Договор аренды сельхоз земли. Договор аренды земельной доли

Прежде чем заключить договор аренды земли сельхозназначения будущий арендатор обязан вникнуть во все тонкости процесса оформления данного документа. Для начала стоит ознакомиться с условиями аренды у того или иного собственника.

Аренда у физических лиц, государства, субаренда

1. При открытии договора аренды земли сельхозназначения с частником арендатор не правомочен изменять тип применения данного земельного угодья. Если надел был предназначен для растениеводства, то временный хозяин уже не может построить на нем жилой объект.

2. У каждого гражданина есть право направиться в муниципалитет с заявлением о просьбе предоставить ему в аренду сельхозугодья. Однако здесь есть свое «но»: арендовать надел возможно лишь посредством проведения аукциона по «его душу». А вот если договор аренды земли сельхозназначения хочет оформить фермер, то процесс обойдется без аукциона.

3. Субаренда, другими словами «переаренда» представляет собой открытие договора не с собственником, а с арендатором. У последнего в действующем арендном договоре непременно должен содержаться пункт, дающий ему права на выполнение такой операции. Логично, что продолжительность договора с субарендатором не может быть длиннее продолжительности договора арендатора.

Как рассчитать стоимость аренды?

Накануне оформления договора немаловажно примерно рассчитать, сколько будет стоить аренда земли сельхозназначения.

Если арендодатель является частным или юридическим лицом, то делается это по формуле:

С*Р=А

А - величина Арендной платы;
Р - рыночная цена участка (определяется не раньше полугода до оформления арендного соглашения);
С - ставка рефинансирования (показатели с начала года, в котором будет заключен договор).

Если же вы арендуете земли у государства, то ваша плата - земельный налог. Узнать, сколько стоит аренда земли сельхозназначения в этом случае, можно, воспользовавшись формулой:

А=Кд*к

А - арендная плата;
Кд - стоимость участка по кадастру (узнается в соответствующем органе);
К - коэффициент, зависящий от того, кто арендует землю:

0,1% - правомочным на налоговый вычет;
. =0,6% - возводящим жилые строения, подсобное хозяйство;
. =2% - ведущим добычу ископаемых;
. =1,5% - прочие случаи.

Стоимость аренды земли сельхозназначения рассчитывается со льготами для:

Участников ВОВ и иных военных действий;
Инвалидов 1 и 2 групп;
Ликвидаторов аварии на ЧАЭС и лиц, пострадавших от атомных катастроф;
Пенсионеров;
Многодетных семей.

Образец договора аренды

Образец договора аренды земли сельхозназначения 2017 года имеет следующий вид:

1. Первый раздел посвящен данным обеих сторон. В нем дается подробное описание участка: местонахождение, площадь, назначение и остальные важные характеристики.

2. Продолжительность договора. Будьте внимательны, договор на аренду земли сельхозназначения не заключается на срок более 49 лет.

3. Условия оплаты, четко обозначенная величина арендной платы.

4. Ключевые права и обязанности сторон.

Права арендодателя: на расторжение соглашения при необговариваемом применении угодий; на периодические осмотры надела; на получение компенсации ущербов, если арендатор нанес участку вред.
Обязанности арендодателя: передача участка во временное употребление; исключение условий, мешающих арендатору полноценно владеть арендованным имуществом.
Права арендатора: применять участок в оговоренных целях; субаренда с разрешения собственника иному субъекту; преимущественное право на открытие последующего договора.
Обязанности арендатора: пользование наделом только по назначению; соблюдение сроков внесения платежей за аренду.

5. Юридическая ответственность обоих субъектов.

6. Условия изменения ключевых моментов.

7. Продление договора аренды земли сельхозназначения, обстоятельства расторжения документа.

8. Последняя страница посвящена расчетному графику внесения арендной платы.

Бланк договора аренды земли сельхозназначения обладает аналогичным планом.

Госрегистрация договора

Регистрация договора аренды земли сельхозназначения нужна для признания и подтверждения государством данной сделки. Это единственное законное доказательство вашего права.

Проходит она в четыре простых этапа:

1. Подготовка необходимых документов:

Заявление одной из сторон на госрегистрацию договора;
Паспорт;
Договор аренды земельного участка земель сельхозназначения с приложениями;
Для юр.лиц - учредительная документация, документ о правомочности представителя;
В случаях аренды части участка - кадастровый паспорт.

2. Уплата госпошлины. И для физ.лиц, и для юр.лиц - 200 рублей.
3. Подача документации в МФЦ либо в офисы Кадастровой палаты и Росреестра.
4. Получение договора аренды с регистрационной меткой.

Условия пролонгации

Продление договора аренды земли сельхозназначения сообразно со ст.621 ГК РФ возможно лишь тогда, когда арендатор добросовестно выполнял все свои обязанности. Исходя из этого он наделяется ведущим правом на продолжение договора. Также с бывшим арендатором может быть открыто новое соглашение с изменёнными условиями.

Пролонгация договора аренды земли сельхозназначения невозможна лишь в том положении дел, когда арендатор нарушал условия или документ был расторгнут досрочно. В прочем варианте, если собственник не менее 366 дней спустя окончания срока документа об аренде заключил подобный договор с новым субъектом, «старый» арендатор правомочен в суде затребовать восполнения убытков и переведения арендных прав и обязанностей на себя.

Расторжение действующего соглашения

Расторжение договора аренды земель сельхозназначения по просьбе арендатора возможно в крайних случаях:

Арендодатель не даёт право пользоваться участком или активно мешает воспользоваться данным правом;
Угодье имеет существенные недостатки для целевого применения, не упомянутые в контракте;
Арендодатель не проводит мероприятия по улучшению качества почв, если в условии это прописано его обязанностью;
Из-за независимых от арендатора причин участок стал негоден для целевого использования.

Это все основные моменты, которые необходимо знать при заключении договора аренды земли сельхозназначения. Надеемся, что эта статья была полезна для вас.

Гражданин , паспорт (серия, номер, выдан) , проживающий по адресу , именуемый в дальнейшем «Арендодатель », с одной стороны, и гражданин , паспорт (серия, номер, выдан) , проживающий по адресу , именуемый в дальнейшем «Арендатор », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны », заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

По настоящему договору Арендодатель, передает земельную долю, право на которую удостоверено свидетельством на право собственности на земельную долю серия № выданным «» года комитетом по земельным ресурсам и землеустройству района, далее именуемым райкомземом, а Арендатор, принимает эту земельную долю на нижеследующих условиях.
Настоящий договор вступает в силу со дня его регистрации в райкомземе и действует до «» года Действие договора автоматически продлевается на год до тех пор, пока одна из сторон не позднее, чем за месяц до истечения срока его действия не уведомит в письменной форме другую сторону о его расторжении. Письменное уведомление о расторжении договора направляется также и в райкомзем.
Арендная плата за земельную долю составляет рублей в год, в том числе по следующим видам оплаты: .
Арендодатель поручает, а Арендатор принимает на себя обязательства перечислять налоговые и иные платежи за землю в счет арендной платы.
Размер арендной платы, выплачиваемой в виде денежных сумм, увеличивается пропорционально росту минимального размера оплаты труда. При изменении суммы налоговых и иных платежей за землю соответственно изменяется размер арендной платы.
Отношения, возникающие в связи с настоящим договором, регулируются законодательством Российской федерации.
Арендатор имеет право осуществлять от имени Арендодателя действия по выделению в натуре земельного участка, размер которого соответствует размеру арендованной земельной доли. Арендодатель признает, что выделенный участок будет принадлежать на праве общей собственности Арендодателю и другим участникам общей собственности и, что земельная доля в таком участке может измениться по площади и другим характеристикам, но при этом ее величина в балло-гектарах должна остаться прежней.
Арендатор вправе использовать земельный участок, соответствующий арендованной им земельной доле, только в сельскохозяйственных целях и не имеет права продавать, закладывать или отчуждать иным образом указанный земельный участок или земельную долю. После прекращения действия настоящего договора все права, относящиеся к земельной доле и соответствующему ей земельному участку, переходят к Арендодателю.
Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых находится у, Арендодателя, второй – у Арендатора. К договору аренды прилагается план передаваемого в аренду земельного участка.

ПОЧТОВЫЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель

Адрес регистрации:
Почтовый адрес:
Телефон/факс:
Паспорт серия, номер:
Кем выдан:
Когда выдан:
Подпись:

Арендатор

Адрес регистрации:
Почтовый адрес:
Телефон/факс:
Паспорт серия, номер:
Кем выдан:
Когда выдан:
Подпись:

Владельцы земельных участков сельскохозяйственного назначения не всегда используют этот объект недвижимости ввиду различных обстоятельств. Простаивание земли без обработки и в бездействии не наилучший вариант. Гораздо выгоднее сдать её в аренду и получать за это регулярный доход. Для нанимателя это также хорошая возможность получить земельный участок для сельскохозяйственного назначения, подписав договор.

Аренда сельскохозяйственной земли может иметь определенные различия, в зависимости от целевого использования территории, а также её категории:

Такое распределение позволяет объекту недвижимости получить некий правовой статус, тесно связанный с его защитой. Важно учитывать, что в России статус сельскохозяйственных земельных участков весьма высок, поскольку их значение в приоритете. Также это позволяет обеспечить охрану производства со стороны государства.

Сэкономьте ваше время и нервы. и в течение 5 минут получите бесплатную консультацию профессионального юриста.

Предмет сделки

Аренда земли сельхоз назначения — это возможность получить во временное пользование необходимый земельный участок, подписав официальный договор с владельцем. К таким территориям относятся объекты недвижимости, которые находятся на территории Российской Федерации за чертой населённого пункта. Целевое использование таких территорий направлено на нужды сельского производства и хозяйства.

Договор аренды, предметом которого является сельскохозяйственная земля, заключается для передачи в пользование плодородной, способной к производству территории. Это главное её отличие от прочих участков.

Оформляя договор, собственник должен иметь на руках готовый пакет документов, которые наниматель должен обязательно проверить. Следует отметить, что после того, как договор будет подписан, он должен быть поставлен на в государственном органе.

Предмет аренды может иметь неограниченную площадь и, при согласии нанимателя, повторно передан в аренду до окончания срока, на который был заключен договор. Также он должен содержать в себе пункт, разрешающий или запрещающий передачу права пользования под залог.

Существующие ограничения

Заключая договор нужно учитывать, что существуют некие установленные законом ограничения. Самое важное касается использования земли согласно целевому назначению. Данное условие следует обязательно оговорить и внести в договор. Кроме этого владелец объекта недвижимости должен чётко ограничить нанимателя в его правах, указав точную площадь и месторасположение переданной ему территории, а также перечислив виды деятельности, которые на ней можно осуществлять. Следует оговорить и зафиксировать условия пользования, а также ответственность за причинение ущерба.

Разрешенные виды деятельности на территории сельскохозяйственного типа:

Садоводство и огородничество;
Животноводство, рыболовство, охотничье хозяйство;
Сенокошение;
Выпас скота;
Дачное нежилое строительство (в некоторых случаях возможны исключения).

Использование территории для какой-либо иной деятельности — это основание для одностороннего расторжения сделки по инициативе собственника. При этом судебные разбирательства, которые влекут за собой финансовые затраты, неизбежны.

Сроки аренды

Договор об аренде сельскохозяйственного земельного участка должен содержать пункт о сроке, на который заключена сделка. Его нужно заранее согласовать между сторонами, уточнив дату передачи территории нанимателю и период возврата владельцу. Если не указать в документе чёткий срок, то наниматель получит объект недвижимости в бессрочное пользование, а такой договор расторгнуть будет гораздо сложнее и только через суд.

Гражданский кодекс Российской Федерации, который регулирует вопросы аренды объектов недвижимости и взаимоотношения сторон, не воспрещает самостоятельно оговаривать условия сделки, включая минимальный и максимальный период её действия. При этом не следует забывать о федеральных законах, касающихся охраны земельных участков сельскохозяйственного типа, которые ограничивают возможные сроки.

Минимальный срок передачи территории в пользование зависит от вида деятельности. Максимальный срок для любого вида деятельности составляет сорок девять лет. Иными словами, если не вписать в договор чёткий период действия сделки, она будет считаться заключённой на максимальный срок.

Определение оплаты

Обязательным пунктом является вопрос оплаты: ежемесячная сумма, периодичность перечисления денежных средств, способ оплаты, до какого числа, какого месяца ее нужно вносить и ответственность за просроченные платежи или неуплату. Без этого пункта договор можно назвать безвозмездным, поскольку по закону, если в нём не идёт речь об оплате, то наниматель платить не обязан.

Собственник объекта недвижимости устанавливает размер арендной платы самостоятельно. Законодательно же существует условие, при котором ее размер зависит от стоимости объекта недвижимости, поэтому перед заключением сделки следует обновить кадастровый паспорт, чтобы узнать актуальную кадастровую стоимость земельного участка.

Договор должен содержать в себе пункт о периодичности пересмотра указанной суммы, однако это не может происходить чаще, чем один раз в год. Расчёт осуществляется в зависимости от переданной в пользование площади, которую умножают на цену за одну единицу. Далее полученное среднее значение умножается на срок аренды, который стороны оговаривают заранее и вносят в договор.

Обязательные условия

Передача объекта недвижимости во временное пользование — весьма распространённый способ получения пассивной прибыли для собственника. Чтобы не оказаться в невыгодном положении по своей же вине, владельцу и нанимателю необходимо серьезно отнестись к составлению текста договора и его отдельных пунктов. Все оговоренные и значимые нюансы должны быть зафиксированы в письменном виде максимально чётко и подробно, без двусмысленности значений.

Договор, подписанный на срок более одного года, должен быть поставлен на кадастровый учёт, то есть, зарегистрирован в учреждении Росреестра. При заключении сделки на меньший период, регистрация необязательна.

Возможен и такой вариант, как аренда сельскохозяйственного земельного участка с его последующим выкупом. Этот пункт обязательно вносится в договор, с описанием условий для выполнения, на которых наниматель решил взять территорию. Арендатор должен соблюдать все прописанные пункты сделки, включая своевременную оплату.

Расторжение сделки

По истечении указанного в договоре срока действия, сделки будет считаться автоматически расторгнутой и арендатор должен будет вернуть собственнику объект недвижимости в установленный период. Помимо этого, расторгнуть договор можно и преждевременно по согласию сторон или по инициативе одной из них.

В случае двустороннего согласия никаких трудностей не возникнет, а вот по инициативе одной стороны, решить данный вопрос можно только через суд. В него подаётся исковое заявление от имени стороны, которая выдвигает требование о расторжении сделки или неправомерном расторжении. При этом следует учитывать, что расторгнуть договор досрочно невозможно, если на это нет основательных причин, которые можно будет документально подтвердить в суде.

Условия досрочного расторжения сделки должны быть прописаны в тексте договора. Если этого нет, суд будет опираться на законодательные нормы Гражданского кодекса. Иными словами, регулярные просрочки арендной платы со стороны нанимателя или постоянные вмешательства в деятельность арендатора со стороны арендодателя, являются достаточным основанием.

Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.
Мы рекомендуем Вам к нашему юристу.

— выгодный вариант ведения хоз. деятельности как для крупных хозяйств, так и для частников. Нюансы аренды земель сельскохозяйственного назначения заключаются в особом порядке их использования и большом разнообразии нормативных положений, регулирующих оборот земельных участков.

Аренда земель сельскохозяйственного назначения — почему это выгодно?

Существует мнение, что аренда сельскохозяйственных земель нужна только крупным сельхозпроизводителям и фермерам. Немногие люди задумываются о том, чтобы использовать земли сельхозназначения для личных целей. Между тем аренда сельхозугодий несет в себе очевидные выгоды. Почему?

Назначение земельного участка определяет лишь общее направление разрешенной деятельности, а их нюансы определяются видом разрешенного использования земель. В соответствии с положениями Земельного кодекса РФ земельные участки сельхозназначения могут использоваться для различных связанных с сельскохозяйственным производством целей. Данное понятие включает в себя помимо растениеводства и животноводства также ведение личного подсобного хозяйства (приусадебного и полевого), организацию огородных, дачных и садовых участков.

И если огороды или полевые земельные участки не допускают возведения жилых домов, то на землях, предназначенных для размещения садовых и дачных участков, их возводить можно. При этом арендная плата за такой участок может быть в разы меньше той, которая была бы назначена за аналогичный земельный участок в черте поселения.

Возможность сэкономить предоставляется и при организации личного подсобного хозяйства. Согласно российскому законодательству, максимальная площадь участков, используемых для этих целей, может составить 2,5 гектара. Очевидно, что приобрести в собственность такой участок сможет не каждый — гораздо удобнее взять землю в аренду. И главное здесь — сделать это правильно.

Важно! При определении размеров личного подсобного хозяйства учитываются площади всех земельных участков, которые принадлежат гражданину на праве собственности или ином праве (входит сюда и право аренды).

Аренда земель сельскохозяйственного назначения у частного лица

Скачать договор

Аренда сельскохозяйственных угодий у частного лица имеет свои нюансы, связанные с видом разрешенного использования земельного участка и формой владения им.

Важно! Договор аренды не может изменять вид разрешенного использования земельного участка. Такое изменение признается самовольным и предусматривает административную ответственность.

Взяв в аренду участок, предназначенный для ведения животноводства, гражданин или юридическое лицо не имеет права возводить на нем жилые строения, даже если договором аренды такая возможность предусмотрена.

Но еще большие затруднения вызывает аренда земельного пая. Проведенная в начале 90-х годов прошлого столетия земельная реформа значительно усложнила земельные отношения в стране. Преобразования привели к появлению множества земельных участков (земельных паев), которые принадлежат их собственникам на праве общей долевой собственности. Как правило, границы этих земельных участков не определены, сами земельные участки не сформированы, право собственности на них так и остается формальным. Именно поэтому взять отдельный земельный пай из земель сельхозназначения в аренду невозможно до тех пор, пока участок не будет выделен в натуре.

Чаще всего собственники земельных паев коллективно заключают договора аренды с юридическими лицами, организованными на имущественной базе бывших колхозов. Еще один вариант, аренда земли под фермерское хозяйство, также осуществляется коллективно.

Но что делать, если вам не подходит вариант аренды земельных паев, например не устраивают характеристики образуемого земельного участка? Тогда можно взять земельный участок в аренду у крупнейшего собственника страны — государства.

Аренда земель сельскохозяйственного назначения у государства

Аренда земель сельскохозяйственного назначения у государства имеет свои особенности. Любой гражданин может обратиться с заявлением в исполнительный орган муниципального образования с просьбой выделить подходящий для целей сельскохозяйственного производства земельный участок.

Важно! Выбранный земельный участок в этом случае может быть предоставлен физическому лицу в аренду только посредством проведения аукциона.

Как правило, такой земельный участок находится, и если он устраивает заявителя, то составляется и подписывается акт выбора земельного участка. Далее происходит подготовка участка к аукциону: межевание и оформление кадастрового паспорта на земельный участок. После проведения аукциона с победителем подписывается договор аренды земельного участка (даже если заявитель был единственным участником).

Определенные нюансы возникают при аренде земель сельскохозяйственного назначения крестьянским (фермерским) хозяйством. Законодательно закреплена возможность предоставления земельных участков в аренду (собственность) крестьянским (фермерским) хозяйствам на основании их обоснованного заявления без проведения аукциона. В последнем случае сокращаются сроки рассмотрения заявления, а сам договор заключается в течение недели с момента принятия решения о выдаче земельного участка в аренду.

Важно! Обязанность подготовки документов и постановки земельного участка на кадастровый учет в обоих случаях возлагается на заявителя. А это процедура не только дорогостоящая, но и весьма продолжительная по времени. Получение земельного участка в аренду у государства в лучшем случае займет несколько месяцев, поэтому одним из вариантов сокращения сроков получения земельного участка является заключение договора субаренды.

Субаренда земель сельскохозяйственного назначения

Субаренда интересующего земельного участка сельскохозяйственного назначения возможна, если арендатор имеет согласно договору аренды возможность сдать угодья в субаренду, а арендодатель не возражает против заключения соответствующего договора.

Особый порядок заключения договора субаренды возникает в том случае, если предметом договора является часть арендованного земельного участка, а не весь участок целиком. В таком случае к договору аренды должны прилагаться документы, подтверждающие согласование сторонами части земельного участка, сдаваемой в субаренду. К таким документам относятся:

акт замера площади;
ситуационный план передаваемой в аренду части земельного участка;
кадастровый план участка (графическая часть) с обозначением его части, передаваемой в аренду.

Во всех прочих случаях договор субаренды заключается с соблюдением условий, принятых в основном договоре аренды, на срок, не превышающий срока основного договора аренды.