На что обратить внимание при получении квартиры. Приёмка квартиры с чистовой отделкой. Защита собственных прав при обнаружении серьезного брака

Приёмка квартиры в новостройке - это то долгожданное и одновременно волнительное событие, которое ждут все дольщики с момента подписания договора ДДУ. Ведь с одной стороны после него они становятся собственниками квартиры, а с другой стороны закрадывается опасение, что квартира будет с многочисленными дефектами .

В настоящее время редко, какая квартира сдаётся вовсе без дефектов или каких-либо недоделок. И это стало практически нормой. Поэтому к ним нужно быть сразу готовым. А вот мириться с ними или нет - это дело каждого дольщика. То есть в день подписания акта приёма-передачи квартиры можно пойти двумя путями. Первый - закрыть глаза на все недочёты и всё подписать. Он подходит наиболее нетерпеливым или тем, у кого дефекты в квартире незначительные. Второй путь - не принимать квартиру, а заставить застройщика исправить все найденные вами или нанятым специалистом недостатки. Благо, закон сегодня на стороне лица, инвестирующего в строительство.

На сегодняшний день права дольщиков охраняются 3-мя законами:

1. Гражданский кодекс РФ.

2. ФЗ №214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

3. Закон «О защите прав потребителей» от 07.12.1992 г. № 2300-1.

Согласно им дольщик вправе не подписывать акт приёма-передачи квартиры в случае, если он не доволен качеством принимаемого жилья. Мало того он может потребовать у застройщика исправить все не устраивающие его дефекты и недоделки в 45-ый срок или компенсировать все затраты на проведение ремонтных работ. В этом случае в 2-х экземплярах составляется дефектный акт, по одному для дольщика и застройщика. Но и это ещё не всё. При неудовлетворительном состоянии квартиры инвестор и вовсе вправе отказаться от квартиры и потребовать вернуть все вложенные средства.

На что обратить внимание при приёмке квартиры в новостройке

Любая квартира в новостройке согласно договору ДДУ может иметь 3 типа отделки:

Черновая - отделка полностью отсутствует;

Предчистовая - произведено устройство Ц/П-стяжки, выровнены стены, смонтированы приборы отопления, сделана разводка электропроводки, а также труб канализации и водопровода;

Чистовая - квартира обладает всем необходимым для того, чтобы без последующего ремонта просто заехать и жить, т.е. на стенах имеются обои, на полу настелено половое покрытие (ламинат, ленолиум), в ванной стоит сантехника и т.д.

Каждый из этих типов отделки предполагает свой список участков и объектов, которые необходимо проверить прежде, чем подписывать акт приёма-передачи квартиры. Но есть и совпадения, а также общие правила, которыми желательно руководствоваться при проведении данного мероприятия несмотря ни на что. Главные из них:

не торопиться при проведении проверки даже, если об этом "кричат" лица представителей заказчика;

проводить проверку в дневное время;

взять с собой необходимые измерительные принадлежности и устройства.

Приёмка квартиры с черновой отделкой

Черновая отделка поначалу присутствует во всех современных квартирах. Только по достижению этой стадии застройщик либо всё оставляет так, либо отделывает частично (предчистовая отделка) или полностью (чистовая отделка). Поэтому можно сделать вывод, что не смотря на тип отделки, каждый дольщик, кто хочет удостовериться, что ему продают жильё без "сюрпризов", должен проверить следующее:

Площадь и размеры помещений - они должны соответствовать тем цифрам, которые предоставил застройщик после фактических обмеров. Для этого необходимо вооружиться, как минимум, 5-ти метровой измерительной лентой, а ещё лучше лазерной рулеткой.

Стены - согласно нормативным документам отклонения по горизонтали и вертикали должны быть не более 3 мм на 1 м. Что касается неровностей, то их должно быть не более 3-х на 4 кв.м. Причём, их максимальная выпуклость или вогнутость не должна превышать 5 мм. Проверять неровность поверхностей следует с помощью глаз, отвесов и специальных уровней.

Вентиляцию - тяга во всех вентиляционных отверстиях должна присутствовать. Это легко проверяется с помощью зажженной зажигалки или листка бумаги, который должен прилипнуть к вентиляционному отверстию.

Окна - стекло на окнах должно быть целым и без каких-либо трещин (ну, это очевидно). Также должна работать исправно вся фурнитура. Для этого необходимо "пройтись" по всем окнам и открыть их в заявленных застройщиком положениях. Кроме того, следует проверить, соответствует ли количество стеклопакетов числу, которое было прописано в ДДУ, и присутствуют ли отливы.

Атмосферу в помещении - радиационный фон, а также фон содержания вредных химических соединений, чаще всего из которых встречается аммиак, должен быть в норме. Проверяется это с помощью специальных приборов. Помимо этого должны быть в норме температура и влажность воздуха, значения которых отличаются друг от друга в зависимости от типа помещения и времени года. Найти их можно в нормативных документах.

Внешний вид поверхности - стены, потолок и пол с плесенью и грибком не допустимы.

Приёмка квартиры с предчистовой отделкой

Здесь в отличие от предыдущего варианта уже всё сложнее, так как в квартире на стадии сдачи имеется первичная отделка и стоит кое-какое оборудование. Поэтому список зон и объектов осмотра длиннее. Так, принимая квартиру с предчистовой отделкой необходимо проверить следующее:

Отделку стен - штукатурка и (или) шпаклёвка не должны отслаиваться от стен, а также сильно осыпаться при проводе по ним рукой. Ну, и само собой разумеющееся, на отделке не должно быть пятен, трещин и больших неровностей.

Стяжку пола - стяжка пола должна быть выполнена без перепадов высот из цементно-песчаного раствора. Кроме того, в ванной комнате она в обязательном порядке сегодня укладывается на слой гидроизоляции, которая хорошо видна, так как выходит на стены.

Отопление - оно обязано должно быть полностью смонтировано и готово к использованию, т.е. радиатор должен висеть не менее, чем на 3-х кронштейнах, а соединения труб иметь туго затянутые хомуты. Также на элементах системы отопления не должно быть вмятин. Поэтому всё это необходимо тщательно прощупать, подёргать и осмотреть.

Трубы коммуникаций - водопроводные и канализационные стояки должны быть строго вертикальными и иметь надёжные крепления со стенами. Кроме того, трубы водопровода должны быть снабжены запорной арматурой и счётчиками (при условии, что они прописаны в ДДУ).

Электропроводка и электроприборы - во всех розетках должно быть электричество. Это можно легко проверить любым электроприбором, работающим от сети. Также розетки, в том числе и проводку, можно прозвонить с помощью мультиметра. Кроме того, необходимо проверить вводной электрощиток, который должен быть снабжён автоматическим выключателем, УЗО и выключателями нагрузки. Не стоит забывать и про выключатели света, которые должны нормально работать. А для того, чтобы удостовериться в работоспособности всей системы электричества, рекомендуется включить в сеть несколько мощных электроприборов.

Откосы - откосы на всех окнах и входной двери должны быть ровными.

Приёмка квартиры с чистовой отделкой

Покупая квартиру с чистовой отделкой, большинство людей хочет оградить себя от проблем и хлопот, связанных с ремонтом. Правда, многие из них даже и не задумываются о том, что застройщик или рабочие под отделочными материалами могут скрыть недостатки строительства. Поэтому принимать квартиру с такой отделкой нужно очень внимательно. Так, помимо того, что было описано выше здесь нужно проверить:

Покрытие пола - напольный материал не должен иметь повреждений, волн и вздутий и должен быть изготовлен из максимально безопасных для здоровья человека материалов. Также желательно заглянуть под сам напольный материал, так как бывают случаи, когда рабочие под ним оставляют строительный мусор или забывают положить звукоизолирующую подложку. Если это ламинат, то возле стен должен быть оставлен небольшой зазор. Также по всему периметру пола должен присутствовать плинтус.

Финишную отделку стен - обои должны быть поклеены ровно и без пузырей. Пятна, плесень и грибок на их поверхности не допускаются. Плитка в ванной не должна иметь трещин. Также не лишним будет проверить её сцепление со стеной. Для это просто нужно в некоторых местах по ней постучать.

Потолок - он должен быть, как минимум, ровно заштукатурен, зашпаклёван и покрашен. На нём должны отсутствовать пятна, плесень, грибок и трещины. В случаи устройства потолка из ГКЛ или натягивающего полотна, все работы также должны быть произведены качественно.

Двери - они должны легко закрываться и открываться, а также не иметь механических повреждений и перекосов. Кроме того, необходимо проверить фурнитуру. Так, например, самостоятельное движение двери или скрип во время её открывания свидетельствуют о проблемах в петлях.

Сантехнику - она должна быть целая и без каких-либо повреждений. Особое внимание нужно уделить местам её соединения. Также следует удостовериться в работоспособности смесителей и шаровых кранов. Для этого следует несколько раз включить и выключить их.

Счётчики - они должны быть расположены в удобном для снятия показаний месте и в обязательном порядке опломбированы. Помимо этого необходимо зафиксировать их показатели.

Напоследок один совет. Если вы разбираетесь в строительстве так же, как эскимос в балете, то на приёмку квартиры желательно взять того, кто разбирается. На крайний случай можно "прихватить" с собой одного или два дотошных друга или родственника.

Компания ВАШ НАДЕЖНЫЙ ЮРИСТ ОСУЩЕСТВЛЯЕТ ПРОФЕССИОНАЛЬНУЮ ПОМОЩЬ В ПРИЁМКЕ КВАРТИРЫ
В НОВОСТРОЙКАХ МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ подробнее об услуге и стоимости

ЮРИДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ПРИЕМКИ КВАРТИРЫ

Итак, получив уведомление, вы приходите к застройщику, а вам говорят, что дом еще не готов, ждите, вам позвонят. Или еще распространенный ответ: «У нас очередь на приемку, записывайтесь», – а запись почему-то есть только через 1 месяц. Для чего же застройщики заранее рассылают такие письма, если дом фактически еще не готов? Это делается для того, чтобы уменьшить период просрочки, ведь за просрочку в передаче квартиры полагается неустойка в соответствии с 214-ФЗ. Либо застройщик не хочет утруждать себя устранением недоделок и решил по-тихому подписать односторонние акты на квартиру. Ведь с момента подписания даже одностороннего акта квартира считается принятой и Застройщик уже не обязан устранять какие-либо недостатки. Также не лишним будет отметить, что коммунальные платежи начинают начисляться с момента подписания акта приема-передачи.

Какое сообщение следует считать надлежащим уведомлением? Многие застройщики приглашают на приемку квартиры посредством отправления СМС или обзвона дольщиков. Но надлежащим считается сообщение, направленное по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или врученное участнику долевого строительства лично под расписку (п. 4 ст. 8 214-ФЗ).

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в соответствии с договором при готовности объекта долевого строительства к передаче обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения (п.4 ст. 8 214-ФЗ). Откройте свой договор ДДУ и посмотрите, какие сроки на приемку квартиры прописаны в нем.

Что же будет, если участник долевого строительства проигнорирует приглашение застройщика на приемку квартиры?

В соответствии с п. 6 ст. 214-ФЗ при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

А если участник долевого строительства не успеет получить письмо (к примеру, длительная командировка), что тогда?

Дольщик считается надлежащим образом уведомлен даже если, к примеру, письмо возвращено Застройщику с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. Т.е. не получили письмо по тем или иным причинам, и, как следствие, застройщик может составить акт в одностороннем порядке. Так что регулярно проверяйте почтовый ящик и сообщайте застройщику об изменении своего адреса.

Чтобы застройщик не подписал акт приемки квартиры в одностороннем порядке, рекомендую вам следующие действия. После получения письма о готовности вашей квартиры и приглашении её принять, вам нужно непременно в срок, не превышающий семь рабочих дней (если более длительный срок не предусмотрен договором), посетить офис застройщика с требованием передать квартиру. Если застройщик по каким-либо причинам уклоняется от передачи квартиры или подписания акта приема-передачи, то необходимо составить и отправить письмо следующего содержания.

Нужно ли принимать общедомовое имущество у застройщика?

По смыслу ч. 1 ст. 7 и ч.5 ст. 8 Федерального Закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» участник долевого строительства до подписания акта приемки объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта условиям:

Договора,

Технических регламентов,

Проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Следовательно, кроме приемки своей квартиры нужно еще уделить внимание в целом имуществу дома: работают ли лифты, мусоропровод, уличное освещение и т.д, и т.п. Если, к примеру, из декларации или иного документа следует, что застройщик должен был построить парковочные места, озеленить или огородить придомовую территорию, поставить шлагбаум, построить детскую площадку, то все это застройщик должен построить и передать вам. Закон не предусматривает частичную приемку, или приемку, но с последующей доделкой недостатков, нужно принимать все и сразу. Если что-то не готово, нужно указать это в предварительном акте. Если вы примете дом с недостатками, пусть даже если в вашей квартире все будет соответствовать СНиПам и договору, то устранение недостатков в общем по дому ляжет на ваши плечи. Вы же, когда покупали квартиру, платили не только за свою квартиру, ну и за общедомовое имущество. Конечно же, застройщик вам будет говорить, что вы должны принять только квартиру, все остальное принимает управляющая компания. Так обычно и происходит на практике, но если бы граждане проявили немного самосознания и разобрались бы в этом вопросе поподробнее, то значительно сэкономили бы на квартплате, а возможную задержку в передаче дома компенсировали бы взысканием неустойки. Никто не хочет связываться с общедомовым имуществом, считая, что это имущество ничье или государственное, кто-то считает, что это имущество застройщика или управляющей компании. Потом многие удивляются, почему коммуналка в новостройке в 2 раза больше, чем в квартире, которая находится в старом фонде. Да потому что хитрый застройщик передал вам дом, построенный на 90%, а вы потом еще два года за свой счет будете достраивать его за счет коммунальных платежей. Вот отсюда и счета такие большие. Лучшим вариантом будет сплотиться дольщикам и нанять организацию (к примеру нас), которая проверит недостатки по всему дому, так будет в конечном итоге дешевле для каждого. Расходы по составлению технического отчета также можно компенсировать за счет застройщика в судебном порядке. У таких сплочённых жильцов деньги, которые предназначены на ремонт дома, идут на дополнительное благоустройство дома: цветочки, деревца, детские площадки и прочие полезности.

ВАЖНО: Разграничить недостатки на Существенные и Несущественные.

Существенные — это такие недостатки, не устранив которые невозможно использовать квартиру по прямому назначению. Законодательство и Судебная практика не приводит точный перечень таких недостатков. Исходя из судебной практики Существенными недостатками является: отсутствие воды, электричества, не работают лифты, существенные дыры в стенах полу или потолке, отсутствие остекление и т.д.

Если из-за несущественных недостатков вы откажитесь принимать квартиру, то вы рискуете получить от застройщика односторонний акт.

ПРИЕМКА КВАРТИРЫ ТРЕБУЕТ СПЕЦИАЛЬНОГО ОБОРУДОВАНИЯ.

В 90% случаев Застройщики передают квартиры с недостатками. Вам решать, будете ли вы сами за свой счет устранять недостатки или сделаете это за счет Застройщика. Мы поможем выявить все имеющиеся недостатки в квартире и правильно юридически их оформить. Юрист поможет провести все необходимые переговоры. Выявить недостатки — еще не значит, что вы сможете заставить застройщика их устранить. Не всегда дефекты квартиры можно увидеть не вооруженным взглядом. Чтобы принять квартиру и проверить на соответствие СНиПов, ГОСТов, СП, нужно специальное оборудование, такое как тепловизор, лазерный дальномер, электронный уровень, дозиметр, анемометр и др. Мы можем сделать тепловизионный осмотр квартиры, замер радиационного, электромагнитного фона, концентрации аммиака, а также сделать план квартиры со всеми размерами и расчётом общей площади. Не стоит платить за квадратные метры, которых может не быть в Вашей квартире. Коммунальные платежи также будут начисляться на несуществующие квадраты.

Проверьте, стоит ли дом на кадастровом учете.

Сделать это можно, используя . Если дом на кадастровом учете стоит, то проблем с получением права собственности у вас не возникнет. Если же дом на учете не стоит, то вам либо ждать, когда застройщик поставит дом на кадастровый учет, а это может растянуться и на год, а можно и вовсе не дождаться, либо вам придётся ставить квартиру на кадастровый учет в индивидуальном порядке, а это .

Можно ли не принимать квартиру, если дом не поставлен на кадастровый учет? Однозначно ответить на этот вопрос нельзя. Если в договоре прямо об этом не сказано, то практика складывается в пользу того, что вы не имеете право на этом основании отказаться от приемки квартиры до постановки на кадастровый учет, но написать об этом в претензии в довесок к остальным недостаткам нужно.

Во многих ДДУ есть обязанность Застройщика передать все необходимые для регистрации права собственности документы, в такой ситуации можно потребовать передачи вам кадастрового паспорта, без которого вам откажут в оформлении права собственности.

Прочему важно принимать квартиру с юристом?

Приведем пример из жизни. К нам обратился дольщик за услугой по взысканию неустойки с застройщика. Ранее он заказывал услугу по технической приемке квартиры. Технические специалисты надлежащим образом оказали услугу и выявили все имеющиеся недостатки в квартире, но Дольщик дальше допустил юридические ошибки, нарушив процедуру приемки квартиры, благодаря чему получил односторонний акт передачи ему квартиры. В итоге Дольщик лишился права требования миллионной неустойки и права на устранения Застройщиком выявленных недостатков. На мой взгляд техническая приемка квартиры не является полноценной без квалифицированной юридической поддержки.

Инструкция по приемке новой квартиры у застройщика, на что следует обращать внимание.

Добрый почтальон Печкин вручил Вам лично или просто оставил в почтовом ящике письмо уведомление от застройщика. Итак, заботливый застройщик сообщил вам о готовности жилья и пригласил Вас прибыть на приемку квартиры. Не торопитесь заказывать большой грузовик для переезда. Рассылать пригласительные друзьям и знакомым на новоселье. Мучить кота в попытке запихнуть его в новое жилище первым и вообще веселится, все самое интересное еще ждет Вас впереди. Частенько случается так, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию застройщик получил не совсем законным способом, а вернее сказать совсем незаконными способом! Шустрый застройщик и его строители Джамшеды и Раушаны соорудили дом наспех и придя на стройку полюбоваться этим чудом архитектурной мысли вы увидели, что он построен всего на 75-85 процентов, а хитрый застройщик уже успел получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Каким чудесным способом это произошло, вопрос хороший, но на него оперативно смогут ответить только правоохранительные органы.

Ответ эксперта:

Получив уведомление от Печкина, вы со слезами на глазах от радости, прибегаете к застройщику, а в ответ слышите, что дом, увы и ах, но не готов и нужно еще немного подождать. Заботливый застройщик похлопывая Вас по плечу наглым образом выпихивает Вас за дверь своего офиса, обещая Вам обязательно позвонить когда дом будет достроен. Или начинает рассказывать вам историю о том что: «У нас большая очередь на осмотр и прием, надо записываться», – а записаться отчего-то можно только через пол года. Вообще застройщик заготовил для Вас уйму причин для отказа в передачи купленной за ваши же кровные деньги, квартиры, все их можно долго излагать в этой статье от чего она может превратится в увесистый трактат. Вы как и любой другой нормальный человек спросите зачем?

А делается все для того, что бы сократить время просрочки, ведь за задержку сдачи квартиры по 214 Федеральному закону придется уплачивать штраф(пени). Другая причина застройщик не хочет напрягать себя и гостящих у него на стройке работников ликвидацией косяков наделанных их умелыми руками и надумал без шуму и пыли вручить Вам односторонний акт на строящуюся квартиру. Ведь с момента как подписан двухсторонний акт приема передачи, а тем более односторонний акт квартира считается переданной и устранять косяки допущенные его высококвалифицированными сотрудниками, Застройщик уже не обязан. Так же спешу обрадовать, что все коммунальные платежи Вы начинаете оплачивать с момента подписания акта приема передачи, ну или с момента вручения вам одностороннего акта.

Как должен происходить приём квартиры у застройщика

Что считать надлежащим уведомлением

Приглашение покупателю недвижимости подписать акт приёма передачи квартиры зачастую делается в форме телефонного звонка или sms-сообщения.

Однако следует учитывать, что подобный способ уведомления не считается надлежащим. В пункте 4 статьи 8 Закона о ДДУ указано, что существует только один надлежащий способ извещения покупателя: заказное письмо, которое может быть вручено лично (о чём должна свидетельствовать расписка), или у застройщика должно иметься подтверждение о том, что письмо было получено дольщиком.

В том же пункте закона указаны и обязанности дольщика, который, получив надлежащее извещение о завершении возведения дома, обязан прибыть, чтобы приёмка квартиры в новостройке была осуществлена в оговоренный в ДДУ период или срок, составляющий 7 рабочих дней .

Можно ли проигнорировать извещение

Права и обязанности сторон таких соглашений чётко регламентированы. В законодательстве указано, что если покупатель не принял недвижимость в течение двух месяцев с даты, определённой для передачи, то застройщик имеет право на одностороннюю передачу (оформляется акт передачи квартиры или другой вид подтверждения факта готовности и надлежащего состояния данного объекта).

Последствия неполучения извещения от застройщика из-за длительного отсутствия

В тех случаях, когда застройщику известно, что покупатель получил надлежащее уведомление о том, что необходимо прийти на осмотр квартиры, или же письмо было возвращено с отметками «отказ от получения» или «адресат отсутствует по указанному адресу», механизм решения этой проблемы аналогичен указанному выше. То есть застройщик составляет акт приёма квартиры, имеющий законную силу. Таким образом, участник ДДУ обязан своевременно известить об изменившемся адресе, а также получить пришедшую ему корреспонденцию.

Как не допустить односторонней передачи квартиры

Существует определённый механизм поведения, позволяющий дольщику отстоять свои права при возникновении конфликтов из-за подписания документов о приёмке. В определённый в ДДУ или законе период нужно откликнуться на письмо о том, что предстоит приёмка квартиры. Если дольщик не получил возможности осмотреть недвижимость и подписать акт приёмки квартиры, то ему следует в обязательном порядке направить в адрес застройщика текст следующего содержания:

Шаблон претензии

В (название организации)

(должность и Ф. И. О. руководителя)

от (сведения о покупателе: Ф. И. О., паспортные данные, место регистрации)

Претензия

(дата) было заключено соглашение №______ уступки прав требования по ДДУ по возведению объекта недвижимости между (Ф. И. О. дольщика) и (название организации).

В пункте _____ данного соглашения (наименование организации) обязуется возвести и передать в моё владение квартиру, находящуюся по: (адрес), площадью ______ м2.

В соответствии с пунктом ____ данного соглашения, передача должна состояться не позднее (дата).

(дата) мною был посещён офис (название компании застройщика) , по адресу, содержащемуся в полученном уведомлении, для подписания приёмки объекта недвижимости.

Сотрудник (название компании застройщика) поставил меня в известность о том, что из-за (перечень имеющихся проблем, мешающих сдаче дома) передача мне квартиры откладывается.

Прошу изучить данную ситуацию и принять меры для передачи недвижимости в порядке, предусмотренном действующими законодательными актами.

Просьба уведомить меня путём направления письма о том, когда состоится осмотр и передача объекта в эксплуатацию.

(подпись) Ф. И. О.

Письмо должно быть передано адресату путём надлежащего уведомления: лично (на втором экземпляре должна быть проставлена отметка о вручении) либо ценным письмом с описью.

Образец составления описи

Помарки и исправления в описи недопустимы.

Особенности приёма общедомового имущества

В части первой закона о ДДУ в статье 7 и в части 5 того же закона в статье 8 указывается, что приёмка квартиры у застройщика может предполагать составление документов о том, что недвижимость возведена с нарушением:

соглашения с дольщиком;
СНиПов;
действующих регламентов;
прочих требований, являющихся обязательными для выполнения.

Исходя из предусмотренных в законодательстве прав участников ДДУ, акт осмотра квартиры является не единственным документом, которому необходимо уделить внимание, поскольку требуется также проверить наличие и работоспособность мусоропровода и уличного освещения, функционирования лифтов и пр. В первую очередь проверяется наличие объектов, предусмотренных в соответствующих регламентах или договоре: детской площадки, парковочных мест, ограждения территории и пр.

Если говорить о том, на что обратить внимание при приёмке квартиры, следует указать, что частичная передача, с обязательством устранить обнаруженные недоработки в дальнейшем, недопустима. Если имеются несоответствия или часть имущества не готова к сдаче, отсутствует и пр., то это должно быть отображено в составляемом по результатам осмотра акте дефектов (он также может называться актом строительных недостатков или предварительным актом). Если же приём квартиры у застройщика будет завершён подписанием обычного акта приёма-передачи, то устранять обнаруженные проблемы придётся жильцам, поскольку наличие недоработок нигде не отображено.

По сути, ДДУ охватывает не только указанную в нём квартиру, но и общедомовое имущество. Однако юристы не рекомендуют верить застройщику на слово о том, что за приёмку общедомового имущества отвечает управляющая компания. Да, на практике так обычно и бывает, но связано это с тем, что граждане плохо разбираются в существующем законодательстве и невнимательно читают условия заключаемых договоров, в противном случае они могли бы потребовать взыскания неустойки задержки передачи дома из-за обнаруженных недостатков.

Участники договора, которым предстоит приём передача квартиры, зачастую просто не хотят обременять себя проблемами, возникающими при передаче общедомового имущества, а кто-то считает, что собственником является управляющая организация. Однако такая точка зрения ошибочна. Ни государство, ни кто-либо иной не являются владельцами общедомового имущества, поскольку оно находится в собственности покупателей недвижимости и именно они отвечают за его состояние. Даже то, что городские власти периодически выделяют некоторые суммы в виде субсидий, не означает, что эту обязанность можно переложить на кого-то ещё.

Не стоит забывать, что сегодня в нашем государстве установился капиталистический строй, и гражданам, привыкшим к социализму, приходится менять свои представления об отношениях к собственности. Тому, кто этого не сделал, приходится порой платить за проживание в новостройке намного больше, чем за квартиру, расположенную в старом фонде. А объясняется это как раз тем, что владельцы недвижимости плохо были осведомлены о том, как принимать квартиру у застройщика, и вынуждены теперь устранять недостатки, не указанные в дефектной ведомости, за свой счёт. Отсюда и значительный размер счетов за жильё. Этого можно избежать, если жильцы дома объединяться для защиты своих прав и смогут добиться того, чтобы застройщик сдал новостройку в надлежащем состоянии.

Юристы рекомендуют нанять независимых специалистов, чьё экспертное мнение можно будет использовать для направления претензии с обнаруженным перечнем недостатков. Составленный ими техосмотр должен стать основой листа строительных недостатков, который направляют застройщику. При этом требование оплатить услуги независимых экспертов также можно включить в данную претензию или исковое заявление в суд. Если жильцам удастся отстоять свою позицию, то размер счетов существенно уменьшится, а деньги будут направляться на дополнительное благоустройство. Но эта сфера расходования средств не является темой этой статьи.

Каким должен быть акт осмотра квартиры образец

(место составления документа) (дата)

Застройщик (наименование организации), в лице (название и должность руководителя), с одной стороны, и Дольщик (сведения о покупателе: Ф. И. О., паспортные данные, адрес регистрации и пр.), называемые в данном документе Сторонами, как это было указано в соглашении №____, составили данный перечень претензий к состоянию осмотренных помещений.

У квартиры, находящейся (адрес дома), а также у общедомового имущества. Перечень и требуемое состояние которого были предусмотрены в проектной документации на дом. При совместном осмотре Сторонами данного соглашения обнаружен целый ряд недостатков (приведённый список составлен на примере одной из новостроек, поэтому при составлении претензии необходимо ориентироваться на индивидуальные особенности объекта ):

Отсутствует асфальт на подъездных дорожках;
Не оборудован пандус для колясок;
Асфальт на придомовой территории отсутствует;
Не оборудована площадка для детей;
Не подключено подъездное освещение;
Не приступили к работе лифты;
Расположенные на ____ этаже помещения, предназначенные для совместного использования жильцами, не имеют противопожарной сигнализации и оборудованных в соответствии со стандартами пожарных щитов;
На ____ этаже на лестничной площадке отсутствует квартирный счётчик, а также не выполнено подведение электропроводки к квартирному электрощитку;
Слаботочная разводка к щитку на ____ этаже отсутствует;
На ____ этаже двери, ведущие в общие для жильцов помещения, не оборудованы предусмотренным конструкцией остеклением;
Подвальный этаж затоплен;
Отсутствует соединение у части канализационных труб, что приводит к течи в подвальном этаже дома;
Отсутствует предусмотренное условиями ДДУ остекление балкона;
Качество выполненного остекления в оконных проёмах не соответствует стандартам - конструкции неровно установлены и плохо закреплены, имеются щели;
Кухонные окна не снабжены необходимой фурнитурой;
Оконное стекло в комнате имеет трещину;
Входная дверь на лоджию установлена неправильно, что привело к перекосу, мешающему нормальному открытию и закрытию;
Горячее и холодное водоснабжение в осмотренной квартире отсутствует;
Внутриквартирные приборы учёта потребляемой воды (при необходимости указать - холодной или горяче й) не установлены;
Пол возле вентиляционной шахты имеет сквозные отверстия;
Стояк канализации в квартире имеет трещину;
Уровень установки разъёма в канализационном стояке, предназначенный для оттока сточных вод, составляет всего 4 сантиметра над полом. Это приводит к невозможности грамотного выполнения стяжки;
Рама двери, ведущей в квартиру, установлена с перекосом, дверной замок не работает, а дверная фурнитура отсутствует;
Пожарный выход не имеет установленного люка.

(Примечание: желательно, чтобы наряду с обнаруженными недостатками в документе имелись ссылки на то, какие именно пункты договора с застройщиком. Проектной документации, соответствующих СНиПов и пр. были нарушены. Однако если застройщик подписал данную дефектную ведомость без этих ссылок, то считается, что с имеющимися замечаниями он согласен. В случае если застройщиком данный лист не подписан, необходимо направить его в виде ценного письма с описью вложения. И здесь требуется указать, какие именно нормативы нарушают выявленные недоработки.)

Документ составлен совместно Сторонами соглашения в соответствии с пунктом 5 статьи 8 закона о ДДУ.

Застройщик, после устранения приведённых в данном акте недостатков, обязан письменно уведомить Участника о том, что объект недвижимости находится на стадии готовности к приёму-передаче.

Реквизиты Застройщика: Сведения об Участнике ДДУ:

_____________________ (информация должна копировать

Данные, изложенные в ДДУ)

_____________________ (подпись) /Ф. И. О./

В дефектной ведомости также желательно указать, в какие сроки застройщик обязан устранить обнаруженные недоработки. В данном образце подобная строка отсутствует, поскольку претензионная работа велась с застройщиком, который не соблюдает сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Следует также учитывать, что в ДДУ чётко регламентированы сроки, в которые должен проводиться осмотр квартиры в новостройке и сдача её дольщику. Соответственно, за их несоблюдение должна уплачиваться неустойка, начисление которой не приостанавливается на период, за который требуется устранить недостатки. Таким образом, застройщик сам заинтересован сделать это как можно скорее, чтобы не платить впоследствии большие суммы компенсации жильцам. Если же представители организации застройщика отказываются подписывать предварительный акт, то следует данный документ отправить им в форме письма с описью.

Если вы ищете информацию о том, как принимать квартиру, следует запомнить, что лица, подписывающие данный документ от застройщика, должны иметь на это право. Поскольку при отсутствии у них соответствующих полномочий акт теряет юридическую силу.

Ещё один важный нюанс, касающийся листа претензий, заключается в том, что подписание его часто возлагается на представителя управляющей компании. Однако такая постановка вопроса является неверной, поскольку в ДДУ чётко указаны две стороны – Застройщик и Участник (покупатель), следовательно, только они имеют право подписывать такие документы. Если в смотровом листе значится другая организация, то необходимо поинтересоваться наличием полномочий у таких лиц. При отсутствии нужных полномочий необходимо продублировать дефектную ведомость претензией в адрес застройщика. А уже непосредственно сам акт приёмки передачи квартиры будет подписан уполномоченными сотрудниками последнего.

Что делать, если обнаружены недостатки, касающиеся состояния квартиры или общедомового имущества

Один из главных вопросов, касающихся того, как принять квартиру в новостройке, затрагивает проблему несоответствия объекта, предоставленного к осмотру, имеющимся условиям ДДУ, строительным стандартам и другим требованиям, перечисленным в статье 7 закона 214-ФЗ.

Юристы, работающие в данной области права, рекомендуют отправляться принимать квартиру с экспертом, имеющим право оценить сумму, в которую обойдётся устранение обнаруженных проблем, и оформить свои выводы в виде заключения. Данный документ имеет официальную силу и может использоваться в качестве доказательства своей позиции в суде.

Статья 7 закона о ДДУ регламентирует права покупателя при обнаружении недостатков квартиры. В соответствии с ней дольщик может потребовать:

Устранить недоработки. По закону, срок безвозмездного устранения недостатков должен согласовываться сторонами, однако чаще всего дольщику на словах сообщают, что как только проблемы будут устранены, последует звонок. Покупатель имеет право требовать соблюдения законодательства. Каждый участник ДДУ сам решает – верить или нет обещаниям, которые не подтверждены письменно. Как правило, если дом возводился в установленные сроки, а недоработки незначительны. То они будут устранены быстро, но если строительство затянулось, то, возможно, и работа по решению проблемы недоработок также не будет быстрой;
Уменьшить стоимость квартиры. Чаще всего добиться реализации этого права покупателю удаётся только через суд. Застройщики крайне редко соглашаются на удешевление жилплощади и возвращение части средств. Как вариант, можно попробовать урегулировать проблему путем зачёта взаимных требований. Это становится возможным, если после обмеров площадь квартиры увеличилась. Поскольку покупатель обязан оплатить лишние квадратные метры, застройщик может отказаться от своих требований в обмен на отказ уменьшения стоимости;
Компенсации расходов, которые предстоит понести покупателю при устранении недоработок . В первую очередь покупатель должен пригласить эксперта, который зафиксирует имеющиеся недостатки. Затем приглашают строительную фирму, которая их устраняет, и только после этого можно будет обращаться с исковым заявлением в суд, предоставив все чеки за ремонт.

При обнаружении значительных нарушений нормативов и стандартов, а также если недостатки не устранены, участник ДДУ получает право:

аннулировать договор,
потребовать возврата уплаченных денег,
потребовать уплаты пени за пользование денежными средствами за весь срок с момента их внесения.

Однако необходимо помнить, что процесс этот предполагает обращение в суд с соответствующим исковым требованием. Причём даже при положительном вердикте не всегда удаётся добиться возврата уплаченных денег. Подробнее об этом можно прочитать здесь.

Что нужно знать о приёме квартиры, если недоработок не обнаружено

Если дольщик после осмотра согласен принять квартиру, то необходимо убедиться в том, что дата подписания акта присутствует в документе и соответствует действительности. Такое требование особенно актуально, если сдача дома происходит позднее запланированного срока. Отсутствие даты чревато тем, что после подписания застройщик может поставить в пустой графе любое нужное ему число. А это, в свою очередь, может привести к значительной потере средств покупателем. Он может потерять право требовать неустойку за задержку сдачи дома в эксплуатацию, или же с него могут потребовать оплатить коммунальные платежи за весь срок с момента приёмки дома. Есть ещё один нюанс – перед подписанием акта с участника ДДУ могут потребовать внесения авансовых платежей по коммунальным услугам. Такая претензия является незаконной, уплата данной суммы может быть проведена только на добровольной основе. Однако, в случае отказа, застройщик обычно не подписывает акт и не отдаёт ключи покупателю. В результате дольщику приходится доказывать свою правоту в суде.

Все вопросы, касающиеся задержки сдачи в эксплуатацию, регламентируются существующим законодательством, но там не указано, что делать, если в акте имеется фраза об отсутствии материальных претензий со стороны покупателя.

Дольщик имеет право потребовать удаления подобных пунктов из документа, но если ключи от квартиры нужны немедленно, а застройщик отказывается переделывать документы, то такой акт можно подписать.

Прием квартиры с чистовой отделкой от застройщика: Советы в помощь новоселам

Итак, Вы становитесь владельцем квартиры в новостройке. Прежде чем принять квартиру с чистовой отделкой у застройщика, обе стороны обязаны подписать специальный документ - акт приема передачи квартиры. До его подписания у Вас еще есть возможность выявить и устранить все недостатки. На каких углах следует заострить особое внимание?

Что такое чистовая отделка?

Чистовая отделка - это вариант, когда квартира полностью подготовлена к новоселью. Все строительно-отделочные работы выполнены, сантехническое оборудование установлено, коммуникации проведены. То есть в квартиру в новостройке остается только завезти мебель и начать жить-поживать.

Однако, как показывает практика, качество чистовой отделки квартиры полностью лежит "на совести" застройщика. Проверить это качество просто необходимо для Вашего же спокойствия. Чтобы в ближайшее время Вам не пришлось в аварийном порядке менять сантехнику или исправлять кривые стены, при приеме квартиры важно по максимуму выявить все дефекты.

Как принять новую квартиру с чистовой отделкой?

Ваша задача - обговорить (и прописать) все моменты, которые Вас не устраивают при приемке квартиры, еще на берегу. Как правило, застройщики предоставляют гарантии, но исправить недостатки чистовой отделки после подписания Договора будет значительно сложнее.

Обнаруженные изъяны аккуратно фиксируются в смотровом листе. Помните, что у Вас есть право не подписывать акт приемки квартиры до устранения всех указанных недостатков. Второй вариант - акт приемки подписывается, но к нему подкрепляется приложение, где прописаны дефекты и указаны сроки их исправления.

Если застройщик не исправляет указанные недостатки, он обязан снизить цену квартиры на сумму, равную Вашим затратам на предстоящие ремонтные работы.

Приемка квартиры в новостройке: от пола - до потолка

Осматривать чистовую отделку квартиры лучше днем - в светлое время суток любые погрешности заметнее. Не забудьте взять с собой ручку и бумагу, пригодится фонарик, зарядное устройство для сотового телефона (или любой другой легкий электроприбор), электролампочка, табурет или стремянка.

Осмотр стен квартиры

Стены должны быть ровными - это легко проверить при помощи уровня. Обои поклеены без пузырей, рисунок совпадает на стыках. Поверхности с обоями под покраску однородно выкрашены, без пятен и подтеков. Отделку керамической плиткой и панелями проверяют на отсутствие повреждений, сколов и трещин. Швы должны быть ровными, с затиркой. Между стеной и облицовочной плиткой нет пустот. Если постучать по плитке, звонкий и громкий звук выдаст их наличие.

Напольное покрытие

Полы во всей квартире не должны скрипеть. Под напольным покрытием присутствует влаго- и звукоизоляционная подложка. Линолеум настелен ровно, без волн и вздутий. Стыки полотна (если они есть) аккуратно заделаны.

Планки ламината плотно пригнаны друг к другу. Между стеной и ламинатной доской по технологии укладки оставляют небольшой зазор. Проверьте наличие плинтусов по всему периметру. Места переходов или перепадов высоты закрывают порожками.

Осмотр потолков

Потолки должны быть идеально ровными, без следов протечек. Если нет уровня, воспользуйтесь при приемке квартиры длинной рейкой и плотно приложите ее к потолочным плитам. Допустимый перепад составляет 2-3 мм. Особенно это касается потолков под покраску. Проверьте тщательную поклейку потолочных обоев.

Окна и двери во всей квартире

Оконные рамы и стекла проверяются на предмет повреждений, царапин, щелей. Дуть из окон не должно. Чтобы выявить сквозняк, проведите по периметру рамы ладонью. Обратите внимание на откосы. Проверьте исправность фурнитуры окна, несколько раз закрывая и открывая окно. Петли не болтаются, ручки поворачиваются без усилий. Количество камер стеклопакетов считается просто: поднесите к окну зажигалку - сколько отражений, столько камер.

Двери должны плотно закрываться - никаких перекосов, скрипов, трещин. Посмотрите уплотнитель, короба и откосы, а также попробуйте в деле все замки на входных дверях. Целые и чистые, без пятен стекла межкомнатных дверей не должны дребезжать при открывании.

На что еще обратить внимание при приеме квартиры от застройщика? Кухня, санузел

Переходим из комнат на кухню и в ванную. Помимо отделки, необходимо проверить исправность всех приборов и оборудования.

Электроплиту подключите в сеть: если она нагревается в нормальном режиме и при этом не выбивает электричество - все в порядке. Газовые плиты проверяют на герметичность соединения шланга, отсутствие запаха при работе конфорок и ровное пламя при их горении.

Сантехника. Раковины на кухне и в ванной, унитаз, ванна должны быть устойчивы, без механических повреждений. Проверьте на герметичность, отсутствие конденсата все трубы и проводку, с особым пристрастием - места соединений. Также проконтролируйте работу смесителей и перекрывающих воду шаровых кранов. Посмотрите канализационные тройники, наличие достаточного угла уклона сточной трубы (иначе вода будет плохо уходить), водяные затворы (крышки на них должны плотно закрываться, иначе от неприятных запахов не избавиться).

Электричество. Исправную работу электропроводки можно протестировать одновременным подключением нескольких мощных электроприборов. Все розетки и выключатели должны быть на своих местах и в рабочем состоянии (убедитесь с этом при помощи зарядника для сотового телефона). Проверьте все патроны, поочередно вкручивая электролампочку. На электрощитке должны стоять автоматы (УЗО).

Приборы учета. Проверьте наличие и работу электро- и водяных счетчиков. Убедитесь, что они опломбированы, к ним есть доступ для снятия показаний. Снимите и запишите показания.

Вентиляция. На кухне, в ванной комнате и туалете через вентиляционные отверстия воздух должен вытягиваться, а не наоборот. Чтобы оценить нормальную работу вентиляции, возьмите обыкновенный бумажный лист или ту же зажигалку – пламя должно сдувать в сторону вентиляционной решетки. Причем, делать это имеет смысл, когда окончательно устранены все сквозняки из окон.

Отопление. Отопительные приборы проверьте на герметичность и отсутствие повреждений, течей. Батареи должны быть хорошо закреплены. Протестируйте температурные регуляторы.

Не забудьте заглянуть на лоджию или балкон. Проверьте остекление и общий внешний вид.

Если на момент приема в квартире отсутствует газ, вода, электричество, отложите или перенесите процедуру подписания документа. Какую-то из систем проверить не удалось? - Укажите в акте, что причиной являлось отсутствие технических возможностей.

Как заполнить акт приема квартиры после осмотра?

Найденные дефекты фиксируются в листе осмотра (с двух сторон) и проверяются еще раз тщательным образом после их устранения. Когда согласие достигнуто, подписывается 2 экземпляра акта приема передачи квартиры – один экземпляр остается у Вас, другой у Застройщика.

На момент подписания акта приемки Ваш дом должна принять государственная комиссия, а БТИ провести все нужные замеры. Акт входит в пакет документов, необходимых для регистрации права собственности в регистрационной палате. Он фактически утверждает переход от Застройщика к Собственнику всех обязанностей по содержанию недвижимости. Дальше ответственность за состояние и сохранность квартиры переходит к Вам. Поэтому к заполнению документу нужно отнестись со всей серьезностью.

В акте приема передачи квартиры указывается следующая информация:

дата и место составления;
Ваши ФИО и паспортные данные, полные реквизиты Застройщика, обязательно печать организации;
описание объекта - адрес, метраж, состояние квартиры, удовлетворяющее заказчика;
подробный перечень претензий с указанием сроков исправления, после которого документ вступает в силу; или же пункт об отсутствии взаимных претензий сторон;
гарантийные обязательства Застройщика;
дополнительно акт приема квартиры может содержать информацию о денежных расчетах.

Если все же после приемки квартиры у Вас возникла необходимость в проведении ремонтных работ, заказать квалифицированные услуги мастеров поможет раздел Каталога строительных товаров и услуг "Строительство и ремонт" .

По материалам Интернет