Соседка сдает комнату в коммунальной квартире. Как сдать внаём комнату в квартире. Приватизированные и неприватизированные комнаты

20 Мая 2017, 21:29, вопрос №1642208 Дмитрий , г. Санкт-Петербург

Дмитрий оставил отзыв о сайте - показать

Спасибо, всё качественно, продолжайте в том же духе.

20 Мая 21:54

права соседей , ущемление прав человека

489 стоимость
вопроса

вопрос решён

Свернуть

Ответы юристов (3)

получен
гонорар 50%

Юрист, г. Электросталь

Общаться в чате
• 8,2 рейтинг

Здравствуйте!

согласие Ваше не требуется только если определен порядок пользования общим внутриквартирным имуществом.

Согласно части 1 статьи 41 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).
В силу части 1 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
Как следует из приведенных выше норм, порядок использования общего имущества в коммунальной квартире Жилищным кодексом Российской Федерации не урегулирован. В связи с этим в соответствии со статьей 7 Жилищного кодекса Российской Федерации к этим отношениям применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об общей долевой собственности, в частности нормы статей 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Согласно статье 76 (часть 2) Жилищного кодекса Российской Федерации для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
Из содержания данных норм в их взаимосвязи следует, что правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире собственники комнат в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению.
Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом.
Соглашение между собственниками комнат в коммунальной квартире о порядке пользования общим имуществом квартиры (кухней, коридором, туалетом и ванной) не заключалось, в том числе не был определен собственниками комнат порядок пользования общими помещениями в квартире на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат в пользование другим лицам по гражданско-правовым договорам.

{Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2015 N 78-КГ15-8 {КонсультантПлюс}}

Ответ юриста был полезен? + 1 - 0

Свернуть

Все услуги юристов в Москве

• получен
  гонорар 50%

  Юрист, г. Москва

  Общаться в чате
  • 10,0 рейтинг
  • эксперт

  Добрый день. запретить нельзя.

  Как Вы сами понимаете он сдаст и спрашивать не будет.

  Но, принимая во внимание подход ВС РФ к данному вопросу, Вы можете объяснить ему, что на оснвоании этого, Вы сможете потребовать выселения жильцов в судебном порядке, на основании того, что им не был согласован порядок использования мест общего пользования.
  Это повлечет в свою очередь обращение жильцов к нему с иском о возврате уплаченного за наем жилого помещения и невозможность впоследующем сдачи этого жилья
  

  Порядок пользования нанимателями комнаты

  в коммунальной квартире
  общим имуществом

  должен быть согласован с
  другими собственниками

  жилых помещений в
  этой квартире

  Определение
  Судебной коллегии

  по гражданским делам
  Верховного Суда РФ

  (Извлечение)

  Г. обратилась в суд с иском к Ф.
  о защите
  гражданских прав,

  компенсации морального вреда. В обоснование иска Г.
  указала, что

  проживает в коммунальной трехкомнатной квартире, где ей
  на праве

  собственности принадлежат две комнаты жилой площадью 24,6 кв. м
  и

  14,5 кв. м. Собственником третьей комнаты по договору купли-продажи

  комнату гражданам по договору найма жилого помещения. Проживающие в

  квартире граждане пользуются
  местами общего пользования
  (кухня,

  ванная, туалет, коридор), что, по мнению истца, нарушает ее права.

  Г. просила запретить Ф. предоставлять
  во владение, пользование

  гражданам общее имущество в коммунальной квартире (ванная, туалет,

  кухня, коридор), принадлежащее на праве общей долевой собственности

  двум собственникам комнат Г. и Ф.,
  без письменного согласия
  Г.;

  обязать Ф. при
  предоставлении своей комнаты
  во владение,

  пользование гражданам включать
  в договор пункт
  о запрещении

  гражданам пользоваться общим имуществом
  в коммунальной квартире;

  взыскать с ответчика компенсацию
  морального вреда, расходы
  на

  юридические услуги и госпошлину.

  2012 г. в удовлетворении иска Г. отказано.

  Апелляционным определением
  судебной коллегии по
  гражданским

  первой инстанции оставлено без изменения.

  В кассационной жалобе Г. просила
  об отмене вынесенных судебных

  постановлений.

  Судебная коллегия
  по гражданским делам Верховного Суда РФ

  основания для отмены
  вынесенных судебных постановлений в

  кассационном порядке, предусмотренные ст. 387 ГПК РФ.

  Как установлено
  судом, Г. зарегистрирована и
  постоянно

  проживает в трехкомнатной коммунальной квартире, где ей
  на праве

  собственности принадлежат две
  комнаты (площадью 24,6 кв. м
  и

  Собственником третьей комнаты
  площадью 17,7 кв. м в указанной

  Порядок пользования
  местами общего пользования
  (кухня,

  коридор, ванная, туалет) между собственниками комнат не определен.

  С момента приобретения в
  собственность названной выше комнаты

  Ф., не вселяясь
  в нее, по договорам
  найма и договорам

  безвозмездного пользования сдавала ее в наем различным
  гражданам.

  На момент рассмотрения спора в суде в комнате ответчика
  никто из

  посторонних лиц не проживает, комната для проживания не сдается.

  Разрешая спор и
  отказывая в удовлетворении заявленных
  Г.

  требований, суд исходил из того, что действующим законодательством

  не предусмотрено такое
  ограничение права собственника
  жилого

  помещения, как необходимость получения согласия собственников всех

  жилых комнат в коммунальной квартире на
  вселение собственником в

  принадлежащую ему комнату
  членов своей семьи
  или иных лиц на

  основании договора. При этом суд указал
  на то, что
  распоряжение

  ответчиком своими правами
  собственника комнаты в коммунальной

  квартире и передача
  права пользования общим
  имуществом в

  коммунальной квартире другим лицам без согласия собственника других

  комнат не нарушает имущественные права истца, поскольку комната
  в

  коммунальной квартире является
  самостоятельным объектом права

  собственности, в отношении
  которого истец вещными
  или

  обязательственными правами не
  обладает, а общее
  имущество

  собственников комнат в коммунальной квартире следует судьбе
  права

  собственности на комнату и объектом
  самостоятельного права, по

  смыслу ст.ст. 41, 42 ЖК РФ, являться не может.

  Суд апелляционной инстанции
  согласился с данными выводами суда

  первой инстанции и их правовым обоснованием.

  Судебная коллегия по гражданским
  делам Верховного Суда
  РФ

  признала, что данные выводы судов первой и апелляционной инстанций

  основаны на неправильном толковании и применении норм материального

  Собственник жилого помещения,
  как установлено ч. 1 ст. 30 ЖК

  РФ, осуществляет права
  владения, пользования и
  распоряжения

  принадлежащим ему на
  праве собственности жилым
  помещением в

  соответствии с его назначением
  и пределами его
  использования,

  которые установлены Кодексом.

  Собственник жилого помещения
  вправе предоставить во владение и

  (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое

  помещение гражданину на
  основании договора найма,
  договора

  безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также

  юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном

  основании с учетом
  требований, установленных гражданским

  законодательством, указанным Кодексом. Собственник жилого помещения

  обязан поддерживать данное помещение
  в надлежащем состоянии,
  не

  допуская бесхозяйственного
  обращения с ним,
  соблюдать права и

  законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями,

  а также правила содержания общего имущества собственников помещений

  в многоквартирном доме (чч. 2 и 3 ст. 30 ЖК РФ).

  Согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ
  собственникам комнат в коммунальной

  квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения

  в данной квартире,
  используемые для обслуживания
  более одной

  В силу ч. 1 ст. 42 ЖК РФ доля в
  праве общей собственности на

  общее имущество в коммунальной квартире
  собственника комнаты в

  данной квартире пропорциональна
  размеру общей площади
  указанной

  Поскольку порядок использования общего
  имущества в

  коммунальной квартире не урегулирован
  жилищным законодательством,

  то в соответствии со ст. 7 ЖК
  РФ к этим
  отношениям применяются

  нормы Гражданского кодекса РФ об
  общей долевой собственности, в

  частности нормы ст.ст. 246 и 247 ГК РФ.

  Распоряжение имуществом,
  находящимся в долевой собственности,

  осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1
  ст. 246 ГК

  В соответствии с п. 1 ст. 247
  ГК РФ
  владение и пользование

  имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по

  соглашению всех ее участников,
  а при недостижении
  согласия - в

  порядке, устанавливаемом судом.

  собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения
  и

  пользования общим имуществом
  в коммунальной квартире
  должны

  осуществлять по соглашению.

  Предоставление собственником
  комнаты в коммунальной квартире

  по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты

  другим лицам (например, нанимателям)
  предполагает, что эти
  лица

  будут пользоваться и общим имуществом в
  коммунальной квартире, а

  поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности,

  то для обеспечения
  баланса интересов участников
  долевой

  собственности вопрос о пользовании
  общим имуществом нанимателями

  комнаты необходимо согласовать
  с другими собственниками жилых

  помещений в коммунальной
  квартире. Если такое согласие
  не

  достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается

  Судом установлено, что
  какого-либо соглашения между

  собственниками комнат в коммунальной квартире Г. и
  Ф. о порядке

  пользования общим имуществом квартиры (кухней, коридором, туалетом

  и ванной) не
  заключалось, в том
  числе не был
  определен

  собственниками комнат порядок пользования
  общими помещениями в

  квартире на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат

  в пользование другим лицам по гражданско-правовым договорам. На эти

  обстоятельства Г. указывала и в исковом заявлении.

  Согласно ч. 2
  ст. 56 ГПК РФ
  суд определяет, какие

  обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит
  их

  доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны

  на какие-либо из них не ссылались.

  Г. заявленные исковые требования
  обосновывались ссылкой на

  нормы ст. 41 ЖК РФ, ст.ст. 246 и 247 ГК РФ.

  Однако судебными
  инстанциями названные нормы Гражданского

  кодекса РФ о владении и пользовании общим имуществом, находящимся в

  долевой собственности, применены
  не были, юридически
  значимые

  обстоятельства, касающиеся порядка использования общего имущества в

  коммунальной квартире лицами, занимающими комнату по договору найма

  жилого помещения, при
  рассмотрении дела не
  устанавливались.

  Следовательно, вывод суда о том, что распоряжение ответчиком своими

  правами собственника комнаты
  в коммунальной квартире
  (как

  самостоятельным объектом права) и передача права пользования общим

  имуществом в коммунальной
  квартире другим лицам
  без согласия

  собственника других комнат не нарушает имущественные права
  истца,

  сделан судом без установления и правовой оценки всех обстоятельств,

  имеющих значение для правильного разрешения спора.

  В мотивировочной части
  решения суда должны
  быть указаны

  обстоятельства дела, установленные
  судом, доказательства, на

  которых основаны выводы суда об этих
  обстоятельствах, доводы, по

  которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми

  руководствовался суд (ч. 4 ст. 198 ГПК РФ).

  Судом требования
  Гражданского процессуального кодекса
  РФ к

  решения по делу по иску
  Г. к Ф.
  о защите гражданских
  прав,

  обстоятельства дела, установленные судом, а
  также доказательства,

  позволившие суду признать
  заявленные Г. исковые
  требования

  необоснованными и прийти к выводу об отсутствии нарушения
  прав и

  интересов истца.

  По изложенным основаниям
  Судебная коллегия пришла к
  выводу,

  что нарушение судом норм процессуального права об
  исследовании и

  оценке доказательств привело к
  тому, что исковые
  требования Г.

  фактически оказались нерассмотренными.

  имущество собственников комнат в
  коммунальной квартире следует

  судьбе права собственности на комнату и
  объектом самостоятельного

  права, по смыслу ст.ст. 41, 42 ЖК РФ, являться не может,
  Судебная

  коллегия признала несостоятельной, поскольку
  к отношениям по

  использованию общего имущества
  в коммунальной квартире
  подлежат По смыслу этих положений закона согласие всех собственников и нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире требуется лишь для сдачи в поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.

  Из этого следует, что сдача внаем жилого помещения в коммунальной квартире собственником доли сама по себе является правомерным действием. Ограничение права соседа сдавать внаем свою комнату в коммунальной квартире без получения Вашего предварительного согласия как участника общей долевой собственности нарушает его права, как собственника жилого помещения в данной квартире, что противоречит ст. 209 Гражданского кодекса РФ и ст. 30 Жилищного кодекса РФ

  Согласно ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, в связи с чем, соответствующее право собственника может быть ограничено по требованию других проживающих, но лишь в том случае, если его реализация приводит к реальному нарушению их прав, свобод и законных интересов, а не по формальным мотивам отсутствия их согласия.

  Следовательно, требование пункта 4 ст. 30 Жилищного кодекса РФ о соблюдении прав и законных интересов соседей не означает необходимости получения от них согласия на сдачу помещения внаем, а лишь предполагает, что при таком использовании не должны нарушаться их права и законные интересы с тем, чтобы не происходило ущемления прав соседей при использовании мест общего пользования, а также должны соблюдаться обязанности по содержанию и ремонту жилого помещения.

  Ответ юриста был полезен? + 1 - 0

  В одной из наших статей мы рассказывали про особенности . Но рынок аренды жилья не ограничивается только квартирами. И если вы хотите официально сдать вашу комнату, то эта статья специально для вас.

  Комнаты бывают разные

  Предлагаем вам рассмотреть различные категории комнат, чтобы выделить особенности сдачи их внаём:

  1. Комнаты в приватизированных квартирах;
  2. Комнаты в неприватизированных квартирах;
  3. Приватизированные комнаты в коммунальных квартирах;
  4. Неприватизированные комнаты в коммунальных квартирах.

  Неприватизированная комнаты в коммунальной квартире

  Начнем с комнаты, сдача внаем которой требует наибольшего количества согласований.

  Неприватизированная комната не является вашей собственностью. Но в соответствии с пп. 2 п.1 ст. 67 ЖК РФ , вы имеете право сдавать ваше жилое помещение в поднаем . Однако в соответствии с п.1 ст.685 ГК РФ сдать жилое помещение по договору поднайма можно только с согласия наймодателя .

  Наймодатель у неприватизированной комнаты может быть разный: префектура, муниципалитет или другой орган . Найти ответ на вопрос, кто же является вашем нанимателем, можно в договоре найма , на основании которого вы сами проживаете в вашей комнате.

  Наймодателю следует передать письменное обращение с просьбой разрешить заключить договора поднайма. В данном обращении также должно содержаться согласие всех членов вашей семьи, проживающих вместе с вами.

  Но не будем забывать про ваших соседей по квартире . В соответствии с п.2 ст. 76 ЖК РФ , для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласия всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей. То есть к обращению к нанимателю следует приложить согласие всех соседей в письменной форме.

  В случае получения положительного ответа от наймодателя (а такой ответ должен быть предоставлен также в письменной форме), можно заключать договор поднайма.

  Приватизированная комната в коммунальной квартире

  Приватизированная комната является вашей собственностью. Право распоряжаться своей собственностью закреплено в законодательстве (п. 2 ст. 35 Конституции РФ, п.2 ст. 209 ГК РФ ). Казалось бы, здесь согласовывать уже ничего ни с кем не нужно. Но это не так.

  В коммунальной квартире есть также места, не принадлежащие только вам: коридор, кухня, санузел. Они находятся в общей собственности всех жильцов. В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Поэтому прежде чем заключать договор найма, следует все-таки получить согласие соседей, причем в письменной форме.

  Вне зависимости от того, приватизирована комната или нет, наниматель так или иначе будет взаимодействовать с вашими соседями.

  Так вы сможете избежать конфликтов с соседями как для нанимателя, так и для себя.

  Комната в неприватизированной квартире

  Чтоб сдать комнату в вашей неприватизированной квартире, уже не потребуется согласие соседей, так как их в квартире просто нет.

  Однако, также как в случае с другим неприватизированным жильем, потребуется согласие наймодателя . Порядок получения согласия такой же: нужно письменное обращение с приложением согласия членов вашей семьи, проживающих совместно с вами.

  Комната в приватизированной квартире

  Ну и наконец, перейдем к самому простому (в части согласования) случаю. Если вы являетесь единственным собственником квартиры, в которой собираетесь сдавать комнату, то не потребуется абсолютно ничье согласие, чтобы заключить договор найма.

  Но если наряду с вами есть и другие собственники, то необходимо будет их согласие. Оформить такое согласие можно следующими способами:

  1. Оформить доверенность на одного из собственников о том, что остальные доверяют ему заключить договор найма, и в этом случае наймодателем по договору будет выступать один из собственников;
  2. В договоре в качестве наймодателей указать всех собственников.

  Мы сказали про соседей в коммунальных квартирах. Здесь же напомним вам, что если вы сдаете комнату в частной квартире, то сами будете соседствовать с нанимателями. Поэтому советуем заранее определить порядок пользования помещениями, которые вы непосредственно нанимателю не сдаете, но которыми он также будет пользоваться: прихожая, коридор, санузел и тому подобное.

  Если ответственно подойти к согласованию этих моментов, то это позволит избежать многих разногласий во время проживания нанимателя у вас в квартире.

  Что касается всех комнат

  Уведомление любопытствующих: взаимоотношения с соседями

  Выше мы рассказали, на что и в каких случаях необходимо получать согласие соседей. Обращаем ваше внимание на то, что предоставлять им информацию непосредственно о самих условиях аренды вы не обязаны.

  Кто и за какую плату живет в вашей комнате — это только ваше дело. Это касается как соседей по коммунальной квартире, так и соседей по подъезду.

  Если у вас доверительные отношения с соседями, можете попросить их «присмотреть» за вашей комнатой, сообщить в случае каких-либо проблем и конфликтов. Но все это в пределах разумного, без вмешательства в частную жизнь нанимателя и шпионажа.

  ТСЖ и кооперативы

  Кто еще может проявить интерес к вашей арендной деятельности? В настоящее время как собственники, так и наниматели муниципального жилья, довольно тесно взаимодействуют с ТСЖ, кооперативами.

  Обычно, отношения между адекватным жильцом и ответственным представителем ТСЖ/кооператива складываются нормально. Но как и в случае с соседями, предоставлять какую-либо информацию о своих нанимателях вы не обязаны.

  Единственное исключение: если стоимость каких-либо коммунальных услуг у вас рассчитывается, исходя из количества проживающих в квартире/комнате, вы должны сообщить число своих нанимателей. Но обязанности сообщать их данные у вас нет.

  К тому же не будем забывать про Федеральный закон Российской Федерации от 27 июля 2006 г. № 152-ФЗ «О персональных данных» , из которого можно сделать вывод, что предоставлять кому-либо данные ваших нанимателей, вы не имеете право.

  Если вы поддерживаете доверительные отношения с вашим ТСЖ/кооперативом, то можем посоветовать вам поставить их в известность о том, что вы сдаете комнату, оставить контактный номер телефона и попросить сразу же связаться с вами в случае каких-либо конфликтных ситуаций.

  Имущество в сдаваемой комнате

  Скорее всего, в комнате, которую вы хотите сдавать, есть ваше имущество: мебель, сантехника, люстры и так далее. Мы уверены, что вы заинтересованы в сохранении этого имущества во время проживания нанимателей в комнате.

  Чтобы снизить риски причинения ущерба этому имуществу и получить гарантии возмещения, если ущерб все-таки будет, можно оформить акт приема-передачи имущества. Такой акт будет являться приложением к договору найма.

  В акте следует перечислить все имущество, по возможности так, чтобы его легко можно было идентифицировать: какой именно телевизор, шкаф и так далее. Если имущество уже имеет какие-то повреждения, то в акте такой факт тоже отражается — но это, скорее всего, будет уже требованием вашего нанимателя.

  Коммунальные услуги

  Мы уже обратили ваше внимание на то, что если стоимость каких-либо коммунальных услуг зависит от количества лиц, проживающих в квартире/комнате, то необходимо уведомить организацию, которая осуществляет расчет этих коммунальных платежей. Это может быть, как ТСЖ/кооператив, так и сама компания, предоставляющая услуги.

  Что же касается коммунальных услуг целом, то в соответствии со ст. 678 ГК РФ , оплачивать их обязан наниматель. В договоре можно закрепить эту обязанность и за вами — здесь все зависит от достигнутых соглашений. Однако обращаем ваше внимание на то, что даже если обязанность по оплате коммунальных услуг будет возложена на нанимателя, претензии из-за неуплаты будут предъявлены вам, так как по договору с компанией, предоставляющей услуги, обязательства продолжаете нести вы.

  Разведать обстановку

  Большинство людей бережно относятся к своему имуществу. И желание держать все под контролем в данном случае является абсолютно нормальным.

  Эти формальности необходимы в связи с тем, что официально проживающий в комнате наниматель приобретает право на неприкосновенность жилища . Данное право гарантируется нам всем Конституцией и Жилищным кодексом . Поэтому, если вы просто придете без спроса, тем более в отсутствие нанимателя, его это, скорее всего, «не обрадует».

  Итоги и выводы

  В заключении предлагаем вам несколько вопросов, ответы на которые помогут определить, что и с кем нужно согласовывать перед тем, как сдавать комнату, и на что обратить внимание при составлении договора:

  • Находится ли ваша комната в коммунальной или частной квартире?
  • Какие у вас взаимоотношения с соседями?
  • Кто занимается управлением общим имуществом дома — ТСЖ/кооператив?
  • Как рассчитываются коммунальные платежи?
  • Какое имущество есть в комнате?

  Как видно, сдача внаем комнаты является несколько более сложным мероприятием, чем сдача внаем квартиры . Сложности, на наш взгляд, в том, что появляются дополнительные факторы человеческих взаимоотношений: соседи в коммунальной квартире и совместное проживание с нанимателем в разных комнатах одной квартиры. Но в любом случае, можно избежать многих проблем и конфликтов, если ответственно подойти к вопросам согласования и составления договора найма.