Можно ли признать недействительной сделку по продаже. Признание договора купли-продажи действительным и признание права собственности в судебном порядке

Как оказалось, купить квартиру – это далеко не конец трудностей с обустройством собственного жилья, ведь в любой момент может произойти расторжение сделки. Конечно, так бывает не во всех ситуациях купли/продажи недвижимости, но согласно официальной статистике, от 5 до 15% договоров оспариваются в суде.

Это очень прискорбное явление, потому что новые владельцы уже успевают позаботиться о ремонте в квартире, покупают новую мебель и даже годами живут в честно, или не очень честно, купленном помещении. Даже если с момента покупки пройдет больше года, признать сделку купли продажи квартиры недействительной довольно просто. Как правило, максимальный процент подобных дел рассматривается в первые три года с момента заключения договора.

Сэкономьте ваше время и нервы. и в течение 5 минут получите бесплатную консультацию профессионального юриста.

Какие сделки считаются недействительными

С юридической стороны вопроса недействительная – это та сделка, что не имеет силы, потому даже если человек, который приобрел недвижимость, не подозревал о том, что договор можно расторгнуть, он должен вернуть жилплощадь законному владельцу, так как сам там проживает в ней незаконно.

В статьях гражданского кодекса РФ 166-181 об этом рассказано подробнее:

Это только самые часто встречаемые причины для расторжения договора. Более подробная статистика изложена в ГК РФ.

Оспоримые и ничтожные сделки

Различают два типа сделок, которые можно признать недействительными – оспоримые и ничтожные.

Оспоримой признается сделка, что была совершена при таких обстоятельствах, которые создают возможность одному из участников обратиться в суд с просьбой её оспорить.

Ключевую роль играет добросовестность участников процесса – если стороны были заблаговременно предупреждены о таком риске, то иск потерпевшей стороны в суде не рассматривается. Если же потерпевшая сторона не знала об утаённых данных, то её иск будет рассмотрен.

Оспоримые сделки часто используются в таких случаях:

Для сбыта краденого имущества;
Если недвижимость поступила в руки незаконно;
Если с квартирой не всё чисто, например, она находится в залоге или арестована;
Для продажи квартиры с невыплаченным кредитом.

Риск получить юридические последствия в случае подобных дел высок как для покупателей, так и для продавцов, потому следует внимательно проверять юридическую чистоту недвижимости.

Ничтожные сделки – это неправоспособные дела, для расторжения которых даже не нужно обращаться в суд. Они не имеют никакой юридической силы.

Их отмена не занимает много времени, поскольку подобные сделки никогда и не считались правомерными. Например, как может считаться осуществлённым договор купли/продажи, если деньги так и небыли выплачены? Правильно – никак. Кроме того, легко отменить сделку если третьи лица продавали квартиру, на которую не имели прав. В таком случае покупатель может подавать заявление в полицию, чтобы найти липового продавца, но не в суд.

Как подтвердить недействительность договора

Прежде чем бежать в суд, нужно подумать, сможет ли человек доказать, что договор был незаконным. Оспаривание сделки купли/продажи квартиры подразумевает серьезную доказательную базу, которую ещё надо собрать. Итак, какие документы могут пригодиться в качестве доказательств:

Но чтобы окончательно себя застраховать, и не волноваться о том, что сотрудничество может закончиться аннулированием, лучше перестраховаться: оформить страховку, вести видеозапись на всех этапах сделки, чтобы предоставить видеоматериалы в суде. Кроме того, указанный список документов неполон, и лучше доверить его сборы профессионалу, а также нанять специалиста для сопровождения на протяжении всего судебного процесса, пока не будет объявлено решение.

Куда и как обращаться

Естественно, оспорить сделку купли и продажи можно в суде, но в каком именно? Долго думать не в интересах того человека, который хочет оспорить сделку, потому важно не пропустить сроки давности, по которым дела подобного рода рассматривают. Решение суда – это тот документ, на основании которого в ЕГРП вносятся записи, что ранее совершенная сделка является недействительной, потому переданное право на собственность отменяется, и квартира опять переходит в руки продавца.

Теперь что касается того куда именно подавать исковое заявление? Чтобы сделку расторгли, заявление подается в городской или районный суд, в зависимости от адреса квартиры. Это значит, что разбирательство по делу не может проходить в одном конце страны, тогда как недвижимость находится в другом.

Хотя иногда учитываются особые обстоятельства, которые позволяют подать иск по адресу фактического проживания продавца или ответчика. Если в суде пытаются доказать факт мошенничества, связанный с недвижимостью, параллельно нужно ещё написать заявление в правоохранительные органы.

Текст заявления составляется, пользуясь помощью юриста, который точно знает, как именно составить иск, чтобы увеличить шансы на выигрыш дела. Кроме того, в иске в обязательном порядке должны быть:

Информация о квартире, являющейся объектом сделки: адрес, этаж, количество комнат, площадь и т.п.;
Выписка из ЕГРП после того как реализация сделки купли-продажи была совершена;
Описание ситуации заключения договора;
Основания, опираясь на которые истец требует расторгнуть сделку, признав её недействительной;
Свидетельские показания, но с копиями их паспортов;
Весь перечень документов, выступающих доказательством незаконности сделки.

Важно верно сформулировать исковые требования. Как правило, иски требуют вернуться к исходному состоянию, до подписания договора. В таком случае ответчику отдаются деньги, иногда неполная сумма, поскольку суд может присудить моральную компенсацию, а истец опять получает свои квадратные метры. Кроме того, истец может отсудить у ответчика круглую сумму на оплату юристов и другие убытки, которые возникли в ходе разбирательства.

Сроки давности для возвращения проданной недвижимости

Прежде чем узнавать, как признать сделки купли продажи квартир недействительными, надо выяснить сроки давности, на протяжении которых подобные иски будут рассматриваться. Если эти временные ограничения были нарушены, то сомнительно, что сделку признают недействительной, или вообще её рассмотрят.

Именно потому, прежде чем идти в суд, нужно узнать, к какой категории сделок относится конкретный иск, в чем поможет разобраться толковый юрист.

Судебное разбирательство

Задавая вопрос – можно ли обратиться в суд самостоятельно, ответ один, конечно можно. Но лучше подстраховаться и нанять юриста. В таком случае шансов на прекращение условий, описанных в договоре, значительно больше.

Защитить свои права в судебном зале не так просто, потому что ответчик гарантировано будет отстаивать свое право на недвижимость, и вполне возможно, не пожалеет денег на хорошего правозащитника. Как оспорить сделку в таком случае? Подключить к процессу и своего специалиста, который поможет собрать необходимые документы, и достойно представит интересы истца в ходе судебного разбирательства.

Обязательно придумать адекватный ответ на встречные действия ответчика. Например, даже если решение было принято в сторону пострадавшего участника сделки, не факт, что ответчик пойдет и не подаст апелляцию. Иногда не учитывается даже то обстоятельство, что виновная сторона купила квартиру незаконно. Если нет документальной базы, доказать этот факт трудно, так что возможен и неблагоприятный исход.

Если все прошло удачно, решение надо показать в регистрационной палате, чтобы были внесены изменения в ЕГРП. Кроме того, с ответчика могут взыскать деньги, тогда судом выдается ещё и исполнительный лист.

Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.
Мы рекомендуем Вам к нашему юристу.

Прошло почти два года с тех пор, как в российское законодательство были внесены существенные поправки в отношении недействительных сделок (№100-ФЗ от 07.05.2013 г.). Те из них, которые нарушают требования закона, ранее считались ничтожными, а сейчас – оспоримыми. Изменились и сроки исковой давности. Несмотря на то что в последнее десятилетие уменьшилось количество незаконных и проблемных сделок, едва ли можно говорить о качественной правовой и финансовой защищенности покупателя. Какие конкретно произошли изменения и как они влияют на сегодняшний рынок жилой недвижимости?

На наши вопросы помогли ответить Алексей Комаров , нотариус из Санкт-Петербурга, Вадим Лященко , управляющий АН РБНО, и Ирина Щербинина , эксперт по недвижимости .

Что изменилось в новом законодательстве? Каковы сроки исковой давности (т.е. по прошествии какого срока покупатель квартиры может быть совершенно спокоен и освобожден от претензий участников сделки и третьих лиц)?

Алексей Комаров : «В мае 2013 года были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ, которые разграничили понятия оспоримых и ничтожных сделок (недействительных сделок), переквалифицировав большую часть ничтожных сделок в оспоримые (ст. 168, п. 1 ГК РФ).

Главное отличие между ничтожной и оспоримой сделками состоит в моменте их недействительности, и в том, в какие сроки можно их оспорить.

Ничтожность сделки (иными словами – ее недействительность) не зависит от решения суда. Сделка ничтожна с самого начала ее совершения и не порождает для сторон никаких правовых последствий. Оспоримую же сделку могут признать недействительной только по решению суда, соответственно, до такого решения заключенный договор имеет юридическую силу и обязателен для исполнения.

К моменту изменений назрела проблема по сделкам, заключенным на рынке недвижимости: любая сделка, заключенная сторонами с нарушением действующего законодательства, признавалась ничтожной. Кроме того, иск о признании ничтожной сделки могло предъявить любое лицо. Указанная возможность на практике приводила к злоупотреблениям лиц, которые, не имев конкретного интереса в заключенной сделке, пытались ее заничтожить.

Теперь как по оспоримой, так и по ничтожной сделке требования в суд о признании ее недействительной вправе предъявить только сторона соглашения или прямо указанное в законе лицо, например попечитель, иными словами – лицо, имеющее интерес в оспаривании сделки ст. 177, 166, п. 2 ГК РФ.

Основная причина признания сделок недействительными по ничтожности – сделка, совершенная недееспособным лицом, ст. 171 ГК РФ. То есть гражданин, продающий жилье, был до совершения договора продажи лишен дееспособности по суду. По такой сделке суд обяжет стороны вернуть друг другу все полученное по договору купли-продажи. Покупатель по данной сделке – более слабая сторона, так как, вернув купленное жилье, возникает вопрос с возвратом денег, которых у недееспособного, конечно, уже нет.

По оспоримым сделкам вне конкуренции ст. 177 ГК РФ: сделка, заключенная лицом, не способным понимать значения своих действий или руководить ими.

Если в первом случае достаточно факта подтверждения недееспособности – решения суда о признании гражданина недееспособным, то применительно к 177 ст. ГК РФ судом будет назначена экспертиза, и с учетом иных доказательств сторон будет принято решение о признании сделки недействительной или отказе в соответствующих исковых требованиях. На практике решающую роль играет заключение эксперта, если в достоверности экспертного заключения у суда сомнений нет (обычно так оно и есть). Иные доказательства, например показания свидетелей, могут носить весьма условное значение для решения суда.

Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель.

В первом случае по сделкам установлен срок исковой давности в один год для оспоримой сделки и три года – для ничтожной. По ничтожным сделкам, где требование заявляется стороной сделки, срок исковой давности начинает течь с момента исполнения договора, если требование заявляется третьим лицом – то с момента, когда он узнал или должен был узнать о факте заключения договора.

Важно отметить, что от 07.05.2013 г. № 100-ФЗ внес изменения в 170 ст. ГК РФ в квалификацию притворной сделки. Притворная сделка, последствия которой – ничтожность, теперь и сделка, совершенная на иных условиях, чем это указано в договоре. Эти изменения могут иметь последствия для сторон при занижении стоимости в сделке для оптимизации налогообложения. Можно предположить, что, например, супруга, выдавшая согласие на продажу жилья, сможет признать сделку ничтожной по этому основанию, если в самом согласии не выражена стоимость продажи совместно нажитого имущества».

Какие на сегодняшний день самые распространенные причины недействительных (ничтожных и оспоримых сделок)? Частое это явление или редкое? Были ли в вашей практике (или в истории фирмы) такие случаи и если да, чем это закончилось для покупателя?

Вадим Лященко : «В большинстве случаев недействительная сделка заведомо содержит в себе элемент правонарушения. Поэтому уважающие себя и ценящие свою репутацию профессиональные участники рынка недвижимости стараются держаться от таких сделок подальше. То же самое можно сказать и о ничтожных сделках.

Другое дело – сделки, при которых одна из сторон несет тот или иной риск, включая риск оспаривания совершаемой или предыдущих сделок с объектом. Такие риски могут быть никак не связаны с правонарушениями, но присутствовать в истории объекта.

Задача специалиста, сопровождающего покупателя, – своевременно выявить этот риск или риски, оценить их величину, предложить возможные способы минимизации и дать соответствующие рекомендации клиенту. Такие рекомендации, в зависимости от конкретной ситуации и конкретных рисков оспаривания, могут быть самыми различными – отказ от покупки, требование адекватной скидки, предоставление дополнительных заявлений, гарантий и т.д.

Задача специалиста, сопровождающего продавца, – обнаружить и минимизировать риски оспоримости предыдущих сделок с объектом еще на стадии подготовки документов продаваемого объекта, дать свою мотивированную оценку рисков контрагенту (покупателю).

Нередко оценка возможной оспоримости сделок и вероятных последствий становится предметом жарких споров между продавцом и покупателем с участием их юристов, агентов и банковских специалистов. Иногда в этих спорах побеждает здравый смысл, иногда – нет.

На практике приходится встречаться с очень разным отношением заинтересованных участников дебатов к таким факторам риска оспоримости сделок, как, например:

Неучастие в приватизации несовершеннолетних (в период до августа 1994 г.);

Отсутствие кого-то из жильцов по причине нахождения в местах лишения свободы;

Дарение между не родственниками;

Снятие с регистрационного учета по доверенности;

Снятие с регистрационного учета без постановки на учет в другом месте;

Признание прав собственности по решению суда;

Нерыночная цена в договоре;

Неэквивалентная мена без доплаты;

Свежая сделка с добросовестным приобретателем.

Список можно продолжать, и у каждого опытного специалиста найдется, чем его дополнить.

Но самые запоминающиеся случаи – это когда коллеги пытаются скрыть от тебя риски своего объекта. Случается такое редко, но от этого менее противным не становится».

Ирина Щербинина : «Недействительные сделки стали более редким явлением, чем раньше, в лихие 90-е годы. Во-первых, потому что Росреестр контролирует права несовершеннолетних и не проводит сделки с их собственностью без разрешения органов опеки. Во-вторых, рынок риэлторских услуг сейчас более прозрачен, в нем работают крупные компании. В-третьих, с введением понятия "добросовестный приобретатель" покупатели стали более защищены, если по квартире зарегистрирован переход прав по правилам Росреестра и если в договоре купли-продажи стоит полная стоимость.

Тем не менее, оспоримые сделки есть. И, как правило, наиболее частые их причины следующие:

Появление родственников после исполнения договора ренты;
- появление наследников, о которых продавец не знал (или умалчивал);
- ущемление прав несовершеннолетних при приватизации в 90-х годах;
- проведение сделки с лицом, состоящем на учете в нарко- или психдиспансере без освидетельствования на момент сделки».

Как можно минимизировать риски при покупке квартиры?

Ирина Щербинина : «Минимизацию рисков при покупке квартиры следует начинать уже с момента обзвона списка вариантов. Я бы советовала сразу исключить из списка недавнюю ренту, наследство менее трех лет, а также наследство и дарение от чужого лица (не родственника). Сейчас на рынке масса вариантов и рисковать не стоит. Выбранный вариант следует тщательно проверить. Лучше с помощью специалиста. Пусть риэлтор или юрист соберет "досье" на покупаемую квартиру, из которого будут видны возможные риски».

Алексей Комаров : «Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель. Напомню, что иммунитет на изъятие имущества – жилья у добросовестного приобретателя не распространяется на безвозмездные сделки (дарение) и если судом установлено, что имущество выбыло помимо воли собственника (продажа по подложным документам)».

Были ли в вашей практике случаи признания нотариально удостоверенной сделки купли-продажи квартиры недействительной? Если да, то чем это закончилось для покупателя?

Алексей Комаров : «В моей практике нет».

Вадим Лященко : «Крайне редко, но возникают «экзотические» предложения проведения сделок, которые в случае их реального исполнения могут быть признаны впоследствии недействительными. Исходят такие предложения не от продавцов, а от покупателей, и касаются, например, проведения расчетов в необычных формах, формально никак не связанных с покупаемой недвижимостью. Естественно, мы категорически настаиваем на отказе от вовлечения клиента в такие «сделки».

Ирина Щербинина : «Да, у меня были два таких случая. Я объяснила своим клиентам, на основании чего я решила, что в дальнейшем будут проблемы. Все проверки выдаю на руки».

Как вы относитесь к страхованию риска утраты права собственности? Рекомендуете ли при каждой покупке недвижимости оформлять такую страховку?

Ирина Щербинина : «К страхованию и страховым компаниям отношусь с изрядной долей скептицизма. В наше непростое время любая компания запросто может закрыться или объявить себя банкротом. А бывает, договоры страхования составляются так хитро, что исключают возмещение убытков при некоторых вариантах событий. Пример тому – дело Чалаевых, по которому несколько лет шли суды между страховой компанией и ипотечным банком. В общем, лучше надеяться на логику и интуицию, а доверять – специалистам».

Достаточно ли защищены права покупателя недвижимости сегодня и что бы вы предложили изменить в законодательстве, если бы была такая возможность?

Алексей Комаров : «Всегда будут установленные законом основания оспаривания заключенных сделок, поэтому стопроцентная гарантия права собственности приобретателя жилья - это миф.

Государству нужно решить вопрос гарантии обеспечения стопроцентной компенсации добросовестным лицам, которые в результате признания сделок недействительными остаются без денег и жилья, что требует принятия принципиального решения, определения реального гаранта законности права собственности с внесением соответствующих законодательных изменений. Это, в свою очередь, приведёт и к вопросу системного решения проблемы оборота вторичного жилья, где немаловажен вопрос о принятии закона о риэлтерской деятельности и где должно найти отражение решение вопроса с лицензированием, объемом деятельности и ответственностью агентов, брокеров, которые всегда были и будут важным элементом упорядочивания гражданского оборота жилья и первым профессионалом, которого встречают покупающие или продающие недвижимость граждане. А первое впечатление, как известно, можно произвести только один раз».

В практике часто встречаются случаи когда, приобретая недвижимое имущество и заключая договор купли-продажи, покупатель не может зарегистрировать приобретенное им имущество в учреждении юстиции (органах государственной регистрации). Это связано с тем, что одна из сторон, как правило, продавец уклоняются по каким либо причинам от государственной регистрации договора купли-продажи. В этой статье я попытаюсь описать два наиболее распространенных случая, когда продавец недвижимости уклоняется или не может явиться для государственной регистрации сделки.
Итак, вариант первый, мы заключили договор купли-продажи, согласно которому мы покупатели, приобрели за один миллион рублей однокомнатную квартиру. Наш договор подписан сторонами, продавцом и покупателем, еще лучше потратится и заверить его у нотариуса, хотя по нынешнему законодательству это не обязательно.
В связи с тем, что попасть (отстоять огромную очередь) в учреждение юстиции с первого раза практически невозможно нам приходится откладывать государственную регистрацию на неопределенный срок. Итак «торжественный» момент настал, мы звоним продавцу с целью сообщить ему, что завтра нам (участникам договора) необходимо явится в юстицию для государственной регистрации договора. Но, что случилось? Наш продавец пропал, на телефон не отвечает, а соседи сообщили, что он переехал куда неизвестно.
Выход один, признавать договор купли продажи действительным в судебном порядке.
Начинаем готовить документы. В первую очередь бежим в БТИ (бюро технической инвентаризации) и заказываем справку о принадлежности на приобретенную квартиру на всякий случай с указанием инвентаризационной стоимости. В связи с тем, что собственником вы еще не являетесь БТИ откажет в выдаче справки о принадлежности, по этому лучше обратится к адвокату, который сделает письменный запрос с приложенным к нему ордером.
Пока БТИ готовит нам справку, мы делаем копию технического паспорта, берем с домоуправления справку «лицевой счет», снимаем копию своего паспорта, а так же копии всех квитанций об оплате коммунальных услуг. Теперь, когда готовы все документы, мы преступаем к составлению искового заявления, которое должно выглядеть следующим образом:
Наименование суда, адрес суда.

Истец: Фамилия Имя Отчество, число, месяц, год рождения, место жительства.

Ответчик: Фамилия Имя Отчество продавца, год рождение, последнее известное место жительства.

Третье лицо: Федеральная регистрационная служба.

Сумма иска: 1 000 000 руб. (сумма, указанная в договоре)

О признании договора купли продажи действительным, и признании права собственности.
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
Здесь указываем обстоятельства дела, когда был заключен договор купли продажи, что мы фактически вступили во владение недвижимостью, оплачиваем все коммунальные услуги, и в связи с тем, что продавец уклоняется от государственной регистрации сделки, мы не можем в полном объеме пользоваться правами собственника на жилье. Обязательно ссылаемся на тот факт, что договор купли-продажи исполнен, ведь мы оплатили стоимость квартиры продавцу и фактически вступили во владение квартирой.
Ссылаемся на статью 454 гражданского кодекса, где по договору купли продажи одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) имущество, а покупатель обязуется принять товар (имущество) и уплатить за него денежную сумму.
Часть 3, статьи 165 гражданского кодекса, в которой указанно, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд в праве по требованию одной из сторон вынести решение о регистрации сделки.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 165, 209, 218, 223, 454, ГК РФ

ПРОШУ:
1. Признать договор купли-продажи квартиры, (дата заключения договора), заключенного между (Ф. И. О. продавца и покупателя),- действительным.
2. Признать право собственности на квартиру (адрес и местоположение квартиры), - за (Ф. И. О. покупателя)
3. Исключить из числа собственников на квартиру расположенную по адресу (адрес и местоположение квартиры), - (Ф. И. О. продавца).

Прилагаю:
Копия искового заявления.
Копия паспорта.
Копия договора купли продажи.
Копия технического паспорта.
Копия справки о принадлежности.
Копия справки лицевой счет.
Копии квитанций об оплате коммунальных услуг.
Квитанция об оплате госпошлины.

(дата). (Ф.И.О. подпись).
Обратите внимание, что сумма иска, это сумма, указанная в договоре купли-продажи, а расчет госпошлины производится на основании статьи 333.19. налогового кодекса.
Иначе обстоят дела, если продавца на момент регистрации нет в живых. В этом случае необходимо собрать уже знакомые нам документы, необходимо выяснить имелись ли у умершего собственника (продавца) наследники. Если таковые имеются то ответчиком по вашему иску будет наследник, если таковых нет, то ответчиком будет ФНС (федеральная налоговая служба).
При составлении искового заявления обязательно укажите, что наследник мог получить свидетельство на право наследования на приобретенное вами имущество и попросите суд истребовать у нотариуса наследственное дело в отношении умершего собственника (продавца).
Из собственной практики отмечу, что данное заявление лучше подавать в федеральный суд не зависимо от суммы иска, так как во время судебного разбирательства, как упоминалось выше, может выясниться, что наследник умершего (продавца), мог вступить в наследство на приобретенную вами недвижимость, и если ваше дело будет находиться в производстве мирового судьи, то вы не сможете дополнить свои исковые требования в отношении признания недействительным выданного нотариусом свидетельства на право наследования, так как данная категория дел не подсудна мировым судьям.
На самом деле все не так сложно как кажется, если вы соберете все необходимые документы (аудит документов не обязателен), грамотно составите исковое заявление, не забудете оплатить госпошлину, судья обязательно примет дело в свое производство и вынесет решение в вашу пользу.