Как я переводил квартиру в нежилое помещение

Вы решили заняться бизнесом, но своей коммерческой недвижимости нет, но есть «лишняя» квартира, которую вы просто сдаете в аренду. Логичное решение, перевести ее в нежилой статус и заняться бизнесом без проблем.

Когда невозможно осуществить перевод жилой квартиры?

Чтобы ваша квартира получила статус, она должна соответствовать определенным юридическим требованиям, без которых данный перевод будет невозможен:

Заявитель, на данный перевод, должен являться юридическим лицом, и то жилье находится в его собственности по:

завещанию,
дарственной,
свидетельству о регистрации.

Данный объект недвижимости не имеет обременения, как залогового, так и кредитного . Ваша квартира должна быть чистой в юридическом плане, и соответствующие органы это обязательно проверят.
Квартиру можно перевести только целиком, частично - нет.
Жилье также должно быть чистым от прописанных . Ведь законодательно четко закреплено, что прописка и проживание в таком объекте запрещено.
В случае, если вы делали перепланировку и не узаконили ее, то изначально проведите это процедуру , а потом начинайте перевод.

Если вы планируете заниматься предпринимательской деятельность в своей квартире, то есть варианты, когда менять состояние жилья необязательно (согласно ЖК РФ), если она:

не портит жизнь проживающих в ней и соседей;
соседи не жалуются на вас;
состояние дома не является аварийным;
санитарно-эпидемиологическое стояние жилья соответствует определенным требованиям;
хозяин бизнеса является постоянно прописанным, в данном жилье, лицом.

Важно! Несмотря на это, бизнесмены предпочитают все-таки осуществить перевод жилья, так сказать «во избежание»

Также при отсутствии соответствующих технических требований, перевод будет невозможен, если:

вход в квартиру должен быть отдельным (с улицы), а если площадь жилья более 100 м2, то и дополнительный запасной (в подъезд);
ваше жилье расположено выше первого этажа и помещения , что ниже, уже являются коммерческими;
инженерно-технические коммуникации, необходимые для бизнеса уже проведены;
домостроение в котором расположена квартира не является культурно-историческим наследием;
домостроение признано аварийным , направлено под снос.

Однако ЖК РФ не содержит самого гласного основания необходимого для перевода жилого в не жилое помещение. Данный момент прописан в утвержденном Правительством положении № 47 от 2006 года.

Согласно ему, таким основание будет непригодность для проживания и/или аварийность здания по:

Ухудшенным эксплуатационным характеристикам , связанным с его физическим износом как целого дома, так и отдельных помещений, которые могут повлиять на целостность конструкции.
В помещении выявлены опасные и вредные факторы для человеческого здоровья, которые не дают гарантии их безопасного существования.
Изменения окружающей среди, которые повлияют на санитарно-эпидемиологические нормативы квартиры , а именно, на их ухудшение - качество воздуха, радиационный фон, выбросы химического и биологического плана.

Необходимые документы для изменения назначения помещения

Перед обращением в Межведомственную комиссии нужно собрать определенную документацию:

Доверенность, необходимая для взятия документации в БТИ. Ее вам выдаст Департамент Управления Имуществом, после подачи туда соответствующего заявления. По выданному ей документу, вы получите поэтажный план с экспликацией. С заявлением предоставьте:

персональный идентификационный документ,
договор основание,
свидетельство, подтверждающее право собственности.

Важно! Данный документ выдается на протяжении 30 дней, с момента подачи заявления.

Помимо полученных в БТИ документов, нужен технический паспорт на квартиру. Для органа БТИ вы предоставите те же документы, что и на доверенность.

Важно! При наличии технического паспорта на руках, проверьте его дату выдачи. Если она старше трех лет, то нужно будет его менять.

Важно! Вся документация по квартире и ваш персональный идентификационный документ, должны быть в качестве копий, которые обязательно требуют заверения у нотариуса. Но это не означает, что оригиналы документов с собой брать не нужно, в некоторых организациях их могут потребовать.

Перевод жилого в нежилое

В общем и целом весь процесс – это сбор и подготовка необходимых документов, посещение нужных инстанций. Чтобы сократить время перевода, стоит соблюдать следующую очередность действий.

С чего начинать?

Начинать нужно с подготовки комплектов документации. Для сокращения общего затраченного времени на перевод, нужно делать это поэтапно. Но вот основные документы можно собрать заранее, и сделать их копии. И главное не забывать, про сроки годности и оформления тех или иных документов.

Три этапа процедуры переоформления

С необходимыми документами отправляетесь в отделение Межведомственной комиссии , где пишите заявление на выдачу вам доверенности, которая понадобится в БТИ.

Важно! Если это будет делать ваше доверенное лицо, то позаботитесь о правильности оформления его полномочий.

БТИ выдаст необходимую вам документацию, для продолжения процедуры перевода.

Далее идет Департамент Управления Имущества. В нем пишется заявление на перевод вашей квартиры в нежилой фонд. Ответ на это вы получите в течение 45 дней, после чего вы получите письменное оповещение о принятом решении.
Но при наличии ряда причин Департамент может прислать вам «отказную»:

нехватка определенных документов,
проект переустройства выполнен с нарушениями,
нарушены требования законодательства,
нет письменного согласия от соседей и совладельцев жилья.

Важно! В «отказной» будут обоснования этого решения и ссылки на соответствующие нормативные положения закона. Если этого нет, можете смело обжаловать данный факт.

Опять отправляемся в БТИ, в отдел приватизации. Вам проведут полную расчетную стоимость перевода, отметив ее в протоколе. Оплатить ее можно в любом банковском учреждении.

Теперь финальный этап - регистрация вашего права собственности, для этого идете в Регистрационную палату с:

персональным идентификационным документом,
договор основания,
свидетельство о собственности,
протокольные документы из БТИ и Межведомственной комиссии,
кадастровый документ жилья,
при необходимости, документы учредительного плана и доверенность.

Заявление сюда визируется всеми владельцами жилья. Производится уплата государственной пошлины. Ждем определенное время (это и есть момент перехода жилого в нежилое), и получаем соответствующий документ.

Почему получили отказ в переводе помещения в нежилое?

Не согласны с отказом? Попробуйте обжаловать его в суде

«Отказная» должна быть получен официально, и обязательно, в письменном формате. Жалоба должна быть сформирована в порядке статьи 254 ГПК. Ссылайтесь на то, что вы не нарушили требования перевода согласно норме материального права (статья 22 ЖК РФ).

Для обжалования обратитесь в соответствующую судебную инстанцию.

Подсудность данного вопроса - гражданская. Инициирование данного события начинается с подачи заявления в порядке публичного отношения, по другому, с жалобой на действия должностного лица.

Важно! Осуществить это можно только в течение 90 дней с того момента, как вы получили документ об отказе. Подтвердить своевременность подачи жалобы можно с помощью конверта, в котором вы получили отказ, на нем будет стоять штамп, датирующий его вручение вам.

Форма составления произвольная.

Главное требование - тщательное описание сложившейся ситуации и причины отказа в переводе. Не забудьте приложить копии документов, которые подтвердят правомерность ваших требований о переводе. А также документ, подтверждающий оплату вами судебных расходов.

Если по ряду каких-либо причин, вы не сможете явиться на судебное разбирательство, подайте ходатайство о слушании дела без вашего присутствия.

Расходы при переводе помещения:

оплата перерасчета нежилого помещения, выполняемого БТИ,
оплачивается новый технический паспорт,
уплачивается государственная пошлина в регистрационной палате,
оплата услуг нотариата по заверению им копий документации, и доверенности если такая нужна,
оплачивается создание проекта перепланировки.

Важно! Соблюдение по этапности действий снизит ваши временные и финансовые затраты.

Плюсы и минусы перевода квартиры в нежилое помещение

Плюсы:

взимаемая арендная плата от сдачи этого помещения будет выше в пять раз, в отличии от квартиры,
рыночная стоимость таких помещений всегда выше, чем их жилых побратимов, и разница может доходить до 50%,
осуществлять свою предпринимательскую деятельность теперь для вас не проблема , и не нужно бояться штрафов и всевозможных инспекций.

Минусы:

на такие объекты поиск клиентов как по продаже, так и аренде, всегда дольше . Ведь клиентская база уже другого уровня,
большие расходы на его содержание как налоговые (налог на имущество), так и коммунальные (вода - 10%, электричество - 30%, отопление - 25%),
длительность и дороговизна самой процедуры перевода.

Данная процедура действительно сложная и затратная, поэтому подходите к ней со всей возможной ответственностью и отдачей, тогда результат будет положительным.

Любое помещение, со статусом «жилое», нельзя использовать в коммерческих целях. Об этом прямо говорится в законе, но имеются исключения. Если собственник решит открыть бизнес, и в качестве места, где будет располагаться офис, ему потребуется вывести его из жилого фонда, проще говоря — перевод жилого помещения в нежилое. Как это сделать и что для этого потребуется, прямо предусмотрено в законодательстве, собственнику помещения остается следовать инструкции.

Какие помещения нельзя перевести

Основы перевода жилого помещения в нежилое, содержаться в Жилищном законодательства, в статье 22. Законом четко определены случаи, когда перевод жилого помещения в нежилое не допускается:

помещение, в котором нельзя обустроить изолированный вход;
нельзя изменить только статус помещений, входящих в часть квартиры, в том числе отдельные комнаты;
заявитель на перевод жилья в нежилой фонд, не является его собственником;
жилое помещение находится в залоге или являются договором договора аренды;
в помещении проживают граждане на постоянной основе или имеют официальную регистрацию;
помещения, расположенные выше первого этажа многоквартирного дома (такой вариант допускается в том случае, если помещения первого этажа имеют статус нежилых).

Если вышеуказанные условия соблюдены, то законом допускается начать процедуру перевода жилого помещения в нежилое.

С чего начать?

При принятии решения о переводе помещения из жилого в нежилое, следует придерживаться определенного алгоритма действий. Первое, с чего стоит начать, это подготовить проект переустройства или перепланировки помещения. Для чего это требуется:

для соблюдения санитарных и противопожарных правил;
для обустройства отдельного входа.

В первом случае потребуется обратиться за информацией в Роспотребнадзор и Госпожнадзор, во втором, в местный территориальный орган архитектуры и градостроительства.

Обратите внимание! Разработку проекта переустройства или перепланировки лучше доверить специализированной компании, у которой имеется соответствующее свидетельство СРО, дающее разрешение на проектные работы. Выбранная компания проектировщик обязана согласовать его в компетентных инстанциях и получить требуемое разрешение.

В том случае, если переустройство жилого помещения будет задевать часть общего имущества собственников квартир в доме, например, когда требуется обустроить отдельный вход, то потребуется оформить их согласие в виде решения общего собрания собственников многоквартирного дома. Когда основная подготовительная работа будет выполнена, необходимо переходить к сбору требуемого пакета бумаг.

Требуемые документы

В пакет необходимых бумаг входит:

Поэтажный план дома и экспликация. Получить эти документы можно в БТИ, где потребуется написать заявление и представить документы (паспорт, свидетельство о праве собственности). Примерный срок получения бумаг – 1 месяц.
Технический паспорт с планом. Тоже заказывается в БТИ.
Заключение из пожарной службы. Должно содержать информацию, что помещение соответствует всем нормам пожарной безопасности. Для выдачи заключения, специалист пожарной службы выезжает на место, осматривает помещение и сообщает, когда можно получить документ.
Заключение СЭС. Подается заявку, сотрудник СЭС осматривает помещение на соответствие санитарным нормам. Итогом осмотра будет являться заключение санитарно-эпидемиологические станции.
Справка о назначении рядом расположенных помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, статус которой меняется. Взять справку можно в ЖЭУ или ТСЖ.
Письменно оформленное согласие соседей (собственников жилых помещения в многоквартирном доме). Для этого собирается общее собрание жильцов.
Заинтересованное лицо обращается УК с заявлением о включении вопроса в очередное собрание жильцов. Если 2/3 жильцов проголосуют положительно, значит согласие на перепланировку и перевод статуса жилого помещения получен.
Заключение о техническом состоянии помещения и всего здания в целом. Берется в УК.
Справка о том, что в жилом помещении никто не проживает и не зарегистрирован.
Проект на переустройство помещения в нежилое.
Паспорт заявителя и свидетельство, подтверждающее его права на жилое помещение.

С полным пакетом бумаг необходимо обратиться в территориальный орган, в компетенцию которого входит рассмотрение таких вопросов (например, это может быть комитет при администрации или департамент управления имущества). При обращении потребуется заполнить заявление, указав причину перевода. Образец заявления можно взять по месту обращения.

Обратите внимание! Срок рассмотрения заявления не превышает 45 дней. Результатом будет являться согласие или отказ (указываются причины) ведомства. Ответ направляется заявителю в течение трех дней.

Завершающие процедуры

Получив все разрешительные документы на перевод жилого помещения в нежилое, собственник должен заняться работами по его переустройству или перепланировке.

Окончанием перевода будет служить акт приемочной комиссии, которую формирует компетентный орган, занимающийся такими вопросами. Акт о приеме уже нежилого помещения готовится и выдается в течение 10 дней с момента подачи заявления о приеме помещения.

Данный акт будет являться главным документов, позволяющим использовать помещение в качестве нежилого.

Для оформления права на новое нежилое помещение, собственнику потребуется обратиться в Росреестр или МФЦ со следующим пакетом бумаг:
заявление;

документы, удостоверяющий личность (паспорт);
квиток об оплате пошлины;
заключение комиссии.

Обратите внимание! Срок регистрации права не превышает 10 рабочих дней с момента приема бумаг от заявителя.

Таким образом, перевод жилого помещения в нежилое, является длительной и трудоемкой процедурой, к которой стоит подойти с особой ответственностью.Чтобы процесс прошел быстрее, к нему можно привлечь грамотных специалистов в данной сфере, которые окажут консультацию и помогут собрать и подать требуемые документы.

«Однажды мне захотелось попробовать себя в чем-то новом. Решили с женой открыть продуктовый магазин. На сбережения в апреле 2008 года купили две квартиры на первом этаже жилого дома в районе кинотеатра «Аврора». Место, на наш взгляд, попалось очень удачное: практически все соседние квартиры уже были переведены в нежилое и работали как магазины, но продуктовых отделов ни среди них, ни в зданиях поблизости на тот момент не было. Тогда же, в апреле, занялись разработкой проекта. Не без гордости замечу, что в итоге магазин получился стильным, современным, с газончиками и тротуарной плиткой, очень удобным для будущих посетителей и разительно отличающимся от соседних простеньких торговых точек, к которым до сих пор подойти можно только по земляным тропинкам.

Конечно, процесс сбора нужных документов занял приличное время. Но я был готов к этому и в конторы по-быстрому переводу помещений в нежилое, рекламой которых пестрят газеты, принципиально не обращался. Отдал проект в управление архитектуры и градостроительства Челябинска и в декабре 2009 года получил свидетельство о его согласовании. Честно говоря, в моих мечтах магазин уже работал и приносил прибыль. Но... до сих пор документы на него находятся в стадии оформления.

Получив на руки свидетельство о согласовании проекта, я, как и полагается по закону, обратился в городской комитет по управлению имуществом и земельными отношениями с заявлением о переводе помещений в нежилое. Спустя две недели вместо положительного или отрицательного ответа мне пришло письмо с сообщением, что «согласованный проект отзывается, поскольку он не соответствует законодательству».

Чему не соответствует? Что такого случилось за две недели, что уже согласованный проект вдруг стал незаконным? Объяснений тогда мы так и не получили. Обратившись в управление архитектуры с просьбой согласовать проект вновь или восстановить уже выданное ранее свидетельство, попал в затяжную ситуацию необходимости предоставления тех или иных документов. И вот уже пятый год с момента покупки квартир, выполнив очередное предписание, получаю документы обратно с пометкой, что не было сделано, и жестоким для начинающего бизнесмена требованием перевести помещения в первоначальное состояние. Без указания, какие заключения и дополнительные документы нужно представить, чтобы решить вопрос в положительную сторону без судебного вмешательства.

Вскоре после декабрьского отказа выяснилась и его причина – жалоба моего соседа. Чтобы подписать согласие на перевод помещения в нежилое, одна из семей – мама с двумя сыновьями – захотела, чтобы я установил ей пластиковые окна во всей квартире. Понимая, что это банальная для России ситуация, и она решит многие проблемы в дальнейшем, я согласился, но с оговоркой, что сделаю это только после получения разрешения на перевод помещения в нежилое. То же самое я ответил другому соседу, который попросил за свою подпись благоустроить балкон. Одна из семей мне не поверила и решила ускорить установку окон, накатав жалобу. Причем одновременно в прокуратуру, архитектуру, районную администрацию и куда-то еще... Жалоба на незаконный перевод попала в инстанции как раз в тот момент, когда я подал заявление о переводе. Надо заметить, что 17-летний парень, который этим занялся, учился в юридическом техникуме: жалоба была написана очень грамотным юридическим языком. Видимо, потому на нее отреагировали незамедлительно – в экстренном порядке отозвали разрешение. Спустя время парень заявление забрал, но мне от этого легче не стало.

Я уже активно старался получить согласие жильцов на все: от размещения входной группы и использования нескольких метров земли рядом с ней до пользования подвалом, которого по техническому плану здания просто нет. Причем, когда мы только начали перевод помещения, достаточно было подписей о том, что претензий нет от соседей справа, слева, сверху и снизу. Через пару лет подписи потребовались даже не со всего подъезда, как положено по новому закону, а со 100 процентов жильцов дома. Думаете, это реально, когда в любом доме обязательно живет несколько тетушек с особенным складом характера?

Незаконным оказалось и расширение оконных проемов под входную группу. Оно якобы несущую конструкцию нарушает. При этом соседние магазины с аналогичными переделками давно спокойно работают. Ну как не задаться вопросом, почему архитектурные решения ателье, секс-шопа, парикмахерской и пивного магазина, расположенных в соседних квартирах, не вызвали нареканий, несмотря на то, что выглядят, мягко сказать, довольно скромно, а качественный проект чиновники стопорят? Но даже если не оглядываться на соседей, то при расширении оконных проемов не было причинено вреда ни стенам, ни дому. Просто, видимо, этот дом кто-то грамотный проектировал: панель не пришлось выпиливать, достаточно было просто вынуть подоконный блок. И, несмотря на то, что в проекте дома все прописано, полтора года в управлении архитектуры давили именно на незаконное расширение оконных проемов, и в мой адрес приходили письма за подписью замглавы городской администрации по вопросам градостроительства Дмитрия Градобоева со стандартным абзацем «Просим вас привести помещение в первоначальный вид...».

То же самое – с подвалом, вернее, с его отсутствием. Вместо подвала в доме был подпол высотой в 60 см, через который проходила только одна труба, и в котором жили крысы. Зная, что в техпаспорте здания написано, что это не подвал, там нет коммуникаций, а, следовательно, он не может быть общим имуществом, мы опустили пол на эти 60 см. Кстати, эти действия мы согласовали в письменном виде с директором и главным инженером управляющей компании, обслуживающей дом. Они нашу переделку поддержали с радостью, потому что до этого сантехнику приходилось на четвереньках в подполе лазить, чтобы трубу наладить. Тем не менее нас обвиняют в использовании общедомового имущества и указывают, что нужно все переделать обратно. Странно, что только нам это нужно сделать: в соседних нежилых помещениях пол тоже опущен.

Когда столкнулся с проблемой перевода помещения в нежилое, пообщался со многими, кто это дело завершил. И вынес для себя одно: не мыкаются только те, кто сразу обращается в фирмы по переводу помещений в нежилое или к адвокатам. Их услуги стоят 150-200 тысяч рублей. Это вполне приемлемая сумма, тем более что во всех случаях перевод происходит в рамках закона, то есть в течение года. Всем остальным приходится туго. И как же быть мне и другим предпринимателям, которые по натуре своей взяток не давали и давать не собираются?

Сейчас обратился к юристу. Тот рассказал, что в Челябинске с 2010 года вопросы с переводом помещения в нежилое без суда решаться перестали. Складывается впечатление, будто в городе введён негласный запрет на перевод торговых «первоэтажников-одиночек» в нежилой фонд. Предприниматели получают отказ, оспаривают его законность в суде и только таким способом добиваются желаемого результата. Судебная практика, как ни странно, поддерживает предпринимателей, опровергая заключения местного органа. К сожалению, в моём случае уже истекли сроки на признание в суде незаконными решений, то есть писем управления архитектуры.

Да, эти письма пестрят ссылками на законы и постановления, но ни по одному нареканию в них нет обоснованных выводов с приложением соответствующих экспертных заключений. К примеру, документов о состоявшейся передаче земельного участка у дома и другого общего имущества в общую долевую собственность жильцов. Для меня безапелляционное требование перевести помещения в первоначальное состояние – удар в самое сердце. В проект вложено очень много трудовых и моральных сил и средств, которые неизвестно когда удастся вернуть.

Сожалею, что поздно стал разбираться в законодательных нюансах. К примеру, если бы знал, что мне должны дать конкретный ответ относительно перевода в течение 45 суток, то еще три года назад подал бы на управление архитектуры в суд. Ведь, получив отписку «сделайте то и это», я, как и многие люди, шел и делал то, что мне порекомендовал чиновник. А это недели, месяцы... А потом вступали в силу новые законы, ежегодно ужесточающие требования, и приходилось снова переделывать.

Я по-прежнему не настроен обращаться за помощью в афиллированные фирмы, принципиально хочу решить этот вопрос самостоятельно. Пытаюсь привлечь внимание общественности к проблеме перевода помещений в нежилое. Очень хочу, чтобы ситуация изменилась не только в конкретно моем случае, а в целом по Челябинску. В 2012 году обратился за помощью к советнику уполномоченного по правам человека в Челябинской области по защите прав малого и среднего бизнеса Татьяне Еремеевой. Параллельно организовал проведение соответствующих экспертиз для нового обращения в управление архитектуры с просьбой согласовать теперь уже самовольно перепланированное и переустроенное помещение магазина. Надеюсь все-таки открыть магазин...