Изменить функциональное назначение помещения. Ооо «франц-а» предлагает услуги по оформлению разрешительной документации на перепрофилирование помещений, в объеме

Перепрофилирование - это изменение функционального назначения помещения.

В результате приватизации предприятий и продажи муниципального имущества многие нежилые помещения оказались в частной собственности. Такая судьба оказалась у помещений, ранее предназначавшихся для обслуживания населения: продовольственных и промтоварных магазинов, аптек, парикмахерских, и детских садов.

А затем эти помещения преобразовались в офисы, банки, стоматологические клиники и бутики.

У многих нежилых помещений неоднократно менялись собственники. В результате в правоустанавливающих документах на помещения уже нет записей о старом функциональном назначении помещений (аптека, магазин, и т.п). Однако такие записи остались в документах БТИ.

Поэтому если в экспликации БТИ в графе «назначение помещения» имеется запись о том, что помещение- торговое, аптека, бытовое обслуживание или магазин - это означает, чтопомещение должно использоваться только согласно назначению, указанному в экспликации БТИ.

Как правило, такие помещения первоначально были переданы в частную собственность с условием сохранения его целевого назначения. Или- проданы по «льготной» цене для оказания потребительских услуг населению.

В случае неоднократного отчуждения помещения (с отсутствием в последующих договорах купли- продажи условия об ограничениях по целевому использованию помещения) и истечения с момента первичной сделки 5-и летнего срока исковой давностиможно попытаться доказать инстанциям, что помещение Вы имеете право использовать в иных целях.

Однако данное утверждение спорно, и органы исполнительной власти г. Москвы часто отказываются соглашаться с таким обоснованием.

До 2005г. органы исполнительной власти боролись с нецелевым использованием помещения достаточно пассивно. Однако затем город стал испытывать нехватку помещений социально-потребительского назначения, и как следствие, участились случаи подачи судебных исков, связанных с нецелевым использованием помещений.

В результате собственники банковских офисов и бутиков вынуждены либо обустраивать в этих помещениях малорентабельные продовольственные и промтоварные магазины и аптеки и повторно ремонтировать помещения, либо- соглашаться на отчуждение помещений в пользу правительства г. Москвы (с получением денежной компенсации или иного помещения).

Поэтому если помещение используется в офисных, медицинских и иных не торговых целях, а в экспликации БТИ (в графе «функциональное назначение») имеется запись « торговое», необходимо попытаться оформить разрешение на использование помещения в новых целях, не дожидаясь судебного спора.

Перепрофилирование помещения возможно только при наличии согласия собственника помещения. И если помещение арендуется у правительства г. Москвы- нужно получить согласие на изменение целевого назначения помещения, являющегося собственностью г. Москвы проблематично.

Если помещение находится в частной собственности, необходимо восстановить «историю» проведения всех сделок по отчуждению этого помещения. Для этого необходимо собрать первичные документы, на основании которых после распада СССР помещение оформили в частную собственность. Также необходимо собрать документы, на основании которых происходили все последующие сделки с помещением.

Для оформления перепрофилирования помещения необходимо получить заключения ЦГСЭН и ГО и ЧС о допустимости использования помещения в тех целях, в которых оно используется (с учетом требований СНиП и СанПиН). Часто для получения таких заключений приходится разрабатывать проект с планировочным решением, подтверждающим допустимость использования помещений в иные цели.

Затем необходимо получить заключение Департамента потребительского рынка о допустимости перепрофилирования помещения с учетом отсутствия дефицита торговых предприятий. А затем еще нужно получить согласие Управы на перепрофилирование помещения. Разрешение на изменение функционального назначения помещения выдает Префектура округа.

В случае отказа Префектуры в перепрофилировании помещения необходимо:

Подать заявление в БТИ с требованием об изменении записи в экспликации на основании:

  • истечения 5-и летнего срока с момента наложения первичного ограничения по использованию помещения
  • отсутствия в Вашем договоре купли- продажи помещения записи о ограниченном использовании помещения

Оспорить в судебном порядке отказ БТИ в удовлетворении Вашей просьбы, обосновав нарушение ваших прав:

  • 2-мя указанными выше аргументами
  • наличием проектной документации, согласованной ЦГСЭН и ГО и ЧС (подтверждающей допустимость использования помещений в иных целях с учетом строительных и санитарных норм и правил)

ООО «ФРАНЦ-А» предлагает услуги по оформлению разрешительной документации на перепрофилирование помещений, в объеме:

    • проведения правовой экспертизы правоустанавливающих документов для определения возможности изменения целевого назначения помещения
    • разработки проектной документации и ее согласования в ЦГСЭН и ГО и ЧС
    • получения мнения территориального отдела Департамента потребительского рынка о допустимости перепрофилирования помещения

Ирина Самойлова

16089

8


Если вы считаете, что, купив недвижимость, можете делать с ней, что угодно, то эта статья для вас. Любое недвижимое имущество имеет свое функциональное целевое назначение, причем, установленное законом, разграничение на «жилое» и «нежилое» на практике является весьма расплывчатым. В частности эксплуатация коммерческой недвижимости имеет разные цели, кроме того участок под зданием также имеет свой функционал. Вот и попробуем разобраться с понятием назначение, как с юридической, так и с экономической точки зрения.

Фото с Flickr.com|The Residences at Dove Mountain

В крупных городах появляются новые форматы жилой недвижимости, так называемые квартиры в стиле «лофт», студии и мастерские. Художественные замыслы проектировщиков и дизайнеров не помещаются в скучные квартирные планировки, креативщикам хочется городской недвижимости с размахом. На помощь приходят обанкроченные заводы и фабрики, пустующие складские помещения, чердаки и подвалы.

Пакет документов для изменения облика и функционала нежилой недвижимости следующий:

Обращаться необходимо в комиссию по использованию жилищного фонда при муниципальном органе власти. Там, кстати говоря, и помогут определиться с перечнем документов.

Когда из нежилого здания сделать апартаменты-лофт не получится

  1. Нежилое здание/помещение находится в полуразрушенном состоянии, имеются дефекты, препятствующие эксплуатации.
  2. Здание находится в промышленной зоне, отсутствует необходимая социальная инфраструктура.
  3. Конфигурация здания (высота потолков, размер проемов) не соответствует требованиям, предъявляемым к жилью.
  4. Нет и/или невозможно провести инженерные коммуникации (свет, вода, канализация, вентиляция, газ).

Примечание: когда все будет готово, здание принято комиссией, не забудьте перерегистрировать вашу собственность. Теперь у Вас не нежилое помещение, а квартира или частное домовладение.

Назначение коммерческой недвижимости

Понятие редевелопмента появилось сравнительно недавно, а вот на деле его использовали еще в 90-е. Перепрофилирование образовательных учреждений в офисы фирм-однодневок и полулегальных бизнесменов отняли у городов огромное количество детских садов. Схемы эти в большинстве своем противоречили или нагло обходили действующее законодательство.

Современный редевелопмент коммерческой недвижимости выглядит более прилично. Чего только стоит изменение функционала фабрики «Красный Октябрь», которую превратили в богемный центр с ресторанами, выставочными залами и офисами крупных компаний. Также как и для физических лиц, для организаций пустующие заводы и цеха представляют простор для творчества и экономическую перспективу.

Основные причины:

  • хорошее расположение;
  • большая площадь помещений;
  • большая территория;
  • известность места.

Правовые вопросы редевелопмента коммерческой недвижимости

На первый взгляд с правой точки зрения не важно, будет собственник использовать имущество для организации торговли или для общепита. На самом деле разный род деятельности предполагает различные требования к организации и оснащению пространства. Например, санитарные нормы, применяемые к ресторану и к цеху, существенно отличаются. Кроме того, режим налогообложения организации также зависит от вида деятельности.

К некоторым специальным режимам применяются физические показатели, такие как площадь торгового зала, а вот если в разрешительной документации написано не торговая площадь, а цех, это может стать проблемой.

Если здание планируется глобально менять (внешний и внутренний облик) - это реконструкция. Она требует получения разрешений от муниципальных органов власти, заключений различных комиссий, плана реконструкции и его утверждения местными власти. Как следствие этих мероприятий - внесение изменений в ЕГРП и техническую документацию. Если вы не меняете площади и внешнего вида здания, достаточно внести изменения в технические документы (например, изменится экспликация здания или поэтажный план).

Краеугольный вопрос - земля под зданием

На нашем портале был подробно освящен вопрос изменения категории земли, статья . Однако земельный вопрос представляет наиболее сложную проблему в законодательстве. Дело в том, что в законе не имеется четкого определения понятий категория земли и вид разрешенного использования.

Из анализа практики судов видно, что целевое назначение относится к земельному законодательству. Разрешенное использование - это фактически территориальное зонирование, согласно утвержденному плану застройки. Конкретного перечня видов использования земли в законе нет. Государственные и муниципальные земельные участки предоставляются под строительство и для других целей. Местные власти могут разрешить как многоэтажное строительство, так и малоэтажное, предоставить участок под строительство зданий производственного назначения. Указание на цель содержится в договорах, например аренды, в Постановлениях Администрации о предоставлении в собственность земельного участка.

Последствия самовольного изменения назначения

  1. Администрация может потребовать снести здание, строение или сооружение. Для капитального строительства эта схема не работает, а вот для остальных (киоски, ограждения, гаражи) вполне.
  2. Договор долгосрочной аренды можно расторгнуть на основании несоответствия разрешенного использования реальному.
  3. Можно нарваться на административный штраф или предупреждение от УФАС (Антимонопольный орган).
Что делать в таких случаях

Если участок Вам предоставили под строительство торгового центра, а вы хотите создать гостиничный бизнес, стоит обратиться в администрацию и Комитет архитектуры и градостроительства города. С согласия последнего Администрация поменяет в правопредоставляющих документах цель использования.

Внимание: перепрофилированием участка лучше заняться до начала строительства.

Если здания построено в нарушение требований разрешенного использования земли, только муниципалитет способен решить эту проблему. Будь то аренда или собственность, в договор или постановление можно внести изменения. Обратите внимание на полученный кадастровый и технический паспорт, при наличии сведений о цели эксплуатации, необходимы будут изменения.

В заключении хочется отметить, что любые изменения надо производить с оглядкой на экономическую перспективу и целесообразность. Посчитайте затраты на реконструкцию, согласования и регистрацию и отнимите их от предполагаемой прибыли. Стоит ли овчинка выделки, решать конкретному собственнику. Примеров удачного редевелопмента в крупных городах становится все больше, может быть заброшенный цех давно ждет вашего вмешательства в его судьбу?

Перепрофилирование помещений - это смена или изменение зарегистрированного в БТИ (бюро технической инвентаризации) профиля помещения, здания.

Для увеличения рентабельности бизнеса, предприниматели, изучив рынок, прибегают к возможности изменить назначение помещений собственной недвижимости посредством экспертов в данной области, так как процедура перепрофилирования не самая простая и требует не только знаний, но и умения работать с бюрократическим аппаратом государственных органов контроля и надзора. Частым явлением перепрофилирования жилого или нежилого помещения является желание владельца из офиса сделать торговую точку, фитнес клуб, медицинское учреждение и т.д.

Для изменения функции помещения существует две основные предпосылки:

    Смена владельца недвижимости, арендатора

    Нерентабельность помещения здания, что влечет за собой изменение функционального назначения

Что же такое перепрофилирование помещения/здания?

Процедура перепрофилирования нежилого помещения, здания - это изменение функционального назначения недвижимости, а целях изменения её эксплуатационных качеств для увеличения прибыли и закрепление данной процедуры юридически в необходимых государственных службах.

Стоит сразу оговориться, что перевод помещения из жилого фонда в нежилой и смена профиля помещения - это разные понятия, хотя и близкие по значению. Сама процедура перевода недвижимости из жилого в нежилой фонд подразумевает и смену профиля помещения, то есть во время процедуры перевода необходимо указывать профильное назначение. А процедура перепрофилирования нежилого помещения подразумевает именно изменение назначения нежилой недвижимости по специализации - офис, торговая точка, складское помещение, медицинское, производственное помещение и так далее. Так как согласно законодательству, для осуществления коммерческой деятельности в помещении необходимо соответствие профиля недвижимости осуществляемой деятельности, порядок и процедура регламентируется соответствующим законодательством.

Основными случаями, в которых необходимо проводить перепрофилирование нежилого помещения - это переделка офиса в магазин, аптеку, ресторан или обратно, в данном случае профиль «учреждение» поменяется на «торговое», «медицинское», «общепит».

Компания «Квест» предлагает своим клиентам услуги по перепрофилированию нежилых помещений . Знание процедур и опыт работы с документами позволяют осуществлять процедуру в кротчайшие сроки. Эксперты компании проведут анализ и подготовят пакет необходимых документов, которые клиент не в состоянии подготовить самостоятельно. Качество документов проверяется специалистами компании, во избежание курьёзных ситуаций и ошибок, которые могут быть допущены в государственных органах при оформлении документации. Работая с «Квест» вы получаете гарантию качественной и оперативной работы.