Какие нужно документы для проектных работ. Разрешительная документация в строительстве: что входит в ИРД

Законодательство устанавливает перечень разрешительной документации , необходимой для выполнения определенных видов деятельности. Нормами предусматривается специальный порядок ее составления и выдачи. Рассмотрим далее, какая используется разрешительная документация в строительстве .

Общие сведения

Возведение новых сооружений, проведение некоторых других работ строительного характера допускается в соответствии с разрешительной документацией. К ней в первую очередь относят бумаги, свидетельствующие о предоставлении участка земли. На основании их составляется разрешительная документация на проектирование .

Земельный участок

На любых наделах субъекты, осуществляющие возведение сооружений или иные работы, касающиеся зданий (реконструкцию, капремонт, например), должны соблюдать требования о целевом назначении. Участки, которые относятся к собственности муниципалитета или государства, могут предоставляться уполномоченными органами непосредственно для строительства. Пользователи наделов в своей деятельности должны руководствоваться 263-й статьей ГК (п. 1). В соответствии с ней субъекты, которые не являются титульными владельцами участков, должны получить разрешение от собственника на выполнение строительных работ. Оно может содержаться в отдельной бумаге или включаться в договор с пользователем.

Дополнительно

Если субъект предполагает осуществлять реконструкцию или вносить изменения в существующее сооружение, исходно-разрешительная документация на строительство должна включать и бумагу, в которой будет согласие собственника этого здания. Соответствующее требование устанавливается в ФЗ № 169, регулирующем архитектурную деятельность в РФ. В нормативном акте предусматривается, что строительные работы на любом объекте должны осуществляться с согласия собственника участка либо здания при соблюдении СНиП и градостроительных правил. Данное положение присутствует в 3-й статье (ч. 3, п. 2) указанного ФЗ.

Проектно-разрешительная документация

Она разрабатывается в соответствии со СНиП и прочими нормами и правилами. Исходно-разрешительная документация на строительство должна быть согласована с рядом контрольных органов. В первую очередь к ним относят управление архитектуры, а также службы госконтроля и надзора. В соответствии с 48-й статьей Градостроительного кодекса проектной называют документацию, в которой содержатся материалы, представленные в текстовом виде, а также в форме карт и схем. Она определяет архитектурные, конструктивные, функционально- и инженерно-технические решения для обеспечения работ на объекте. Разрешительная строительная документация необходима, если предполагаемые мероприятия будут влиять на характеристики безопасности и надежности сооружений.

Разработка

Подготовка разрешительной документации может осуществляться непосредственно самим исполнителем работ. Субъект также вправе привлечь к разработке организацию, имеющую соответствующую лицензию. Прежде чем , необходимо выполнить инженерные изыскания. Без их результатов бумаги не будут представлены. Изыскания также может выполнить сам субъект или привлечь организацию, имеющую на это лицензию.

Необходимые сведения

Оформление разрешительной документации осуществляется на основании материалов, которые представляет заинтересованное лицо (исполнитель работ). К необходимым сведениям и бумагам относят:

Техзадание. Оно предъявляется в случае, если исполнитель работ привлек к разработке бумаг лицензированную организацию.
Градостроительный план территории строительства.
Результаты выполненных инженерных изысканий.
Бумаги, удостоверяющие использование надела в соответствии с целевым назначением.
Техусловия на присоединение к инженерно-техническим коммуникационным сетям.

Разделы

В соответствии с общими правилами в строительстве включает в себя:

Экспертиза

Разрешительная документация должна быть направлена на проверку. В случае положительного экспертного заключения она утверждается. Как правило, это осуществляется проставлением подписи должностного лица, представителя/руководителя уполномоченного органа и оттиска печати на титульном листе. Правительство устанавливает случаи, когда должна пройти обязательную проверку. В частности, в Постановлении № 1008 от 1 января 2001 г. определено, что экспертиза должна проводиться в отношении всех бумаг, касающихся мероприятий, затрагивающих конструктивные и прочие характеристики безопасности и надежности сооружений, вне зависимости от формы собственности и источников финансирования объекта.

Исключения

Их составляют сооружения, для технического переоснащения, реконструкции, расширения, возведения, капремонта, ликвидации и консервации которых не предусмотрена. Кроме этого, экспертиза не проводится для бумаг:

Предмет проверки

В качестве него выступает оценка соответствия документации положениям техрегламентов, санитарно-эпидемиологическим, экологическим нормам, требованиям госохраны объектов культурно-исторического наследия, промышленной, пожарной, ядерной, радиационной и другой безопасности, результатам проведенных инженерных изысканий. Целями экспертизы, таким образом, являются:

Предупреждение возведения объектов, строительство и эксплуатация которых нарушают интересы и права граждан и юрлиц либо не отвечают требованиям правил и норм, утвержденным в установленном порядке.
Оценка эффективности капвложений, которые направляются на выполнение работ из бюджета соответствующего уровня.

Разрешительная документация проходит проверку в уполномоченных госорганах либо в организациях, которые имеют государственную аккредитацию.

Нюансы

В ряде случаев необходима государственная экспертиза и составление дополнительных бумаг. Например, предпроектная документация на сооружения и прочие объекты, возведение которых частично или полностью выполняется за счет бюджетных средств, госкредитов и займов, полученных под госгарантии, прочих инвестиций, поступающих в форме господдержки, проходит проверку до ее утверждения. Аналогичное правило действует и в отношении бумаг, разрабатываемых на потенциально опасные и особо сложные в конструкции вне зависимости от источников их финансирования и типа собственности. В отношении объектов, строительство которых выполняется на средства заказчика, в том числе привлеченные, решение о выполнении государственной экспертизы принимает он сам. Исключение составляют особо сложные и потенциально опасные сооружения и конструкции.

Получение разрешительной документации

После выполнения экспертизы при положительном заключении бумаги проходят утверждение. Застройщик, получив документацию, обращается в уполномоченную организацию с заявлением на выдачу разрешения на строительство и/или ордера. Вид бумаг будет зависеть от характера работ. По 51-й статье Градостроительного кодекса разрешение на строительство подтверждает соответствие документации требованиям плана участка. Эта бумага предоставляет субъекту право на выполнение необходимых работ на объекте. Разрешение предоставляется на основании заявления. К нему прилагаются бумаги, удостоверяющие права на участок. Кроме этого, уполномоченная инстанция требует утвержденную проектную документацию. Форма, в которой составляется заявление, сроки и порядок его рассмотрения определяются Градостроительным кодексом, а также иными нормативными актами. Бланк разрешения утверждается правительством.

Необходимые бумаги

Для получения разрешения застройщику необходимо представить уполномоченной инстанции, исполнительному органу региональной/местной власти заявление с приложением:

Упрощенный порядок

Он применяется в случае, если разрешение выдается на строительство объекта ИЖС, для которого проектная документация не составляется. В такой ситуации заинтересованное лицо прилагает к заявлению:

Правоустанавливающие бумаги на надел.
Чертеж планировочной организации территории, на котором обозначается место размещения объекта ИЖС.

Действия уполномоченных органов

Утвержденная документация и разрешение на строительство должны быть зарегистрированы в местных структурах управления. Уполномоченный орган вправе отказать в выдаче бумаги в случае отсутствия необходимых материалов либо несоответствия их сведений требованиям, установленным в плане или допуске на отклонение от предельных показателей. Данное решение может быть оспорено в суде. Разрешение на строительство предоставляется без взимания платы. Данная бумага имеет определенный срок действия - 10 лет для объектов ИЖС. Период для прочих сооружений устанавливается в соответствии с проектом строительных работ.

Ответственность

Нарушение установленного порядка оформления разрешительной документации преследуется по закону. Ответственность устанавливается КоАП. В соответствии со ст. 8.4 субъекты, не выполнившие требования закона об обязательности государственной экспертизы, а также лица, реализующие или финансирующие проекты, которые должны пройти проверку, не получившие положительного заключения, наказываются административным штрафом. Величина взыскания для граждан - 10-15, должностных лиц - 30-50, организаций - 400-500 МРОТ. К административной ответственности могут привлекаться субъекты, осуществляющие деятельность, не соответствующую документации, на которую было выдано положительное заключение. В таком случае штрафы для граждан составляют 15-20 МРОТ, для должностных лиц и организаций их размер аналогичен приведенным выше цифрам. Строительство сооружений и зданий непроизводственного и производственного назначения, объектов ИЖС без разрешения влечет наложение административного взыскания в соответствии со ст. 9.5, п. 1 КоАП. Для граждан штраф составляет 3-5, должностных лиц - 5-10, организаций - 50-100 МРОТ.

Исходно-разрешительная документация представляет собой комплекс бумаг, которые оформляются и готовятся застройщиком с учетом ГрК РФ (статей 44-55). Для полноты комплекта требуется также получение разрешительной документации на возведение, а после уже и на ввод объекта в работу.

Подготовка таких бумаг необходима в ситуации, когда ведутся работы по техническому переоборудованию, реконструкции, капремонту или строительству сооружения. При этом в роли получателя документации может выступать инвестор, строительная компания или представитель подрядчика.

Существует и другое определение исходно-разрешительной документации, согласно которому к этой категории относятся бумаги, которые выдаются уполномоченным исполнительным органом (компанией, организацией) за определенную плату. Роль заявителя играет застройщик или представитель подрядчика (как и в прошлом случае).

Что входит в ИРД?

Первое, с чем стоит разобраться — состав исходно-разрешительной документации. К этой категории относятся следующие бумаги:

Изменения касательно доступного к применению надела земли.
Техусловия на подключение сооружения на участке к инженерным сетям.
ГПЗУ (градостроительный план участка земли).
Решение госэкспертизы в отношении готового проекта.
Разрешение на возведение объекта.
Разрешение на ввод сооружения после завершения строительных работ.

Земельные взаимоотношения

В процессе сбора исходно-разрешительной документации первое, чему стоит уделять внимание — подготовке правоустанавливающих бумаг для участка, где планируется работа. По законодательству владелец земельного надела имеет полное право вести строительство на принадлежащей ему земле, также осуществлять снос или перестройку уже существующего объекта.

Если какие-либо мероприятия на участке планируют лица, у которых нет подобных прав, то им необходимо разрешение владельца. Такой документ может входить в состав исходно-разрешительной документации и должен быть на руках у подрядчика (застройщика) перед началом работ. Если же землей владеет государство, то передача земли под строительство может передаваться соответствующими структурами (представителями местной власти).

Возможны и другие ситуации, когда земельный участок принадлежит одному лицу, а здание на нем — другому. Здесь хозяин объекта может использовать недвижимость по усмотрению. Это возможно в случае, если перечень конкретных действий прописан в договоре пользования землей между сторонами.

Таким образом, перед стартом строительства стоит изучать требования к составу исходно-строительной документации, а также проверить, насколько правомочен подрядчик (застройщик) производить определенные работы на оговоренном участке. Отдельное внимание содержанию договоров стоит уделять, если земля принадлежит какому-то другому объекту.

Исполнительно-производственная документация: в чем особенности?

Среди новичков происходит путаница между рассмотренной выше ИРС и исходно-производственными документами, необходимыми для строительства. На самом деле состав таких бумаг кардинальным образом отличается. Если в первом случае речь идет исключительно о разрешениях уполномоченных органов, то здесь — о материалах, без которых невозможно начало строительных работ. Если говорить подробнее, то исполнительно-производственные бумаги — материалы графического или текстового характера, в которых отражается суть принятых проектных решений. Оформление таких бумаг — задача специализирующихся на определенных видах работ организаций и имеющих на руках соответствующую (разрешительную) лицензию.

Правильное оформление исполнительно-производственных бумаг не только упрощает процесс возведения объекта, но и делает эксплуатацию сооружения более комфортной. Изучив такую документацию, представитель подрядчика (застройщик) или проверяющий орган может сделать точные выводы в отношении выполненных работ и ответственных лиц по каждому из направлений.

Состав таких бумаг определяется действующими сегодня правилами и нормами в законодательном секторе. К этой категории относятся различные акты (испытаний или скрытых работ), сертификаты, журналы работ, бумаги лабораторного контроля и так далее. После ввода сооружения в работу перечень документов и сами бумаги передаются заказчиком организации, которая берет на себя функции по эксплуатации.

Отдельного внимания заслуживают и исполнительные чертежи, которые готовятся в четырех вариантах. При этом один из них направляется заказчику, еще пара — компании, которая будет эксплуатировать объект, а оставшийся экземпляр — компании, которая проводила работы (организации подрядчика).

Важность проектной документации

Чтобы исключить ошибки и повысить уровень безопасности для людей, строительство сооружения должно происходить при обязательной оценке проектной документации соответствующими (надзорными) органами. Задача составления проекта лежит на специализированных структурах (об этом упоминалось выше).

Одним из элементов взаимодействия подрядчика и заказчика является договор подряда. В последнем оговариваются все условия выполнения работ в отношении проектной документации. При этом для начала заказчик должен внимательно изучить претендента на выполнение проекта — проверить наличие лицензии и опыт работы. Отсутствие разрешения на выполнение специализированных работ у подрядчика может стать причиной для признания соглашения недействительным. Более того, возможны проблемы в дальнейшем (состав исходно-разрешительной документации окажется неполным).

Разработка проекта производится с учетом существующих правил и норм, а также градостроительных документов. После их составления обязательно получение одобрения проекта со стороны уполномоченных органов, а именно отделов градостроительства и архитектуры.

Ключевой момент — проведение экспертизы по объектам строительства. В частности, проверяются все решения, принятые в проекте на факт соответствия существующим правилам и нормам. В процессе проведения экспертизы в отношении проекта подрядчика проверяющая структура имеет право привлекать специалистов соответствующих областей. После проведения экспертизы должно быть принято решение, разрешено строительство или нет. Также в заключении содержится информация, насколько экономически целесообразно возведение объекта, соответствует ли последний нормам промышленной и экологической безопасности, прописываются наиболее важные технико-экономические показатели.

При отсутствии положительного заключения получить исходно-разрешительную документацию не выйдет. Кроме того, по законодательству запрещено строительство и финансирование таких объектов. У застройщика при этом есть два варианта — внести правки или обращаться в суд (в случае, если замечания, по его мнению, неправомерны). В области строительства все чаще отдается предпочтение первому варианту.

В «отказном» заключении уполномоченный орган должен отразить, какие моменты требуют обязательной доработки. После того, как все замечания были исправлены, у инвестора есть право передать уже обновленный состав документов для очередной проверки. При этом вероятность утверждения будет выше.

Ответственность за нарушения

Если застройщик начал работы, а состав разрешительной документации неполный, то это может повлечь за собой ряд последствий. Сегодня в области строительства возможны следующие наказания для нарушителей:

Отнесение сооружения к категории самовольно построенных зданий. В этом случае накладывается запрет на совершение каких-либо действий с сооружением. Кроме того, возможно постановление суда о сносе здания.
Административное наказание — штраф.

Во избежание проблем перед началом работ желательно иметь полный состав исходно-разрешительной документации. При этом перечень требуемых бумаг можно получить на сайте госуслуг или в местных органах власти.

Википедии, исходно разрешительная документация - это термин, используемый для обозначения документации, оформляемой в соответствии со статьями 44 - 51 Градостроительного кодекса РФ вплоть до получения разрешения на строительство (ст. 51 ГрКРФ), а также получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 ГрКРФ).

ИРД - документация, выдаваемая специальным органом власти или уполномоченной организацией за фиксированную плату (при необходимости) и в обязательном порядке (при условии соблюдения всех нормативных требований в отношении проектной и рабочей документации) в процессе проектирования и строительства объекта, по запросу застройщика (собственника или арендатора земельного участка), либо действующему в его интересах лицу.

Другими словами, Градостроительный Кодекс (44 - 51 статьи) содержит исчерпывающий перечень всех документов, получивших название исходно-разрешительных (ИРД). Они дают основание для принятия решения компетентными органами о целесообразности заявленного строительства.

Однако строения бывают разными, и отличия между жилым домом на одну семью и промышленным объектом являются существенными, что не может не сказаться на количестве документов. По этой причине перечень документов на любое строительство может быть разделен на две категории - минимально необходимый и достаточный.

Минимальный перечень исходно разрешительной документации для строительства

Возможны случаи, когда минимально необходимого пакета будет достаточно, но чаще всего состав исходно разрешительная документация на строительство более расширен. В минимально необходимый перечень, согласно ст. 48, раздела 6 Градостроительного Кодекса, входят следующие документы:

градостроительный план на территорию, где размещен застраиваемый земельный участок;
информация об инженерных изысканиях совершенных или планируемых (в форме задания для проектировщиков);
технические условия , выполненные для проведения работ по подключению строения к инженерно-техническим сооружениям.

Разрешение на строительство выдается только в том случае, если объект будет размещен на земельных участках, использование которых соответствует плану застройки. Исходно разрешительная документация для проектирования позволит лицам, принимающим решение, оценить степень соответствия дома градостроительным планам.

Документы на подключение к коммуникациям, несмотря на их обязательность, подаются в случае, если функционирование объекта без этого невозможно или застройщик планирует подключение к существующим общим сетям, а главное - у него есть такая техническая возможность.

Что входит в полный пакет ИРД

Полный пакет ИРД зависит от характеристик и назначения объекта, целевого и разрешенного использования земли, особенностей размещения участка по отношению к другим объектам и строениям. Эти характеристики могут повлечь за собой сбор документов по выполнению, например, санитарных, природоохранных и противопожарных норм.

Кроме того, возможно наличие региональных особенностей и требований. Однако они не должны противоречить главному нормативу - Градостроительному Кодексу, а точнее, перечисленным выше статьям.

В заключение

Формирование достаточного набора исходно-разрешительной документации для застройщика является жизненно необходимым. Отсутствие или некорректно оформленные документы могут послужить основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство, а здание, построенное без разрешения, не может быть введено в эксплуатацию.

РЕФЕРАТ

Документация на строительство

1. Исходно-разрешительная документация (ИРД)

документация строительство разрешительный

Пакет документов, собираемый техническим заказчиком, необходимый для получения разрешения на строительство здания или сооружения, называют исходно-разрешительной документацией.

Предпроектная проработка и оформление исходно-разрешительной документации (ИРД) это начальная стадия строительного проекта, проработка исходных данных определяет качественные параметры, объемы и финансовые потребности для возведения объекта недвижимости. Этот этап строительства неизбежен, зачастую - длителен.

Комплект ИРД включает в себя план земельного участка, размещение будущего здания на местности, обозначение границы земельного участка, а также технические и экономические показатели здания. Также в него входят рекомендации и требования, полученные от согласующих госучреждений. Когда собран весь комплект документов, технический заказчик начинает стадию проектирования, проектировщик получает комплект исходных данных и подробное техническое задание. Исходно-разрешительная документация в комплекте достаточна для получения разрешения на строительство и последующего начала строительных работ.

О составе ИРД и законном порядке подготовки к строительству и возведению зданий есть главы 5 и 6 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Получение комплекта документов исходно-разрешительной документации для проектирования нового строительства или выполнения капремонта осуществляет застройщик, распоряжающийся земельным участком. Технический заказчик в соответствии с поручением застройщика, по договору, выступает от его имени и собирает всю ИРД.

После прохождения градостроительного совета, получения постановлений местной администрации о проектировании, прохождения общественных слушаний по объекту, техзаказчик заказывает создание проектной документации, которую необходимо согласовать в Госэкспертизе.

Если застройщик - инвестор и в его интересах оптимизировать сроки предстроительной стадии, снизить расходы по предстоящему строительству, технический заказчик заинтересован в том же, и обладает опытом предыдущих работ, который позволит сократить предпроектную стадию, собрать пакет документов в планируемый срок.

Комплект документов по итогам согласования пред проектной проработки земельного участка, здания или сооружения, который является основанием для оформления разрешения на проведение градостроительной деятельности, называется исходно-разрешительной документацией.

В состав ИРД входят распорядительные документы (Постановления, Распоряжения), разрешения, технические условия, материалы инженерных изысканий, согласования и утверждения, а также иные документы, полученные от уполномоченных государственных органов, и специализированных организаций для разработки, согласования проектной документации и строительства объекта недвижимости.

В полный комплект исходно-разрешительной документации включаются различные документы, которые отражают основные рекомендации и требования по размещению объекта строительства на местности, определяют границы земельного участка, технические и экономические показатели строительных объектов. К этим документам также относятся рекомендации и требования, которые были получены от различных согласующих органов для выполнения проектирования. В исходно-разрешительных условиях указываются возможности выполнения работ, которые учитывают экологические и санитарно-гигиенические нормы расположения объекта, предполагаемого назначения, особенности его использования, воздействия на окружающую среду.

Получение всего пакета согласовательной и разрешительной документации, которая нужна для выполнения проектирования строительства, проведения реконструкции, частичного или полного технического переоснащения, выполнения капитального ремонта строений и сооружений, проводится застройщиком, имеющим право на земельный участок. Получение вышеуказанной документации допускается техническим заказчиком, который работает в интересах инвестора-застройщика и выступает от его имени.

ИРД выдаётся заявителю специальным органом власти или уполномоченной организацией за фиксированную плату и в обязательном порядке (при условии соблюдения всех нормативных требований).

Разработка материалов пред проектных проработок и оформление комплекта исходно-разрешительной (ИРД) документации является начальной стадией инвестиционного процесса, основанием, в котором определяются качественные характеристики и финансово-экономические параметры будущего объекта недвижимости.

Исходно-разрешительная документация (ИРД) для оформления права на проектирование разрабатывается на основании утвержденной или согласованной в установленном порядке пред проектной градостроительной документации, в частности проекта планировки территории (ППТ).

При отсутствии разработанной, утвержденной или согласованной в установленном порядке градостроительной документации на территорию планируемого строительства, Техническому заказчику необходимо организовать выполнение архитектурных пред проектных проработок, подготовить и согласовать градостроительное обоснование размещения объекта.

К исходно-разрешительной документации относятся следующие документы:

1.Постановления, распоряжения администрации

.Технические условия ТУ на присоединение к инженерным сетям: обеспечение теплом, электросети, водопровод и канализация, ливневая канализация, дороги

.Градостроительный план земельного участка, ГПЗУ

.Разрешение на строительство

.Заключение о соответствии построенного объекта

.Материалы инженерных изысканий

.Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

*Пункт 5 - это цель сбора ИРД, пункты 6 и 7 обычно не относят к ИРД, так как их выполнение техзаказчик осуществляет после завершения строительства.

*В составе не перечислен сама проектная документация на здание или сооружение, которая проходит экспертизу

В составе ИРД - поручение главы местной администрации по разработке проекта если застройщик - местная администрация. Если застройщик - компания, частное лицо - письмо-заявление от него в местную администрацию. Юридическое основание - договор аренды земли или свидетельство собственности на земельный участок.

Градостроительное обоснование включает топографическую съемку местности в масштабе 1:2000, на которой есть границы построенных и планируемых объектов капстроительства, границы других сооружений, дорог, инженерных сетей, зданий и территорий историко-культурного наследия, охраняемые объекты природопользования, общественные территории, земля с особыми условиями использования, предполагающим разного рода ограничения в виде красных линий. На плане местности отражаются границы участка застройки и будущего здания или комплекса зданий.

Обоснование предполагает учёт интересов соседей, данных генплана развития территории. Обоснование в процессе работы должно привести к прохождению заседания градостроительного совета и получению градостроительного заключения.

Основной состав комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД) содержит:

1. Градостроительное заключение;

Градостроительное заключение включает в себя:

градостроительное заключение по установленной форме;

эскиз №1;

заключение по обследованию объекта недвижимости (территории, зданий и

строений);

заключение по условиям проектирования;

заключение согласующих организаций.

Заключение по инженерному обеспечению;

Заключение по инженерному обеспечению объекта включает:

пояснительную записку;

предварительные технические условия эксплуатационных организаций;

расчетные данные технико-экономических показателей планируемого объекта недвижимости (ТЭП).

Заключение экологической экспертизы (по необходимости - состав заключения экологической экспертизы определяется Департаментом природопользования и охраны окружающей среды в зависимости от экологических требований к размещению объекта и уровню обоснований представленных в пред проектной документации). Полный перечень комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД)

В процессе оформления комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД), в случае необходимости, может потребоваться разработка дополнительных пред проектных материалов и выполнение следующего комплекса работ:

корректировка существующего проекта планировки территории;

разработка пред проектных проработок на объект;

градостроительные обоснования размещения объекта;

разработка схем инженерного обеспечения;

расчет внеплощадочных сетей и сооружений на них;

разработка заключений по участку компенсационного озеленения;

расчет инженерного обеспечения с выделением физических объемов и стоимости городских сетей;

получение дополнительных согласований;

подготовка справочной, технической, информационной документации по требованию уполномоченных государственных органов.

Началу разработки проектно-сметной документации для строительства объекта недвижимости предшествует период пред проектной подготовки, состоящий из двух этапов: пред инвестиционного (разработка проекта планировки территории) и инвестиционного (разработка градостроительного обоснования размещения объекта строительства, подготовка исходно-разрешительной документации).

Проектно-сметная документация должна быть разработана в полном соответствии с требованиями, определенными в исходно-разрешительной документации.

В состав исходно-разрешительной документации для проектирования входят следующие документы и материалы:

Поручение главы администрации (в г. Москве - это префект АО, либо заместитель по вопросам строительства) или письмо-заявка Заказчика (лица, которое имеет намерение застроить имеющийся у него участок) являются основанием для изготовления исходно-разрешительной документации на строительство объекта недвижимости, в том случае, если есть в наличии оформленные надлежащим образом земельные отношения, то есть договор аренды участка или свидетельство на право собственности этим земельным участком.

Градостроительное обоснование разрабатывается в пределах участка территории функционально-планировочного образования, которое занимает часть квартала или целый квартал, ограниченную пределами внутриквартальной территории общего использования. Градостроительное обоснование включает:

Чертеж, составленный на основе топографического плана в масштабе 1:2000, на котором отображаются в соответствующих границах: а) территории существующих, планируемых объектов капитального строительства федерального, регионального значения, иные застроенные и подлежащие застройке территории; б) территории линейных объектов; в) территории объектов культурного наследия; г) особо охраняемые природные территории, природные и озелененные территории; д) территории общего пользования; е) зоны с особыми условиями использования территорий; ж) земельный участок, применительно к которому осуществляется подготовка градостроительного плана земельного участка и разработка соответствующего градостроительного обоснования;

Проведенные расчеты и подтверждения границ и видов разрешенного использования, расчеты и обоснования функционального назначения, технико-экономических показателей и посадки объекта недвижимости на данном земельном участке, а также подтверждение границ зон действия общественных сервитутов в границах данного земельного участка, другие доказательства, которые выполнены в соответствии с региональными нормативами и правилами использования земли и застройки необходимы для разработки градостроительного плана земельного участка, в том числе для осуществления благоустройства и озеленения участка территории.

материалы пред проектных проработок;

градостроительное заключение в составе Эскиза №1;

заключения по обследованию объекта недвижимости (земельного участка - в случае нового строительства) либо здания, сооружения в случае его реконструкции либо технического перевооружения);

заключения согласующих организаций;

ситуационного плана земельного участка по компенсационному озеленению в случаях необходимости уничтожения зеленых насаждений на земельном участке, отведенном для строительства;

Технические условия (ТУ) на подключение к инженерным сетям (выдаваемые техническими службами) с указанием на топографической съемке точек подключения к сетям; заключение по инженерному обеспечению объекта строительства (как правило, выполняется непосредственно по инициативе Заказчика-застройщика в целях получения предварительных технических условий присоединения к инженерным коммуникациям);

заключение по компенсационному озеленению, оформленное в соответствии с законодательством о защите зеленых насаждений;

заключение органа природопользования и охраны окружающей среды;

протокол рассмотрения Архитектурным советом (при органе по архитектуре и градостроительству) материалов пред проектных проработок;

заключение органа по охране памятников (если строительство объекта планируется на исторических территориях);

заключение по визуально-ландшафтному анализу (если строительство объекта планируется на исторических территориях).

В связи с тем, что вопросы градостроительной деятельности находятся в одновременном ведении Российской Федерации и ее субъектов, единого документа, который в полной мере регулирует порядок разработки и полный состав исходно-разрешительной документации не существует. Есть существенные различия в нормативно-правовых документах, которые приняты, например, в г. Москве (Законы г. Москвы, распоряжения Мэра, постановления Правительства Москвы); в Московской области - Законы МО, постановления Правительства МО, глав районных администраций МО), в городах Российской Федерации.

Комплект документации, необходимый для разработки проекта планировки территории, прохождения общественных слушаний и градостроительного совета:

Данные о собственности

Свидетельство о праве собственности (аренды) на участок

Договор аренды участка (при аренде)

Акт выбора земельного участка (при аренде)

Кадастровый план участка

Акты выбора трасс для внеплощадочных сетей

Утвержденная градостроительная документация

Материалы территориального планирования населенного пункта

Град. заключение (если размещаемый объект соответствует ранее определенному назначению территории)

Град. обоснование (при изменении категории земель или вида их разрешенного использования)

Решения Администрации

Постановление о разрешении разработки проекта планировки территории

Разрешение на снос зданий

Разрешение на вырубку зеленых насаждений

Архитектурно-планировочное задание (градостроительное задание, задание на разработку проекта), утвержденное Главархитектурой

Материалы инженерных изысканий

Отчет об инженерно-геодезических изысканиях

Отчет об инженерно-геологических изысканиях

Отчет об инженерно-экологических изысканиях

Отчет об инженерно-гидрологических изысканиях

Акты и заключения надзорных служб

Санитарно-эпидемиологическое заключение ФГУ по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека

Экспертное заключение либо акт обследования участка ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии»

Заключение Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору

Заключение Центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора

Технические условия (требования к проекту) Отдела государственного пожарного надзора

Заключение Главного управления природных ресурсов и охраны окружающей среды

Исходные данные для разработки раздела ГОЧС ГУ МЧС РФ

Письмо Министерства культуры о наличии или отсутствии памятников истории, культуры, архитектуры, археологии, зон их влияния и охраны

Справка ГУП «Геоцентр-Москва» (Роскомнедра) о наличии или отсутствии на рассматриваемом участке полезных ископаемых

Заключение Управления Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по МО (Росприроднадзор)

Фоновые концентрации вредных веществ и климатические характеристики района строительства ГУ ЦГМС

Технические условия

Водопровод

Канализация бытовая

Канализация ливневая

Теплоснабжение

Газоснабжение

Электроснабжение

Телефонизация и радиофикация

Вывоз ТБО

ГИБДД, РДУ / Мосавтодор/ФУАД

Дополнительные акты и заключения

Согласование Роспотребнадзором места сброса очищенных стоков, анализ воды ВЗУ

Акт обследования конструкций существующих зданий

Согласование с владельцами граничащих земельных участков, согласование проектных решений с заинтересованными лицами в случае, при наличии сервитутов в их пользу

Проект сокращения существующих или проектируемых СЗЗ, согласованный Роспотребнадзором

Согласование Роспотребнадзором места расположения ВЗУ, очистных сооружений хозяйственно-бытового и дождевого стока

Другие необходимые согласования.

. Получение разрешения на строительство

Выдача разрешений на строительство регламентирована статьей 51 Градостроительного кодекса РФ.

Разрешение на строительство выдается застройщику или нанятому им по договору техническому заказчику уполномоченным государственным или муниципальным органом РФ в порядке, установленном ГрК РФ.

Разрешение на строительство подтверждает право собственника (арендатора) земли с участием технического заказчика или самостоятельно выполнить новое строительство или реконструкцию, капитальный ремонт здания и сооружения, а также провести благоустройство прилегающей территории.

Главное условие получения разрешения на строительство - оформленные должным образом земельно-имущественные отношения - зарегистрированный договор аренды или свидетельство о собственности.

Главное основание для оформления разрешения на строительство - положительное заключения Государственной экспертизы по проектно-сметной документации. ГрК предусматривает вариант негосударственной экспертизы ПСД, но в практике таких случаев нет.

После оформления всех необходимых документов и получения разрешения на строительство, а также ордера на проведение подготовительных, земляных и строительных работ земельный участок обретает статус строительной площадки.

Срок действия разрешения на строительство устанавливается проектом организации строительства, это один из составляющих ИРД документов. Срок может быть продлён при определенных обстоятельствах по заявлению техзаказчика.

Изображение - копия разрешения на строительство, которое получено ООО «Дирекция заказчика» для возведения ЖК «9-18» в г. Мытищи (открыть в полночитаемом формате). Если строительство делится на очереди, как в данном случае, то приходится получить разрешение на ведение строительных работ для каждой очереди комплексного объекта.

Отказ в выдаче разрешения на строительство должен быть мотивирован:

·В случае выявления несоответствия между проектной документацией и видом разрешенного использования земельного участка;

·В случае выявления несоответствия проектной документации строительным нормам и правилам.

Решение об отказе в выдаче разрешения на строительство можно обжаловать в суде.

Получение разрешения на строительство не нужно в следующих случаях:

·будущие строительные работы не затрагивают конструктивные характеристики зданий и сооружений, не ухудшают их надежность и безопасность

·в случае возведения временных построек и сооружений, которые необходимы для организации и проведения строительных работ,

·в случае строительства дачного в дачном, садоводческом или огородническом товариществе.

Разрешение на проведение строительства следует переоформить, если право на возведение объекта передается другому заказчику, в случае реорганизации предприятия заказчика и при передаче подряда на выполнение СМР другой строительной организации. Срок действия разрешения при этом сохраняется.

Как оформить разрешение на строительство

Для получения разрешения на строительство технический заказчик, действующий по договору с заказчиком-застройщиком (инвестором) направляет в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления субъекта РФ оформленное заявление вместе с комплектом подтверждающих документов. Это и есть исходно-разрешительная документация.

К заявлению на получение разрешения на строительство технический заказчик должен приложить:

Свидетельство о праве собственности или зарегистрированный договор аренды земельного участка;

Градостроительный план участка;

Проектно-сметной документацию, состоит из документов:

·Пояснительная записка к проекту;

·Планировочная схема организации земельного участка, выполненная в соответствии с ограничениями, установленными градостроительным планом земельного участка, в пределах «красных линий», утвержденных в составе проекта планировки территории;

·Архитектурно-строительные чертежи;

·Список и характеристики инженерно-технического оборудования, установленного по проекту в здании и на участке

·Сводный план инженерных сетей с обозначением точек подключения здания или сооружения к сетям энергообеспечения и другим инженерным сетям;

·Проект организации строительства (ПОС);

·Проект полного или частичного демонтажа зданий и сооружений, находящихся на участке под строительство, если такие работы предусмотрены.

Положительное заключение госстройэкспертизы по результатам проверки проектной документации;

Если таковое имеется - специальное разрешение в случае отклонения от предельно допустимых ограничений разрешенного строительства, реконструкции (в соответствии со статьей 40 ГрК РФ);

Оформленное согласие других правообладателей здания в случае реконструкции и / или капремонта;

Требуемые допуски СРО для организаций технического заказчика, строительного контроля (технадзора), генподрядной и генпроектной организаций, приказы о назначении ответственных за ведение технического и авторского надзора и за производство работ.

Орган, выдающий разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления соответствующего заявления технического заказчика проверяет:

·наличие всех документов

·соответствие проектной документации требованиям ГПЗУ и / или требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных градостроительных параметров;

Технический заказчик уведомляет Госархнадзор о полученном разрешении, тот составляет план проверок.

Само разрешение на строительство предусматривает полное право застройщика на проведение работ, но в череде документов есть также ордер на земляные работы, который выдает АТИ или управление ЖКХ, то есть - уполномоченный орган.

Ряд подготовительных работ может быть проведен с разрешения АТИ или иного уполномоченного органа, например, перекладку инженерных сетей для подготовки к строительству.

Если собственник приобрел землю, он без разрешения на строительство может поставить забор и бытовку охраны.

Заказ работы

Наши специалисты помогут написать работу с обязательной проверкой на уникальность в системе «Антиплагиат»
Отправь заявку с требованиями прямо сейчас, чтобы узнать стоимость и возможность написания.