Все о жилищном кооперативе. Налог на прибыль. Общее собрание членов кооператива

Формально, жилищные кооперативы - это добровольные некоммерческие объединения граждан, создаваемые для удовлетворения потребностей в жилье членов этих кооперативов. Это разновидность потребительских кооперативов .

Фактически же, жилищные кооперативы , чаще всего, создаются с подачи , для которых такая форма продажи строящихся квартир более удобна, чем продажа квартир по , так как законодательное регулирование здесь гораздо слабее, чем жесткие требования к долевому строительству.

Девелопер под отдельный проект создает свой «карманный» жилищный кооператив (ЖСК) , с пайщиками которого заключаются Договоры паевых взносов или Договоры паенакопления , и таким образом вполне законно привлекает деньги на строительство нового дома. Начальные цены в таком кооперативе часто бывают заманчиво низкие, но и ответственность Девелопера здесь сведена к минимуму.

Деятельность жилищных кооперативов регулируется статьями 110 - 123 Откроется в новой вкладке.">Главы 11 ЖК РФ , и положениями о потребительских кооперативах - Откроется в новой вкладке.">п.2, § 6 ГК РФ .

Потребительские жилищные кооперативы могут создаваться в форме:

жилищно-строительных кооперативов (ЖСК),
жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК),
паевых накопительных кооперативов (ПИК).

Рассмотрим их по очереди.

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)

Покупка квартиры в ЖСК - наиболее распространенный способ приобретения жилья через кооператив .

ЖСК может выступать как альтернативный вариант (по сравнению с ДДУ ) привлечения средств населения Застройщиком на строительство многоквартирных домов. Для Застройщика этот вариант вполне комфортен, т.к. во-первых, он разрешен законом (п.2 ст.1 ), а во-вторых, он не обязывает Застройщика соблюдать жесткие требования, как в случае ДДУ , в т.ч. позволяет привлекать деньги от населения еще на этапе котлована, не дожидаясь оформления всей разрешительной документации.

Для Покупателей квартир, напротив, ситуация не очень привлекательна. Покупатели здесь покупают не квадратные метры конкретной квартиры, а паи ЖСК, становясь пайщиками . Члены ЖСК действуют в рамках Устава ЖСК . Права на квартиру возникают у члена ЖСК только после полной выплаты стоимости пая (которая, кстати, может меняться по ходу стройки ). До этого момента все права на квартиру имеет кооператив.

Деятельность ЖСК регламентируется не ФЗ-214 , а нормами Жилищного и Гражданского кодексов (см. ссылки выше ), а значит, не несет в себе той , которая обеспечивается ФЗ-214 .

Пайщики кооператива напрямую не связаны с Застройщиком , а заключают договоры только с самим кооперативом (юр. лицом - ЖСК ). Кооператив же, в свою очередь, связан с Застройщиком инвестиционным контрактом , условия которого и будут определять ответственность Застройщика перед кооперативом (а не перед конкретным пайщиком ). А т.к. ЖСК , чаще всего, создается самим Застройщиком (точнее, аффилированным с ним юрлицом, с целью легального привлечения денег с населения ), то очевидно, инвестконтракт будет составлен так, чтобы максимально обезопасить самого Застройщика .

Используя схему ЖСК , Девелопер в отношениях с Покупателями квартир выступает, по сути, уже не Застройщиком (в смысле владельцем земли и строительного проекта ), а . Кооператив же выступает в качестве генерального инвестора, а его пайщики - соинвесторов строительства.

Застройщиком (юр. лицом, на которое оформлена земля ) и Заказчиком строительства (юр. лицом, на которое оформляется проектная и разрешительная документация ) может выступать как сам кооператив, так и Девелопер , который его создал. В последнем случае Девелопер заключает с ЖСК договор соинвестирования строительства, в части квартир, оплаченных пайщиками .

Правда, действуя через схему ЖСК , Девелопер тоже несет определенные юридические риски - начиная от смены правления ЖСК , заканчивая потерей стройплощадки.

Важное уточнение для Покупателя (пайщика )! Изначально более низкая цена квартир в ЖСК не является фиксированной, и может вырасти в процессе строительства. Так как ЖСК является инвестором строительства (т.е. как бы нанимает Девелопера для строительства дома ), то в случае недостатка средств для завершения строительства, ЖСК обязан профинансировать этот недостаток. При этом члены ЖСК (пайщики ) солидарно несут субсидиарную ответственность по долгам кооператива перед Девелопером , т.е. должны будут из своего кармана внести дополнительную сумму для завершения строительства.

Кроме того, пайщик жилищно-строительного кооператива помимо собственно оплаты паев (т.е. денег на квартиру ), вынужден нести дополнительные расходы на содержание самого кооператива (вступительные и членские взносы ), а также дополнительные паевые взносы в случае возникновения у кооператива убытков.

Вступая в ЖСК , необходимо внимательно ознакомиться с его учредительными документами, размером и графиком паевых взносов, порядком передачи квартиры пайщику, порядком выхода из ЖСК , а также возможностью и условиями исключения пайщика из членов кооператива.

В отличие от условий ДДУ , покупка квартиры через ЖСК не обеспечивает четкие сроки завершения строительства, а также не защищает Покупателя от , т.к. договоры пайщика с кооперативом не проходят (правда, сам кооператив, конечно, ведет свой реестр пайщиков ).

И главное, пайщик не может ни влиять на Застройщика , ни предъявлять ему претензии, ни взыскивать убытки (в т.ч. пайщику крайне сложно отстаивать свои права в суде ).

ЖНК , по сути, это альтернатива . Это своеобразная касса взаимопомощи. Вступая в ЖНК , новый пайщик вносит первоначальный взнос, и определяет для себя удобную схему накопления денег на квартиру - сроки и размер вносимых сумм. Когда накопленная сумма составит 40-50% от стоимости выбранной квартиры, пайщик получает возможность взять из общей кассы недостающие деньги (под % ) и выкупить квартиру на кооператив. Сам он может прописаться и жить в купленной квартире, постепенно выплачивая долг кооперативу. В собственность пайщик получает квартиру только после полной выплаты долга.

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) отличается от ЖСК более подробным законодательным регулированием (Откроется в новой вкладке.">ФЗ-215 от 30.12.2004 года «О жилищных накопительных кооперативах» ), а также их деятельность контролируется Федеральной службой по финансовым рынкам (ФСФР) . Поэтому, если Застройщик выбирает схему привлечения денег от населения через Жилищный кооператив , то он, как правило, выбирает более свободную для себя форму ЖСК .

Потребительский ипотечный кооператив (ПИК)

ПИК , по своему назначению, это тот же ЖНК , но в более широком смысле. ПИК так же, как и ЖНК нацелен НЕ на строительство, а на приобретение существующих квартир на рынке недвижимости, при помощи средств «из общего котла» кооператива. Но если деятельность ЖНК регулируется специальным федеральным законом ФЗ-215 от 30.12.2004 (см. ссылку выше ), то деятельность потребительского ипотечного кооператива (ПИК) регулируется всего лишь общими положениями о жилищных и потребительских кооперативах (см. ссылки на эти законы в начале статьи ).

Потребительский ипотечный кооператив - это такая же альтернатива ипотеке, как и ЖНК , но в более свободной и менее контролируемой форме.

Из сказанного выше вытекает, что риски покупки квартиры через кооператив (в любой его форме ) значительно выше, чем риски покупки квартиры по правилам долевого участия (т.е. по Договору долевого участия ). Но так как в жилищных кооперативах цены бывают очень привлекательные, то спрос на кооперативные квартиры все же существует, и на рынке они присутствуют.

При этом, ЖСК создается под строительство конкретного многоквартирного дома, а ЖНК или ПИК не ограничены этими рамками - член ЖНК или ПИК может покупать квартиру в любом доме на рынке. Но во всех случаях с кооперативными квартирами , заселившись в такую квартиру, пайщик не получает на нее , пока полностью не выплатит стоимость пая (в отличие от ).

Схемы покупки новостроек через ЖСК , хоть и вполне законны, но относительно редки на рынке. Очевидно, количество минусов этой схемы все же больше, чем количество плюсов. Не очень любят «схемы ЖСК» и банки - получить ипотеку на покупку квартиры по такой схеме крайне сложно.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры - на интерактивной карте « » (откроется во всплывающем окне ).

Перед рассмотрением разновидностей действующих на территории Российской Федерации гражданских структур и их особенностей, следует чётко определить, что представляет собой жилищный кооператив. Действующее российское законодательство определяет данную организацию, как один из видов потребительских кооперативов. Создаются они для обеспечения своих участников жильем, то есть квартирами в доме, строительство которого происходит на общие личные средства.

Вся деятельность кооператива осуществляется в полном соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации. При этом вступить в организацию имеют право не только отдельные физические лица, достигшие совершеннолетия, но и юридические лица. Создать жилищный общественный кооператив можно, когда в составе участников наберётся как минимум пятьдесят человек. Кроме того, стоит заметить, что регистрация структуры не обременена какими-либо сложностями.

Управленческая деятельность организации регламентирована нормами Жилищного кодекса, в котором зафиксирован порядок правления, проведения общих собраний и работы ревизионной комиссии совместно с исполнительными органами.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Возможные виды

Жилищно-строительные кооперативы имеют своеобразную специфику, согласно которой подразделяются на такие виды, как:

ЖК – жилищный кооператив;
ЖСК – жилищно-строительный кооператив;
ЖНК – жилищно-накопительный кооператив.

Каждый из этих видов имеет ряд характерных особенностей, однако ЖК и ЖСК между собой весьма схожи. Разница в том, что члены ЖК работают в отношении уже имеющегося многоквартирного дома, а участники ЖСК организовывают строительство по своей собственной инициативе. Такая практика в России закреплена уже не одним десятилетием.

Что же касается жилищных накопительных кооперативов, то их целью точно так же является обеспечение участников жилой площадью. Однако суть в том, что на примете у ЖНК нет определённого многоквартирного дома и не запланировано его строительство заранее. Благодаря накоплениям, которые образовались благодаря паевым взносам, жильё покупается в разных объектах, причем не только в тех, где строительство завершено, но и в незавершенных новостройках.

Независимо от вида организации, учредители составляют договор, который подписывают все участники. Данный договор имеет ограничение на сроки строительства жилья и его стоимость.

О достоинствах

Жилищный кооператив, независимо от того, к какому из перечисленных выше видов он относится, имеет и достоинства, и недостатки. Поэтому, прежде чем вступить в такое гражданское объединение, следует тщательно взвесить все плюсы и минусы.

В целом же, жилищные кооперативы дают гражданам возможность приобрести собственное жильё намного дешевле, чем обошлась бы точно такая же покупка в ипотеку. Это стало возможным благодаря тому, что общую кассу кооперативов не поддерживают никакие кредитные организации, то есть никаких процентов ни за что не подразумевается. Кроме того, весьма невысокая себестоимость жилплощади обусловлена тем, что её строительство или покупка осуществляется без привлечения каких-либо посредников, которым нужно было бы платить за услуги.

Ещё одним преимуществом кооператива является простота вступления в него. Здесь не нужно собирать огромный пакет документов, как, например, для получения кредита, а также нет необходимости подтверждать свою платежеспособность. Обычно для вступления предъявляется только личный паспорт и трудовая книжка.

Приобретение жилья для членов организации не происходит спонтанно. Перед принятием решения вопрос обсуждается на общем собрании.

О недостатках

Не лишён жилищный общественный кооператив и некоторых недостатков. Такое гражданское образование считается самостоятельным и ориентировано на строительство и приобретение недвижимых объектов. Это заведомо требует значимых финансовых взносов. Несмотря на то, что вся сумма не вносится сразу, вступительный платёж иногда колеблется от 2% до 6% от всей стоимости планируемой квартиры. Однако эта сумма не относится к общей сумме накоплений и при выходе из организации взнос никому не возвращается. Этим, по сути, и обусловлена простота вступления в структуру.

Как показывает практика, сроки накоплений зачастую составляют не меньше, чем два года. Это значит, что даже при единовременном внесении полной суммы стоимости жилья, невозможно будет сразу же получить полагающуюся квартиру.

Несмотря на преимущество кооперативов перед ипотекой кредит лучше в том, что гражданин сразу же может стать владельцем жилплощади, которая будет находиться в залоге у банка. Даже при возникновении финансовых трудностей вопрос с банковским учреждением можно решить, оформив отсрочку в платежах, но жилищный кооператив руководствуется совсем иными правилами. Квартира не будет принадлежать гражданину до того момента, пока вся сумма не будет выплачена. Если человек теряет финансовую возможность совершать взносы, он лишается собственности и выплаченные деньги ему не возмещаются.

Создание кооператива

Такое объединение, как жилищный кооператив, подлежит обязательной государственной регистрации. Чтобы оформить всё по закону, необходимо обратиться в налоговую службу по месту пребывания ЖК с пакетом требуемых для оформления документов.

Документы для регистрации ЖК (ЖСК, ЖНК):

Письменное заявление с подписями участников;
Официально оформленный протокол о создании кооператива;
Готовый устав организации;
Бумаги о присвоении юридического адреса;
Квитанция о том, что государственная пошлина за регистрацию была уплачена.

Уставные документы жилищных комитетов обязательно должны отображать в себе сведения о названии организации, месте расположения, правилах вступления и выхода в структуру, системе осуществления денежных выплат, размере вступительного и паевого взноса, прочее.

Жилищный общественный кооператив будет считаться созданным и имеет право функционировать сразу же после того, как в Едином государственном реестре будет сделана соответствующая запись. Когда это произойдёт, учредители получат почтой документы с присвоением кодов и откроют расчётный счёт.

Далее, чтобы вступить в структуру, граждане подают на имя председателя соответствующее заявление, которое рассматривается в течение месяца. Решение о приёме нового члена принимается на собрании кооператива.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

Сегодня продажа новых квартир в многоэтажных домах с помощью ЖСК становится очень популярной.

Жилищно-строительный кооператив - высокорисковая форма , не имеющая жесткой регламентации законодательством. Подробнее о том, что представляет собой ЖСК, каковы условия его функционирования, основные положительные и отрицательные стороны, а также возможные риски - читайте далее.

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) - форма объединения покупателей жилья в целях строительства и управления им, основанная на слиянии денежных паевых взносов.

История таких объединений берет свое начало в 20-х годах XIX века, но по идеологическим соображениям они были ликвидированы. Указ ЦК в 1958 году при существенном росте численности населения в послевоенные годы вновь вернул к жизни ЖСК.

Приобретение жилья через ЖСК было практически единственно-возможным вариантом получить квартиру в собственность до начала приватизации жилой недвижимости.

Даже несмотря на высокую стоимость этого способа, он пользовался повышенным спросом среди населения.

Причины заключались в высочайшем качестве строительства и обособленном управлении такими домами.

Законодательное регулирование деятельности ЖСК осуществляется Гражданским кодексом РФ (ст. 116 «Потребительский кооператив»), а также Жилищным кодексом РФ (пятый раздел «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы»). Вероятность использования его в качестве привлечения средств в строительство устанавливается 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», где определено, что он может применяться для на равных с ДДУ (). Данный федеральный закон прямо поясняет, что жилищный кооператив является единственной разрешенной альтернативой долевого строительства.

Приобретение жилой недвижимости через ЖСК выглядит так: строительной компанией создается кооператив и заключается инвестиционный договор.

Главной задачей такого кооператива является привлечение средств участников-пайщиков. Обязанностью же строительной компании признается строительство дома и передача квартир в нем пайщикам.

В случае создания ЖСК после 2011 года, он самостоятельно будет выступать , то есть организовывать процесс возведения объекта и владеть участком земли в соответствии ЖК РФ (ст. 110).

Важно отметить, что все члены ЖСК участвуют в строительстве, последующей реконструкции и содержании дома своими средствами. В состав кооператива могут входить юридические лица, а также граждане старше 16 лет.

Плюсы и минусы ЖСК при покупке квартиры

Преимущества

Удобство механизма ЖСК для покупателей жилья заключается в следующем:

Предоставление длительной рассрочки при оплате стоимости квартиры

Застройщик предлагает гибкую систему оплаты в виде рассрочек, так как выплата паевых взносов осуществляется в течение нескольких лет после этапа завершения строительства.

Переход прав на управление домом к ЖСК после окончания строительства

Лица, приобретающие квартиру по ДДУ, после окончания строительства создают (товарищество собственников жилья), которое примет на себя функции управления домом. Формирование ТСЖ возможно только после , что занимает обычно довольно длительное время. В течение этого времени многоквартирный дом остается без управления.

Преимущества ЖСК в случае его банкротства и несостоятельности

Здесь имеется в виду то, что при банкротстве создавшего ЖСК застройщика его участники могут достроить объект с помощью нового подрядчика. При покупке квартиры по ДДУ в случае разорения строительной компании покупателям придется требовать свои квартиры в рамках процесса о несостоятельности застройщика.

Другим способом является создание ЖСК с нуля и обращение к органам власти о передаче недостроенного дома на баланс кооператива. В соответствии с практикой такой процесс может занимать длительное время.

Право пайщиков участвовать в строительстве и дальнейшей эксплуатации строящегося дома

Дополнительно члены ЖСК имеют непосредственный доступ к его финансовым документам, а также могут переизбирать руководство.

Паевые взносы не подлежат налогообложению, что удешевляет строительство

Благодаря этому квартиру можно приобрести значительно дешевле, чем на вторичном рынке.

Недостатки

Помимо обозначенных выше преимуществ жилищно-строительного кооператива данный механизм имеет серьезные недостатки:

сделка покупки квартиры через ЖСК не подлежит обязательной государственной регистрации в отличие от ДДУ, что повышает риск двойных продаж недвижимости;
невозможность привлечь ЖСК к ответственности в случае строительства или обнаруженных недостатков после сдачи дома в эксплуатацию;
невозможно указать точную стоимость квартиры и прописать ее в ;
недостаточное законодательное регулирование схемы продажи квартир с помощью ЖСК, которые регламентируются положениями Жилищного кодекса и нормами ГК РФ, а не положениями 214-ФЗ.

В целом, ЖСК как механизм покупки квартир в приобретает все большую популярность. Однако очень важно перед вступлением в кооператив детально изучить всю необходимую документацию: условия инвестиционного договора, устав, правоустанавливающие документы. И только после этого подписывать договор.

Порядок покупки квартиры

Организация ЖСК

Процесс организации ЖСК выглядит следующим образом:

Решение о формировании кооператива принимается собранием учредителей, в качестве которых могут выступать любые лица. Именно они становятся его членами, голосуя за организацию ЖСК. После оформления решения собрания протоколом, ЖСК проходит государственную регистрацию и получает статус юридического лица.
ЖСК должен состоять из 5 и более лиц, но не более количества квартир в доме. Управление осуществляется собранием членов кооператива в случае, если численность пайщиков превышает 50 человек. Собрание же избирает правление и ревизионную комиссию.
Ревизионная комиссия избирается сроком до 3–х лет и проводит плановую проверку финансово-хозяйственной деятельности ЖСК 1 раз в год.

Приобретение новостройки

Покупка квартиры в многоквартирном доме через ЖСК осуществляется таким образом:

вступив в ЖСК, его член получает из общей кассы пайщиков нужную для покупки квартиры сумму, при этом стоимость займа будет существенно ниже по сравнению с .
Чтобы стать полноправным участником ЖСК, потребуется оплатить вступительный взнос, размер которого который может достигать 5% от цены квартиры. Взнос не учитывается в стоимости приобретаемой недвижимости.
Дальше все зависит от устава конкретного ЖСК. В большинстве случаев нужно внести около 10% в качестве первоначального взноса. Затем пайщик в соответствии с графиком регулярно вносит определенные платежи на счет кооператива. При достижении суммы в 50% от цены предполагаемого жилья, ЖСК приобретает для него квартиру, оформляя в свою собственность.
Между сторонами заключается , он проживает в квартире, постепенно погашая задолженность. Срок погашения может длиться до 10 лет.
Как только сумма будет полностью выплачена, квартира перейдет в его собственность.
Вместо процентов по кредиту участник ЖСК ежегодно оплачивает административные взносы в размере примерно 6% от размера займа. Причем если член кооператива вносил паевые взносы постепенно, то ему предоставляется пониженная ставка, чем тому, кто сразу оплатил 50% от стоимости квартиры.

В отличие от оформления ипотечного кредита участнику ЖСК не нужно собирать огромный пакет документов. Для вступления в некоторые кооперативы достаточно предъявить только паспорт РФ.

Оформление права собственности на квартиру

Для получения свидетельства о праве собственности на жилой объект, возведенный с помощью ЖСК, участнику потребуется:

договор членства в ЖСК;
договор пая;
платежные документы, подтверждающие оплату паевых взносов;
справка о выплате всей задолженности.

На основании этих документов осуществляется государственная регистрация права собственности на квартиру и выдается правоподтверждающий документ.

Возможные риски при покупке квартиры

Вступая в жилищно-строительный кооператив, его участники несут некоторые риски:

Риск удорожания строительства и необходимость доплаты сверх оплаченного паевого взноса.
Риск двойной продажи по причине отсутствия государственной регистрации.
Риск срыва обозначенных сроков строительства (даже если в договоре сроки прописаны, то они не являются обязательными для кооператива и не повлекут серьезных последствий для застройщика).

Обозначенные риски являются существенными и оказывают влияние на защиту законных прав и интересов участников ЖСК и тем более усиливаются, когда органы управления ЖСК прямым или косвенным образом связаны с инвестиционными, строительными и иными компаниями, принимающими участие в возведении дома.

Как обезопасить себя от обмана?

Покупателям, решившим приобрести квартиру в новостройке с помощью ЖСК, можно дать несколько действенных советов во избежание обмана, финансовых и материальных потерь:

детально изучить устав кооператива, уделяя пристальное внимание финансовой стороне вопроса (размер вступительного взноса, порядок выплаты пая), обязанностям и правам сторон, штрафам и ответственности за нарушение обязательств;
ознакомиться с порядком управления в ЖСК (занимается ли строительством объекта сам кооператив или нанятый подрядчик);
удостовериться в наличии разрешительной документации на строительство дома;
обратить внимание на репутацию застройщика, опыт и историю его деятельности;
внимательно прочитать условия договора и только после прозрачности всех условий подписать его.

Узнайте, какое предусмотрело государство РФ.

Что такое аккредитив и как он может вам помочь в приобретении недвижимости, вы узнаете в нашем материале по .

В начале 2000-х годов вопрос приобретения жилья через кооператив очень волновал потенциальных инвесторов в квадратные метры, у которых не было на руках полной суммы, необходимой для покупки квартиры. В условиях постоянно растущих цен казалось логичным закрепить свое право на жилплощадь хотя бы частично, а потом, в течение нескольких лет, выплачивать остаток, не прибегая к банковскому кредиту. Однако махинации представителей кооперативного движения и громкие судебные дела пайщиков против руководителей кооперативов, а также поправки в законодательстве, которые максимально ужесточившие условия функционирования кооператоров, сделали свое дело: россияне успели забыть об этом механизме инвестирования в недвижимость. В 2010 году тема кооперативов вновь стала актуальной: застройщики, не желающие или не имеющие возможность работать по 214-ФЗ, стали пользоваться такой схемой продажи квартир своим клиентам. сайт решил напомнить о том, что такое жилищно-строительный кооператив, на каких условиях он функционирует, каковы права и обязанности сторон, как избежать опасности, доверяя свои средства кооперативу.

Правовое регулирование деятельности жилищно-строительных кооперативов обеспечивается 116 статьей Гражданского кодекса РФ «Потребительский кооператив», а также «персональным» пятым разделом Жилищного кодекса РФ – «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы». Согласно ЖК РФ, жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается «добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме». При этом как ЖК, так и ЖСК являются потребительскими кооперативами.

В отношении ЖСК важно, что его члены своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Право на вступление в ЖСК имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, и юридические лица.

Как организуется ЖСК?

Решение об организации кооператива принимается собранием учредителей. Фактически учредителями кооператива могут выступать любые лица: в жилищном кодексе определено только, что «в собрании учредителей вправе участвовать лица, желающие организовать» подобный кооператив. Именно они голосуют за его создание и становятся его членами. Решение собрания учредителей о создании кооператива должно быть оформлено протоколом. Также ЖСК обязан пройти госрегистрацию и получить статус юрлица.

У любого ЖСК должен быть устав, где бы содержались сведения о наименовании, местенахождения, предмете и целях деятельности кооператива, порядке вступления в него и порядке выхода из него, о порядке внесения и выплаты паевых взносов, ответственности сторон за нарушение обязательств, составе и компетенции органов управления кооперативом и органов контроля за его деятельностью, а также порядок принятия решений по вопросам организации и функционирования ЖСК.

В ЖСК должно состоять не менее 5 лиц. Однако их и не должно быть больше, чем количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом доме. Высшим органом управления ЖСК считается общее собрание членов кооператива или же конфедерация, если количество членов кооператива более 50. Оно же избирает правление кооператива, которое осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, и органы контроля за его деятельностью – ревизионную комиссию.

Как контролируется работа ЖСК?

Ревизионная комиссия избирается общим собранием членов кооператива на срок не более 3 лет. Она обязана в плановом режиме проводить ревизию финансово-хозяйственной деятельности кооператива не реже 1 раза в год. Результаты проверок и свои заключения она представляет общему собранию членов кооператива в годовом отчете. Внеплановую проверку ревизор может провести в любое время работы кооператива.

Как вступить в ЖСК?

Сделать это очень просто. Все желающие стать членов ЖСК граждане обязаны написать заявление о приеме. Оно должно быть рассмотрено общим собранием членов кооператива в течение месяца, после этого срока должен последовать ответ. Физическое или юридическое лицо считается членом ЖСК с момента уплаты вступительного взноса после получения утвердительного решения общего собрания.

Как получить жилье от ЖСК?

Каждому пайщику кооператива стоит помнить, что жилое помещение будет предоставлено ему в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Жилищный Кодекс не дает четких правил относительно порядка расчетов пайщика с ЖСК. Это определяется уставом кооператива. Однако же, согласно ЖК РФ, основанием для вселения в жилое помещение является не полное внесение пайщиком средств, а решение общего собрания членов ЖСК.

В чем опасность пая?

Согласно ЖК РФ, паи кооперативов могут принадлежать одному или нескольким членам кооператива, будь то граждане или юрлица. Однако сам пай не является жилым помещением. И в этом кроется одна из опасностей кооператива, о которой стоит знать будущим членам ЖСК. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается только в случае, «если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства или перепланировки неизолированных помещений в изолированные». В любом случае, подобные разделы имущества будут проводиться исключительно в суде.

Как получить право собственности на квартиру?

Оформить право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме член жилищного кооператива вправе только после выплаты паевого взноса полностью. Кроме того, согласно главе VI ЖК РФ, «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме». (то есть межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке – прим. ред.). За все это собственник обязан нести ответственность пропорционально размеру общей площади квартиры относительно площади дома.

Можно ли выйти из ЖСК?

Да, член ЖСК может выйти из его состава, написав соответствующее заявление. Если при этом он не полностью выплатил свой паевой взнос, то ему должна быть возвращена внесенная им сумма. Однако сроки и конкретные условия возврата денег, возможные пени с штрафы прописаны в уставе кооператива.

Может ли ЖСК отнять у пайщика квартиру?

Такое может произойти только в том случае, если член ЖСК полностью не выплатил паевого взноса и был исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива за грубое неисполнение без уважительных причин своих обязанностей перед ЖСК.

Возможны ли сейчас по закону продажи квартир посредством механизма ЖСК?

Да, согласно поправкам к Федеральному закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в настоящий момент застройщики могут продавать квартиры:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска застройщиком жилищных сертификатов, которые представляют собой облигации, закрепляющие право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

К последнему механизму реализации возведенной жилой недвижимости, в частности, перешел один из крупнейших застройщиков ГК ПИК, который планирует использовать данную схему для всех проектов в Москве и Перми.

Как максимально обезопасить себя, доверяя деньги ЖСК?

В настоящий момент деятельность ЖСК в значительной степени регламентирована законодательством, однако участники рынка все же советуют внимательно изучить устав ЖСК, особое внимание уделив не только финансовой стороне вопроса (размеру вступительного взноса и порядку выплаты пая), но и правам и обязанностям сторон, а также штрафам и санкциям за нарушение принятых обязательств. Лучше всего - показать все документы квалифицированному юристу и получить его заключение о тех положениях, что в них прописаны.

Юлия ПЕТРОВА

Закон о ЖСК. Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ
Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ

Раздел V. ЖИЛИЩНЫЕ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ

Глава 11. ОРГАНИЗАЦИЯ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ЖИЛИЩНЫХ
И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ

Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

1. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

2. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

3. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

4. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также -жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.

5. Действие положений настоящей главы не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.

Статья 111. Право на вступление в жилищные кооперативы

1. Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста шестнадцати лет, и (или) юридические лица.

2. Категории граждан, указанных в статье 49 настоящего Кодекса, имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления.

Статья 112. Организация жилищного кооператива

1. Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

2. Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.

3. В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.

4. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).

5. Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.

6. Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

Статья 113. Устав жилищного кооператива

1. В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

2. Устав жилищного кооператива может содержать другие не противоречащие настоящему Кодексу, другим федеральным законам положения.

Статья 114. Государственная регистрация жилищного кооператива

Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Статья 115. Органы управления жилищного кооператива

Органами управления жилищного кооператива являются:

1) общее собрание членов жилищного кооператива;

2) конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;

3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

Статья 116. Управление в жилищном кооперативе

1. Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива.

2. Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива в соответствии с настоящим Кодексом.

Статья 117. Общее собрание членов жилищного кооператива

1. Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, - более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.

2. Решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива.

3. Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью.

4. Решение общего собрания членов жилищного кооператива оформляется протоколом.

Статья 118. Правление жилищного кооператива

1. Правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива.

2. Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом кооператива).

3. Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива.

4. Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции).

Статья 119. Председатель правления жилищного кооператива

1. Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива.

2. Председатель правления жилищного кооператива:

1) обеспечивает выполнение решений правления кооператива;

2) без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;

3) осуществляет иные полномочия, не отнесенные настоящим Кодексом или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.

3. Председатель правления жилищного кооператива при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.

Статья 120. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива

1. Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива на срок не более чем три года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива. Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива.

2. Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.

3. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива:

1) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год;

2) представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.

4. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.

5. Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом кооператива и другими документами кооператива.

Статья 121. Прием в члены жилищного кооператива

1. Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива.

2. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

Статья 122. Реорганизация жилищного кооператива

Жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья.

Статья 123. Ликвидация жилищного кооператива

Жилищный кооператив может быть ликвидирован по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.