Какие документы надо для покупки квартиры. Покупка квартиры на вторичном рынке — советы экспертов

Итак, взвесив свои финансовые возможности, вы пришли к решению покупать квартиру. Правда, еще есть некоторые сомнения, где именно покупать – на первичном или вторичном рынке. Давайте определимся с плюсами и минусами обоих вариантов.

Приобретая новостройку, вы должны быть готовы к тому, что для благоустройства квартиры понадобятся средства. Впрочем, для кого-то квартира с «голыми стенами» может быть даже предпочтительней: вы хотите ее отделать на свой вкус, и у вас есть на это время и деньги.

Покупая жилье на вторичном рынке, вы можете столкнуться с необходимостью ремонта, вплоть до капитального. Кроме того, в этом случае более тщательной должна быть проверка истории квартиры, и возможно, продавцу придется собирать много документов, а вам его ждать.

Обратившись в агентство по недвижимости, вы с помощью его специалистов обезопасите свою сделку по купле-продаже. Это сэкономит вам физические и моральные силы. Но если вы надеетесь на себя, или у вас есть надежный помощник (лучше юрист), то можете самостоятельно проделать весь путь, начиная с выбора квартиры и заканчивая получением свидетельства на право собственности. Главное – все сделать правильно.

Вы решили купить квартиру в новостройке

В этом случае вы дело имеете с фирмой, строящей и продающей вам квартиру, и это значит, что вы вступаете в партнерское соглашение. Возможно, вам понадобится консультация стороннего юриста, который будет подсказывать правильность ваших действий.

Хорошо, если вы приобретаете квартиру у уполномоченной организации муниципалитета, в этом случае у вас не должно быть беспокойства по поводу порядочности застройщика. Но большинство строительных организаций работают самостоятельно, и вам придется основательно потрудиться, чтобы убедиться в надежности фирмы, у какой собираетесь купить недвижимость.

Вы уже знаете конъюнктуру рынка жилья в своем городе, и явно низкие цены или проценты при покупке в рассрочку должны вас насторожить. Наведите все возможные справки о застройщике, узнайте, какие дома он возводил, и довольны ли им жильцы.

Посетите офис организации и задайте свои вопросы. Например, такие: какими банками застройщик аккредитован, есть ли у него лицензия и разрешение местных властей на строительство жилья. Попросите показать учредительные документы и проектную декларацию застройщика. Получите адрес, по которому ведется строительство, и посмотрите сами, как идут работы.

Задавайте как можно больше вопросов, наводите как можно больше справок, и только в этом случае вы не ошибетесь. Ведь если компания вдруг объявит себя банкротом, а вы уже вложились в квартиру, то вернуть свои деньги вам будет чрезвычайно сложно.

Заключая с застройщиком договор, знайте, что он составляется индивидуально в каждом конкретном случае. Помощь юриста вам пригодится наверняка.

В договоре должны быть прописаны следующие пункты:

адрес дома и характеристика квартиры;
срок передачи квартиры;
стоимость, варианты и сроки оплаты;
форс-мажорные обстоятельства и способы разрешения возможных споров;
срок действия гарантий на квартиру;

Главным документом вашей сделки с застройщиком является свидетельство права собственности. Но прежде чем его получить, вы должны принять у него квартиру, внимательно осмотрев. Если обнаружите недостатки и будете не готовы с ними смириться, то укажите их в акте приема-передачи. Застройщик обязан все устранить.

Запомните. Приобретая квартиру в новостройке, все финансовые операции вы проводите по безналу. Но если вас убедили в целесообразности наличного расчета, то непременно потребуйте кассовый чек об оплате и квитанцию к приходному кассовому ордеру.

Как исключить риски при покупке квартиры на вторичном рынке?

Что можно считать преимуществом покупки вторичной квартиры? Во-первых, квартиру не надо ждать, пока ее построят. Вы сразу можете оценить ее состояние, понадобится делать капитальный ремонт или можно ограничиться косметическим и въезжать. Скорей всего, дом уже имеет отлаженную инфраструктуру: где-то недалеко детский сад, школа, магазины, есть транспортные линии.

Вам и продавцу квартиры для заключения сделки придется собрать немалое количество документов. И это не значит, что каждый делает свое дело, и этого вполне достаточно.

Вы как покупатель должны пройти, по сути, тот же путь, каким идет, собирая справки, свидетельства и другие документы, нынешний владелец квартиры. Вы должны быть уверены, что приложили максимум усилий, чтобы обезопасить свою сделку.Что для этого надо делать?

Вы должны убедиться, что продавец является законным владельцем квартиры. Попросите его показать паспорт, и, убедившись, что он хозяин квартиры, вы потом сможете навести о нем справку в домоуправлении.

Следующим шагом должно быть знакомство с правоустанавливающим документом собственника.

Вариантов документа несколько, у них есть свои особенности:

договор купли-продажи;
договоры мены;
договор дарения;
договор, вступивший в силу по решению суда;
договор ренты;
свидетельство о праве на наследство;

Такой договор - это главный документ собственника, в нем не должно быть никаких исправлений. Но иногда помарки в тексте все же встречаются, в этом случае даже одна исправленная буква должна быть заверена подписями продавца и покупателя или подписью нотариуса.

Внимательно изучите правоустанавливающий документ: нет ли в нем каких-либо условий, которые могут ограничивать право собственника распоряжаться квартирой, в частности, продавать ее. Обнаружив запись, говорящую об имеющемся обременении или условиях,например, о длительном сроке выплаты за приобретенную ранее квартиру, вы должны поинтересоваться документами, подтверждающими, что это условие выполнено, а ограничение снято.

Если продавец показал вам договор приватизации, то обратите внимание на всех участников, ведь по закону каждый из них имеет свою долю собственности на квартиру. И хотя договор купли-продажи будет подписывать тот, на кого квартира зарегистрирована, все другие должны дать письменное согласие на отчуждение жилья.

Если продавец квартиры стал ее собственником по договору дарения или свидетельству о праве на наследство, то для проведения сделки потребуется только согласие тех членов семьи, которые проживают на этой площади.

Если собственник квартиры показал вам договор купли-продажи с рассрочкой платежа, или он покупал квартиру с использованием кредитования, в такой ситуации надо убедиться, что никаких задолженностей у него не осталось. Квартира может оставаться в залоге у продавца до полного погашения кредита или долга.

Об этом в договоре (свидетельстве) есть отметка. Продажа жилья возможна, но процедура осложнена тем, что нынешний владелец должен получить на сделку согласие залогодержателя, например, банка.

Следующим вашим шагом должна стать проверка юридической «чистоты» квартиры.

Как проверить историю квартиры?

Среди документов на квартиру, которые продавец должен вам показать - выписка ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимость). Она может рассказать о многих событиях, имевших место в истории квартиры. В выписке вы увидите всех бывших владельцев жилья начиная с 1998 года, когда реестр был создан.

Прежде всего, обратите внимание, как часто квартира меняла владельцев. Возможно, на нее накладывался арест. В выписке могут быть упоминания, к примеру, о сроках по признанию сделок недействительными, и тогда уточните, сняты ли сроки и есть ли на этот счет соответствующее решение суда.

Если такие эпизоды в течение 3 последних лет были, то могут появиться претензии от предыдущих собственников. Имеет место и такая ситуация: суд рассматривает вопрос по квартире и еще не вынес решения, значит, сделку следует отложить на время.

Если квартира досталась владельцу по наследству, вы должны убедиться, на каком именно основании – по завещанию или по закону.

Для чего это нужно? Дело в том, что наследников может быть несколько, и возможно, кто-то из них может обратиться в суд с требованием о восстановлении пропущенного срока для вступления в наследство. По закону, с продавцом квартиры можно подписать соглашение, в котором он обязуется разрешить все возможные проблемы с другими наследниками.

О квартире и ее нынешнем собственнике соберите как можно больше информации. Поговорите с соседями, в домоуправлении, в паспортном столе. Нередко таким случайным образом можно обнаружить, что в момент продажи между родственниками, заинтересованными в данной жилплощади, ведутся споры.

Для подтверждения стоит обратиться с запросом в Росреестр или в канцелярию по гражданским делам суда, на территории которого находится квартира. Запомните, конфликты вокруг жилплощади и обременения – это для вас излишние риски.

Как проверить качество квартиры и самого продавца?

Приобретая квартиру, вы не должны ограничиться только ее осмотром. Обратите внимание на возможные перепланировки, и если они есть, то поинтересуйтесь, узаконил ли их продавец. Надо приложить усилия, чтобы посмотреть документы БТИ на квартиру, там вы быстро заметите несоответствия переустроенного жилья плану квартиры.

Вопрос о перепланировке принципиально важен. Если она сделана самовольно, и в экспликации квартиры не проведены изменения, то однажды вы сами, уже в качестве владельца квартиры, можете оказаться нарушителем закона, и вам придется платить большие деньги за правильность оформления или переделку в квартире, а также штрафы.

Поэтому лучше заблаговременно позаботиться об этой стороне, пригласить, например, сотрудника БТИ для осмотра квартиры.

Иногда продавец по непонятным причинам поручает оформление сделки своему представителю, оформив на него доверенность. Изучите документ, заверен ли он нотариусом, какие полномочия возложены на представителя, не закончился ли срок действия документа. Оформление по доверенности – нежелательный для покупателя случай. Ведь доверенность можно отменить в любой момент, не поставив вас в известность.

Очень важная часть проверки квартиры связана с людьми, которые владеют ею или прописаны там. Нужно быть уверенным, что вы имеете дело с дееспособным человеком, что продавец не является асоциальным типом, например, законченным алкоголиком. При необходимости следует запастись справкой из психоневрологической или наркологической клиники.

Как проверить права третьих лиц?

Один из главных рисков при покупке квартиры заключается в том, что на продаваемой жилплощади могут быть прописаны люди, о которых вы не подозреваете.

Процедура проверки прав третьих лиц – обязательная, она позволит вам установить, сохраняют ли эти люди право на проживание в случае продажи недвижимости.

Бывают ситуации, когда человек прописан, но никто не знает, где он. Возможно, он отбывает срок наказания в тюрьме, находится на длительном лечении или уехал в долгосрочную командировку.

Нередко пожилые люди, инвалиды, прописанные на жилплощади и передавшие квартиру по безвозмездной сделке нынешнему владельцу, потом обращаются в суд с требованием признать свою сделку недействительной.

По закону, третье лицо может появиться через несколько лет и заявить свои права на жилплощадь. Эта ситуация едва ли не самая неприятная для покупателя, ведь потом придется жить с незнакомым человеком или решать вопрос с помощью финансов.

Информацию о третьих лицах можно получить, порой, только по расширенной выписке из домовой книги. И это надо делать.

В том случае, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, закон всегда стоит на страже их интересов. Прежде чем совершать сделку, убедитесь в наличии у продавца соответствующего разрешения органов опеки, которое выдается с соблюдением прав ребенка.

Еще одна распространенная ситуация: продавец состоит в законном браке, хотя не живет с супругом. Он заверяет вас, что никаких возражений со стороны супруга быть не может. Однако в ваших интересах, чтобы владелец квартиру предоставил нотариально заверенное согласие официального мужа или жены на сделку. Оно обязательно должно быть приложено к пакету документов.

Пакет документов при покупке квартиры на вторичном рынке

Оптимальный вариант сделки – заключение договора купли-продажи в нотариальной конторе. Хотя закон предусматривает и простое заключение, когда продавец и покупатель составляют текст в письменном виде и подписывают его.

В договоре должен быть четко прописан порядок расчетов, указан пункт об оплате задолженностей по счетам и документально подтверждено намерение прописанных в квартире лиц (не являющихся владельцами) выписаться из неё.

Если хозяин квартиры в законном браке, то должно быть согласие второго супруга на сделку. Если есть дети, то родители должны оформить официальное согласие на выписку детей.

Для государственной регистрации нужно собрать пакет документов в таком списке:

заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности;
заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю;
квитанция об оплате госпошлины и ксерокопия;
договор купли-продажи (с каждой стороны сделки и 1 экземпляр регистрационной палаты);
паспорта покупателя и продавца;
правоустанавливающие документы в оригинале;
выписка из домовой книги и ксерокопия;
согласие второго супруга на сделку, заверенное нотариусом;
технический и кадастровый паспорт на квартиру (в том случае, если с момента последней сделки по квартире прошло 5 лет);
постановление органов опеки в части защиты интересов несовершеннолетних, прописанных в продаваемой квартире;
свидетельство о рождении несовершеннолетнего и ксерокопия;

В итоге всех мероприятий по сделке результатом ваших усилий станет получение свидетельства о праве собственности и зарегистрированный договор купли-продажи квартиры со штампами о регистрации сделки и права.

Продажи квартиры бывают прямые, встречные и расселение. Первый вариант «чистой продажи» не вызовет больших сложностей при оформлении сделки купли-продажи. При встречной покупке сделка может затянуться, а то и сорваться.

В этом случае не спешите вносить залог за понравившуюся квартиру. Расселение очень долгий процесс и затратный, при котором покупатель порой вынужден брать на себя решение многих организационных вопросов, совершать договоры мены и купли-продажи.

Обратившись к услугам риэлтерского агентства, обязательно заключайте договор. Зафиксируйте реальную стоимость квартиры, которую приобретаете. Понизив ее, в случае каких-либо осложнений, например, расторжения договора, вы можете проиграть.

Указав реальную сумму, вы потом и вернете часть денег. Льгота по уплате налогового вычета для покупателей жилья составляет 13% с суммы до двух миллионов рублей.

Если вы вносите определенный залог, то он должен именно так называться, но никак не авансом. Залог остается вашей собственностью, а аванс можно истолковать как выплату за услуги.

Присмотрев на вторичном рынке квартиру для покупки, оцените не только ее, но и дом, в котором она расположена. А точнее, статус дома: особнячок может оказаться памятником федерального значения, или он находится в доверительном управлении. Это существенно поменяет ваши планы на это жилье.

Если вам придется писать расписку, то оформляйте ее правильно. Это ваш долговой документ, и в случае ошибки ситуация может быть истолкована против вас, например, возврат денег окажется невозможным. Никаких двойных расписок не давайте. Например, по расписке на обязательства продавца по возмещению средств на какие-то улучшения, практически невозможно взыскать.

Будьте осторожны, чтобы не столкнуться с мошенничеством при покупке квартиры. Если продавец торопится провести сделку, не открывает все свои документы, предлагает недвижимость по цене, намного ниже рыночной стоимости, то задайте себе вопрос: почему он так делает. Конечно, ситуации могут быть разные у человека, но и случаев мошенничества сегодня достаточно.

Может, продавец хочет поскорее избавиться от квартиры, потому что есть некие обстоятельства, нежелательные для него, а уж для вас тем более.Мошенники могут подделать решения судов, завещания, свидетельства, договоры передачи квартиры и другие документы. Не давайте себя обмануть, проверяйте и перепроверяйте, если у вас есть хотя бы малейшие сомнения. Отсудить квартиру у профессиональных мошенников практически невозможно, так говорят эксперты.

Если вы покупаете жилплощадь за границей, учитывайте дополнительные расходы, которые могут оказаться весьма высокими. Вам придется оплачивать услуги адвоката и переводчика в стране, где вы приобретаете квартиру. Вы обязаны учитывать, что там может быть более высокое содержание жилья, к этому добавятся проблемы сохранности квартиры в ваше отсутствие. И, конечно, вы должны хорошо знать законы этой страны, где приобретаете недвижимость.

Тем не менее, покупка квартиры – это радостное событие для вас и вашей семьи. И если вы приложили максимум усилий к тому, чтобы проверить «чистоту» приобретенной квартиры, проявили настойчивость в изучении документов и осмотрительность в проведении сделки купли-продажи, то все былые волнения должны уйти. Теперь вы стали владельцем желанной недвижимости, и можно устраиваться в новой квартире.

2015-05-30 20:06:31

Когда мы с сестрой в первый раз искали квартиру, то мы обращались в проверенное агентство недвижимости. В тот момент, мы были юридически безграмотны, и все нюансы этой процедуры нам казались сверхсложными. С нами работал хороший, профессиональный риэлтор, который все нам объяснил и давал дельные советы. Потом, уже мы покупали квартиры без помощи риэлторов. Все, что перечислено в статье очень актуально. Могу лишь добавить, что надо доверять своей интуиции и быть предельно внимательным! Кстати, есть агентства, которые пишут гарантийные письма своим клиентам, которые у них покупали недвижимость. Суть этих писем в том, что они дают гарантию того, что квартира чистая, проверенная и это, видимо, своеобразный знак качества их деятельности. В случае каких то разногласий, то они обязуются за свой счет устранить все проблемы. Имеют ли эти письма юридическую силу, я не знаю.

Александр Сенченко

2015-06-09 15:15:47

Ну при покупке квартиры в новостройке, надо обязательно смотреть на фирму застройщика и какие дома они до этого строили, ведь бывают очень недобросовестные фирмы, что делают всё на тяп ляп и дома уже через пару месяцев разваливаться начинают, в такие я бы вообще не советовал селиться, так что нужно отзывы читать перед покупкой, так же советую обращать внимание на расположение и отдалённость от центра, а то может быть такое что вы без машины особо в город попасть и не сможете. Я лично так и покупал свою квартиру и не прогадал. Но если вы новичок и сомневаетесь в своих силах, то мой вас совет воспользоваться услугами профессионалов, которые подберут реально хорошую квартиру вам по отличной цене и поверьте плата за их услуги полностью окупиться)

2015-08-12 18:47:37

Получу ли я свидетельство о собственности на квартиру, если приобретаю его в ипотеку?

РоманАльберт

2015-08-12 18:50:28

Роман, само собой!с Это же основной документ, подтверждающий ваше право собственности, но в вашем случае, на свидетельстве, в графе обременения будет написано - ипотека в силу закона, что не даст вам право распоряжаться квартирой до полного погашения ипотечного кредита... А после закрытия ипотеки, обременение будет снято, и эта надпись исчезнет.

Сергей Анатольевич

2015-08-12 18:54:45

Необходимо ли страховать квартиру при покупке?

2015-08-12 18:57:11

Нет, такой необходимости нет. если конечно вы сами этого не желаете... Исключение составляет лишь вариант приобретения в ипотеку, где банк, как правило, настаивает на обязательном страховании приобретаемого имущества на весь срок кредитования.

Артем Валерьевич

2015-08-12 19:00:33

Собираюсь приобрести квартиру. Скажите, в какой конкретно момент передаются денежные средства продавцу?

2015-08-12 19:04:20

При оплате наличными, а речь, как я понял, идет об этом варианте, денежные средства передаются продавцу непосредственно перед подачей документов на регистрацию. Многие делают это непосредственно в здании Регистрационного Центра, хотя это категорически запрещено. Почему в этот момент? Потому что при принятии документов, инспектор обязательно задаст вопрос - произведен ли полный расчет? Кстати, не лишним будет взять с продавца расписку в получении денежных средств и отсутствии финансовых претензий...

Станислав

2015-08-12 19:20:37

Хочу приобрести квартиру. Продавец требует залог. Законно ли это? Для чего он нужен, и как его правильно оформить?

2015-08-12 19:25:49

Вообще, залог не является обязательным условием, но, как правило, если условия сделки всех устроили, залог все же оформляется. Он дает гарантии продавцу, что вы обязательно купите у него квартиру, и именно по согласованной уже цене, а вы получаете гарантии, что эта квартира не уйдет другому покупателю, который, возможно, предложит большую сумму. Все эти моменты включаются в договор залога, его типовую форму вы можете найти в интернете, но у каждой сделки есть свои нюансы, и их желательно оговорить в этом договоре. В любом случае, там должен присутствовать точный адрес объекта сделки, паспортные данные обеих сторон, точная сумма сделки, сроки осуществления сделки, и ответственность сторон в случае неисполнения обязательств по данному договору...

Людмила Николаевна

2015-08-12 19:28:56

Какой наиболее безопасный способ при расчете за квартиру наличными?

2015-08-12 19:32:38

Сейчас такой способ есть! Это расчет через банковскую ячейку. Смысл простой. Покупатель кладет деньги в специальную ячейку в банке, далее осуществляется сделка купли-продажи, после чего продавец идет в банк, где предъявляет зарегистрированный договор купли-продажи или же расписку о приеме документов на регистрацию, и банк выдает ему сумму из этой ячейки. Все просто и безопасно. Большинство банков сейчас подобную услугу предлагают своим клиентам...

2015-08-12 19:41:29

Покупаю квартиру. Необходимо ли согласие на сделку супруги продавца? Если да, то в каком виде оно должно быть представлено?

2015-08-12 19:44:28

Да, конечно, согласие супруги на сделку является обязательным, и предоставляется продавцом в виде нотариально заверенного документа в Регистрационный Центр, иначе сделка потом может быть в дальнейшем оспорена супругой. Без нотариально заверенного согласия, у вас не примут документы на регистрацию...

Елена Петровна

2015-08-12 20:15:30

нужно ли мне, как покупателю, забирать зарегистрированный договор купли-продажи, или достаточно свидетельства о собственности?

2015-08-12 20:18:00

Свидетельство о собственности, безусловно, основной документ, ради которого и осуществляется сделка купли-продажи, но договор купли-продажи вам также может понадобиться в некоторых случаях, например, для отчета в налоговой инспекции или для получения налогового вычета, ведь лишь в договоре указана точная сумма сделки...

Маргарита Степановна

2015-08-12 20:23:18

Я - пенсионерка, приобретаю квартиру. Полагается ли мне налоговый вычет?

2015-08-12 20:25:41

К сожалению, разочарую вас. Неработающие пенсионеры не имеют право на налоговый вычет, а основание простое - вычитать нечего, ваша пенсия не облагается НДФЛ, соответственно и возмещения подоходного налога для вас не предусмотрено...

Ольга Михайловна

2015-08-13 11:45:38

собираюсь приобрести квартиру по ипотеке. Банк просит провести оценку. Законно ли это, и для чего в принципе это делается?

2015-08-13 11:49:14

Это стандартное требование банка при выдаче ипотечного кредита. Смысл оценки в том, чтобы банк был уверен, что ваша квартира, в случае вашей неспособности погасить ипотеку, может быть без проблем реализована по той стоимости, которая будет указана в акте оценки, то есть это просто дополнительная гарантия для банка, да и для вас это не будет лишней информацией - возможно, вы переплачиваете за эту квартиру, а может, напротив, совершаете очень выгодную сделку...

2015-08-13 11:58:45

Приобрела квартиру в ипотеку. Скажите, кто реальный собственник квартиры сейчас, пока я выплачиваю ипотеку - я или банк?

2015-08-13 12:01:40

Марина, собственник конечно, вы, и это указано в выданном вам Свидетельстве о собственности, но в этом же свидетельстве вы найдете наложенное обременение - ипотека в силу закона. И до тех пор, пока вы не закроете полностью ипотечный кредит, с этой квартирой вы никакой сделки провести не сможете, только проживать в ней...

2015-08-13 18:25:11

Покупаю квартиру по ипотеке на 15 лет. Банк требует оформление страховки на жизнь и здоровье. Законно ли это и для чего это нужно?

2015-08-13 18:29:01

Павел, это абсолютно законное и понятное требование банка при выдаче ипотечного кредита... Срок ипотеки, как правило большой, сумма тоже немаленькая, поэтому вполне естественно, что банк старается минимизировать свои риски. Если, не дай Бог, с вами что-то случится, то страховка покроет остаток задолженности по ипотеке. Это, кстати, и в ваших интересах. Например, в случае утраты работоспособности, вы уже не сможете платить взносы по ипотеке, но за вас это сделает страховая компания, причем сразу в полном объеме, ну конечно, в пределах страховой суммы...

2015-08-13 21:46:31

Собираюсь приобрести квартиру. Какие документы выдаются на руки покупателю при сдаче документов в Регистрационный Центр?

2015-08-13 21:50:19

Юлия, как я понял, вас волнует, что вы получите от инспектора по регистрации взамен поданных документов? Это просто! Вам выдадут официальную расписку с перечнем документов, взятых для регистрации права. С этой распиской, в указанный в ней срок, вы получаете готовое Свидетельство о собственности и зарегистрированный ждоговор купли-продажи. Это и будет заключительный этап вашей сделки...

2015-08-13 22:51:38

Собираюсь купить квартиру, но не сильно хочется светить цену сделки. Скажите, а где именно указывается полная стоимость приобретаемой квартиры и можно ли ее занизить?

2015-08-13 22:54:41

Цена вашей сделки будет указана лишь в одном месте - в договоре купли-продажи, а вот занижать ее я бы не рекомендовал. Вы, конечно, немного сэкономите на налогах, но это может быть чревато в дальнейшем, если, допустим, вдруг продавец по каким-то мотивам захочет аннулировать сделку... В таком случае, деньги вам вернут, исходя из суммы, прописанной в договоре купли-продажи...

2015-08-14 08:32:48

Собираемся приобрести квартиру, смотрим варианты, но никак не можем для себя решить - на что в первую очередь обращать внимание - на район проживания или на состояние самой квартиры... что имеет большую ценность? от Алена

2015-08-14 08:34:55

Алена, вне всяких сомнений, наиболее важен сам район проживания и инфраструктура вокруг - с этим вы ничего поделать уже не сможете в дальнейшем, а любые нюансы по состоянию или даже планировке квартиры, вы в любой момент можете исправить своими силами...

2015-08-16 07:50:51

Покупаем с женой квартиру. Цену согласовали, но продавец настойчиво просит в договоре уту цену уменьшить, якобы, для отчета в налоговой. Стоит ли нам на это соглашаться?

2015-08-16 07:53:16

Соглашаться или нет - дело, конечно, ваше личное, но учтите, если вдруг, в дальнейшем, эта сделка будет оспорена кем-то или аннулирована по другим причинам, вы получите именно ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи, поэтому я бы не советовал так рисковать...

Антонина

2015-08-16 10:55:50

Что делать, если мне отказали в регистрации права собственности на квартиру?

2015-08-16 10:59:47

Ну во-первых, не паниковать. При отказе в регистрации права, вас обязательно уведомят о причинах отказа в регистрации или ее приостановке... Исходя из этих причин, нужно уже действовать. Как правило, приостановка регистрации основывается на нехватке каких-либо документов или уточнении данных - это можно исправить самостоятельно. Если причины более серьезные, но вы чувствуете свою правоту, то вам необходимо обратиться в юридическую компанию и составить исковое заявление в суд по этому факту. Обычно, на практике, все разрешается без судебных разбирательств...

2015-08-16 12:01:29

Решили купить квартиру, завтра сделка, а в течение какого времени мне выдадут Свидетельство о собственности?

2015-08-16 12:03:45

В течение десяти рабочих дней после принятия документов на регистрацию права, вам обязаны выдать Свидетельство о собственности, либо обоснованный отказ.. Более точный срок вы сможете увидеть в расписке, которую вам выдадут по итогам принятия пакета документов на регистрацию...

Максим Олегович

2015-08-19 13:44:27

Оформляю ипотеку на квартиру. Для чего нужна страховка жизни и здоровья?

2015-08-19 13:47:37

Это одно из стандартных требований банка при выдаче ипотечного кредита. Суть тут проста. Выдавая вам кредит, банк основывается на вашей текущей платежеспособности, и берет в расчет ваш настоящий доход. Но ведь в случае утраты здоровья или, не дай Бог, жизни, вы однозначно этого дохода лишитесь, либо он будет значительно меньше. Эти риски и покроет страховка... то есть, банк просто минимизирует свои риски.

2015-08-19 14:22:05

Мы с мужем покупаем квартиру в ипотеку. Одно из требований банка - провести независимую оценку. Где я могу это сделать?

2015-08-19 14:23:53

2015-08-20 10:09:21

Приобретаю квартиру в ипотеку. Подскажите - кто и как должен в этом случае составлять договор купли-продажи?

2015-08-20 10:11:49

Илья, как правило, в этом случае составляется трехсторонний договор между покупателем, продавцом и банком. Составляют его юристы банка, а подписывается он непосредственно в помещении банка тремя сторонами, и каждая сторона получает свой экземпляр...

2015-08-20 11:33:11

Брал квартиру в ипотеку, на днях выплачиваю последний взнос. Какие мои дальнейшие действия?

2015-08-20 11:36:50

Далее вы идете в отделение банка, где оформляли ипотеку, они проверяют, что ваш кредит действительно погашен полностью, и выдают специальное уведомление, что ипотека по такому-то договору погашена полностью, и банк претензий к вам не имеет. Иногда это уведомление пишется непосредственно на обратной стороне договора залога квартиры... Потом, с этим документом идете в Регистрационный Центр по месту жительства, сдаете все необходимые документы на регистрацию, и, как итог, получаете новое Свидетельство о собственности, но уже без каких-либо обременений...

2015-08-23 16:41:19

наметил купить квартиру. Нашел вариант. Как мне можно проверить, обладает ли продавец правом собственности на эту квартиру?

2015-08-23 16:43:21

Егор,сделать это можно по выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Предоставляет такую выписку территориальный отдел управления Федеральной Регистрационной Службы. Вам необходимо обратиться в соответствующее подразделение с заявлением, предварительно оплатив государственную пошлину, квитанцию нужно иметь при себе. Полученная Вами выписка так же будет содержать информацию, о том, что недвижимое имущество, которое Вы планируете приобрести, не обременено правами третьих лиц, на него не наложено каких-то иных ограничений

Артем Валерьевич

2015-08-23 16:46:27

Квартиру приобретаю по доверенности продавца. Что именно должна содержать в себе эта доверенность, чтобы я понял, что продавец реально обладает правом продажи данной квартиры?

2015-08-23 16:48:58

Вообще конечно, с доверенностью лучше вообще не связываться во избежании проблем в дальнейшем. Мошенничество при совершении сделок по доверенности очень частое явление. В случае, если сделки не избежать, проверяйте следующие моменты. Первое: все юридически значимые действия для обладателя доверенности должны быть в ней прописаны. Права на заключение сделок и получение денег прописываются отдельно. Второе: нужно помнить, что доверитель может в любой момент отозвать выданную доверенность, и поэтому, конечно, будет надежней, если договор купли-продажи подпишет сам собственник. Но если это не представляется возможным, необходимо обязательно удостовериться в том, что доверенность не отозвана.

2015-08-23 16:51:35

В квартире, которую я собираюсь приобрести, прописаны несовершеннолетние дети. Какие нюансы в этом случае и на что мне надо обратить внимание?

2015-08-23 16:53:34

С такой ситуацией поступают обычно так. Если дети только прописаны в квартире и не являются собственниками, необходимо, чтобы они были выписаны из нее и прописаны в новом жилье. Для продажи квартиры с несовершеннолетними детьми необходимо согласие обоих родителей, за исключением случая, когда они лишены родительских прав. Если дети имеют право собственности на квартиру (после приватизации или по договору купли-продажи) или право пользования жильем, то для продажи квартиры обязательно нужно разрешение органов опеки и попечительства. Выдает такое свидетельство обычно районный орган опеки и попечительства и только при соблюдении определенных условий. Если не будет разрешения, через суд сделку могут признать недействительной.

2015-08-23 16:56:30

Покупаю квартиру, дело идет уже к подписанию договора и оформлению сделки, но в квартире прописаны люди. Продавец обещает выписать их после сделки. Как мне быть?

2015-08-23 16:57:41

Аркадий, вам нужно настоять на том, чтобы к моменту подписания договора все жильцы были выписаны из квартиры. Если кто-то из жильцов находится в армии, местах лишения свободы, длительной командировке, больнице, вернувшись, они могут оспорить сделку, совершенную без учета их прав.

Факторы риска

Сделки с недвижимостью в целом представляют собой сложнейшую категорию гражданско-правовых отношений: это касается проверки «чистоты» квартир, этапов и сроков проведения сделок и расчетов по ним, юридического оформления. Кроме того, серьезные деньги, сопровождающие покупку квартиры, являются приманкой для различного рода мошенников и аферистов.

Условно все многочисленные проблемы, которые могут возникнуть при покупке «вторички», можно разделить на следующие категории:

Проблемы юридического характера, связанные с так называемой чистотой квартиры. Это чрезвычайно серьезный риск, поскольку он чреват угрозой потери права собственности на жилье. Обусловлен этот риск значительной сложностью сделки купли-продажи, а также малой правовой подкованностью покупателей.
Проблемы, связанные с характеристиками квартиры и технической документацией на нее. Они не влияют на право собственности, но могут создать очень некомфортные условия проживания. Конечно, эти проблемы не так страшны, как юридические, однако способны повлечь за собой значительные финансовые траты. Характерный пример такого риска - несанкционированная перепланировка.
Проблемы, связанные с безопасностью оформления сделки.

Рассмотрим каждую группу факторов подробнее.

Юридические подводные камни

Продажа квартиры по поддельным документам или лицом, которое не является собственником, по доверенности . Почему это должно насторожить? Нередки случаи, когда доверенность оказывается поддельной или просроченной. Если же доверенность подлинная, она может быть аннулирована лицом, ее выдавшим. Мошенники оформляют доверенности на одиноких пожилых людей, детей-сирот, инвалидов, алкоголе- и наркозависимых лиц. Что касается настоящего собственника, он может или не знать, что его квартира продаётся, или быть уже умершим уже умереть к этому моменту.
Оформленная с нарушениями приватизация квартиры . Так, например, в 90-х годах довольно часто встречалось нарушение прав несовершеннолетних, которые не включались при проведении приватизации в состав собственников. Опасность также представляют участвовавшие в приватизации жильцы, которые обещают покупателю выписаться из квартиры после оформления сделки.
Наличие в истории продаваемой квартиры сделок сомнительного характера , особенно с участием госпредприятий, государственных органов, других юридических лиц.
Продажа квартиры, полученной по договору дарения или ренты, по наследству, а также по другим договорам, в которых затрагивается интерес третьих лиц . В этих случаях уже после оформления покупки квартиры возможно появление не известных ранее лиц, например, наследников, которые, могут претендовать на данную квартиру. Также не стоит забывать о лицах, имеющих законное право на обязательную долю в наследстве.
Нарушение порядка оформления в собственность квартиры, полностью или частично приобретенной за счет материнского капитала . По закону такое жилье в обязательном порядке оформляется в общую собственность не только родителей, но и детей, при этом указываются размеры долей. Однако это правило далеко не всегда соблюдается. Почему? Во-первых, точную долю не во всех ситуациях возможно выделить. Во-вторых, некоторые собственники умышленно стараются не обременять свои квартиры правами несовершеннолетних. К сожалению, подобные нарушения вполне реальны, поскольку на данный момент в России отсутствует эффективная система контроля за выполнением этой обязанности собственников.
Продажа квартиры, один из собственников которой — несовершеннолетний, нездоровый психически человек, алкоголик или наркоман , т. е. лицо, являющееся недееспособным на момент заключения сделки. Таким гражданам законом не запрещено совершать сделки, но они в дальнейшем могут быть оспорены.
Продажа квартиры, находящейся под арестом, в залоге или являющейся предметом судебной тяжбы , а также иные скрытые обременения.
Наличие среди собственников продаваемой квартиры лиц, убывших в тюрьму, военнослужащих или исчезнувших в неизвестном направлении . За такими людьми сохраняются права проживания и пользования квартирой, однако они могут «проявиться» и вселиться через суд в купленное вами жилье далеко не сразу. При этом перед заключением сделки продавцы нередко стараются убедить потенциальных покупателей, что отсутствующий жилец не будет претендовать на квартиру, подкрепляя свои доводы письменно оформленным согласием на её продажу.
Нарушение прав супругов .
Нарушения преимущественных прав продажи комнат (или долей) . Согласно ГК РФ в этих случаях на продавца возлагается обязанность сделать предложение соседям (или долевым собственникам) по выкупу комнат (долей). Довольно часто этот процесс трудоемок, поэтому продавцы пытаются различными путями обойти это требование.
Продажа по поддельному или недействительному паспорту (документ могли украсть у другого человека, или же мошенник получает на себя новый паспорт, а сделку проводит по старому, якобы утерянному).
Недействительной сделка с квартирой на вторичном рынке может быть признана и в случае, когда дом числится в плане на расселение . Причем продавец об этом может просто-напросто и не знать или же не принять это во внимание, однако покупатель в такой ситуации пострадает.

Что нужно знать о продаже квартиры с собственниками — несовершеннолетними гражданами?

Оформление сделки по продаже квартиры, среди собственников которой числятся несовершеннолетние, должно осуществляться только с согласия органов опеки. Главным условием в данном случае является то, что жилищные условия граждан, не достигших 18 лет, не должны ухудшаться. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

От имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет, договор подписывают их родители / законные представители. А граждане в возрасте от 14 до 18 лет заключают сделку сами, но с нотариально оформленного согласия родителей / законных представителей, которые получили предварительное разрешение органа опеки.

Если несовершеннолетние не являются собственниками, а только прописаны в продаваемой квартире, получать разрешение опеки не нужно.

На что обратить внимание при оформлении сделки с общим имуществом супругов?

Согласно Семейному кодексу РФ (ФЗ-223 от 29.12.1995) нажитое в браке имущество признается общей собственностью супругов, следовательно, распоряжаться им они должны вместе. Для сделок с недвижимостью данное распоряжение имеет форму нотариально заверенного согласия одного из супругов на продажу. Однако на практике этот документ не всегда оформляется.

Если такого согласия нет, то второй супруг может оспорить сделку по продаже квартиры. Рекомендуем вам перед заключением договора удостовериться, не была ли приобретена квартира в браке. Если нет, то согласия второго супруга не требуется (за исключением случаев долевой собственности).

Технические моменты

Вам понравилась квартира, и вы уже готовы заключить договор? Не спешите. Обратите внимание на нижеприведенную информацию: любой ваш недосмотр может обернуться впоследствии различными неприятностями - от административных штрафов до бесконечного ремонта. Итак, пристальное внимание при покупке квартиры на вторичном рынке необходимо уделить:

состоянию дома в целом: не ограничивайтесь пределами выбранной вами квартиры — необходимо осмотреть подъезд, а также очень желательно заглянуть в подвал и на чердак;
чистоте подъезда, придомовой территории, мусоропровода;
дефектам, таким как грибок, сырость, плесень;
состоянию электрической проводки, системы водопровода, отопления (исправность данных систем, к сожалению, сразу не всегда легко оценить);
расположению квартиры относительно сторон света, виду из окна;
материалу стен дома, удобству планировки: конечно, в дальнейшем некоторые корректировки в планировку жилья внести можно, но все же лучше выбирать квартиру с планировкой, близкой к вашим ожиданиям;
законному оформлению проводимой перепланировки (часто продавцы скрывают ее несанкционированность) — незаконное преображение квартиры способно существенно осложнить ее хозяевам жизнь: такая перепланировка является административным правонарушением, влекущим за собой довольно серьезные штрафы, при этом ответственность возлагается на нынешнего собственника, а доказать, что это сделал предыдущий владелец квартиры невероятно сложно;
социальному статусу соседей: близкая, однородная социальная среда — залог мирных отношений между соседями, и напротив, различное социальное положение часто ведет к взаимному непониманию между жильцами дома.

Как обезопасить себя от незаконных перепланировок покупаемой квартиры?

Очень часто жители вторичного жилья делают перепланировки в квартире, убирая ненужные перегородки и объединяя комнаты. Однако не всегда такие изменения фиксируются документально. Зачастую в силу юридической неграмотности и нежелания тратить деньги и время граждане отказываются обращаться в компетентные органы для того, чтобы узаконить перепланировку.

Покупателям измененной квартиры без документов в последующем грозят штрафы, которые они должны будут выплатить сами, так как квартира уже будет находиться в их собственности.

В случае появления сомнений рекомендуем попросить у собственника выписку из БТИ или технический план квартиры для сравнения. В документах обозначено первоначальное (строительное) состояние помещения. Если вы найдете изменения, убедите владельца зарегистрировать перепланировку и отложите заключение сделки до надлежащего оформления документов.

Безопасность оформления сделки

При заключении договора купли-продажи в целях сэкономить на налогах продавец может предложить указать в документе стоимость существенно ниже фактической (например, по оценке БТИ). Не стоит на это соглашаться. В договоре следует отразить именно реальную стоимость сделки. Почему? Во-первых, вы сможете вернуть часть суммы, уплаченной за квартиру, в виде подоходного налога (имущественного вычета). Данная процедура регламентируется ст. 220 Налогового кодекса РФ (ФЗ-146 от 31.07.1998). Если же в договоре указать заниженную стоимость, то и вычет окажется существенно ниже. Указывая в договоре недостоверную сумму продажи, нужно помнить и о том, что такая сделка может быть оспорена в суде и признана недействительной. Кроме того, если по каким-либо причинам договор будет расторгнут, покупатель сможет претендовать на возврат только той суммы, которая была указана в договоре.
Покупая квартиру при участии риелторского агентства, особое внимание обратите на пункты договора, в которых прописана ответственность риелтора, в т. ч. в форс-мажорных и кризисных обстоятельствах.
Если стороны решили произвести оплату за квартиру по безналичному расчету, подумайте о таком инструменте, как аккредитив. В чем его суть? Продавец на свое имя открывает в банке особый счет, на который покупатель перечисляет сумму средств, соответствующую условиям договора купли-продажи. При этом продавец может пользоваться данной суммой только после того, как в банк будут представлены определенные документы. Это может быть, например, договор купли-продажи с отметкой о регистрации или любой другой, заранее обговоренный при открытии аккредитива документ (пакет документов). Детали и условия такой процедуры можно узнать у любого банковского специалиста.
Наличные расчеты удобно и безопасно производить через арендуемую у банка банковскую ячейку Для этого покупатель в присутствии продавца кладет в ячейку необходимую сумму. При этом деньги в присутствии обеих сторон пересчитываются и проверяются на подлинность. Обговариваются условия, при выполнении которых ячейка может быть открыта (например, продавец получит доступ к содержимому ячейки только после предъявления в банк нотариально заверенного договора купли-продажи). Покупатель, по обоюдной договоренности, тоже может получить доступ к деньгам, но позже, например, через несколько недель с момента вложения денег. Используя для расчетов банковскую ячейку, стороны вправе избрать практически любую процедуру и пакет документов, описав данные условия в договоре с банком.
Очень важный вопрос — внесение задатка или аванса за квартиру (см.: «Как правильно оформить задаток при покупке квартиры (бланк, образец)») . Нередко эти понятия путают, однако аванс и задаток не одно и то же. Аванс — это фактически предварительный способ расчета. В случае если сделка по каким-либо причинам аннулируется, аванс возвращается покупателю в полном размере. Внесение же задатка при срыве сделки влечет правовые последствия и для покупателя, и для продавца. Так, если в этом виноват покупатель, задаток останется у продавца. Если же продавец является инициатором отклонения сделки, задаток должен быть возвращен покупателю в двойном размере.

Прежде чем решиться на покупку понравившейся вам квартиры, обязательно уточните следующие моменты:
- точное количество собственников (в этом поможет свидетельство о праве собственности);
- источники финансирования предшествующих сделок (не забывайте о возможном «подвохе» при оплате квартиры средствами материнского капитала);
- есть ли среди собственников несовершеннолетние дети или недееспособные лица;
- служит ли кто-нибудь из собственников в данный момент в армии или находится в местах лишения свободы;
- число зарегистрированных жильцов в квартире, а также и их готовность выписаться из нее;
- актуальность технического паспорта, наличие и законность перепланировок;
- если продавец получил квартиру по наследству, нужно узнать - на каком основании.
Снимайте копии абсолютно всех документов и оставляйте их себе. В конце процедуры по проверке юридической чистоты квартиры у вас не должно остаться каких-либо неясностей. Кроме того эти документы, в случае судебных разбирательств помогут вам выглядеть добросовестным приобретателем и отстоять свои права.
Собираясь приобретать недостаточной чистоты, квартиру не надейтесь на регистрационный орган, банк или страховую компанию - эти службы проверкой юридической чистоты в полном объеме заниматься не будут.
Какие варианты покупки «вторички» должны насторожить:
- неоднократные перепродажи квартиры, особенно в течение короткого времени;
- вызывающая сомнение, подозрительная личность продавца;
- сокрытие информации о собственнике;
- продажа квартиры по доверенности (обязательно проверьте ее подлинность, полномочия, срок действия);
- продажа квартиры по цене существенно ниже (от 10%) стоимости аналогичных объектов;
- встречная продажа квартиры и расселение.
Проверьте, действительны ли паспорта собственников, в них не должно быть подчисток и исправлений.
Ознакомьтесь с документами о сроках капитального ремонта дома.
Помните, что исследовать интерьер квартиры и особенности двора лучше всего в светлое время суток.
При осмотре жилья ни в коем случае не торопитесь: необходимо разъяснить для себя все нюансы.
За один раз просматривайте не более двух вариантов квартир.
Поговорите с людьми во дворе или соседями: они смогут вам поведать о многих особенностях выбранного вами района и дома.

Поиск подходящей жилплощади для её покупки представляет собой не столь сложный процесс, если знать, на что следует обратить внимание, и что вы желаете получить в итоге. Не требуется обладать какими-либо особыми знаниями и прибегать к помощи специалистов. К тому же, чтобы найти подходящий вариант, не обязательно обращаться в риэлторские компании, поскольку на сегодняшний день достаточно средств для поиска необходимого объекта недвижимости, включая те же объявления и поиск через знакомых. Однако в большинстве случаев объявления размещают агентства.

Выбирая из множества вариантов, проверяя внешний вид квартиры и её технические характеристики, исправность систем коммуникации, инфраструктуру и месторасположение, следует не забывать о проверке документов. Для этого необходимо знать все этапы оформления, правила и порядок действия. Процесс покупки квартиры на вторичном рынке можно разделить на поиск недвижимости, проверку документов, заключение договора после согласования условий и регистрацию сделки в государственных органах.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, следует иметь представление о том, на что нужно обратить внимание, где может быть подвох, а также учитывать возможные риски.

Сэкономьте ваше время и нервы. и в течение 5 минут получите бесплатную консультацию профессионального юриста.

Сэкономьте ваше время и нервы. Нажмите сюда и закажите комплексное сопровождение сделки с недвижимостью любой сложности от юристов с 20-летним опытом работы.

Проверка документов

При покупке квартиры на вторичном рынке, следует попросить предоставить все имеющиеся на данный объект недвижимости документы. В первую очередь нужно проверить:

Перечень документов	Примечания
Свидетельство о праве собственности на имя продавца	И другие правоустанавливающие документы (предыдущий договор купли-продажи, передаточный акт, дарственная, завещание, свидетельство получения наследства, прочие)
о прописанных гражданах	На момент продажи все жильцы должны быть сняты с регистрации
Справка, выданная Бюро технической инвентаризации	Данные о площади, поэтажный план жилого дома
Справка из единой государственной базы регистрации прав собственности	Подтверждающая отсутствие обременений на жилье и личность собственника
Письменное, заверенное нотариусом согласие второго супруга или иных совладельцев на оформление сделки	Если собственник получил квартиру по договору дарения или она не является совместно нажитой, данное разрешение не требуется
Письменное разрешение на продажу квартиры от органов попечительского совета	Если в квартире зарегистрирован ребёнок или он является совладельцем (собственником)
Справка из наркологического и неврологического диспансера	Подтверждающая дееспособность продавца на момент продажи квартиры

Что узнать дополнительно

После того как покупатель определился с выбором и проверил требуемый пакет документов, следует узнать дополнительные сведения о жилье. Покупатель имеет право попросить у продавца предоставить ему . Это нужно для того, чтобы выяснить, кто проживал на данной жилплощади ранее и убедиться, что у прежнего владельца нет права претендовать на квартиру. По закону существует категория лиц, для которых такое право сохраняется даже при смене собственников. К ним относятся дети, которых неправомерно исключили из договора приватизации.

Если в квартире была проведена перепланировка, следует проверить, узаконена ли она и есть ли на неё разрешения. Препятствием к заключению сделки это не станет, но повлечёт за собой немало денежных вложений и времени на узаконивание.

Если жилье не является совместно нажитым, необходимо запросить у продавца документы, которые этот факт подтверждают. Словам верить не следует, поскольку есть риск остаться без квартиры.

Нюансы договора

Главным аспектом сделки является договор купли-продажи, к составлению, оформлению и подписанию которого следует подходить особо внимательно. Несмотря на то, что существует образец такого документа, текст и включённые в него пункты могут быть изменены в зависимости от ситуации и договорённости между сторонами. Обязательными сведениями договора является: подробное описание характеристик объекта недвижимости, указание суммы, за которую квартиры будет продана, права и обязанности сторон, дата заключения сделки, способ передачи денег, реквизиты и личные подписи.

Сумма за квартиру должна быть прописана цифрами и словами, с указанием денежной единицы, которая после подписания договора не может быть изменена. От нее будет зависеть налог. Если продавец настаивает на том, чтобы указать намеренно меньшую сумму, избегая высокого налога, соглашаться и делать поспешные решения не стоит. Для покупателя это не играет никакой роли, а вот покупатель при обнаружении такого обмана существенно пострадает.

Причины для аннулирования сделки

Соблюдая порядок покупки жилплощади на вторичном рынке, важно учитывать причины, по которым сделку могут аннулировать в судебном порядке. Чтобы уберечь себя от возможных неприятностей, необходимо соблюдать определённые условия при проверке и составлении документов. Покупатель должен быть убеждён в том, что:

Нарушение какого-либо пункта является основанием для признания сделки недействительной.

Заключение сделки

После того как были согласованы условия и составлены все необходимые документы, приходит время подписать договор. Сделка осуществляется только в присутствии всех её участников. Если покупатель или продавец по каким-то причинам не может лично присутствовать, необходимо оформить у нотариуса доверенность на другого человека, который будет действовать от имени и в интересах доверителя. В документе должны быть указаны все полномочия доверенного лица.

Каждый из участников должны иметь при себе паспорт. Также можно подписать договор в присутствии нотариуса, который проверит правильность всех документов и удостоверит подписи сторон. Это служит дополнительной гарантией, как для покупателя, так и для продавца.

Регистрация договора купли-продажи квартиры необязательна. Однако необходимо зарегистрировать новые права собственности в местном учреждении Росреестра. Данная услуга оплачивается покупателем.

Передача денежных средств

К пункту передачи денежных средств также следует отнестись ответственно. В договоре должна быть указана не только сумма, но и способ её передачи продавцу. Стороны могут договориться об оплате сразу после подписания сделки или назначить точную дату. Также можно внести оплату раньше, но такое встречается редко.

Оплата безналичным платежом производится через отделение банка и является более надёжной. В этом случае деньги переводятся на счёт продавца в его присутствии.

Самым надёжным вариантом считается оплата с помощью банковской ячейки. В неё покупатель кладёт нужную сумму, а после заключения договора продавец с ним и своим паспортом идёт в банк и забирает из ячейки деньги.

Оплату желательно производить после получения нового свидетельства о праве собственности. До этого момента продавец имеет право расторгнуть сделку, и покупатель останется ни с чем.

Возможные риски

Чтобы исключить возможные риски после заключения сделки покупки квартиры на вторичном рынке, следует знать, когда и по каким причинам они могут возникнуть. Не следует указывать в договоре меньшую стоимость жилплощади, чем вы будете платить на самом деле. Во-первых, это снизит подоходный налог, на который гражданин может претендовать в виде некого возмещения от государства. Во-вторых, при расторжении договора невозможно будет потребовать у продавца возврата уплаченной суммы. По закону он вправе вернуть только сумму, указанную в документе.

При обращении за помощью к риелторам, нужно внимательно проверить договор относительно пунктов ответственности компании, предоставляющей свои услуги.

Не следует путать понятия . Если покупка не состоялась, то аванс покупателю возвращается, а вот задаток по закону остаётся у продавца независимо от того заключена ли сделка или соглашение расторгнуто.

Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.
Мы рекомендуем Вам к нашему юристу.

Документы при покупке квартиры имеют первостепенное значение. Без тщательного подготовленного пакета документации провести сделку законным путем невозможно. Любая ошибка в документации в будущем может стать причиной для оспаривания законности купли-продажи.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Если вы уже выбрали квартиру, то имеет смысл заключить с продавцом предварительный договор купли-продажи и внести задаток . Это убережет вас от риска потерять данный объект из-за более расторопных покупателей, ведь в противном случае продавец будет обязан вернуть не только задаток, но и заплатить штраф.

Существенными условиями такого предварительного договора являются:

Паспортные данные всех участников купли-продажи.
Фактический адрес проживания каждой стороны.
Точное описание характеристик и адреса квартиры.
Срок, в течение которого должен быть подписан основной договор купли-продажи.
Цена покупки и размер задатка.
Срок, в течение которого продавец обязан вернуть залог, если сделка не состоялась, а также штрафные санкции.
Срок в течение которого продавец обязан выписать из квартиры всех жильцов и забрать свое имущество.

В основной перечень документации, требующейся для заключения основного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке, входят:

Сама купчая. Ее обычно доверяют составлять юристу, либо риелтору. Именно этот документ позднее подается в Росреестр для регистрации.
Паспорта сторон.
Выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности продавца на данную квартиру. В ней указан собственник, площадь квартиры и ее адрес, а также обременения (например, квартира в залоге у банка из-за ипотеки).
Справка об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ.
Справка об отсутствии задолженности по оплате налогов.
Техпаспорт.
Домовая книга. В идеале на момент сделки в квартире не должно быть прописанных лиц. А если таковые имеются, следует убедиться, что препятствий для их выписки нет.
Разрешение органа опеки и попечительства на сделку, если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний (или является совладельцем).
Документ, на основании которого собственник получил право на данную квартиру (купчая, завещание, дарственная и т.д.).

Покупка новостройки

Еще до покупки строящегося жилья, будущему дольщику стоит убедиться в наличии у компании-застройщика следующей документации:

Инвестиционный договор. Именно в нем указано: сколько квартир будет в доме, кто является покупателем, сколько квартир остается свободными на текущий момент.
Проектная декларация. В ней обязательно имеется план будущего расположения всех квартир на этажах, а также объектов внутренней и внешней инфраструктуры.
Технические документы. В них отражается информация о фундаменте строения, инженерных коммуникациях.
Разрешение на строительство. Здесь очень внимательно нужно проверить - кому оно выдано: тому ли юридическому лицу, с которым вы ведете переговоры о покупке новостройки.

Поскольку многоэтажка не висит в воздухе, а строится на определенном земельном участке, стоит поинтересоваться и вопросом прав застройщика наданную землю. У него могут быть: договор покупку земли под застройку, либо договор долгосрочной аренды, заключенный с местным муниципалитетом.

Если же дом уже отстроен и даже введен в эксплуатацию, то покупателю стоит проверить следующие документы:

Выписка из ЕГРП, подтверждающая наличие у застройщика прав на данную землю или договора аренды.
Поэтажный план здания и экспликация.
Договор на продажу заинтересовавшей покупателя квартиры.
Выписка из ЕГРЮЛ, подтверждающая существование данного юридического лица.
Акт приема-передачи квартиры в новостройке.

Коль скоро все документы у застройщика в порядке, можно переходить к совершению сделки, с той разницей, что со стороны продавца выступает не физическое лицо, а юридическое, поэтому вместо паспорта оно представляет свое свидетельство о регистрации.

Покупка квартиры в ипотеку

Главное отличие сделку купли-продажи квартиры, совершаемой в ипотеку, заключается в отсутствии у покупателя необходимой суммы. Недостача покрывается заемными средствами банка, который в залог принимает приобретаемое жилье. С момента заключения кредитного договора (ипотечного договора) квартира поступает в залог к банку, поэтому покупатель становится собственником с ограничением, пока не погасит полностью задолженность перед банком-кредитором.

Чтобы рассчитывать на одобрение заявки на выдачу ипотечной ссуды, будущему заемщику стоит заранее подготовить целый пакет документов, подтверждающих его благонадежность и платежеспособность:

Копия паспорта, в которой проставлена постоянная регистрация в данном населенном пункте.
Справка с места работы, в которой подтверждено официальное трудоустройство сроком от 6 месяце и более, а также размер ежемесячной оплаты труда.
Положительная кредитная история. В данном случае лучше показать, что ранее оформлявшиеся кредиты были погашены в срок без штрафных санкций.
Справка из психоневрологического диспансера, подтверждающая вашу дееспособность.
Справка из УВД об отсутствии за вами судимости.
Мужчины предъявляют военный билет, так как его отсутствие - основание для отказа в выдаче ипотечной ссуды. При этом, получившие отсрочку по уважительной причине также не пользуются доверием банков.
Если привлекаются созаемщики или поручители, то на каждого из них необходимо подготовить аналогичный пакет документов.

Это далеко не все, что потребуется предъявить банку для одобрения ипотечной ссуды. Так, если вы решаете купить квартиру у застройщика, не входящего в перечень аккредитованных данным банком, то его благонадежность потребуется доказать следующими документами:

Срок, в течение которого данная строительная организация успешно работает на рынке. Банки требует не менее 5 лет.
Справка о соответствии оценочным нормативам финансовой устойчивости (составляется, согласно ФЗ №214).
Отсутствие задержек в сдаче очередей строительства за истекшее время.
Наличие нескольких (более 2-3) успешно сданных в эксплуатацию объектов недвижимости.
Справка об отсутствии инициированной процедуры банкротства или решения о ликвидации.

Для совершения сделки ипотечного кредитования заемщику потребуется собрать несколько дополнительных документов и предъявить их банку:

Договор страхования. Некоторые банки требуют страховать жизнь и здоровье заемщика, чтобы не рисковать потерять деньги из-за его болезни или смерти. Но перечень страховых случаев может быть значительно шире. Так, ФЗ №214 требует страховать объект ипотеки.
Оценка. Банк должен в точности знать, сколько в данный момент стоит данная квартира на рынке недвижимости. Оценку может провести только компания, являющаяся членом СРО.
Подтверждение платежеспособности. Это могут быть данные о наличии сбережений на счету в каком-либо банке, поступления от продажи авторских прав, алиментные выплаты и т.д.

Сделка купли-продажи в ипотеку существенно сложнее по своему характеру и по числу документации, поскольку участников фактически не двое (покупатель и продавец), а трое - ведь банк тоже участвует, а в случае, если заемщик не сможет погасить долг, именно банку перейдет право собственности на эту квартиру.