Знают на что нужно обращать. Определение большого пробега по внешним признакам. Состояние лако-красочного покрытия

Сопоставление данных вин-кода

Обратите внимание на наличие vin-кода на кузове и деталях б/у авто. Он должен совпадать с ПТС.

Данные набивают под капотом (на стойке), под лобовым стеклом (не всегда) и, как правило, на пороге со стороны передней пассажирской двери. Если на vin-коде имеется коррозия, другие дефекты покрытия или следы вторичного нанесения, то от покупки такого авто следует отказаться. В лучшем случае, у вас могут возникнуть сложности с регистрацией и постановкой данного авто на учет.

VIN-код со следами вторичного нанесения. Фотографии сделаны до и после проведения криминалистической экспертизы.

Совет специалиста: Даже если вы проверили автомобиль на участие в авариях при помощи vin-кода, все равно необходимо тщательно осмотреть его на месте, т. к.:

сведения об аварии отсутствуют в базе (ГИБДД ведет учет с 2015 года);
об аварии могли не заявлять в ГИБДД (договориться на месте);
авария могла произойти без участия второго авто (наезд на препятствие) – тогда владельцу могло быть бессмысленно заявлять о ней, и он устранил последствия без участия ГИБДД и страховой.

Проверка заводских наклеек

Если машина не бита и не производилась замена деталей, то на элементах кузова должны присутствовать заводские наклейки:

на лючке бензобака (внутри, но не всегда);
на арке водительской двери;
под капотом на передней балке (2 или 3 таблички);
на фарах (не всегда);
на кондиционере (наклейка с информацией о том, каким видом газа (хладагента) заправлять);
в багажнике (наклейка с vin-кодом).

Если какой-либо из перечисленных наклеек нет, то деталь, на которой она должна быть наклеена, была перекрашена или заменена. О том, какие именно должны быть заводские наклейки и где они должны располагаться у того или иного авто, можно узнать через интернет, сделав соответствующий запрос.

Проверка заводской геометрии

Зазоры между деталями должны быть симметричными, ровными. Обратите внимание на цвет деталей. Если немного отличается тон (оттенок), то деталь крашена. В таком случае важно определить, сколько деталей было перекрашено и насколько серьезной была причина покраски.

Обязательно проверьте лонжероны. Они должны быть целыми, без каких-либо дефектов (следов сварки, вмятин). Если имеются вмятины, то авто побывало в серьезной аварии, и пострадал силовой каркас.

Состояние лако-красочного покрытия

Оцените блеск деталей кузова. Машину перед продажей могли отполировать для придания ей более презентабельного вида. Если какие-то детали блестят слишком сильно, то их, скорее всего, полировали дополнительно для устранения дефектов. Машина с небольшим пробегом вряд ли вообще нуждается в полировке перед продажей (тем более, что это достаточно дорогая услуга) . Если эта процедура была проведена, появляется лишний повод задуматься.

Обратите внимание на структуру шагрени Б/У автомобиля. Она должны быть равномерной по всей поверхности кузова. Однако при несоблюдении технологии покраски (при плохом качестве материалов, неопытности мастера) или влиянии внешних факторов (температуры и влажности воздуха, насыщенности его парами растворителя во время высыхания краски) образовываются небольшие дефекты. Они легко заметны невооруженным глазом на хорошо вымытом авто, главное, выбрать правильный угол обзора.

Болты и гайки, которые крепят детали к кузову, изначально с завода залиты краской и заводским лаком. Если на болтах отсутствует краска или же она поцарапана, эту деталь снимали. Возникает вопрос: «Зачем?».

Обратите внимание, что краска должна лежать ровно, без зазоров, царапин, комков – и должна соответствовать заводской окраске авто.

Заводской герметик на двери по кромке (по периметру) должен быть без следов вмешательства. Если он поврежден, то с уверенностью можно утверждать, что дверь ремонтировали.

Проверка подвижных деталей кузова

Если кузов автомобиля после аварий был качественно восстановлен и после полученных повреждений, на первый взгляд, сохранил заводскую геометрию, то следует проверить, как будут вести себя движимые элементы кузова (багажник, капот, двери). Их нужно пооткрывать-позакрывать, попробовать захлопнуть – все действия должны выполняться с одинаковым усилием, без посторонних шумов.

Проверка проводки

Под капотом следует обратить внимание на проводку. Она, как правило, скрыта, т.е. нельзя увидеть отдельные провода. Вся проводная сеть должна быть спрятана в специальные кожухи (гофру). Все соединительные детали должны быть заводские, как и крепления кожухов. Если на элементах проводки имеется изолента, было вмешательство. В таком авто и впоследствии будут проблемы с электрикой.

Проводка под капотом Б/У авто перемотана изолентой.

Проверка кузова толщиномером

Толщиномер – это прибор, который позволяет с высокой точностью определить толщину материала или слоя покрытия на металле (краска, лак, шпаклевка, грунтовка, ржавчина). Современные толщиномеры позволяют производить измерения без нарушения целостности поверхности материала, т. к. показывают расстояние от поверхности кузова до металла.

Проверка кузова авто толщиномером.

Обратите внимание, что для разных автомобилей характерна различная толщина заводского покрытия – существуют определенные допуски на каждую модель.

Проверку авто толщиномером следует начинать со стоек и крыши (если они не в порядке, то осмотр даже не стоит продолжать). Затем исследовать наиболее характерные для аварий места: капот, багажник, крылья, двери, пороги. Если толщина краски меньше, чем заявлено производителем, то деталь была заменена и на нее нанесли краску. Если толщина покрытия больше, чем заявлено производителем (например, 200 микрон), то деталь выпрямляли при помощи шпаклевки.

Осмотр колес

Следует обратить внимание на колеса авто (имеется в виду осмотр всех колес, задних и передних), а именно на протектор резины и на то, насколько он стерт. Если покрышки на каких-то колесах повреждены больше других или же стерты бортики по краям резины (авто «жует» шины), то это может свидетельствовать о наличии дефектов в геометрии кузова или имеются проблемы с ходовой частью авто (проблемы с подвеской или не отрегулирован сход-развал). Если шины новые (не заводские), то нужно посмотреть на пробег авто. Если он небольшой, а шины заменены – причина может быть в том, что авто «жует» шины или пробег скручен. В среднем шины «проходят» около 60 тыс. км.

Вывод. Если корпус авто в порядке: правильная геометрия кузова, везде есть заводской герметик и наклейки, толщина покрытия соответствует стандарту, везде ровные одинаковые зазоры между деталями, двери/багажник/капот открываются/закрываются без дополнительных усилий, хлопают одинаково, лонжероны не помяты, проводка в заводских кожухах, vin-код на всех элементах соответствует ПТС и не имеет повреждений, то можно рекомендовать, продолжить дальнейший осмотр.

Часть 2. Методы определения пробега авто

Проверка пробега системой OBD 2

Если в авто есть бортовой компьютер, то к нему можно подключить ПК через специальный разъем с установленной системой OBD 2 (это стандарт бортовой диагностики, который позволяет проводить мониторинг частей кузова и дополнительных устройств, а также диагностирует сеть управления авто. С его помощью можно получить доступ к информации о состоянии различных систем автомобиля).

Итак, путем подключения компьютера к блоку управления двигателем можно определить количество моточасов и среднюю скорость эксплуатации авто. При помощи этих показателей можно самостоятельно вычислить пробег авто, даже если он был скручен (умножить среднюю скорость движения на количество часов). Однако зачастую обнуляют и среднюю скорость, и моточасы.

В блоке управления записывается информация о срабатывании подушки безопасности. Ее стереть оттуда нельзя. Например, сохраняется запись о том, что подушка открывалась при пробеге авто в 80 тыс. км, но на одометре показано всего 50 тыс. км., соответственно, пробег точно скрутили.

Таким образом, пробег можно узнать, просканировав все блоки автомобиля и сопоставив полученную информацию. Так проще выявить несоответствия. Если данные не совпадают, значит пробег изначально был больше, а продавец пытается обмануть.

Важно: в продаже имеются различные сканеры и устройства, позволяющие считывать информацию с бортового компьютера автомобиля. При помощи большинства таких приборов можно проверить только текущие показатели в авто. Определить, было ли вмешательство в различные блоки авто, можно лишь при помощи дорогостоящего профессионального оборудования или ПК со специальным программным обеспечением. Для этого также необходимо обладать специальными навыками. Поэтому для полной компьютерной диагностики авто лучше обратиться либо к официальному дилеру, либо в специализированный диагностический центр.

Внимание: В простых, с точки зрения электроники, автомобилях (например, «Лада») нет блоков, в которых записываются моточасы и средняя скорость. Их наличие и количество зависят от модели машины.

Определение большого пробега по внешним признакам

Если провести полную компьютерную диагностику автомобиля невозможно по какой-то причине, постарайтесь определить большой пробег и длительную эксплуатацию машины по ряду косвенных признаков:

Фары – приблизительно на пробеге в 100 тыс. км. они мутнеют. Если одна фара отличается от другой, то, скорее всего, одну из них заменили на новую;
Водительское сидение – если продавленное, то автомобиль часто и длительно эксплуатировался. Если промяты и задние сидения, авто, скорее всего, эксплуатировалось в такси;
Состояние обивки дверей и потолка , наличие пятен, следов, прожженных сигаретами и потертостей в салоне - все это свидетельствует о неопрятной эксплуатации авто и возможном его использовании в такси;
Лобовое стекло – при большом пробеге могут быть сколы, царапины, трещины. Однако, это недостаточно достоверный показатель, т. к. у разных производителей прочность стекол разная. Здесь стоит посмотреть на год выпуска стекла, он должен совпадать с годом выпуска авто. Маркировка на стекле должна быть с логотипом проверяемого авто (например, AUDI, BMW и т.д.), это значит, что деталь оригинальная и если дата в маркировке совпадает с датой на других окнах то, скорее всего, стекло не меняли.
Руль – кожа протирается, а пластик полируется и становится гладким в том месте, где чаще всего касаются руками;
Тормозные колодки и диски – при большом пробеге они сильно стираются. Необходимо осмотреть выработку диска. В том месте, где тормозная колодка трется о диск, образуется бортик – разница между стертой и нестертой частями. Но также, выработка тормозных дисков зависит и от стиля вождения владельца авто. Если это динамичная езда с резкими торможениями, то диск стирается быстрее;
Педали – если рисунок на резиновых накладках педалей стертый, то пробег у авто должен быть большим (не менее 130 тыс. км.). Если накладки на педалях новые, а автомобилю уже несколько лет, то следует поинтересоваться у продавца, почему. Возможно, накладки заменили, а пробег был скручен;
Коврик на водительском месте – если он истерт, у авто однозначно большой пробег;
Маркировка на стеклах пассажирских дверей и заднего стекла – если год выпуска всех стекол совпадает, это хороший признак. Если нет, то стекло меняли – в случае аварии, попытки угона или кражи из авто. Нужно тщательнее изучить кузов с той стороны, где стекло «не родное». Даже если все маркировки на авто идентичные, попробуйте приоткрыть поочередно все окна и подергать рукой стекла;
Откройте/закройте окна и послушайте. Если есть нехарактерные звуки (скрипы, щелчки, шуршания), машина была ударена;
Ремни безопасности – год, указанный на бирке ремня, должен был одинаковым с годом выпуска авто (иногда возможна разница в год). Однако информация на всех ремнях безопасности должна быть одинаковой. Если год выпуска машины и год на ремнях не совпадает, то это авто с перебитым vin-кодом.

Часть 3. Двигатель

Проверьте двигатель: заведите авто «на холодную» и посмотрите на выхлопные газы. Если дым сизого (голубоватого) цвета, то у авто имеются проблемы. Если дыма нет, то необходимо попробовать авто на разных оборотах двигателя, резко добавляя газа. При этом нужно следить за цветом выхлопных газов.

Цвет выхлопных газов

Если цвет дыма сизый или черный – это говорит о перегорании моторного масла. Если цвет дыма не насыщенно белый, это пар – ничего страшного. Если дым насыщенный, плотный, белый – значит в двигатель попадали посторонние примеси и вещества (например, антифриз). Возможно потребуется дорогостоящий ремонт. Не рекомендуем покупать. Обязательно нужно проехаться на покупаемом авто, причем чтобы кто-то ехал сзади и наблюдал за выхлопными газами. В то же время водитель должен погазовать и «поиграть» оборотами двигателя, резко повышая их.

Оцените компрессии поршневых колец. Если выхлопные газы насыщенного сизого цвета – компрессия ниже нормы и поршневые кольца изношены. Полная проверка компрессии проводится только компрессометром, прибором для измерений давления рабочей смеси в конце такта сжатия в цилиндре поршневого двигателя внутреннего сгорания.

Посторонние шумы

Также помните: при работе двигателя не должно быть никаких посторонних шумов, скрипов, скрежета, тарахтения. Машина должна ехать без сбоев. Работа двигателя должна быть ровной, устойчивой. Разгон авто должен быть постепенным, при переключении скоростей не должно быть рывков (на АКПП).

Подтеки масла и других жидкостей под капотом

До начала движения нужно обратить внимание на подтеки масла и пятна от других жидкостей под капотом. Капли масла есть практически на всех авто, однако если подтеки свежие и видно, что была сильная струйка – имеется какая-то неисправность и потребуется замена прокладок/деталей. Это может стоить достаточно дорого – лишний повод задуматься.

Проверка масла

Нужно открыть крышку для залива масла и заглянуть в двигатель. Он должен быть чистым – не должно быть никаких отложений (накипь, нагар) и грязи на его внутренних деталях. На некоторых моделях может быть не видно. Вытащите щуп для проверки уровня масла и его цвета. Если оно темное – необходима замена. Можно уточнить, когда она производилась в прошлый раз.

Если уровень масла недостаточный, нужно долить. Если масло очень грязное и густое, признак того, что его вовремя не поменяли. В случае, когда моторное масло по консистенции и цвету уже напоминает смолу, скорее всего, испорчен мотор, и потребуется дорогостоящая промывка или ремонт.

Часть 4. Проверка тормозной системы

На ровной дороге нужно разогнаться до 60-80 км/ч, отпустить руль и нажать на тормоза. Если авто будет сносить в какую-либо сторону, то имеются проблемы с тормозной системой и ее нужно дорабатывать или чинить – или есть проблемы с геометрией кузова, рулевым управлением, подвеской и т.д. Следите за тем, чтобы все трубки тормозной системы были без подтеков и трещин (это очень важно при покупке подержанного авто!).

Проверьте стояночный тормоз

Нужно подъехать на место с уклоном и поставить авто на ручник. Если машина покатится, тормоз не работает или имеются проблемы.

Часть 5. Проверка трансмиссии

На МКПП – включите заднюю передачу, немного отъехав назад, включите первую передачу. Если в это время слышен щелчок, скрежет в коробке передач или ближе к ведущем мосту, то это явный признак изношенности МКПП;
На АКПП – проверьте, переключаются ли режимы легко, без толчков и рывков при разгоне – должно быть плавное ускорение.

Проверка работы сцепления

На БУ авто с МКПП:

заведите двигатель, выжмите педаль сцепления и включите первую передачу. В момент, когда автомобиль начал движение, обратите внимание, в каком положении находилась педаль сцепления. Если она была практически отпущена, то в скором времени его нужно будет ремонтировать или менять. Если движение началось почти сразу, то сцепление работает нормально;
при работающем двигателе попробуйте переключать передачи. Если переключение происходит с трудом или слышен скрежет, то сцепление работает неправильно, и нужен будет ремонт или замена.

Часть 6. Состояния ходовой

Проверка стоек и амортизаторов

Осмотрите стойки и амортизаторы на наличие подтеков масла. Если подтеков нет – хороший признак. При помощи надавливания на крылья авто достоверно проверить состояние амортизаторов не получится, однако, если машина несколько раз качнулась, то амортизаторы, скорее всего, пришли в негодность и их нужно будет менять.

Проверка подвески

Нужно проехаться по ровной хорошей дороге и «по кочкам» (лежачим полицейским). Если в это время слышен стук, скрип или другие нехарактерные звуки, то стоит заехать на СТО (станции тех. обслуживания).

Важно: досконально проверить амортизаторы и подвеску самостоятельно без специального оборудования практически невозможно. Это нужно делать на специальном стенде на СТО.

Часть 7. Проверка кондиционера

Если кондиционер не работает - это повод задуматься об отказе от покупки. Его ремонт может быть дорогим, а может вообще потребоваться замена всей системы кондиционирования. Даже если продавец будет убеждать, что необходимо просто заправить кондиционер фреоном. В заполненном рабочем кондиционере трубки, подходящие к радиатору, должны быть холодными. Это можно проверить, пощупав их под капотом.

Часть 8. Проверка электрики

Необходимо посмотреть, как светится приборная панель: все ли индикаторы горят, попробовать отрегулировать яркость. Обязательно нужно поочередно включить/выключить все возможные опции: стеклоочистители, стеклоомыватели, подогрев сидений, ближний и дальний свет, противотуманные фары, обогрев сидений и руля, обогрев стекол, зеркал (если есть), «печку», кондиционер и т.д. Все должно работать без сбоев.

Если вам удалось выявить большое количество неработающих электроагрегатов, то, вероятнее всего, электрика авто была залита в результате какого-либо стихийного бедствия (авто-утопленник). Как правило, такие авто привозят в СНГ из Японии и США.

Итак, если в процессе поэтапной проверки не были выявлены повреждения каких-либо элементов автомобиля и не были обнаружены расхождения с имеющимися сведениями по пробегу и техническим характеристикам, можно

Является сделкой, которая влечёт за собой большие финансовые траты и связана с множеством рисков не только со стороны мошенников, но и из-за незнания некоторых законодательных нюансов. Чтобы их избежать, необходимо знать, на что нужно обратить внимание, просматривая документы, которые предоставляет продавец на квартиру. Собственник может не знать или умышленно утаивать некоторую важную информацию, которая не отображается в основной документации и не запрещает сделку с продажей. Однако после у покупателя могут возникнуть серьезные проблемы в виде постороннего жильца, объявившегося наследника или судебной повестки.

Какой бы ни была договорённость между сторонами, даже если между ними дружеские отношения, на первом месте всегда должны быть именно документы. Необходимо обращать внимание на каждую деталь, сравнивая сведения на наличие несовпадений. Даже зная, какие именно документы при покупке жилья должны быть у продавца, надо понимать, что именно в них должно интересовать покупателя и на что обратить внимание в первую очередь. Покупка жилья на вторичном рынке может таить в себе немало сюрпризов.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Что следует посмотреть

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

Ниже представлены два основные способа покупки квартиры, а также указано что нужно знать при покупке квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке жилья

У каждого из указанных вариантов покупки квартиры есть свои полюсы и минусы. Оба варианта не исключают наличие рисков при покупке квартиры.

Покупка квартиры через риелтора упростит поиск и оформление квартиры, возможно, снизит риски при покупке квартиры, но потребует существенных дополнительных расходов на оплату услуг риелтора. При этом, квалифицированный риелтор обладает необходимыми знаниями о том как проверить квартиру. Если вы достаточно подкованы в вопросах сделок с недвижимостью и знаете как проверить квартиру при покупке, то очевидно, что платить за услуги риелтора вам не целесообразно. Кроме того, как показывает практика, далеко не все риелторы обладают достаточными знаниями о том, как проверить квартиру при покупке, поскольку не имеют юридического образования и опыта работы юристом. В Интернете существует масса статей о том, как проверить квартиру при покупке, но они достаточно общие и не предусматривают всех нюансов, возникающих в связи с проверкой квартиры при покупке.

Можно ли провести проверку квартиры при покупке самостоятельно? Чем руководствоваться для проведения проверки квартиры при покупке? Какой перечень документов необходим для проверки квартиры при покупке?

Да, вы можете провести проверку квартиры при покупке самостоятельно, даже не будучи профессиональным риелтором или юристом с помощью экспертной системы Рисковер. Также на сайте содержится перечень документов, необходимый для проверки квартиры при покупке, образцы и формы документов.

Кроме того, даже если вы поручили проверку квартиры при покупке юристу или риелторскому агентству, не лишним будет самостоятельно осуществить проверку квартиры с помощью системы Рисковер, чтобы убедиться, что все риски при покупке квартиры были доведены до вашего сведения.

У участников рынка недвижимости зачастую возникают следующие вопросы: какие имеются риски при покупке квартиры, как проверить квартиру при покупке, что нужно знать при покупке квартиры. Постараемся коротко ответить на них.

Покупка квартиры напрямую у собственников (на вторичном рынке), без участия риелтора позволит сэкономить деньги, но, как уже упоминалось выше, вам необходимо будет самостоятельно выявить риски при покупке квартиры, проверить квартиру перед покупкой. В то же время, при наличии необходимых знаний, самостоятельно осуществляя проверку перед покупкой квартиры, можно быть более уверенным в такой проверке.

Покупка квартиры на вторичном рынке дает возможность заселиться в квартиру сразу, но у квартиры есть своя "история", поэтому важно проверить квартиру перед покупкой для выявления рисков покупателя квартиры.

Покупая квартиру в строящемся доме необходимо ждать несколько лет, но она юридически "чистая", то есть юридические риски при покупке такой квартиры ниже, чем риски при покупке квартиры на вторичном рынке жилья. Юридические риски при покупке квартиры в новостройке минимизируются также защитой дольщиков, обеспечиваемой законом № 214-ФЗ (для минимизации юридических рисков при покупке квартиры в новостройке необходимо покупать квартиру только по договору долевого участия в строительстве). Тем не менее, риски при покупке квартиры на первичном рынке (новостройка) также присутствуют: дом может быть не достроен или не введен в эксплуатацию по разным причинам, застройщик может обанкротиться и строительство будет оставлено.

Для выявления рисков при покупке квартиры в новостройке необходимо проанализировать документы застройщика и документы, являющиеся основанием для осуществления строительства дома (разрешение на строительство, документы-основания пользования земельным участком, на котором ведется строительство, проектную декларацию).

К сожалению, ни один из названных способов покупки не дает 100-процентной гарантии от рисков при покупке квартиры.

Минимизировать риски при покупке квартиры призвана экспертная онлайн система . С помощью этой системы Вы можете самостоятельно проверить квартиру при покупке.

Как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке жилья

Наиболее ответственный этап подготовки сделки по покупке квартиры на рынке вторичного жилья - проверка квартиры перед покупкой с целью выявления рисков при покупке квартиры.

Необходимо проверить квартиру, а именно выяснить был ли у квартиры один или несколько собственников, были ли зарегистрированы (прописаны) несовершеннолетние, жильцы, проходящие срочную службу в армии, одинокие пенсионеры, инвалиды, была ли квартира завещана, заложена, арестована. Также необходимо проверить квартиру на предмет того, совершались ли ранее сделки с данной квартирой. Если за короткое время сменилось несколько собственников, то от такой квартиры лучше отказаться. Проверять квартиру желательно с момента постройки дома.

Набор документов, необходимых для заключения и регистрации договора, будет разным в зависимости от обстоятельств, в первую очередь от наличия лиц, имеющих определенные права на квартиру. Например, если продается квартира, приобретенная лицом, состоящим в браке, то до юридической проверки квартиры обязательно необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) продавца на сделку. Если же сособственником жилья является несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин, то для проверки квартиры потребуется согласие органов опеки и попечительства на продажу.

Если продается доля в праве собственности на жилье или комната в коммунальной квартире, то понадобится нотариально заверенный отказ других собственников от права преимущественной покупки.

К предоставляемым для проверки квартиры правоустанавливающим относятся следующие документы:

договор купли-продажи, на основании которого квартиру в свое время приобрел ее нынешней собственник-продавец;
договор дарения;
договор мены;
договор ренты;
свидетельство о праве на наследство;
справка о полной выплате пая (если продается квартира, приобретенная с помощью жилищного кооператива);
свидетельство о праве собственности на квартиру. При ознакомлении с ним внимательно сверьте адрес квартиры и паспортные данные, дабы убедиться, что именно продавец квартиры является собственником жилья;

Также выявить риски при проверке квартиры помогут:

кадастровый паспорт, экспликация и поэтажный план. По этим документам можно проверить квартиру на предмет общей площади квартиры (известны случаи, когда хозяева завышали площадь и пытались получить деньги за несуществующие квадратные метры). С помощью поэтажного плана риелторы обычно осуществляют проверку квартиры на предмет наличия несанкционированных перепланировок - о них свидетельствует несовпадение графического изображения на плане с фактическим состоянием квартиры, либо красные линии;
выписка из домовой книги. По ней можно проверить квартиру на предмет того, какие лица в ней зарегистрированы на момент продажи и кто проживал ранее. Здесь нужно иметь в виду, что выписывать зарегистрированных граждан, даже если они давно не живут в квартире, придется через суд.

Продавец, и покупатель до оформления сделки должны предъявить документы, удостоверяющие их личность.

Если у кого-либо из участников сделки близится срок замены паспорта (в 20 и 45 лет) и до дня рождения осталось две-три недели, то в Федеральной регистрационной службе могут отказать в приеме документов на регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи, так как закон отводит на государственную регистрацию до одного месяца и в разгар процедуры регистрации ваш паспорт может стать недействительным из-за окончания его срока действия.

Если удостоверить договор купли-продажи нотариально, то переход права собственности может быть зарегистрирован за 1 день (при подаче нотариусом документов на государственную регистрацию в электронной форме). Кроме того, нотариус проверит квартиру и сделку на предмет возможных юридических рисков.

Каких ситуаций, влекущих риски при покупке квартиры, следует опасаться покупателем жилья на вторичном рынке и на что следует обращать внимание при проверке квартиры.

Продажа квартиры представителем продавца по доверенности. Бывает, что продавцы доверяют представительство и совершение сделки риелторам либо иным третьим лицам: родственникам, супругам и т.п. В данном случае вместо собственника, желающего продать недвижимость, в контакт с покупателем вступает его поверенный. В таких ситуациях представитель продавца предъявляет покупателю доверенность, которая, как показывает практика, не всегда оказывается действующей. Известны случаи подделки доверенностей, попытки совершения сделки по отмененной доверенности либо по документу, выданному гражданином, который уже умер (доверенность в этом случае также утрачивает силу). Владелец может в любое время передумать продавать жилье и отменить доверенность, а вы об этом ничего не будет знать. Это обстоятельство влечет повышенные риски при покупке квартиры.

Полномочия представителя по доверенности вы можете проверить на сайте в соответствующем разделе.

Что необходимо предпринять: лично встретиться с собственником жилья и удостовериться в его желании продать квартиру. Это важно, в том числе и для того, чтобы выяснить состояние здоровья продавца. Если у вас появляются подозрения, что хозяин квартиры не совсем адекватен (например, в силу значительного возраста), злоупотребляет спиртным, то подготовка к сделке должна быть особенно тщательной. Если продавец находится на медицинском учете, то перед сделкой, как правило, требуется медицинское освидетельствование. Риелторы обычно проверяют собственника квартиры по учету психоневрологического и наркологического диспансеров.

Все эти меры принимаются для того, чтобы избежать рисков при покупке квартиры, а именно оспаривания сделки на основании того, что продавец не мог в полной мере осознавать значение своих действий.

Нарушение прав несовершеннолетних детей, не достигших 18 лет. Один из основных рисков при покупке квартиры, который нужно обязательно выявлять при проверки квартиры, это нарушение интересов несовершеннолетних жильцов, которые были зарегистрированы в квартире на момент приватизации и которые автоматически должны были попасть в число собственников квартиры. Если этого не произошло, то впоследствии повзрослевшие дети могут предъявить свои права на квартиру и попытаться оспорить сделку.

Что необходимо предпринять: проверить квартиру по выписке из домовой книги на предмет того, жили ли в квартире несовершеннолетние.

При альтернативной сделке купли-продажи нужно включить несовершеннолетних детей в число собственников приобретаемой по альтернативной сделке квартиры.

Если дети, не участвовавшие в приватизации, уже выросли, то перед заключением сделки нужно взять с них нотариально заверенную расписку об отсутствии претензий.

Опекуны или попечители детей, оставшихся без родителей, не вправе продавать, обменивать, сдавать внаем недвижимость и совершать другие подобные сделки без предварительного согласия органа опеки и попечительства. Приобретая квартиру у бывших владельцев, являющихся опекунами ребенка, проверьте наличие разрешения на сделку от соответствующей организации. В противном случае будет существовать риск при покупке квартиры лишиться приобретения, так как сделка будет признана недействительной.

Перечень наиболее рискованных сделок, совершаемых на вторичном рынке жилья. На эти обстоятельства нужно обращать пристальное внимание при проверке квартиры, так как они считаются наиболее проблемными с точки зрения рисков при покупке квартиры:

многоступенчатые сделки с двумя и более альтернативами;
квартира кооперативная (часто при проверке квартиры выявляются нарушения при оформлении ее в собственность);
продавцу жилье досталось по наследству (часто при проверке квартиры выявляются нарушения прав наследников, что влечет риски при покупке квартиры - сделка может быть оспорена);
случаи отчуждения жилья с участием юридических лиц (часто при проверке квартиры выявляются злоупотребления со стороны единоличного исполнительного органа юридического лица при отчуждении квартиры, что влечет риск при покупке квартиры - сделка может быть оспорена);
договоры, связанные с рентой (часто при проверке квартиры выявляются злоупотребления со стороны плательщика ренты, а также претензии со стороны наследников получателя ренты, что влечет риск при покупке квартиры - сделка может быть оспорена);
сделки, которые осуществляются по доверенности лиц, находящихся за границей (часто при проверке выявляется, что доверенность не действует или не содержит необходимых полномочий, что влечет риск при покупке квартиры - сделка может быть оспорена);
сделки с участием несовершеннолетних детей и людей из группы риска: недееспособных, частично дееспособных, находящихся под патронажем, опекой, попечительством (часто при проверке квартиры и заключаемой сделки выявляются нарушения прав указанных лиц, что влечет риски при покупке квартиры);
сделки с участием собственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы (часто при проверке квартиры и заключаемой сделки выявляются нарушения прав указанных лиц, что влечет риски при покупке квартиры);
за сравнительно короткий период времени квартира несколько раз перепродавалась (часто при проверке квартиры выявляются нарушения прав бывших собственников квартиры при ее отчуждении, что влечет риски при покупке квартиры).

Существую и другие обстоятельства, подлежащие выявлению при проверке квартиры, которые влекут повышенные риски при покупке квартиры.

С целью исключения рисков при покупке квартиры при проверке квартиры на рынке вторичного жилья, убедитесь в том, что на нее не наложен арест, она не заложена, к ней отсутствуют правопритязания. Вы можете получить о квартире достоверную информацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Существует еще множество нюансов, которые нужно учитывать при проверке квартиры, а также рисков при покупке квартиры. В связи с этим, рекомендуем осуществлять проверку квартиры при покупке на сайте , предварительно получив от продавца все документы, необходимые для проверки квартиры (перечень документов для проверки квартиры также содержится на этом сайте).

Как проверить квартиру при покупке на первичном рынке жилья (в новостройке)

Многие предпочитают покупать права на квартиру на стадии строительства дома.

Типичным способом приобретения квартиры в строящемся доме является заключение покупателем со строительной компанией договора о долевом участии в строительстве. Строительные компании привлекают средства дольщиков и на эти деньги строят дом, после чего квартиры в этом доме переходят в собственность дольщиков.

Вместе с тем, риски при покупке квартиры на первичном рынке жилья также существуют. В связи с этим, до покупки квартиры на первичном рынке нужно осуществить проверку квартиры (все документы на строительство, условия договора долевого участия в строительстве и т.д.).

Если вы собираетесь приобрести квартиру в новостройке путем участия в долевом строительстве, вам будет полезно ознакомиться с рекомендациями по проверке квартиры и застройщика, которые помогут избежать проблем с недобросовестными застройщиками и рисков при покупке квартиры в новостройке.

Для минимизации рисков при покупке квартир в новостройках был принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), вступивший в силу 1 апреля 2005 г.

Действие Федерального закона N 214-ФЗ распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после 1 апреля 2005 г. Это означает, что если разрешения на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости получены застройщиками до вступления в действие указанного Закона , то отношения участников долевого строительства не регулируются его нормами. Практика показывает, что с целью приобретения жилых помещений заключаются договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные данным Законом. По сути, договоры, не предусмотренные законом, являются фактически не легетимными. Сложившаяся ситуация связана прежде всего с тем, что упомянутый Федеральный закон установил значительные гарантии участникам долевого строительства с целью минимизации их рисков при покупке квартир. Заключение иных договоров, помимо договора долевого участия в строительстве, влечет для покупателя риски при покупке квартиры.

С целью минимизации рисков при покупке квартир Федеральным законом N 214-ФЗ введен ряд положений:

привлечь денежные средства участников долевого строительства организация может только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок для строительства;
в случае несоблюдения хотя бы одного из этих условий и привлечения средств граждан последние вправе потребовать немедленного возврата денежных средств с начислением процентов исходя из двукратного размера ставки рефинансирования и возмещения убытков;
определены существенные условия, которые должны быть обозначены в договоре;
значительно усложнился порядок расторжения договора застройщиком. Теперь застройщик может расторгнуть договор лишь в судебном порядке и только в случае значительной просрочки со стороны дольщика (более 3 месяцев);
надзор и контроль за долевым строительством осуществляет специальный орган;
к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом N 214-ФЗ.
установлена ответственность застройщика за нарушение срока передачи и недостатки переданного объекта строительства;
дополнительно введена государственная регистрация договора и соглашения об уступке права требования по договору. Данная мера сводит к минимуму риск при покупке квартиры приобрести квартиру, права на которую были проданы другим покупателям.

Стоит упомянуть, что Федеральный закон N 214-ФЗ обязывает застройщика представлять для ознакомления любому обратившемуся лицу:

учредительные документы застройщика;
свидетельство о государственной регистрации застройщика;
свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;
утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение прибыли и убытков) за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении им такой деятельности менее трех лет;
аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Таким образом, Федеральный закон N 214-ФЗ минимизирует риски при покупке квартир на первичном рынке жилья.

Перед заключением договора долевого строительства следует обратить внимание на следующие моменты.

С целью выявления рисков при покупке квартиры необходимо выяснить историю организации-застройщика за все время его существования: стаж работы, реализованные проекты, на то, какие объекты уже сданы в эксплуатацию.
Риск при покупке квартиры на первой стадии строительства, т.е. на уровне котлована выше, так как строительство может затянуться на долгий срок или вообще будет заморожено на неопределенный период.
Также с целью выявления и исключения рисков при покупке квартиры необходимо проверить полномочия лица, заключающего договор с дольщиком. Часто в качестве такого лица выступает не сам застройщик, а уполномоченная застройщиком организация. В этом случае дольщик вправе требовать от представителя застройщика агентский договор / договор поручения / договор комиссии, предоставляющий представителю право совершать от имени застройщика определенные юридические действия, в первую очередь действия по заключению договоров долевого участия в строительстве.
С целью исключения рисков при покупке квартиры проверяйте все требуемые законодательством документы на строительство.

В соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства дома только после выполнения им следующих условий:

получения в установленном порядке разрешения на строительство.
государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства;
предоставления проектной декларации застройщика, которая включает в себя информацию о застройщике и проекте строительства. Проектная декларация обычно размещается в сети Интернет или публикуется в средствах массовой информации.

Существуют следующие схемы обхода обязанности заключения договора долевого участия в строительстве, которые влекут риски при покупке квартиры.

Заключение предварительного договора долевого участия в строительстве или иного предварительного договора влечет риск при покупке квартиры для покупателя. Фактически предварительный договор представляет собой обещание заключить с покупателем основной договор купли-продажи квартиры. Риск при покупке квартиры по этой схеме состоит в следующем: если застройщик не передаст квартиру, то в лучшем случае после долгих судебных тяжб вы добьетесь лишь возврата вложенных в строительство денег.
Заключение первичном рынке жилья инвестиционного договора, договора соинвестирования, договора простого товарищества, договора купли-продажи векселя (с последующим заключением договора купли-продажи квартиры) и иных видов договоров помимо договора долевого участия в строительстве влечет риски при покупке квартиры. Это риски двойных продаж одной и той же квартиры, а также отсутствие гарантий прав дольщиков, предусмотренных Федеральным законом N 214-ФЗ.
Покупка пая в ЖСК. Данная схема вполне в рамках действующего законодательства. Однако, риски при покупке квартиры по данной схеме тоже высоки. Они аналогичны рискам при покупке квартиры, указанным в п. 2.

Существует еще множество нюансов, которые нужно учитывать при проверке квартиры и застройщика, а также рисков при покупке квартиры на первичном рынке жилья. В связи с этим, рекомендуем осуществлять проверку квартиры при покупке, а также застройщика на сайте , предварительно получив от застройщика все документы, необходимые для проверки квартиры, права на которую приобретаются (перечень документов для проверки квартиры и застройщика также содержится на этом сайте).