Оценка доли в квартире для выкупа. Как оценить долю в квартире, являющейся долевой собственностью

К расчету стоимости доли в квартире , законы математической пропорции не применимы. Основное заблуждение состоит в том что - если квартира стоит 8 000 000 рублей, то за ¼ долю в квартире можно продать за 2 000 000 руб. Подобные расчеты уместны в случае только в случае продажи квартиры целиком, но совершенно не правильны при расчете стоимости доли в квартире .

При продаже доли в квартире, нужно учитывать тот факт, что совладелец может не гореть желанием, чтобы частью его жилища завладел мистер или миссис «икс» с их "иксятами". Поэтому общепринятая формула стоимости доли в квартире- половина от стоимости, которая была бы, получена за долю в квартире, при продаже квартиры полностью.

В вышеназванном примере рыночная стоимость 1/4 доли в квартире, 8-миллионной квартиры будет равняться приблизительно 1 000 000 рублей. Конечно же, есть еще не мало факторов повышающих или понижающих стоимость доли в квартире , таких как: просмотр, количество сособственников, наличие среди них несовершеннолетних, накал страстей, возможность определения порядка пользования, возможность занять комнату и многое другое.

Доля в квартире - относительно новый сегмент на рынке недвижимости, и для многих не совсем понятный и изведанный, поэтому желающих , гораздо меньше тех, кто покупает комнаты. В настоящее время уже есть не мало агентств недвижимости, специализируются именно на долевой собственности. При правильном определении , ее продажа займет не более одного месяца. Если же заняться самодеятельностью или попасть к агенту не занимающемуся данным вопросом, то продавать долю в квартире можно годами.

К сожалению среди агентств есть и не совсем чистые на руку. Распространена практика, когда называется изначально завышенная стоимость доли в квартире , лишь бы только заманить продавца доли в квартире в свой офис. Цель - заключить с клиентом агентский договор. Они прекрасно понимают что долю в квартире невозможно продать по названой цене, но это не главное.

В последствии начинается уже плотная работа с продавцом доли в квартире который уже на договоре. После череды невыполненных обещаний и постоянного прессинга со стороны агента, замученный хозяин доли готов согласиться практически на любые условия. Есть определенная формула применимая к определению стоимости доли в квартире и если кто то говорит что продаст ее гораздо дороже чем другие, знайте Вас обманывают.

Для того чтобы не попасть в такую ситуацию, следует обращать особое внимание на репутацию агентства. При возникновении приведенного выше примера, пишите свои отзывы о данном агентстве недвижимости. Как известно, она (репутация) зарабатывается долго, а теряется быстро. Именно поэтому наша компания так бережно относиться к своей репутации, которую мы зарабатываем и оправдываем на протяжение многих лет.

Если в нашей компании сказали, что мы произведем , то мы именно это и сделаем, причем в те сроки, о которых договорились. Если мы сказали, что у нас на вашу долю в квартире есть покупатель, то он на самом деле есть и нам не нужно заключать с вами агентский договор на три месяца. Договор с вами будет заключен на срок не более одной недели, которая понадобится для подготовки и проведения сделки. В отличае от многих агентств недвижимости, мы свои слова всегда готовы подтвердить деньгами, переданными вам в качестве аванса за .

Не позволяйте себя обманывать. Вот список предложенных нами к продаже . Мы специально указываем в примечании стоимость всей квартиры, для того, чтобы можно было понять, как высчитывается стоимость доли в квартире.

Законность и соблюдение всех норм гражданского права при продаже доли в квартире, очень важно для того чтоб не проводить последующие пару лет в судах, доказывая правомерность сделки. О бращайтесь к нам, по любым вопросам, связанным с и мы с радостью поможем.

Оценка доли квартиры, в частности перед её непосредственной продажей, относится к ряду весьма непростых процедур, даже учитывая тот факт, что заниматься этим будут специалисты. Гражданам, которые никогда ранее не сталкивались с подобной необходимостью, и вовсе придётся сложно.

Определение стоимости части недвижимого объекта зависит от цены всей квартиры, независимо от того, будет ли продаваться она полностью или только доля в ней. Для каждого российского региона и населённого пункта это будет не одна и та же сумма, даже когда речь идёт практически об идентичном имуществе. Именно поэтому не стоит сильно полагаться на сравнение с прочими предложениями, так как в каждом индивидуальном случае будут свои нюансы.

Самой большой трудностью в оценке долевой собственности можно отметить тот факт, что выделить саму эту часть, как отдельный объект, не столь просто. Одно дело решить вопрос на бумаге, совсем другой – реализовать написанное. Связано это зачастую с тем, что совладельцы устраивают споры относительно того, где начинается и заканчивается имущество каждого из них. Такие обстоятельства, в свою очередь, вынуждают обращаться в суд.

Сэкономьте ваше время и нервы. и в течение 5 минут получите бесплатную консультацию профессионального юриста.

Сэкономьте ваше время и нервы. Нажмите сюда и закажите комплексное сопровождение сделки с недвижимостью любой сложности от юристов с 20-летним опытом работы.

Влияющий фактор

Собственники долевого имущества часто ошибочно считают, будто оценивать принадлежащую им часть квартиры можно посредством простейших арифметических расчётов, ссылаясь на имеющуюся площадь жилья и стоимость всего объекта. Применяя такие принципы расчета, в итоге выделенная доля имеет либо слишком завышенную цену, либо наоборот, чересчур низкую. Именно поэтому самостоятельная экспертиза редко бывает объективной, поскольку не учитывает прочие факторы.

Перед тем, как оценивать имущество, следует взять во внимание тот факт, есть ли у совладельцев зафиксированный документально порядок использования жилой площади. Такое бывает редко, поскольку более чем в девяноста процентах случаев это сделать невозможно. Но и сбрасывать этот пункт со счетов полностью тоже нельзя. Если порядок установлен, это сыграет только на руку совладельцам и гражданину, который решил продать свою долю. Связано это с тем, что подобное положение вещей увеличивает стоимость его имущества.

Установленный порядок подтверждает наличие соответствующего судебного решения или добровольное письменное соглашение между владельцами, заверенное нотариально.

Что также влияет на оценку

Имея на руках подписанное всеми участниками соглашение, следует понимать, что без подписи и печати нотариуса оно не имеет юридической силы и по закону недействительно. Если же документ оформлен по всем правилам, следует обратить внимание на следующее:

Кроме того, важно взять во внимание общую площадь квартиры. Если речь идёт о достаточно большом метраже, это будет плюсом в оценивании стоимости такого жилья. Связано это с тем, что при большой площади есть возможность разъехаться в дальнейшем, например, путём .

Весомые нюансы расчета

Возвращаясь к возможности разменять жилье, вполне логично, когда такая процедура проводится с трёхкомнатной квартирой на две других с разными вариациями в зависимости от пожеланий совладельцев. Здесь стоимость доли недвижимого объекта будет заведомо увеличена практически в половину. Если же в долевой собственности находится не одна комната, а две, то можно рассчитывать на очень удачную сделку.

Когда часть жилья составляет половину жилой площади двухкомнатной квартиры или одну треть трёхкомнатной, покупатель вправе получить изолированное помещение для проживания. Если же речь идёт о продаже, например, одной пятой в однокомнатной квартире, то найти потенциальных покупателей будет крайне непросто, да и цена такой сделки будет очень низкой.

Не менее важно и то, сколько у недвижимого объекта собственников. Чем их меньше, тем выше стоимость доли каждого. Самым желаемым вариантом будет случай с двумя собственниками, что позволить увеличить стартовую стоимость больше на двадцать процентов. Кроме того, на цену будет влиять и количество проживающих в квартире граждан, зарегистрированных там.

От чего ещё зависит цена

Чем больше проживающих в квартире лиц, тем ниже будет стоимость продаваемой доли в ней. Такая тенденция остаётся неизменной даже, если у недвижимости только два собственника, но помимо них зарегистрировано ещё несколько человек. Разница в цене будет ощутимой, соразмерно спросу на такой объект.

Ещё одним препятствием к установлению выгодной стоимости относится наличие в квартире несовершеннолетних лиц, особенно когда они имеют свою часть в данном имуществе. Разменять такое жилье будет очень сложно, а к любой сделке должны быть привлечены органы опеки, без разрешения которых ничего осуществить невозможно. Таким образом, цена доли будет снижена на сорок, а то и пятьдесят процентов.

Перед тем, как оценить долю в квартире самостоятельно, следует взять во внимание и то, что на конечный результат влияет и категория жилплощади. Если квартира относится к ряду престижного, дорогостоящего жилья, радоваться рано. Потенциальные покупатели, которые могут позволить приобрести разве что долю жилья (притом, что явно предпочли бы отдельную площадь), будут искать варианты дешевле, чем комната в элитном доме.

Кто проводит оценивание

Продаваемый объект недвижимости обычно оценивается специалистами в данной сфере по заранее оставленной заявке. Также можно обратиться к государственным структурам, в соответствии с 252 статьей Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно ней, когда один из совладельцев, имея иную жилплощадь, обладает небольшой долей в квартире, о которой идёт речь, прочие собственники могут её выкупить по решению суда. Разумеется, выселенному гражданину придётся компенсировать его потерю путём финансовой выплаты, соразмерной стоимости принадлежащей ему доли.

К незначительным долям относятся площади, которые составляют меньше половины квартиры или менее изолированной комнаты. Раньше по закону незначительной долей была признана одна четвёртая жилья, но, в связи с внесёнными изменениями в российское законодательство, на сегодняшний день это площадь должна составлять меньше половины от общей площади жилья.

На территории Российской Федерации проводить оценочный осмотр разрешено только тем оценщикам, которые имеют соответствующую лицензию, допуск, государственное разрешение и являются членами саморегулирующейся организации оценщиков (СРО).

Экспертиза для суда

Достаточно часто случается так, что для приходится обращаться в суд. Основания для этого весьма разные, начиная от конфликтов между совладельцами и заканчивая осложнениями в выделе части имущества в натуре.

Оценка доли в квартире для суда является более строгой, поэтому оценщики подходят к такой процедуре с максимальной ответственностью. Осуществляют экспертизу специалисты оценочной компании с теми же разрешениями, о которых говорилось выше. Здесь возникают затруднения из-за раздела помещений общего пользования (санитарные узлы, прихожая, балкон, кладовые, прочее). Это объекты, которые невозможно фактически разделить, перекрыв полностью доступ к ним кому-либо из владельцев. В каждом отдельном случае, перед тем, как оценить долю в квартире для продажи, будет фигурировать не один десяток особенностей, поэтому предугадать результат заранее нельзя.

Кто имеет право осуществлять оценку для суда:

Члены саморегулирующейся организации оценщиков, имеющие свидетельство СРО;

Специалисты упомянутых организаций, которые проходили курсы по повышению квалификации не реже одного раза в три года;

Сотрудники СРО, имеющие страховку своей профессиональной деятельности.

Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.
Мы рекомендуем Вам к нашему юристу.

Оценка доли в жилой недвижимости является довольно сложной процедурой даже для профессиональных участников рынка жилья, не говоря уже о людях, никогда не сталкивавшихся с оценкой квартир.

Для определения стоимости целой квартиры можно просто сравнить параметры продаваемой недвижимости со сходными параметрами жилья, выставленного на продажу в конкретном российском регионе. Разница в цене может немного варьироваться от района местонахождения квартиры, качества ремонта и других деталей, однако в целом определить примерную стоимость жилья несложно.

Иначе обстоит ситуация с долями в квартире. Сложность оценки доли в недвижимом имуществе связана, прежде всего, с тем, что доли, обозначенные на бумаге, не так легко выделить в одной общей квартире в реальности. Даже сами владельцы жилья, находящегося в долевой собственности, не всегда могут определить, где начинается и заканчивается территория каждого из них.

Кроме того, цена определенной доли сильно зависит от различных деталей (количества содольщиков, количества комнат в квартире, наличия или отсутствия прописанных в квартире жильцов и многих других факторов).

Факторы, влияющие на оценку доли в квартире

Многие владельцы долевой собственности полагают, что можно оценить стоимость принадлежащей им доли в квартире путем простого арифметического соотношения площади доли к общей стоимости всего жилого помещения. Однако в результате такой оценки очень часто происходит завышение (гораздо реже занижение) цены долевой собственности.

Чтобы самостоятельно определить стоимость доли в квартире нужно учитывать множество факторов, влияющих на конечную цену. Назовем некоторые из них.

Наличие или отсутствие у владельцев долевой собственности определенного порядка пользования общим жильем. Как показывает практика, практически в 98% случаев определить порядок пользования общей квартирой при долевой собственности по объективным причинам практически невозможно. Однако если порядок все-таки определен, это является положительным фактором, влияющим на увеличение стоимости доли в квартире.

Для подтверждения того факта, что порядок пользования квартирой содольщиками определен, могут служить только два документа. В большинстве случаев подтверждающим документом является решение суда, определяющее порядок пользования совладельцами жилым помещением.

Стоит отметить, что юридической силой обладает также письменное соглашение о порядке использования общей квартиры, заключенное между владельцами долевой собственности и в обязательном порядке заверенное у нотариуса.

Без удостоверения нотариуса подобные соглашения правовой силы не имеют.

Наличие или отсутствие свободного доступа в квартиру. Здесь речь идет об адекватности содольщиков и их реакции на продажу доли в общей квартире.

Если содольщики согласны на вселение нового жильца (или не согласны, но не собираются препятствовать его вселению), цена доли, как правило, увеличивается.

Если же кто-либо из других владельцев долей настроен негативно, и покупателю придется вселяться в приобретенное жилье через суд, цена доли в квартире сильно понижается. Продать такую долю будет достаточно сложно, так как покупатели редко покупают долевую собственность без предварительного просмотра и общения с другими содольщиками.

Большая общая площадь квартиры, находящейся в долевой собственности, является положительным ценообразующим фактором, увеличивающим начальную стоимость доли в квартире.

Поскольку значительная площадь квартиры предполагает наличие возможности разъезда жильцов в будущем, данное обстоятельство может увеличить стартовую цену доли на треть. Практически каждый покупатель части долевой собственности в будущем надеется на размен общей квартиры и приобретение отельного жилья.

Логично предположить, что размен трехкомнатной квартиры (например, на две однокомнатных) более вероятен, нежели размен однокомнатной квартиры.

Цена доли значительно увеличивается (иногда даже на 50%) при наличии в общей квартире нескольких отдельных комнат, соответствующих числу всех собственников долей. Если покупатель приобретает долю ½ в двухкомнатной квартире или 1/3 – в трехкомнатной, то он может рассчитывать на отдельное проживание в изолированной комнате. Если же продавец желает продать 1/5 часть в однокомнатной квартире, вероятность найти покупателя сильно снижается, не говоря уже о цене такой доли.

Для оценки доли в квартире большое значение имеет общее количество содольщиков. Чем больше владельцев долей в общей квартире, тем ниже цена отдельной доли. Идеальный вариант – когда в продаваемой квартире имеется помимо самого продавца только один содольщик. Данное обстоятельство может повысить стартовую цену доли в квартире примерно на 20%.

Большое значение для оценки доли в жилой недвижимости имеет и общее количество жильцов. Если продается доля в свободной квартире, то есть в жилом помещении, где никто не проживает и не прописан, стоимость доли может увеличиться в 2 раза.

Это связано с тем, что любой покупатель заинтересован в приобретении доли в квартире, если при покупке он хотя бы какое-то время сможет пользоваться всей квартирой целиком.

Большое количество жильцов в общей квартире однозначно снижает цену доли. Даже если в продаваемой квартире имеется только один содольщик, но вместе с ним прописано еще 3-5 человек, спрос на долю в такой жилой недвижимости резко снижается.

Наличие или отсутствие несовершеннолетних собственников долей. Очевидно, что при наличии несовершеннолетних дольщиков процесс возможного размена квартиры в дальнейшем сильно затрудняется, так как в обязательном порядке потребуется разрешение органов опеки и попечительства на переселение детей в другую квартиру. Это обстоятельство снижает стоимость доли квартиры примерно на 40-50%.

Продажа доли в дорогой квартире также сильно снижает ее возможную стоимость. Это объясняется тем, что потенциальный покупатель скорее купит отдельную недорогую квартиру, нежели долю в элитной недвижимости.

Продажа доли без просмотра квартиры является фактором, отрицательно влияющим на стоимость этой доли жилья. Найдется не так много покупателей, для которых не имеют значение состояние квартиры, ремонт и личности других жильцов.

Зачастую на цену доли влияет ее большой размер. Многие владельцы большей части квартиры (например, 2/3 или 5/6) пытаются завысить цену и продать свою долю чуть ли не по цене целой квартиры. Тем не менее, покупатели осознают, что при покупке такой доли в квартире будет содольщик, имеющий такие же права на пользование общей квартирой. Поэтому обычно владельцам больших долей приходится снижать на них цену.

Кроме названных факторов, могут быть и другие обстоятельства, влияющие на ценообразование при продаже доли в общей квартире. Поэтому покупателю лучше одновременно попытаться оценить продаваемую долю самостоятельно и проконсультироваться у профессиональных риэлторов, хорошо ориентирующихся на рынке недвижимости.

Задаток при покупке квартиры - правила оформления

Что такое таунхаус - новый тренд в городском строительстве