Может ли собственником быть несовершеннолетний ребенок

Как продать имущество, если собственник – несовершеннолетний

Любые сделки с недвижимостью должны проходить с согласия всех полноправных собственников жилья, которыми, в частности, наравне со взрослыми являются и несовершеннолетние. Дети до 18 лет ничем не ограничены законом. Им собственность может быть передана любое жилое имущество в результате покупки или договора дарения. Дети также включаются в число собственников приватизируемой квартиры, если прописаны в ней на момент приватизации.

Между тем несовершеннолетние не имеют права самостоятельно распоряжаться своей недвижимостью. Так решил закон в силу отсутствия у них большого жизненного опыта и неполной дееспособности. Поэтому подростки в возрасте от 14 до 18 лет становятся участниками имущественных сделок только с письменного согласия людей, являющихся их законными представителями. Ими могут быть родители, усыновители и даже попечители, которые, кстати, осуществляют манипуляции с недвижимостью в том случае, если ребенку еще не исполнилось 14 лет.

Соответственно, если собственником продаваемой квартиры является ребенок, то для совершения сделки в первую очередь стоит получить письменное согласие на эту операцию от его законных представителей. Им можно заручиться как заранее, так и после оформления договора купли-продажи. Кроме того, предварительное разрешение на сделку необходимо также получить от органов опеки и попечительства.

Стоить помнить и один важный пункт. Вместо квартиры, которая выставлена на продажу, ребенку нужно купить недвижимость, площадь которой не была бы меньше той, которой он располагал до сделки. Да и его доля в новой квартире должна быть такой же либо больше. Учитывается и местоположение жилого объекта, поэтому лучше сразу обосновать веские причины переезда.

Также несовершеннолетний в результате сделки не может остаться без жилья. Поэтому если вы продаете жилье без планов на покупку нового, ребенка в любом случае придется наделить соответствующей долей в другой квартире, например, принадлежащей родителям. Необходимо отметить, что родители, попечители или же близкие родственники не имеют права приобретать недвижимость у несовершеннолетнего.

Чтобы получить согласие на сделку от органов опеки и попечительства, им надо предоставить заявление от родителей, попечителей либо опекунов с просьбой о проведении подобной операции. Если ребенку больше 14 лет, то требуется его согласие на проживание на той жилой площади, которая будет приобретена для него в результате сделки. Стоит также приложить копии финансовых лицевых счетов как с места продажи, так и места покупки жилых помещений. Предоставляется еще свидетельство о собственности на жилой объект и документ, служащий основанием права собственности. Могут потребоваться справки из налоговой инспекции, из БТИ, кадастровые паспорта, выписки из домовых книг и, естественно, свидетельство о рождении ребенка, а также паспорта его представителей.

Тем не менее эксперты рекомендуют не делать детей до 18 лет единоличными собственниками квартиры, чтобы не возникло трудностей с коммунальными платежами и продажей недвижимости.

Источник изображения: Фотобанк Лори

Нередко так случается, что одним из собственников квартиры оказывается ребёнок или подросток. Такое может произойти, если, к примеру, квартира перешла по завещанию или была подарена ребёнку кем-то из старших родственников. Продажа такого жилья возможна только с согласия органов опеки и попечительства (ООП). Портал попросил специалистов рынка рассказать о юридических тонкостях такой сделки, а также разъяснить, в чём разница между ситуациями, когда ребёнок только прописан в квартире и когда он входит в число её владельцев.

Дети и… большие «дети»

По российскому законодательству, дети до 18 лет могут владеть объектами недвижимости, однако самостоятельно распоряжаться своей собственностью им не разрешается. Причём если подростки от 14 до 18 лет могут заключать сделки по продаже своего имущества при письменном согласии родителей или попечителей, то участие детей до 14 лет в сделках с недвижимостью не допускается вовсе. За них это должны делать их законные представители - родители (родные или приёмные) и опекуны.

Любые сделки с жильём, где есть несовершеннолетние собственники, требуют получения разрешения от особой инстанции - органов опеки и попечительства. Однако необходимо различать ситуации, когда ребёнок является собственником и когда он только прописан в жилье, говорит Валентина Киселева, юрисконсульт офиса «Новослободское» Департамента вторичного рынка . Если речь идёт только о регистрации несовершеннолетнего в квартире, разрешение органов опеки и попечительства на продажу жилья не требуется.

Здесь есть пара исключений, о которых нужно знать, замечает эксперт. Так, согласно ч. 4 ст. 292 Гражданского кодекса РФ, разрешение ООП на продажу жилья может потребоваться:

- если в отчуждаемом жилом помещении проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилья;

Речь идёт о недееспособных или не полностью дееспособных гражданах любого возраста - например, о психически больных людях, которые не могут понимать значения своих действий или руководить ими, вследствие чего им назначается опекун. Поэтому если в квартире прописан такой гражданин и продажа жилья затрагивает его интересы, такую сделку тоже придётся согласовывать с органами опеки.

- если в отчуждаемом жилом помещении проживают оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника и об этом известно органам опеки и попечительства.

Оставшимися без родительского попечения являются дети, родители которых были лишены родительских прав (или ограничены в них), признаны недееспособными, длительно отсутствуют, уклоняются от защиты прав детей и т.д.

Такой маленький, а уже собственник

Ситуация, когда ребёнок является собственником жилья или его доли, сложнее. В этом случае законные представители ребёнка (а ими, согласно ст. 64 Семейного кодекса РФ, являются его родители) могут совершать сделки по отчуждению его имуществатолько с предварительного разрешения органа опеки и попечительства .

Для получения согласия ООП родителям необходимо будет доказать, что в результате продажи жилья несовершеннолетний собственник не окажется в проигрыше. Для этого одновременно с продажей старого жилья необходимо наделить ребёнка каким-либо другим жилым помещением, которое не будет уступать прежней квартире по качеству и размеру. (Заранее это делать опасно - может выйти так, что у ребёнка просто станет вдвое больше недвижимости, что только осложнит дело).

И если с размером нового жилья всё относительно ясно, то к его качеству у органов опеки нередко возникают вопросы. В частности, ООП могут не разрешить сделку, если она предполагает переезд несовершеннолетнего собственника из Москвы в .

«Недавно органы опеки и попечительства отказали нашим клиентам в разрешении на продажу 3-х комнатной квартиры в Москве с приобретением другого жилья в подмосковных Химках, несмотря на то, что доля несовершеннолетнего в новой квартире была больше, чем в старой, - рассказывает Валентина Киселева . - Разрешение удалось получить только при следующих условиях: на ребёнка была приобретена доля в Московской области, он получил долю в московской квартире бабушки и был зарегистрирован в квартире отца».

Также органы опеки могут отказать при предоставлении ребёнку доли в доме с высоким процентом износа или при отсутствии поблизости объектов инфраструктуры - детсада, школы, поликлиники. Но, так как каждая ситуация рассматривается органами опеки и попечительства в индивидуальном порядке, в некоторых случаях удаётся найти компромисс. В частности, ООП могут дать разрешение и на переезд из столицы в область - например, если доказать, что это необходимо по состоянию здоровья ребёнка, говорит специалист.

В следующей части материала мы расскажем, . Далеко не всегда органы опеки и попечительства готовы разрешить такую сделку. Чтобы переезд состоялся, придётся или искать дополнительное жильё, или быть очень убедительным.

В российском действующем законодательстве предусмотрена возможность оформления недвижимости, в том числе и жилой квартиры, в личную или долевую собственность ребенка. Несовершеннолетний является не только полноправным собственником, но и его интересы защищаются более строго, поскольку до восемнадцати лет ребёнок не может полностью осознавать принятые решения и может легко стать жертвой мошенников или недобропорядочных родственников.

Записывая ребенка владельцем жилья, важно тщательно взвесить все за и против, поскольку в ближайшие несколько лет это будет неким обременением недвижимости. Права родителей, усыновителей или опекунов будут существенно ограничены в сфере распоряжения данным имуществом. При этом и сам ребёнок не сможет отчуждать квартиру до тех пор, пока не достигнет совершеннолетнего возраста. Это значит, что он не будет иметь возможности на обмен, самостоятельную продажу недвижимости, её дарение и передачу в наём или аренду.

С другой стороны, такое оформление гарантирует, что при любых обстоятельствах жилье останется за ребёнком. Даже в случае супружеского развода оно не будет делиться между супругами.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Участие в приватизации

Весьма распространённым способом, при котором несовершеннолетнее лицо становится собственником квартиры, является его участие в приватизации. Если на муниципальной жилплощади прописан несовершеннолетний ребенок, то игнорировать его нельзя, потому что он такой же участник и должен быть вписан в договор с выделом ему положенной доли. Однако малолетний гражданин в процессе приватизации может быть не только совладельцем недвижимости, но и её единственным собственником. Такое возможно, если жильё приватизируется его родителями, которые написали в пользу своего ребенка.

Поскольку каждому гражданину Российской Федерации даётся только единожды, некоторые родители сомневаются, стоит ли делать своих детей участниками приватизации и принимать подобное решение самостоятельно. Однако такие волнения напрасны, поскольку по достижению восемнадцати лет детям возвращается законное право на приватизацию, и они могут стать её участниками ещё раз уже по собственной инициативе.

Если же несовершеннолетнего не включить в договор приватизации, то это чревато судебными разбирательствами на почве ущемления прав детей.

Стоит ли это делать?

Если возраст ребёнка приближается к совершеннолетию, с приватизацией стоит повременить. Если же нет, то вопрос с отлагательством этой процедуры спорный, так как приватизацию в скором времени намерены отменить вовсе. Всё зависит от целей, преследуемых остальными участниками, которыми не всегда выступают только родители.

Исходя из того, что дети не признаются полностью дееспособными в плане принятия решений, действуют следующие правила:

Говоря об оспаривании приватизации, если в квартиру прописаны несовершеннолетние дети, которых в договор не включили, на исковое заявление отводится десять лет. При этом истцом может выступать сам ребёнок, который на тот момент уже стал совершеннолетним.

Наследство и дарственная

Владельцем квартиры ребёнок может стать и в результате дарственной, завещания или становясь единственным законным наследником. Категория недвижимости и её целевое назначение не имеет никакого значения. При этом с помощью дарственной или завещания собственник может оставить жильё полностью ребенку, и никто не сможет претендовать на это имущество со стороны. Если же речь будет идти о наследовании по закону, здесь всё зависит от того, имеются ли иные наследники. То есть, несовершеннолетний гражданин может стать не единственным собственником, а владельцем доли, которая ему положена.

Договор дарения, оформленный на имя малолетнего лица, это наилучший вариант в плане защиты прав нового собственника. Подаренная квартира не может быть разделена ни при родительском разводе, ни даже после того, как ребенок, достигнув совершеннолетия, сам вступит в брак и расторгнет его.

Однако стоит учитывать и обратную сторону, поскольку в таком случае ребёнку вместе с квартирой переходят и все ей обременения с задолженностями.

Покупка недвижимости

Когда несовершеннолетние дети становятся собственниками квартиры в результате её покупки, здесь обычно имеется в виду приобретение такой недвижимости его родителями, но оформление прав на имя детей. Причин тому может быть множество, закон не препятствует подобным решениям. Наряду с этим, при покупке квартиры родители могут оформить её сразу в долевую собственность, распределив конкретную долю каждому, включая детей. При этом доли не обязательно должны быть равными. Обмен долями с несовершеннолетним невозможен до достижения им восемнадцати лет. В крайнем случае, в подобных сделках должны участвовать органы попечительского совета. Их задача – удостовериться в том, что в результате такого обмена ребёнок получит равноценное имущество или лучше, но ни в коем случае не меньше или хуже.

Независимо от того, в результате чего дети становятся собственниками или совладельцами квартиры, этот факт будет иметь одинаковые последствия – трудности при заключении сделок и обязанность привлекать к ним органы опеки. Даже когда ничего подобного не планируется, ситуация может измениться в любой момент. Предсказать что-либо на несколько лет вперёд со стопроцентной уверенностью невозможно.

К кому обратиться?

Для оформления жилой недвижимости на несовершеннолетнего, необходимо посетить несколько государственных территориальных органов.

Что нужно	Куда обратиться
Стандартная сделка с покупкой квартиры	В местный отдел Росреестра нужно подать заявление о государственной регистрации
Оформление через Многофункциональный центр	Нет необходимости обращаться, если заявление уже подано в Росреестр. МФЦ это альтернативный вариант
Получить разрешение попечительского совета	В орган опеки и попечительства по месту жительства и регистрации ребёнка
Подтвердить легитимность сделки	Территориальный отдел Пенсионного фонда. Возникает необходимость обратиться в него только в том случае, если в процессе приобретения или строительства использовались средства материнского капитала

Кроме того, понадобиться подготовить такие документы, как личные паспорта всех, кто участвует в процессе оформления, свидетельство о рождении ребёнка, документы на квартиру, бумаги, подтверждающие основание перехода недвижимости в собственность или совладение иного лица, справки с лицевого счёта.

Затруднения с отчуждением

Если несовершеннолетний гражданин является собственником или совладельцем жилой квартиры и имеет там регистрацию, то при необходимости в отчуждении данного имущества или сдаче его в аренду понадобиться обращаться к органам опеки за разрешением. Если оно получено не будет – сделка будет незаконной и ответственность ляжет на родителей или опекунов.

Обращаться в попечительский совет имеет смысл уже с подготовленным пакетом документов, согласно которым несовершеннолетний ребенок после отчуждения квартиры будет сразу же поселён в другое жильё, с такими же условиями или лучше. Если приобретение такого не планируется, например, по причине переезда, то на имя малолетнего гражданина в банке должен быть открыт счёт, на который будет переведена сумма от продажи его недвижимости или доли в ней. Рассчитывать на успешный результат можно только при наличии подтверждающих фактов.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).