Заключение о выделе долей в квартире. Совместная собственность и соглашение. Раздел общего имущества и выдел из общего имущества

Любое имущество находящееся в собственности двух и более лиц принадлежит им на праве общей собственности.

Общая собственность бывает совместной и долевой .

Режим совместной собственности.

Режим совместной собственности распространяется на общее имущество супругов и на общее имущество членов крестьянского (фермерского) хозяйства.

При определении долей в судебном порядке судом будут приниматься все заслуживающие внимание обстоятельства. Во-первых, документально подтвержденные исторические факты о ходе возникновения этого имущества, передачи этого имущества от одних лиц другим и т.д. Во-вторых, будут оцениваться вклады каждого из участников в строительство, реконструкцию, ремонт спорного имущества.

Вкладом участника, который может повлиять на увеличение его доли в имуществе, должно быть осуществление за свой счет неотделимых улучшений этого имущества ( ).

Неотделимые улучшения это улучшения, которые нельзя отделить без причинения ущерба имуществу. Такими улучшениями могут быть пристройки или надстройки. Под улучшением понимается расширение дома. Ремонт не является улучшением необходимым для увеличения доли в юридическом смысле. В случае с ремонтом, сторона понесшая затраты имеет право в судебном порядке возместить затраты на ремонт путем обращения в суд с иском о взыскании расходов соразмерно долям на имущество.

Таким образом, если дом был построен из самана или дерева, а один дольщик взял и заменил постройку кирпичом или блоком, при этом не увеличив площадь здания, то такое действие не будет расцениваться как основание для увеличения его доли. А вот если увеличение площади произошло, то будет.

Поэтому желающим производить капитальный ремонт строящегося дома за свой счет, советуем по возможности увеличивать площадь дома, так как в дальнейшем это будет влиять на увеличения доли в общей собственности.

Отделимые улучшения, то есть постройки хозяйственного назначения, туалеты, бани, кухни и т.д. будут являться собственностью того лица, которое их возвело ().

После того как доли определены собственники имеют право осуществить раздел или выдел своих долей.

Раздел общего имущества и выдел из него доли.

Выдел и раздел имущества это почти одинаковые понятия.

При выделе один участник долевой собственности выделяет свое имущество из общей долевой собственности. Выделяющийся собственник получает свое выделенное имущество в личную собственность, с присвоением другого кадастрового номера, а остальное имущество так и остается в долевой собственности оставшихся лиц.

При разделе общего имущества, долевой собственности больше не остается, она полностью прекращается. Части разделенного имущества переходят к своим собственникам в качестве индивидуально обособленных объектов недвижимости. Каждой части присваивается свой персональный кадастровый номер.

Поэтому по своей сути раздел и выдел схожи.

Раздел (выдел) имущества возможны только при условии того, что делимое имущество может быть разделено так, что каждая его отделившаяся часть будет иметь отдельный вход или возможность для пробития стены в качестве входа, при этом, не нарушая сейсмических конструкций здания.

Раздел (выдел) возможен в основном в частных домах, где имеется возможность изолировать выделяющуюся комнату, сделать отдельный вход, пристроить или построить туалет с ванной.

В стандартных квартирах вход всегда один и туалет с ванной тоже одни, поэтому разделить комнаты или выделить одну комнату отдельно от остальных не получится. Но, конечно, бывают различные варианты квартир, например, двух квартир, одна над другой, либо двух, трех квартир на одной лестничной площадке. В таких случаях возможность для раздела (выдела) естественно имеется.

Возникают ситуации, когда дом имеет трех долевых собственников, причем доля одного из них незначительная. Этот собственники не проживает в этом доме, не участвует в расходах по содержанию дома, и, при всем при этом, не желает выходить из состава долевых собственников.

Очевидно, что такой сосед мешает спокойно жить, ставит в палки в колеса, например, такие как получение согласия на совершение сделки с недвижимостью, получение согласия на реконструкцию помещения, прописка лиц с согласия этого собственника и т.п., или просто из-за принципа не хочет выходить.

Для урегулирования вопроса с подобными ситуациями, существует п. 4 ст. 252 ГК РФ.

Согласно п. 4 этой статьи несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Эту норму можно понять, как установление законом возможности выделять таких собственников из общего имущества с выплатой им стоимости доли в качестве компенсации.

Вроде бы как это справедливо. Если такой формальный долевой собственник живет в другом месте, а с этим имуществом ничего не хочет делать и не имеет к нему никакого интереса, и его доля не может быть выделена, то выплата ему стоимости этой доли и последующее исключение его из числа собственников являются вроде бы как правильным подходом.

Однако это не так.

Как разъяснил Конституционный суд Российской Федерации в своем право на жилище, владение, пользование и распоряжении своим имуществом есть у каждого гражданина Российской Федерации и оно закреплено в Конституции РФ. Лишить имущества можно только в судебном порядке и то в определенных случаях.

В вышеуказанном случае собственник имеет малозначительную долю, которую нельзя выделить, и он ничего не хочет с ней делать и тем самым создает неудобства остальным собственникам. Но право на долю, даже если он нерадивый собственник, он все равно имеет. Может быть эта доля будет выражена в койко-месте у стены, не важно, лишить такого собственника его имущества никто не сможет.

Как следует из определения Конституционного суда выплатить компенсацию собственнику, чья доля незначительна, можно только в том случае, если он сам заявил требование о выделении своей доли и его доля не может быть выделена в натуре. Только при наличии этих обстоятельств такому собственнику следует выплатить стоимость его доли. А если остальные собственники не хотят выплачивать, то суд может их обязать это сделать.

Итак, после того как механизм раздела (выдела) доли из общего имущества понятен, необходимо рассмотреть вопрос о соотносимости раздела (выдела) доли дома с земельным участком находящимся под домом. А именно как в таких случаях будет делиться земельный участок.

Соотношение раздела (выдела) дома и земельного участка.

При вопросе о соотношении раздела (выдела) дома и земельного участка следует рассмотреть три возможных варианта, при которых возможен такой раздел.

Делится дом и земельный участок.

Делится земельный участок, но не делится дом.

При первом варианте происходит деление дома, к примеру, на три части, каждому переходит в собственность отдельная часть дома, с отдельным выходом на земельный участок. Участок при этом остается в общей собственности. Все могут пользоваться земельным участком, но заходить могут только к себе в отделенную часть дома.

Логически такой вариант возможен. Его можно представить. Ничьи права и никакая юридическая конструкция в данном случае не нарушаются, следовательно такой вариант раздела возможен.

При втором варианте можно представить, что делится дом и делится земельный участок. Земельный участок делится таким образом, что получившиеся его части находятся на месте расположения отделенных частей дома. При этом каждый собственник своей части дома может выходить на свою часть земельного участка и никак не ущемлять права смежных собственников.

Такой вариант раздела также не нарушает прав третьих лиц, согласовывается с нормами земельного и гражданского законодательства, а потому является возможным.

При третьем варианте делится земельный участок, но не делится дом.

При этом право общей собственности на земельный участок прекращается, а на дом остается.

Дом находится на земельном участке. Получается, что под домом земельный участок разделен, и теперь состоит из разных частей, принадлежащих разным собственникам, сам дом продолжает находиться в общей долевой собственности.

Такая конструкция исключается нашим и в том числе западным законодательством.

Не может объект недвижимости, находящийся на земельном участке иметь другую форму собственности, нежели чем земельный участок под ним.

Земля приоритетней, чем объекты недвижимости находящиеся на нем.

Об этом в земельном законодательстве нашей страны и цивилизованного мира провозглашен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (п. 5 ст. 1 ЗК РФ).

Все объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке, следуют судьбе этого земельного участка.

Если общая долевая собственность на земельный участок прекратилась, то и на объекты недвижимости также она должна прекратиться.

Такой принцип правилен. Он устраняет путаницу, возникающую при разрешении подобных споров.

Из изложенного следует вывод, что разделить (выделить) дом, не деля при этом земельный участок можно, а вот разделить земельный участок не деля при этом дом, нельзя.

Поэтому при подаче иска о разделе, следует определиться в юридической правильности предъявляемых требований.

Права участников долевой собственности.

Продать такую долю можно только после получения от них письменного отказа, или в течение месяца, если никакой отказ не поступил.

Случается, что участники долевой собственности продают свою долю в тайне от других дольщиков, поскольку состоят с ними во враждебных отношениях.

Обойти условие об обязательном оповещении остальных дольщиков можно путем заключения с покупателем не договора купли-продажи, а договора дарения.

Определение порядка пользования имуществом.

Определение (установление) порядка пользования общим имуществом, является альтернативным выходом из ситуации, когда разделить (выделить) имущество не получается.

Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Различия между определением порядка пользования и разделом (выделом) имущества являются лишь юридическими, а с виду, по факту, особых различий эти формы раздела имущества не содержат.

Как при разделе (выделе), так и при определении порядка пользования имуществом происходит деление имущества либо территории на несколько частей.

Последствия одинаковы - каждому во владение передается определенная часть имущества, проводится граница обозначающая территорию нового собственника.

По границе, определяющей территорию по порядку пользования можно возводить стены, ставить заборы.

Юридические различия состоят в том, что при разделе (выделе) право общей долевой собственности на вещь прекращается, отделившемуся участнику предоставляется в собственность конкретная часть, которой он может распоряжаться по своему распоряжению, как захочет.

При определении порядка пользования общая долевая собственность на вещь остается, хотя и фактически разделяется. Все последствия нахождения вещи в общей долевой собственности продолжают присутствовать, а именно, при продажи доли в общей долевой собственности необходимо предложить право первоочередной покупки сособственникам имущества.

Особенные вопросы возникают при установлении порядка пользования земельным участком и домом, находящимся на нем.

Если земельный участок не поделен в долевом выражении между собственниками, то тогда необходимо смотреть на то есть ли на этом участке дом, в котором проживают спорящие стороны.

Если на участке стоит дом, то необходимо установить, определены ли доли на дом между его собственниками.

В случае если на земельном участке нет дома, а доли на земельный участок не определены и не существует никакого документального соглашения между сторонами о порядке пользования этим земельным участком, то порядок пользования земельным участком будет определен поровну между его собственниками, поскольку в силу , если доли участников не определены между ними, доли считаются равными.

Так как доли этого участка будут равными, то и порядок пользования будет определен между ними соразмерно их доли ().

Если на земельном участке стоит дом и доли участников определены, к примеру, 1/3 к 2/3, то участнику долевой собственности дома, чья доля больше, отойдет большая часть земельного участка.

Эти правила отражены в и согласно которому при переходе права собственности на долю в доме, к новому собственнику переходит пропорциональная доля на земельный участок, на котором находится дом.

Если же собственники не определили между собой соотношение долей в доме, в котором живут, то в силу закона (), их доли на этот дом будут считаться равными, а соответственно и порядок пользования земельным участком будет определен поровну.

Установленный судом порядок пользования земельным участком в отличие от раздела не подлежит по закону государственной регистрации.

Перед тем как обратиться в суд с заявлением об определении порядка пользования земельным участком разумно обсудить со специалистами перспективу разрешения этого спора.

К делам подобного рода следует подготавливаться заранее. Разрешение спора в суде должно быть прогнозируемо и спланировано.

Поэтому важно помнить, что обращение в суд не должно быть преждевременным.

Компания «Сенат» рада предложить свои услуги по указанным выше вопросам.
_____________________________________________________________________________________

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

ОБ ОТКАЗЕ В ПРИНЯТИИ К РАССМОТРЕНИЮ ЖАЛОБЫ

ГРАЖДАН САНГАДЖИЕВА АНАТОЛИЯ АНАТОЛЬЕВИЧА И СИДОРОВА ОЛЕГА

АНАТОЛЬЕВИЧА НА НАРУШЕНИЕ ИХ КОНСТИТУЦИОННЫХ ПРАВ

АБЗАЦЕМ ВТОРЫМ ПУНКТА 4 СТАТЬИ 252 ГРАЖДАНСКОГО

КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Конституционный Суд Российской Федерации в составе Председателя В.Д. Зорькина, судей Н.С. Бондаря, Г.А. Гаджиева, Ю.М. Данилова, Л.М. Жарковой, Г.А. Жилина, С.М. Казанцева, М.И. Клеандрова, А.Л. Кононова, Л.О. Красавчиковой, С.П. Маврина, Н.В. Мельникова, Н.В. Селезнева, А.Я. Сливы, В.Г. Стрекозова, О.С. Хохряковой, Б.С. Эбзеева, В.Г. Ярославцева,

заслушав в пленарном заседании заключение судьи Л.О. Красавчиковой, проводившей на основании статьи 41 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации" предварительное изучение жалобы граждан А.А. Сангаджиева и О.А. Сидорова,

установил:

1. Хорошевский районный суд города Москвы, решением от 15 февраля 2006 года удовлетворяя исковые требования гражданина В.П. Рыжкова, являвшегося собственником 1/3 доли в однокомнатной квартире, о прекращении прав собственности граждан А.А. Сангаджиева и О.А. Сидорова на их доли в той же квартире, составлявшие 1/6 и 1/6 общего имущества, о выплате им компенсации и признании права собственности на спорное имущество за истцом, сослался на положение пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации, согласно которому выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия, а в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Принимая указанное решение, суд исходил из того, что ответчики, постоянно проживающие в других жилых помещениях, не имеют существенного интереса в использовании своих долей в спорной квартире, состоящей из одной жилой комнаты, тем более что их доли являются незначительными, в то время как истец постоянно зарегистрирован в этой квартире с 26 ноября 2003 года, реально в ней проживает и другим жильем не обеспечен.

В своей жалобе в Конституционный Суд Российской Федерации граждане А.А. Сангаджиев и О.А. Сидоров утверждают, что примененное в их деле положение пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации - с учетом смысла, придаваемого ему правоприменительной практикой, - нарушает их права и свободы, гарантированные статьями 15, 17 (часть 3) и 40 Конституции Российской Федерации, поскольку позволяет судам общей юрисдикции в случае невозможности совместного пользования общим имуществом в виде жилого помещения и выдела доли в натуре прекращать право собственности на долю в таком жилом помещении против воли ее собственника (и не в связи с его обращением), одновременно обязывая других участников долевой собственности выплатить ему компенсацию, и допускает тем самым принудительное лишение права собственности участника долевой собственности.

2. Согласно статьям 96 и 97 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации" гражданин вправе обратиться в Конституционный Суд Российской Федерации с жалобой на нарушение своих конституционных прав и свобод законом и такая жалоба признается допустимой, если оспариваемым законом, примененным или подлежащим применению в деле заявителя, затрагиваются его конституционные права, а восстановление нарушенных прав осуществимо лишь посредством конституционного судопроизводства. Из этого следует, как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, что возбуждение производства в Конституционном Суде Российской Федерации возможно, если права заявителя нарушаются самой нормой закона и если заложенный в этой норме смысл не допускает такого ее истолкования и применения судами общей юрисдикции и арбитражными судами, при котором права и законные интересы граждан могут быть защищены и восстановлены в обычном порядке (определения от 15 ноября 2007 года N 816-О-О, от 8 февраля 2007 года N 57-О-О, от 17 июля 2007 года N 438-О-О и др.).

2.1. Статья 252 ГК Российской Федерации закрепляет общий принцип, который предполагает необходимость достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности о способе и условиях раздела имущества, находящегося в долевой собственности, или выдела доли имущества одного из них (пункты 1 и 2). Вместе с тем данная статья предусматривает, что недостижение участниками долевой собственности соответствующего соглашения не лишает их субъективного права на раздел общего имущества или выдел из него доли в натуре и что заинтересованный участник вправе предъявить в суд требование о выделе своей доли из общего имущества, а если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (пункт 3).

Согласно абзацу второму пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия, однако в исключительных случаях суд может принять решение о выплате денежной компенсации истцу, требующему выдела доли в натуре, без его согласия: в частности, если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия на компенсацию доли в натуре обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему соответствующую компенсацию. При этом закон не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна.

Следовательно, применение правила абзаца второго пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Субъективный характер последнего условия требует, чтобы этот вопрос решался судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (пункт 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

2.2. Таким образом, оспариваемое положение пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации не предполагает, вопреки мнению А.А. Сангаджиева и О.А. Сидорова, лишение собственника, не заявлявшего требование о выделе своей доли из общего имущества, его права собственности на имущество помимо его воли путем выплаты ему остальными сособственниками компенсации, поскольку иное противоречило бы принципу неприкосновенности права собственности.

Что касается проверки законности и обоснованности решения Хорошевского районного суда города Москвы, в том числе правильности применения и казуального истолкования им положений пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации, а также правовой квалификации возникших отношений, на чем фактически настаивают заявители, то разрешение таких вопросов не относится к полномочиям Конституционного Суда Российской Федерации, как они определены в статье 125 Конституции Российской Федерации и статье 3 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации". То обстоятельство, что они, судя по представленным материалам, не воспользовались своим процессуальным правом и не обжаловали принятое судом первой инстанции решение, также не может служить основанием для вывода о нарушении абзацем вторым пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации их конституционных прав и свобод.

Конституционного Суда

Российской Федерации

Ю.М.ДАНИЛОВ

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение.

1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

2. Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.

3. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

4. Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Выделение доли в квартире, также как и раздел недвижимого имущества, представляет собой прекращение права общей или совместной собственности. Однако, прежде всего, следует понимать главную разницу между этими двумя понятиями. При выделе осуществляется именно выдел определённой доли кого-либо из владельцев, при этом у совладельцев остаются права общего имущества. А вот раздел имущества означает полное прекращение совместной собственности, в результате чего каждый участник получает свою долю.

Задаваясь вопросом, как выделить долю недвижимости в натуре, стоит отметить, что выделенная доля предполагает получение отдельной комнаты. Кроме того, Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает возможность выделения доли в натуре лишь в том случае, если недвижимости это не причинит никакого ущерба, ее целевое назначение не изменится и на стоимости квартиры это не отразится.

Что касается квартиры в целом, выдел доли в натуре встречается гораздо реже, чем раздел имущества, поскольку предоставить совладельцу одну из комнат недостаточно. По закону ему также нужно обеспечить отдельную кухню, коридор, санитарный узел и отдельный вход.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Долевая собственность

Долевой собственностью принято считать совладение, при котором часть недвижимого имущества каждого жильца известна и зафиксирована документально. В этом случае лучше всего выбрать вариант с выплатой денежного эквивалента, равного стоимости доли. Но, говоря о натуре, речь может идти только о выделе части квартиры, то есть, так раздел прав на индивидуальные и совместные.

Оформить подобный выдел в натуре можно двумя способами:

После того как доля в натуре будет выделена по договору или через суд, на неё никто не сможет претендовать. При этом претендовать на места бывшего общего пользования он также не вправе.

Совместная собственность и соглашение

Совместной собственностью является недвижимость без чёткого определения размера доли каждого совладельца. То есть, перед выделением понадобится этот размер определить. При совместной собственности, как правило, на всех участников выделяются равные доли, за исключением некоторых оговорок.

Наилучшим вариантом станет составление соглашения между владельцами, чтобы так называемый раздел не приходилось оформлять через суд. В данном документе понадобится указать дату и место его составления, адрес квартиры, в которой выделяется доля в натуре, паспортные данные гражданина, который требует оформить раздел, паспортные сведения каждого совладельца, кадастровый номер квартиры и её общая площадь. Также понадобится зафиксировать сведения о правоустанавливающих документах, наличии обременений и о выделенных ранее долях. Соглашение составляется в том же количестве экземпляров, сколько участников.

После подписания соглашения его текст или отдельные пункты можно будет изменить только в том случае, если согласны будут абсолютно все участники. Также все участники должны подавать в регистрационную палату заявления о перерегистрации прав собственности.

Принципы расчёта

Определение доли квартиры в натуре для её последующей продажи в принципе не является сложной процедурой. Здесь потребуется отталкиваться от общей площади жилья и от того, не было ли ранее никаких соглашений или письменных договорённостей. Если нет, раздел будет равным.

Далее общая площадь делится на количество совладельцев. При этом принятие выделения происходит только двумя путями:

По общему согласию путём подписания соглашения:
Через суд в принудительном порядке.

Независимо от того, было ли решение добровольным или его утвердил суд, после того, как необходимые документы будут готовы и государственная пошлина уплачена, можно будет регистрировать права собственности в учреждении Росреестра. Без оформления прав собственности и получения на руки соответствующего свидетельства владение долей в натуре юридически не будет подкреплено.

Когда осуществляется раздел недвижимого имущества для выделения доли квартиры в натуре, речь не идёт ни о каких льготах или преимуществе. Раздел будет осуществлён в соответствии с действующим российским законодательством и наличествующими соглашениями между всеми участниками.

Законодательные нюансы

По закону раздел квартиры между участниками с определением размера долей для каждого не является обязательным, но Гражданский кодекс Российской Федерации даёт такое право каждому совладельцу. Равной для всех владельцев доля будет только в том случае, если ранее между совладельцами не был заключён никакой договор, к примеру, брачный.

Право самостоятельно распоряжаться своей долей также есть у каждого дееспособного совершеннолетнего гражданина. То есть, никто не может запретить совладельцу продать, обменять или сдать в аренду свою выделенную комнату в натуре. Существуют некие законодательные нюансы, согласно с которыми на подобные сделки нужно получить согласие всех участников совладения, однако если речь идёт о времени после окончательно оформленного выдела части квартиры в натуре, согласие ничьё не требуется.

Помимо свидетельства прав собственности на долю понадобится также получить выписку из единой государственной регистрационной базы прав на недвижимые объекты. Она будет служить дополнительной юридической подоплёкой в случае, если придётся решать конфликты через суд, что не редко бывает, когда гражданин решает .

Куда обратиться?

Условный раздел общей площади квартиры для её выдела в натуре и выделение доли в квартире после официально регистрировать не требуется, однако обязательно заверяется в нотариальной конторе. При добровольном подписании соглашения между участниками, особенно когда речь идёт о том, чтобы продать кому-то из них выделенную долю, проблем с оформлением не возникает. Однако далеко не всегда сторонам удаётся договориться мирно, и тогда в конфликте принимает участие уже суд.

Зачастую иск в суд подаёт тот, кто заинтересован в собственности больше остальных или же тот, кто решил продать свою долю. Список требуемых документов в суд отличается в каждом индивидуальном случае в зависимости от обстоятельств. Могут понадобиться даже свидетельства факта проживания в квартире или документы, указывающие размер вклада при покупке объекта недвижимости.

Совместная собственность предполагает владение имуществом без выделения долей. Выделение долей из общей совместной собственности происходит в таком же порядке, что и из общей долевой, если объект делим в натуре. Разница заключается только в том, что в случае с совместной собственностью необходимо предварительно определить размеры долей сособственников.

Право собственника на выделение доли из общей долевой собственности закреплено в ст. 252 ГК РФ.

Вопрос о том, как выделить доли в общей совместной собственности (как и из долевой), может решаться 2 способами:

во внесудебном порядке;
посредством обращения в суд.

Внесудебный порядок допустим, если собственники не возражают. Оформляется он соглашением между ними, в котором прописывается стоимость выделяемых каждому сособственнику частей общего объекта, равная стоимости доли каждого из них.

С образцом соглашения можно ознакомиться по ссылке: Образец соглашения о выделе доли .

Выдел из общей долевой собственности неоформленного имущества

Как правило, с такой проблемой сталкиваются граждане, которые, проживая в гражданском браке, купили совместно имущество и не оформили его как общую собственность. Разделить такое имущество в случае, если возник спор, проблематично. Единственный способ — подать иск в суд с требованиями:

признать имущество общей долевой собственностью;
разделить его согласно долям;
выделить долю в натуре.

В данном случае в суде необходимо будет доказать:

что пара приобрела имущество за совместные деньги;
сделка по приобретению была одобрена обеими сторонами.

Нотариальное обязательство о выделении долей: образец

Данный документ используется с целью гарантировать обязательство родителей выделить своим детям долю в жилье, приобретенном или построенном за счет материнского капитала (обязанность предусмотрена п. 4 ст. 10 закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.06 № 256). Для его оформления необходимо обратиться к нотариусу.

Сроки, в которые обязательство должно быть исполнено родителями-застройщиками (или продавцом недвижимости), устанавливает закон № 256:

в течение 6 месяцев после получения кадастрового паспорта на построенный дом;
в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом денег на покупку дома.

ВАЖНО! Выделить доли необходимо будет всем детям, которые имеются в семье к моменту погашения ипотеки.

Размер долей, которые подлежат выделению, в законе не оговаривается. В тексте обязательства указание размера доли не требуется.

Выдел в натуре в судебном порядке

Собственник в ходе реализации своих прав на долю может столкнуться с противодействием сособственников. В таком случае производится выделение доли в натуре в судебном порядке.

Приблизительный алгоритм действий следующий:

Подготовить иск и приложить к нему необходимые документы в соответствии с требованиями ГПК РФ (ст. 131, 132).
Доказать суду возможность совершить выдел, а также соответствие выделяемых объектов стоимости доли истца (путем проведения судебной экспертизы).
Поставить образовавшийся новый объект на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности в Росреестре (одновременное проведение данных процедур — новелла законодательства, введенная с 01.01.2017).

Итак, право владельца доли выделить ее в натуре закрепляет ст. 252 ГК РФ. Сделать это можно в судебном и внесудебном порядке. Если имущество не оформлено должным образом, выдел возможен только через суд. Соблюдение прав детей на долю в недвижимости, приобретенной за счет материнского капитала, обеспечивает государство посредством заключения нотариального обязательства.

Выделение доли в квартире происходит в отношении совместной или долевой собственности. О порядке выделения доли в квартире читатели смогут узнать из настоящей статьи.

Раздел квартиры по долям между собственниками

Выделение доли в квартире может производиться в отношении имущества, находящегося как в долевой, так и в совместной собственности.

Раздел квартиры в долевой собственности

Общим долевым правом собственности принято считать право, при котором определяются доли каждого из владельцев.

Применительно к жилью в этом случае один из участников долевой собственности имеет возможность провести раздел квартиры между собственниками и выделить свою долю из общего имущества.

Выделение доли из общего имущества подразумевает передачу части имущества в натуре путем предоставления в собственность части квартиры, которая соответствует доле гражданина, или путем выплаты денежной компенсации за долю в квартире.

Договорный выдел доли
Владение может подвергнуться разделению на основании взаимного соглашения сторон.
Если сособственникам не удается достичь соглашения о порядке и условиях раздела общего имущества или выдела доли из него, то они могут обратиться в судебные органы.
При этом важно видеть отличие в разделе общего имущества и выделе доли из общего имущества. Выдел доли происходит без прекращения права общей собственности остальных сособственников. Раздел собственности влечет за собой прекращение права общей собственности. Граждане, выделившие свое имущество из общего, лишаются права на общую собственность. После раздела собственности имущество принадлежит бывшим сособственникам в размере их долей.
Судебный выдел доли
Суд производит выдел доли в натуре. В том случае, если выдел доли из общего владения в натуре нельзя совершить или это приведет к причинению несоразмерного ущерба общему имуществу граждан, то остальные сособственники выплачивают собственнику доли ее стоимость.
После получения денежных средств в виде компенсации собственник полностью утрачивает свои права на долю в имуществе.
За счет денежной выплаты устраняется несоразмерность имущества, выделенного в натуре для одного из участников долевой собственности, принадлежащей гражданину доли. Если сособственники не возражают, то они также могут получить денежные выплаты в счет компенсации выдела доли в натуральной форме.
Нередко возникают ситуации, когда гражданин владеет незначительной долей в общей собственности. В этом случае собственник не имеет существенного интереса в том, чтобы использовать имущество, а принадлежащую ему часть невозможно отделить от других долей.
При установлении факта владения незначительной долей судебные органы могут вынести решение о выплате компенсации ее собственнику остальными владельцами долей.

Таким образом, выдел может производиться следующими законными способами:

Выдел доли по соглашению.
Выдел доли по решению суда.

Выдел доли в натуре.
Компенсация стоимости доли.

Раздел помещения в совместной собственности

Под совместной собственностью подразумевают право, при котором граждане владеют имуществом без точного определения размеров долей каждого из собственников.

Выдел доли производится после проведения процедуры предварительного определения размеров долей всех участников собственности.

Если в законодательстве или соглашении сторон не имеется иных указаний, то доли сособственников принято считать равными.

Порядок выдела доли в совместной собственности аналогичен порядку выделения долей в объектах долевой собственности.

Соглашение об определении долей

Образец соглашения пользователи могут найти на нашем сайте.

Стандартный бланк договора сособственников содержит такие графы:

Наименование документа.
Дата и место составления соглашения.
ФИО, адресные реквизиты, сведения о рождении и паспортных данных сторон.
Местонахождение квартиры, адрес дома, общая площадь жилого помещения.
Реквизиты правоустанавливающих бумаг на квартиру.
Номер регистрационной записи в ЕГРП о регистрации прав на квартиру.
Кадастровый номер квартиры.
Итоговый размер долей участников соглашения.
Сведения об обременениях, наложенных на общую собственность.
Количество экземпляров, в которых составлен договор.

После составления соглашение подписывается каждым из его участников.

Внести изменения в соглашение стороны могут по взаимному согласию всех сособственников.

После заключения соглашения о выделе долей собственники должны подать заявление на государственную регистрацию права собственности на полученную долю.

Как рассчитать долю в квартире

Определить долю при разделе квартиры в натуре можно, зная соотношение площади квартиры и количества собственников.

При этом следует руководствоваться правилом, согласно которому доли сособственников признаются равными, если не имеется иных указаний в законе или в соглашении участников общей собственности.

Например, расчет доли каждого из 3 граждан в общей долевой собственности в виде квартиры с площадью 115 м² происходит следующим образом:

115/3=38,3 м² - доля на каждого из 3 собственников.

Как выделить в натуре долю в квартире

Выделение доли происходит на основании соглашения сособственников или вступившего в законную силу судебного решения.

Права на выделенные доли регистрируются в органах Росреестра после того, как граждане подадут соответствующее заявление, дополнительную документацию и оплатят государственную пошлину.

Свидетельство о регистрации и выписка из ЕГРП станут основными бумагами, подтверждающими право на выделенную долю в собственности.

Таким образом, гражданское законодательство предлагает собственникам несколько вариантов выделения доли из общей собственности. Определившись с размером долей и заключив соответствующее соглашение, собственники регистрируют свои права.