Какой налог нужно платить при продаже квартиры. Как оплатить подоходный налог с продажи квартиры

Во время продажи разных видов собственности граждане обязаны уплачивать соответствующие налоги в государственную казну. Однако для правильного оформления подоходного налога (НДФЛ) и применения в разных случаях налоговых льгот, важно учитывать некоторые нюансы налогового законодательства страны.

Основные нюансы налогообложения при продаже недвижимости

Статья № 207 Налогового Кодекса РФ регламентирует уплату налогов гражданами. Плательщики налогов на доходы физических лиц должны быть:

• резидентами России, проживающими в РФ более полугода и не выезжающими за ее пределы на длительные отрезки времени,
• лица, не являющиеся резидентами, но имеющие на территории РФ источники дохода.

В соответствие с российским налоговым законодательством, определенным источником дохода может считаться любое недвижимое имущество, которое было продано и обязано облагаться подоходным налогом. Даже если гражданин не имеет официального заработка, из которого платились бы налоги, он обязан заплатить налог с имеющегося собственного имущества при его продаже.

При уклонении от любого вида уплаты налогов предусмотрено преследование по закону с последующим административным взысканием. Кроме того, лица, которые имеют гражданство РФ, но продают жилую собственность за пределами государства, также должны внести в казну причитающуюся налоговую сумму. То есть это такая же форма получения дохода, как и из любого другого источника.

При расчете подоходного налога в процессе продажи квартиры ее полная стоимость исчисляется по налогооблагаемой базе. Данный вид доходов декларируется в рублях, поэтому в случае указания стоимости жилья в договоре в любой иностранной валюте, производится ее конвертация по действующему на тот момент курсу.

Как рассчитывается НДФЛ при продаже квартиры физлицом

По действующим законам налогоплательщику предоставлено полное право не оплачивать подоходный налог, если продаваемая квартира числится в его собственности более 3-х лет. Даже если гражданин не проживал на этой жилплощади, он должен иметь документальное подтверждение прав на собственность с точным указанием даты выдачи бумаг, определяющих сроки собственности.

При нахождении квартиры в собственности менее 3-х лет, НДФЛ при продаже квартиры необходимо будет выплатить в размере 13%-ной ставки. Такой вид налога высчитывается по одному из двух вариантов, исходя из определенных обстоятельств. Возможны следующие положения:

1. Имущественный вычет. В этом случае размером имущественного вычета является сумма в 1 млн. рублей, который вычитают из стоимости квартиры, а затем – умножают на 13% налоговой ставки.
2. Расчет по формуле «доходы – расходы». В данной ситуации возможно не применять налоговые вычеты, уменьшая вместо этого доход, получаемый от продажи квартиры. То есть расходы, затраченные на приобретение указанного вида недвижимости, можно будет вычесть из дохода от продажи данного объекта.

Любые обстоятельства, которые могут обеспечивать те или иные виды расчетов налогообложения, необходимо документально подтверждать. В противном случае налоговые органы имеют право не принимать в учет указанные сведения.

Стоит учитывать и разнообразие расходов, которые принимают участие в непосредственном расчете налога. К ним можно отнести:

• Траты физлица на приобретение жилой недвижимости в строящихся объектах или на вторичном рынке;
• Затраты на проектирование и разработку документов и планов во время организации строительства;
• Оплату услуг и ремонтно-отделочных работ;
• Покупку строительно-отделочных материалов;
• Затраты на подключение различного рода коммуникаций.

В случае наследования или дарения жилья, а не его , расходы для уменьшения налогооблагаемой базы не предусмотрены. В этом случае более выгодно использовать правила имущественного вычета для уменьшения НДФЛ.

Правильный расчет и оплата налога с продажи квартиры/комнаты/доли

Для многих граждан будет нелишним знание определенных нюансов при уплате подоходного налога с продажи квартиры. Отдельным моментом является продажа недвижимого объекта, который является долевой собственностью нескольких граждан. Можно рассмотреть несколько наиболее актуальных вариантов решения данного вопроса.

Квартира может считаться в равных долях собственностью нескольких граждан, связанных родственными узами. В этой ситуации из общей стоимости квартиры определяется имущественный вычет в 1 млн. рублей. По стандартной формуле, с учетом 13%-ной ставки, далее высчитывается необходимая сумма для выплаты в госбюджет, и эта сумма в равных долях распределяется между собственниками.

Если собственниками являются несовершеннолетние граждане, то уплата налогов ложится на плечи родителей. В случае наличия прав собственности на квартиру у граждан, которые не являются родственниками, подоходный налог высчитывается с каждого в той доле, которая считается его собственностью в данном объекте недвижимости. Важно при этом, чтобы у каждого собственника было документальное подтверждение на право владения его долей.

Также существуют нюансы в случае, если средства от продажи жилья должны быть использованы для последующего приобретения другой недвижимости. В этой ситуации положенные вычет и подоходный налог могут производиться взаимозачетом. Совершая обе сделки в один и тот же налоговый период, налогоплательщик не получит положенный вычет, но и будет освобожден от уплаты налога.

Могут возникнуть отдельные случаи, когда для уменьшения суммы подоходного налога, гражданин может занизить в договоре купли-продажи стоимость недвижимого объекта. В связи с тем, что такие факты неоднократно выявлялись, оценочная стоимость жилых площадей в каждом регионе тщательно отслеживается налоговыми органами, а ее явное занижение будет считаться поводом для наложения административных санкций.

Порядок и правила представления документов в налоговую инспекцию при продаже жилья

При необходимости уплаты подоходного налога составляется соответственная налоговая декларация, в которой необходимо предоставление регистрационных сведений гражданина, точной суммы дохода и суммы налога. Кроме указанной декларации, необходимо подать пакет документации:

• копию паспорта гражданина,
• свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество,
• договор сделки (купли-продажи),
• расписку от покупателя или квитанцию об осуществлении оплаты,
• заявление о предоставлении вычета – в случае такого варианта расчета,
• при варианте расчета «доходы – расходы» – копии документов о подтверждении расходов при покупке данного объекта.

После проверки данных и уведомления налогоплательщика о правильности составления и подачи документов, гражданин берет реквизиты, по которым посредством банковских учреждений можно будет оплатить подоходный налог. Наличным расчетом налог не оплачивается.

При освобождении налогоплательщика от уплаты налога по соответствующим причинам, предоставление налоговой декларации обязательно - подача документов в налоговые органы все равно производятся, как и их последующая проверка.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

бесплатную консультацию:

+7 (499) 350-84-15 Москва +7 (812) 309-75-63 Санкт-Петербург

Вконтакте

Законодательные акты

Прежде чем узнать о том, кто платит налог при купле-продаже квартиры следует немного знать о законодательной базе, на которые опирается данная процедура.

Покупка квартиры рассматривается в ряде источников законодательства, в числе которых :

• , 220, 222 НК РФ;

  НК РФ Статья 222. Полномочия законодательных (представительных) органов субъектов Российской Федерации по установлению социальных и имущественных вычетов

  В пределах размеров социальных налоговых вычетов, установленных статьей 219 настоящего Кодекса, и имущественных налоговых вычетов, установленных статьей 220 настоящего Кодекса, законодательные (представительные) органы субъектов Российской Федерации могут устанавливать иные размеры вычетов с учетом своих региональных особенностей.

• Письмо Минфина от 11.12.2014 г., под ;
• Федеральный закон № 212-ФЗ , от 23.07.12 г.

Однако здесь нет непосредственных указаний о том, платит ли покупатель налог при покупке квартиры. В то же время из представленных выше положений законодательства можно выделить специфические моменты, при которых надо платить налог при покупке квартиры .

Нужно ли платить налог при покупке квартиры?

Итак, перейдем к главному вопросу этой статьи и выясним, платится ли налог с покупки квартиры.

В стандартных ситуациях, при покупке жилья, налоговые удержания не предусмотрены . То есть, если сделка купли-продажи не предусматривает получения покупателем дохода – то нет прецедента для налогообложения.

Тогда какой налог надо платить при покупке квартиры? Исключение составляет уплата имущественного налога . Он уплачивается по требованию местного отделения ФНС, после получения уведомления, выполняющего так же роль квитанции.

Так как покупатель, затрачивает собственные денежные средства, передавая их продавцу недвижимости, то он получает право на получение налогового возврата с уплачиваемого подоходного удержания, если не исчерпал данное право ранее, на предшествующих сделках, а также если предоставление установленной льготы не противоречит законодательству по иным основаниям.

Возврат подоходного налога при покупке недвижимости предоставляется лишь один раз.

Иногда граждане оформляют приобретение квартиры альтернативной сделкой, при одновременной продаже старой квартиры и покупке новой . Нужно ли платить налог с покупки квартиры в этом случае? В данном случае возникает два юридических действия: купля и продажа.

Удержание 13%, НДФЛ, исчисляется с суммы объекта недвижимости при продаже. Налог взимается при условии, что жилье находилось в собственности продавца менее трех лет, а его стоимость превышает миллион рублей .

Надо ли платить налоги при покупке квартиры свыше одного миллиона? В данном случае, покупка подлежит налогообложению. Если налоговый вычет уже исчерпан, или сумма, представленная к получению ниже, чем к удержанию – требуется уплатить НДФЛ.

При наличии вычета и удержания, в случае альтернативной сделки, допускается оформить в ФНС взаиморасчет.

Теперь вам известно кто платит налог при покупке квартиры, осталось только узнать некоторые особенности, которые описаны ниже.

Особенности уплаты налога с купленной квартиры

Выясним с начала при покупке квартиры какие налоги платят. С момента завершения регистрации собственники уплачивают имущественный налог, начисляемый в виде удержания на основании п.3 статьи 408 НК РФ .

Для его оформления не требуется обращаться в отделение ФНС – сведения налоговикам будут переданы из кадастровой палаты.

На только что купленное жилье

Следует также выяснить, какой налог нужно платить при покупке квартиры, если с заключения сделки не прошло и года.

Как правило, сделки совершаются в течение года, что предусматривает первый после покупки квартиры налоговый год – неполным. В этом случае налоговые инспекторы не учитывают ту часть календарного года, которая прошла до совершения сделки .

Подведем итог : если только что купил квартиру нужно ли платить налог? Налог начисляется только на тот период, который прошел, начиная с дня получения удостоверенного Росреестром договора – до 31 декабря текущего года.

При покупке второй квартиры

А что если второй раз купил квартиру, какие налоги платить? Приобретение второй квартиры так же не облагается иными видами налога, кроме имущественного . Исключение составляют случаи, когда первая квартира, находившаяся в собственности менее 3 лет, продается для приобретения второй.

Во второй объект недвижимости вкладываются денежные средства, полученные, со сбыта первого объекта.

Какой налог платит покупатель при покупке квартиры в этом случае? Алгоритм налогообложения ориентирован на ситуацию альтернативной продажи, когда НДФЛ удерживается с первого объекта недвижимости . В рамках установленного законодательства, здесь так же допустимо провести взаиморасчеты по обеим сделкам.

В соответствии с последними законодательными изменениями в Налоговом кодексе Российской Федерации, освобождение от уплаты налога в размере 13% при продаже приватизированной квартиры возможно лишь в случаях, если физические лица зарегистрировали свои права собственности на это имущество пять и более лет назад. Нововведение затрагивает только те квартиры, которые были оформлены с 1-го января 2016-го года. Недвижимость, приобретённую ранее, можно продать и не платить налог при владении ней в меньший срок, составляющий три года и больше.

Минимальный срок собственности в три года остался неизменным и для имущества, полученного по наследству, дарственной, договору , а также после приватизации квартиры. Во всех этих случаях платить налог от продажи, если прошло три года с момента получения прав собственности, не нужно.

Для остального недвижимого имущества пятилетний минимальный срок введён, чтобы более эффективно вести борьбу со спекуляциями на рынке. Речь идёт о покупке квартиры с целью продать её дороже и избежать налогообложения. Предполагается, что при увеличенном сроке в пять лет, а не три года, это станет уже не столь выгодным, и подобные случаи будут возникать реже.

Сэкономьте ваше время и нервы. и в течение 5 минут получите бесплатную консультацию профессионального юриста.

Бюрократические аспекты

Прежде всего, до того, как продать квартиру, следует чётко понимать, что здесь важно соблюдать последовательность и правила оформления сделки. В первую очередь, это можно сделать только после того, как владелец оформит на себя государственную регистрацию прав на недвижимость и получит на руки соответствующее свидетельство. Если его нет, продажа признается незаконной. Более того, в ходе судебного разбирательства можно обзавестись весьма серьезными неприятностями с государственными органами. Меньшее, что ожидает за это, – обязанность заплатить немалый штраф.

В свою очередь, потенциальные покупатели также должны быть бдительными и требовать не только свидетельство, но и расширенную выписку из единого государственного реестра прав на недвижимость.

Следует заметить и тот факт, что по новым правилам при расчёте цены квартиры и размера налога, теперь учитывается кадастровая стоимость объекта. Она не является постоянной и пересматривается кадастровой службой ежегодно, без привлечения владельцев недвижимости. Узнать актуальную информацию можно с официального сайта, по телефону или при личном визите в учреждение Росреестра по месту жительства.

Ставки и сроки

Срок владения недвижимым имуществом отсчитывается от даты оформления прав собственности. Это дата, которая указана на свидетельстве прав собственности, полученном в Росреестре. Иные правила действуют для квартиры, которая была унаследована. В этом случае период владения имуществом отсчитывается от даты смерти наследодателя. Так, если гражданин оформил право на квартиру через четыре года после смерти наследодателя, он может сразу же её продать и не платить налог. По закону будет считаться, что три года в собственности уже прошло.

Если же три года или пять лет для квартиры, полученной в 2016-м году, не истекло, платить налог всё же придётся, и нужно будет подавать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговую службу.

Ставок для уплаты налога всего две:

Помимо НДФЛ подаются и прочие документы, согласно которым ответственные сотрудники должны проверить правильность предоставляемой информации.

Нюансы и правила

Чтобы избежать проблем, которые влечёт за собой подоходный налог от продажи приватизированной квартиры, можно отметить также нюансы, связанные с долевой собственностью. Когда продаётся такая недвижимость, налогоплательщиком является не один человек, и налог в 13% будет касаться не всей стоимости жилья. В данном случае налогоплательщиком будет каждый из совладельцев. Это значит, что и декларацию НДФЛ с документами нужно подавать каждому из них лично, и каждый обязан платить налог в размере 13% от суммы продажи своей доли. Если доли не равные, то и налог будет не одинаков для всех. При этом никто из совладельцев не несёт ответственность за других. Если из троих собственников подали НДФЛ и произвели уплату налога только двое, штраф за неуплату будет платить только третий участник.

Если гражданин решил продать квартиру, которую купил самостоятельно на свои личные средства, без помощи государства и сторонних лиц, он имеет право произвести вычет и заплатить 13% налога от полученного результата. Если же эта сумма равна нулю или вовсе ушла в минус, платить налог не нужно, но подать НДФЛ в налоговую необходимо обязательно.

Обращаться ли в налоговую

Если избежать уплаты налога в размере 13% всё же не удастся, и продать квартиру нужно ранее, чем через три года владения, медлить с обращением в налоговую службу не стоит. Никто не станет делать этого за вас и напоминать также никто не будет. Однажды попросту придёт повестка в суд.

После продажи квартиры нужно вычесть из её стоимости 13%, заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ, подготовить пакет документов и направится в налоговый орган для предоставления отчётности. После этого уплачивается сам налог.

Бланк 3-НДФЛ можно взять с официального сайта ФНС или при личном визите к ним. Заполняется он синими или чёрными чернилами без исправлений и зачёркиваний.

Документы к 3-НДФЛ:

• Копия паспорта заявителя и его идентификационного кода;
• Копия подписанного договора покупки-продажи самой квартиры;
• за проданную квартиру или банковская справка со счёта о сумме перевода, которая должна совпадать с указанной в договоре;
• Если это долевая собственность, дополнительно подаётся заявление о распределении налога.

Подавать 3-НДФЛ нужно в установленные законом сроки, иначе штрафные санкции неизбежны. Насчитываются они ежемесячно и их ставка постепенно увеличивается.

Не уплачивать или уменьшить

Чтобы избежать уплаты налога в размере 13% при продаже своей квартиры или уменьшить сумму, есть несколько вариантов. В Налоговом кодексе Российской Федерации предусмотрены следующие случаи:

Если продажа не к спеху, а недвижимость оценена высоко, лучше не спешить с заключением сделки. При праве собственности более трёх или пяти лет владелец освобождается от обязанности платить подоходный налог в размере 13% от продажи полностью. Декларация 3-НДФЛ или какая-либо другая тоже не подаётся.

Штрафы за неуплату

Поскольку сроки, в которые нужно подать декларацию 3-НДФЛ и произвести платежи, предусмотрены Налоговым кодексом, в нём же обозначены и административные меры пресечения нарушений. Если граждане не успели или по иным причинам не подали декларацию вовремя, они должны будут уплатить штраф в следующих размерах:

По причине неуплаты вовсе Налоговый кодекс Российской Федерации предусматривает штрафы в размере:

• 20% от неоплаченной суммы налога;
• 40% в случае умышленного уклонения от уплаты налогов.

В соответствии с последними изменениями, при злостной неуплате и большой задолженности, нарушителя может ждать не только административная ответственность, но и лишение свободы на срок до трёх лет. Такие меры введены, чтобы существенно снизить случаи нарушений.

Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.
Мы рекомендуем Вам к нашему юристу.