Как продать квартиру с зарегистрированным ребенком. Условия продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

Согласно законодательству РФ, несовершеннолетние дети имеют такие же права на жилье, как и прочие собственники. Однако до восемнадцати лет детей принято считать недееспособными, что ограничивает их права в распоряжении недвижимым имуществом. Поэтому все сделки относительно продажи, обмена или дарения приватизированной квартиры осуществляются родителями или официальными опекунами несовершеннолетних.

Важно знать, как оформить сделку продажи, не нарушая права ребенка, какие условия действуют в тех или иных случаях, перечень необходимых документов и прочие нюансы.

Если права ребенка не будут нарушены при продаже дома или квартиры, а сам процесс оформления пройдет по всем правилам, оспорить сделку будет невозможно. В противном случае, если будет доказан факт ущемления прав несовершеннолетних детей, пострадают обе стороны, и ограничиться одним только штрафом не получится.

Сэкономьте ваше время и нервы. и в течение 5 минут получите бесплатную консультацию профессионального юриста.

Сэкономьте ваше время и нервы. Нажмите сюда и закажите комплексное сопровождение сделки с недвижимостью любой сложности от юристов с 20-летним опытом работы.

Когда признаётся право собственности

Рассмотрим основные случаи, при которых несовершеннолетнего ребенка можно считать собственником приватизированной квартиры или дома:

Приватизация объекта недвижимости, в котором зарегистрированы дети;
Договор дарения, оформленный на детей;
Получение права собственности по наследству;
Договор купли-продажи жилплощади, согласно которому ребенок является владельцем.

Приобретение и ничем не ограничено. Так же соблюдаются права детей в получении наследства. При или дома, включение детей в договор обязательно в любом случае. В приватизированной квартире несовершеннолетний ребенок не обязательно должен быть в ней прописан, чтобы являться собственником.

Поскольку дети до восемнадцати лет не имеют права совершать никаких сделок с недвижимостью, не рекомендуется оформлять их как единоличных собственников.

Основные положения

Чтобы осуществить продажу квартиры, ее обмен, сдачу в аренду или заложить ее для получения кредита, необходимо получить разрешение. Его выдачей занимаются органы опеки и попечительства.

Даже если жилье имеет несколько совершеннолетних собственников, но из них хотя бы один ребенок, — процесс оформления усложняется. Дети до четырнадцати лет полностью ограничены в дееспособности, а вот после уже имеют некоторые права.

Само оформление сделки происходит по общим правилам, на стандартных для всех условиях. Требования к заполнению бумаг, нотариально заверенным документам и государственной регистрации остаются такими же. Основным препятствием является опекунский совет, который пристально следит за тем, чтобы права детей ни в коем случае не были ущемлены. Это означает дополнительное время и оформление документов.

Подготовка документов

Для получения разрешения на продажу квартиры, необходимо как можно раньше собрать и подать в органы опеки следующие документы:

Наименование документа	Особенности
Заявление с прошением выдать разрешение на продажу объекта недвижимости	Подписывается родителями или официальными опекунами. В тексте заявления обязательно указывается причина продажи квартиры и то, что собственники обязуются обеспечить детям равноценные жилищные и правовые условия
Письменное согласие на продажу квартиры от имени ребенка	Если собственник достиг четырнадцати лет
Выписка из домовой книги	О составе семьи и всех зарегистрированных в квартире жильцах
Паспорт или свидетельство о рождении ребенка	Оригинал и копия
Паспорта родителей или опекунов	Оригиналы и копии
Свидетельство права собственности на квартиру или дом	Или другие правоустанавливающие документы на жилье (дарственная, завещание)
Кадастровый паспорт и план	Оформляется в регистрационной палате
Технический паспорт и план	Выдаёт Бюро технической инвентаризации
Справка о том, что по коммунальным платежам нет задолженности	Можно взять в управляющей компании или ЖКХ

Дополнительно может потребоваться свидетельство о смерти одного из родителей, судебное решение о лишении родительских прав, документ о признании родителя без вести пропавшим, прочее.

Рассмотрение в органах опеки

После того как документы будут собраны и поданы опекунскому совету, они подлежат детальному рассмотрению и проверке. Если что-то органам опеки покажется подозрительным, они вправе потребовать от собственника подтверждающие бумаги. Можно заранее проконсультироваться с опекунским советом, если в регионе проживания имеется соответствующее учреждение, или обратиться к специализирующемуся на таких вопросах юристу.

Зачастую процесс осложняется ещё и тем, что разрешение должно быть подписано главой администрации по месту проживания несовершеннолетних детей, который ответственен за муниципальное образование. Срок оформления документов занимает около двух недель, но в некоторых случаях может затянуться. Зависит это от того, насколько полный пакет документов был подан вместе с заявлением.

После того как будет получено разрешение органов опеки, можно обращаться в Федеральную регистрационную службу для регистрации договора купли-продажи. Разрешение опекунского совета необходимо сохранить, чтобы в дальнейшем обезопасить себя, если кто-либо из участников сделки подаст иск в суд для оспаривания сделки.

Подписание договора

Если жилье является долевой собственностью, договор купли-продажи должен быть подписан детьми и всеми владельцами. Если ребенок на момент подписания договора не достиг четырнадцати лет, он не имеет права подписи, поскольку считается недееспособным. От его имени можно подписывать документы только родителям, опекунам или поручителям. После достижения несовершеннолетним ребенком четырнадцати и более лет, ему можно подписывать договор самостоятельно, имея при этом паспорт или свидетельство о рождении.

Согласно с Гражданским кодексом Российской Федерации, опекуны, попечители или близкие родственники не имеют права совершать какие-либо сделки с недвижимостью от имени детей, за исключением принятия наследства или дарственной.

Возможные исключения

При рассмотрении заявления с прошением получить разрешение на продажу квартиры, опекунский совет не всегда требует подтвердить наличие новой жилплощади взамен продаваемой. Поскольку основная задача органов опеки — соблюдение прав ребенка, можно отметить несколько исключений, когда наличие документов о приобретении нового жилья не требуется:

Если семья с детьми выезжает из страны на постоянное место жительства. При этом на имя детей должен быть открыт в банке счёт, на который перечисляется сумма от проданной квартиры. Это обязательные условия;
Если приобретено жилье в новостройке. При этом потребуется документ, будет свидетельствующий о месте жительства ребенок до сдачи дома в эксплуатацию.

Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.
Мы рекомендуем Вам к нашему юристу.

Если взять любую процедуру продажи или покупки недвижимости, то это сама по себе непростая затея. Она становится более сложной, когда вопрос становится, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего. Но почему продажа квартиры, совладельцем которой является несовершеннолетний ребёнок, настолько затруднительна? Этот вопрос становится актуальным, когда необходимо расширить жилплощадь ввиду увеличения семьи, когда появляется второй ребенок, а потом третий. Обычное решение — это продажа старой квартиры, площади которой не хватает на всех, и покупка новой, побольше.

Всё же, осуществить продажу недвижимости с долей несовершеннолетнего ребёнка хоть и сложно, но реально. В этой процедуре есть ряд нюансов, которые необходимо учесть. Все условия данной сделки указаны в Гражданском кодексе РФ. Если в результате сделки права ребёнка не будут ущемлены и он получит долю в недвижимости, не уступающую предыдущей в цене, то органы опеки без проблем дадут разрешение на продажу его доли.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

В каких случаях можно продать долю несовершеннолетнего ребёнка?

В первую очередь Вам не обойтись без разрешения попечительского совета. Именно их решение и даёт право на совершение сделки. Когда Вы обращаетесь в органы опеки, следует учесть, что необходимым будет передать ребёнку долю в новой квартире либо в какой-либо другой, эквивалентную старой . Ежели согласия соответствующих органов не будет, то сделка аннулируется и расторгается по заключению суда. А все участники сделки понесут наказание согласно законодательства.

То есть имеется всего два варианта:

В случае, если, продавая старую квартиру, Вы не хотите покупать другую взамен, то обязаны предоставить ребёнку долю жилплощади в любом другом месте. Это может быть бабушкина или дедушкина квартира.
Так же, вы можете реализовать долю ребёнка и одновременно оформить на него равноценную долю в новой приобретённой квартире.

Не получится просто так продать недвижимость, в которой проживает несовершеннолетний, оставляя его без собственности.

Где и сколько правильно выделять долю?

Перед тем, как продавать старое жильё, предоставьте бумаги на продаваемую квартиру органам опеки и поинтересуйтесь, на какой вид жилья они выдадут разрешение. Не раз такое было, что родители просто покупали недорогую комнату и полностью оформляли её на ребёнка. В таком случае попечительский совет не давал разрешение, потому что несовершеннолетний не может жить один, а как минимум с матерью. Ведь на двоих такая площадь не достаточна.

Если старая доля была 1/3 от общей жилплощади, то новая должна быть тоже 1/3 или более того. Ни в коем разе недвижимость, которую Вы оформляете на ребёнка, не может быть меньше, чем он имел.

Процесс оформления документов о продаже:

Необходимо получить разрешение нотариуса на продажу доли ребёнка. Также нужно взять такое же дозволение в попечительском совете.

Оба родителя или опекуна должны присутствовать при процессе получения разрешения. В случае, если один из представителей ребёнка не может присутствовать ввиду развода, принципиального несогласия на реализацию доли ребёнка, или о его дислокации никому неизвестно, то дело переводится в суд. Для решения проблемы можно предоставить письменное согласие, лишение родительских прав отсутствующего родителя/опекуна, либо же постановление суда, что он пропал без вести.

Если второй представитель ребёнка отсутствует из-за того что пребывает в другом городе или стране, то вполне достаточно будет его нотариально заверенного письменного разрешения, или заверенного российским консульством в стране, в которой он находится. Если один из представителей умер, нужно будет предоставить свидетельство о смерти.

Требования к пакету документов могут различаться в разных частях страны. Бывает, что перечень документов варьируется в муниципальных учреждениях одного региона и даже города. Поэтому лучше начните с выяснения в своём муниципалитете о необходимом перечне документов и требованиях к ним. Обычно разрешение о продаже доли несовершеннолетнего выдают при наличии следующих документов:

паспорта родителей;
паспорт/свидетельство о рождении ребёнка (оригинал, копия);
документы на покупку жилья, устанавливающие что ребёнок получит в распоряжение другую площадь;
заявление;
свидетельство о браке либо расторжении брака;
документы на продаваемое жильё;
свидетельство о праве собственности на квартиру;
нотариальная лицензия на продажу;
нотариальное разрешение на продажу законным представителям детей;
выписки с лицевого счёта обеих квартир;
выписки из домовой книги продаваемого и приобретаемого объектов;
квитанция об оплате государственной пошлины;
договор на покупку нового жилого объекта недвижимости.

Попечительский совет оценивает условия проживания ребёнка, дабы выдать разрешение на новое равноценное жильё. Чиновники муниципалитета должны быть уверенными, что права и интересы ребёнка не пострадают от заключения сделки, что это не приведёт к уменьшению его имущества.

Органы опеки уведомляются в письменном виде о продаже квартиры. В присутствии инспектора УЗСН составляется заявление, где указывается, что родители/опекуны обязаны соблюдать права ребёнка. Инспектор заверяет это заявление.

В идеале органы опеки проводят собеседование с родителями/опекунами, ребёнком, если ему уже исполнилось 14 лет, и собственниками приобретаемого жилья, чтобы взять у них письменное согласие на передачу жилья несовершеннолетнему. Несовершеннолетний ребёнок в возрасте старше 14 лет может самостоятельно участвовать в сделке с письменного согласия родителей.

Органы опеки имеют право не дать разрешение:

Если Вы покупаете квартиру в рассрочку, одновременно продавая все квартиры в собственности;
Если сделка является продажей и дарением одновременно;
Если новая недвижимость — это строящийся объект (в таком случае права владения ещё нет);
Если приобретаемое жилище существенно меньше по квадратуре реализуемого;
Если в приобретаемом жилище не достаёт какого-либо удобства, коммуникации;
Если окрестная инфраструктура слабо развита или вообще отсутствует.

Такой порядок процедуры необходим, пока ребёнок не достигнет дееспособного возраста. Он наступает при достижении совершеннолетия в 18 лет, когда он является полноправным гражданином и имеет право на самостоятельные сделки.

Есть случаи, когда момент дееспособности наступает раньше — в 16 лет. Это происходит в случае, если 16-тилетний гражданин устраивается на работу и получает полный социальный пакет, занимается индивидуальным предпринимательством или вступает в брак. В таких случаях сделку можно осуществить без присутствия и разрешения органов опеки.

Иногда разрешается открыть счёт на имя ребёнка и внести на него деньги, полученные после продажи его доли. Этим счётом можно пользоваться только при достижении совершеннолетия.

Органы опеки охотнее выдадут одобрение, если будет доказано улучшение условий проживания ребёнка в новой квартире. Отличным дополнением будет подтверждение улучшения качества жизни ребёнка:

хорошая экологическая обстановка;
улучшение инфраструктуры возле нового места жительства;
способствующие нормальному развитию климатические условия;
наличие более высокооплачиваемой работы для родителей.

Когда органы опеки дадут зелёный свет и положительное решение, можете смело вложить его в пакет документов и назначать дату оформления сделки.

Порядок действий при получении разрешения:

Постановление органов опеки выдаётся через две недели после подачи заявления. В разрешении указывается адрес продаваемой квартиры и одновременно разрешение на покупку по другому адресу.

Далее опекунов снимают с регистрации и, в связи с этим, выписывают ребёнка. Даже если ребёнок не владелец, его нельзя выписывать без специального согласия попечительского совета. Любой суд признает выписку ребёнка недействительной и сделка не будет зарегистрирована, могут даже потребовать восстановить регистрацию.

После всех указанных действий, сделка проходит в обычном режиме:

Нотариус заключает двусторонний договор о купле-продаже, составляет акт о приеме-передачи недвижимости;
Регистрируются права собственности на всех участников сделки;
Продажа старой квартиры должна происходить единовременно с покупкой новой жилплощади;
После того, как права собственности переходят новому владельцу, несовершеннолетнего ребёнка регистрируют по новому адресу.
В завершении всего, органам опеки необходимо дать копии договоров и известить их о том, что ребёнок получил равноценное предыдущему имущество в собственность.

У вас есть вопрос юридического характера?

157 комментариев

Актуальные нормы жилищного законодательства создают немало трудностей граждан, стремящимся реализовать квартиру, в которой проживает несовершеннолетний ребенок. Продажа доли несовершеннолетнего в квартире сопряжена с необходимостью соблюдения имущественных интересов. Подрастающие граждане обладают равными правами с родителями в отношении недвижимости, которая является собственностью или используется семьей для проживания. Однако, распоряжаться судьбой имущественных объектов можно лишь с 18 лет.

Продажа недвижимости при наличии детей

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком может происходить в рамках следующих сценариев:

Продажа с целью приобретения иного имущественного объекта. Согласие органов опеки в данной ситуации получить просто, если приобретается квартира большей площади, либо доля ребенка возрастает;
Обмен недвижимости.

Базовым правилом любой сделки, в которой одним из участников является несовершеннолетний гражданин, является соблюдение прав, установленных законодательством для детей и подростков. Ухудшение жилищных прав ребенка не допускается согласно ст. 31 ЖК РФ .

Данная задача решается, если новый объект расположен в этом же или аналогичном районе, имеет одинаковую или большую площадь, а сделка по продаже и приобретению происходит в один и тот же день. Классический перечень документов для сделки выглядит следующим образом:

Документы, иллюстрирующие право собственности на имущественные объекты, участвующие в сделке;
Выписки из общедомовых книг;
Лицевые счета;
Кадастровые паспорта;
Различные справки из органов государственной технической инвентаризации.

Исключения из правил

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником может осуществляться и без дальнейшего приобретения жилой площади в следующих ситуациях:

Если родители ребенка покидают российскую территорию для постоянного проживания в иностранном государстве;
Если родители ребенка переезжают в иную местность в результате изменения места работы или вследствие личных обстоятельств. В таком случае предоставляется трехмесячный период, в течение которого необходимо решить вопросы с жилой площадью. Если данное условие будет проигнорировано, органы опеки смогут аннулировать итоги произведенной ранее сделки.
Если родители несовершеннолетнего приобретают квартиру в новом доме, который относится к объектам незавершенного строительства. Органы опеки завизируют документацию, в случае если процесс строительства приближается к завершению.

Особенности реализации квартиры, в которой отсутствует доля ребенка

Если у ребенка в квартире нет собственной доли, то такой имущественный объект родители могут продать без согласования с органами опеки. Подобная сделка предполагает предварительную выписку ребенка для избегания проблем с потенциальными покупателями.

Изменение регистрации происходит посредством подачи заявления в паспортный стол. Закон разрешает осуществление выписки только при наличии иного варианта жилья для ребенка, тем самым происходит оформление регистрации по новому месту жительства. Прописать ребенка можно в квартиру или дом, который соответствует санитарным и техническим критериям, предъявляемым к категории жилых помещений.

Кроме того, ребенок должен обязательно прописываться на жилплощадь, которая принадлежит на правах собственности или используется по найму одним из родителей или законным представителем. Квартиры, находящиеся в муниципальном фонде не могут продаваться жильцами, т.к. они являются предметом собственности государства.

Если существует заинтересованность жильцов в реализации объектов, потребуется изменение статуса путем приватизации. Если в такой квартире зарегистрирован несовершеннолетний гражданин, он автоматически становится одним из участников процесса. Доля несовершеннолетнего определяется как равная иным участникам сделки или большая по отношению к остальным.

Далее при такой схеме продажи придется столкнуться с органами опеки, которые должны акцептовать сделку по реализации недвижимости. Положительное решение выносится государственной инстанцией лишь в случае, когда у ребенка имеется иная жилплощадь, не уступающая по своим техническим и иным параметрам реализуемой доле.

Перед оформлением договора купли продажи нужно заглянуть в муниципалитет и предварительно подобранными документами и согласовать схему осуществления сделки, также стоит подписать документы в органах опеки. Если вашему ребенку более 14 лет, он самостоятельно визирует все документы, связанные с продажей квартиры. За детей младшего возраста, расписываются родители, либо законные представители.

Отправляя форму, Вы даете согласие на обработку своих персональных данных

На что обращать внимание при покупке и продаже квартиры

Сделки, в основе которых лежит приобретение или реализация жилой площади являются симпатичным объектом для мошенников. Для того чтобы обойти возможные неприятные ситуации нужно научится отличать истинные документы...

Как продать ипотечную квартиру

Иногда у получателей ипотечных кредитов не хватает денежных средств для своевременного погашения всех обязательств. В такой ситуации единственным способом избавления от финансовой зависимости является реализация ипотечно...

Что такое проблемные квартиры

Под термином «проблемная» квартира подразумевается недвижимость, которую трудно реализовать по причинам правового характера либо из-за ее плачевного физического состояния. По экспертным оценкам доля «пр...

Как продать долю в приватизированной квартире

Продажа доли в приватизированной квартире регулируется нормами гражданского законодательства. Приватизированное жилье возникает в ситуациях, когда помещения, находящиеся в распоряжении государства передаются гражданам на...

Продажа комнаты в коммунальной квартире

Продажа комнаты в коммуналке является распространенной операцией на рынке российского жилья. Для реализации данной задумки потребуется анализ особенностей имущественного объекта, состоящий из следующих последовательных д...

31.08.2017 - Оксана Кузнецова

еесли в квартире прописан человек который отбывает наказание то как продать эту квартиру Время когда перезвонить: прямо сейчас

10.07.2017 - Вера Дорофеева

Тема моего вопроса: Недвижимость (Сделки, оформление, споры с ЖКХ) прямо сейчас.

05.07.2017 - Вадим Маковский

какие возможны проблемы при продаже квартиры, где ранее был временно зарегистрирован несовершеннолетний?

Ответ на вопрос дан по телефону.

07.06.2017 - Оксана Васильева

Добрый день! Квартира досталась по наследству дедушке и внуку в равных долях. Внук несовершеннолетний. договор регистрации меньше двух лет. Внук и дед прописаны в разных городах. Нужно продать квартиру. И можно ли ее продавать в ипотеку?

01.06.2017 - Александр Цапурин

трехкомнатная квартира две комнаты не мои две они хотят продать а меня с ребенком оставить жить счужими людми имеют ли они на это право

Ответ на вопрос дан по телефону.

13.04.2017 - Наталья Александрова

как продать квартиру в казахстане, если взрослый сын гражданин россии Время когда перезвонить: 9:00 - 11:00

27.02.2017 - Алла Семенова

Если родители ребенка покидают российскую территорию для постоянного проживания в иностранном государстве; Источник: http://www..html

07.02.2017 - Валерия Новикова

Doc Gerrad Здравствуйте, Меня зовут доктор Gerrad знак университета Абуджа клинической больницы, я специалист в области хирургии органов, и мы имеем дело с покупкой органа от человека, кто хочет продать, если вы заинтересованы в продаже своей почки, или продавать любая часть вашего тела органа Пожалуйста, свяжитесь с нами для получения дополнительной информации. Свяжитесь с нами по электронной почте: [email protected] В надежде услышать от вас. С Уважением, Д-р Gerrad

Ответ на вопрос дан по телефону.

12.01.2017 - Петр Дягилев

Здравствуйте, хочу продать квартиру в Перми где есть доля моего сына, купить земельный участок и начать строительство дома в Сочи, разрешит ли мне опека?

13.08.2016 - Алина Полякова

как продать квартиру если один из трех собственников прописал своего ребенка на свою долю

Ответ на вопрос дан по телефону.

13.08.2016 - Раиса Фролова

Я покупаю дом, в котором прописан несовершеннолетний. Могут ли его выписать продавцы-родители, например в жильё бабушки или дедушки, т.е. родители не собственники

Ответ на вопрос дан по телефону.

08.07.2016 - Евдокия Кузнецова

Добрый день! Цитата из текста: "Если родители ребенка переезжают в иную местность в результате изменения места работы или вследствие личных обстоятельств. В таком случае предоставляется трехмесячный период, в течение которого необходимо решить вопросы с жилой площадью." подскажите, пожалуйста, ссылку

Ответ на вопрос дан по телефону.

07.07.2016 - Олеся Гусева

Здравствуйте,у меня такой вопрос. Ребенок прописан у своего отца в частном доме,ребенку нет и года. Возможна ли будет продажа дома в таком случае? Собственником дома являются его отец и мать

Ответ на вопрос дан по телефону.

09.06.2016 - Леонид Головнин

Добрый день! Если в приобретаемой квартире есть зарегистрированные несовершеннолетние, а продавец желает выписаться из квартиры в течение 30 дней с момента заключения договора (указывается в договоре купли-продажи), чтобы только потом зарегистрироваться в новом жилье. Соглашаться ли покупателю на эти