О наведении порчи, или что такое ущерб имуществу при аренде. Большая энциклопедия нефти и газа

Метод рыночной выборки

Этот метод основан на анализе текущих сопостави­мых продаж аналогичных объектов.

Алгоритм метода следующий:

Шаг 1. Отбор сопоставимых продаж и получение не­обходимых данных по ним.

Шаг 2. Расчет стоимости участка земли.

Шаг 3. Вычитание стоимости земли из общей цепи продажи и получение стоимости здания (СЗ).

Шаг 4. Расчет ПВС каждого объекта.

Шаг 5. Вычисление величины суммарного износа для каждого из объектов (ПВС - СЗ).

Шаг 6. Расчет эффективного возраста сопоставимых объектов недвижимости (ЭВ).

Шаг 7. Деление величины износа на эффективный возраст и получение среднегодового износа.

Шаг 8. Получение среднегодового коэффициента из­носа путем деления среднегодового износа на ПВС.

Шаг 9. Перевод полученной величины в проценты.

Для применения этого метода необходима обширная рыночная информация и развитый рынок продаж оце­ниваемого объекта, что в условиях становления рынка отсутствует.

Тема 3.2. Способы определения технического состояния объекта оценки.

Цели и задачи технического обследования - (сбор фактических данных о характеристиках и фактического состоянии улучшений, соответствии проектной документации), проводимых оценщиком или с привлечением экспертов: измерения, обмерные работы, методики проведения, технологические карты, схемы, перечни показателей. Существуют общие способы измерений (обмеров): с применением укрупненных показателей или подробных обмеров, поэлементно или в целом по объекту, измерение технических характеристик, определение производственных мощностей, анализ других показателей в зависимости от вида объекта оценки. При выборе единиц измерения для соответствующих объектов оценки, должно выполняться основное требование (сопоставимость единиц измерения).

Техническая экспертиза зданий и сооружений - это сфера деятельности специалистов, имеющих соответствующие лицензии, но и оценщикам (и заказчикам) необходимо знать основные положения по обследованию конструкций, методы анализа их состояния, уметь правильно задавать соответствующие вопросы и правильно использовать результаты технической экспертизы при определении стоимости оцениваемого объекта.

Одной из основных задач оценщика при обследовании объекта оценки является определение его физического износа. Различаются два основных вида физического износа: нормальный или естественный, либо индивидуальный.

Нормальный (нормативный) физический износ - утрата (уменьшение) восстановительной стоимости или стоимости замещения типового объекта, обусловленная сроком его службы при проектных условиях эксплуатации и своевременном текущем ремонте.

Нормальному физическому износу подвержены все объекты. Его величина напрямую зависит от года постройки объекта, конструктивных особенностей, качества строительства. Поэтому при определении этого вида износа можно воспользоваться существующими нормативными данными, например нормами амортизационных отчислений.

Индивидуальный физический износ - утрата (уменьшение) восстановительной стоимости или стоимости замещения конкретного объекта вследствие природных явлений, стихийных бедствий, эксплуатационных причин, нарушения СНИП, ошибок в проектах.

Определение индивидуального физического износа как раз и является основной задачей оценщика. На величину этого износа может оказать влияние целый ряд факторов, оценку которых обычно осуществляют специалисты по обследованию строительных конструкций. Внешне он выражается в повреждениях и дефектах строительных конструкций.

Физический износ подразделяется на неустранимый и устранимый.

Неустранимый - когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена.

Устранимый - затраты на исправление меньше, чем добавленная стоимость.

Любой недостаток можно исправить, но если при этом затраты превосходят потенциальные выгоды, он считается неустранимым.

Физический износ, может быть определен путем непосредственного обследования элементов здания. Значения величин износа будут определяться опытом и знаниями оценщика. В ряде случаев для этой работы могут быть привлечены специалисты.

Износ элементов зданий определяется в - соответствии с нормативными документами, которые могут быть также использованы оценщиком. В первую очередь, это ВСН-53-86 (р) «Правила оценки износа зданий» Госгражданстроя.

Функциональный износ означает то, что что-то в оцениваемом объекте не соответствует духу времени. Причи­ной может быть как недостаток, так и избыток чего-либо. Дефект может быть устранимым и неустранимым.

Если дефект устраним, то он определяется как разница между затратами на установку какой-либо системы на оцениваемом объекте и затратами на ее установку на новом объекте.

Процедура оценки объекта недвижимости начинается с его освидетельствования, проведения интервью с руководителями и собственниками. При посещении объекта оценщик должен провести его осмотр. Он зачастую дает наиболее обширную информацию о состоянии оцениваемого объекта. Перед началом осмотра рекомендуется ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту, а также провести беседу с представителями технических служб, ответственных за его эксплуатацию. При ознакомлении с технической документацией необходимо, установить, какие основные изменения были внесены в проект, проводилась ли реконструкция, даты текущего и капитальных ремонтов, были ли на объекте аварии и какие мероприятия былиосуществлены для ликвидации последствий.

Осмотр объекта рекомендуется осуществлять совместно с представителем, ответственным за его техническое состояние. В процесс е осмотра надо обращать внимание на наличие маяков, марок и других внешних признаков, по которым; фиксируются дефекты в конструкциях.

Необходимо отметить в отчете, в каком состоянии находится оцениваемый объект:

В эксплуатируемом или на консервации;

Охраняется ли объект;

Действуют ли основные системы инженерного оборудования;

Каков тепловой и влажностный режим в помещениях.

При осмотре объекта полезно проводить различные способы его фиксации: дефектные ведомости, словесное описание фото-, кино-, видеофиксация, аудиозапись, электромагнитные и другие электронные способы с фиксацией всего объекта, а также повреждений и дефектов, например трещин, мест фильтрации воды в подземных сооружениях, провалов грунта, изъянов отделки, отсыревания стен и т.д.

При анализе исходных данных необходимо сверить данные учета объектов с их фактическим составом. Часто приходится сталкиваться с фактами, когда один и тот же объект в инвентарных ведомостях может быть учтен под разными наименованиями. Необходимо установить точное наименование оцениваемого объекта в соответствии с данными бухгалтерского учета и при составлении отчета избегать использования различных наименований одного и того же объекта

Тема 3.3. Подход (метод) прямого сравнительного анализа продаж

Как любой актив, они подвержены моральному и физическому износу. И сегодня в предлагаемой статье мы рассмотрим один из его видов. Целиком темы морального и физического износа в рамках отдельной статьи мы касаться не будем в связи с ее обширностью. Поговорим лишь об одной ее разновидности - а именно об износе физическом.

Понятие износа

Под физическим износом подразумевается утрата зданием, как и любым материальным объектом, первоначальных качеств технико-эксплуатационного характера. Происходит это в результате воздействия факторов природно-климатического происхождения и человеческой деятельности. Подвергаясь многолетней эксплуатации, любой конструктивный элемент, как и инженерное оборудование, подвергается сложному воздействию факторов химического и физико-механического характера. Результатом становится постепенная утрата должных эксплуатационных качеств.

Под подобной утратой принято понимать снижение у элементов конструкции здания показателей, относящихся к прочности, жесткости, стойкости. Закономерным итогом потери данных свойств является старение здания с последующим его разрушением.

Помимо огромного числа агрессивных факторов, износ и старение любого жилого здания зависит от комплекса имеющихся в наличии условий местного характера, а также от того, насколько хорошо соблюдаются требования к содержанию и эксплуатации. Кроме прочего, на скорость данного процесса влияет качество ремонтов и технического обслуживания всего здания целиком и поэлементно.

О стадиях износа

Физический износ жилых зданий теоретически подразделяется на две стадии - устранимую и неустранимую. Для первой характерно ухудшение показателей эксплуатации технико-экономического характера. На данном этапе понижение их вызвано все увеличивающимся числом отказов в функционировании элементов инженерных систем и конструкций. Результатом становится сокращение срока эксплуатации с увеличением затрат на обслуживание и текущий ремонт.

Основная характерная черта неустранимого износа - невозможность дальнейшей эксплуатации здания согласно условиям по обеспечению требований безопасности.

Следует знать, что имеются методики оценки физического износа, согласно которым возможен нелинейный расчет параметров неустранимой его разновидности. Степень нелинейности чаще всего зависит от качества эксплуатации. Говоря о последнем факторе, разделяют силу воздействия разнообразных нагрузок, приводящую к объемному напряженному состоянию, и агрессивное влияние внешней окружающей среды.

Что такое агрессивная среда

Под понятие агрессивной попадает среда, в результате воздействия которой возможно изменение свойств и структуры материалов. Результатом является постоянное снижение прочности и выход структуры из строя. Именуется оно коррозией. Те вещества и явления, которые вызывают коррозию и разрушение или способствуют их возникновению, именуются действующими факторами (стимуляторами). Напротив, те из них, под влиянием которых процесс коррозии и разрушения может быть замедлен, относятся к пассиваторам или

Например, наличие тёплого влажного воздуха - сильный агрессивный фактор по отношению к стали. В то же время для бетона он служит положительным обстоятельством, повышающим прочность последнего.

Какой бывает агрессивная среда

Характер разрушения строительных материалов может быть весьма разнообразным - химическим, физическим, электрохимическим, физико-химическим. Существует специальный СНиП 2.03.11-85, в котором приводится классификация агрессивных сред со степенью их воздействия. Они могут быть газовыми, жидкими и твердыми.

К первым относятся соединения серы, углерода, углекислого и сернистого газов и т. д. Агрессивность их характеризуется показателями вида, концентрации, температуры, влажности и растворимости в водной среде.

Жидкая агрессивная среда существует в виде раствора щелочей, кислот и солей. А кроме того - нефти, масел и растворителей. Основные показатели здесь - концентрация агента, температура, сила напора и скорость движения. В жидкой агрессивной среде процесс коррозии протекает особенно интенсивно.

К твердым агрессивным средам относятся пыль, различные грунты и т. д. Показатели их агрессивности состоят в дисперсности, растворимости в воде, гигроскопичности и влажности. Роль активной влаги в твердой среде особенно опасно недооценивать.

Условия климатического и геологического характера, в которых ведется процесс строительства в нашей стране, порой затрудняют поиск оптимальных решений, способных учесть все виды воздействия на физический износ объектов, их долговечность, экономичность и прочие показатели. Именно потому важен учет персоналом эксплуатационных служб возможных специфических воздействий на вверенные им сооружения.

Как воздействует на физический износ воздушная среда

Негативное влияние загрязнённого воздуха, особенно сочетающееся с повышенной влажностью, ведет к ускоренному износу, растрескиванию, коррозии и, в конечном итоге, разрушению любой строительной конструкции. Помещённые в сухую и чистую атмосферу, бетон, камень и металл способны сохранять свои потребительские свойства в течение сотен лет, что может говорить о слабой агрессивности либо полном отсутствии подобной у воздушной среды.

В качестве самых интенсивных загрязнителей воздуха выступают продукты сгорания топлива. Именно поэтому в условиях промышленных центров и крупных городов скорость коррозии металла в 2-4 раза больше, чем в сельских районах, где гораздо меньшее количество угля и нефтепродуктов подвержено горению.

Влияние на износ отрицательной температуры

Часть конструкции (чаще всего речь идет о цоколе) находится в зоне, подверженной переменному увлажнению и периодическому замораживанию. Отрицательная температура в отсутствие специальных мер ведет к замерзанию влаги в грунтах и элементах конструкции и разрушающе воздействует на строение. Промерзание и выпучивание оснований может происходить на достаточно долгом сроке эксплуатации в случае срезки грунта около фундамента, увлажнения последнего и прочих факторов. В результате возможны серьезные повреждения здания.

При проектировании объектов строительства заранее планируются мероприятия по ремонту и обслуживанию и конструкций. Предстоящие ухудшения с учётом обязательного выполнения последних относится к нормальному физическому износу здания. Ориентируясь на него, рассчитывают нормативный срок, в течение которого здание обязано благополучно функционировать. Для жилых домов такие сроки определяются группой капитальности.

Что понимается под его величиной?

Определение физического износа подразумевает количественную оценку технического состояния тех элементов, из которых здание состоит. Она показывает долю понесенного ущерба, степень потери первоначальных характеристик физического характера, соответствующих требованиям эксплуатации. В настоящее время действует методика оценки физического износа, согласно которой последний определяют сложением размера износа отдельных элементов конструкции, определяемого согласно долям восстановительной стоимости их в суммарном показателе ее для всего здания.

Проводят определение физического износа, прибегая к осмотру. В отдельных случаях методика предусматривает процедуру вскрытия ряда конструкций. Процент физического износа, согласно относящимся к данной методике таблицам, варьируется в пределах 5 %.

Таблица оценки физического износа здания

Каждая степень технического состояния конструктивных элементов обладает определенными признаками износа, расположенными через определенный интервал. Например, условия работы фундаментов отличаются от таковых для стен. Соответственно, интервал данных в таблице у них другой. Все признаки подобного износа приводятся в расчете на средние значения. Более ценные конструктивные элементы прописаны в таблице с указанием износа с меньшим показателем интервала.

Динамика износа, то есть его изменение во времени относительно фактического времени эксплуатации, имеет серьезное значение в процессе использования жилого фонда. Разные материалы и конструктивные элементы его могут под воздействием разрушающих и других факторов изнашиваться различно. Следует учитывать и объективную разницу в степени воздействия внешней среды на тот или иной элемент конструкции. Например, несравнимы нагрузки на наружную стену и внутренний лестничный марш.

К сожалению, в рамках данной статьи мы не имеем возможности полностью привести для наших читателей состав упомянутой таблицы - она занимает не один лист и состоит из огромного числа позиций, относящихся к самым разным конструктивным элементам здания. В качестве наглядного примера можем лишь предложить одну из ее многочисленных частей, в данном случае касающуюся стеновых панелей.

Связь между фактором времени и величиной физического износа вполне очевидна. К временным факторам относятся две основные характеристики - срок эксплуатации (фактический возраст) здания и предельный срок службы (долговечность). Последний, в свою очередь, зависит от того промежутка времени, в течение которого несущие конструкции способны сопротивляться процессу утраты прочности. Чаще всего предельный срок службы соответствует нормативному, рассчитанному согласно

На заметку ЖЭКу

При условии своевременного проведения текущих ремонтов здания, исчерпавшие нормативный срок службы, как правило, подвержены физическому износу, соответствующему уровню 75-80 %. Очевидно, что проведение капитального и текущего ремонта существенно влияет на его динамику, то есть притормаживает данный процесс.

Когда речь идет об эффективности деятельности организации, эксплуатирующей данное издание, учитывается полученная при обследовании оценка физического износа здания, которая не может превышать содержащуюся в нормативном документе. В качестве нормальной эксплуатации принимается такая, при которой производится весь комплекс работ со своевременным ремонтом и поддержанием объекта в надлежащем состоянии.

График изменения износа здания

Если прослеживать физический износ на протяжении определенного промежутка времени, проводя необходимые измерения, можно получить график его изменения, из которого будет видно техническое состояние объекта на протяжении всего эксплуатационного периода. Снижению величины износа в отдельные периоды способствует замена отдельных конструктивных элементов (где это возможно) и вовремя проведенный капитальный ремонт.

Анализируя подобный график согласно правилам оценки физического износа, можно рассматривать отдельные области с минимальными и максимальными показателями данного параметра. Причём речь идёт раздельно о каждом из приведённых ниже режимов эксплуатации:

1. Зона нормальной эксплуатации, при которой капитальные объекты ремонтируются, а элементы заменяются вовремя.

2. Зона предельных отклонений, для которой характерно своевременное проведение работ по ремонту основных конструктивных элементов (кровли, горячего и холодного водоснабжения, отопления, канализации).

3. Зона неудовлетворительной эксплуатации, когда ремонт ведётся вовремя лишь на двух основных элементах конструкции.

4. Зона недопустимой эксплуатации, когда никакого ремонта или замены элементов не проводится.

Пример: пятиэтажное здание

Если своевременные ремонтные работы велись лишь на основных элементах конструкции (кровле, в системе водоснабжения, отопления и канализации), уменьшение нормативного срока службы происходит на 10%.

Если же такие работы делались лишь на паре конструктивных элементов, можно говорить об уменьшении на 21%.

В условиях естественного старения, когда ремонт и замена элементов не производятся, уменьшение нормативного срока службы такого здания величивается до 40 %.

Cтраница 1

Нормальный износ неизбежен, однако на интенсивность его протекания может оказывать влияние качество монтажа, эксплуатации и ремонта оборудования. При определенных неблагоприятных условиях нормальный износ переходит в аварийный.  

Нормальный износ - это неизбежный износ деталей, который возникает под действием сил трения, температурных напряжений, коррозии и других факторов. Он происходит в течение длительного периода работы без заметного снижения работоспособности машины.  

Нормальный износ возникает из-за трения соприкасающихся деталей, ударной и переменной по величине и направлению нагрузки, а также вследствие теплового и химического воздействия среды на материал деталей при нормальных условиях эксплуатации оборудования.  

Нормальный износ - это неизбежный износ деталей, который возникает под действием сил трения, температурных напряжений, коррозии и других факторов. Он происходит в течение длительного периода работы без заметного снижения работоспособности машины. Наличие, характер и величину износа деталей определяют при осмотрах двигателя во время его работы и после остановки, измеряя основные параметры контрольно-измерительными приборами, а детали - измерительными инструментами. При значительном износе деталей машину останавливают на ремонт.  

Нормальный износ может быть заранее оценен и учтен при планировании ремонтных работ; катастрофический износ выводит машину из строя внезапно.  

Нормальный износ возникает при регулярном выкрашивании зерен по мере их затупления. В этом случае рабочая поверхность круга непрерывно обновляется, имеет место так называемое самозатачивание. Но это происходит неравномерно, и время от времени возникает потребность в правке круга.  

Нормальный износ по задней грани происходит только до опре: деленной величины. При дальнейшей работе скорость износа резко возрастает, поэтому своевременное прекращение работы фрезой и сдачи ее в переточку имеет большое значение для экономного расходования твердых сплавов.  

Нормальный износ метчика характеризуется истиранием по передней и главным образом по задней поверхности зубьев. Наиболее нагружены зубья на участке перехода заборной части в калибрующую часть; их износ лимитирует стойкость метчика.  

Нормальный износ деталей или их сопряжений происходит под действием сил трения или от других причин, например, от перекачиваемой среды у бурового насоса и турбобура, под действием постоянных вибраций и ударов в деталях механизмов талевой системы, связанных с нормальными условиями эксплуатации. К числу деталей, подверженных нормальному износу в буровом оборудовании, относятся: направляющие и накладка крейцкопфа, подшипники качения, бронзовые втулки цепных колес, цилиндровые втулки, поршни, клапаны, штоки, всевозможные резиновые уплотнения, внутренняя труба вертлюга, тормозные шкивы барабана, цепные колеса, шестерни.  

Нормальный износ зеркала цилиндра и гильзы характеризуется не только увеличением диаметра, но и нарушением правильности формы. Давление газов возрастает по мере продвижения поршня к верхней мертвой точке, при этом постепенно усиливается нажим колец.  

Нормальный износ металло-керамических втулок не влечет за собою закупоривания находящихся в них пор. Металло-керамические самосмазывающиеся втулки типа воизи-товых не обладают каталитическим действием в отношении окисления масла даже при высокой температуре.  

Нормальный износ цилиндрической поверхности скольжения приводит к неравномерному увеличению радиального зазора между подшипником и шейкой вала. Для цельных подшипников зазор вычисляют как разность фактических размеров диаметров отверстия подшипника и шейки вала в наиболее изношенном месте. У разъемных подшипников для измерения зазора между шейкой и верхним вкладышем на расстоянии 10 - 15 мм от галтелей (поперек шейки) закладывают два отрезка свинцовой проволоки диаметром 1 мм. Завинчивая гайки болтов крепления вкладыша, сдавливают проволоку, после чего, измерив толщину ее оттиска, определяют зазор.  

Нормальным износом называют изменения размеров и свойств материалов деталей, происходившие в условиях правильной эксплуатации оборудования. Интенсивность нормального изнашивания определяется главным образом особенностями конструкции узлов, износостойкостью использованных материалов, а также правильностью эксплуатации и ремонта оборудования. Например, изнашивание машин значительно уменьшается при соблюдении норм и правил их загрузки, чистки, смазки; на изнашивание стальных аппаратов и трубопроводов влияют температурные напряжения, агрессивность рабочей среды, эффективность применяемой защиты от вредного влияния среды.  

1. Возврат арендованного имущества арендодателю, наряду с внесением арендной платы, относится к числу основных обязанностей арендатора. Арендатор обязан возвратить имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Возврату подлежит та же самая индивидуально-определенная вещь, которая была передана в аренду, вместе со всеми принадлежностями и относящимися к ней документами. Вещь должна быть возвращена арендатором в том месте, где он ее получил (п. 36 Обзора практики по аренде), и в том состоянии, которое определено договором аренды. В частности, в договоре может быть предусмотрена обязанность арендатора возвратить вещь после проведения ее текущего или капитального ремонта или даже реконструкции (реновации). Если же требования к состоянию вещи, в котором она должна быть возвращена, в договоре не предусмотрены, то она должна быть возвращена в том состоянии, в котором она была передана, с учетом нормального износа. Иными словами, назначение возвращаемой вещи должно соответствовать условиям договора аренды или ее обычному назначению.

Под нормальным понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по назначению, определенному договором в течение срока его действия. При любых обстоятельствах нормальным должен считаться износ, соответствующий нормам амортизации, установленным в соответствии с действующим законодательством (см. ст. 258 НК). Впрочем, нужно учитывать, что эти нормы установлены, главным образом, в фискальных целях. И потому арендатор не лишен права доказывать, что нормальный износ на деле выше.

Арендованное имущество должно быть возвращено не позднее чем в последний день действия договора аренды, в противном случае оно будет считаться возвращенным несвоевременно (с просрочкой), за что арендатор несет имущественную ответственность по правилам общей части обязательственного права (в особенности гл. 25 ГК) с учетом положений коммент. ст.

Вместе с имуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее были получены арендатором. Если без таких принадлежностей и документов использование имущества невозможно или арендодатель в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при возврате имущества, обязанность арендатора по своевременному возврату имущества должна считаться невыполненной со всеми вытекающими отсюда последствиями. В данном случае ст. 611 ГК подлежит применению по аналогии.

3. Нарушение арендатором его обязанности возвратить арендованное имущество может выражаться как в отказе его возвратить, так и в просрочке такого возврата. В обоих случаях арендодатель вправе истребовать это имущество на основании ст. 396 ГК . Одновременно он может потребовать возмещения убытков. Однако это общее правило применительно к аренде модифицировано. Дело в том, что размер убытков арендодателю приходится доказывать самостоятельно, что не всегда удобно.

Поэтому ГК в качестве основного имущественного последствия невозврата или несвоевременного возврата арендованной вещи предусматривает внесение арендатором арендной платы за все время просрочки. Причем внесению подлежит плата, предусмотренная договором аренды, а не плата, обычно взимаемая за пользование аналогичным имуществом в сравнимых обстоятельствах (п. 38 Обзора практики по аренде).

Иными словами, предполагается, что арендные отношения между сторонами как бы продолжены, и арендатор, не возвращающий вещь, должен, по крайней мере, внести за нее оговоренную плату. Когда арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения в части, не покрытой указанной платой.

При своевременном возврате арендованного имущества в ненадлежащем состоянии арендная плата внесению не подлежит. Арендодатель может потребовать лишь возмещения убытков.

4. Если за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка (ст. 394 ГК), то она считается штрафной, т. е. убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки. Впрочем, иное правило может быть предусмотрено договором аренды. Все иные неустойки, установленные договором аренды (в том числе за своевременный возврат арендованного имущества в ненадлежащем состоянии), по общему правилу, должны считаться зачетными.

А05-3711/2013

114/2013-53218(1)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ
АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001
http://сайт

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2013 года.
В полном объёме постановление изготовлено 21 ноября 2013 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шумиловой Л.Ф., судей Виноградова О.Н. и Козловой С.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Алферьевой М.В.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью «Синтекс Плюс» Вьюхина В.В. по доверенности от 18.11.2013, от закрытого акционерного общества «ТАНДЕР» Чистякова О.А. по доверенности от 16.08.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Синтекс Плюс» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 04 июля 2013 года по делу № А05-3711/2013 (судья Низовцева А.М.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Синтекс Плюс» (ОГРН 1022900543995, далее - ООО «Синтекс Плюс») обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «ТАНДЕР» (ОГРН 1022301598549, далее - ЗАО «ТАНДЕР») о взыскании 553 415 руб. 26 коп. убытков, причиненных в результате использования нежилых помещений по договору аренды недвижимого имущества от 07.10.2010 № АрхФ-01/03/2010 и в связи с возвратом их после окончания арендных отношений в ненадлежащем состоянии (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).
Решением суда от 04.07.2013 в удовлетворении исковых требований отказано. С ООО «Синтекс Плюс» в доход федерального бюджета взыскано 12 068 руб. 30 коп. государственной пошлины.
ООО «Синтекс Плюс» с вынесенным решением не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить. В обоснование жалобы ее податель указал на то, что при освобождении ЗАО «ТАНДЕР» нежилых помещений выявлены многочисленные недостатки в ремонтно-строительных работах, которые выполнял арендатор; на то, что в связи с отказом арендатора устранить выявленные недостатки арендодателем за свой счет был произведен ремонт данных помещений, что повлекло убытки для ООО «Синтекс Плюс»; на то, что актом от 16.05.2011 ООО «Синтекс Плюс» зачло арендную плату в размере 1 700 000 руб. в счет выполненных ЗАО «ТАНДЕР» ремонтных работ и последний обязан был вернуть данные помещения в нормальном состоянии, позволяющем их эксплуатировать. Считает, что выявленные в результате обследования помещений 21.03.2012 недостатки могли возникнуть только в результате ненадлежащей эксплуатации помещений ответчиком, в том числе в результате проведения некачественного их ремонта, так как ЗАО «ТАНДЕР» являлось первым арендатором данных помещений. По мнению апеллянта, акт от 16.05.2011 не свидетельствует о том, что ООО «Синтекс Плюс» приняло проведенные ЗАО «ТАНДЕР» в помещениях работы. Кроме того, ссылается на то обстоятельство, что акт, составленный ответчиком о передаче помещений от 21.03.2013, не содержит фотоотчета о переданных помещениях.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Синтекс Плюс» поддержал апелляционную жалобу и доводы, изложенные в ней, просил суд её удовлетворить, обжалуемый судебный акт отменить.
В отзыве ЗАО «ТАНДЕР» и его представитель просили суд оставить решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО «Синтекс Плюс» (Арендодатель) и ЗАО «ТАНДЕР» (Арендатор) 07.10.2010 подписан договор аренды недвижимого имущества № АрхФ-01/03/2010 (в редакции дополнительного соглашения от 16.05.2011 № 3), по условиям которого Арендодатель принял на себя обязательства предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование сроком на 5 лет (пункт 6.1 договора) нежилые помещения № 1, 2, 3, 4, 8, 9, общей площадью 350 кв.м, находящиеся по адресу: г. Архангельск, ул. Свободы, д. 29.
Указанные нежилые помещения принадлежат Арендодателю на основании права собственности, что подтверждается свидетельством от 02.12.2003 серии 29АВ № 200813.
По акту приёма-передачи от 07.10.2010 Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное пользование нежилые помещения (т. 1, л. 20).
В соответствии с пунктом 3.1.7 договора стороны возложили на Арендатора обязанность в течение четырех месяцев предпринять меры по государственной регистрации договора от 07.10.2010 № АрхФ-01/03/2010.
Поскольку в нарушение требований пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды не прошёл государственную регистрацию, он не может считаться заключенным.
Указанные обстоятельства подтверждаются вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Архангельской области от 19.04.2012 по делу № А05-2289/2012 и не оспариваются сторонами.
Вместе с тем с октября 2010 года нежилые помещения находились во временном владении и пользовании ответчика.
Письмом от 10.01.2012 ответчик сообщил об отказе от аренды нежилых помещений и предложил Арендодателю подписать соглашение о расторжении договора аренды с 16.02.2012. Из писем истца от 09.02.12 № 24, от 24.02.12 № 34 (т. 2, л. 49-51) следует, что он не возражал против прекращения арендных отношении и требовал возврата имущества с учётом нормального износа.
Письмом от 01.03.12 ЗАО «ТАНДЕР» уведомило истца о необходимости направления 20.03.2012 представителя Арендодателя для подписания акта приёма-передачи нежилых помещений (т. 1, л. 35).
Комиссионный осмотр освобождаемых нежилых помещений с участием представителей Арендодателя и Арендатора состоялся 21.03.2012, по результатам которого каждая из сторон составила свой акт осмотра помещений от 21.03.2012 (т. 2, л. 53).
В акте осмотра помещений, составленном Арендатором, указано, что при осмотре недостатки не обнаружены, помещения и инженерное оборудование, находящееся в них, в технически исправном состоянии; объект возвращается с учётом нормального естественного износа, скрытых и явных недостатков не обнаружено (т. 1, л. 87).
В акте обследования нежилых помещений, составленном Арендодателем от 21.03.2012, указано, что освобождённые помещения имеют неудовлетворительное техническое состояние (не соответствующее состоянию нормального износа), и перечислены соответствующие недостатки (т. 1 л. 89).
Акт обследования нежилых помещений, составленный истцом, направлен ответчику с письмом от 23.03.2012 (т. 1, л. 98).
ЗАО «ТАНДЕР» письмом от 04.04.2012 представило возражения к указанному акту (т. 1, л. 96-97).
Ссылаясь на то, что для приведения нежилых помещений в надлежащее состояние ООО «Синтекс Плюс» понесены расходы на общую сумму 553 415 руб. 26 коп., истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции счел их необоснованными.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований не согласиться с принятым судебным актом ввиду следующего.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу положений статьи 393 названного Кодекса должник обязан возместить кредитору убытки, причинённые неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, которые определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ.
Основаниями для удовлетворения требования о взыскании убытков являются факт нарушения стороной обязательств по договору, наличие причинной связи между понесёнными истцом убытками и ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по договору, документально подтвержденный размер убытков.
При этом в силу статьи 65 АПК РФ обязанность доказывания факта ненадлежащего исполнения обязательств, причинения убытков и их размера, а также наличия причинно-следственной связи между допущенным нарушением обязательства и причиненными убытками лежит на истце.
Вместе с тем в нарушение требований указанной статьи истец не представил достаточных доказательств, подтверждающих факт возврата ответчиком нежилых помещений не в том состоянии, в котором он его получил от истца, с учетом нормального износа.
Из акта приема-передачи недвижимого имущества от 07.10.2010 следует, что ответчику в пользование были переданы новые помещения с черновой отделкой (стены - кирпичные, полы - бетонные), в которых требовалось провести отделочные работы. В связи с этим стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 07.10.2010, согласно которому Арендодатель не возражал против проведения ремонтно-строительных работ со стороны Арендатора.
В соответствии с пунктом 2 дополнительного соглашения к договору общая стоимость ремонтных работ по согласованию с Арендодателем составляет 1 126 622 руб. 61 коп.
Арендодатель принимает обязательное участие в приемке работ, в ходе которой сторонами совместно устанавливается соответствие состава и объема фактически выполненных работ работам, указанным в смете. При уменьшении состава и объема работ общая стоимость работ также уменьшается (пункт 3 дополнительного соглашения к договору).
На основании договора подряда от 04.10.2010 № АрхФ-12/06/2010, заключенного между ЗАО «ТАНДЕР» (Заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью «Ротонда» (Подрядчик; далее - ООО «Ротонда»), в арендованных помещениях произведены ремонтно-строительные работы.
Согласно акту о приёмке выполненных работ от 16.05.11 № 12.12 (т. 1, л. 81) стоимость работ составила 1 900 000 руб.
По акту от 16.05.11 (т. 1, л. 66) Арендодатель согласился компенсировать Арендатору стоимость ремонта помещений в размере 1 710 000 руб., при этом претензий по объёму и качеству выполненных работ истец не заявлял.
Таким образом, в мае 2011 года ответчик начал пользоваться помещениями с выполненной чистовой отделкой. При этом между сторонами не достигнута договорённость о том, в каком именно состоянии подлежат возвращению помещения после окончания пользования имуществом.
В течение 2011 года и до 2012 года ответчик пользовался помещениями, осуществляя в них розничную торговлю смешанными группами товаров, в том числе и продовольственными.
Из материалов дела следует, что нежилые помещения возвращены Арендодателю 21.03.2012, при этом между сторонами фактически возник спор по поводу того, отвечают ли недостатки переданных помещений понятию «нормальный износ».
Как верно отмечено судом первой инстанции, поскольку стороны не подписали двусторонний акт сдачи-приёма помещений с отражением в нём всех выявленных недостатков, истец должен был принять к меры к осмотру помещений незаинтересованными лицами (экспертами).
Более того, истец уже на следующий день после составления акта (22.03.2012) заключил с обществом с ограниченной ответственностью «Новые технологии» договор подряда № 22/03-12 на выполнение ремонтных работ в спорных помещениях (т. 1, л. 105-110), в связи с чем лишил суд возможности установить фактическое состояние помещений в момент их возврата собственнику.
Кроме того, перечисленные в акте Арендодателя от 21.03.12 недостатки, а также представленные суду фотографии (т. 2, л. 24-48) без указания площади помещений, на которой они зафиксированы, не свидетельствуют о том, что помещения возвращены в состоянии, не соответствующем нормальному износу.
Также судом первой инстанции обоснованно приняты во внимание договоры аренды спорных нежилых помещений от 06.03.12, заключённые между истцом и обществом с ограниченной ответственностью «Фирма «Фаланга» и обществом с ограниченной ответственностью» «ТС «Фаланга» (т. 1, л. 130-142).
Так, в актах приёма-передачи от 01.04.2012 к данным договорам не указано на наличие каких-либо недостатков в помещениях, передаваемых в пользование новым арендаторам, отражено, что данные нежилые помещения находятся в хорошем состоянии. При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что по договору подряда от 22.03.2012 № 22/03-12, заключенному истцом и обществом с ограниченной ответственностью «Новые технологии», ремонтные работы в спорных помещениях были завершены лишь 30.04.2012 (т. 1, л. 109-110). В акте в качестве выполненных работ числится в том числе монтаж подвесного потолка «Армстронг», облицовка пола керамической плиткой. Между тем в акте приемки выполненных работ от 16.05.2011, составленном по результатам выполнения ООО «Ротонда» подрядных работ по договору от 04.10.2010 с ответчиком, указано, что монтаж подвесного потолка «Армстронг», облицовка пола керамической плиткой также выполнялись, в связи с чем суд не исключает ситуации, когда при составлении актов приема-передачи от 01.04.2012 новые арендодатели оценивали условия произведенного ответчиком ремонта, соглашаясь с тем, что нежилые помещения находятся в хорошем состоянии.
Кроме того, истец документально не подтвердил тот факт, что неисправность канализационной насосной станции возникла вследствие действий ответчика. Обследование станции с участием представителя ответчика не производилось. Исходя из акта от 30.03.2012 № 928 (т. 1, л. 103) станция была сдана в ремонт обществу с ограниченной ответственностью «ПСК Архпромкомплект». Необходимость приобретения новой канализационной станции иной марки на сумму 21 500 руб. (т. 1, л. 143-145) истцом документально также не подтверждена.
С учетом вышеуказанных обстоятельств апелляционная инстанция считает, что выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Поскольку подателем жалобы не исполнено требование суда, изложенное в определении от 11.10.2013, о представлении в срок до 18.11.2013 оригинала квитанции об уплате государственной пошлины, государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы взыскивается с ООО «Синтекс Плюс».
Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 04 июля 2013 года по делу № А05-3711/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Синтекс Плюс» - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Синтекс Плюс» в федеральный бюджет 2000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Председательствующий	Л.Ф. Шумилова
	О.Н. Виноградов