Земля сельскохозназначения — преимущественное право покупки. Образец уведомления о преимущественном праве покупки доли

Планируя продавать долю в общем недвижимом имуществе, продавец обязан соблюсти ряд правил, которые предусмотрены ст. 250 действующего Гражданского Кодекса РФ. Наиболее распространенным примером является желание одного из собственников коммуналки, общей квартиры или частного дома продать свою отдельную, официально приватизированную и оформленную часть (долю).

Особенности реализации долевой собственности

В статье Гражданского Кодекса предусмотрено первоочередное право участников долевой жилой собственности на приобретение продаваемого объекта. Данное право действительно при реализации доли стороннему лицу. Если покупателем является кто-то из совладельцев доли, то остальные участники не наделяются преимущественным правом покупки. Если остальные собственники не заинтересованы в покупке, то продавец в соответствии с законодательством может реализовать свою долю третьему лицу.

Однако следует помнить, что официально оформлять сделку можно только после предварительного уведомления всех совладельцев о своих намерениях. Кроме этого, участники долевого соглашения должны получить преимущество по выкупу части недвижимости за заявленную цену.

Оформление официального письма (уведомления)

Особое внимание необходимо уделить тексту обращения к совладельцам. Не обязательно его составлять у нотариуса. Достаточно обратиться к опытным, профессиональным риелторам, которую выполнят эту ответственную процедуру в точном соответствии с требованиями действующего Законодательства и предусмотрят все важные нюансы будущей сделки.

Текст уведомления может быть составлен приблизительно следующим образом:

«Я (полное ФИО) ставлю вас известность, о своих намерениях продать свою часть в праве долевой собственности, находящейся по адресу: (адрес объекта недвижимости). Стоимость сделки (сумма) на момент заключения договора. Довожу до вашего сведения, что в соответствии со статьей 250 официально действующего ГК РФ за вами предусмотрено преимущественное право выкупа моей доли за указанную цену.

Учитывая условия, утвержденные в статье Гражданского Кодекса РФ, у вас в течение 1 календарного месяца с момента получения уведомления есть приоритетная возможность выкупить мою долю в праве общей собственности за предложенную цену. Если по истечении отведенного срока вы не выкупите мою долю совладельца объекта недвижимости за указанную стоимость, мое право будет отчуждено в пользу других лиц»

Стоимость для совладельцев может отличаться от цены, оговоренной с третьими лицами, и от окончательной цены сделки, которая будет отражена в договоре купли-продажи.

Важная информация! Если участником долевой собственности на момент продажи является несовершеннолетнее лицо, то уведомление обязательно нужно отправить с извещением в орган опеки, расположенный по месту официальной прописки ребенка.

Если по какой-либо причине продавец доли изменяет условия продажи или стоимость сделки, то он обязан отправить новое извещение всем участникам долевой собственности в установленном порядке. Без выполнения этого условия преимущественное право может считаться нарушенным. Отказ сособственников от своей доли рекомендуется оформить официально и заверить нотариусом.

Важные нюансы отправки уведомления и его регистрации

Составленное письмо-извещение о продаже доли направляется всем совладельцам в письменном виде. Целесообразно его отправлять ценным письмом с детальной описью содержимого и обязательным уведомлением о вручении, которое является официальным доказательством вручения с указанием фактической даты вручения. Опись также должна составляться, для удостоверения количества документов в письме и их наименований. Именно с момента извещения всех совладельцев отсчитывается ровно месяц до возможной сделки.

Если по какой-то причине участник доли не захотел получать письмо и не подтвердил свое желание выкупить часть в объекте недвижимости, то следует получить в почтовом отделении возврат документа по причине истечения времени хранения. Таким образом, права на проведение сделки у собственника останутся. Если реальный адрес одного из совладельцев не известен, то можно отправить уведомление по последним, числящимся за совладельцем реквизитам. При отсутствии фактический адрес неизвестен, то извещение отправляется по месту нахождения общего объекта недвижимости.

Курирование переписки нотариусом и ее преимущества

Можно заранее подписать и зарегистрировать письма к совладельцам у нотариуса. Он составляет и визирует заявление на свое имя с просьбой обеспечить адресную доставку изведения. Отправку документа нотариус производит от своего имени и со своего адреса. Дополнительно в процессе доставки уточняются намерения совладельцев и их намерения.

Далее все участники процесса ждут положенный по Закону месяц. Если долевой собственник не обратился в срок к владельцу или его нотариуса, то для продавца составляется официальное свидетельство, подтверждающее факт уведомления и условия сделки. Если по каким-то причинам письмо возвратилась, то нотариус именно право выписать свидетельства с формулировкой и доказательствами того, что продавец принял всевозможные способы для извещения всех совладельцев о своем желании продать свою долю в объекте недвижимости.

Заверение нотариусом документов и правильные формулировки обоснования законности продажи поможет продать совладельцу недвижимость, без препятствий и проволочек.

Через месяц продавец может обратиться в Росреестр для официальной регистрации сделки. Кстати, чтобы в дальнейшем не было недоразумений лучше заранее оформить у нотариуса заверенные отказы всех совладельцев. В таком случае сделка купли-продажи может производиться в любое время.

Наша компания предлагает весь комплекс услуг по оформлению официальной переписки по отказу доли. При необходимости мы готовы рассмотреть возможность быстрой покупки части квартиры в Москве или другого объекта недвижимости.

И продавцам земли сельскохозяйственного назначения необходимо знать некоторые особенности продажи. Главной особенностью является преимущественное право покупки участков . Это правило регламентирует ФЗ-101 от 24.07.2002 ст.1,п.3 « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В этой статье государство установило, что преимущественное право покупки таких участков принадлежит субъектам РФ или муниципальным образованиям, которым принадлежит конкретный участок. Это значит, что в пакет документов для продажи участка сельхозназначения надо приложить Отказ от преимущественного права покупки земельного участка или Согласие на продажу третьим лицам. Это обстоятельство надо учитывать без этого документа переход права собственности не будет зарегистрирован.

Отказ или Согласие выдается в КУМИ (комитет управления муниципальным имуществом) или КУГИ (комитет управления государственным имуществом). Эта процедура очень напоминает получения согласия от соседей по коммунальной квартире. Например, в Ленинградской области таким органом является областной КУГИ, на это его уполномочил областной закон» Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области» от 23.11.2005 (с изменениями на 17 марта 2015 года). В каждом регионе есть свой уполномоченный орган по распоряжению землей сельскохозяйственного назначения .

Алгоритм получения такого документа:

Заполнить Извещение или Уведомление в КУМИ в письменном виде
Подать Извещение лично с входящим номером или выслать по почте РОССИИ с уведомлением и описью вложения
Срок ответа 30 дней, отсчет идет с даты приема документа или с даты получения Уведомления по почте

К Извещению надо приложить следующие документы:

Свидетельство о регистрации права собственности (заверенная копия)
Кадастровый паспорт или Выписка из кадастрового паспорта (копия)
Копия паспорта гражданина
Копия доверенности (если надо)
Выкопировка (ситуационный план)

Ответы из КУГИ могут быть разными:

Положительный, то есть КУГИ соглашается приобрести участок земли сельхозназначения на своих условиях, это безналичный расчет в течение 90 дней (по факту может быть и более 6 месяцев), могут предложить рассрочку.

Иногда случается, что продавцу вовсе не хочется продавать государству, у него есть свой покупатель, с которым он уже договорился, что делать в таких случаях, например, можно послать новое Извещение с изменением цены, условий, можно предложить купить за наличные и срочно, и ждать нового ответа. Иногда приходится высылать несколько раз пока не придет Отказ.

ВАЖНО! Нельзя продавать земельный участок ниже той цены, которую предложили в Извещении, могут сделку признать недействительной. В договоре купли-продажи должна быть указана цена не ниже той, которая указана в Извещении.

Отрицательный ответ, то есть КУГИ отказывается от покупки вашего участка.

Такой Отказ действителен в течение года, надо успеть продать за этот срок, иначе потом надо заново получать Отказ от преимущественного права покупки.

Самый верный и законный способ продажи участка сельхозназначения - это получение Отказа от преимущественного права покупки от КУГИ или КУМИ.

Но есть способы реализации участка сельхозназначения, не получая данного документа:

Первый способ Дарение - закон не запрещает подарить участок любому лицу, при сделке дарения Отказ получать не требуется. Каждая вторая сделка на участки сельскохозяйственного назначения проходит по дарению, особенно на очень хорошие ликвидные участки. Дарение - это скрытая продажа, ее можно оспорить в суде, если кому-то захочется доказать притворность такой сделки и расстроить ее. В этом случае приобретатель участка сельхозназначения может лишиться и денег и участка, ведь дарение - это безвозмездная сделка. Налог на дарение 13% от кадастровой стоимости оплачивает одаряемый.
Второй способ - внесение земельного участка сельхозназначения в Уставной капитал ООО. Такую сделку тоже можно оспорить в том случае, если продавец не получает взамен акции предприятия или организации на основании притворности сделки.
Третий способ - продажа участка по долям, но не более пяти! Сначала продать и зарегистрировать ½ долю, например, а потом, вторым этапом, купить остальную часть участка, на правах совладельца, имеющего преимущественное право.

Эти три способа позволяют экономить время сделки, не ждать 30 дней ответа из КУГИ. Сейчас этот срок уменьшили до 15 дней по закону, но по факту, увы, чиновники никогда не делают ничего во - время.

Так как активизируется в связи с продуктовым эмбарго и импортозамещением, то у наших продавцов и собственников участков сельхозназначения встает вопрос о документах на продажу участков.

Преимущественное право относится только к земле сельскохозяйственного назначения , к участкам с разрешенным использованием - для ведения садоводства и для дачного строительства это право не применяется.

Земли, пригодные для выращивания необходимых в продовольственном плане культур, во всех странах считаются стратегическими объектами. В России, которая хоть и считается на большей части своей территории "зоной рискованного земледелия", пригодных для сельского хозяйства земель с избытком, и, как и всякий полезный ресурс, они находятся под пристальным вниманием государства.

Земли для нужд сельского хозяйства как предмет сделки

В период перестройки, когда произошла практически полная смена законодательной базы в стране, государство потеряло свой статус единственного собственника земли. Принятый 25.04.1991 г. Земельный кодекс РСФСР и поправки к Конституции 1978 г. физическим лицам иметь в собственности неограниченное количество участков для разных нужд. При этом был установлен мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения продолжительностью в 10 лет, в случае её бесплатного получения, и 5 лет, с момента приобретения за плату.

Однако с принятием в 1993 г. Конституции РФ все ограничения были отменены, и участки стали полноценными участниками гражданского оборота.

Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) в статье 11.1 определяет участки как часть поверхности земли, территорию, границы которой установлены и зарегистрированы в определённом законом порядке. Также они являются недвижимыми, делимыми, непотребляемыми, оборотоспособными вещами, имеющими специфическую черту в виде правового режима (категории), который устанавливается в зависимости от целевого назначения земли.

Среди перечисленных в законе используемые для нужд сельскохозяйственного производства, находятся на первом месте, что обусловлено их особой важностью для государства. В части 1 статьи 77 ЗК РФ к ним относят следующие объекты:

Участки, расположенные за пределами поселений и предназначенные для сельскохозяйственной деятельности - посева культур, животноводства, сенокошения, а также под размещение соответствующих объектов (ферм, зернотоков и пр.).
Участки, на которых можно заниматься сельским хозяйством, но относящиеся к другим категориям - землям поселений и нелесным землям лесного фонда.

Все описываемые объекты по своему составу неоднородны, и в предназначенный для продажи участок могут входить следующие их виды:

Части земель сельского хозяйства

Сельскохозяйственные угодья участки, имеющие приоритет в использовании для сельскохозяйственного производства	Несельскохозяйственные угодья участки с объектами "вспомогательного назначения"
Пашни (территории для посева культур)	Внутрихозяйственные дороги
Многолетние насаждения продуктовых растений (сады, виноградники и пр.)	Лесные насаждения для защиты участка от вредных явлений (пожаров, суховеев и пр.)
Залежи - земли, ранее используемые как пашня, но оставленные в покое для восстановления плодородных свойств	Участки под постоянными или сезонными зданиями, строениями и оборудованием, которые предназначены для хранения и переработки продукции сельского хозяйства
Сенокосы	Водные объекты - природные или искусственные замкнутые водоёмы (пруды, обводнённые карьеры)
	Коммуникации, в том числе мелиоративные

Независимо от состава и пропорций угодий, их продажа будет проводиться по особым правилам, определённым ЗК РФ и ФЗ № 101-ФЗ (далее - Закон об обороте). Однако существуют и некоторые особенности купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения со значительным включением вспомогательных угодий. В частности, их состав, условия возникновения и дальнейшего использования обязательно должны быть включены в текст договора.

Ограничения в продаже земель

Гражданский оборот участков осуществляется в учётом ограничений, установленных Гражданским, Земельным кодексом РФ и другими законами. Под ними понимают условия, запрещения, стесняющие собственника по время отчуждения объекта недвижимости (сервитут, ипотека, управление на доверии, аренда и пр.).

Согласно нормам Закона об обороте, купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения имеет следующие ограничения:

Участки не передаются в собственность иностранцам (физическим лицам или компаниям), лицам без гражданства, а также российским предприятиям, если в их уставном капитале доля иностранного участия составляет более 50%.
Участки не могут быть проданы с последующим изменением категории (назначения). При этом после совершения сделки допустимо сменить разрешённое использование земли. Например, территории для сенокошения можно перевести в пастбища.
Согласно статье 4 Закона об обороте, в собственности одного лица (человека или компании) может находиться только определённая площадь - от 10 до 100% от общего количества угодий в границах муниципальных образований. Более конкретные ограничения установлены региональными актами.

Преимущественные права в покупке участков

Статья 8 упомянутого закона определяет главное препятствие для свободного оборота земель - приоритет региона на приобретение участка при его продаже. Учитывая стратегическую и продовольственную важность территорий, ограничение, предусматривающее особый порядок отчуждения, вполне обоснованно.

Суть преимущественного права состоит в том, что продавец при намерении заключить в будущем договор продажи участка, обязан в письменной форме предоставить следующую информацию:

стоимость земли и срок расчётов между сторонами (не более 90 дней);
площадь объекта в гектарах и кв. метрах;
местоположение (адрес) участка по сведениям кадастрового учёта;
кадастровый (условный) номер земельного участка;
сведения о продавце, включая контактные данные.

В уведомлении не требуется указывать сведения о покупателе. Закон требует лишь обозначения желаний об отчуждении собственности. Также этот документ не влечёт возникновения каких-либо обязательств по продаже.

Извещение передаётся в канцелярию органа власти либо отправляется письмом с описью вложения. В последующем соответствующие отметки и документы будут главным доказательством в судебных спорах о действительности договора купли-продажи.

Если исполнительный орган (департамент, министерство, отдел) региона откажется от покупки, направив продавцу соответствующее уведомление, то продажа участка земли сельскохозяйственного назначения должна состояться в течение 1 года. Но решение по вопросу покупки земли может оказаться и положительным. В этом случае начинают действовать статьи законов регионального уровня, предусматривающие конкретные процедуры извещения продавца (уведомление, распоряжение или постановление) и оформления в последующем договора купли-продажи.

Например, продажа земель сельскохозяйственного назначения в Московской области, исходя из пункта 3 статьи 10 Закона № 75/2004-ОЗ от 12.06.2004 г., должна состояться в течение 60 дней после принятия муниципальным органом решения о приобретении участка.

Помимо прав региона или муниципального образования, законодательство РФ даёт преимущество и другим субъектам:

Арендатор по пункту 8 статьи 22 ЗК РФ обладает правом выкупа арендованного участка из земель государственной собственности перед всеми другими желающими.
При банкротстве собственника - сельскохозяйственной организации - правообладатели соседних земель имеют право преимущественного приобретения его владений.

Соблюдение условий о преимущественной покупке обязательно. В случае нарушения, купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения может не состояться или быть признана недействительной в суде.

Предложение о продаже земель: образец

Нормы статей № 101-ФЗ развиваются и на региональном уровне, путём издания отдельных законов. Например, продажа земли сельскохозяйственного назначения в Иваново регулируется Законом № 31-ОЗ от 08 мая 2008 г. "Об обороте земель на территории Ивановской области". В других же регионах положения об отчуждении названных объектов включены в общие законы в виде отдельной главы или параграфа.

То же происходит и в отношении извещений о будущей продаже участка. В большинстве регионов предлагается направить письмо в произвольной форме, указав в ней всю необходимую информацию. Но в некоторых субъектах форма утверждается исполнительным органом. Например, в Нижегородской области извещение обязательно должно соответствовать Приложению № 1 к Постановлению Правительства № 453-р от 13 марта 2012 г.

Подготовка к совершению сделки по приобретению участка

Договор, как юридический факт, появляется в результате процедуры его заключения между независимыми сторонами (продавцом и покупателем), которая состоит в достижении согласия по всем условиям. Однако для заключения договора необходимо и наличие следующих условий:

1. Формирование земельного участка.

Продажа земли сельскохозяйственного назначения может осуществляться только в отношении индивидуально-определённых участков, что подразумевает прохождение их через процесс межевания (установление и закрепление границ на местности) и постановку на кадастровый учёт в соответствии с ФЗ № 221-ФЗ от 24.07.2007 г.

2. Извещение органов исполнительной власти региона или/и района о желании продать участок на конкретных условиях и получение от них соответствующего ответа.

3. Получение согласия третьих лиц на продажу, выраженное в письменной форме. Действующие законы предусматривают следующие их виды:

Согласие супруга собственника на продажу (пункт 3 статьи 35 СК РФ).
Согласие временного управляющего, собрания кредиторов или предоставившего финансовое обеспечение лица (статьи 64, 82 и 101 ФЗ № 127-ФЗ от 26.10.2002 г. "О несостоятельности").
Согласие собственника (КФХ, сельхозпредприятия) соседних территорий, если сам продавец участка находится в состоянии банкротства на стадии

Приведённый перечень условий является открытым, так как необходимость совершения определенных действий для заключения договора купли-продажи, зависит от многих факторов, включая сам участок, его местоположение, правообладателя, способа отчуждения.

Например, при повторной купле-продаже не требуется проведение кадастровых работ, так как уже поставлен на соответствующий учёт. Извещение органов власти о намерениях к продаже требуется, только если продавцом является частное лицо.

Существенные условия

Положениями статьи 432 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ ) определено, что до момента фактического заключения сделки и передачи имущества и денег сторонам необходимо договориться о следующих условиях:

1. Предмет договора - полное описание земельного участка, позволяющие отличить его от других. Практика выработала набор сведений, которые обязательно указывать в договоре:

кадастровый номер;
адрес (местоположение);
площадь в гектарах или кв. метрах;
категория и разрешённое использование.

2. Цена отчуждаемой земли - материальное выражение обязанности оплатить исполнение продавцом своих условий договора купли-продажи. Она может быть указана как за всю территорию в целом, так и за единицу площади. Стороны свободны в выборе размера цены, но не могут менять её произвольно.

В отсутствие перечисленных условий договор продажи участка не будет заключён, а само отчуждение его в собственность другого лица просто не состоится.

Права и земельного участка

Продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения подразумевает не только определение предмета и цены, но и полную регламентацию действий сторон (продавца и покупателя) по вопросу передачи, принятия и оплате имущества, а также последующему оформлению документа в Росреестре.

Права и обязанности владельца определены в действующем законодательстве РФ и состоят в следующем:

1. Обязанности и права продавца.

1.1. Предоставление всей имеющейся у него информации об обременениях (ограничениях) участка, его качестве и перспективах использования по назначению. Это сведения:

о разрешении на ведение специфических видов сельского хозяйства (устройство виноградников, создание объектов и пр.);
наличие соседних участков, оказывающих какое-либо воздействие на приобретаемый участок;
качественные свойства земли, которые влияют на ее использование и стоимость;
иные данные, могущие каким-либо образом изменять решение покупателя о приобретении.

Права на земельный участок могут быть ограничены установлением на региональном уровне особых требований к использованию и режиму хозяйствования и быть связаны с охраной животного и растительного миров, сохранением плодородия почвы, мест обитания редких видов животных или птиц, естественных путей миграции и пр.

Собственники участков могут не знать обо всех имеющихся ограничениях, но должен указать в договоре те, которые ему известны.

1.2. Передача земельного участка.

Под этим положением подразумеваются действия продавца по фактическому и юридическому введению приобретателя во владение земельным участком. Причём подразумевается не буквальный смысл "вручения", а то, что вкладывается в это слово законом.

По пункту 1 статьи 224 ГК РФ любая вещь считается вручённой после непосредственного поступления во владение покупателя. Последнее может выражаться в виде освобождения участка от имущества продавца или прекращения хозяйствования.

Обязательство по передаче оформляется в виде специального документа - акта приёма-передачи за подписью сторон договора и только после этого считается исполненным.

2. Основное право продавца заключается в возможности требовать своевременной оплаты земельного участка по условиям договора купли-продажи. Если имущество отчуждается органом исполнительной власти, то он вправе:

контролировать охрану и использование участка;
требовать целевого использования имущества, а также выполнения других обязательств по использованию территории.

Права и обязанности покупателя земельного участка

Положения о действиях и возможностях приобретателя, как правило, аналогичны и в отношении продавца. Более того, последний может не иметь возможности исполнить свои обязанности без соответствующего действия покупателя. Вообще их можно условно разделить на 2 группы:

1. Основные обязательства.

1.1. Оплата стоимости участка в размере, сроки и порядке, установленным по договору купли-продажи. Как правило, это выражается в переводе средств на расчётный счёт в порядке полной предоплаты.

1.2. Совершение действий, направленных на принятие земельного участка в фактическое владение участков и составление акта приёма-передачи.

Количество дополнительных обязанностей, возлагаемых на покупателя, довольно велико и, обычно, включает согласие платить земельный налог не со дня изменения собственника участка в реестрах налоговых органов, а со дня заключения договора купли-продажи или момента начала фактического использования объекта. Его же, как правило, обязывают провести и оплатить регистрацию перехода прав на участок в органах Росреестра.

Если собственником предмета продажи выступает орган власти, то на приобретателя могут быть перенесены и другие обязанности, включая:

обеспечение содержания и благоустройства прилегающей территории и подъездных путей;
сроки и порядок освоения посевной территории;
обеспечение свободного доступа представителей государственных органов на участок для целей проверки особенностей хозяйствования;
сохранение межевых, геодезических знаков;
определённый набор и сроки проведения мероприятий по охране и улучшению состояния земель.

2. Главное право покупателя отвечает обязанности продавца и состоит в требовании своевременной передачи земельного участка с возможностью беспрепятственного осуществления своих полномочий собственника:

возведения строения и сооружений для нужд сельского хозяйства;
использования для собственных целей общедоступных полезных ископаемых, грунтовых вод и закрытых водоёмов;
проведения оросительных, осушительных, мелиоративных работ, устройства водоёмов (прудов и обводнённых карьеров).

Договоры приобретения земельных участков не имеют обязательной формы и заключаются по общим правилам о купле-продаже недвижимости. Но не возбраняется использовать и ранее действующие акты, формы договоров. Например, Приказом Роскомзема РФ 1-16/770 от 02.06.1993 г. был утвержден образец договора купли-продажи земли сельскохозяйственного назначения. В настоящее время этот документ утратил силу, но может служить ориентиром при сделках по отчуждению земельных участков.

Недействительные положения договора купли-продажи

Пункт 2 статьи 37 ЗК РФ перечисляет условия, при наличии которых продажа земли сельскохозяйственного назначения будет недействительна:

Право продавца или иного лица выкупить имущество назад по своему желанию или при каких-либо условиях. Наличие такого положения противоречит самой сути собственности.
Ограничения нового собственника (приобретателя) в возможности дальнейшего распоряжения полученным имуществом. Например, запрет на оформление ипотеки, посев определённых культур, сдачу в аренду и пр.
Освобождение продавца земельного участка от ответственности при появлении претензий и притязаний на участок со стороны третьих лиц или государственных органов. Обязанность возмещения убытков покупателю за изъятие или препятствия в использовании участка предусмотрена статьёй 461 ГК РФ.
Описание действий будущего собственника, каким-либо образом связанных с изменением категории земельного участка или его использованием не по назначению, то есть не для нужд сельского хозяйства.

Установление перечисленных ограничений имеет определённые смысл и эффективность. Например, благодаря им исключены случаи, когда под видом купли-продажи заключается договор залога. В зависимости от степени и объема включения в договор, продажа земли сельскохозяйственного назначения может быть признана недействительной в части или полностью.

Способы заключения договора продажи

С учётом формы собственности и субъектного состава выделяют следующий порядок продажи земель сельскохозяйственного назначения:

Приобретение частного участка по универсальным правилам купли-продажи, предусмотренным § 7 главы 30 ГК РФ, статьями 30 и 38 ЗК РФ, статьёй 8 ФЗ № 101-ФЗ.
Приобретение участка посредством проведения торгов (конкурсов или аукционов). Обычно эта процедура проводится при отчуждении участков, находящихся в публичной собственности. Отдельные правила, устанавливающие особенности продажи земель сельскохозяйственного назначения через торги, отсутствуют, и нормы Закона об обороте отсылают к стандартным положениям статей 38-38.1 ЗК РФ.
Приобретение участка арендатором. При таком способе покупке большое значение имеет форма собственности. Если продаже подлежит частный участок, то сделка проходит по универсальным правилам. А вот выкупить арендуемые земли у государства или региона, как следует из пункта 4 статьи 10 Закона об обороте, можно в преимущественном порядке, но только при отсутствии действующих предписаний, выданных государственными или муниципальными органами, предоставившими участок в аренду.

Принцип свободы договора распространяется, в том числе, и на способ его заключения, что даёт возможность отчуждать земельные участки не только по универсальным правилам, но и через частные земельные торги (конкурсы, аукционы). Нормы Закона об обороте этому не препятствуют, обязывая соблюсти только обязательство в извещении органа власти субъекта о намерении продать участок.