Годовая смета управляющей компанией год. Сметы доходов и расходов тсж

Для деятельности любой организации необходимо финансирование. ТСЖ не является исключением, и для его эффективного функционирования необходимо составление финансового плана как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. Финансовое планирование является основой для правильного принятия решений общим собранием товарищества, развития ТСЖ, устранения аварийных ситуаций в доме. При расчёте бюджета необходимо исходить из принципа, что уровень дохода должен быть равен расходам товарищества: дефицита бюджета допускать нельзя, закрыть его можно будет только кредитными средствами, а это дополнительные расходы на проценты. При планировании бюджета ТСЖ необходимо отталкиваться от прогнозов, какие средства будут получены в ходе деятельности, сколько будет потрачено, на чём удастся сэкономить денежные средства; для того, чтобы финансовый план компании отличался гибкостью, необходимо закладывать в него непредвиденный рост расходов, увеличение стоимости закупаемых услуг.

Прежде всего, при составлении бюджета ТСЖ необходимо определить перечень доходов и расходов организации. Доходы являются основой работы любого ТСЖ, они должны быть стабильными и гарантированными и со временем в идеале возрастать, а не падать.

Все источники доходов товарищества представлены ниже:

Квартплата. Размер такого источника дохода формируется на основании жилищного законодательства РФ, собирается уполномоченными на то лицами и могут состоять из трёх частей: первый платёж за содержание и ремонт зданий и помещений общего пользования; второй платёж представляет собой оплату коммунальных услуг, которые каждый собственник жилья получает в соответствии с договором; третий платёж - взимается с собственников жилья в виде налога на имущество, а с нанимателей - арендной платы. Оплата жилья взимается с общей площади квартиры. Подробнее о принципе формирования квартплаты будет рассмотрено в другой статье, а применительно к составлению бюджета ТСЖ следует отметить: прогнозирование поступления таких средств должно основываться с учётом того, что жильцы могут несвоевременно оплачивать свои квитанции, либо вовсе отказываться от исполнения обязательств по содержанию своего имущества. Поэтому стоит заложить определённый процент неуплаты в бюджет товарищества.
Субсидии - следует прогнозировать полное перечисление всех причитающихся жильцам субсидии на счёт ТСЖ. За основу составления такого прогноза можно брать данные по прошлому году.
Дотации - вероятность получения таких средств весьма невелика, если выплаты происходят, то со значительными задержками, а потому не следует рассчитывать на эти средства при расчёте бюджета ТСЖ.
Получение платы от сдачи в аренду принадлежащих ТСЖ помещений. Прогноз стоит осуществлять исходя из спроса на такие помещения, их размера и рыночной стоимости аренды аналогичных объектов.
Прочие доходы (средства, которые поступают от прочей деятельности ТСЖ, приносящей доход).

Расчёт расходов ТСЖ

Таким образом, составив все статьи доходов и спрогнозировав их величину, можно смело переходить к расчёту расходов ТСЖ. Все расходы ТСЖ можно разделить на постоянные (которые легко поддаются прогнозам, являются стабильными и не взывают значительных колебаний) и переменные (носят непостоянный характер, возникают по мере необходимости). Все расходы можно разделить на следующие статьи:

Коммунальные платежи - основная статья расходов ТСЖ. При прогнозировании данной статьи необходимо учитывать объем потребляемых ресурсов, плюс повышение цен в течение года - в среднем на 5%.
Фонд заработной платы членов ТСЖ - прогноз осуществляется на базе предыдущего года, с учётом незначительного повышения фонда. Не стоит забывать про отчисления в пенсионный фонд и налоговую!
Расходы на управление, которые могут быть рассчитаны как и в прошлом году, либо на основе опыта аналогичных компаний.
Налоги на недвижимость, которые рассчитываются в соответствии с Налоговым кодексом РФ и просчитать суммы не составит труда.
Страхование - сумма страховых взносов легко рассчитываются в начале каждого года.
Текущие ремонтные работы, средства на уборку территории, благоустройство зданий и проч.
При наличие кредитных обязательств - обязательно просчитывается сумма кредита за год с начисленными по ней процентами.
Судебные издержки - в расчёт берётся опыт предыдущих периодов по судебным расходам, а также предстоящие разбирательства.
Создание резервного фонда - для проведения капитального ремонта помещений; в этих целях стоит получить консультацию специалиста об установлении размера отчислений.
Прочие расходы - непредвиденные расходы, аварийные ситуации.

На чём можно сэкономить в ТСЖ?

После сопоставления примерных прогнозов по указанным статьям доходов и расходов станет ясно, возникает профицит или дефицит бюджета. Чаще всего бюджетных средств недостаточно, чтобы покрыть все расходы управляемого дома; в таком случае финансовый план подлежит пересмотру с целью его оптимизации и устранения денежных дыр. Так, например, можно сэкономить на следующих расходах:

Для достижения максимального эффекта от планирования бюджета, необходимо регулярно проводить мониторинг его исполнения, лучше всего помесячно. Например, можно составить таблицу, в которой будут отражены планируемые показатели и реальные цифры по итогам квартала. Если разбить такую таблицу с указанием статей доходов и расходов, то можно будет реально отслеживать проблемные места в бюджете и принимать меры для нормализации баланса. Также не стоит радоваться избытку средств - ведь нередко большинство расходов могут носить сезонный характер, и если по итогам первого квартала доходы значительно превысили расходы, то по итогам полугодия такой профицит может обернуться дефицитом бюджета. А потому про излишки стоит говорить только по итогам года, когда можно будет действительно уже распределить оставшиеся средства на следующий год.

Темы, связанные с ТСЖ:

Планирование и учет целевого расходования всех средств ТСЖ осуществляется посредством сметы доходов и расходов (бюджета) (п. 1 ст. 3 Федерального закона «О некоммерческих организациях»).

Смета доходов и расходов представляет собой финансовый план поступления и расходования денежных средств. В смете отражаются поступления и оттоки денежной на личности, доходы от основной и предпринимательской деятельности.

Помимо числовых значений доходов и расходов в бюджет могут включаться также следующие аспекты:
— краткая текстовая информация (резюме) о прошедшем и предстоящем годах;
— обзор доходов и расходов за последние 5 лет;
— сопоставление прошлогоднего бюджета, фактических доходов и расходов за текущий год, а также предполагаемое распределение фондов на следующий год.

На основании бюджета организуется вся система бухгалтерского учета ТСЖ.

Унифицированной формы сметы, утвержденной законодательством, не существует, но в ней должен соблюдаться основной принцип целевого расходования средств.

Смету следует составлять таким образом, чтобы на момент окончания периода, на который она планировалась не предполагалось остатков неиспользованных средств. Если это вступительные и членские взносы, то такая ситуация возможна, необходимо лишь указать в учетной политике и зафиксировать в решении общего собрания, экономия по смете засчитывается, а перерасход добирается в последующие отчетные периоды. Но если это цель выявила средства, поступившие на выполнение, определена.

Программы, и срок ее выполнения в этом году заканчивается, то использование остатка средств необходимо утвердить общим собранием, иначе налоговые органы признают нецелевое использование средств и обложат этот остаток налогом на прибыль. - При этом по окончании отчетного периода должен составляться отчет об исполнении сметы доходов и расходов, утверждаемый тем же органом, который утверждал смету. Наличие сметы, а также отчета об ееисполнении будет являться подтверждением целевого использования средств для налоговых органов.

Смета утверждается на общем собрании членов товарищества собственников жилья (п. 3 ст. 29 Федерального закона «О некоммерческих организациях») и служит основой для финансирования их деятельности в течение календарного года.

Смета расходов может иметь следующую структуру.

Расходы, связанные с уставной деятельностью:
1. Содержание и обслуживание жилищного фонда:
1. заработная плата обслуживающего персонала, выплачиваемая по трудовым и гражданско-правовым договорам, а также отчисления с зарплаты. К обслуживающему персоналу относятся лица, осуществляющие техническое, административное и хозяйственное обслуживание домовладения;
2. расходы по техническому обслуживанию, санитарно му содержанию и управлению эксплуатацией домовладения, осуществляемым сторонней организацией;
3. расходы на инвентарь и хозяйственные нужды;
4. расходы на материалы;
5. содержание конторы правления (отопление, водоснабжение, освещение, оплата телефона);
6. коммунальные услуги по содержанию общего имущества;
7. канцелярские и почтовые расходы;
8. обучение обслуживающего персонала (повышение квалификации, приобретение нормативно-правовых документов и специальной литературы);
9. приобретение основных средств (хозяйственное оборудование, оргтехника, компьютеры, конторская мебель и пр.);
10. содержание и ремонт основных средств;
11. отчисления в резерв на восстановление и замену основных средств;
12. оплата консультационных услуг, в т.ч. расходов на юридическое обслуживание при решении споров с неплательщиками;
13. оплата услуг банка;
14. служебные разъезды;
15. расходы на проведение общих собраний;
16. земельный налог и арендная плата за землю;
17. расходы по страхованию имущества;
18. расходы на организацию и проведение досуга жильцов (программы «Мой двор», «Мой подъезд», различные конкурсы, встреча Нового года и т. п.).
2. Ремонт жилищного фонда:
1. текущий и капитальный ремонт строительных конст рукций здания;
2. текущий и капитальный ремонт инженерного оборудования;
3. отчисления в резерв на ремонт жилищного фонда.
3. Прочие расходы:
1. премии персоналу;
2. материальная помощь;
3. представительские расходы;
4. непредвиденные расходы.
Расходы, связанные с предпринимательской деятельностью:
1. представляющие долю от расходов по уставной деятельности;
2. осуществляемые сверх расходов по уставной деятельности.

Смета доходов имеет следующую структуру:

Целевые поступления (связанные с уставной деятельностью):
-членские взносы;
-бюджетные поступления;
-прочие целевые поступления.

Доходы от предпринимательской деятельности:
доходы и расходы, связанные с предпринимательской деятельностью, отражаются в смете по стоимости с учетом НДС.

Вся работа ТСЖ основана на главном финансовом документе - смете доходов и расходов на год. В ней отражаются необходимые расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные законом и уставом товарищества цели (п. 2 и п. 1 ст. 137 ЖК РФ).

Что такое смета?

Обязанность ТСЖ по составлению сметы доходов и расходов обозначена в Жилищном кодексе РФ двояко.

С одной стороны, «определение сметы доходов и расходов на год» является не обязанностью, а правом ТСЖ (пп.2 п.1 ст.137 ЖК РФ).

С другой стороны, именно на основе сметы устанавливаются размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (пп.3 п.1 ст.137 ЖК РФ). Составление сметы вменено в прямые обязанности правления ТСЖ (п. 3 ст. 148 ЖК РФ). Кроме того в отсутствие утвержденной сметы доходов и расходов ТСЖ будет не вправе взыскать с должников - собственников помещений обязательные платежи (за исключением фактически понесенных и документально подтвержденных расходов).

Таким образом, можно заключить, что составление сметы доходов и расходов необходимо для полноценной деятельности ТСЖ. Утверждение сметы как годового плана финансовой деятельности товарищества - исключительная компетенция общего собрания членов ТСЖ. Установление размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖ, образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования, также относится к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ (п. 2 ст. 145 ЖК РФ).

В п. 2.2 «Рекомендаций по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья (утверждены Приказом Госстроя России от 14.07.1997 N 17-45, одобрены Письмом Минфина России от 14.04.1997 N 16-00-16-74)» предложено использовать в качестве данных для составления сметы:

бюджет прошлых лет (на 1 - 3 года) и его выполнение;
технические характеристики комплекса недвижимого имущества (площади жилых и нежилых помещений, функциональное назначение нежилых помещений, этажность здания, количество лиц, имеющих право на льготы по оплате жилья, и т.д.);
уровень инфляции;
регулярность поступления бюджетных дотаций на содержание и ремонт жилого фонда и субсидий по оплате жилья и коммунальных услуг;
предполагаемую заработную плату управленческого и обслуживающего персонала;
цены на услуги по управлению и обслуживанию жилого фонда;
остатки финансовых средств с прошлых лет;
остатки материальных ресурсов на содержание и ремонт.

Заметим, что смета не может являться статичным документом. В ходе исполнения в нее можно вносить изменения, которые должны быть утверждены решением общего собрания членов ТСЖ.

Расходная часть сметы

Затратная часть сметы определяется теми направлениями расходования, которые запланированы на соответствующий год.

Основную часть из них формируют расходы на:

управление многоквартирным домом (в частности, заработная плата членов правления ТСЖ, "зарплатные" налоги, канцелярские расходы, услуги связи, информационные и юридические услуги, оплата госпошлин, вознаграждение банка за прием платежей жильцов, банковское обслуживание счета, аренда помещения для общих собраний);
содержание и текущий ремонт общего имущества (обслуживание лифта, страхование общего имущества, уборка лестничных площадок и маршей, уборка придомового участка, работы по озеленению, охрана общего имущества, обслуживание домофона, устройств автоматизированной противопожарной защиты, дератизация и дезинфекция, очистка мусоропровода, вывоз ТБО, аварийно-диспетчерское обслуживание, покраска фасада, косметический ремонт подъездов, ремонт электрооборудования, подготовка оборудования к сезонной эксплуатации, утепление оконных проемов в подъездах и др.);

Также сметой могут быть предусмотрены иные направления расходования, например, на благоустройство придомового участка.

Целесообразно предусмотреть резервный фонд для покрытия непредвиденных расходов (например, на устранение аварий, приобретение имущества взамен похищенного).

Расходную часть следует максимально детализировать: так легче отслеживать целевую направленность использования средств ТСЖ.

Структура сметы также будет влиять на организацию бухгалтерского учета. Например, к счетам учета затрат целесообразно ввести "аналитику" по статьям, отраженным в смете. Таким образом, в любой момент по оборотам соответствующих счетов бухучета можно отследить выполнение сметы.

Кроме названных видов расходов в смету также необходимо включить расходы по оплате коммунальных ресурсов ресурсоснабжающим организациям. В эту группу войдут холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление.

Необходимость отражения расходов по коммунальным услугам в смете вызвана тем, что действующее законодательство предполагает, что именно ТСЖ заключает договоры на поставку коммунальных ресурсов и именно у товарищества возникают обязательства по этим договорам. Абонентом по договору водоснабжения и водоотведения должно быть ТСЖ, а не собственники помещений. Об этом говорится в п. 1 "Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в РФ ", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 N 167. Кроме того собственники помещений не вправе напрямую заключить договор с ресурсоснабжающей организацией, если ими создано товарищество собственников жилья. Об этом упоминается и в Письме Минрегиона России от 20.03.2007 N 4989-СК/07: в случаях, когда управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, ТСЖ, ресурсоснабжающая организация не может быть исполнителем коммунальных услуг.

Если причиной просрочки оплаты по договору между ТСЖ и организацией коммунального комплекса стали неплатежи собственников помещений, это не является признаком невиновности ТСЖ в неисполнении обязанности по оплате оказанных коммунальных услуг. Взыскивать задолженность в такой ситуации следует именно с ТСЖ. Дело в том, что ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, а вот члены ТСЖ не отвечают по его обязательствам (п. 6 ст. 135 ЖК РФ).

Доходная часть сметы

Согласно п. 2 ст. 151 ЖК РФ средства ТСЖ состоят из:

обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
прочих поступлений.

Под обязательными платежами в п. 5 ст. 155 ЖК РФ понимаются платежи, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг.

Кроме оплаты коммунальных услуг, порядок расчета которой известен из нормативных актов, все остальные платежи (связанные с содержанием общего имущества) пропорциональны площади помещений в многоквартирном доме. Поэтому площадь помещения каждого собственника и суммарная площадь помещений в доме - ключевые показатели, необходимые для определения размера обязательных платежей и взносов.

Среди поступлений ТСЖ названы доходы от хозяйственной деятельности. Согласно п. 2 ст. 152 ЖК РФ ТСЖ вправе заниматься:

обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме;
строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
сдачей в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Важно помнить, что ТСЖ, как и любая некоммерческая организация, вправе осуществлять хозяйственную (предпринимательскую деятельность), только если это служит достижению целей, предусмотренных уставом (п. 1 ст. 152 ЖК РФ). Соответственно, доходы от такой деятельности направляются на достижение этих целей, например, для оплаты общих расходов или в специальные фонды (п. 3 ст. 152 ЖК РФ). Определение направлений использования средств относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ (пп. 7 п. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Для формирования специальных фондов, например резервного, необходимо принять решение о сборе целевых взносов. Некоторые эксперты рекомендуют при составлении сметы доходов и расходов разбить ее на несколько разделов (в соответствии с направлениями расходования) и определить (уже без учета доходов от хозяйственной деятельности ТСЖ) размер обязательных платежей собственников по видам затрат. Так будет обеспечено соответствие вида поступления определенному направлению расходования (например, по коммунальным услугам, содержанию и ремонту общего имущества, управлению домом, формированию фондов). Это позволит отследить и подтвердить целевое расходование поступлений.

К прочим поступлениям можно отнести спонсорские, благотворительные вклады, доходы по депозитам, ценным бумагам, а также пени по просроченным платежам в пользу ТСЖ.

Контроль

По окончании года исполнение сметы должно быть проверено ревизионной комиссией (ст. 150 ЖК РФ), а отчет о выполнении такого плана - обязательно должен быть утвержден общим собранием членов ТСЖ (пп. 8 п. 2 ст. 145 ЖК РФ). Именно эти процедуры позволяют выявить нецелевое использование средств, что имеет определенные налоговые последствия.

Заметим, что правление вправе распоряжаться средствами ТСЖ, находящимися на счете в банке, только в соответствии с финансовым планом товарищества (п. 4 ст. 151 ЖК РФ).

Отслеживать исполнение сметы рекомендуются ежемесячно: во-первых, расчетный период обычно составляет месяц (заработная плата, отчисления с нее, обязательные платежи членов ТСЖ, коммунальные ресурсы), во-вторых, такой период оптимален для контроля за расходом материальных ресурсов, в-третьих, месяц - это отчетный период в бухгалтерском учете. Ежемесячный мониторинг позволит скорректировать текущие расходы и не допустить перерасхода по смете в конце года.

Вот уже который год наше ТСЖ утверждает на общих собраниях членов ТСЖ смету доходов и расходов и на ее основе обязательные для всех.

Вот как формулируется вопрос в бюллетенях и в протоколе

Утвердить представленную смету доходов и расходов ТСЖ «*********» на 2012 г. (основанную на применении в расчетах с собственниками помещений размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и тарифов за коммунальные услуги, устанавливаемых органами государственной власти города Москвы) и указанные в смете размеры платы за жилое помещение, коммунальные услуги, содержание машиномест, котельную и охрану (приложение № 3)

Вот как выглядит смета Смета доходов и расходов на эксплуатацию и техническое обслуживание жилого дома тсж "*********" на 2012 год

Жилой площади - 16367,8 м2

ДОХОДЫ в месяц в год

1. Квартплата: 16 367,80 х 24 ,53 401 502 4818024руб

2. ИТОГО ДОХОДОВ: 401 502 4818024руб

Раздел 1 "Фонд зарплаты с начислением)

1. заработная плата 40000 руб 480000 руб

2 налоги с учетом НДФЛ 19770 руб 237241 руб 3. 0 0

ИТОГО по разделу 1 59770 руб 717241 руб

1. расходы на хоз.товары,канцтовары 0

2. Техника безопасности 0

3. Расходы на приобретение спец. одежды 0

4. расходы на приобретение хоз.товаров 4 000 48 000

5. Дезинфекция и дератизация 0

6. Вывоз мусора 33 000 396 000

8. Электроэнергия (дежурное освещение мест общего пользования) 40 000 480 000

9. Противогололедные реактивы 300 3 600

10. Механизированная уборка территории 0

ИТОГО по разделу 2 77 300 927 600

Раздел 3 "Текущее обслуживание жилого фонда"

1. Техническое обслуживание лифтов 59000руб 708000руб

3 кнопка вызова милиции 0

4 договор на эксплуатацию и тех.обслуживание 203 535 2 442 420

5 замеры сопротивления изоляции 0

6 обслуживание видеонаблюдения и шлагбаума 0

ИТОГО по разделу 3 262535 руб 3150420руб

1. Оплата за телефон,канцтовары,обучение 1 897 22764 руб

2. Обсуживание програмного обеспечения 1-С 0

3. Приобретение оргтехники 0 0 0

ИТОГО по разделу 4 1 897 22764 руб

ИТОГО РАСХОДОВ: 401502 руб месяц 4818024руб в год

стоимость обслуживания 1 квадратного метра -24,53 руб (СТАВКА ГОРОДА)

ДОПОЛНИТЕЛЬНО к Т.О. :

охрана - 250 руб с квартиры (в 2011 году - 405 руб. с квартиры)

Отопление - 7руб.80 коп. с 1м2 (по показаниям общедомового газового счетчика за 2011 год)

В моем понимании документ, который утверждается собранием, трудно назвать сметой. С другой стороны, раз на документе написано "смета", то суд скорей всего признает ее сметой. а значит и установленные на основе ее платежи.

При этом список общего имущества МКД никогда и никем не утверждался. Перечень и состав услуг, а также порядок их предоставления тоже никогда не утверждался.

В моем понимании невозможно определить смету, если не определены существенные условия для ее составления (объем работ и расценки), но собрание членов тсж из года в год доказывает обратное.

Как доказать, что это не смета, а филькина грамота?

18.03.2013 02:09

"Упрощенка", 2012, N 7

Если у вас "упрощенка" с объектом "доходы". Вы найдете для себя полезную информацию в данной статье, так же, как и те, кто учитывает расходы.

С появлением ТСЖ у людей появилась возможность управлять общим имуществом дома и выбирать качество оказываемых коммунальных услуг. Ведь товарищество является юридическим лицом, а следовательно, может заключать подрядные договоры, брать кредиты на реконструкцию дома.

По своей организационно-правовой форме ТСЖ относится к некоммерческим организациям и может применять упрощенную систему при соблюдении общих ограничений, указанных в ст. 346.12 НК РФ. Это право уже давно подтвердил и Минфин России в Письме от 10.03.2006 N 03-11-04/2/58.

Некоммерческая организация может осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых она создана. При этом полученная прибыль не подлежит распределению между ее членами. Это установлено ст. ст. 24 и 26 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" (далее - Закон N 7-ФЗ). После уплаты "упрощенного" налога прибыль ТСЖ можно направить, например, на ремонт или на покупку имущества для общего пользования членами ТСЖ или на решение других текущих проблем.

Может показаться, что если ТСЖ не занимается предпринимательством, то облагаемых доходов и не должно возникнуть. Однако по факту это не так, и именно об особенностях учета доходов и расходов в ТСЖ мы и поговорим.

Согласно п. 2 ст. 151 ЖК РФ товарищество собственников жилья может получать разные виды доходов, а именно:

1) обязательные платежи, вступительные и иные взносы членов товарищества;

2) доходы от хозяйственной деятельности товарищества (их надо потом направить на выполнение целей, задач и обязанностей ТСЖ);

3) субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иные субсидии;

4) прочие поступления.

Обратите внимание! Даже если ТСЖ не занимается предпринимательской деятельностью, у него могут возникнуть доходы, облагаемые при "упрощенке".

Посмотрим, как их учитывать при УСН. Ведь от того, к каким поступлениям относятся получаемые доходы, будет зависеть и налоговый учет.

Плата на содержание и ремонт жилого помещения

Платить за содержание и ремонт дома должны все собственники - как члены ТСЖ, так и те, кто к ним не относится (п. 2 ст. 153 ЖК РФ). И налоговый учет полученных средств будет зависеть от того, кто именно заплатил.

Деньги на содержание и ремонт дома, поступающие от членов товарищества, нужно рассматривать как членские взносы, поступающие на внутренние нужды и ведение уставной деятельности ТСЖ. Ведь согласно пп. 1 п. 2 ст. 152 ЖК РФ эксплуатация, обслуживание и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме являются одним из видов уставной деятельности ТСЖ. А членские взносы - это основной источник финансирования некоммерческой организации (п. 1 и 2 ст. 26 Закона N 7-ФЗ).

Соответственно в налоговом учете такие средства нужно рассматривать как целевые поступления, не облагаемые "упрощенным" налогом (ст. 346.15 и пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). А значит, в Книгу учета доходов и расходов их заносить не нужно.

Памятка. Чтобы освободить от налогообложения поступления от собственников помещений ТСЖ, нужно вести раздельный учет доходов и расходов. Причем формы для учета предстоит разработать самим.

Отметим, что налоговое законодательство при этом требует вести раздельный учет как доходов, так и расходов, произведенных в рамках целевых поступлений. Если же раздельного учета нет, все получаемые средства нужно учитывать при налогообложении со дня, когда они были получены.

Для раздельного учета лучше самостоятельно разработать специальные формы и утвердить их приказом руководителя. Так поступить предлагает Минфин России в Письме от 13.03.2006 N 03-11-04/2/59.

Что касается платы на ремонт и содержание дома, вносимой лицами, не являющимися членами товарищества, то ее нужно включать в доходы, облагаемые "упрощенным" налогом. Поскольку такие деньги под льготу не подпадают. Это разъяснено в Письме Минфина России от 30.12.2011 N 03-11-06/2/188.

Безвозмездные поступления и пожертвования

Не нужно включать в состав доходов ТСЖ пожертвования, если они поступили от членов или участников товарищества. Также эти лица могут делать отчисления в резерв на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, и такие деньги облагаться "упрощенным" налогом не будут. Это установлено пп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ. Если какое-либо юридическое лицо или индивидуальный предприниматель выполняют в пользу ТСЖ работы (услуги) безвозмездно, их стоимость в налогооблагаемые доходы опять же не включается (пп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ). Но снова напомним, для того чтобы какие-то суммы выводить из-под налогообложения, в ТСЖ должен быть организован раздельный учет.

Как мы видим, товарищество не признает в доходах при "упрощенке" вступительные, членские и паевые взносы от участников, а также пожертвования, отчисления на формирование резерва на проведение ремонта и поступления от собственников на проведение капитального ремонта общего имущества. Аналогичное мнение высказано и в Письме Минфина России от 10.04.2012 N 03-11-11/119. Поэтому в графе 4 разд. 1 Книги учета такие суммы не отражаются, а записываются в отдельном регистре.

На заметку. Вступать в ТСЖ или нет?

Каждый жилец дома самостоятельно решает, будет он становиться членом ТСЖ или нет (ст. 143 ЖК РФ). Принудить его никто не может. Тем не менее некоторые решения ТСЖ обязательны для исполнения всеми собственниками в доме независимо от того, состоят они в товариществе или нет. Так, если гражданин отказывается вступать в ТСЖ, воду и свет ему не отключат, санкций никто применять не будет, но вносить плату в ТСЖ за коммунальные услуги такому жильцу все равно придется по тарифам, установленным товариществом. Поэтому если ТСЖ все-таки создано, то лучше в него вступить. Тогда на общем собрании можно, например, убедить соседей изменить устав или уменьшить платежи.

Плата за жилье и коммунальные услуги

Своевременно и полностью вносить плату за жилье и коммунальные услуги с момента возникновения права собственности на квартиру обязывает граждан и организации пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ. По мнению финансового ведомства, данные поступления - это выручка ТСЖ от реализации работ (услуг). И ее надо учитывать при УСН (Письмо Минфина России от 05.10.2011 N 03-11-06/2/136). Чиновники считают, что платежи от жильцов дома за коммунальные услуги формируют доходы, облагаемые "упрощенным" налогом, поскольку не являются целевыми.

Однако на этот счет есть судебные решения, где споры на эту тему налоговиками были проиграны (Постановления ФАС Поволжского округа от 31.03.2011 по делу N А65-18505/2010 и ФАС Дальневосточного округа от 02.02.2011 N Ф03-9689/2010 ). Судьи пояснили, что ТСЖ, получая оплату за коммунальные услуги, само этих услуг не оказывает. А выступает лишь посредником между организациями, оказывающими услуги по тепло-, водо- и электроснабжению, и собственниками жилья. При этом у ТСЖ от поступивших платежей никакой экономической выгоды не возникает. Оно только выполняет предусмотренную уставом обязанность. Поэтому данные платежи, по мнению судей, не подлежат налогообложению при упрощенной системе. Аналогичного мнения придерживается и Верховный Суд РФ в Решении от 22.12.2010 N ГКПИ10-1401.

Итак, если вы считаете, что все платежи собственников не что иное, как целевые поступления, то нужно быть готовыми в случае необходимости отстаивать свою позицию в суде. Это особенно актуально для тех, кто считает "упрощенный" налог с доходов. У них, если все платежи за квартиру включать в выручку, налог к уплате может оказаться приличным. Те же, кто считает налоговую базу по УСН с разницы между доходами и расходами, полученные доходы могут уменьшить на стоимость коммунальных услуг, оплаченную поставщикам. Об этом сказано в Письме Минфина России от 26.12.2011 N 03-11-06/2/184. Однако, даже если доходы будут равны расходам, по итогам года придется заплатить минимальный налог.

На заметку. Средства, полученные из краевого бюджета на ремонт многоквартирного дома, ТСЖ обязано учитывать в доходах при УСН. Такой вывод сделан в Письме Минфина России от 11.03.2012 N 03-11-11/75.

Полезные советы. Какие документы понадобятся, чтобы отстоять свою позицию в суде и не учитывать плату за жилье и коммунальные услуги

Если вы решили не учитывать коммунальные платежи в доходах при УСН календарь налогов 2016-2017 , удостоверьтесь, что у вас есть в наличии следующие документы.

1. Устав. Он подтверждает некоммерческий род деятельности ТСЖ.

2. Смета доходов и расходов. Она обосновывает расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные законом и уставом товарищества цели (пп. 2 п. 1 ст. 137 ЖК РФ). Кроме того, на основе сметы устанавливаются размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения. Унифицированной формы сметы нет, ее нужно разработать самостоятельно. Образец сметы приведен на рисунке.

Примерный образец сметы доходов и расходов ТСЖ

Утверждена общим собранием

ТСЖ "Парковый"

Смета доходов и расходов товарищества

собственников жилья "Парковый" на 2012 год

Доходы	В месяц	В год
Целевые поступления
Плата от жильцов за содержание и текущий ремонт дома (квартплата)
Членские взносы на оплату коммунальных услуг
Членские взносы на содержание и ремонт котельных
Членские взносы на коммунальное освещение
Оплата службы охраны
Вывоз ТБО


Доходы от оплаты интернет-провайдеров
Расходы
Ремонт и содержание общедомового сантехнического, иного оборудования
Благоустройство и озеленение придомовой территории
Расходы за исполнение трудовых функций работниками ТСЖ

Председатель правления ТСЖподписьФ.И.О.

Главный бухгалтер ТСЖподписьФ.И.О.

Рисунок

3. Счета на оплату коммунальных услуг.

4. Документы бухгалтерского учета. Они подтверждают целевое использование полученных средств, а также соответствие расходов принятой смете и отсутствие экономической выгоды. Чтобы признать поступления целевым финансированием, их нужно правильно назвать. Например - "целевые взносы членов ТСЖ" (на отопление, содержание и т.д.) или "целевые платежи собственников".

5. Локальный внутренний документ , регулирующий порядок ведения раздельного учета ТСЖ. В нем должно быть четко прописано, какой приход денег у ТСЖ является целевым финансированием и на какие уставные цели эти деньги могут быть потрачены.

Полезные советы. Посреднический договор позволяет не учитывать платежи за коммунальные услуги в доходах ТСЖ

Для того чтобы не включать в доходы при УСН плату жильцов дома за коммунальные услуги, заключите с каждым из жильцов посреднический договор на перечисление коммунальных платежей. Предметом такого договора будет покупка товариществом для жильцов коммунальных услуг у поставщиков этих услуг. За что жильцы выплачивают ТСЖ посредническое вознаграждение. Тогда в доходы товарищества будет включаться лишь вознаграждение. А деньги (в данном случае - коммунальные платежи), поступившие в связи с исполнением посреднического договора, в налоговую базу посредника не входят (пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ). О такой возможности для ТСЖ говорит и Минфин России в Письме от 11.03.2012 N 03-11-06/2/39.

Но есть один нюанс. Сначала ТСЖ следует заключить посреднический договор с жильцами на перечисление коммунальных платежей. И только после этого товарищество может составить договор с самими поставщиками коммунальных услуг (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 N 85). Если соглашение с поставщиками коммунальных услуг заключить ранее посреднического договора, инспекция может доначислить единый налог на суммы коммунальных платежей, полученных от жильцов. Посчитав, что такая операция противоречит смыслу посредничества.

Кроме того, прежде чем заключать с гражданами агентский договор, нужно обсудить эту возможность на общем собрании, а итоговое решение утвердить (ст. 145 ЖК РФ).

Доходы от предпринимательской деятельности

Товарищество собственников жилья, хотя и является некоммерческой организацией, может самостоятельно зарабатывать деньги. Для достижения целей, предусмотренных уставом, закон разрешает ТСЖ заниматься хозяйственной деятельностью. Однако перечень такой деятельности невелик, он ограничен тремя видами (п. 2 ст. 152 ЖК РФ):

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Из поступлений по этим видам деятельности складываются дополнительные доходы товарищества. Например, деньги могут быть получены от сдачи в аренду помещений, находящихся в общей собственности. То есть подвалы, чердаки или пристройки, переоборудованные, предположим, под мастерскую или кабинет врача и сданные в аренду, принесут доход ТСЖ.

Или ТСЖ может осуществлять предпринимательскую деятельность, когда в его штате есть слесари, электрики, сантехники. Стоимость дополнительных работ и услуг ТСЖ устанавливается внутренним документом (прайс-листом).

Обратите внимание, что полученные средства товарищество может использовать как для оплаты общих расходов, так и аккумулировать в фонды, созданные согласно уставу (п. 3. ст. 152 ЖК РФ). Например, за счет доходов от предпринимательской деятельности можно провести благоустройство дома и прилегающей территории, ремонт лифтов.

Доходы от предпринимательской деятельности нужно включать и в налоговую базу при УСН в соответствии со ст. 346.15 НК РФ.

Начисление страховых взносов

ТСЖ, применяя "упрощенку", может воспользоваться пониженным тарифом по страховым взносам, так как его основной вид деятельности указан в льготном перечне п. 8 ч. 1 ст. 58 Федерального закона от 24.07.2009 N 212-ФЗ. Это пп. "я.2" перечня "Управление недвижимым имуществом" (ОКВЭД 70.32 ).

Но нужно выполнить еще одно условие. Доходы от управления недвижимым имуществом должны составлять не менее 70% общих поступлений. Причем имеются в виду поступления, которые учитываются при упрощенной системе (ст. 346.15 НК РФ и п. 3 Информационного сообщения ПФР от 24.03.2011).

Получается, что ТСЖ может платить страховые взносы по льготному тарифу если применяет "упрощенку" и имеет налогооблагаемый доход, полученный в рамках управления многоквартирным домом. Например, товарищество может учитывать поступления жильцов за коммунальные услуги как выручку от услуг. Если же ТСЖ существует только за счет целевых поступлений, то воспользоваться пониженным тарифом нельзя и придется платить взносы по обычным ставкам. Ведь, как сказано в пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 и ст. 251 НК РФ, целевые поступления не входят в состав налогооблагаемых доходов при УСН.

Памятка. Если ТСЖ не имеет иных доходов, кроме целевых, воспользоваться пониженным тарифом по страховым взносам нельзя.

Обратите внимание, если ТСЖ применяет упрощенную систему с объектом "доходы минус расходы", то уплаченные страховые взносы можно учесть в расходах (пп. 7 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Особых условий для этого не требуется. Поэтому подобные траты можно списать сразу после осуществления и оплаты (п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Применяя "упрощенку" с объектом "доходы", товарищество вправе уменьшить исчисленный налог (авансовый платеж) на уплаченные страховые взносы, правда, не более чем на 50% (абз. 2 п. 3 ст. 346.21 НК РФ).

Нюансы, требующие особого внимания. ТСЖ не будет учитывать при УСН платежи за коммунальные услуги, если выступит как агент. Вначале заключит с жильцами дома посреднический договор на предоставление этих услуг, а после составит соглашение с коммунальными службами на получение этих услуг.

Документами, подтверждающими целевое использование средств, являются устав ТСЖ, смета доходов и расходов, счета на оплату коммунальных услуг, а также данные бухгалтерского учета.

При осуществлении и предпринимательской, и уставной деятельности ТСЖ следует вести раздельный учет.

Примечание. Какие поступления у ТСЖ являются доходом от основного вида деятельности

ТСЖ может применять пониженный тариф по страховым взносам, если доход от деятельности "Управление недвижимым имуществом" за отчетный период не менее 70%. Причем учитываются доходы, которые облагаются при УСН. Однако в случае с ТСЖ не все поступления являются облагаемыми при УСН, а если быть точнее - большинство в доходы при "упрощенке" не включается, поскольку является целевыми взносами членов ТСЖ. А вот деньги, полученные товариществом от предпринимательской деятельности, однозначно облагаются при УСН. Однако можно ли их включать в выручку по коду ОКВЭД 70.32 ? Этот вопрос мы задали специалисту ПФР и независимому аудитору. И предложили рассмотреть ситуацию, когда ТСЖ в рамках предпринимательской деятельности сдает в аренду подвальное помещение жилого дома, а коммунальные платежи жильцов учитывает в составе выручки от оказания услуг. Остальные же получаемые суммы являются целевыми и при УСН не облагаются. Можно ли доходы от аренды учитывать при расчете искомых 70%?

Вартан Мелконян, замначальника отдела организации взыскания задолженности Отделения ПФР по Санкт-Петербургу и Ленинградской области

Я считаю, что доходы от аренды в выручку от основного вида деятельности ТСЖ не включаются. Мы рассматриваем ситуацию, когда ТСЖ имеет только два вида облагаемых доходов - оплата жильцами дома коммунальных услуг и сдача помещений в аренду. Причем первый вид дохода ТСЖ получает в рамках управления недвижимым имуществом, и такой вид деятельности указан в льготном перечне пп. 8 п. 1 ст. 58 Закона N 212-ФЗ. А вот второй - сдача имущества в аренду - в льготном перечне не указан. Соответственно, ТСЖ, применяя "упрощенку", сможет платить страховые взносы по льготным ставкам, только получая доход в виде платы от жильцов дома за коммунальные услуги. Причем этот доход должен составлять не менее 70% от общих поступлений.

Надежда Абакумова, член Палаты налоговых консультантов, юрист

Я полагаю, что доходы от сдачи в аренду подвалов включаются в долю доходов, дающую право на использование пониженного тарифа. Действительно, для применения льготного тарифа нужно учитывать поступления, облагаемые "упрощенным" налогом. В свою очередь, налоговую базу "упрощенцев" составляют в том числе внереализационные доходы, к которым относят поступления от сдачи имущества в аренду (ст. 346.15 и п. 4 ст. 250 НК РФ). Значит, ТСЖ вправе сложить доход от сдачи помещений в аренду и поступления от жильцов дома за коммунальные услуги, чтобы платить взносы по льготной ставке.