Арендатор усн компенсирует коммунальные арендодателю расходы. Возмещение стоимости коммунальных затрат из доходов не исключается

«Мой адрес не дом и не улица» — к сожалению, эта крылатая фраза совершенно не применима к организации. У каждой приличной фирмы есть вполне официальный адрес, по которому она располагается. А раз есть «место жительства», значит есть и сопутствующие расходы — коммунальные.

Давайте сразу определимся, что под статьей расходов «Коммунальные услуги» будем понимать расходы на электричество, воду, газ и т.п. На все то, что делает помещение пригодным для работы организации или ИП.

1. Статья расходов «Коммунальные услуги» : с кем может быть заключен договор?

2. Правила учета коммунальных услуг при прямых расчетах с ресурсоснабжающей организацией

3. Правила учета коммунальных услуг при включении их стоимости в арендную плату

4. Правила учета коммунальных услуг при компенсации их стоимости арендатором

5. Вычет по НДС у арендатора при компенсации коммунальных услуг

6. Агентский договор − возможность избежать рисков по НДС

7. Бухгалтерский учет коммунальных услуг в случае их компенсации арендатором

8. Оформление и учет расчетов по коммунальным услугам

9. Налоговый учет коммунальных услуг в расходах при ОСН

10. Расходы на коммунальные услуги при УСН

Итак, идем по порядку. Если у вас нет времени читать длинную статью, посмотрите короткое видео ниже, из которого вы узнаете все самое важное по теме статьи.

(если видео видно нечетко, внизу видео есть шестеренка, нажмите ее и выберите Качество 720р)

Более подробно, чем в видео, разберем тему дальше в статье.

1. Статья расходов «Коммунальные услуги»: с кем может быть заключен договор?

В каких случаях и кому организация или ИП платит за коммунальные услуги изображено на схеме.

Из схемы видно, что за коммунальные услуги собственник помещения платит ресурсоснабжающей организации.

А арендатор может платить как арендодателю, так и заключить прямой договор с поставщиками коммунальных услуг.

2. Правила учета коммунальных услуг при прямых расчетах с ресурсоснабжающей организацией

Прямой договор с поставщиком на коммунальные услуги может быть заключен как собственником помещения, так и арендатором.

Учет в обоих случаях будет одинаковым .

При получении акта выполненных работ и счета-фактуры, потребитель делает такие же проводки в учете, как и по другим работам (услугам):

Дебет 20, 23, 25, 26, 44 − Кт 60 на стоимость услуг без НДС

Дебет 19 − Кт 60 на сумму НДС

Дебет 68 − Кт 19 вычет НДС

Дебет 20, 23, 25, 26, 44 − Кредит 60 на стоимость услуг с НДС (пп.3 п.2 ст.170 НК РФ)

3. Правила учета коммунальных услуг при включении их стоимости в арендную плату

В этом случае в договоре должно быть прописано, что платежи являются частью арендной платы. Возможны два варианта включения затрат на коммунальные платежи в арендную плату.

Вариант 1

Арендодатель определяет объем коммунальных услуг расчетным способом на основе фактических данных за предыдущие периоды.

Фиксированная сумма платежей за месяц прибавляется к арендной плате.

Таким образом, арендатор ежемесячно платит фиксированную арендную плату, в которую уже включена плата за коммуналку.

Вариант 2

Арендодатель получает от ресурсоснабжающих организаций документы за коммунальные услуги. Определяет объем , который потратил арендатор и выставляет арендную плату с учетом этих сумм.

Это значит, что коммунальные платежи составляют переменную часть арендной платы.

Независимо от выбранного варианта, бухгалтерский учет коммунальных услуг у арендодателя будет одинаковым:

Дебет 20, 23, 91 − Кредит 60 — на стоимость услуг без НДС

Дебет 19 − Кт 60 — на сумму НДС (для ОСНО)

Дебет 68 − Кредит 19 — вычет НДС (для ОСНО)

Дебет 20, 23, 91 − Кредит 60 — на стоимость услуг с НДС

Это значит, что арендодатель в себестоимость услуг по аренде или прочие расходы включает всю коммуналку.

А выставление услуг по аренде происходит обычным порядком, выписывается:

счет-фактура (в организациях на ОСН)
счет (в организациях на УСН)

Дебет 62 – Кредит 90-1 – выручка по аренде

Дебет 90-3 – Кредит 68 – начислен НДС на всю сумму арендной платы (ОСНО)

Бухгалтерский учет коммунальных услуг в программе 1С: Бухгалтерия 8 ред. 3.0 смотрите в видео:

4. Правила учета коммунальных услуг при компенсации их стоимости арендатором

Особенность такой ситуации − возмещение арендатором коммунальных расходов отдельно от арендной платы. А самый спорный вопрос − вычет входящего НДС, причем как у арендодателя, так и у арендатора. Как такие условия могут быть сформулированы в договоре?

Например: «Арендодатель компенсирует (возмещает) арендатору коммунальные услуги на основании приложенных подтверждающих документов».

Важно понимать разницу между тем, когда коммунальные расходы входят в арендную плату в виде переменной составляющей и тем, когда они компенсируются.

Рассмотрим вычет по НДС у арендодателя при покупке коммунальных услуг, которые будут компенсироваться арендатором.

Вариант 1

Арендодатель является абонентом ресурсоснабжающей организации, он не производит коммунальные услуги, а закупает их. Передача части расходов арендатору в виде компенсации − не реализация услуг, а, следовательно, такая операция не является объектом налогообложения по НДС.

Из этого исходят контролирующие органы, которые считают, что:

— арендодатель не может взять сумму НДС на вычет по тем коммунальным услугам, которые были «переданы» арендатору, а должен включить сумму НДС в их стоимость

— при «передаче» услуг арендодатель не должен выписывать счет-фактуру

Нормативные документы, в которых высказана такая позиция:

письма Минфина от 31.12.2008 № 03-07-11/392, от 03.03.2006 № 03-04-15/52
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.10.2008 № А10-845/08-Ф02-5264/08, № А10-845/08-Ф02-5607/08

Вариант 2

Есть еще одно мнение о том, что делать арендодателю с вычетом НДС в случае перевыставления расходов. Оно было высказано в некоторых Постановлениях ФАС, например, в Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.11.2009 № А17-7511/2008.

Суды признали право арендодателя на вычет НДС по коммунальным услугам в полном объеме , в том числе и по той доле, которую использовал арендатор.

Суды исходили из того, что арендодатель обязан предоставить помещение в рабочем состоянии (ст.611 ГК), а, следовательно, в помещении должны быть свет, тепло и вода. Сдача помещения в аренду − операция, которая облагается НДС. Значит, покупка коммунальных услуг для такого помещения используется в налогооблагаемой операции по НДС.

Поэтому арендодатель может получить вычет по коммунальным услугам в полном размере . А арендатору «передать» коммуналку без НДС и выставления счета-фактуры.

5. Вычет по НДС у арендатора при компенсации коммунальных услуг

Если арендодатель прислушается к мнению Минфина, ФНС и судов, то он не будет выставлять счет-фактуру на коммунальные услуги, которые подлежат возмещению. При этом стоимость переданных услуг может включать в себя НДС, а может и не включать. Это зависит от того, какой вариант (1 или 2) использования вычета НДС выберет арендодатель.

Если от арендодателя нет счета-фактуры, то у арендатора нет права на вычет. И вся сумма перевыставленных расходов будет в полном объеме отнесена на расходы арендатора.

Но может быть и такая ситуация, когда арендодатель все-таки выставит счет-фактуру при «передаче» коммуналки. И даже заплатит НДС в бюджет. Со стороны налоговой к нему претензий не будет.

А если арендатор по полученному счету-фактуре попробует принять НДС к вычету, то это сразу вызовет вопросы со стороны контролирующих органов.

Это связано с тем, что существуют две противоположные точки зрения на эту ситуацию:

арендатор не имеет права на вычет (например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.10.2008 № А10-845/08-Ф02-5264/08)
арендатор может использовать свое право на вычет на основании счета-фактуры от арендодателя (например, Постановление Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 № 12664/08)

6. Агентский договор − возможность избежать рисков по НДС

Агентский договор или договор комиссии между арендодателем и арендатором может стать хорошим и законным способом использовать право на вычет по НДС. Причем обеим сторонам.

В таком договоре должна быть прописана обязанность арендодателя выступать агентом (комиссионером) в части закупки коммунальных услуг по поручению арендатора (принципала или комитента).

В этом случае, арендодатель может перевыставить счет-фактуру от имени ресурсоснабжающей организации, где в качестве агента укажет себя.

При этом обязательно должен быть отчет агента , к которому приложены подтверждающие документы от организации − поставщика коммунальных услуг.

Арендодатель в части «переданных» расходов не берет НДС к вычету, а арендатор может на основании полученных документов спокойно воспользоваться своим правом .

Еще одна тонкость заключается в том, что в рамках такого договора арендодатель будет получать агентское (комиссионное) вознаграждение. На которое должен выставляться отдельный счет-фактура. Это уже будет считаться реализацией и попадет в налогооблагаемую базу по НДС.

7. Бухгалтерский учет коммунальных услуг в случае их компенсации арендатором

Здесь важно запомнить, что в учете арендодателя та доля расходов, которая будет компенсирована, не должна попадать на затратные счета 20, 23, 25, 26, 44.

И это не зависит от того, происходит это в рамках агентского договора или нет:

Дт 76 − Кт 60 на сумму коммунальных платежей, которые будут возмещены арендатором. Сумма зависит от нескольких факторов:

если в рамках «обычного» договора арендодатель не ставит НДС к вычету или есть агентский договор, то сумма операции должна быть вместе с НДС
если арендатор берет НДС к вычету, то сумма должна быть без НДС

Дт 19 − Кт 60 − на сумму НДС, если арендодатель решит взять НДС к вычету

В случае использования УСН, вопрос с НДС не стоит. Потому что организация на УСН не является плательщиком НДС.

В учете арендатора коммунальные услуги будут отнесены на затратные счета:

Дт 20, 23, 25, 26, 44 − Кт 60 на стоимость услуг:

в рамках агентского договора − без НДС
в рамках «обычного» договора, если арендодатель не выставляет счет-фактуру, на всю сумму, которая указана в первичном документе
если арендодатель выставляет счет-фактуру, то арендатор решает сам отражать коммуналку с НДС или без него

Дт 19 − Кт 68 − на сумму НДС

8. Оформление и учет расчетов по коммунальным услугам

Основная особенность коммунальных услуг − наличие счетчиков, на основании которых определяется объем потребленных за месяц воды, тепла, электроэнергии, газа.

Если нет счетчиков или они по каким-то причинам вышли из строя, то ресурсоснабжающие организации посчитают объем услуг по правилам, которые установлены законами. Например, Федеральным законом от 27.07.2010 N 190-ФЗ «О теплоснабжении».

Что все это значит для потребителя коммунальных услуг? Это значит, что подписала организация или ИП акт выполненных работ в отчетном периоде, или нет, факт оказания услуги все равно есть .

Счетчики выступают, своего рода, независимой стороной, подтверждающей, что услуги были использованы. Поэтому потребитель получит в свой адрес и акт выполненных работ и счет-фактуру.

Когда потребитель не согласен с выставленными объемами коммунальных услуг, то он может обратиться в ресурсоснабжающую организацию. Если ресурсоснабжающая организация согласится с данными потребителя, то она составит документ об изменении объемов, который должен подписать потребитель.

И на основании этого документа выставит корректировочный счет-фактуру . Но все это будет уже в другом отчетном периоде.

Для учета расчетов с поставщиками коммунальных услуг используется счет 60.

Перечисление оплаты отражается проводкой:

Дт 60 − Кт 51 на сумму оплаты

Если в договоре есть условие о предварительной оплате, то:

при перечисление аванса нужно сделать проводку

Дт 60 субсчет «авансы» − Кт 51 на сумму аванса

после того, как поступят документы об оказании услуг задолженность нужно «перекрыть» ранее выплаченным авансом

Дт 60 − Кт 60 субсчет «авансы»

9. Налоговый учет коммунальных услуг в расходах при ОСН

Самое главное правило для признания любых расходов в – их экономическая обоснованность и наличие первичных документов, которые должны подтверждать, что расход был понесен (ст.252 НК).

Что такое экономическая обоснованность ?

Если расход был нужен для того, чтобы получить доход, то он экномически обоснован.

Например, если организация покупает коммунальные услуги для своих производственных нужд – это обоснованный расход.

А если оплачивает коммунальные услуги соседнего детского сада, то такой расход нельзя признать экономически обоснованным, он не будет участвовать в расчете налоговой базы по налогу на прибыль.

В рамках налога на прибыль расходы на коммунальные услуги могут признаваться как в прямых, так и в косвенных расходах.

На что нужно обратить внимание для того, чтобы правильно классифицировать расходы на коммуналку? Если организация напрямую заключила договор с ресурсоснабжающей организацией, то согласно пп. 5 п. 1 ст. 254 НК это материальные расходы. А материальные расходы, согласно п.1 ст.318 НК могут быть отнесены к прямым.

Еще важно помнить, что прямые расходы должны быть правильно распределены между незавершенным производством и реализованной продукцией, услугами.

Если коммунальные услуги оплачиваются арендодателю в качестве компенсации, то на основании пп. 49 п. 1 ст. 264 НК их можно признать их прочими расходами, связанными с производством и реализацией. Прочие расходы относятся к косвенным. И могут уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль в текущем периоде в полном объеме. Это значит, что в отличие от прямых расходов, их не нужно оставлять в незавершенном производстве.

Еще один из вариантов — коммунальные платежи, оплачиваемые арендодателю как часть арендной платы. Втаком случае они учитываются в расходах по налогу на прибыль на основании п.10 ст.264 НК.

Для того, чтобы четко понимать к прямым или косвенным расходам отнести коммунальные услуги в каждом конкретном случае, лучше всего прописать порядок отнесения в учетной политике .

Право на самостоятельное установление порядка дает п.4 ст.252.

Период отнесения коммунальных услуг к расходам определяется на основании первичного документа от поставщика: за какой период документ, в такой период и надо отнести расходы.

При ОСН важен именно период документа от поставщика, а не период оплаты.

10. Расходы на коммунальные услуги при УСН

В перечне расходов, которые могут уменьшить доходы организации на УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы» нет такой статьи, как «коммунальные расходы».

Весь перечень расходов перечислен в ст.346.16 НК, он закрытый . Это значит, что в нем нет такой статьи, как «другие или прочие расходы».

Поэтому, в организации, которая находится на УСН, расходы на коммунальные услуги можно учесть как в материальных расходах (пп.5 п.1 ст.346.16 НК), так и в арендных платежах (пп.4 п.1 ст.346.16 НК).

Свой выбор лучше всего определить в учетной политике , это позволит снять многие вопросы налоговой.

Кроме записей в учетной политике, для признания расходов нужны первичные документы :

от поставщиков коммунальных услуг в случае прямого договора с такими организациями
от арендодателя в случае аренды помещения
платежные документы, которые подтверждают оплату

Последние нужны для того, чтобы подтвердить период признания расходов. Это связано с тем, что согласно ст.346.17 НК, понесенные расходы при УСН признаются на дату оплаты .

Например, документы от поставщика или арендодателя были получены в марте, а оплачены в апреле. В расходы коммунальные услуги можно включить только в апреле.

Как и в случае с ОСН, нельзя забывать про экономическую обоснованность затрат. Ст.252 НК действует и для тех организаций, которые находятся на УСН.

В конце еще раз обратим внимание на те моменты, которые важны для правильного бухгалтерского и налогового учета коммунальных расходов:

с кем заключен договор на коммунальные услуги − с поставщиком или арендодателем?
включены ли коммунальные расходы в арендную плату или они возмещаются арендодателю отдельно? Есть ли агентский договор между арендодателем и арендатором?
факт использования коммунальных расходов подтверждается приборами учета, даже если потребитель не подписал акт выполненных работ, услуги будут считаться оказанными
система налогообложения, правила признания расходов при УСН и ОСН отличаются

В комментариях ждем ваших вопросов и историй из практики.

Бухгалтерский учет коммунальных услуг и налогообложение

Давняя проблема - учет компенсации коммунальных услуг при сдаче помещений в аренду. Можно ли не включать получаемые от арендаторов в качестве возмещения суммы в состав налогооблагаемых доходов? (ПИСЬМО МИНИСТЕРСТВА ФИНАНСОВ РФ от 17.04.13 № 03-11-06/2/13101)

Если дохода не возникает

Общество применяет упрощенную систему с объектом налогообложения «доходы» и является одним из собственников административных зданий. Оно сдает часть помещений в аренду. Договоры с ресурсоснабжающими компаниями на обеспечение административных зданий элект-роэнергией, отоплением и водой за----ключены с организацией - собст-венником электрических, водопроводных и тепловых сетей в зданиях. Между арендодателем и арендаторами оформлены договоры, согласно которым арендодатель обеспечивает арендаторов электроэнергией, отоп-лением, водой, а арендаторы компенсируют ему эти расходы в соответствии со счетами ресурсоснабжающих компаний.

Общество (арендодатель) спрашивает: нужно ли при таких условиях учитывать получаемые суммы компенсации в налогооблагаемых доходах, если они полностью пе--речисляются ресурсоснабжающим ком--паниям (никаких наценок к стоимости ресурсов для арендаторов арендодатель не устанавливает)?

Выручка определяется исходя из всех поступлений

Финансисты дали следующие разъяснения.

При применении организацией упрощенной системы налогообложения в составе доходов, согласно пунк-ту 1 статьи 346.15 НК РФ, учитываются доходы от реализации то--варов, работ, услуг, имущественных прав и внереализационные доходы,- определяемые в соответствии со статьями 249 и 250 НК РФ. Выручка от реализации исчисляется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары, работы, услуги или имущественные права. При этом статья 251 НК РФ не предусматривает исключение из доходов возмещения стоимости коммунальных услуг (электроэнергии, отоп--ления и т. п.), поступающего арен--додателю от арендатора.

Таким образом, суммы указанных возмещений должны включаться в состав доходов арендодателя при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы.

Отметим, что в письме Минфина России от 11.03.12 № 03-11-11/72 был рассмотрен другой вариант - когда арендная плата, согласно договору, состоит из двух частей: постоянной (фиксированная сумма) и пе--ременной (коммунальные платежи и эксплуатационные расходы). При этом переменная часть исчисляется по фактическому потреблению ре--сурсов арендатором.

Налогоплательщик (арендодатель) решил, что оплата арендатором коммунальных платежей и эксплуатационных расходов не является его доходом. Так как арендатор возмещает арендодателю стоимость услуг, потребленных арендатором исключительно в своих собственных интересах. Арендодатель же фактически является только посредником между арендаторами и компаниями, оказывающими коммунальные услуги.

Специалисты главного финансового ве--домства считают, что и в этом случае суммы, поступающие от арендаторов за коммунальные услуги, должны отражаться в составе до--ходов.

Существует и более веский аргумент - постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.11 № 9149/10. Судьи отметили, что, оплачивая коммунальные и иные услуги, связанные с содержанием сданного в аренду помещения, арендодатель исполняет собственную обязанность по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем его назначению. Поэтому оплата таких услуг, пусть и потребляемых факти--чески арендатором, является затратами налогоплательщика, необходи-мыми для ведения деятельности, направленной на получение дохода от сдачи имущества в аренду. Следовательно, если затраты ком--пенсируются арендатором, то у арендодателя возникает экономическая выгода, а вместе с ней и налогооблагаемый доход.

Данное постановление ВАС РФ практически лишает компании возможности отстоять иную позицию в судах.

Решение проблемы

Но выход все же есть. Рассмотрим возможные варианты.

Посреднический договор

Минфин России в комментируемом письме привел способ оформления отношений, при котором арендодатель сможет избежать включения сумм возмещения в доходы, - это заключение агентского договора.

Дело в том, что в составе доходов не учитываются доходы в виде имущества, поступившего комиссионеру, агенту или иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору. А также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом или иным поверенным за комитента, принципала или иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов посредника в соответствии с условиями заключенных договоров (подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 1005 Гражданского кодекса РФ, по агентскому договору агент обязуется- за вознаграждение совершать по по--ручению принципала юридические- и иные действия от своего имени, но за счет принципала или от имени и за счет принципала. По сделке,- совершенной агентом с третьим ли--цом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и ста--новится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредст-венные отношения по ее исполнению. Предметом агентского договора являются любые взаимоотношения агента с третьими лицами в интересах принципала, в том числе выполнение функций комиссионера.

Сказанное означает, что если арендодатель станет для арендатора агентом во взаимоотношениях с ре--сур-соснабжающими компаниями, то у него в составе доходов при определении объекта налогообложения будет учитываться только агентское вознаграждение. Но для этого обязательно должен быть оформлен соответствующий посреднический договор.

Смена объекта налогообложения

При уплате «упрощенного» налога с разницы между доходами и расходами подход Минфина России, требующий учета в налогооблагаемой базе всех доходов (при отсутствии посреднических договоров), проб-лем-- не создает.

В письмах Минфина России от 07.08.09 № 03-11-06/2/148, УФНС России по г. Москве от 18.12.08 № 18-14/2/118479 чиновники со--гла-шаются с тем, что арендодатель вправе учесть оплаченные им за арен-даторов коммунальные ус--луги в со--ставе своих налоговых расходов.

Данная точка зрения поддержана и в арбитражной практике (см. по--становления ФАС Северо-За-падного от 28.08.06 № А56-42386/2005, Уральского от 03.03.05 № Ф09-531/05-АК округов).

При равенстве сумм доходов и расходов дополнительного налогообложения не будет (когда арендодатель не устанавливает наценку, то есть никаких сумм с арендаторов сверх тарифов ресурсоснабжающих компаний не взимает).

Правда, поменять объект налогообложения можно лишь с начала календарного года, уведомив об этом налоговый орган до 31 декабря года, предшествующего году, в котором предполагается изменить объект налогооб-ложения. Такое правило установлено в пункте 2 статьи 346.14 НК РФ*.

* Объект налогообложения может изменяться налогоплательщиком ежегодно (п. 2 ст. 346.14 НК РФ).

При этом следует помнить, что организации, являющиеся участниками договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом, применяют в качестве объекта налогообложения только «доходы, уменьшенные на величину расходов» (п. 3 ст. 346.14 НК РФ). Так что такие компании воспользоваться данным советом - поменять объект налого-обложения - не смогут.

Информация обновлена:

Арендные платежи при УСН

Арендную плату за пользование имуществом «упрощенцы» вправе списывать в расходы. Главное при этом, чтобы понесенные фирмой затраты были документально подтверждены и направлены на получение дохода. Обосновать расходы на аренду арендатор может, имея на руках договор аренды, акты приема-передачи имущества и платежные документы.

Как известно, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок свыше года, подлежит государственной регистрации. Это следует из пункта 2 статьи 609 и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса. Поэтому налоговики часто не принимают расходы по договорам аренды, которые не зарегистрированы в установленном порядке. Такие договоры, по их мнению, считаются недействительными, а значит, и расходы по ним необоснованны. Однако у фирм есть выход.

Как учесть арендные платежи при УСН

Чтобы учесть арендные платежи по еще не зарегистрированному договору аренды и не вызывать претензий у инспекторов, необходимо:

подать документы на регистрацию и получить в комитете по сделкам с недвижимостью справку о том, что они приняты;
составить и подписать соглашение, в котором указать, что условия договора аренды применяются к отношениям сторон, возникшим до регистрации договора. Право подписать такое соглашение предоставляет сторонам пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса.

Можно также заключить отдельный краткосрочный договор, который будет действовать до момента регистрации основного договора. Арендные платежи по этому договору можно будет включить в расходы в момент подписания акта (то есть до регистрации).

Арендные платежи при аренде госимущества

Если «упрощенцы» арендуют государственное или муниципальное имущество, то они признаются налоговыми агентами по НДС и обязаны рассчитать, удержать и перечислить в бюджет сумму этого налога. Налоговая база при этом определяется как сумма арендной платы с учетом налога.

«Упрощенцы», выбравшие в качестве объекта налогообложения «доходы минус расходы», сумму перечисленного в бюджет НДС учитывают в составе расходов, уменьшающих доходы отчетного (налогового) периода (пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Если в качестве объекта налогообложения избраны доходы, то на суммы уплаченного НДС доходы от реализации не уменьшают.

Арендные платежи за земельный участок

А как "упрощенцу" учесть арендные платежи за земельный участок, который выделен под строительство объектов недвижимости? Можно ли их списать в расходы при расчете УСН-налога? В письме от 26 августа 2016 г. № 03-11-06/2/49861 Минфин дает разъяснения по этим вопросам.

Поскольку по правилам Налогового кодекса первоначальная стоимость основного средства включает в себя сумму расходов на его сооружение (п. 1 ст. 257 НК РФ), то расходы на арендную плату за земельный участок, предоставленный под строительство этого объекта, произведенные до начала или во время его строительства, включаются в первоначальную стоимость основного средства.

Что касается арендных платежей, которые вносятся уже после введения основного средства в эксплуатацию, то чиновники рассуждают следующим образом.

Упрощенцы с объектом «доходы минус расходы» уменьшают полученные доходы на перечисленные арендные и лизинговые платежи (пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Следовательно, арендная плата, которая уплачивается после введения основного средства в эксплуатацию, учитывается в составе УСН-расходов по мере фактической оплаты.

Кстати это правило распространяется как на упрощенцев, так и на общережимные компании.

Лизинговые платежи при УСН

Если фирма не имеет возможности приобрести дорогостоящее имущество (например, технику), можно взять его в финансовую аренду. Для фирм, нуждающихся в хорошем техническом оснащении, договор лизинга - очень выгодный вариант. Во-первых, лизинговое имущество получить проще, чем банковский кредит. Во-вторых, платить лизингодателю можно, уже запустив оборудование в эксплуатацию и заработав на нем определенные средства.

По договору лизинга (финансовой аренды) одна сторона (лизингодатель) покупает имущество и передает другой стороне (лизингополучателю) в аренду. По договору лизинга передавать можно любое имущество, кроме природных объектов, а лизингодатель не вправе использовать лизинговое имущество для личных целей.

Договор заключается в письменной форме. В нем лизингополучатель обычно определяет как предмет договора (какой марки, фирмы, страны-изготовителя должна быть требуемая вещь), так и поставщика (где лизингодателю ее приобретать) и с ним снимает все спорные моменты. Но в некоторых случаях стороны соглашаются, что выбирать будет лизингодатель, и тогда лизингополучатель вправе обращаться со своими претензиями уже и к поставщику, и к лизингодателю.

При покупке имущества лизингодатель должен уведомить продавца о том, что оно предназначается для лизинга.

Как правило, если иное не предусмотрено договором, лизингополучатель получает имущество непосредственно от поставщика.

Как начисляют лизинговые платежи

Лизинговые платежи могут начисляться:

исходя из общей фиксированной суммы равными долями в течение срока действия договора;
авансом и далее равными долями в течение срока действия договора.

Помимо платы за пользование объектом (вознаграждение лизингодателя), сюда могут включаться:

амортизация за время действия договора;
стоимость дополнительных услуг лизингодателя;
выкупная стоимость имущества (если предусмотрена передача права собственности).

Как учитывают лизинговые платежи при УСН

Лизинговые платежи считаются расходами после их фактической оплаты. То есть их можно учесть учесть в тот отчетный период, когда они перечислены лизингодателю, если договор не предусматривает права выкупа объекта лизинга.

В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная стоимость предмета лизинга. Но только в том случае, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.

Подобный вывод сделан в письме от 2 октября 2015 г. № 03-11-06/2/56616 Минфин России делает вывод, что «упрощенец»-лизингополучатель с объектом «доходы минус расходы» вправе списать на расходы лизинговые платежи и выкупную стоимость предметов лизинга.

Чиновники ссылаются на положения подпункта 4 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса. Эта норма гласит, что «упрощенцы» на «доходно-расходной» УСН могут учитывать в расходах арендные (лизинговые) платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество.

Следовательно, расходы организации-лизингополучателя, применяющей УСН, в виде лизинговых платежей за пользование приобретенным в лизинг оборудованием, учитываются при определении налоговой базы по «упрощенному» налогу (пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Как учесть выкупную стоимость при УСН

А вот выкупную стоимость предмета лизинга можно списать при расчете налога в порядке, установленном для учета расходов на приобретение основных средств. То есть, равномерно с момента ввода его в эксплуатацию в течение каждого квартала налогового периода. Кроме того, это имущество должно быть полностью оплачено (пп. 1 п. 1, п. 3 ст. 346.16 НК РФ). Иначе говоря, «накопленную» выкупную стоимость можно начать списывать только по окончании срока действия договора лизинга.

Пример. Как отразить в учете лизинговые платежи и выкупную стоимость

АО «Актив» (УСН, объект налогообложения - «доходы минус расходы») 21 ноября прошлого года заключило на 1 год лизинговый договор с ООО «Пассив» и в тот же день получило от него компьютер. Общая сумма договора составляет 90 480 руб., в том числе выкупная стоимость компьютера - 27 144 руб.

Платежи должны перечисляться равными частями в течение срока лизинга начиная с 21 декабря. После завершения аренды компьютер переходит в собственность лизингополучателя.

Ежемесячно АО «Актив» перечисляет ООО «Пассив» 7540 руб. (90 480 руб. : 12 мес.). Бухгалтер рассчитал, сколько из этих денег приходится на лизинговые платежи, сколько - на выкупную стоимость. Доля выкупной стоимости равна 0,3 (27 144 руб. : 90 480 руб.). Отсюда в ежемесячных перечислениях к выкупной стоимости относятся 2262 руб. (7 540 руб. x 0,3), остальные 5278 руб. (7540 - 2262) - к плате за аренду. Арендную плату (5278 руб.) бухгалтер ежемесячно учитывает в составе УСН-расходов.

21 декабря отчетного года «Актив» уплатит последнюю часть платежей и станет владельцем компьютера. Выкупную стоимость компьютера «Актив» сможет учесть как расход на приобретение основных средств. Последний платеж будет сделан в IV квартале отчетного года. Это последний квартал года, поэтому бухгалтер в конце квартала отразит в расходах всю сумму - 27 144 руб.

Обратите внимание: если предметом договора лизинга является недвижимое имущество, а срок действия этого договора - более одного года, то такой договор подлежит государственной регистрации.

Как учесть аванс по договору лизинга при УСН

Если лизингодатель потребовал от вас предоплату, то налоговый учет платежей будет зависеть от того, что под этим авансом подразумевается. Если это выкупная стоимость имущества, то ее нужно включить в расходы только получив право собственности на имущество, то есть выкупив его полностью. А если аванс - это часть платежей за лизинг, то на этот счет никаких рекомендаций ни Налоговый кодекс, ни Минфин России не дают.

Раз лизинг по сути та же аренда, то было бы логично учитывать аванс в налоговой базе равномерно (ежемесячно) в течение всего срока действия договора. Порядок учета авансовых платежей по договору аренды указан в письме Минфина России от 14 ноября 2005 г. № 03-11-04/2/132.

АО «Актив» 15 ноября отчетного года (УСН, объект налогообложения - «доходы минус расходы») по лизинговому договору, заключенному на 1 год с ООО «Пассив», получило от лизингодателя 50 парт. Общая сумма договора составляет 150 000 руб., из которых 45 000 руб. вносятся авансом 15 ноября, а 105 000 руб. перечисляются ежемесячно равными частями в течение срока договора начиная с 15 декабря.

После завершения договора парты возвращаются лизингодателю.

Бухгалтер «Актива» рассчитал лизинговые платежи и сумму аванса, которую фирма может ежемесячно списывать в расходы, уменьшающие налоговую базу. Лизинговые платежи равны 8750 руб. (105 000 руб. : 12 мес.), авансовые - 3750 руб. (45 000 руб. : 12 мес.).

Компенсация коммунальных расходов при УСН

Обычно арендодатель сам оплачивает стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором (горячее и холодное водоснабжение, отопление, энергоснабжение, водоотведение и др.) коммунальным службам. А арендатор компенсирует ему все эти расходы.

Условие о возмещении коммунальных платежей может быть предусмотрено в самом договоре аренды или в дополнительном соглашении к нему. Причем независимо от того, каким документом закреплена компенсация «коммуналки», отношения сторон в этом случае не являются отношениями по договору поставки коммунальных услуг. Поскольку, в соответствии со статьей 539 Гражданского кодекса, арендодатель не является поставщиком коммунальных услуг (п. 22 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Рассмотрим подробно учет компенсации коммунальных расходов у арендодателя и арендатора, применяющих УСН.

Расходы арендодателя при УСН

По мнению чиновников, сумма компенсации арендатором коммунальных услуг арендодателю является доходом арендодателя. Соответственно, должна учитываться при исчислении налоговой базы по «упрощенному» налогу (письма Минфина РФ от 22 мая 2017 г. № № 03-11-06/2/31137, от 18 июля 2012 г. № 03-11-11/210, ФНС РФ от 5 декабря 2006 г. № 02-6-10/216@, УФНС РФ по г. Москве от 17 ноября 2009 г. № 20-14/2/120232@, постановление Президиума ВАС РФ от 12 июля 2011 г. № 9149/10).

Это невыгодно тем «упрощенцам», которые платят налог с доходов. Ведь в этом случае увеличивается облагаемая база по налогу при УСН.

Аналогичная ситуация наблюдается во взаимоотношениях арендатора и субарендатора.

Если арендатор сдает часть арендуемых площадей в субаренду, то компенсация стоимости коммуналки, которую он получает от субарендатора, учитывается в его доходах. Причем даже если он применяет УСН с объектом "доходы". Такой вывод сделали финансисты в письме от 12 мая 2014 г. № 03-11-11/22068.

Поэтому несмотря на то, что всю сумму за коммуналку, поступившую от субарендатора, арендатор перечисляет собственнику помещений, не оставляя ничего себе, ему придется уплачивать "упрощенный" налог с доходов по ставке 6%.

Но если арендодатель применяет доходно-расходную «упрощенку», оплату коммунальных услуг за арендатора он вправе отразить в составе материальных расходов (пп. 5 п. 1, 2 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).

Если в стоимости коммунальных услуг поставщик предъявил вам к оплате НДС, вы можете также учесть его в расходах на основании подпункта 8 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса.

Как арендодателю учесть коммуналку при УСН

Учесть затраты на «коммуналку» арендодатель может в момент списания денег с расчетного счета или в момент выплаты их из кассы. При этом он должен иметь документы, подтверждающие коммунальные расходы:

счета поставщиков коммунальных услуг;
документы об их оплате арендодателем (платежные поручения, приходные кассовые ордера, кассовые чеки и др.).

В бухгалтерском учете арендодателя компенсация стоимости коммунальных услуг, потребленных арендатором, не приводит к изменению экономических выгод, поэтому не отражается на счетах учета доходов и расходов.

Пример. Как учитывает компенсацию коммунальных услуг арендодатель

ООО «Пассив» (арендодатель), применяющее УСН с объектом «доходы минус расходы», сдает АО «Актив» (арендатор) офисное помещение. Договор аренды предусматривает оплату коммунальных услуг арендодателем. На основании счета, выставленного арендодателем, арендатор компенсирует ему стоимость таких услуг.

4 июля «Пассив» оплатил коммунальным службам потребленные «Активом» в июне коммунальные услуги в сумме 15 340 руб. (в том числе НДС - 2340 руб.).

5 июля «Пассив» выставил «Активу» счет на возмещение коммунальных платежей за июнь в сумме 15 340 руб.

Бухгалтер «Пассива» сделает в учете проводки:

ДЕБЕТ 60 субсчет «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» КРЕДИТ 51

15 340 руб. - оплачены коммунальные услуги их поставщикам;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с арендаторами» КРЕДИТ 60 субсчет «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»

15 340 руб. - отражена сумма компенсации коммунальных услуг, потребленных арендатором;

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с арендаторами»

15 340 руб. - на расчетный счет арендодателя поступила сумма компенсации коммунальных услуг от арендатора.

Расходы арендатора при УСН

Арендатор, применяющий УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы», может учесть стоимость потребленных им коммунальных услуг в составе материальных расходов (пп. 5 п. 1, п. 2 ст. .346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ, письмо УФНС РФ по г. Москве от 3 июля 2006 г. № 18-11/3/57698@).

Указанные расходы можно учесть в момент списания денег с расчетного счета или в момент выплаты их из кассы. Для этого надо иметь иметь подтверждающие документы:

счет от арендодателя на оплату компенсации коммунальных затрат;
документы, подтверждающие стоимость коммунальных услуг, потребленных непосредственно арендатором (например, составленные на основании счетов коммунальщиков акт потребления коммунальных услуг и расчет коммунальных платежей).

В бухгалтерском учете арендатора расходы по возмещению арендодателю коммунальных платежей являются расходами по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99).

Пример. Как учитывает компенсацию коммунальных услуг арендатор

Торговая фирма «Пассив», применяющая УСН с объектом «доходы минус расходы», арендует помещение у АО «Актив». Потребленные «Пассивом» коммунальные услуги оплачивает поставщикам «Актив», а «Пассив» компенсирует ему их стоимость сверх арендной платы.

5 июля «Актив» выставил «Пассиву» счет на возмещение коммунальных платежей за июнь в сумме 14 160 руб. (в том числе НДС - 2160 руб.). К счету прилагался расчет стоимости коммунальных услуг, потребленных арендатором, произведенный на основании показаний счетчиков.

Бухгалтер «Пассива» сделает следующие проводки:

ДЕБЕТ 44 КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с арендодателями»

14 160 руб. - отражены расходы (с учетом НДС) по возмещению коммунальных платежей арендодателю;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с арендодателями» КРЕДИТ 51

14 160 руб. - компенсация коммунальных расходов перечислена арендодателю.

Арендные платежи обособленного подразделения на УСН

В арендованном помещении можно создать обособленное подразделение. На договор аренды следует обратить внимание организациям, которые арендуют помещение для нового офиса, склада, магазина или иного подразделения и применяют УСН с объектом «доходы минус расходы». При этом следует придерживаться общих правил.

1. Необходимо проверить срок действия договора. Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации. Если вы не зарегистрируете свой договор аренды, то расходы в виде арендной платы, перечисленной по этому договору, налоговики могут не принять. Поэтому гораздо проще заключить договор на срок менее 12 месяцев. Тогда и регистрировать ничего не придется, и арендную плату можно учесть в расходах (пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Имейте в виду, что договор, заключенный на срок менее года и впоследствии пролонгированный в соответствии с его условиями, также не требуется регистрировать. Так что, если срок вашего договора аренды составляет 12 месяцев и более, нужно либо переоформить его на более короткий срок, либо зарегистрировать его надлежащим образом.

2. Обратите внимание на коммунальные платежи. Если планируется их перечислять арендодателю, то должно быть соответствующее условие в договоре. Например, условие о том, что размер арендной платы указан уже с учетом коммунальных платежей. Или условие о том, что арендатор перечисляет арендодателю, кроме фиксированной суммы, еще и компенсацию стоимости фактически потребленных коммунальных услуг. В этом случае все перечисленные арендодателю суммы арендатор сможет учесть в расходах при УСН на основании подпункта 4 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса. Если же в договоре указана величина арендной платы без учета коммунальных платежей и нет дополнительных условий, а арендодатель требует перечислять ему еще и компенсацию, то эту компенсацию включить в расходы арендатору не удастся. В этом случае вам следует поднять вопрос об изменении условий договора.

Если же ваша организация будет перечислять коммунальные платежи самостоятельно на счета обслуживающих предприятий, то соответствующее условие также должно содержаться в договоре. Тогда стоимость коммунальных услуг можно будет отразить в материальных расходах (пп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

3. Необходимо уточнить обязанности по ремонту. В соответствии с положениями Гражданского кодекса обязанности по капитальному ремонту лежат на арендодателе, а по текущему - на арендаторе, если иное не предусмотрено законом или договором аренды (ст. 616 ГК РФ). Поэтому если условия о ремонте в договоре отсутствуют, то арендатор может провести только текущий ремонт помещения и, соответственно, учесть его стоимость в расходах согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса. Если арендатор решится провести капитальный ремонт арендованного помещения, то расходы при отсутствии соответствующего условия в договоре будут экономически не оправданы, и учесть их в налоговой базе при УСН не получится.

Продолжение доступно только платным пользователям бератора

Здравствуйте!

Есть две позиции по этому вопросу.

Коммунальные платежи - это часть арендной платы.

Если бы Вы были на УСН доходы минус расходы, тогда однозначно смогли бы включить в состав материальных расходов согласно пп. 5 п.1 статьи 254 Налогового кодекса РФ.

Ознакомьтесь с Постановлением Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 9149/10 по делу N А14-16650/2009/583/2 http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=ARB;n=212299

Письмо Минфина России от 18.07.2012 N 03-11-11/210

Индивидуальный предприниматель (далее - арендодатель) сдает в аренду недвижимое имущество и применяет УСН с объектом налогообложения "доходы". В договоре аренды указано, что оплата коммунальных услуг относится к расходам арендатора. Так как договоры с обслуживающими организациями заключил арендодатель, арендатор перечисляет коммунальные платежи на расчетный счет арендодателя, который перечисляет их на расчетный счет обслуживающих организаций. Учитываются ли в доходах арендодателя коммунальные платежи при исчислении налога, уплачиваемого в связи с применением УСН? Ответ: МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПИСЬМО от 18 июля 2012 г. N 03-11-11/210 Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу налогообложения доходов индивидуального предпринимателя, применяющего упрощенную систему налогообложения, полученных от арендатора в оплату коммунальных услуг, и сообщает следующее.

Согласно п. 1 ст. 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) при применении индивидуальным предпринимателем упрощенной системы налогообложения в составе доходов учитываются доходы от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. ст. 249 и 250 Кодекса. При этом доходы, предусмотренные ст. 251 Кодекса, в составе доходов не учитываются.

Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.

Таким образом, суммы платежей, поступающие индивидуальному предпринимателю - арендодателю от арендатора в оплату коммунальных платежей, должны учитываться в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. Заместитель директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики С.В.РАЗГУЛИН 18.07.2012 Однако, есть еще консультация службы Правового консалтинга ГАРАНТ http://base.garant.ru/59696714/

Индивидуальный предприниматель занимается сдачей в аренду собственных нежилых помещений под офисы, применяет УСН с объектом "доходы". Арендаторы оплачивают ИП услуги связи и электроэнергию по агентскому договору. Может ли ИП перевыставлять счета от поставщиков коммунальных услуг (или тоже необходим агентский договор)? Если может, облагаются ли получаемые от арендаторов платежи единым налогом?

I. О вариантах организации оплаты арендаторами коммунальных услуг

При решении данного вопроса следует исходить из того, что услуги связи и поставка электроэнергии - электроснабжение, равно как и тепло-, газо- и водоснабжение арендованных помещений, объединяемые термином "коммунальные услуги", потребляются именно арендаторами помещений либо непосредственно в ходе осуществления ими своей деятельности в арендуемых помещениях, либо в целях поддержания пригодности помещений для осуществления этой деятельности.

В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором аренды. Значение понятия "расходы на содержание имущества" не определено, но в свете сказанного выше представляется очевидным, что к ним могут быть отнесены и расходы на коммунальные услуги.

Из вышесказанного следует, что договор аренды может предусматривать, что коммунальные расходы может нести арендодатель. Если такого условия нет, эти расходы должны оплачиваться непосредственно арендатором. Однако зачастую на практике заключение арендаторами отдельных помещений в здании договоров на коммунальные услуги проблематично, поскольку обязательным условием для заключения договора энергоснабжения является наличие у абонента отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии (п.п. 2, 4 ст. 539, п.п. 1, 2 ст. 548 ГК РФ). Поэтому соответствующие договоры также могут заключаться арендодателем от своего имени с условием возмещения арендаторами расходов арендодателя.

На практике возможны различные способы обеспечения арендатора коммунальными услугами:

Арендатор заключает соответствующие договоры напрямую;

Арендатор заключает с арендодателем агентский договор, чтобы последний выступал его представителем перед поставщиками коммунальных ресурсов;

Арендатор оплачивает коммунальные услуги в составе арендной платы;

Арендатор оплачивает коммунальные услуги в порядке возмещения расходов арендодателя по отдельному договору.

В соответствии с запросом в настоящей консультации мы затронем вопросы, связанные с заключением агентского договора и возмещением расходов арендодателя.

II. Агентский договор

Заключая такой договор, арендодатель выступает в роли агента, приобретающего коммунальные ресурсы (услуги) для арендатора, за его счет, но от своего имени (п. 1 ст. 1005 ГК РФ). В таком случае к агентскому договору применяются нормы о договоре комиссии (ст. 1011 ГК РФ), поэтому о таком агентском договоре говорят как о заключенном по модели комиссии. Во исполнение агентского договора агент может совершать не только юридические действия, то есть заключать сделки, но и иные действия, то есть исполнять заключенные сделки, например, осуществляя оплату по ним.

Однако следует учитывать, что исходя из того же определения агентского договора агент должен совершить отдельную сделки или ряд сделок во исполнение именно этого договора. На практике же арендодатель заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, как правило, еще до того момента, как имущество сдается в аренду и на снабжение коммунальными ресурсами всего здания в целом, то есть в интересах всех будущих арендаторов.

В связи с этим следует иметь в виду, что Президиум ВАС РФ в п. 6 информационного письма от 17.11.2004 N 85 указал, что сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента. Поэтому есть риск, что посредническую сделку между арендатором и арендодателем суд признает ничтожной.

При соблюдении же условий о порядке исполнения агентского поручения такой агентский договор будет вполне правомерным (смотрите, например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.01.2004 N А58-1458/2003-Ф02-4943/03-С1).

Что касается налогового аспекта, то налогоплательщику, применяющему упрощенную систему налогообложения (УСН), с объектом налогообложения "доход" необходимо учитывать следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст.ст. 249 и 250 НК РФ, и не учитывают доходы, указанные в ст. 251 НК РФ.

Согласно пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.

Это правило следует из указания п. 1 ст. 996 ГК РФ, что вещи, поступившие к комиссионеру от комитента либо приобретенные комиссионером за счет комитента, являются собственностью последнего. Соответственно, комиссионер (и агент по агентскому договору по модели комиссии) реализует комитенту (принципалу) только свои услуги по заключению и исполнению сделок.

Таким образом, у агента, применяющего УСН, в составе доходов при определении объекта налогообложения учитывается только агентское вознаграждение. Это касается и агентских договоров на приобретение коммунальных услуг, разумеется, при соблюдении вышеуказанных условий (смотрите также письма Минфина от 14.04.2011 N 03-11-06/2/55, от 11.04.2011 N 03-11-06/2/52, от 22.02.2011 N 03-11-06/2/30, от 20.10.2010 N 03-11-06/2/160, от 10.02.2009 N 03-11-06/2/24).

III. Возмещение расходов арендодателя на коммунальные услуги по отдельному договору

Сама возможность заключения такого соглашения (договора) и его условия законодательно не установлены, однако согласно п. 2 ст. 421 ГК РФ "стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами", поэтому никаких препятствий для заключения указанного соглашения (договора) нет.

Возможно также подписание дополнительного соглашения к договору арены, при этом возложение на арендатора нежилого помещения расходов по оплате коммунальных услуг само по себе не может рассматриваться как форма арендной платы, на что указано в п. 12 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Все прочие суды также рассматривают такие соглашения (договоры) как правомерные (смотрите, например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 19.01.2010 N А03-5651/2009, ФАС Уральского округа от 10.09.2009 N Ф09-6744/09-С6, ФАС Волго-Вятского округа от 12.08.2009 N А29-10563/2008, ФАС Московского округа от 04.09.2007 N КГ-А40/8796-07).

При этом в п. 22 вышеупомянутого информационного письма ВАС РФ указано, что такое соглашение нельзя квалифицировать как договор поставки коммунальных услуг (электро-, теплоэнергии и другое), поскольку арендодатель не является поставщиком коммунальных услуг. Соответственно, следует считать, что в данном случае не происходит и реализации.

Тем не менее следует иметь в виду, что, по мнению налоговых органов и Минфина РФ, возмещение арендатором коммунальных платежей арендодателю, применяющему УСН, является доходом арендодателя (письма Минфина России от 16.07.2009 N 03-11-06/2/130, от 05.09.2007 N 03-11-05/215, от 15.08.2006 N 03-11-04/2/166, письмо УФНС России по г. Москве от 17.11.2009 N 20-14/2/ , письмо УМНС по г. Москве от 03.06.2004 N 21-09/37344).

Данная позиция может быть оспорена в суде, поскольку большинство арбитражных судов придерживается мнения, что полученные арендодателем суммы в возмещение расходов по оплате коммунальных услуг не соответствуют понятию дохода, изложенному в ст. 41 НК РФ (смотрите, например, постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2009 N 18АП-2025/2009, ФАС Волго-Вятского округа от 21.04.2008 N А39-362/2007, ФАС Северо-Западного округа от 19.10.2006 N А56-24646/2005 и прочие).

Мы также придерживаемся мнения, что компенсация расходов не может считаться доходом. Однако при принятии решения арендодателю следует иметь в виду возможность конфликта с налоговыми органами, разрешать который, скорее всего, придется в суде.

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики <…> по вопросу налогообложения средств, полученных индивидуальным предпринимателем - арендодателем от арендаторов на оплату коммунальных услуг, при применении упрощенной системы налогообложения с объектом налогообложения в виде доходов сообщает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 346.15 Налогового кодекса РФ (далее - Кодекс) при применении организацией упрощенной системы налогообложения в составе доходов учитываются доходы от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьями 249 и 250 Кодекса. При этом доходы, предусмотренные статьей 251 Кодекса, в составе доходов не учитываются.

Таким образом, суммы платежей арендаторов за жилищно-коммунальные услуги, поступающие индивидуальному предпринимателю арендодателю, должны учитываться в составе его доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

Заместитель директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Министерства финансов РФ С.В.Разгулин

Комментарий эксперта

УСН: учет средств, полученных от арендаторов на оплату коммунальных услуг

Большинство предпринимателей, сдающих помещения в аренду, применяют упрощенную систему налогообложения с объектом «доход». Это вполне объяснимо, ведь в данном случае бизнесмены практически не несут никаких расходов, а доход облагается по ставке 6 процентов. Тем не менее предприниматели, как собственники помещений, несут коммунальные расходы. Вполне логично, что арендаторы по условиям договора возмещают указанные расходы.

По своей сути возмещаемые суммы не являются доходами арендодателя, поскольку в дальнейшем он перечисляет их энергоснабжающим организациям. Однако согласно пункту 1 статьи 346.17 Налогового кодекса, предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, должны учитывать указанные суммы в составе налогооблагаемых доходов.

Такое положение дел не сказывается негативно на бизнесменах, применяющих упрощенную систему налогообложения с объектом «доходы минус расходы». Поскольку они отражают полученную от арендатора компенсацию в составе доходов, а после перечисления денег за коммунальные расходы включают их в расходы.

Сложнее обстоят дела для тех, кто применяет УСН с объектом «доходы». Они обязаны эти суммы учитывать в доходах, но по определению у них не может быть никаких расходов. Таким образом, увеличивается налогооблагаемая база на сумму денег, которую они фактически просто перечисляют поставщикам коммунальных услуг, не создавая какой-либо дополнительной стоимости. В связи с этим между бизнесом и налоговыми органами долгое время шла жесткая полемика по данному вопросу, которая чаще всего заканчивалась в суде.

Комментируемое письмо не стало исключением. В нем специалисты финансового министерства сделали вывод, что суммы платежей арендаторов за коммунальные услуги должны увеличивать налогооблагаемую базу по единому налогу по упрощенной системе налогообложения с объектом «доход». Аналогичное мнение официальные органы выражали и ранее (письма Минфина России от 24.10.2011 № 03-11-06/2/145, ФНС России от 05.12.2006 № 02-6-10/216, УФНС России по г. Москве от 17.11.2009 № 20-14/2/120232).

Подобная позиция ставит предпринимателей на УСН (6 процентов) в менее выгодные условия ведения бизнеса, по сравнению с другими спецрежимниками. С другой стороны, эта категория налогоплательщиков облагает свои доходы по меньшей ставке — 6 процентов.

ВАС поставил точку

Как уже упоминалось, споры между предпринимателями и налоговыми инспекторами по данной проблеме нередко заканчивались в суде. При этом арбитры по данному вопросу не имели четкого единого мнения. Так можно встретить судебные решения, в которых сумма возмещения коммунальных платежей не должна включаться в доходы арендодателя (постановления ФАС Уральского округа от 04.08.2009 № Ф09-4747/09-С2, ФАС Волго-Вятского округа от 21.04.2008 № А39-362/2007).

Однако в этом извечном споре, похоже, была поставлена точка в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 12.07.2011 № 9149/10. Сразу отметим, что арбитры разделили мнение Минфина и ФНС России и встали на защиту позиции ведомств.

Как отметили высшие арбитры, полученные предпринимателем денежные средства за предоставленные коммунальные услуги являются его доходом от сдачи имущества в аренду, который подлежит отражению в налоговом учете и включению в объект налогообложения .

Таким образом, теперь предпринимателям будет крайне сложно, а то и вовсе невозможно отстоять свое мнение в суде, поскольку позиция ВАС является определяющей при рассмотрении подобных дел.

Спасение в посредничестве

Раз уж так произошло, что бизнес не нашел поддержки в Высшем суде, то ничего не остается, кроме как искать пути оптимизации налогообложения. Одним из методов снизить налоговую нагрузку является заключение с арендаторами посреднических договоров (агентских или договоров комиссии).

По условиям указанных договоров арендодатель по поручению арендатора закупает коммунальные услуги за символическое вознаграждение. А, согласно подпункту 9 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса, при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому или другому аналогичному договору. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.

Таким образом, арендодатель будет учитывать в составе облагаемых доходов только сумму агентского вознаграждения. Данный вывод следует из письма Минфина России от 14.04.2011 № 03-11-06/2/55.

Единственное предостережение: агентский договор не должен быть заключен позже, чем агент (арендодатель) заключит договор с поставщиками коммунальных услуг. Поскольку при таких условиях у налоговых органов появляется веский аргумент для признания подобных посреднических отношений неправомерными. Ведь, согласно пункту 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 № 85, сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента. То есть сделка, совершенная до установления посреднических отношений, не признается заключенной. На это неоднократно обращалось внимание в письмах Минфина России от 10.02.2009 № 03-11-06/2/24, от 26.01.2009 № 03-11-09/18.

Эксперт «НА» Д.А. Начаркин