Порядок оформления земельных участков. Кто формирует земельные участки?

В процессе оформления земельных участков и органы местного самоуправления, органы исполнительной государственной власти и органы кадастрового учета, землеустроительные организации. То есть те организации, которые непосредственно участвуют в процедуре формирования земельного участка. Понятие формирования земельного участка состоит из нескольких составляющих. Первый и главный этап формирования - это выбор земельного участка. Он осуществляется как с предварительным согласованием месторасположения земельного участка, так и без предварительного согласования. Кроме того, есть земельные участки, которые или связаны со строительством, или не связаны с таковым. Но любое решение принимается органом, уполномоченным по распоряжению этими земельными участками. Самым главным является подготовка проекта границы земельного участка - это одна из первых процедур формирования. Проект границы земельного участка состоит из совокупности правовых и технических документов или, проще говоря, пакета документов, которые содержат в себе материалы согласования, расчеты, описания, проектные планы, в которых обосновываются в графической, текстовой или иных формах местоположение, размеры и границы земельных участков.

Документы собираются для того, чтобы сформированный земельный участок можно было без каких-либо проблем вынести в натуру (установить границы на местности), поставить его на кадастровый учет, оформить документы, необходимые для государственной регистрации прав или сделок. Проектный план границ документ очень важный. Составляют его, как правило, органы местного самоуправления самостоятельно. Либо по их поручению - землеустроительные организации. Об этом говорится в статьях 30 и 31 Земельного кодекса РФ. Любая землеустроительная организация вправе подготовить проектный план границ, установить границы на местности при наличии лицензии на право выполнения геодезических работ. Эти же организации и впоследствии могут составить землеустроительное дело и подготовить документы о межевании, необходимые для составления кадастрового плана этого земельного участка. Сам план границ земельного участка составляется с такой точностью, которая определена требованиями землеустройства. Учитываются и участки, на которых наложены ограничения в использовании. Это могут быть зоны режимообразующих объектов (кабельные прокладки, линии электропередачи) или охранные зоны инженерных сетей. Все они также наносятся правообладателям земельных участков на план границ данного земельного участка.

Процедура формирования земельного участка завершается выполнением геодезических действий по установлению на местности границ земельного участка (его межеванию), установлением уполномоченным органом местного самоуправления вида или нескольких видов разрешенного использования земельного участка. После чего земельный участок фактически сформирован и может быть принят для дальнейшей его постановки на кадастровый учет.

ВВЕДЕНИЕ

Земля как важный источник существования с древних времен играет важную роль в жизни человечества во всех отраслях его деятельности. Потребность в земельных ресурсах в России является чуть ли не самой главной для населения страны. Так как земля является объектом национального богатства и источником различных природных благ. От того, в чьем пользовании находится земля, для чего и как она используется зависит благополучие каждого члена общества, социальный прогресс, развитие экономики и экологическое равновесие.

В последнее время стали возникать межевые споры, которые невозможно разрешить из-за отсутствия в земельном кадастре сведений о местоположении на местности границ, разделяющих смежные земельные участки. Все это создало предпосылку для возникновения необходимости зафиксировать границы земельных участков в земельном кадастре. Появилась потребность в правовом регулирование земельных отношений между владельцами земельных участков и государством. Существуют различные государственные органы, отвечающие за распределение земельных участков, и их целесообразным использованием владельцами такие как:

· Министерство природы Российской Федерации;

· Федеральная служба кадастра объектов недвижимости;

· Министерство сельского хозяйства РФ;

· Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом

Право на земельный участок возникает на основании, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ и федеральными законами. Имеется ряд юридических и кадастровых мероприятий необходимых для регистрации прав на земельный участок, а также для проведения различного рода сделок с данным участком. Одним из таких обязательных мероприятий в соответствии со ст.45.1 ФЗ№447 является постановка земельного участка на кадастровый учет. Только после межевания и постановки земельного участка на кадастровый учет, у органов государственной власти появляется полная и точная информация о нём.

> ФОРМИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

> Образование земельного участка в соответствии с действующим законодательством

земельный правой законодательство межевание

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами Российской Федерации. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Действующим законодательством под формированием (образованием) земельных участков понимается, постановка земельных участков на государственный кадастровый учет. Именно кадастровый учет удостоверяет существование определенного земельного участка с характеристиками, позволяющими определить такой участок в качестве индивидуально-определенной вещи.

Таким образом, образование земельных участков возможно:

ь во-первых, путем образования новых земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

ь во-вторых, путем преобразования (раздела, объединения, перераспределения или выдела) уже существующих (сформированных и поставленных на государственный кадастровый учет) земельных участков;

Частные собственники, а также лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями, и юридические лица при осуществлении хозяйственной деятельности достаточно часто сталкиваются с потребностью образования (формирования) земельных участков. В большинстве случаев такая необходимость связана с оформлением прав на участки, в том числе занятые объектами недвижимости, находящимися в собственности этих лиц. Исходя из указанных способов образования земельных участков, следует привести следующие примеры наиболее частых случаев необходимости образования (формирования) земельных участков.

Один из них это - образование земельного участка из земель, находящихся государственной или муниципальной собственности. В таком случае образование земельного участка происходит из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а не из конкретного земельного участка, т.е. образование (формирование) участка происходит впервые. Целесообразность образования такого земельного участка, во-первых, может быть определена целями его дальнейшего предоставления для строительства. Во-вторых, имеются ситуации, когда земельный участок предоставлялся физическому или юридическому лицу задолго до вступления в силу ЗК РФ, но до настоящего момента не был сформирован и поставлен на учет, т.е. границы его не установлены на местности, участку не присвоен кадастровый номер.

У указанных лиц имеются документы о предоставлении участка, как правило, на праве постоянного (бессрочного) пользования, но государственный кадастровый учет участка не проведен. В целях оформления прав на такой участок, в том числе путем его выкупа (приватизации), необходимо образовать (сформировать) такой участок. В данном случае образование участка также является первичным.

А вот образование земельных участков из уже существующих участков, осуществляется путем раздела, объединения, перераспределения или выдела. Образование земельных участков указанными способами возможно, как из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (разграниченной или неразграниченной), так и из земельных участков, находящихся в частной собственности.

1. Раздел земельного участка.

С данным способом образования земельных участков наиболее часто сталкиваются собственники объектов недвижимости при оформлении ими земельных отношений под такими объектами или при отчуждении таких объектов иным лицам.

Наиболее частый пример необходимости образования земельных участков из участка, находящегося в государственной ли муниципальной собственности, это случай, когда на таком участке находятся здания, строения, сооружения, принадлежащие на праве собственности разным лицам.

В частности, объект(ы) недвижимости могут находиться на земельном участке, принадлежащем собственнику иных объектов недвижимости, расположенных на том же участке, на праве постоянного (бессрочного) пользования. Для оформления прав каждого собственника объекта недвижимости на отдельный земельный участок, занятый таким объектом, в том числе путем его выкупа (приватизации), необходимо сформировать такие участки, поставить их на государственный кадастровый учет.

Раздел земельного участка, находящегося в частной собственности, необходим, например, в случае, когда собственник объектов недвижимости, на нем расположенных, продает один или несколько таких объектов. Помимо указанных выше, нередки случаи необходимости раздела земельного участка, находящегося в аренде. В частности, такой раздел необходим при отчуждении собственником объектов недвижимости, расположенных на арендуемом им земельном участке, одного или нескольких таких объектов. А.А Варламов, С.А Гальченко «Государственный кадастр недвижимости»: учебник для высших и средних учебных учреждений Москва 2012 г.

Нужно отметить, что действия по разделу возможны при условии делимости изначального земельного участка. В ином случае оформление участка возможно в долевую собственность собственников объектов недвижимости или аренду со множественностью лиц на стороне арендатора.

2. Объединение земельных участков.

При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок. При этом, участки, из которых путем объединения образован новый участок, прекращают свое существование. Необходимость объединения земельных участков возникает, например, в случае, когда одному лицу принадлежат несколько смежных участков и это лицо намерено осуществить строительство на таких участках.

3. Выдел земельного участка.

Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков.

При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). Образование участка путем выдела освобождает его собственника от обязанностей, предусмотренных действующим законодательством в отношении владения, пользования и распоряжения долей в праве общей собственности на земельный участок. В частности, собственник земельного участка, образованного путем выдела, вправе самостоятельно распоряжаться им. В то время как для распоряжения участком, находящимся в долевой собственности, требуется согласие всех сособственников, а для распоряжения (путем отчуждения) долей в праве на земельный участок обязательно соблюдение преимущественного права остальных сособственников на такое отчуждение.

4. Перераспределение земельных участков.

При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается. Перераспределение смежных земельных участков может быть обусловлено хозяйственной необходимостью владельца одного участка использовать часть смежного участка и наоборот.

В юридической практике, касающейся сферы земельных правоотношений в России, нередки ситуации, когда гражданин уже много лет владеет участком земли, однако границы этого участка не сформированы на местности и по сути являются условными. Но в дальнейшем практически перед каждым землевладельцем встанет вопрос о необходимости межевания участка земли, не оформленного в надлежащем виде.

При приобретении объектов недвижимости на территории города Москвы их правообладатели достаточно часто сталкиваются с необходимостью оформления земельных правоотношений. При этом зачастую оформление земельных отношений необходимо начинать с формирования земельного участка , занятого объектами недвижимости, и постановки его на государственный кадастровый учет. Формирование земельного участка необходимо, например, в ситуациях, когда у продавца недвижимости не были оформлены земельные отношения либо он продает не все принадлежащие ему объекты недвижимости, расположенные на одном участке либо участок был соответствующим образом предоставлен, но в натуре границы его не определялись.

Кроме того, в настоящее время многие собственники объектов недвижимости пытаются выкупить земельные участки , занятые такими объектами, по льготной цене, действующей до 01.01.2012. У многих собственников объектов недвижимости по указанным выше причинам отсутствуют кадастровые паспорта земельных участков, занятых такими объектами. В соответствии с действующим законодательством выкуп земельного участка без его кадастрового паспорта невозможен. Учитывая, что в г. Москве формирование участка , согласование местоположения его границ и постановка его на государственный кадастровый учет – процедуры достаточно затратные по времени, то многие собственники объектов недвижимости могут не успеть до 01.01.2012 г. подать заявление и осуществить выкуп участков по льготной цене.

Следует отметить, что по общему правилу, установленному ст. 552 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) и ст. 35 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), при переходе права собственности на объект недвижимости к новому правообладателю недвижимости переходят и права на часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Таким образом, у обладателя прав на недвижимость возникает право требовать оформления земельных правоотношений. При этом согласно п. 3 ст. 33, п. 2 ст. 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

До принятия Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» формирование земельного участка, занятого объектом недвижимости, и постановка его на кадастровый учет в г. Москве осуществлялись фактически в безальтернативном порядке. Согласно указанному порядку с соответствующими заявлениями необходимо было обращаться в Департамент земельных ресурсов г. Москвы (далее – ДЗР) (его территориальные органы).

Работы по формированию земельных участков , в том числе связанные с определением границ и площади земельных участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для их использования велись чиновниками Департамента. Оформление земельных правоотношений, в том числе формирование земельных участков , занятых объектами недвижимости, во многих случаях затягивалось на неопределенное время. Кроме того, учитывая дефицит и дороговизну земли в г. Москве, нередкими были случаи, когда площадь и границы земельных участков, устанавливались в минимальных размерах и с минимальными отступами от объекта недвижимости. В большинстве подобных случаев ДЗР предоставлял собственнику объекта недвижимости в долгосрочную аренду земельный участок, занятый таким объектом, и в краткосрочную - прилегающий незастроенный участок для целей благоустройства. На сегодняшний день такой собственник здания вправе выкупить только занятый зданием участок, границы которого нередко совпадают с фундаментом самого здания, что фактически лишено смысла.

Принятие Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», а также введение в действие главы 1.1. Земельного кодекса РФ существенно упростило процедуру формирования земельных участков и, как следствие, оформления земельных правоотношений собственниками объектов недвижимости, в том числе в городе Москве.

Указанное связано с тем, что обозначенными нормативными правовыми актами достаточно прозрачно регламентирован порядок образования новых земельных участков , дающий право собственникам объектов недвижимости формировать их в границах, допускаемых действующим законодательством, а не по усмотрению чиновников ДЗР. В соответствии с указанным порядком формирование земельных участков осуществляют кадастровые инженеры, коими до 01.01.2011 являются, в том числе, землеустроители и землеустроительные организации, обладающие на 01.03.2008 правом выполнения работ по землеустройству.

Следует отметить, что после вступления в силу ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» собственники объектов недвижимости по-прежнему могут обращаться в ДЗР и поручать ему формирование участков, занятого такими объектами. Однако в данном случае границы, в которых следует формировать участок, кадастровым инженерам будет указывать именно Департамент и не всегда они будут устраивать собственника недвижимости.

В случае отказа одного из смежных землепользователей образуемого участка в согласовании местоположения границ, эти границы могут быть установлены в судебном порядке . При этом суд будет решать насколько обоснован отказ смежного землепользователя, в том числе в лице уполномоченного органа власти г. Москвы, в согласовании местоположения границ образуемого участка. Следует отметить, что как показывает практика, согласовывать местоположение границ земельных участков с уполномоченным органом власти г. Москвы – ДЗР и его территориальными органами гораздо проще именно в судебном порядке.

После согласования местоположения границ образуемый участок необходимо поставить на государственный кадастровый учет .

Законодательство на данную тему смотреть :

Примечание: изложенная информация соответствует разъяснениям, данным Пленумом Верховного Суда Российской Федерации и Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении № 10 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Законодательно с 2005г. установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Однако долгое время жители многоквартирных домов были лишены возможности огородить забором прилегающую к дому территорию. И мечта иметь чистый двор, огороженную детскую площадку, уютную беседку и охраняемую автопарковку казалась нереальной.

Но с 29.04.2010г. после разъяснений, данных двумя указанными судами, эта мечта стала осуществимой: вышеуказанным Постановлением № 10 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности не только земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, но и земельный участок с элементами озеленения и благоустройства.

Это существенно изменило ситуацию в спорах о правах на прилегающую к домам территорию.

Остается только понять, какая же территория является прилегающей к вашему дому, как реализовать свои права, и есть ли смысл это делать вообще.

Все земельные участки в г. Москве разделены на 2 категории: несформированные (т.е. не поставленные на кадастровый учет), и сформированные (т.е. поставленные на кадастровый учет).

1. О несформированных земельных участках

Фактически в г. Москве земельные участки, на которых построены дома до 1995г., являются несформированными. Земли под такими многоквартирными домами и прилегающей территории находятся в собственности соответствующего публично-правового образования, и собственники помещений в многоквартирном доме вправе только владеть и пользоваться земельными участками в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества.

Однако если такой земельный участок сформировать (т.е. поставить на кадастровый учет), то в силу закона у собственников помещений в многоквартирном доме возникнет право общей долевой собственности на этот участок (ч. 5 ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ).

2. О сформированных земельных участках

Многоквартирные дома и входящие в их состав объекты недвижимости, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса РФ (т.е. после 01.03.2005г), согласно действующему законодательству должны иметь установленные размеры и границы земельных участков (т.к. они должны были приниматься приемочной комиссией только при установленных размерах границах участков, на которых расположены такие многоквартирные дома).

Соответственно, сформированных земельных участков в г.Москве много. Как правило, такие земельные участки расположены под домами, построенными после 2000г. Право общей долевой собственности у собственников помещений домов считается возникшим в момент постановки участков на кадастровый учет, однако не ранее 01.03.2005г.

Однако для получения реальной возможности пользоваться своими правами собственникам квартир таких домов необходимо понять, в каких границах был выделен земельный участок, выделенный для строительства дома и благоустройства прилегающей территории. А для этого необходимо собрать документы, оформленные в составе исходно- разрешительной документации, при строительстве дома.

3. О земельных участках, застроенных домами в период с 1995 по 2000г.

С таким земельными участками ситуация неоднозначна. С одной стороны, земельные участки должны были быть переданы застройщикам на период строительства путем заключения договорных арендных отношений. Договора аренды подлежали государственной регистрации, а для данной процедуры необходима постановка участка на кадастровый учет. Из этого следует, что земельные участки под такими домами являются сформированными.

Однако 15-20 лет назад договорные отношения на аренду земли часто заключались на кратковременный срок (до 1 года). Соответственно- без постановки участков на кадастровый учет.

Соответственно. Для доказательства сформированности участка нужно найти разрешительные документы- оформленные 15-20 лет назад для строительства дома.

О целесообразности оформления прав собственности на земельный участок

Учитывая, что земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений бесплатно (ч. 2,5 ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»), и каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется- получить Свидетельство о государственной регистрации права долевой собственности на прилегающий к дому земельный участок имеет смысл жителям многим домов.

Такой документ не только даст право оградить забором прилегающую территорию, оборудовать беседки, детские площадки, зону отдыха. Еще- это обезопасит жителей дома от неожиданной «точечной застройки».

А если жителям вашего дома вдруг повезет, и территория земельного участка окажется очень большой- можно сдать землю в аренду. Или построить постройку (не более 1-2 этажей) и пристройки к дому без получения принципиального согласия Правительства г. Москвы на строительство на принадлежащем городу земельном участке.

Единственный «минус»- это уплата налога на собственность. Но если земельный участок сформирован при строительстве дома- то вы уже являетесь его собственником. Значит, налоговые органы могут Вас обязать уплатить налог на собственность и без наличия этого Свидетельства о гос. регистрации права собственности.

А еще нужно учесть, что впоследствии может измениться законодательство- и оформить документы будет либо невозможно вообще, либо очень дорого. Тем более, что земельные вопросы в г. Москве решаются сложно.

О плате за землю

После оформления прав собственности на землю собственникам квартир придется платить налог на землю (для физических лиц- 1,3 % от кадастровой стоимости земли). А кадастровая стоимость 1 кв.м. земли в Москве для участков в пределах ЦАО составляет от 50 000 до 100 000 рублей, и в других округах города- от 10 000 до 40 000 рублей. Поэтому перед оформлением права собственности на землю нужно понять, какую выгоду вы приобретете от пользования земельным участком.

Чтобы понять, какая кадастровая стоимость земли под вашим домом, нужно знать кадастровый номер квартала, в котором расположен дом. А затем посмотреть кадастровую стоимость земли вашего квартала в Приложении № 1 к Постановлению Правительства Москвы №1046-ПП ОТ 04.12.2007г. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы» .

Причем для правильного исчисления кадастровой стоимости земли следует учесть, что земельные участки, имеющие вид разрешенного использования «для размещения домов многоэтажной жилой застройки», часто фактически включают в себя земли проездов. А кадастровая стоимость 1 кв.м. земли проездов (дорог, тупиков, и т.д) составляет 1 руб.

Что делать, если земельный участок не сформирован

По заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, местные органы власти обязаны осуществлять формирование земельного участка, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства, и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества (в силу ч. 3 и 4 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»)

Если местные органы власти бездействуют в формировании земельного участка - это дает право оспаривать в суде действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, и по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса РФ).

Также, собственники помещений имеют право обратиться в суд с иском об установлении границ земельного участка.

Что делать, если земельный участок сформирован

Сначала нужно найти все документы, оформленные в составе разрешительной документации на строительство дома. Затем- определить в каких границах был передан участков для строительства дома и благоустройства территории, а также как вы сможете использовать эту территорию. И если вы примете решение о целесообразности оформления прав собственности- на основании этих документов нужно доказать, что земельный участок был действительно сформирован.

В основном проблема заключается в нахождении документации, оформленной для строительства дома. Часто такую документацию организаторы- инвесторы и застройщики не предают в полном составе в эксплуатирующие компании и ДЭЗы. Многие компании создаются на период строительства, и найти документацию в случае ликвидации организации сложно. А в архивах инстанций ее найти проблематично.

Приходится заниматься розыскной деятельностью по нахождению документации. А для этого нужен опыт в работе с инстанциями и знания о порядке оформления такой документации в прошлые годы.

Имея 10-и летний опыт оформления разрешительной документации на проведение строительных работ, ООО «ФРАНЦ-А» поможет Вам:

• собрать сведения о расположении подземных коммуникаций, согласовать расположение дома на участке с организациями- балансодержателями таких коммуникаций
• провести экспертизу месторасположения и планировки дома коттеджа на соответствие существующим требованиям
• оформить технические условия на подключение к подземным коммуникациям
• оформить Разрешение на строительство дома.