раньше, до начала действия Классификатора, в силу того, что в федеральном законодательстве не были прописаны виды разрешенного использования, в каждом регионе РФ, вообще говоря, использовались свои классификации, нередко нарушающие права собственников и пользователей земельных участков. Что и побудило законодателя издать упомянутый выше классификатор.

8. Классификация по способу приобретения в собственность

Конечно, способ приобретения, за исключением особых случаев, не оказывает влияние ни на характеристики участка, ни на его разрешенное использование, ни т.д. Вместе с тем, раз уж в этой статье мы говорим о разного рода видах земли с точки зрения права, то, очевидно, классификация по способам приобретения также будет не лишней.

Итак, земельный участок может быть приобретен в собственность путем:

Выделения администрацией бесплатно
Заключения сделки купли-продажи
Заключения сделки дарения
Наследования
Внесения в уставный капитал
Приватизации
Признания права собственности

Рассмотрим указанные моменты более подробно.

8.1. Выделение администрацией бесплатно

Бесплатно участок может быть выделен на основании условий ст. 39.5 ЗК РФ и с учетом пп.6 п.2 статьи 39.10 ЗК РФ. Например, это может быть ситуация, когда гражданин в течение 5 лет со дня предоставления ему земельного участка в безвозмездное пользование в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.10 ЗК РФ при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием.

Кроме того, бесплатно может быть выделен участок гражданам, имеющим трех и более детей, в случае и в порядке, которые установлены органами государственной власти субъектов Российской Федерации (ч.6 ст.39.5 ЗК РФ).

Теоретически, администрация может, руководствуясь этой нормой, выдать гражданину земельный участок, который использовался последним длительное время, например, лет 10…20 и более, начиная еще с советских времен. Однако, на практике подобное наблюдается очень редко – в последнее время. Как правило, землю необходимо узаконивать, т.е. через суд признавать на нее .

8.2. Заключение сделки купли-продажи

Это – стандартная возможность приобретения участка, который находится в частной, государственной или муниципальной собственности. В первом случае все просто: продавец с покупателем заключают договор купли-продажи и, после его двустороннего исполнения, земля переходит в собственность продавца. Продажа регулируется ст. 129, 209, 549-557 ГК РФ.

Тогда как если земельный участок приобретается у государства (или муниципалитета), то это может осуществляться в разных формах: в порядке аукциона и без него (ст. 39.3 ЗК РФ).

Если же продажа осуществляется на аукционе, то он проводится по инициативе органа государственной (муниципальной) власти или по инициативе лиц, заинтересованных в покупке земли. При этом, когда инициатива исходит от юридических или физических лиц, расходы по подготовке необходимых документов ложатся на них. При этом без проведения торгов участок приобретается лишь в том случае, если больше заявок на его покупку не поступило (ч.3 ст.39.3 ЗК РФ).

Существует также возможность приобретения земельного участка без аукциона согласно ст. 39.14, 39.17 ЗК РФ. Часть 2 ст. 39.3 ЗК РФ содержит достаточно длинный перечень случаев, когда аукцион не проводится. Например, это приобретение земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в них; земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам и т.д.

8.3. Заключение сделки дарения

Любая вещь, в том числе и земельный участок, как объект недвижимости, может быть не только продан, но и подарен, если отсутствуют тому законодательные запреты. При дарении земли каких-либо особых нюансов не возникает, оно осуществляется согласно общим правилам гражданского законодательства, но с учетом ч.3 ст.574 ГК РФ: договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Это означает, что такой договор необходимо регистрировать в Росреестре.

8.4. Наследование

Наследование земельного участка осуществляется на основе 1181 ГК РФ. Никаких особых нюансов здесь нет. При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом.

Надо отметить, что наследование дает шансы на узаконение земельного участка, если к моменту смерти наследодателя право собственности на него еще не было приобретено, при условии, конечно, что законом допускается такое приобретение права. Подробнее читайте об этом в авторском цикле .

8.5. Внесение в уставной капитал

Частью 5 ст.22 ЗК РФ устанавливается право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Также земельный участок может быть внесен в качестве вклада в уставный капитал организации, если он находится в собственности вносителя. Причем, может быть внесен как сам участок, так лишь и право использования его. Порядок передачи земли (в том числе земельной доли) регулируется, в том числе, ст. 73, 78, 79, 83, 90, 99, 109, 116 ГК РФ.

Например, если земля является сельскохозяйственного назначения, то ее передача в уставный капитал возможна на основании ст. 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Существуют и другие возможности внесения земли в уставный капитал предприятия, организации.

При этом согласно п. 2 ст. 66.2 ГК РФ, а также и ч.4 ст.3 Закона от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ, денежная оценка неденежного вклада в уставный капитал хозяйственного общества должна быть проведена независимым оценщиком.

8.6. Мена

Возможен обмен (мены) земельных участков, что регулируется ст. 567 ГК РФ, а также ст.39.21-39.22 ЗК РФ. Отличие мены именно земли от других вещей состоит в том, что при этом произойдет обмен и зданиями, сооружениями, находящимися на соответствующих участках (если они принадлежат соответствующим сторонам договора мены, если на них не наложен арест и т.п.).

8.7. Приватизация

Приватизация – это, по сути, передача муниципальной или государственной земли в собственность гражданина или юридического лица, т.е. выделение такого участка. Надо сказать, что приватизация земли похожа на приватизацию зданий (например, жилых), сооружений.

В самом деле, при приватизации осуществляется передача государственной или муниципальной собственности частному лицу – физическому (чаще) или юридическому. Т.е., по сути, реализуется выделение (земельного участка) в собственность – бесплатно или за плату. О выделении земли мы уже писали выше.

Однако, отличие приватизации от выделения состоит в том, что выделен участок может быть, вообще говоря, любому лицу. Тогда как в процессе приватизации осуществляется переход права собственности на такой земельный участок, который уже НАХОДИТСЯ, как минимум, в пользовании лица. Например, в безвозмездном пользовании, аренде.

Хотя, надо уточнить, что в настоящее время российское законодательство практически не разделяет эти понятия, приравнивая их, в целом.

8.8. Признание права собственности

Признание права собственности – это также один из способов становления ее собственником. Как правило, речь об этом возникает в случаях, когда это право тем или иным образом возникло у лица, однако, не было оформлено надлежащим образом по причине того, что не было признано в установленном законом порядке. К примеру, человек (или его наследодатель) еще в советское время получил участок, построил на нем жилой дом и оформил его в собственность. Однако, во времена СССР частная собственность на землю отсутствовала. В собственности могли находиться, разве что, здания, сооружения (и т.п.), имеющиеся на ней. Их собственник автоматически владел, пользовался тем участком земли, на котором эти здания были расположены – именно так было установлено тогдашним законодательством. Соответственно, при их продаже право на землю автоматически переходило к покупателю. Т.е. особых юридических казусов в то время не возникало.

Более того, законодательство было, в целом, стабильным, поэтому и людей (в частности, граждан, физических лиц) не особо волновал вопрос оформления права собственности не только на землю (что, повторимся, в то время было невозможно), но и на постройки, жилые дома. Очень многие считали, что это не к сроку; еще успеется, мол.

Возникший в 1991 г. институт частной собственности на землю обнаружил необходимость законодательного регулирования прав на нее. Так как законы в постсоветской России писались несогласованно (и до сих пор пишутся, нередко, в аналогичной манере), то стало отдельно развиваться законодательство, касающееся зданий, сооружений (в частности, касающееся жилых домов, квартир) и отдельно – законодательство о земле. В итоге оказалось, что правовая судьба земли это одно, а правовая судьба недвижимости, расположенной на ней – это другое. Иной раз – СОВСЕМ другое.

Как закономерный результат, стали возникать проблемы при сделках с усадьбами, домовладениями. Когда, скажем, продавался дом, а земля «забывалась». А потом появлялся бывший, вроде бы, владелец дома и требовал для себя возможности дальнейшего использования земельного участка. Причем, суды часто удовлетворяли соответствующие иски собственников, ибо таково было законодательство.

Затем стали появляться научные (диссертационные, дипломные) исследования, которые обосновали целесообразность родства земли и недвижимости, расположенной на ней. Начала приживаться концепция, согласно которой принято направления на сближение прав пользования на землю и постройки (сооружения). Что, естественно, является правильным. Однако, в действующем законодательстве до сих пор полное согласование в этом плане отсутствует.

В рамках научной статьи изложение всех способов и возможных вариантов приобретения земельного участка в собственность путем признания права на него будет затруднительным. Поэтому у нас на сайте этому посвящен отдельный цикл наших авторских .

Т.е., еще раз: признание права собственности на земельный участок, на самом деле, не является способом приобретения его. По сути, это – всего лишь констатация факта существования такого права, возникшего еще в будущем. Причем, не только констатация, но и (и в этом – главное) оформление этого права в соответствии с установленным законом порядком. После чего у землевладельца появляется возможность не только пользоваться и владеть, но и распоряжаться землей. Например, продавать ее, делить, завещать, дарить.

9. Классификация по способу приобретения в аренду

Земельный участок может быть приобретен в аренду на различные сроки – в зависимости от ее вида и характера. Аренда земельных участков регулируется ст. 606-610, 652, 653, 617 ГК РФ, а также ст.22 ЗК РФ. Арендовать землю можно лишь у собственника – частного лица, государства или муниципального образования, а также (в оговоренных законом случаях) – у другого арендатора.

Право аренды может быть приобретено на торгах или без торгов (ст. 39.6 ЗК РФ). В ч.2 ст.39.6 ЗК РФ приведен перечень субъектов, для которых возможно приобретение права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов. Например, возможна аренда под ИЖС.

Правда, здесь присутствует коллизия в законе – именно для случая, когда участок приобретается гражданами для ИЖС, ЛПХ, КФХ, а также для садоводства, дачного хозяйства участок. С одной стороны, п.15 ч.2 ст.39.6 ЗК РФ устанавливает, что он предоставляется без торгов, но на условиях ст. 39.18 ЗК РФ. А ст.39.18, в свою очередь, устанавливает необходимость организации аукциона…

10. Классификация документов о правах на земельные участки

Раньше, в советское время, а также в 90-х годах прошедшего столетия, таких документов было, вообще говоря, много. Это – и выписки из похозяйственных книг, и договоры застройки и многое другое. В настоящее же время перечень таких документов содержит ст.26 ЗК РФ. В соответствии с ней, выделяются:

Свидетельства о праве собственности (теперь – выписки из Росреестра), выдаваемые в соответствии с с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком. Если указанные договоры заключены менее, чем на 1 год, в соответствии с ч.2 ст.26 ЗК РФ, они не подлежат государственной регистрации в Росреестре.

Отметим, что остальные виды документов, по сути, не свидетельствуют о тех или иных правах на землю. Например, членские книжки, выдаваемые садоводческими товариществами, не являются правоустанавливающими документами. Ибо, в данном случае правом пользования земельного участка обладает ТОВАРИЩЕСТВО, а не садовод – владелец соответствующей членской книжки. Другое дело, что товарищество, в свою очередь, дает возможность пользоваться землей конкретному человеку - садоводу. Однако, это - лишь внутренний договор между ними.

Все, что дает садоводу обладание ею – это признание садоводческим товариществом права пользования частью общего земельного участка, на который оно имеет право. Другое дело, что последнее может разрешить (что обычно и делается) садоводу приватизировать свой участок, т.е. оформить на него право собственности (если земли из состава земель товарищества законом не запрещено к приобретению в собственность). Хотя, в некоторых товариществах вместо этого предлагается аренда земли.

11. Классификация видов перераспределения земли

Перераспределение земельных участков – это относительно недавняя новация российского законодательства, введенная Федеральным от 23.06.2014 N 171-ФЗ. Под ним понимается изменение конфигурации, положения границ земельных участков. При этом может меняться их площадь.

Перераспределяться могут земельные участки, принадлежащие к различным формам собственности – между собой. Как правило (но, к сожалению, не всегда) перераспределение реализуется на основе согласия собственников таких участков. В ст.39.27-39.28 ЗК РФ содержатся случаи перераспределения земельных участков в зависимости от конкретных форм собственности.

12. Классификация способов прекращения прав на земельный участок

Прекращению права на земельные участки расписано в главе VII ЗК РФ. Любое право может быть прекращено как добровольно, так и принудительно, НЕзависимо от вида права.

Общий способ, применимый ко ВСЕМ видам прав – это изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Единственное, что может усложнить такое изъятие – это нахождение его в собственности. Правда, усложнение не слишком существенное, ибо, в любом случае, через суд может быть определены выкупная цена и после этого судом прекращается право собственности с выплатой соответствующей стоимости (бывшему) его владельцу.

Также, если право на земельный участок используется не в соответствии с законом, то оно, в оговоренных случаях, также может быть прекращено, вне зависимости от вида такого права.

Кроме того, имеются и иные способы прекращения прав.

Например, если участок находится в собственности, то прекращение права на него может быть вызвано его отчуждением (ст. 44 ЗК РФ) – в результате продажи, мены, дарения, внесения в уставный капитал организации… Также участок может быть изъят у собственника – физического лица за совершение преступления – конфискация в соответствии со ст.50 ЗК РФ. Земля может быть и реквизирована у собственника (ст. 51) временно, на период стихийных бедствий и пр.

Права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком могут быть прекращены (см. ст. 45 ЗК РФ) в результате отказа землепользователя, а также в результате его использования с нарушением законодательства.

Согласно ст. 56.1 ЗК РФ, права на земельный участок могут быть ограничены, если он признается зарезервированным для государственных или муниципальных нужд. Хотя, отметим, нередко такое признание можно в суде.

С уважением к Вам.

Земля страны представляет собой недвижимое имущество, владельцем которого выступает государство. Оно может распоряжаться ею по своему усмотрению. Вся территория разделена на участки. У них есть свои границы, установленные в соответствии с законодательством страны. Нормы предусматривают регистрацию таких наделов в кадастровой палате.

Земля: виды земельных участков

Наделы, которые находятся в государственной собственности, нельзя арендовать, продать, купить. Действующим законодательством допускается изменение разрешенного вида земельного участкам. При объединении либо разделении наделов, формируются новые границы территории. Они именуются искусственно созданными. Прежние наделы при этом прекращают свое существование непосредственно после регистрации новых в государственном реестре и получении соответствующих документов.

Классификатор видов использования земельных участков

Вся территория страны разделена на определенные категории по целевому и экономическому признаку. В частности, существуют следующие виды использования земельных участков:

Каждый разрешенный вид земельных участков обладает как специальным, так и общим целевым назначением. Разные группы могут быть тесно связаны друг с другом. Они взаимно переплетаются и дополняются, согласно зонированию. Наделы могут быть неделимыми либо делимыми. К последним относят те, которые после зонирования могут образовать несколько участков. Неделимые наделы не могут быть разделены.

Важный момент

Наделы любой формы собственности должны проходить госрегистрацию. После этой процедуры территориям присваиваются уникальные кадастровые номера. Собственник может распоряжаться наделом исключительно в соответствии с целевым назначением. Установление и изменение вида земельного участка осуществляется только по решению органа власти.

Территория сельхозназначения

К ней относят виды земельных участков, предоставляемых для осуществления с/х деятельности. Как правило, они располагаются за пределами населенных пунктов. В данную категорию входят наделы:

К территории сельхозназначения относят также внутрихозяйственные дороги, угодья, здания, посадки и пр.

Водный и лесной фонд

Большая часть этих земель находится под природными объектами. В частности, территории водного фонда - это:

Болота.
Ледники.
Водоемы.
Реки.

К ним также относят участки, на которых расположены гидротехнические сооружения. К лесному фонду относят лес и лесное хозяйство.

Территория промышленного назначения

В нее включены виды земельных участков, предназначенные для:

Строительства объектов промышленного назначения.
Транспортной сети.
Объектов связи.
Оборонных комплексов.
Энергетических учреждений.

Эти территории могут быть в государственной, коммунальной либо частной собственности.

Поселения

Виды земельных участков, включенные в данную группу, предназначены для развития и застройки городов и сел. Территории поселений разделены на зоны. Их границы утверждаются или изменяются органами местной власти. Населенные пункты включают в себя земли инженерных, общественных, жилых и прочих инфраструктур. Надел может относиться только к одной зоне. Территории общего использования, которые отводятся для площадей, улиц, дорог, водоемов, скверов и пр., не могут быть приватизированы. При этом они могут относиться к различным зонам. Границы городов и прочих населенных пунктов отделяют их от прочих участков.

Особо охраняемые территории

К ним относят виды земельных участков, представляющих историческую и культурную ценность. ФЗ не допускается эксплуатация этих территорий, кроме как по целевому назначению. К данной категории относят:

Территории садоводческих, огороднических и дачных объединений

Эти категории относятся к землям поселений. Регулирование отношений с такими наделами осуществляется ФЗ №66. Его нормами устанавливается три категории юридических лиц, которые могут быть созданы гражданами для реализации прав:

Некоммерческие объединения.
Потребительские кооперативы.
Садово-огороднические и дачные товарищества некоммерческого типа.

В последнем случае имущество, которое формируется за счет взносов всех членов, является их общей собственностью. Участники потребительского кооператива объединяют паи. Таким образом, они создают общее имущество. Собственником самого кооператива является юрлицо. Имущество, которое сформировано взносами членов некоммерческого объединения, также принадлежит юридическому лицу. Граждане, которые ведут дачное и садово-огородническое хозяйство, могут пользоваться инфраструктурой и материальными ценностями кооператива. При этом может устанавливаться определенная плата, оформленная письменно.

Специфика законодательства

ФЗ № 66 регламентирует порядок предоставления, зонирования земель, предназначенных для дачного и садово-огороднического использования. Нормами также устанавливаются правила формирования некоммерческих объединений. В Законе отражены принципы регулирования и управления, установлены обязанности и права участников, специфика приватизации наделов. ФЗ не допускает изменения целевого назначения и вида использования указанных земель при осуществлении сделок с ними.

Особенности владения и распоряжения территориями

Все виды прав на земельные участки могут рассматриваться с двух позиций. Они могут выступать в качестве юридических фактов. В соответствии с ними возникают права обладания участком. Они также рассматриваются как комплекс возможностей, касающихся распоряжения, владения и эксплуатации территорий. Данные позиции тесно связаны. Основание правообладания устанавливает рамки правомочий, а они, в свою очередь, зависят от оснований, по которым гражданам принадлежит тот или иной надел.

Собственность.
Владение.
Распоряжение.
Пользование.

Собственность возникает при наличии следующих условий:

Земельной правоспособности физлица.
Соблюдения правил получения надела.

Гражданин должен обладать правами, позволяющими ему быть собственником и в соответствии с этим нести обязанности и реализовывать юридические возможности самостоятельно. Соблюдение правил, по которым приобретается надел, предусматривает выполнение условий купли-продажи, соответствие договора типовому образцу и прочее.

Владение

Данное право предполагает возможность собственника не допускать посторонних на свою территорию либо ограничить круг лиц, имеющих доступ. В некоторых случаях владение распространяется на территории, находящейся за границами надела, принадлежащего собственнику. К примеру, право сервитута. Владение имеет ряд государственных ограничений. Например, гражданин не может запретить вход госинспекторов, осуществляющих контрольные мероприятия.

Распоряжение

Данное право ограничивается законодательными рамками в степени, которая возникла вследствие необходимости не допустить реализацию частных интересов во вред общественным. Примером может служить сделка с территорией, находящейся в общей собственности. При продаже своей доли гражданин не должен нарушать право преимущественного приобретения других владельцев.

Предупреждение коллизий

Для сохранения общественных и частных интересов в процессе распоряжения земельными участками предусмотрен определенный порядок регулирования процедуры оформления прав на надел. Так, специальной регистрации подлежат:

Все совершаемые сделки.
Права собственности на землю и на сооружения, расположенные на ней и пр.

Учитывая особенности рассматриваемых объектов, законодательство устанавливает относительную и реальную собственность граждан. В последнем случае право существует на участки, определенные на местности в натуре. В этих случаях нет необходимости проводить уточнение границ, юридических возможностей. Относительное право предусмотрено для земельных участков, находящихся в собственности товариществ и хозяйственных обществ, двух и более граждан одновременно. В этих случаях в качестве объектов выступают доли надела, не выделенные в натуре. Для обращения их в реальную собственность требуется уточнение границ и выполнение иных технических и юридических процедур.