Как посчитать кворум общего собрания собственников жилья

Важнейшей проблемой уже созданного ТСЖ является постоянное отсутствие кворума на общих собраниях. А без него, как известно, все принятые решения могут быть признаны недействительными.

«В нашем доме 1500 квартир (15 подъездов по 100 квартир в среднем), а еще много коммерческих помещений. В таких условиях невозможно провести ни одно собрание - требуется очень большое помещение. Невозможно всех оповестить, а на сами собрания люди часто приходят с одной целью - сорвать собрание, чтобы не было принято никаких решений», - так обрисовал ситуацию председатель одного из правлений ТСЖ Петербурга, обратившийся в редакцию нашей газеты.

Что могут все и не может никто Большой недостаток Жилищного кодекса РФ в том, что решение очень важных вопросов, требующих ответственного подхода, отнесено к компетенции собраний собственников или членов ТСЖ, которые не всегда способны принимать взвешенные и ответственные решения. В результате принятие необходимых решений блокируется или срывается безответственными жильцами. Между тем общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления. К его компетенции относятся такие важные вопросы, как установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов; утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана; рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества.

«Следует отметить, - прокомментировал Валерий Глухов, консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области, - что каждый многоквартирный дом на Западе имеет своего грамотного управляющего. Жильцу-собственнику дается письменная инструкция, в которой указано, как и куда обращаться, если возник дефект. Даются телефоны управляющего, помощник которого постоянно на телефоне (или через автоответчик) днем и ночью. И через самое короткое время принимаются меры. Управляющего готовит управляющая компания, которая и отвечает за его действия.

В России такого механизма, к сожалению, нет». Поэтому решение таких важных вопросов, как, например, управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им; заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и др. - все это отдано на откуп общего собрания членов ТСЖ. Некоторые из этих вопросов требуют безотлагательного решения, а отсутствие кворума или вообще срыв собрания могут привести к тому, что они окажутся нерешенными. Между тем в законе о ТСЖ не сказано, как управлять товариществом после срыва кворума на повторном собрании.

Что дает заочная форма Есть возможность использовать такую форму, как заочная форма проведения собрания или заочное голосование. При этом в уставе ТСЖ закрепить норму о том, что при отсутствии кворума на собрании организаторы собрания или члены ТСЖ, пришедшие на собрание, могут принять решение не только о переносе собрания на новый срок, но и о проведении письменного (заочного) голосования, тогда многие организационные проблемы отпадут. Правда, появятся новые - потребуется определить срок подведения итогов заочного голосования, подготовить бюллетени, вручить их под расписку или отправить по почте заказным письмом, если собственник сразу не готов заполнить бюллетень или оформить свое решение в протоколе, ознакомить собственников с результатом собрания и, наконец, хранить все эти «бумаги» в делах ТСЖ.

Безусловно, у каждого из собственников своя личная жизнь, свои планы и свой распорядок дня. И часто бывает сложно достичь согласия о времени и месте проведения собрания. Кворум становится постоянной проблемой в ТСЖ. Многие текущие решения, даже самые пустяковые, могут подвергаться сомнению.

Решение вопроса Комиссией по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО разработан механизм принятия решений, исключающий воздействие маргинально настроенных жильцов. «При этом решение данного вопроса упрощается только в рамках ТСЖ», - уточняет Екатерина Метелева, руководитель юридической службы Комиссии по недвижимости. Так, ЖК РФ предусматривает возможность участия в собрании через своего представителя. Представитель собственника помещений действует на основании доверенности, которая должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально. «Пункт 3 ст. 185 ГК РФ гласит, что такая доверенность может быть удостоверена жилищно-эксплуатационной организацией по месту жительства. Таким образом, ТСЖ может удостоверять доверенности на представителей.

Уставом ТСЖ можно предусмотреть участие в общем собрании представителей подъездов (по два от каждого подъезда), на имя которых жильцы оформляют в ТСЖ доверенности. Тогда в собрании будут принимать участие ответственные люди, пользующиеся доверием людей и представляющие интересы всех жильцов дома. Данное положение необходимо внести в устав ТСЖ», - резюмировала Екатерина Метелева.

10 рекомендаций по ведению собрания 1. Начинайте собрание пунктуально. Поощряйте тех, кто пришел вовремя, не заставляя их ждать, пока соберутся другие. 2. Приветствуйте всех пришедших на собрание и представляйте их друг другу. Покажите, что вы высоко цените участие людей в собрании. 3. Повестка дня собрания утверждается правлением заранее. Тем не менее, если кто-то хочет внести предложение по поводу следующего собрания, то спросите у присутствующих, какие есть предложения по составлению будущей повестки дня собрания или дополнения к ней, важно заручиться согласием людей относительно того, что будет обсуждаться на следующем собрании. 4. Разъясните участникам собрания процедуру и правила проведения собрания. Хорошо, если эти правила будут сформулированы, отпечатаны и розданы членам товарищества заранее. 5. Избегайте принятия решений, требующих выяснения многих подробностей. Предложите передать рассмотрение данного вопроса в соответствующий комитет или комиссию. 6. Добивайтесь обязательств. Не пожалейте времени на то, чтобы записывать имена людей и поручения комитетам и комиссиям, в которых они согласились участвовать. 7. Подводите итог обсуждений. Председатель помогает людям заметить, что они начинают повторяться или что уже имеется общее согласие, продвигает обсуждение, спрашивая, готовы ли участники голосовать по данному вопросу. 8. Будьте гибкими. Будьте готовы рекомендовать альтернативную повестку дня, снимая или откладывая отдельные пункты в случае необходимости. 9. Подведите итоги собрания и перечислите вытекающие из них задачи. Зафиксируйте достигнутое согласие по тем или иным пунктам повестки дня, подчеркните, кто именно и чем будет заниматься. 10. Поблагодарите участников. Очень важно, чтобы люди приходили на собрание, имея определенный уровень подготовки к нему, позитивный настрой, желание пообщаться.

На общем собрании собственников, которое проводится обычно при наличии сформированного зарегистрированного у многоэтажного дома товарищества собственников жилья, официально принимаются ключевые решения о благоустройстве в непосредственном соответствии со статьями действующего ныне, со всеми поправками, Жилищного кодекса Российской Федерации. Собрание членов ТСЖ по законному распределению может быть очередным или внеочередным. Разница между ними заключается, в частности, в том, что очередные проходят раз в году. Как правило, время проведения выпадает на второй годовой квартал для предоставления управляющей организацией отчётов выполнения условий договора, как этого требует одиннадцатая часть 162 статьи Жилищного кодекса.

Внеочередное проводимое публично собрание собственников может быть инициировано любым из владельцев жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме. Количество таковых сборов неограниченно, однако важно учитывать, что именно инициатор обязан брать на себя все расходы и заботы по организации и проведению, включая своевременную отправку официальных уведомлений и дате и месте встречи.

Ссылаясь на статью 41.1 того же ЖК РФ, решения на проводимых открыто принимаются по результатам очных голосований (при личном присутствии), заочных голосований (заполнение письменных анкет) и очно-заочных.

Сэкономьте ваше время и нервы. и в течение 5 минут получите бесплатную консультацию профессионального юриста.

Кворум, как форма подсчёта голосов

Сам кворум членов ТСЖ это количество таковых, утверждённое законодательно и пунктами устава управляющей по действующим документам организации, которое крайне необходимо, для того, чтобы проводимое публичное собрание собственников жилых помещений было фактически признано состоявшимся. А также для того, чтобы законно и неоспоримо было принято то или иное оговариваемое решение в соответствии с озвученной в оповещении повесткой дня. Статья 45 Жилищного действующего кодекса устанавливает, что собрание имеет кворум, если собравшиеся участники обладают пятьюдесятью и более процентами голосов от всего многоэтажного дома.

При этом следует учитывать, что голоса распределяются между владельцами недвижимости не поровну, а в соответствии с их долей площади в доме, включая также общее домовое имущество. Чтобы рассчитать, какова доля голосов у одного участника, необходимо поделить площадь его личного имущества (значение записано в правоустанавливающих документах) на сумму всех документально зафиксированных нежилых и жилых площадей в многоэтажном доме. Как правило, это значение имеется в техническом паспорте, однако порой оно носит устаревший характер или неточное по тем или иным причинам.

Для того чтобы узнать реальную площадь, необходимо, опять же, отталкиваться от действующего российского законодательства.

Предварительная работа

Перед тем как посчитать кворумы общего собрания собственников, необходимо обладать определённой информацией. В первую очередь это точная площадь вашего многоквартирного дома. Актуальные и точные сведения, в соответствии с Правительственным Постановлением РФ №491 от 13 августа 2006 года, касающегося утверждения правил по , содержаться в Росреестре. Пункт четвёртый данного постановления гласит, что если информация в технических документах и Едином государственном реестре недвижимости не совпадает, руководствоваться следует данными последнего (Росреестр). Это также значит и то, что для уточнения общей площади следует сразу обратиться в данный орган.

Для очного собрания ТСЖ важно, чтобы кворум был, иначе проводить мероприятие нельзя. Чтобы определить наличие кворума, нужен так называемый явочный лист членов ТСЖ. Иными словами, каждый явившийся участник обязан иметь при себе личный паспорт и документы, подтверждающие право собственности на недвижимость в данном доме. Сведения из этих документов и паспорта вносятся в явочный лист, который в итоге должен быть подписан самим участником.

До начала собрания ответственные лица подсчитывают количество долей собственности и определяют наличие кворума.

Разъяснения и примеры

Все условия и требования к проведению собраний владельцев жилья в многоэтажных домах можно найти в отдельных статьях Жилищного действующего с изменениями кодекса Российской Федерации. Так, например, первая часть 48 статьи говорит о том, что право фактически голосовать по озвученным вопросам зафиксированной повестки дня имеют исключительно собственники помещений в данном доме. То есть, если речь идёт о жилой квартире, во внимание берётся лишь мнение её законного владельца, а проживающие с ним граждане, даже если они зарегистрированы, права голоса не имеют. Беря во внимание указанные выше правила подсчета доли на право общего владения совместным имуществом, если квартира имеет площадь 68 метров квадратных, в то время как весь дом – 6035 метров квадратных, доля общего имущества владельца составит 68/6035=0,011.

Третья часть этой же статьи ЖК РФ регламентирует, что сумма голосов владельца пропорциональна имеющейся законной доле в правах на наличествующее общее имущество, то есть, если брать пример выше, 0,011*100=1,1 – это количество голосов данного владельца.

Именно частью третьей 45 статьи Жилищного кодекса установлено, что кворум имеет место, когда количество голосов присутствующих больше пятидесяти процентов. При этом вместо собственника может присутствовать его представитель по нотариально оформленной доверенности. Если возникает реальная необходимость в присутствии представителя, важно обратить внимание на вид выдаваемой доверенности, конкретный ограниченный список полномочий и срок действия, который имеет смысл ограничить один днём – датой проведения собрания.

Голоса владельцев жилья

Сумы голосов членов ТСЖ на проводимом открыто собрании в процентном соотношении определяются при математическом умножении общей площади в частной, приватизированной собственности присутствующих на значение 100 и делении на известную точную площадь всех имеющихся в многоквартирном (многоэтажном) доме помещений, включая в обязательном порядке нежилые, во владении юридических и при наличии физических лиц. Общая полезная известная по данным государственных структур площадь указана в технической актуальной документации или её можно уточнить в Росреестре.

Если взять за пример общую площадь всего дома 6035 метров квадратных, как было приведено выше, и участников собрания, которым принадлежит в общей сложности 3248 метров квадратных, получается:

3248*100/6035=53,81, что говорит о том, что кворум есть, собрание проводить можно и принимать решения путём голосования также разрешено.

Однако необходимо учитывать и то, какой вид собственности у голосующего участника. При этом все действия, даты и цифры обязательно вносятся в протокол собрания, который должны подписать участники. Форма протокола стандартна, никаких специфических требований не установлено.

Отсутствие кворума определяется точно также, если получилось значение менее пятидесяти. В таком случае придётся назначать сбор на другую дату и заново уведомлять об этом владельцев недвижимости.

Долевая собственность и совладение

В соответствии со статьями 245-252 в Гражданском действующем ныне с изменениями кодексе Российской Федерации, общее частное, приватизированное имущество может быть долевым или, ссылаясь на стати 253-259 того же кодекса, совместным. С долевой собственностью, как правило, никаких затруднений не возникает, поскольку доля конкретно выделена, о чём свидетельствуют соответствующие документы. Чтобы определить процент голосов здесь, необходимо площадь своей доли умножить на 100 и разделить на общую площадь дома, так же, как это делается в обычных случаях. При расчётах кворума на собрании во внимание берутся только те цифры и граждане, которые зафиксированы в документах.

Первая и вторая часть 253 статьи в Гражданском кодексе РФ устанавливают, что владельцы помещения в совместной собственности используют недвижимость и распоряжаются ней на равных правах, поскольку доли не выделены. Таким образом, на собрании может присутствовать любой совладелец, и процент голосов будет определяться на квартиру, а не на отдельных совладельцев, на скольких бы ни было записано жильё.

Принятие решений

Первая часть 46 статьи Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает определённые требования, согласно которым все решения принимаются товариществами путём голосования. Принимается то решение, за которое проголосовало большинство процентов голосов, а не количество членов ТСЖ.

Кроме того, во внимание следует принимать вторую часть 44 статьи данного кодекса, где сказано, что для принятия решения нужно не просто большинство голосов, а как минимум две третьих таковых от общего количества возможных, а не присутствующих. Это могут быть решения касательно:

В качестве примера, для принятия решений по размещению рекламы форма проведения собраний стандартная, определенный ранее порядок ведения протокола соблюдается. Для того чтобы решение было одобрено, требуется, чтобы «За» проголосовали 66% и более всех владельцев помещений в доме, а не 66% присутствующих на собрании.

Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.
Мы рекомендуем Вам к нашему юристу.

Утверждено
Решением общего собрания ТСЖ 151

ПОЛОЖЕНИЕ О ПОРЯДКЕ СОЗЫВА И ПРОВЕДЕНИЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ ТСЖ 151

1. Общие положения созыва и проведения общего собрания ТСЖ

1.1. Общее собрание членов товарищества собственни-ков жилья многоквартирного дома, далее именуемое "об-щее собранием", является высшим органом управления.

1.2. В соответствии с Уставом товарищества общее со-брание созывается правлением ТСЖ или членом ТСЖ по собственной инициативе.

1.3. При созыве общего собрания по инициативе члена ТСЖ, последний уведомляет правление для организации подготовки собрания и несет полную предварительную материальную ответственность по обеспечению его проведения.

1.3. Созыв общего собрания осуществляется всякий раз, когда возникает необходимость решить вопросы, отнесен-ные Уставом к компетенции общего собрания, если ранее решение этих вопросов не было делегировано другим орга-нам управления ТСЖ.

1.4. Общее собрание вправе рассмотреть только те воп-росы, которые включены в повестку дня. Общее собрание не может решать вопросы, компетенция в решении которых передана общим собранием другим органам управления ТСЖ.

1.5. Компетенция общего собрания и порядок принятия им решений определяется Уставом ТСЖ и действующим законодательством.

1.6. Решение вопросов, отнесенных действующим зако-нодательством к исключительной компетенции общего со-брания, не может быть передано на решение правлению и председателю правления ТСЖ.

2. Формы проведения общего собрания

2.1. Общее собрание может быть проведено в следующих формах:

2.1.1. Общее личное присутствие в одном месте (место проведения собрания);

2.1.2. Заочное обсуждение повестки дня выражением сво-его мнения бюллетенями (решениями) для голосования;

2.1.3. Подсчет голосов осуществляется счетной комисси-ей, выбранной из членов ТСЖ и участвующих в общем собрании. Коли-чество членов счетной комиссии определяется правлением, но оно не может быть меньше трех. Счетная комиссия вы-бирается только в том случае, если образование счетной комиссии предусмотрено в повестке дня. Счетная комис-сия сразу после избрания выбирает своего председателя про-стым большинством голосов членов счетной комиссии.

2.2. Регистрация для участия в общем собрании произ-водится отметкой регистратора в регистрационном листе, составленном на основании Реестра членов ТСЖ. Регистратора назначает председатель правления из числа членов правления, либо инициативной группы.

3. Внеочередное общее собрание в форме заочного голосования - организационная форма по определению коллективного решения

В случае невозможности провести общее собрание с полноценным кворумом правление организует проведе-ние заочного голосования по бюллете-ням (Решениям).

3.1. Определение коллективного решения в товарище-стве может осуществляться только в письменной форме по листам опроса или по бюллетеням (решениям).

3.5. Каждый лист бюллетеня (Решения) должен содержать следующее:

а) четкий текст вопроса, на который можно дать ответ "да" — "нет", "за" — "против", в некоторых случаях "воздержался";

б) номер квартиры;

В листах опроса или в бюллетенях (Решениях) собственники соб-ственноручно ставят фамилию и подпись.

3.6. После сбора бюллетеней(решений) в течение того периода, которое было объявлено, счетная комиссия со-ставляет акт подсчета голосов окончательного коллективно-го решения и объявляет результаты.

3.7. Заочные голосования по бюлле-теням(Решениям) счетная комиссия может проводить в период между общими собраниями по мере поступления инициатив по проведению голосований от отдельных собственников или инициативных групп. Такие голосования проводятся в те-чение времени, указанной в инициативе. Им должен предшествовать минимум десятидневный срок на об-суждение.

4. Порядок участия членов ТСЖ при проведении общего собрания.

4.1. Член ТСЖ участвует в работе общего собрания лич-но или через свое доверенное лицо (представителя). Член ТСЖ вправе в любое время заменить своего представителя и лично принять участие в общем собрании.

4.2. Юридические лица участвуют в работе общего со-брания в лице руководителей своих исполнительных орга-нов или надлежащим образом уполномоченных ими лиц.

4.4. Представитель члена ТСЖ на общем собрании, дей-ствуя лично, реализует все права члена ТСЖ. В случае если член товарищества желает оставить за своим доверенным лицом (представителем) ограниченный круг прав, он вы-дает своему доверенному лицу доверенность, в которой пе-речисляет те права, которые доверенное лицо может реали-зовывать от его (члена ТСЖ) имени на общем собрании. Доверенность составляется в письменной форме и удостоверена Председателем Правления Товари-щества, гл.врачом больницы (если собственник находится на лечении), а также по месту работы.

4.5. Член ТСЖ (его доверенное лицо) допускается к уча-стию в работе на общем собрании лишь в случае, если он включен в список (далее Реестр) членов, имеющих право на участие в об-щем собрании.

4.6. Реестр членов, имеющих право на участие в общем собрании, составляется не ранее чем за пятнадцать и не позже чем за три дня до проведения общего собрания. В указанный Реестр включаются только те члены ТСЖ, ко-торые на дату его составления не приостановили своего уча-стия в товариществе и не подали заявления о выходе из чле-нов.

4.7. Реестр членов, имеющих право на участие в общем собрании, составляется поименно.

4.8. Изменения в Реестр членов, имеющих право на уча-стие в общем собрании, могут вноситься только в случае восстановления нарушенных прав лиц, не включенных в указанный Реестр на дату его составления, или исправле-ния ошибок, допущенных при его составлении.

4.9.Держателем реестра членов ТСЖ 151 является само ТСЖ 151, в лице правления ТСЖ 151, как органа управления.

4.10. Члены ТСЖ (их доверенные лица) допускаются к участию в общем собрании, если они внесены в Реестр чле-нов, имеющих право на участие в общем собрании.

5. Подготовка к проведению общего собрания

5.1. Подготовка к проведению общего собрания осуще-ствляется под руководством председателя правления ТСЖ, который принимает необходимые решения, дает указания и распоряжения, требует их исполнения.

5.2. При подготовке к проведению общего собрания председатель товарищества и члены правления определя-ют:

дату, место и время проведения общего собрания.
повестку дня общего собрания;
порядок сообщения членам о проведении общего со-брания;
перечень информации (материалов), предоставляемой членам при подготовке к проведению общего собрания:
форму и текст бюллетеня для голосования в случае го-лосования бюллетенями.

5.3. Председатель правления и члены правления решают также иные вопросы, связанные с подготовкой к проведе-нию общего собрания.

5.4. Повестка дня определяется правлением ТСЖ. При этом учитываются пожелания его членов, не противоречащие действующему законодательству.

5.5. Повестка общего собрания не может включать воп-росы, решение которых не относится к компетенции об-щего собрания в соответствии с действующим законода-тельством, Уставом и настоящим Положением. Это отно-сится и к вопросам, компетенция в решении которых пере-дана ранее общим собранием другим органам управления ТСЖ.

5.6. Предложения в повестку дня общего собрания впра-ве вносить члены ТСЖ в срок не позднее 10 (десяти) дней после опубликования повестки собрания.

5.7. Вопрос в повестку дня общего собрания вносится в письменной форме с указанием мотивов его постанов-ки, имени (наименования), вносящего вопрос. Это пись-менное предложение направляется в адрес правления ТСЖ в форме заявления.

5.8. При внесении предложений о выдвижении канди-датов в правление ТСЖ, а также в случае самовыдви-жения, должно быть указано Ф.И.О. кандидата, собственник кв.N°. Предложение должно быть поддержано согласием не менее чем 10% голосов членов ТСЖ, зарегистрированных в реестре ТСЖ на дату закрытия реестра для проведения собрания.

5.9. Правление рассматривает поступившие предложения и принимает решение о включении их в повестку дня обще-го собрания или об отказе во включении в повестку дня не позднее 10 дней после поступления предложения. Отсут-ствие решения является отказом.

5.10. После назначения даты, места и времени проведе-ния и утверждения повестки дня общего собрания правле-ние ТСЖ направляет членам письменное уведомление о проведении общего собрания.

5.11. Сообщение о проведении общего собрания должно содержать:

дату, время и место проведения общего собрания;
вопросы, включенные в повестку дня общего собра-ния;

полное наименование товарищества;
дату и время проведения общего собрания;
формулировку каждого вопроса, поставленного на го-лосование, и очередность его рассмотрения;
варианты голосования по каждому вопросу, постав-ленному на голосование, выраженные формулировками "за", "против", "воздержался";
указание о том, что бюллетень для голосования дол-жен быть подписан членом ТСЖ.

6. Порядок проведения общего собрания

6.1. Работой общего собрания руководит председатель правления. В случае, если председатель правления по тем или иным причинам не присутствует на общем собрании, функции председателя выполняет лицо, определенное ре-шением правления ТСЖ.

6.2. Секретарь общего собрания определяется решением правления ТСЖ.

6.3. Председатель руководит работой общего собрания, поддерживает порядок, координирует и контролирует ра-боту счетной комиссии, обеспечивает права членов на вы-ражение своего мнения по обсуждаемым вопросам.

6.4. Секретарь общего собрания отвечает за ведение про-токола общего собрания, а также за достоверность отражен-ных в нем сведений.

6.5. До начала рассмотрения вопросов повестки дня общее собрание определяет порядок своей работы, в том числе:

утверждает докладчиков и содокладчиков по вопросам повестки дня;
устанавливает регламент докладчикам (содокладчикам) и выступающим в прениях;
определяет количество лиц, выступающих в прениях;
решает вопрос о предоставлении права повторного выступления в прениях;
решает вопрос о присутствии на общем собрании при-глашенных лиц, в том числе специалистов, экспертов, пред-ставителей государственных органов и средств массовой ин-формации;
решает другие вопросы порядка ведения общего собра-ния.

6.6. В процессе работы общее собрание вправе в любой момент изменить регламент докладчикам (содокладчикам) и выступающим в прениях, изменить количество лиц, выс-тупающих в прениях, а также решить другие организа-ционные вопросы.

7. Принятие решений на общем собрании

7.1. Голосование на общем собрании осуществляется каж-дым членом ТСЖ (его доверенным лицом) путем свободного волеизъявления распоряжением своими голосами — подачей их "за" или "против" принятия конкретного решения. Член ТСЖ (его доверенное лицо) по своему усмотрению может воздержаться от голосования или не принимать участия в голосовании.

открыто поднятием руки;
тайно бюллетенями.

7.4. Проекты решений по вопросам повестки дня вправе предлагать любой член товарищества.

7.7. Секретарь собрания вправе с согласия лица, предложившего проект решения, уточнять формулировки, а также иным образом редактировать предлагаемые проекты решений с последующим вынесением их на голосование.

7.8. Если член ТСЖ (его доверенное лицо) настаивает на предложенной им в проекте решения формулировке, председатель общего собрания (председательствующий) обя-зан поставить на голосование формулировку, предложен-ную соответствующим лицом.

7.9. Член ТСЖ и другие лица вправе снять свои предло-жения до начала голосования.

7.10. В случае если на голосование ставится несколько вариантов решений по вопросу повестки дня, член ТСЖ (его доверенное лицо) должен проголосовать только за один из предложенных вариантов. Принятым считается вариант, за который было отдано более 50% голосов от общего числа голосов, которыми обладают присутствующие на общем собрании члены ТСЖ (их доверенные лица).

7.11. Если ни один из предложенных вариантов решения не набрал необходимого числа голосов, проводится повторное голосование. Для повторного голосования предлагают-ся два варианта решения, набравшие наибольшее число го-лосов в первом туре голосования.

7.12. Если при повторном голосовании ни один из про-ектов не наберет необходимого количества голосов, вопрос снимается с обсуждения. Однако в этом случае председа-тель правления вправе назначить новое общее собрание для принятия решения по снятому с обсуждения вопросу. Пред-седатель правления может также предложить общему собра-нию вновь рассмотреть данный вопрос после обсуждения других вопросов повестки дня с предложением новых фор-мулировок. Общее собрание должно вновь рассмотреть сня-тый с обсуждения вопрос, если председатель правления на-стаивает на этом.

7.13. При голосовании, осуществляемом бюллетенями для голосования, засчитываются голоса по тем вопросам, по которым голосующим оставлен только один из возмож-ных вариантов ответа. Бюллетени для голосования, запол-ненные с нарушением вышеуказанного требования, при-знаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются.

7.14. В случае если бюллетень для голосования содер-жит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение указанного в предыдущем пункте требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признания бюллетеня для голосования недействитель-ным в целом.

7.15. По итогам голосования счетная комиссия составляет Протокол об итогах голосования, который подписывает либо Председатель счет-ной комиссии, либо Председательствующий на общем собрании, в зависимости от того, кем осуществлялся подсчет голосов. Данные об итогах голосования также отражаются и в Протоколе общего собрания.

7.16. Итоги голосования оглашаются на общем собра-нии, в случае, если голосование было открытым. После завершения общего заочного собрания итоги заочного голосования доводятся до сведения членов ТСЖ путем размещения на досках объявлений каждого подъезда сводной таблицы голосования или самого Протокола общего заочного собрания - не позднее чем через 10 (де-сять) дней после завершения работы общего собрания.

8. Протокол общего собрания

8.1. Протокол общего собрания составляется секретарем общего собрания не позднее 10 дней после закрытия общего собрания в двух экземплярах. Оба экземпляра подписыва-ются председательствующим на общем собрании и секрета-рем общего собрания.

8.2. В протоколе общего собрания указываются:

место и время проведения общего собрания;
общее количество голосов, которыми обладают участ-ники собрания;
председатель и секретарь общего собрания, повестка дня.

8.3. В протоколе общего собрания излагаются основные положения выступлений, вопросы, поставленные на голо-сование, итоги голосования по ним, и решения, принятые общим собранием.

9.Особые условия

Созданное на добровольных началах владельцами квартир для того, чтобы совместно содержать и приводить в порядок дом и придомовую территорию.

Жильцы дома, они же члены товарищества, совместно владеют, пользуются и управляют своим . Для руководства ТСЖ избирается на общем собрании правление и председатель. Да и потом общее собрание играет решающую роль, поскольку, согласно законодательству, является высшим органом управления ТСЖ. На какие же правила и «подводные камни» проведения общего собрания ТСЖ стоит обратить внимание?

П ервое общее собрание ТСЖ

Товарищества сами решают: управлять своим домом самостоятельно или же привлечь управляющую компанию, которая будет заключать договора с коммунальными структурами на обслуживание дома, осуществлять контроль за проводящимися в доме и на придомовой территории ремонтными и строительными работами, короче, следить за тем, чтобы все и везде было в порядке. Если же ТСЖ сочтет, что обслуживают их плохо, а управляющая компания не справляется со своими обязанностями, то с нею расторгают договор, и приглашают другую.

Впрочем, управляющую компанию можно и не привлекать, если товарищество сочтет, что справится со всеми проблемами самостоятельно. Но это довольно сложно, поскольку необходимы специалисты самого различного профиля: и технари, и бухгалтеры, и юристы. Далеко не во всяком доме найдется такой «набор» специалистов, которые к тому же готовы отдавать часть своего времени и сил нуждам ТСЖ. Поэтому случается иногда и так, что управляющую компанию народ привлекать не хочет, а своих сил недостает. Если члены ТСЖ не сойдутся во мнениях, управлять самим или нанять специалистов, тогда управляющую компанию им назначает город, проведя тендер.

Товарищество само определяет очередность и срочность ремонтных работ в своем доме или домах, а также определяет, сколько средств на это выделить. При этом и план работ, и смена расходов обсуждаются и утверждаются общим собранием. За расходованием средств следит ревизионная комиссия. Но при этом каждый член ТСЖ имеет право знать, куда и сколько израсходовано. Прозрачность бюджета - одно их главных достоинств ТСЖ.

Как же создать товарищество? Теоретически это просто. Собрать общее , принять решение о создании ТСЖ, оформить протоколом. Избрать правление и председателя, принять устав, зарегистрировать его. Это будет первое общее собрание ТСЖ, а в дальнейшем таковые придется как минимум один раз в год. Во всяком случае, таков норматив закреплен обновленным в 2011 году Жилищным Кодексом РФ.

Общее собрание ТСЖ: схема подготовки и проведения

Даже если большинство вопросов успешно решается, что называется, в общем порядке, проводить общее собрание все равно надо. Для того, чтобы оно не продолжалось бесконечно и было продуктивным, при его подготовке лучше руководствоваться некоторыми правилами.

Прежде всего, важно проанализировать ситуацию и сформировать адекватную повестку дня, чтобы собрание привлекло как можно больше членов товарищества и прошло при большинстве необходимых участников. Стоит помнить, что вопросы, изначально не включенные в повестку, на общем собрании ТСЖ рассматриваться не могут.

Собственник, проявивший инициативу в проведении собрания, должен проинформировать других членов ТСЖ о дате и месте общей встречи не позже, чем за десять дней до ее проведения. При этом необходимо заказными письмами отправить личные приглашения, которые вручаются собственникам под их личную подпись.

Далее готовятся все необходимые материалы к собранию и рассылаются уведомления о месте, дате и времени его проведения. Лучше если собрание будет очным, а голосование по спорным вопросам - открытым. Но допускается и заочное волеизъявление - это в случаях, если по важным причинам нет нужного кворума.

Для определения его наличия обязательно проводится регистрация присутствующих на собрании, для чего заводится специальный лист регистрации. При этом важно проверять документы у каждого прибывшего, ведь в голосовании имеет право принять участие только член . Собственник может отправить на собрание свое доверенное лицо, но при этом нужна доверенность. Интересы несовершеннолетнего члена товарищества могут представлять родители или иные лица, имеющие на это право.

Собрание будет признано состоявшимся, если в наличии останутся документы по итогам его проведения.

Выступления и голосование на общем собрании ТСЖ

Ведущий собрания, перед тем, как поставить тот или иной вопрос на голосование, должен кратко разъяснить его актуальность. Если речь идет о плановом избрании нового состава правления, много слов здесь не надо. Достаточно пояснить, что срок полномочий прошлого состава истек (более двух лет), либо же что отдельные члены правления покинули состав собственников и, соответственно, нуждаются в замене. По более сложным и, в особенности, проблемным вопросам нужны более конкретные разъяснения.

Надо заметить, в нормативных актах не прописана обязанность ведущего предоставлять слово каждому, кто хочет выступить на собрании, поэтому данный вопрос везде решается по-разному. Как бы то ни было, выкрики с места можно точно спокойно игнорировать.

После завершения подсчета голосов необходимо составить протокол общего собрания ТСЖ. Кстати, голоса считаются исходя из площади помещения, занимаемой тем или иным собственником. То есть тот, у кого во владении, скажем, 46 кв. м жилья, будет, соответственно, иметь и 46 голосов.

Голоса считаются в зависимости от площади имеющегося в собственности помещения. Как пример: если у Вас в собственности 54 кв.м., то у вас соответственно - 54 голоса. Стоит не забывать перед началом рассмотрения повестки дня избирать счетную комиссию.

Если исходить из общепринятых рекомендаций, провести общее собрание, кажется, не так уж сложно, однако, как показывает практика, проблемы нередко возникают буквально на ровном месте. Например, очень сложно отказать в праве на участие в собрании супруге или детям собственника, который сам по каким-то причинам прийти не смог. Не всегда понятно, что делать, если доверенное лицо демонстрирует необходимый документ, но не желает отдать его регистратору. Непростой является и та ситуация, когда у собственника на данный момент нет документа, подтверждающего право владения жильем.

Идеально, если все эти «технические моменты» будут оговорены заранее, все собственники ознакомятся с правилами проведения собраний, а единожды установленные «правила игры» не будут нарушаться ни при каких обстоятельствах.