Процедура проведения собрания жильцов многоквартирного дома. Собрание владельцев помещений многоквартирного дома
На общем собрании собственников, которое проводится обычно при наличии сформированного зарегистрированного у многоэтажного дома товарищества собственников жилья, официально принимаются ключевые решения о благоустройстве в непосредственном соответствии со статьями действующего ныне, со всеми поправками, Жилищного кодекса Российской Федерации. Собрание членов ТСЖ по законному распределению может быть очередным или внеочередным. Разница между ними заключается, в частности, в том, что очередные проходят раз в году. Как правило, время проведения выпадает на второй годовой квартал для предоставления управляющей организацией отчётов выполнения условий договора, как этого требует одиннадцатая часть 162 статьи Жилищного кодекса.
Внеочередное проводимое публично собрание собственников может быть инициировано любым из владельцев жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме. Количество таковых сборов неограниченно, однако важно учитывать, что именно инициатор обязан брать на себя все расходы и заботы по организации и проведению, включая своевременную отправку официальных уведомлений и дате и месте встречи.
Ссылаясь на статью 41.1 того же ЖК РФ, решения на проводимых открыто принимаются по результатам очных голосований (при личном присутствии), заочных голосований (заполнение письменных анкет) и очно-заочных.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Кворум, как форма подсчёта голосов
Сам кворум членов ТСЖ это количество таковых, утверждённое законодательно и пунктами устава управляющей по действующим документам организации, которое крайне необходимо, для того, чтобы проводимое публичное собрание собственников жилых помещений было фактически признано состоявшимся. А также для того, чтобы законно и неоспоримо было принято то или иное оговариваемое решение в соответствии с озвученной в оповещении повесткой дня. Статья 45 Жилищного действующего кодекса устанавливает, что собрание имеет кворум, если собравшиеся участники обладают пятьюдесятью и более процентами голосов от всего многоэтажного дома.
При этом следует учитывать, что голоса распределяются между владельцами недвижимости не поровну, а в соответствии с их долей площади в доме, включая также общее домовое имущество. Чтобы рассчитать, какова доля голосов у одного участника, необходимо поделить площадь его личного имущества (значение записано в правоустанавливающих документах) на сумму всех документально зафиксированных нежилых и жилых площадей в многоэтажном доме. Как правило, это значение имеется в техническом паспорте, однако порой оно носит устаревший характер или неточное по тем или иным причинам.
Для того чтобы узнать реальную площадь, необходимо, опять же, отталкиваться от действующего российского законодательства.
Предварительная работа
Перед тем как посчитать кворумы общего собрания собственников, необходимо обладать определённой информацией. В первую очередь это точная площадь вашего многоквартирного дома. Актуальные и точные сведения, в соответствии с Правительственным Постановлением РФ №491 от 13 августа 2006 года, касающегося утверждения правил по , содержаться в Росреестре. Пункт четвёртый данного постановления гласит, что если информация в технических документах и Едином государственном реестре недвижимости не совпадает, руководствоваться следует данными последнего (Росреестр). Это также значит и то, что для уточнения общей площади следует сразу обратиться в данный орган.
Для очного собрания ТСЖ важно, чтобы кворум был, иначе проводить мероприятие нельзя. Чтобы определить наличие кворума, нужен так называемый явочный лист членов ТСЖ. Иными словами, каждый явившийся участник обязан иметь при себе личный паспорт и документы, подтверждающие право собственности на недвижимость в данном доме. Сведения из этих документов и паспорта вносятся в явочный лист, который в итоге должен быть подписан самим участником.
До начала собрания ответственные лица подсчитывают количество долей собственности и определяют наличие кворума.
Разъяснения и примеры
Все условия и требования к проведению собраний владельцев жилья в многоэтажных домах можно найти в отдельных статьях Жилищного действующего с изменениями кодекса Российской Федерации. Так, например, первая часть 48 статьи говорит о том, что право фактически голосовать по озвученным вопросам зафиксированной повестки дня имеют исключительно собственники помещений в данном доме. То есть, если речь идёт о жилой квартире, во внимание берётся лишь мнение её законного владельца, а проживающие с ним граждане, даже если они зарегистрированы, права голоса не имеют. Беря во внимание указанные выше правила подсчета доли на право общего владения совместным имуществом, если квартира имеет площадь 68 метров квадратных, в то время как весь дом – 6035 метров квадратных, доля общего имущества владельца составит 68/6035=0,011.
Третья часть этой же статьи ЖК РФ регламентирует, что сумма голосов владельца пропорциональна имеющейся законной доле в правах на наличествующее общее имущество, то есть, если брать пример выше, 0,011*100=1,1 – это количество голосов данного владельца.
Именно частью третьей 45 статьи Жилищного кодекса установлено, что кворум имеет место, когда количество голосов присутствующих больше пятидесяти процентов. При этом вместо собственника может присутствовать его представитель по нотариально оформленной доверенности. Если возникает реальная необходимость в присутствии представителя, важно обратить внимание на вид выдаваемой доверенности, конкретный ограниченный список полномочий и срок действия, который имеет смысл ограничить один днём – датой проведения собрания.
Голоса владельцев жилья
Сумы голосов членов ТСЖ на проводимом открыто собрании в процентном соотношении определяются при математическом умножении общей площади в частной, приватизированной собственности присутствующих на значение 100 и делении на известную точную площадь всех имеющихся в многоквартирном (многоэтажном) доме помещений, включая в обязательном порядке нежилые, во владении юридических и при наличии физических лиц. Общая полезная известная по данным государственных структур площадь указана в технической актуальной документации или её можно уточнить в Росреестре.
Если взять за пример общую площадь всего дома 6035 метров квадратных, как было приведено выше, и участников собрания, которым принадлежит в общей сложности 3248 метров квадратных, получается:
3248*100/6035=53,81, что говорит о том, что кворум есть, собрание проводить можно и принимать решения путём голосования также разрешено.
Однако необходимо учитывать и то, какой вид собственности у голосующего участника. При этом все действия, даты и цифры обязательно вносятся в протокол собрания, который должны подписать участники. Форма протокола стандартна, никаких специфических требований не установлено.
Отсутствие кворума определяется точно также, если получилось значение менее пятидесяти. В таком случае придётся назначать сбор на другую дату и заново уведомлять об этом владельцев недвижимости.
Долевая собственность и совладение
В соответствии со статьями 245-252 в Гражданском действующем ныне с изменениями кодексе Российской Федерации, общее частное, приватизированное имущество может быть долевым или, ссылаясь на стати 253-259 того же кодекса, совместным. С долевой собственностью, как правило, никаких затруднений не возникает, поскольку доля конкретно выделена, о чём свидетельствуют соответствующие документы. Чтобы определить процент голосов здесь, необходимо площадь своей доли умножить на 100 и разделить на общую площадь дома, так же, как это делается в обычных случаях. При расчётах кворума на собрании во внимание берутся только те цифры и граждане, которые зафиксированы в документах.
Первая и вторая часть 253 статьи в Гражданском кодексе РФ устанавливают, что владельцы помещения в совместной собственности используют недвижимость и распоряжаются ней на равных правах, поскольку доли не выделены. Таким образом, на собрании может присутствовать любой совладелец, и процент голосов будет определяться на квартиру, а не на отдельных совладельцев, на скольких бы ни было записано жильё.
Принятие решений
Первая часть 46 статьи Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает определённые требования, согласно которым все решения принимаются товариществами путём голосования. Принимается то решение, за которое проголосовало большинство процентов голосов, а не количество членов ТСЖ.
Кроме того, во внимание следует принимать вторую часть 44 статьи данного кодекса, где сказано, что для принятия решения нужно не просто большинство голосов, а как минимум две третьих таковых от общего количества возможных, а не присутствующих. Это могут быть решения касательно:
В качестве примера, для принятия решений по размещению рекламы форма проведения собраний стандартная, определенный ранее порядок ведения протокола соблюдается. Для того чтобы решение было одобрено, требуется, чтобы «За» проголосовали 66% и более всех владельцев помещений в доме, а не 66% присутствующих на собрании.
Дорогие читатели!
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).
1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей.
2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Собственник, иное лицо, указанное в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
6. Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. По обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 настоящего Кодекса.
7. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Комментарий к Ст. 45 ЖК РФ
1. На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждый такой собственник — владелец доли общего имущества в этом доме может выразить свою волю по всем вопросам, связанным с управлением данным домом, в том числе с порядком пользования, в установленных пределах распоряжения и содержания общего имущества в доме, и тем самым реализовать принадлежащее ему право на участие в управлении многоквартирным домом.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить свое общее собрание (годовое общее собрание). При этом ЖК РФ не определяет временные границы (сроки), порядок проведения такого собрания, а также то, какие вопросы в обязательном порядке должны решаться на нем, т.е. обязательно включаться в повестку дня собрания.
Согласно ч. 1 комментируемой статьи собственники самостоятельно должны решать указанные вопросы на своем общем собрании. При этом возникает вопрос о пределах свободы собственников при установлении порядка проведения ежегодного общего собрания, в частности: вправе ли собственники изменить порядок принятия решений, требования о кворуме, обязательности оформления протоколов и т.п.?
В данном случае необходимо учитывать, что законодатель, дав наименование комментируемой статье «Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме», тем самым очертил круг связанных с этим вопросом отношений, часть которых стала предметом регулирования комментируемой статьи, — это отношения, возникающие в связи с определением наличия кворума собрания и информированием сособственников о предполагаемом проведении собрания. Поэтому другие вопросы, связанные с порядком принятия решений, голосованием, проведением собрания в форме заочного голосования и отраженные в ст. ст. 46 — 48 ЖК РФ, не отнесены законодателем к порядку проведения общих собраний, в связи с чем предусмотренные в указанных статьях требования в равной степени распространяются на годовые общие собрания и сособственники при установлении порядка проведения годового собрания не вправе ограничить применение таких требований.
Данный вывод подтверждается и тем, что законодатель в ч. 1 комментируемой статьи не относит порядок уведомления о принятых собранием решениях, установленный ч. 3 ст. 46 ЖК РФ, к порядку проведения собрания. В частности, в ч. 1 комментируемой статьи прямо указывается на необходимость установления наряду с порядком проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме порядка уведомления о принятых таким собранием решениях. При этом следует обратить внимание на то, что с учетом буквального толкования ч. 3 комментируемой статьи (данная часть прямо предусматривает обязательность проведения повторного общего собрания собственников при отсутствии установленного этой частью кворума для проведения годового общего собрания) собственники при установлении порядка проведения годового общего собрания не вправе изменить закрепленные в указанной части условия о правомочности такого собрания (кворуме).
Соответственно собственники помещений в многоквартирном доме в рамках установления порядка проведения годового общего собрания могут определить конкретную дату, время и место ежегодного проведения такого собрания либо временной период, в рамках которого должно проводиться данное собрание, постоянный перечень вопросов, включаемых ежегодно в повестку дня собрания, порядок направления сообщений о его проведении, в том числе порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, включая адрес или место, где их размещают и где с ними можно ознакомиться, форму проведения данного собрания, лиц, ответственных за его проведение, порядок уведомления о принятых собранием решениях и другие вопросы, связанные с проведением годового общего собрания, за исключением тех, которые должны решаться в рамках требований, установленных в ст. ст. 46 — 48 ЖК РФ, а также требования о кворуме, предусмотренного ч. 3 ст. 45 Кодекса.
3. Обязательность ежегодного проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме обусловлена прежде всего тем, что существует достаточно большой круг вопросов, которые требуют ежегодного внимания собственников общего имущества в многоквартирном доме. Это вопросы, которые связаны с поддержанием в надлежащем состоянии инфраструктуры многоквартирного дома и самого такого дома, поскольку этот объект недвижимости с течением времени подвержен воздействию внешних факторов, что приводит к его постепенному разрушению, и поэтому он, безусловно, нуждается в постоянной заботе и внимании (контроле за его состоянием). При этом следует отметить, что ЖК РФ не предусматривает последствий несоблюдения собственниками помещений в многоквартирном доме требования о ежегодном проведении общего собрания.
4. Собственники помещений в многоквартирном доме по мере необходимости могут также проводить внеочередные общие собрания, которые созываются по инициативе любого из собственников и проводятся в порядке, установленном ЖК РФ. При этом достаточно очевидно, что до определения сроков и порядка проведения годовых общих собраний первое общее собрание будет являться внеочередным. Соответственно вопросы, связанные с проведением первого годового общего собрания, могут быть определены на общем собрании, созванном по инициативе любого из указанных собственников и проводимом в порядке, установленном ЖК РФ для проведения общих собраний.
Возможность проведения внеочередных собраний предусмотрена для более гибкого и оперативного вмешательства собственников в процесс управления многоквартирным домом. Следует отметить, что ЖК РФ не называет конкретных случаев, когда в обязательном порядке должно быть созвано внеочередное общее собрание. Вместе с тем к таким случаям можно отнести случаи возникновения обстоятельств, при которых собственники помещений в многоквартирном доме обязаны принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья (см. комментарий к ст. 141 ЖК).
Внеочередные собрания можно было бы охарактеризовать как «чрезвычайные собрания». Данный термин очень точно определяет статус внеочередного собрания и его значение в жизни многоквартирного дома. Как правило, внеочередные собрания носят чрезвычайный характер, поскольку, к примеру, являются основным средством выяснения отношений, разрешения возникающих споров между собственниками и управляющей организацией или между отдельными группами собственников.
5. Особенность созыва и проведения внеочередного собрания в отличие от годового собрания состоит в том, что, во-первых, внеочередное собрание может быть созвано любым собственником и, во-вторых, порядок его проведения императивным образом определен ЖК РФ. Годовое же собрание с учетом его периодичной специфики может проводиться без созыва каким-либо лицом: например, определенный решением общего собрания порядок может предусматривать проведение годового собрания ежегодно 31 декабря очередного года. При этом может быть определен особый порядок его проведения, в том числе уведомление собственников о принятых решениях, формирование повестки дня такого собрания, места проведения и т.п. Именно в годовом общем собрании могут участвовать представители управляющей организации, с которой собственники заключили договор, либо представители товарищества собственников жилья, когда может быть оценена их деятельность по управлению многоквартирным домом, и т.п.
6. Часть 3 комментируемой статьи устанавливает общее требование для проведения как годового, так и внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в части соблюдения кворума — минимально необходимого количества голосов собственников, при котором принимаемые на собрании решения считаются правомочными.
Требование о кворуме общего собрания ЖК РФ непосредственно связывается с необходимостью присутствия на нем собственников помещений в многоквартирном доме, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов данных собственников или их представителей. Иными словами, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления многоквартирным домом только тогда правомочно принимать решения по вопросам, включенным в повестку дня конкретного собрания, когда к моменту начала его проведения собирается такое количество собственников, которое обеспечивает соблюдение указанного требования о кворуме. В противном случае решения общего собрания не будут иметь юридической силы (действует принцип: «Нет кворума — нельзя принимать решения»).
7. Общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме, участвующих в собрании, определяется исходя из суммы их долей в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, поскольку в соответствии с ч. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Статьи 37 и 40 ЖК РФ устанавливают порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
8. Для определения правомочности собрания требуется для начала знать общую площадь всех принадлежащих собственникам в многоквартирном доме жилых и не входящих в состав общего имущества в таком доме нежилых помещений. Только зная такую общую площадь, можно проводить собрания, поскольку, как уже указывалось в приведенных примерах, это позволит рассчитать количество голосов, принадлежащих каждому из участвующих на собрании собственников, и определить наличие кворума.
———————————
Сумма голосов, принадлежащих принимающим участие в собрании собственникам, должна быть более 50%, поскольку только в этом случае общее собрание собственников будет считаться правомочным.
Расчет такой общей площади для проведения первого общего собрания может произвести инициативная группа собственников, предварительно составив список собственников всех помещений в доме и обобщив по ним информацию о площади принадлежащих им помещений. При этом представляется, что такой список всем собственникам необходимо постоянно иметь «под рукой», поскольку он может потребоваться не только для указанной цели, но и для того, чтобы обеспечить выполнение требования, устанавливающего обязательность информирования собственников о проведении собрания (к примеру, если необходимо направить собственнику сообщение об этом заказным письмом), а также для идентификации лиц, пришедших на собрание или передавших оформленные в письменном виде свои решения по вопросам, включенным в повестку дня собрания.
В списке собственников может содержаться, например, следующая информация:
— количество помещений в многоквартирном доме;
— общая площадь таких помещений;
— описание каждого помещения в многоквартирном доме (жилое или нежилое, квартира или комната, номер квартиры и т.п.);
— режим права собственности на данное помещение (индивидуальная, общая совместная или общая долевая);
— фамилия, имя, отчество (наименование) собственника помещения либо указание, что помещение принадлежит на праве собственности Российской Федерации, конкретному субъекту Федерации или конкретному муниципальному образованию, а также сведения о документе, подтверждающем право собственности на такое помещение;
— данные, необходимые для идентификации собственника помещения (например, паспортные данные гражданина, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица и т.п.);
— фамилия, имя, отчество (наименование) представителя собственника помещения (если собственник на постоянной основе определил своего представителя либо имеет своего законного представителя);
— данные, необходимые для идентификации такого представителя (например, паспортные данные гражданина, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица и т.п.), а также сведения о документе, на котором основаны его полномочия, срок таких полномочий;
— почтовый адрес собственника, по которому должны направляться сообщения о проведении общих собраний (если общим собранием не принято решение о размещении таких сообщений в помещении дома).
9. Для годового общего собрания комментируемой статьей установлено дополнительное требование: в случае если при проведении такого собрания отсутствует кворум, то должно быть проведено повторное годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Однако ЖК РФ не устанавливает сроки, в течение которых должно быть созвано повторное годовое общее собрание. Вместе с тем достаточно очевидно, что такое повторное собрание должно быть проведено во временных рамках, не позволяющих нарушить требование ч. 1 комментируемой статьи о ежегодности его проведения.
10. Если по большинству вопросов, которые отнесены к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ предусматривает принятие решений простым большинством голосов от общего числа голосов, принадлежащих принимающим участие в собрании собственникам, то решения, указанные в п. п. 1 — 3.1 ч. 2 ст. 44 Кодекса, могут быть приняты только квалифицированным большинством голосов (не менее 2/3) от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, по существу ЖК РФ определяет кворум, необходимый для открытия собрания и признания его правомочным, и кворум, необходимый для принятия решений по отдельным вопросам. Это означает, что, даже если конкретное собрание является в силу ч. 3 комментируемой статьи правомочным, но в нем принимают участие собственники, которым принадлежит менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников, оно не вправе принимать решения по вопросам (хотя и включенным в повестку дня собрания), которые связаны с реконструкцией многоквартирного дома, строительством хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, пределами использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе с введением ограничений пользования им, а также с передачей в пользование общего имущества в многоквартирном доме.
11. Собственники помещений в многоквартирном доме сообща владеют, пользуются и в установленных пределах распоряжаются общим имуществом в таком доме. Реализуют они эти правомочия в том числе посредством голосования на общем собрании. Однако отсутствие у какого-либо собственника информации о дате и месте проведения такого собрания, по существу, лишает его возможности реализовать указанные правомочия, т.е. любой собственник помещения в многоквартирном доме имеет право на информацию, касающуюся управления многоквартирным домом. Это правило связано в целом со всей деятельностью, касающейся данного управления.
К примеру, согласно ч. 2 ст. 165 ЖК РФ органы местного самоуправления, управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах (тарифах) на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с установленными ценами (тарифами), об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и (или) выполняемых работ, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг, об участии представителей органов местного самоуправления в годовых и во внеочередных общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах.
Статья 2 Федерального закона от 27 июля 2006 г. N 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации» определяет информацию как сведения (сообщения, данные) независимо от формы их предоставления.
———————————
СЗ РФ. 2006. N 31 (ч. 1). Ст. 3448.
Основной объем прав на информацию определяется в ч. 4 ст. 29 Конституции РФ: «Каждый имеет право свободно искать, получать, передавать, производить и распространять информацию любым законным способом…»
Таким образом, право собственника помещения в многоквартирном доме на информацию, связанное с реализацией его прав на общее имущество в таком доме, можно определить как его право в установленных законом порядке и объемах искать, получать, передавать, производить и распространять сведения о лицах, предметах, фактах, событиях, явлениях и процессах в сфере управления многоквартирным домом.
12. Право собственника помещения в многоквартирном доме на информацию приобретает особое значение, когда оно выступает в качестве гарантии надлежащего осуществления его прав как собственника общего имущества в этом доме. В частности, группа собственников, заинтересованная в принятии конкретного решения, может намеренно не известить надлежащим образом других собственников о предстоящем собрании и тем самым обеспечить принятие нужного им решения. Соответственно в результате несвоевременного предоставления собственникам информации о дате, времени и месте проведения общего собрания они могут быть лишены возможности реализовать свои правомочия как собственники путем участия в принятии решений таким собранием. При этом согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ в качестве одного из условий обращения собственника помещения в многоквартирном доме в суд с требованием признания решения общего собрания собственников недействительным называется факт принятия такого решения с нарушением требований ЖК РФ. К такого рода нарушениям можно отнести и несвоевременное извещение собственников о дате, времени и месте проведения общего собрания, непредоставление возможности ознакомиться с необходимой информацией по вопросам, включенным в повестку дня собрания, и др.
Таким образом, обладание необходимой информацией позволяет собственнику помещения в многоквартирном доме наиболее целесообразно осуществлять свои права, связанные с управлением таким домом. Без получения информации осуществление некоторых прав собственника будет весьма затруднительно или просто невозможно. Поэтому комментируемая статья устанавливает обязанность предоставления собственникам помещений в многоквартирном доме информации, касающейся подготовки и проведения их общих собраний (устанавливает требования к содержанию и форме уведомления).
13. Согласно ч. 4 комментируемой статьи собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. При этом в указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в этом доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в нем не предусмотрен иной способ направления такого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения под расписку, или размещено в помещении этого дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений.
Соответственно по общему правилу уведомление о проведении общего собрания может осуществляться несколькими способами:
1) путем направления сообщения заказным письмом;
2) путем вручения сообщения каждому собственнику помещения в соответствующем доме под расписку;
3) путем размещения сообщения в помещении дома.
Как первый, так и второй способы предусматривают такую доставку информации, которая обеспечивает подтверждение ее получения адресатом.
В частности, согласно подп. «б» п. 12 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15 апреля 2005 г. N 221 , заказным отправлением является регистрируемое почтовое отправление, в том числе в виде письма, принимаемое от отправителя с выдачей ему квитанции и вручаемое адресату (его законному представителю) с его распиской в получении. При этом в соответствии с указанным пунктом регистрируемые почтовые отправления могут пересылаться с описью вложения, с уведомлением о вручении и наложенным платежом. В случае отсутствия адресата (его законного представителя) по указанному в письме адресу в абонентском ящике оставляется извещение с приглашением адресата получить почтовое отправление в отделении почтовой связи. По истечении пяти дней адресату доставляется вторичное извещение о необходимости получить заказное письмо. Если в течение месяца адресат не явился за почтовым отправлением, такое письмо возвращается отправителю (п. 35 названных Правил).
———————————
СЗ РФ. 2005. N 17. Ст. 1556.
Достаточно очевидно, что не только на этапе проведения первых общих собраний могут возникнуть проблемы, связанные с отсутствием необходимых сведений об адресе (месте жительства, месте нахождения) собственников помещений, но и в дальнейшем, когда такие собственники могут не сообщить об изменении своего места жительства (тем более что такая обязанность не установлена ЖК). При этом ЖК РФ не предусматривает каких-либо исключений в части направления или вручения сообщений в отличие, например, от процессуального законодательства, которое позволяет применять принцип правовой фикции. Суть ее состоит в том, что, если лицо, участвующее в деле, не сообщило об изменении своего адреса, повестка или иное судебное извещение посылаются по последнему известному суду месту жительства или месту нахождения данного лица и считаются доставленными, хотя бы данное лицо по этому адресу более не проживало или не находилось (ст. 118 ГПК , ст. 124 АПК).
Вместе с тем обращает на себя внимание тот факт, что ЖК РФ прямо не связывает направление уведомлений с местом жительства или местом нахождения собственника, которому адресовано такое уведомление. Поэтому собственники помещений в многоквартирном доме обладают достаточной степенью свободы по решению вопроса, связанного с определением конкретных адресов, по которым будут направляться такие сообщения. Главное, чтобы адрес, по которому направляется уведомление, предварительно был согласован с соответствующим собственником (таким адресом в большинстве случаев может служить адрес помещения в многоквартирном доме). В этом случае по аналогии может применяться вышеупомянутый принцип правовой фикции (сообщение направляется по последнему известному и согласованному с собственником адресу и считается доставленным, даже если данное лицо по этому адресу не проживает или не находится).
1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей.
2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
6. Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. По обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 настоящего Кодекса.
7. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Распоряжением Департамента жилищной политики утверждены Методические рекомендации по проведению общих собраний собственников жилья. Публикуемый ниже документ поможет москвичам создавать товарищества собственников жилья и выбрать способ управления домом.
Приложение к распоряжению Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 23.08.2005 г. № 393
Настоящие методические рекомендации разработаны в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ с целью оказания помощи собственникам помещений в многоквартирном доме в подготовке и проведении общего собрания как в очной форме, так и в форме заочного голосования.
§1. Значение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ).
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
– принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
– принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
– принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
– выбор способа управления многоквартирным домом;
– создание и ликвидация товарищества собственников жилья;
– утверждение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме;
– другие вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44, 135, 141, 156 ЖК РФ).
3. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 45 ЖК РФ).
4. Собрание может быть первоначальным, очередным или внеочередным.
5. Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
– непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
– управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
– управление управляющей организацией (ст. 161 ЖК РФ).
6. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений.
§2. Формы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено:
– в очной форме, то есть при совместном присутствии собственников помещений в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование;
– в форме заочного голосования – без совместного присутствия собственников помещений путем передачи в письменной форме решений собственников по поставленным на голосование вопросам (ст. 47 ЖК РФ). Форма заочного голосования применима при решении любых вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания.
§3. Инициатор (организатор) общего собрания собственников помещений
Общее собрание собственников помещений может быть созвано по инициативе физических или юридических лиц, являющихся собственниками помещений в данном многоквартирном доме.
Инициаторами проведения общего собрания собственников могут быть:
а) первичного – собственник или несколько собственников помещений в данном доме (ст. 45 ч. 1 ЖК РФ);
б) очередного собрания – лица из числа собственников, ответственные за проведение собрания (избранные на первом собрании собственников – ст. 45 ч. 1 ЖК РФ), правление ТСЖ (если оно создано);
в) внеочередного – по инициативе любого из собственников данного многоквартирного дома (ст. 45 ч. 2 ЖК РФ), правления ТСЖ (если оно создано), членами ТСЖ или ревизионной комиссии (рекомендуется предусмотреть в уставе ТСЖ право на созыв общего собрания – ст. 146 ЖК РФ);
г) по выбору управляющей организации – собственники помещений в данном доме (ст. 161 чч. 2, 3 ЖК РФ) или территориальный орган исполнительной власти (ст. 161 ч. 6 ЖК РФ).
§4. Подготовка общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Для успешного проведения общего собрания желательно, чтобы в доме появилась инициативная группа собственников помещений, созданная по инициативе самих жителей.
Вместе с тем территориальные органы исполнительной власти (префектуры административных округов и управы районов) организуют проведение информационно-разъяснительной работы с собственниками помещений в многоквартирных домах по вопросам, связанным с реализацией их прав и обязанностей, установленных Гражданским и Жилищным кодексами РФ.
В результате информационно-разъяснительной работы возникает инициативная группа из числа наиболее активных собственников помещений в многоквартирном доме.
Инициативная группа проходит обучение по вопросам управления многоквартирными домами, организованное Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в порядке, установленном правительством Москвы.
Инициативная группа совместно с управой района разрабатывает необходимую для проведения общего собрания документацию, формирует повестку дня, подбирает помещение, в котором предполагается проведение общего собрания, размещение информации и документации, а также определяет дату и место проведения общего собрания. В данной работе необходимую помощь оказывает управа района.
После определения повестки дня собрания и подготовки необходимой документации проводится подготовка и направление уведомлений о проведении собрания, а также проектов решений собственников помещений.
Организаторам общих собраний собственников помещений необходимо знать, что в данном доме городу Москве как субъекту Российской Федерации могут принадлежать на праве собственности жилищные фонды социального и коммерческого использования, а также нежилые помещения (ст. 19 ЖК РФ). В этом случае уведомления о проведении общего собрания направляются:
– в отношении жилых помещений – Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в адрес Управления Департамента в соответствующем административном округе;
– в отношении нежилых помещений – Департаменту имущества города Москвы в адрес территориального агентства в соответствующем административном округе.
Кроме того, инициативная группа совместно с управой района прорабатывает и другие вопросы, связанные с проведением общего собрания (выявление всех собственников в данном многоквартирном доме; предварительный опрос мнений жителей по вопросу выбора способа управления, а также разъяснение действующего законодательства по вопросу управления многоквартирным домом; выявление организаций, специализирующихся на управлении многоквартирными домами (посредством обращения в префектуру или управу района); определение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома; определение кандидатур председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии и др.).
§ 5. Определение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п. 1 ст. 37 ЖК РФ).
Перечень объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на которое возникает право собственности у всех собственников помещений в данном доме, установлен ст. 36 ЖК РФ.
Доля каждого собственника определяется путем деления площади помещения (по свидетельству о собственности) на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме (по экспликации БТИ), находящихся в соответствующих видах собственности (частной, государственной).
§6. Проведение общего собрания собственников в очной форме
1. Уведомления о проведении общего собрания
Собрание собственников помещений в очной форме толкуется как совместное присутствие собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (ст. 47 ЖК РФ).
Статьей 45 ЖК РФ регламентирован порядок проведения собрания. Инициаторы проведения общего собрания обязаны направить каждому собственнику уведомление.
В уведомлении должно быть указано следующее:
а) сведения о лице (или лицах), по инициативе которого (или которых) созывается данное собрание.
Инициаторы созыва общего собрания должны указать свою фамилию, имя, отчество. Собрания созываются лицами (физическими и юридическими), являющимися собственниками помещений в данном многоквартирном доме. Законодатель прямо не указывает на то, что инициатором должны быть представлены сведения об объекте собственности в данном доме. Но исходя из общего смысла ст. 45–47, а также ст. 146 ЖК РФ, только собственники помещений имеют право на созыв общего собрания (исключением является случай, когда инициатором собрания может быть управа района – 161 п. 6 ЖК РФ), а значит, в сведениях об инициаторе созыва общего собрания должны содержаться данные о собственности инициатора в данном доме.
б) форма проведения данного собрания – общее собрание;
в) дата, место, время проведения данного собрания;
г) повестка дня собрания;
Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, равно как и не вправе изменять повестку дня. В противном случае решение общего собрания может быть оспорено в судебном порядке (ст. 46 ч. 2, 146 ЖК РФ).
д) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, а также место или адрес, где с ними можно ознакомиться. Желательно указать контактный телефон.
Наиболее простым способом ознакомления с материалами, а также принятыми общим собранием решениями, будет размещение соответствующей информации в определенном помещении данного многоквартирного дома, доступном каждому собственнику помещения в данном доме. Порядок размещения информации устанавливается на первом общем собрании собственников помещений и должен быть доведен до каждого собственника (ст. 45 ч. 1 ЖК РФ).
Особое внимание законодатель уделяет порядку уведомления о проведении общего собрания собственников помещений.
В соответствии с п. 4 ст. 45 ЖК РФ собственник или группа собственников помещений в многоквартирном доме – инициаторы созыва общего собрания – обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом, если решением общего собрания не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме. Также сообщение о проведении общего собрания может быть вручено каждому собственнику помещений под расписку либо размещено в помещении данного дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников.
Для созыва самого первого общего собрания собственников инициаторам проведения такого собрания целесообразно либо направить извещение каждому собственнику заказным письмом, либо вручить под расписку.
Точное соблюдение требований, предъявляемых частями 4 и 5 ст. 45 ЖК РФ к сообщению о проведении общего собрания, является необходимым условием правомочности данного собрания. В случае их несоблюдения решения общего собрания могут быть оспорены в судебном порядке (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).
Особое внимание необходимо обратить на правомочность общего собрания собственников. Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников (ст. 45 ЖК РФ).
Присутствие собственников на собрании и наличие кворума подтверждается листом регистрации участников с указанием фамилии, имени, отчества, адреса, реквизитов свидетельства о собственности на помещение, доли в праве общей собственности на имущество, подписью собственника и с приложением доверенности, если в собрании принимает участие представитель собственника.
3. Решения общего собрания
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются:
– большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений – по вопросам реконструкции многоквартирного дома, строительства хозяйственных построек и других зданий, сооружений, ремонта общего имущества, о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе, введения ограничений пользования им, о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
Решения о реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества, принимаются только с согласия всех собственников помещений (ст. 36 п. 3 ЖК РФ).
Правом голоса на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ст. 48 ЖК РФ).
Перечень объектов общего имущества и порядок определения долей в праве общей собственности установлены ст.ст. 36, 37 ЖК РФ.
Точное определение доли в праве общей собственности имеет исключительное значение, так как, исходя из нее, устанавливается степень участия каждого конкретного собственника в управлении и распоряжении общей собственностью и рассчитывается размер платы за содержание и ремонт общего имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 48 ЖК РФ, голосование на общем собрании собственников помещений осуществляется собственником как лично, так и через своего представителя. При этом доверенность, выданная собственником представителю, может быть оформлена в простой письменной форме и удостоверена по месту работы, учебы, жительства (в соответствии с требованиями пп. 4, 5 ст. 185 ГК РФ).
Голосование проводится по каждому вопросу повестки дня непосред-ственно после его обсуждения. Голосование может быть проведено несколькими способами: посредством поднятия рук, посредством мандатов или письменных решений собственников, в которых указана доля в праве общей собственности на общее имущество и количество голосов, которым обладает данный собственник (п. 4 ст. 48 ГК РФ).
6. Оформление решения общего собрания
Решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Протоколы, равно как и уведомления о проведении общего собрания и решения собственников, хранятся в месте или по адресу, которые также определены решением данного собрания (п. 4 ст. 46 ЖК РФ). ЖК РФ не устанавливает каких-либо требований к форме протокола, а какие-либо нормативные акты, регламентирующие правила его ведения, отсутствуют. Но существует сложившаяся практика ведения протоколов, она общеизвестна, и собственникам помещений в многоквартирном доме, проводящим общее собрание собственников, рекомендуется ей следовать.
Согласно традициям ведения общих собраний, протокол должен быть составлен в письменной форме, подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место проведения общего собрания собственников, повестка дня, кворум.
Законом установлено, что решения общего собрания собственников должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение десяти дней со дня принятия этих решений (ст. 46 ч. 3 ЖК РФ). Исходя из этого требования, протокол должен быть изготовлен не позднее десяти дней со дня проведения общего собрания собственников помещений.
§7. Общее собрание собственников помещений в форме заочного голосования
Ст. 47 ЖК РФ закрепляет важнейшее право собственников помещений в многоквартирном доме – право на проведение общего собрания этих собственников без их совместного присутствия путем проведения заочного голосования. Определяет особенности общего собрания в форме заочного голосования.
При этом законодатель не устанавливает, какое именно собрание – первоначальное, очередное или внеочередное – может быть проведено в очной форме, а какое в форме заочного голосования. Из смысла закона вытекает, что форма заочного голосования применима к любому виду общего собрания.
1. Уведомление о проведении общего собрания в форме заочного голосования
Статья 45 ЖК РФ обязывает собственников помещений в многоквартирном доме ежегодно проводить общие собрания собственников и устанавливать сроки и порядок их проведения. Для проведения заочного голосования (также как и для проведения очного собрания) необходимо, в первую очередь, направить каждому собственнику помещения в многоквартирном доме уведомление о проведении общего собрания в форме заочного голосования.
а) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
б) форма проведения данного собрания – заочное голосование;
в) дата и время окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны быть переданы такие решения;
г) повестка дня собрания;
д) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, а также место или адрес, где с ними можно ознакомиться, контактный телефон инициатора проведения собрания.
Уведомление о проведении общего собрания в форме заочного голосования отличается от уведомления о проведении общего собрания в очной форме только одним. Вместо сообщения о месте и времени проведения собрания указывается место, дата и время окончательного приема решений собственников по поставленным на голосование вопросам (п. 5 п/п 3 ст. 45, ст. 146 ЖК РФ).
Порядок уведомления о проведении собрания не отличается от порядка уведомления собственников помещений о собрании в очной форме (ч. 4 ст. 45, ст. 146 ЖК РФ).
Как следствие нарушения порядка уведомления собственников помещений многоквартирного дома о проведении общего собрания принятое им решение может быть оспорено в судебном порядке и признано недействительным.
2. Правомочность общего собрания
Общее собрание правомочно при тех же условиях, что и очное: если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников (ст. 45 ЖК РФ).
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются так же, как и на очном собрании собственников помещений в многоквартирном доме – §6 п. 3 настоящих рекомендаций.
4. Требования, предъявляемые к решению собственника
Общее собрание в форме заочного голосования проводится путем передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, решений собственников в письменной форме по вопросам, поставленным на голосование. Собственникам помещений в многоквартирном доме наряду с уведомлением о проведении такого собрания с указанием повестки дня целесообразно направить бланк решения собственника по каждому вопросу, поставленному на голосование, которые собственник заполняет собственноручно и ставит свою подпись. Если решение за собственника помещения принимает доверенное лицо, к решению должна быть приложена доверенность.
В ч. 3 ст. 47 ЖК РФ установлены обязательные требования, предъявляемые к решению собственника. Соблюдение этих требований имеет большое значение, поскольку противное может повлечь за собой признание решения общего собрания недействительным (ст. 46 ч. 6 ЖК РФ):
а) решение должно быть в обязательном порядке в письменной форме;
б) в решении собственника в обязательном порядке должны содержаться: сведения о лице, участвующем в голосовании; сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; решение по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался». То есть решение должно быть сформулировано таким образом, чтобы оно не имело двоякого смысла, исключало какую-либо неточность формулировки, и на него можно было однозначно ответить одним из приведенных вариантов.
Достаточно строго урегулирован вопрос о месте и сроках передачи решения собственника. Законом четко установлено, что в уведомлении о проведении собрания собственников помещений в форме заочного голосования должны быть указаны место или адрес представления решения, а также указан конкретный срок, до которого собственники помещений могут направлять свои решения.
Принявшими участие в общем собрании собственников в форме заочного голосования считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема, указанной в уведомлении о проведении общего собрания, а правомочность общего собрания определяется по количеству голосов, выраженных в этих решениях (п. 2 ст. 47 ЖК РФ). Под датой следует понимать день, месяц, год и время.
При голосовании по поставленным на голосование вопросам засчитываются голоса по тем вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Решения, оформленные с нарушением данного требования, признаются недействительными, и голоса по ним не подсчитываются.
Решение собственника может содержать несколько вопросов, в этом случае несоблюдение требования об оставлении только одного варианта ответа по одному вопросу не влечет признания недействительными решений по остальным вопросам (п. 6 ст. 48 ЖК РФ).
7. Оформление решения общего собрания
Решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, предусмотренном при проведении общего собрания в очной форме. Протоколы, равно как и уведомления о проведении общего собрания и решения собственников, хранятся в месте или по адресу, которые также определены решением данного собрания (п. 4 ст. 46 ЖК РФ). В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место подведения итогов заочного голосования, повестка дня, кворум.
Следует отметить, что проведение общего собрания в форме заочного голосования целесообразнее проводить в многоквартирных домах, где имеется достаточно большое количество собственников жилых помещений, и собрать их всех в определенном месте затруднительно или не представляется возможным.
§8. Оформление в письменной форме решений собственников помещений
При проведении общего собрания как в очной форме, так и в форме заочного голосования законом предусмотрены письменные решения, которые сами по себе не являются формой проведения общего собрания, а только способом принятия решения общим собранием. Так, в соответствии с п. 6 ст. 146 ЖК РФ уставом ТСЖ может быть предусмотрено голосование посредством представления решений в письменной форме. Письменные решения, как правило, также применяются при проведении общих собраний в очной форме и являются формой голосования при принятии решения – путем письменных решений (п. 4 ст. 48 ЖК РФ). При подведении итогов письменных решений применяются те же правила, что и в описанных выше случаях.
§9. Заключительные положения
Следует обратить внимание на то, что проведению самого первого общего собрания собственников помещения предшествует работа по его подготовке. Подготовка к собранию включает в себя:
– выявление всех собственников в данном многоквартирном доме (посредством обращения в ЕИРЦ либо простого опроса жителей). Помощь в получении сведений о частном и государственном жилищном фонде могут оказать управы района;
– опрос мнений жителей – собственников многоквартирного дома – по вопросу выбора способа управления, а также разъяснение действующего законодательства по вопросу управления многоквартирным домом;
– выявление компаний, специализирующихся на управлении многоквартирными домами (посредством обращения в префектуру или управу района);
– определение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома;
– разработка повестки дня общего собрания и решений по каждому вопросу;
– разработка Устава товарищества собственников жилья;
– направление сообщений о проведении общего собрания собственников;
– другие вопросы, связанные с проведением общего собрания (предварительное определение кандидатуры председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии).
Поскольку Жилищный кодекс РФ не содержит норм, закрепляющих строго определенной формы проведения общих собраний, то их проведение возможно и в смешанной форме: очной и заочной. Это будет правомерно при условии одновременного соблюдения всех предусмотренных кодексом правил, предъявляемых к обеим формам проведения собрания.
Приложение №1
Кому:_________________ |
|
Адрес:_________________ |
|
Уведомление о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу:___________________ |
|
---|---|
Приглашаем Вас принять участие в общем собрании собственников помещений по выбору способа управления, которое будет проводиться в форме заочного голосования в соответствии со статьей 47 Жилищного кодекса РФ. Одновременно направляем Вам схему распределения долей и бланк решения собственника. | |
Начало приема решений собственников помещений: с _________ 2005 г., с ________ часов до _________ часов. | |
Последний день приема заполненных решений собственников помещений: _________ 2005 г. до 22 ч. 00 мин. | |
Повестка дня: | |
1. Утверждение состава счетной комиссии общего собрания. | |
2. О выборе способа управления (управление управляющей организацией). | |
3. Выбор управляющей организации. | |
4. Утверждение сметы расходов на содержание общего имущества на _____год, исходя из которой устанавливаются размеры платежей каждого собственника пропорционально его доле собственности. | |
Ф.И.О.__________________ , тел.___________ |
Приложение №2
ПРОТОКОЛ № |
|
общего собрания собственников помещений по выбору способа управления многоквартирным домом по адресу:__________________________ | |
г. Москва | дата проведения |
время проведения _________________ | |
Присутствовали: | |
Собственники согласно списку регистрации: | |
Представитель собственника по жилым помещениям, находящимся в собственности города Москвы_________________________(Ф.И.О., доверенность выдана ____ (дата); | |
Представитель собственника по нежилым помещениям, находящимся в собственности города Москвы_________________________(Ф.И.О., доверенность) | |
Кворум имеется / не имеется. | |
На собрание приглашены: | |
2. Представитель иной управляющей компании_______(Ф.И.О., доверенность). | |
3. Представитель управы района _______(Ф.И.О., доверенность). | |
Предлагаются кандидатуры председателя собрания и секретаря (Ф.И.О.). | |
Голосование по кандидатурам | |
за - ...; против - ..., воздержались - ... . | |
Принято решение: избрать председателем собрания___________-, секретаря _______. | |
Повестка дня: |
|
1. Выбор счетной комиссии. | |
2. Выбор способа управления. | |
3. Выбор управляющей организации (если выбран этот способ управления). | |
4. Утверждение сметы расходов на содержание общего имущества на _______год, исходя из которой устанавливаются размеры платежей каждого собственника пропорционально его доле собственности. | |
5. Определение места хранения документации и ознакомления с материалами по темам проводимых в будущем собраний, а также выбор лица, ответственного за эти вопросы. | |
Предложения по регламенту проведения собрания: | |
Собрание провести за ____ часов, на выступление ___ минут. | |
Результаты голосования; за - ...; против - ...; воздержались - ... . | |
Решили: собрание провести за ___ часов, на выступления ___ минут. | |
Решили: избрать счетную комиссию в составе ____ человек: _______(Ф.И.О.). | |
2. По второму вопросу слушали доклад ___________ о том, какие способы управления многоквартирными домами предусмотрены законом и в чем их особенности и преимущество каждого способа. | |
Выступали: ___________________________________________________. | |
Предложено: избрать способом управления а) управление управляющей организацией; б) товариществом собственников жилья. | |
а) в случае избрания способа управляющей организацией: | |
3. По третьему вопросу: | |
- Слушали доклад _____________ о том, какая управляющая организация управляет данным домом в настоящее время и какие результаты достигнуты. Какие претензии имеются к управляющей организации. | |
- Слушали сообщение _________ о других управляющих организациях, прошедших конкурс, и управляющих организациях, которые сами предложили свои услуги. | |
Выступили: представители управляющих организаций, присутствующие на собрании. Рассмотрены предложенные ими условия управления многоквартирным домом. | |
Предложено: выбрать управляющую организацию ____________________. | |
Голосование: за -___% голосов; против ___%, голосов; воздержались ___% голосов. | |
Принято решение: избрать управляющую организацию _______________ и заключить с ней договор управления многоквартирным домом. | |
б) в случае избрания способом управления управление товариществом собственников жилья собрание заканчивает свою работу. При этом рекомендуется решить следующие вопросы: определить дату следующего собрания; порядок представления кандидатур в правление ТСЖ и ревизионную комиссию. | |
3. По четвертому вопросу: | |
- предложения представителя избранной управляющей организации по смете расходов на содержание общего имущества, исходя из которой устанавливаются размеры платежей каждого собственника пропорционально его дроле. | |
Выступали: __________________________________________________. | |
Поставлено на голосование утверждение предложенной сметы. | |
Голосовали: за - __% голосов: против - % голосов, воздержались - _% голосов. | |
Примечание: третий и четвертый вопросы могут быть решены и на другом собрании после ознакомления с предложениями управляющей организации. Назначается время следующего собрания. | |
4. По пятому вопросу: | |
- слушали предложение ___________ о месте хранения документации общего собрания (извещений, протоколов, решений, материалов, предложенных на рассмотрение собранию). Предлагается время ознакомления с материалами. | |
Предложено: хранить документацию по адресу: ______________________. | |
Одновременно предлагается кандидатура ответственного за хранение документации и обеспечение ознакомления с материалами собственников помещений - ____________. | |
Выступили: ___________________________. | |
Голосовали: за - ____, против - _____, воздержались - ____. | |
Решили: хранить документацию собраний по адресу: __________________. | |
Установить время ознакомления с материалами собраний: с ___ до ____ час. по ____ (дням). | |
Назначить ответственным __________________. | |
Собрание закрывается. | |
Председатель собрания: _______________ | |
Секретарь собрания: _________________ |
Приложение №3
Кому:_________________ |
|
Адрес:_________________ |
|
Уведомление о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу:___________________ | |
---|---|
Уважаемые собственники помещений! |
|
Приглашаем Вас принять участие в общем собрании собственников помещений, которое будет проводиться в форме заочного голосования в соответствии со статьей 47 Жилищного кодекса РФ. Одновременно направляем Вам схему распределения долей и бланк решения собственника. | |
Принятые Вами решения по вопросам повестки дня просим передать ____________________(указать лицо, в том числе консьержей, кому могут быть переданы решения), находящимся по адресу:_________________________. | |
Кроме того, заполненные бланки решений Вы можете передать членам инициативной группы: __________________, тел. __________________. | |
Начало приема решений собственников помещений: с _________ 2005 г., с ________ часов до _________ часов. | |
Последний день приема заполненных решений собственников помещений: _________ 2005 г. до 22 ч. 00 мин. | |
Решения, принятые общим собранием и итоги голосования будут объявлены _________________2005г. | |
Повестка дня: | |
1.Утверждение состава счетной комиссии общего собрания | |
2.О выборе способа управления (создании ТСЖ) | |
3.Принятие Устава ТСЖ | |
4.Определение количественного состава Правления ТСЖ | |
5.Определение Количественного состава Ревизионной комиссии ТСЖ | |
6.Избрание персонального состава Правления | |
7.Избрание персонального состава Ревизионной комиссии | |
8.Избрание способа уведомления собственников помещений | |
9.Утверждение порядка оформления протокола общего собрания | |
10.Утверждение способа доведения итогов голосования на общих собраниях | |
11.Утверждение места, условий хранения протоколов и решений собственников, а также лица, ответственного за хранение. | |
Ознакомиться с материалами, которые будут представлены на данном собрании можно по адресу:___________________ с ________2005г. с________ до _______ часов | |
С уважением, члены инициативной группы - собственники помещений: | |
Ф.И.О.__________________ , тел._______________ |
Приложение №4
Протокол № | |
---|---|
общего собрания собственников помещений о создании Товарищества собственников жилья в многоквартирном доме по адресу:_______________________ | |
г. Москва | дата проведения |
время проведения | |
место проведения _________________ | |
Присутствовали: | |
Собственники помещений согласно списку регистрации: | |
- жилых помещений - ____ % голосов; | |
- нежилых помещений -____% голосов. | |
Представитель собственника по жилым помещениям, находящимся в собственности города Москвы ________________________(Ф.И.О., доверенность выдана ____ (дата); | |
Представитель собственника по нежилым помещениям, находящимся в собственности города Москвы________________________(Ф.И.О., доверенность) | |
Всего присутствовало собственников, обладающих ____% голосов от общего числа голосов. | |
Кворум имеется / не имеется. | |
На собрание приглашены: | |
1. Представитель действующей управляющей компании_________ (Ф.И.О., доверенность). | |
2. Представитель управы района _______________________(Ф.И.О., доверенность). | |
Принято решение: при наличии кворума начать собрание (отложить из-за отсутствия кворума). | |
Предлагаются кандидатуры председателя собрания и секретаря (Ф.И.О.). Голосование по кандидатурам: за - …% голосов; против - …% голосов, воздержались - …% голосов. | |
Принято решение: избрать председателя собрания________, секретаря _____. | |
Повестка дня: | |
1. Выбор счетной комиссии. | |
2. О создании ТСЖ и передаче в управление многоквартирного дома. | |
3. Утверждение устава ТСЖ, названия. | |
4. Доклад по вопросу определения долей в праве общей собственности на общее имущество. | |
5. Избрание правления ТСЖ. | |
6. Избрание ревизионной комиссии (ревизора). | |
7. Избрание способа уведомления собственников о всех принимаемых ТСЖ решений, в том числе, проведении собраний.* | |
8. Утверждение способа доведения итогов голосования.* | |
9. Утверждение места, условий хранения протоколов и решений собственников, а также лица, ответственного за хранение.* | |
* - вопросы, помеченные звездочкой, вносятся в повестку первого собрания собственников помещений. | |
Предложено по регламенту проведения собрания: | |
Собрание провести за ___ часа, на выступление ___ минут. | |
Голосование: за - …; против - …, воздержались - … . | |
Решили: собрание провести за ___ часа, на выступления ___ мин. | |
1. По первому вопросу: предлагается состав счетной комиссии, голосование по списку (по кандидатурам). | |
Голосовали: за - ; против - ; воздержались - . | |
Решили: избрать счетную комиссию в составе ____ человек: _______ (перечислить фамилии и.о.). | |
2. По второму вопросу: | |
Слушали предложение ______________ создать товарищество собственников жилья (ТСЖ) в многоквартирном доме по адресу:_________________. Назвать ТСЖ ________________________. | |
Передать многоквартирный дом в управление ТСЖ. | |
Выступили: | |
Голосовали: за - …; против - …, воздержались - … . | |
Принято решение: создать ТСЖ, присвоить название _________. Передать дом в управление ТСЖ. | |
2. По третьему вопросу: | |
Слушали предложение ____________ утвердить Устав ТСЖ _________. | |
Выступили: ______________, предложившие внести поправки в устав: (перечисляются). | |
Голосовали: за принятие устава с поправками - …; против - …, воздержались - … . | |
Принято решение: принять устав в первом чтении, доработать (указываются лица, кому поручено) с учетом сделанных на собрании поправок. | |
3. По четвертому вопросу: | |
Слушали доклад _______________об определении долей каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. | |
4. По четвертому вопросу: | |
Слушали выступление _____________, предложившего избрать членами правления ТСЖ _______________(список). Предложено голосовать списком (индивидуально). | |
Выступили____________ | |
Голосовали списком (индивидуально): за -___; против - ___, воздержались_____. | |
Принято решение: в правление ТСЖ избрать:__________. | |
5. По пятому вопросу: | |
Предложены в члены ревизионной комиссии (список) | |
Выступили____________ | |
Голосовали списком (индивидуально): за -___; против - ___, воздержались___. | |
Принято решение: избрать в ревизионную комиссию в составе:__________. | |
6. По шестому вопросу: Предложен способ уведомления собственников о всех принимаемых ТСЖ и правлением решениях, в том числе, проведении собраний: | |
__________________________________________________________________ | |
Принято решение: | |
7. По седьмому вопросу: предлагается место хранения протоколов и решений собственников, а также других документов и материалов, связанных с деятельностью ТСЖ, график ознакомления членов ТСЖ с этими материалами, и лица, ответственные за их хранение. | |
Голосовали: за -___; против - ___, воздержались___. | |
Принято решение: | |
Председатель собрания: ______________ | |
Секретарь собрания:_____________ |
Приложение №5
Р Е Ш Е Н И Е | ||
---|---|---|
собственника помещения при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г.Москва___________________ в форме заочного голосования | ||
Вид собственности (собственность города Москвы, федеральная, частная) | ||
________________________________________________________________ | ||
Помещение (жилое/нежилое)________________________ | ||
Ф.И.О. собственника помещения (представителя собственника)__________________ | ||
__________________________________________________________________________, | ||
Документ, удостоверяющий личность ___________________________________________. | ||
Адрес помещения: г. Москва, _____________________________________________ | ||
дом №_______, корп. _______, кв. №_________, телефон _________________________. | ||
Свидетельство о государственной регистрации права собственности: №____________. | ||
Дата выдачи: ________________________, | ||
Общая площадь помещения без учета балконов и лоджий (кв.м) __________________. | ||
Размер доли в праве общей собственности на общее имущество ____________________. | ||
Вопросы, поставленные на голосование: | ||
1.Формулировка вопроса: | ||
За - | Против - | Воздержался - |
2.Формулировка вопроса: | ||
За - | Против - | Воздержался - |
3.Формулировка вопроса: | ||
За - | Против - | Воздержался - |
4.Формулировка вопроса: | ||
За - | Против - | Воздержался - |
Отметьте своё решение любым способом (крестик, галочка, и т.п., вычеркиванием с несогласным), подпишите его и поставьте дату. | ||
Дата подачи решения___________, | Подпись |
Приложение №6
Заявление | |
---|---|
о вступлении в члены товарищества собственников жилья _______ | |
В правление ТСЖ ____________ |
|
Вид собственности (государственная, частная)____________________, | |
Тип помещения (жилое/нежилое) ________________________________, | |
Адрес: г. Москва ____________________________________________, | |
Ф.И.О. собственника (представителя)_____________________________, | |
Свидетельство о государственной регистрации права собственности: | |
№_____________________, | |
Дата выдачи __________________ , | |
Общая площадь помещения без учета балконов и лоджий ____________, | |
Прошу принять меня в члены ТСЖ ____________. | |
Дата _______________, | Подпись _________________ |