Право сдачи комнаты в коммунальной квартире. Нужно ли спрашивать разрешение соседей, чтобы сдать комнату в коммуналке
Копаясь по необъятным просторам ру-нета натолкнулся на темку сдачи комнат в коммунальных квартирах, и на ответы даваемые «значительными агентствами». Посмеялся. Вношу ясность.
Начну с того, что я сдачей комнат не занимаюсь и обращаться ко мне с просьбой сдать или снять комнату бес-по-лез-но! Квартиру или дом – милости просим.
Начну с простого - не приватизированная комната в коммунальной квартире (что с остальными комнатами: в собственности или нет – без разницы). Все просто: получите согласие муниципалитета на сдачу в поднаем комнаты – можете сдавать, не получите – тоже можете сдавать, но не долго, насколько не долго – зависит от соседей. При этом если еще и додумаетесь «возмездный договор» состряпать и подписать – можете совсем без комнаты остаться. Подпишите бумажку-разрешалку типа «я Вася, разрешаю Паше ночевать в комнате пока меня нет с целью защиты моих личных вещей от вороватых соседей» - проблем не будет, если у «Паши» с соседями их не возникнет. А возникнут: шум, гам, тарарам, участковый и далее со всеми остановками.
Комната в собственности.
Казалось бы, статья 16 ЖК РФ прямо выделяет комнату как отдельный вид права, т.е. отдельная комната может находиться в собственности и, соответственно, ее собственник, на основании п. 1 ст. 34 и п. 2 ст. 35 Конституции РФ и строго в соответствии со ст. 30 ЖК РФ может сдавать ее кому заблагорассудится. Казалось бы, но не все так просто:
«Статья 41 ЖК РФ Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире.
1.Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).»
По-русски: комнату сдавать можно, а вот «долю» в коридоре и «кусок» ванной – нет, причина:
«Статья 246 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности.
1.Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех собственников.
2.Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.»
Здесь можно немного запутаться: статья 250 – это «преимущественное право покупки», а в 246-й статье имеем «распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ», и запутавшись начать, на основании правил ст. 250 ГК РФ предлагать сперва снять комнату соседям, а потом, при их отказе, сдавать ее «на лево». Распутывает оный момент определение термина «отчуждение»: «Отчуждение имущества - в гражданском праве - передача имущества, принадлежащего одному лицу, в собственность другого лица», а сдача, это не передача в собственность. Т.е. предлагать сперва соседям снять вашу комнату не нужно. Хотя, чисто по-человечески, я бы рекомендовал начинать именно с этого.
И последнее к этому моменту:
«Статья 247 ГК РФ. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
1.Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.»
Итого: имея в собственности комнату в коммунальной квартире сдавать ее можно и без согласия остальных проживающих в коммуналке, а вот пользоваться общим имуществом коммунальной квартиры ваши постояльцы без согласия всех соседей не смогут. На практике это обычно решается переговорами на кухне с нахождением некоего компромисса типа «селить не больше одного человека, желательно девушки». Так же, во избежание конфликтов в будущем, претендента в постояльцы рекомендуется познакомить не только с соседями, но и с установившимися внутри коммуналки порядками: расписание мытья коридора и сантехники, где чей шкаф на кухне и т.д. Если он все это спокойно воспринимает – можно хлопать по рукам. Морщит нос от перспективы раз в месяц мыть унитаз – лучше расстаться, нервы потом целей будут.
В остальном сдача комнаты ни чем не отличается от сдачи квартиры.
До 2014 года однозначного ответа на данный вопрос не существовало, так как судебная практика по похожим делам очень сильно различалась, даже в одном отдельно взятом Санкт-Петербурге. В случае возникновения конфликтов между собственниками комнат в коммунальной квартире и их жильцами по договору найма с одной стороны и собственниками других комнат в коммунальной квартире - с другой стороны, последние, как правило, ссылались на нарушение вселёнными гражданами их прав пользования местами общего пользования - коридором, туалетом, ванной и кухней. На этом и была основана позиция, что в случае, если собственник комнаты в коммунальной намерен сдавать свою комнату, то без согласия соседей он не имеет на это право.
Но по данному вопросу имела место быть и альтернативная позиция. Наймодатели сдаваемых комнат приводили аргументы о том, что разрешение или какое-либо согласие соседей на вселение в их комнату постороннего человека от соседей по коммуналке не требуется. В обоснование своей позиции они ссылались на статьи 41 и 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, которыми установлен принцип, что доля в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на сдаваемую комнату. Поэтому сдавать комнату в коммунальной квартире вполне можно и без согласия соседей, а вселённые жильцы должны обладают такими же правами в коммунальной квартире, как и они сами.
Как уже было сказано выше, однозначной судебной практики по этому поводу не было, хотя в большинстве случаев суды становились на сторону собственников комнат, которые сдавали свои комнаты в коммунальной квартире без согласия соседей.
Естественно, что Верховный суд Российской Федерации не мог оставить данную проблему незамеченной. Согласно правовой позиции Верховного суда собственник комнаты в коммунальной квартире имеет право сдавать своё жилое помещение без согласия соседей . В тоже время, в Определении Судебной коллеги по гражданским делам от 24 сентября 2013 г. N 5-КГ13-101 говорится о том, что порядок пользования нанимателями комнатыв коммунальной квартире общим имуществом этой квартирыдолжен быть согласован с другими собственникамижилых помещений. К правоотношениям о порядке пользования нанимателями комнатыв коммунальной квартире общим имуществом этой квартиры Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ применила правовые нормы статей 246 и 247 Гражданского кодекса РФ, согласно которым владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении общего согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Поэтому прежде, чем сдать свою комнату в коммунальной квартире, необходимо обратиться к соседям и согласовывать порядок пользования общим имуществом коммунальной квартиры, таким как: коридором, кухней, ванной и туалетом, между ними и вашими нанимателями. В случае, если согласовать данный порядок не удастся, то его придется устанавливать в судебном порядке.
Если вы решили сдать комнату в коммунальной квартире, процедура оформления этой сделки будет разной с учетом того, находится ли эта комната в вашей собственности или вы снимаете ее у муниципалитета по договору социального найма. В том случае, когда эта комната куплена или приватизирована вами, она является вашей частной собственностью и вы вольны распоряжаться ею по своему усмотрению.Судебная практика такова, что требование статьи 246 Гражданского кодекса о необходимости письменного согласия на распоряжение имуществом, находящимся в собственности, признано противоречащим Конституции. Сейчас получать его от остальных жильцов, проживающих в коммунальной квартире, не требуется. Чтобы у нанимателя впоследствии не возникло споров с соседями по поводу пользования местами, находящимися в долевой собственности, вам лучше заключить с ними соответствующее соглашение об использовании общей долевой собственности. Документ может быть оформлен по взаимному согласию или по решению суда.
Когда же вы хотите сдать неприватизированную комнату, ваше желание тоже не противоречит закону, но в этом случае вам необходимо получить согласие не только всех соседей, но и наймодателя, каковым является префектура, муниципалитет или даже предприятие, если эта комната – ваше служебное жилье. Уточнить, кто в вашем случае является наймодателем, вы можете в тексте договора социального найма. Направьте в адрес наймодателя письменное заявление с просьбой разрешить заключить договор поднайма. К нему необходимо приложить письменное согласие всех членов вашей семьи, проживающих вместе с вами.
Оформление договора
Единственная форма договорных отношений в случае заключения сделки между физическими лицами – договор найма. Договор аренды заключается только с юридическим лицом. Если вы сдаете комнату с мебелью и другим, принадлежащим вам имуществом, оформите акт его приема-передачи в виде приложения к договору найма. При перечислении дайте краткое описание этого имущества, чтобы его можно было идентифицировать. Уже имеющиеся дефекты и повреждения следует также отразить в описании. Не помешает включить в договор условие, по которому вы будете иметь право периодически посещать помещение с целью проверки соответствия условиям пользования.Доход, полученный от сдачи комнаты в коммунальной квартире в наем, вам следует отразить в декларации о доходах. С этой суммы вы обязаны уплатить НДФЛ в размере 13%. И учтите, если договор найма заключается на срок более года, его необходимо зарегистрировать в органах Росреестра.
Чтобы сдать комнату в коммунальной квартире по закону, надо соблюсти несколько норм и правил. Сложнее сдавать не приватизированную квартиру и немного легче собственную. Почему легче сдавать приватизированную комнату? Легкость состоит лишь в том, что не надо спрашивать согласия у других жильцов, просто сдал и все.Комната не приватизирована, как быть?
Конечно, если имеется лишняя жилплощадь, почему бы ее не сдать в аренду и пусть она даже не приватизированная. По закону вы должны будете взять согласие на сдачу жилья в наем у главного собственника, можете специально для этого купить рацию motorola . Главный собственник это жилищный комитет. Когда бумага получена, приготовьтесь к атаке соседей. В большинстве случаев добиться соглашения соседствующих с вами лиц не возможно. Аргументы которые они предъявят вам:- Вдруг квартиросъемщик вор;
- Пьяница, будет водить сюда дружков;
- Нечистоплотный не будет принимать участие в уборке квартиры, и другие аргументы прозвучат вам в ответ.
Комната в собственности
В данном случае не нужно согласие соседей, а также согласия жилищного комитета, распоряжайтесь своей собственностью как вам угодно. Составляете договор, в нем прописываете все правила. Правила должны касаться не только ваших интересов, но и всех соседей, то есть уборка помещений: ванная, кухня. Не шуметь в неположенное время. Гостей принимать в определенное время. Домой приходить не поздней 12 часов ночи, скорее раньше 12 часов ночи.Вы не можете сдавать комнату нескольким человекам, например, семье, в том случае, если она имеет площадь 12 или 15 метров. На такой площади может проживать только один человек, это закон и нарушать его нельзя. Соседи могут на вас подать в суд, если вы пустите в маленькую комнату нескольких человек. Вам такие проблемы не нужны. Также вы обязательно должны платить подоходный налог. Если соседям что то не понравится, и они вызовут полицию, полиция проверит наличие документов и узнает, что налоги не отчисляются, то вас оштрафуют, ну и могут выселить квартиросъемщика.
Поговорите с соседями
Хоть для сдачи приватизированной квартиры не нужно согласие соседей, все-таки нарушать с ними отношения не стоит. Составьте договор сдачи вместе, так всем будет удобней, пропишите все права и обязанности будущего квартиросъемщика. Настроив хорошие отношения с соседями, в будущем у вас не будет проблем.
В юриспруденции существуют определенные требования, без которых закон не считается ступившим в силу. Невозможно исполнять закон, не зная его, и поэтому, первоочередное требование...
Каждый владелец транспортного средства в обязательном порядке должен пройти полный курс обучения в автошколе, чтобы досконально изучить правила дорожного движения, а также...
Порой возникают ситуации, когда организации необходимо по каким-либо весомым причинам сократить штат сотрудников. Это не приятный вопрос как для работников, оставшихся без...
Нередко приходится слышать, что снятие обременения ипотеки в силу закона – крайне сложный и длительный процесс, который непременно требует участия нотариуса. Соответственно, за...
Имею в собственности комнату в коммуналке, но сам там не живу. Чтобы не простаивала хочу сдать в аренду (в найм). Нужно ли спрашивать разрешение соседей, чтобы сдать комнату в коммуналке?
Нет, не нужно.
В 1994г. Конституционный суд РФ признал право нанимателей комнат в коммунальных квартирах на приватизацию данных комнат независимо о согласия соседей, являющихся нанимателями соседних комнат в этой же квартире. Это право было реализовано многими тысячами россиян. Таким образом, в квартире появились собственники отдельных жилых помещений. Квартира не приватизировалась в общую долевую собственность.
Согласно правилам ст.52 ЖК РСФСР, действующего до 01.03.05г., изолированная комната в «коммуналке» признавалась самостоятельным предметов договора социального найма: «Предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения».
Вступивший в силу 01.03.05г. ЖК РФ также признал изолированную комнату жилым помещением. Ст.15 ЖК РФ: «2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования))». Ст.16 ЖК РФ относит изолированную комнату к виду жилого помещения.
Таким образом, наниматели комнат в коммунальных квартирах, которые занимались на основе отдельных договоров социального найма, воспользовались свои правом на приватизацию данных комнат.
Собственник согласно ст.209 ГК РФ имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом в соответствии с законом: «1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».
Следовательно, собственник комнаты вправе, в том числе, сдать в наем (в аренду, или предоставить в безвозмездное пользование) свою комнату в коммунальной квартире. Но часто возникает вопрос – нужно ли получить согласие или разрешение у соседей-собственников по коммунальной квартире или же соседей — нанимателей муниципальных комнат, на реализацию данного права?
Прежде всего, нужно отметить – комната, подлежащая сдаче в наем, не находится в общей долевой собственности лиц, проживающих в коммунальной квартире. Да, комната – это часть квартиры согласно ст.15 ЖК РФ: «4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире». Но в данном случае имеется ввиду комната, как часть квартиры в смысле технико-функциональной взаимосвязи комнаты как части и целого как квартиры. Понятно, что комната должна находится в квартире (в данном случае в коммунальной квартире). Но это не означает безусловной юридической взаимосвязи – комната может и не быть долей в праве собственности на квартиру. Комната может быть отдельным объектом права частной собственности.
Если имущество не находится в общей долевой собственности, то нет необходимости спрашивать согласия кого-либо при определении порядка пользования данным имуществом. Это дело собственника. Т.е. собственник комнаты вправе самостоятельно решать – сдавать ли комнату в наем или нет. И позиция соседей по квартире не имеет абсолютно никакого значения в этом вопросе.
Существует подход, что согласие соседей получить требуется. Данная позиция основывается на таких аргументах.
ЖК РФ установил, что общее имущество (общие места пользования) в коммунальной квартире находится в общей долевой собственности собственников комнат. Ст.41 ЖК РФ: «1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире)».
Исходя из этого, делается вывод – т.к. наниматель будет пользоваться общим имуществом в «коммуналке», а данное имущество находится в общей собственности, то необходимо согласие соседей на пользование данным имуществом. Нет согласия – нет права пользования, что влечет невозможность и пользоваться комнатой. Т.е. нет возможности заключить договор найма комнаты без согласия соседей.
Если рассуждать подобным образом, то и квартиру невозможно сдать при отсутствии согласия остальных жильцом дома. Т.к. общее имущество дома – лестничная клетка, лифты, ступеньки, чердаки, часть земельного участка под домом и т.д. находится в общей долевой собственности жильцов — собственников квартир. Ведь наниматель будет пользоваться данным имуществом.
Ст.36 ЖК РФ: «1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности».
Очевидно, что позиция не основана на действующем законодательстве. Прежде всего, нужно исходить из следующего. Сдается в наем комната, как имущество, принадлежащее на праве частной собственности. Договор найма заключается относительно имущества, не входящего в общее имущество лиц, проживающих в квартире.
Общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе комнаты в коммунальной квартире. Ст.42 ЖК РФ: «3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату».
Значит, общее имущество – это принадлежность главной вещи – комнаты, поэтому, сдача в наем комнаты, влечет приобретение нанимателем права пользования и частью общего имущества в коммунальной квартире.
Согласно ст.135 ГК РФ: «Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное». Доля в общем имуществе коммунальной квартиры предназначена для обслуживания комнаты, в противном случае, жилец не будет обладать необходимыми удобствами. Поэтому, передача в наем комнаты влечет передачу в пользование части общего имущества в «коммуналке».
Представляется доказанным, что собственник комнаты вправе заключить без учета мнения соседей по коммунальной квартире.
Если же в процессе проживания наниматель будет ущемлять права соседей по квартире, например, вести асоциальный образ жизни, явно осложнив жизнь соседям, то соседи вправе выдвинуть требования об устранении данных нарушений, вплоть до прекращения с данным нанимателем. Но это, как говорится, уже из другой оперы. Сдача же комнаты в наем само по себе не ущемляет прав соседей по коммунальной квартире .