Расторжение договора аренды жилого помещения в тбилиси. Как можно быстро расторгнуть договор найма, если долгое время протекает крыша дома, в результате чего жилье оказалось в аварийном состоянии

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Элементы -2-0 из 0.

Может ли наймодатель расторгнуть договор на основании жалоб соседей на шум?

В соответствии со статьей 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения можно расторгнуть через суд по требованию собственника жилья.

В п. 4 ст. 687 ГК РФ указано, что собственник может предупредить нанимателя о том, что шум в квартире нарушает интересы соседей. При этом причиной шума может быть как поведение самого нанимателя, так и лиц проживающих с ним, за действия которых он несет ответственность.

В случае, если наниматель не прислушается к предупреждению, продолжит шуметь в неположенное время, и жалобы от соседей не прекратятся, наймодатель через суд вправе расторгнуть договор с нарушителями порядка.

Однако суд, по своему усмотрению, может дать нанимателю определенный срок (но не более года) на то, чтобы устранить нарушения, и не допустить повторения таких инцидентов. Если жалобы со стороны соседей продолжатся и за назначенный судом срок наниматель не примет всех необходимых мер для устранения проблемы, суд решит дело в пользу истца. Для этого потребуется повторное обращение наймодателя.

При этом у нанимателя есть еще одна возможность отсрочить исполнение решения суда (снова не более, чем на год), если он обратится к судье с такой просьбой.

Правомерно ли расторжение договора найма по инициативе наймодателя, если нанимателем не была внесена плата за шесть не обязательно идущих подряд месяцев?

Статья 687 ГК РФ предусматривает целый ряд принудительных оснований для расторжения договора найма.

Невнесение арендной платы за шесть месяцев является первым из таких оснований. В законе отмечено, что за сторонами остается право установить и другой срок невнесения платы - более длительный.

При краткосрочном найме договор расторгается, если платежи не были внесены более двух раз подряд после установленного срока.

Закон не указывает на то, что невнесение средств, как основание для расторжения, должно иметь место все шесть месяцев подряд. Так как период просрочки платежа в общей сложности занимает более, чем шесть месяцев, то можно считать, что основание для расторжения договора возникло.

Однако суды, при рассмотрении подобных споров, обязательно исследуют причины образования задолженностей. Практика показывает, что если ответчику удастся доказать, что долг образовался по уважительным причинам, суд оставит неудовлетворенным требования истца о расторжении договора.

Уважительными причинами считаются:

  • задержки выплаты зарплаты или пенсии;
  • тяжелое материальное положение, связанное с болезнью;
  • безработица;
  • наличие в семье инвалидов, детей и т.п.

Закон останется на стороне нанимателя, если тот докажет, что имел веские причины не платить, а также если договором установлен более долгий срок невнесения арендных платежей.

Как можно быстро расторгнуть договор найма, если долгое время протекает крыша дома, в результате чего жилье оказалось в аварийном состоянии?

На основании ст 687 ГК РФ, при наличии указанных условий договор расторгается в связи с тем, что помещение больше не может использоваться в качестве жилья.

Если крыша дома долгое время протекала, то обе стороны взаимоотношений могут быть виновны в возникновении этой проблемы. Как жилец, так и собственник, вероятно, имели возможность обратиться в коммунальную службу за помощью в устранении протечки. Возможен и противоположный вариант, когда ни наниматель, ни собственник не могли повлиять на события.

Однако по закону, не имеют значения обстоятельства, в результате которых жилье пришло в плачевное состояние и больше не может использоваться для проживания. Причиной прихода жилища в непригодное для проживания состояние могут быть действия или бездействие как наймодателя, так и нанимателя.

Аварийное состояние помещения - неопровержимая и безусловная причина для прекращения действия договора найма.

Аварийным состояние помещения признается в следующих случаях:

  • фундамент, стены, несущие конструкции деформированы таким образом, что создают угрозу обрушения здания;
  • подтверждено несоответствие дома санитарно-эпидемиологическим и гигиеническим требованиям
  • помещение находится в зоне опасности селевых потоков, схода оползней, лавин или затопления;
  • имеются повреждения от взрывов, пожаров, аварий, землетрясений, просадки грунта;
  • при неудовлетворительном техническом состоянии, если проведение восстановительных работ невозможно технически и экономически нецелесообразно;
  • повышена напряженность электрического поля, в связи с нахождением в опасной близости с воздушными линиями электропередач;
  • уровень шума в комнатах, выходящих на магистраль превышает предельно допустимую норму.
Для того чтобы расторгнуть договор на основании признания аварийным состояния помещения, достаточно волеизъявления одной из сторон. Это следует из пункта 3 ст 687 ГК РФ.

В данном случае необходимо обратиться в суд с требованием о расторжении договора. Договор будет считаться расторгнутым с тех пор, как решение суда вступит в законную силу.

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:
Соглашение сторон
Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон
Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.
Расторжение договора по решению суда
В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
А что будет после расторжения договора?
Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?
При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.
Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).
Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора. Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ).
Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).
Особенности расторжения договора аренды
Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.
Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.
Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ(Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).
Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
существенно ухудшает имущество;
более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде можетпотребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:
арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Уведомление о расторжении договора аренды.
В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.
Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.
Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию: Наименование документа; Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления; Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление; Основания, по которым направляется данное уведомление; Содержание требования, выражаемого в уведомлении.
Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке
Особенности расторжения договора найма жилого помещения
В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнуттолько в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.
Скачать образец уведомления о расторжении договора найма
Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).
Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.
А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушени

Под договором найма жилья подразумевается предоставление одной стороной в лице собственника или лица, наделенного его полномочиями, в пользу другой стороны жилья для проживания, на платной основе.

В зависимости от вида собственника существуют следующие виды найма:

Прекращение договора социального найма

Договор социального найма прекращается по желанию сторон, как обоюдному, так и одностороннему, либо на основании обстоятельств, которые не зависят от них.

Обоюдное согласие подразумевает отсутствие конфликтных ситуаций, т.е. одна сторона добровольно освобождает помещение, а вторая сторона этому не препятствует. Одностороннее желание подразумевает инициативу со стороны нанимателя или со стороны наймодателя. Когда инициатива исходит со стороны нанимателя, ему всего лишь требуется известить об этом собственника. При этом не требуется пояснять мотивы такого решения. Если ситуация диаметральна, т.е. наниматель намерен, по сути, выселить жильцов, то предстоит пройти судебный процесс о выселении последних. И основания для обращения в суд с подобным заявлением строго ограничены, изложенными в Жилищном и Гражданском кодексах.

Расторжение договора найма с частными лицами

Расторжение договора найма возможно в ряде случаев с подачи одной из сторон, обоюдному согласию и не зависящим от них обстоятельствам. Кроме того, такой договор чаще всего является срочным, что означает возможность прекращения действия договора в связи с истечением срока. Расторжение договора найма в одностороннем порядке с подачи нанимателя предусматривает уведомление о своем решении за 3 месяца до фактического расторжения, либо за меньший срок, если таковой предусмотрен договором. Для наймодателя список оснований, влекущих расторжение договора досрочно и принудительно, ограничен прописанными в законе и договоре, и требует состоявшегося судебного решения.

Расторжение договора найма по инициативе собственника жилья

Когда расторгнуть действующий договор найма желает только собственник, независимо от категории жилья, получить желаемое можно только обратившись в суд, который по результатам рассмотрения соответствующего искового заявления вынесет решение о выселении из занимаемого жилья, что в свою очередь повлечет расторжение договора найма. Расторжение через суд договора возможно, если:

  • арендатор при пользовании жильем неоднократно нарушал договорные условия;
  • своими действиями арендатор ухудшает или приводит в негодность жилое помещение и иное имущество, переданное ему все тем же договором аренды;
  • арендатор систематически (2 и более) производит оплату с пропуском срока;
  • если на арендаторе по договору лежит обязанность произвести в конкретные сроки капитальный ремонт, но последний этого не сделал.

Перед непосредственным обращением в суд обязательно предупредить письменно арендатора о нарушении им условий договора. Если этого не сделать, судом будет отказано в удовлетворении требований. Для выселения из жилья, предоставленного по договору соцнайма, основания содержаться в ЖК РФ.

Оформление расторжения договора

Если договор расторгается в мирной обстановке по обоюдному согласию, т.е. имеет место расторжение по согласию сторон, то оформление его расторжения, когда таковой заключен в простой письменной форме или нотариально удостоверен, производится в таком же виде. Расторгнуть договор аренды по согласию можно путем составления акта приема-передачи, дабы избежать в последующем вопросов имущественного характера.

Расторжение зарегистрированного договора

Нигде в нормативных актах федерального уровня не предусмотрено, требуется ли регистрация договора, который регистрировался при его заключении. Однако Верховный Арбитражный суд своим Пленумом прописал, что зарегистрированный договор признается расторгнутым, когда:

  • стороны достигли соглашения;
  • вступило в силу судебное решение;
  • имеет место односторонний отказ.

Что делать, если договора нет?


Если речь идет о социальном жилье, то отсутствие на руках договора о его найме существенной роли не играет. Всегда можно получить его дубликат или перезаключить новый, если прежний наниматель съехал или умер, а проживающие в жилом помещении не возражают против перезаключения договора на одного из них, если таковой достиг совершеннолетия. Труднее будет с договором аренды. Если договор не был своевременно заключен, и наймодатель отказывается таковой заключать, то выхода два:

  • съезжать из квартиры, поскольку проживаете в ней на птичьих правах;
  • обратиться в суд с заявлением о понуждении к заключению договора.

Возможные трудности в расторжении договора найма

Основные трудности расторжения договора в одностороннем порядке возникают, как правило, у наймодателя. Законодатель пошел по пути защиты прав на жилье при формировании и урегулировании института найма и аренды жилья. Поскольку, если наниматель не хочет добровольно освобождать апартаменты, выселить последнего он может только на основании судебного решения, пройдя перед этим несложную, но очень важную досудебную процедуру уведомления нанимателя о нарушении положений договора. С договором социального найма еще сложнее, поскольку перечень ограничивается лишь основаниями, закрепленными в ЖК РФ.

Последствия для сторон

Последствия расторжения договора как принудительного, так и добровольного, одинаковы для сторон. И в первом, и во втором случае наниматель должен занимаемую жилплощадь освободить. В первом случае срок оговаривают стороны между собой, во втором конкретный срок оговаривается судебным решением, и случае неисполнения добровольно решения суда, наниматель будет выдворен из квартиры органами, исполняющими решения суда, т.е. приставами.