Залоговая недвижимость банка сбербанк. Конфискованные квартиры и залоговые квартиры банков

При оформлении целевого или нецелевого кредита в банке заемщик иногда оставляет кредитору имущество в залог. Это своего рода гарантия для кредитора, что он вернётся заемные средства в любом случае. В качестве ликвидного имущества выступает недвижимость, ценные бумаги, транспорт и иные активы. В случае если заемщик добросовестно исполняет свои обязательства перед банком, выплачивает кредит вовремя, то по истечении срока действия кредитного договора снимает обременение с залога и остается его собственником. Но в случае неоплаты долга банк имеет право в рамках закона стать собственником имущества должника и реализовать его .

Одним из крупных залогополучателей в России является Сбербанк. Именно он лидирует на рынке финансовых услуг по выдаче ипотечных кредитов, которые уже предполагают наличие залога, в качестве которого выступает приобретаемое жилье за счет кредитных средств. Рассмотрим, каким образом осуществляется продажа залогового имущества Сбербанк.

Как говорилось ранее, в качестве залога выступает любое ликвидное имущество, на которое банк приобретает право только в случае неплатежеспособности заемщика, при нарушении им условий кредитного договора и графика платежей. Банк всегда пользуется своим правом по реализации имущества, ведь ему нужно не только вернуть заемные средства, но и получить в итоге прибыль.
Особенность в том, что цены на залоговое имущество немного ниже рыночных, что собственно привлекает внимание покупателей. Это всё потому, что кредитору нужно как можно быстрее вернуть свои деньги с учетом прибыли. Интересы залогодателя, то есть заёмщика не учитываются.

Обратите внимание, что половина имущества, оставленного в залог Сбербанка это недвижимость, постольку, поскольку именно она выступает предметом залога особенно часто.

Процесс реализации залогового имущества

Реализация залогового имущества Сбербанк осуществляется в двух случаях:

• по решению суда;
• по обоюдному решению кредитора и заемщика.

Стоит рассмотреть вопрос продажи залогового имущества более подробно. Во-первых, банк не сразу продает имущество должника, а только после того, как он нарушил условия договора и не вносил очередной платеж более 3 месяцев. Во-вторых, стоит отметить, что продажа имущества – это крайняя мера по отношению к должнику, первое, что предлагает банк – это провести реструктуризацию долга. В случае полной неплатежеспособности заемщика банк обращается в суд. До суда может дело не дойти только в одном случае, если заемщик добровольно согласился на реализацию залогового имущества.

Здесь есть несколько нюансов. Во-первых, весь процесс реализации залогового имущества происходит по взаимной договоренности должника и кредитора либо решению суда, если обе стороны не достигли консенсуса. Во-вторых, заемщик может не дожидаться решения суда и реализовать предмет залога самостоятельно но, разумеется, с разрешения банка, ведь залог предполагает запрет на регистрационные действия, соответственно, без разрешения залогополучателя продать имущество невозможно.

Рассмотрим, что будет, если залогодатель на реализацию собственности несогласен, кроме того, он неплатежеспособен, и погасить долг самостоятельно либо с помощью реструктуризации, не может. В данном случае банк обращается в суд, чтобы получить разрешение на продажу залога. В 100% случаев судья принимает сторону кредитора, и после получения судебного постановления банк выставляет предмет залога на продажу.

Обратите внимание, что у должника есть два или три месяца на добровольную продажу собственного имущества, что на самом деле более выгодным для него.

Как происходит покрытие долга

Если за короткий срок заемщику удалось продать предмет залога, например, недвижимость, то в первую очередь он покрывает свой долг перед кредитором. То есть, здесь сам заемщик определяет стоимость объекта, она может быть равна рыночной, главное, чтобы вырученных средств хватило на погашение кредита в полном объеме.

Когда выделенное заемщику время вышло, банк реализует имущество самостоятельно. Задача кредитора как можно скорее вернуть заемные средства, соответственно, чтобы получить выгоду как можно раньше, он снижает стоимость жилья или иного залогового имущества на 20-25% от средней рыночной цены. Главная особенность в том, что вырученных средств может не хватить на покрытие долга в полном объеме, это означает остаток долга остается за заемщиком.

Аукционы

Залоговая недвижимость Сбербанка после решения суда будет выставлена на аукцион. Как он проходит? Дело в том, что в интернете есть электронные площадки, которые так и называются электронные аукционы. А, значит, покупателем предмета залога становится тот пользователя, который предложил большую цену.

Стать покупателем может каждый желающий, кстати, и сам должник тоже, для этого пользователя нужно зарегистрироваться на электронных торгах, но ему понадобится электронная подпись. После подтверждения аккредитации пользователю на сайте нужно пополнить свой счет на определенную сумму, которая должна быть не менее 2% от стоимости приобретаемого объекта.

Немного подробнее о том, как будут выглядеть торги. Аукцион залогового имущества Сбербанка начинается с того что банк выставляет на площадку предмет залога и назначает его начальную стоимость. Она, как правило, составляет 70-75% от рыночной стоимости объекта залога. После чего пользователи могут предлагать свою цену, но не меньше минимальной, покупателем становится тот, кто предложил более выгодную стоимость. Если в течение двух недель на объект не нашлось покупателя, кредитор снижает стоимость еще на 15%. Этот процесс длится до того момента, пока не найдется покупатель.

Обратите внимание, что на предмет залога банк может выдать покупателю кредит или ипотеку, если речь идет о недвижимости, также покупатель может произвести наличный расчёт.

Аукцион залогового имущества Сбербанка осуществляется через автоматизированную систему торгов на сайте Сбербанк АСТ. Она действует уже более 6 лет. На данной площадке можно найти огромное количество объектов недвижимости по конкурентной стоимости, ведь банк определяет лишь минимальную стоимость. Площадка удобна для пользователя, она обладает интерфейсом. Витрина залогового имущества Сбербанка имеет коммерческую недвижимость, она выставлена на продажу после ликвидации предприятий, а также жилая недвижимость. Соответственно, покупателями могут стать физические и юридические лица.

Что такое Сбербанк АСТ

Итак, купить залоговое имущество у Сбербанка может быть любое физическое или юридическое лицо. Но только после регистрации на электронной площадке по проведению торгов. Для этого ему нужно иметь электронную подпись, как ее получить, можно посмотреть на официальном сайте Госуслуг. Кроме того, для процедуры регистрации понадобятся документы, в том числе ИНН, паспорт и СНИЛС. Полная аккредитация проходит примерно после 1 недели, когда все данные пользователей будут проверены.

На самом деле покупка залогового имущества – это крайне выгодная сделка для покупателя. Ведь у него есть уникальная возможность приобрести ликвидное имущество по низкой стоимости. Например, если вы хотите купить квартиру посредством аукциона, вам достаточно выбрать этот объект, который максимально соответствует вашим требованиям, затем предложить за него более высокую стоимость. Далее, вы можете оформить в банке Сбербанк России ипотечный кредит.

Каждый мечтает о покупке собственного имущества – квартире. Но, согласно постоянно обновляющейся статистике, не каждому это удаётся. Ныне невероятно тяжело накопить достаточную сумму для покупки желаемых квадратных метров. Некоторые очень отчаянные личности соглашаются на ипотеку, рискнув при этом имеющимся имуществом. Очень часто такие попытки заканчиваются весьма плачевно: заёмщик не имеет возможности выплатить долг по кредиту, а вот финансовая организация попросту изымает всё имущество.

Для некоторых такая затруднительная ситуация является малоприятной, а вот для других – отличный шанс стать счастливым обладателем жилой площади, невообразимо сэкономив денежные средства на получении жилища мечты.

Поиск конфискованных квартир

Согласно установленным правилам и требованиям, продажа залоговых квартир осуществляется учреждениями с рядом юридических полномочий. Они обладают нужной информацией о лоте и полным пакетом документации. Дабы поиск был успешным, придётся очень сильно потрудиться: вам нужно изучить внушительное количество банков, дабы остановить выбор на наиболее замечательном варианте. Для многих это будет весьма затруднительно, поскольку это довольно большой объём работы.

Если вас интересуют выгодные вложения – конфискованные квартиры, то вам нужно подать заявку на судьбоносное участие в будущем аукционе. Финансовая организация, занимающаяся реализацией таких объектов, принимает заявку и просит заплатить залог, который начисляется исходя из стоимости, в которую оцениваются конфискованные квадратные метры. Важно запомнить, что все оплаченные средства возвращаются в полном объёме плательщику в следующих ситуациях:

• если вы выиграли на аукционе, то ваш залог автоматически становится задатком;
• если вы проиграли торги, то вся вложенная сумма будет возвращена на ваш текущий банковский счёт.

Тем, кто принимает участие в таких торгах, важно взять на заметку то, что сразу после победы в аукционе на протяжении десяти дней необходимо оплатить лот. Для тех, кто не осведомлён в этом, следует запомнить, что в течение десятидневного срока нужно обязательно провести оценку приобретённой собственности, чтобы быть абсолютно уверенным в том, что качество стоит этих денег. Также если у вас имеются сомнения на этот счёт, вам непременно нужно вызвать оценщика, чтобы убедиться в том, что приобретённые квадратные метры действительно достойны этих денег.

Так как же купить конфискованную квартиру в кратчайшие сроки по доступной цене? Для начала нужно узнать о возможных рисках, связанных с приобретением. Они бывают крайне редко, но всё же возможны. Поэтому следует узнать о них заранее, чтобы обезопасить себя на сто процентов. Существуют ситуации, когда бывший владелец данной квартиры может обжаловать сделку по нескольким причинам.

Покупка залоговой квартиры для кого- то невероятная удача, для кого- то большая головная боль. Ведь всегда есть возможность, что человек, которого банк выгнал из квартиры за просрочку долгов через суд восстановится и выгонит уже нового покупателя.

Кроме того, и сама залоговая квартира, часто пропитанная человеческими трагедиями для многих является психологическим тормозом. Еще один аспект- продавцы таких залоговых квартир. Ранее это частенько были не профессионалы, задача которых была "выбить долг" или выгнать бедолаг из заложенной квартиры. А этот момент тоже может создать серьезные неприятные проблемы в будущем.

Правда, сейчас проблема начала потихоньку решаться. Создано Агентство финансирования жилищного строительства (АФЖС) - новый игрок на рынке проблемных залоговых квартир. АФЖС начала работу с февраля 2014 года и предлагает заложенные квартиры по специальным ставкам.

Вопрос юридической чистоты залоговых квартир отпал.

Продажа залоговых квартир или по каким- о причинам квартир, не выкупленных должником началась в России с 2009 года. Первым банком, который начал использовать не бандитов- коллекторов, а специальные процедуры, стал банк "ВТБ 24". В этом банке разработали и запустили специальную программу "Витрина залоговой недвижимости".

Эта программа позволяла получать займы на льготных условиях под 10-11% годовых. При этом первоначальный взнос был в 20%. Кроме этого, заемщик мог не платить комиссию за выдачу кредита и рассмотрение заявления. Максимальный срок ипотеки составлял 50 лет.

Сегодня этот опыт распространился на другие банки, такие, как:

• Сбербанк
• Банк Москвы
• Собинбанк

В настоящий момент к этой программе готовы подключиться еще ряд банков.

Уже вступили в действие поправки в ГК РФ, расширяющие возможности внесудебного обращения на предмет залога. В настоящий момент ипотечные банки могут получить заложенную квартиру должника без решения суда.

Однако оговорка о том, что квартиру у должника банк заберет без суда, должна быть прописана в ипотечном договоре и зарегистрирована в Росреестре. При этом банк имеет право потребовать вернуть ему заложенную квартиру только при неоднократных нарушениях заемщиком, к примеру в случае трех просрочек в течение года. Кроме того, погасив имеющуюся задолженность, заемщик имеет право дать обратный ход и прекратить реализацию залога.

Сильным ударом для многих стало и решение о снятии ограничения на продажу единственного жилья. Ране эта норма сильно тормозила принятие решения ипотечными банками. И вот в в ноябре 2013 года президиум Высшего арбитражного суда разрешил продавать единственное жилье.

Часто новые покупатели пугаются именно такой громоздкой сделки- они не в силах проанализировать ворох документов с обязательствами, над которыми работали юридические службы банка. Людей пугает и схема взаиморасчета.

В случае, если остаток по ипотеке составляет более половины цены квартиры, банк выдвигает условие о том, что покупатель до момента регистрации сделки должен отдать существенную сумму- заплатить большую часть денег вперед для закрытия ипотечного кредита. Это у многих вызывает недоверие.

Ведь по различным причинам сделка может не состояться или быть расторгнутой, а вернуть свои деньги из банка бывает крайне сложно- приходится идти в суд. Для покупателя идеальная схема– снятие залога с квартиры.

АФЖС- дочернее предприятие АИЖК- государственная структура. Сделка с участием государственной структуры выгоднее, чем эфемерная попытка достичь договоренности с банком, имеющим корыстные интересы и пытающимся "выжать" из ситуации максимум.

Программа АФЖС "Залоговое жилье" создана для эффективного управления недвижимостью, которая находится на балансе АИЖК и АФЖС. Программа "Залоговое жилье" используется совместно с программами "Стандарт" и "Материнский капитал".

Чтобы купить залоговую недвижимость, потенциальный заемщик должен найти квартиру на сайте АИЖК, и обратиться в банк-партнер или АФЖС, работающее в регионе, где находится заложенная квартира.

При работе через АФЖС покупатели кроме абсолютной гарантии правовой чистоты всех по покупке заложенных квартир получат возможность воспользоваться специальной ипотечной программы по залоговому жилью. Причем ставки на залоговое жилье существенно ниже рыночных.

Величина ставки зависит от той ипотечной программы, которую выбрал заемщик. К примеру, если ставка по кредиту составляет 12%, получить ипотеку на заложенную квартиру можно под 8% годовых. Это составляет (2/3 от процентной ставки основной ипотечной программы).

Ставка ипотеки фиксируется на срок кредита. Первоначальный взнос при таком кредите составляет 10% от цены приобретаемой недвижимости.

Программа "Залоговое жилье" позволяет купить:

• Квартиру
• Комнату
• Жилой дом с землей.

В настоящее время в России по этой схеме уже выдано более тысячи ипотечных кредитов.

Имущество, которое заемщик передает банку в качестве обеспечения кредита, называется залоговым.

Это любые правовые активы: ценные бумаги, недвижимость, транспорт, за исключением имущества, залог которого не разрешен законом РФ.

Если заемщик аккуратно выполняет все обязательства по кредитному договору, то залоговое имущество остается у него, в противном случае собственником становится банк.

Залоговое имущество Сбербанка

Стоимость залогового имущества всегда выше суммы кредита , выданного Сбербанком. Прежде чем взять залог, кредитор проверяет ликвидность правовых активов. Чтоб в случае невыполнения должником обязательств по договору, продать имущество с наибольшей выгодой для себя. Таким образом, вернув не только сумму по кредиту, но и получив прибыль.

Объекты залогового имущества Сбербанка расположены в 21 регионе страны. Это могут быть участки, дома, квартиры, особняки, производственная недвижимость, автотранспорт, оборудование, специализированная техника, товар в обороте компании-заемщика и многое другое.

Около 49% всех активов банка, находящихся в залоге - недвижимость.

Желающих купить правовые активы под залогом много, так как цены на них очень привлекательны.

Проданное имущество позволяет заемщику, не выполнившему обязательств, рассчитаться со Сбербанком.

Как осуществляется продажа

На сегодняшний день продажа Сбербанком залогового имущества осуществляется:

• через суд;
• по договоренности с заемщиком.

После того как должник перестал выполнять свои залоговые обязательства, банк не сразу накладывает арест на правовые активы и начинает заниматься их реализацией. Потому что делать это в судебном порядке слишком накладно. А сроки продажи растягиваются обычно до полутора лет.

Сбербанк предлагает заемщику продать залоговое имущество только, если:

• ни один из вариантов реструктуризации кредита не подходит должнику;
• заемщик не в состоянии уплатить долг из-за финансовых трудностей;
• должник дает согласие на продажу залогового имущества.

После принятия решения заемщиком о продаже правовых активов, сотрудниками Сбербанка составляется специальное соглашение, в котором прописана схема реализации.

Существует несколько вариантов продажи такого имущества:

• за наличный расчет;
• используя кредитные средства;
• перевод долга на нового заемщика, причем условия кредитования не изменяются;
• замена залоговой собственности на имущество должника меньшей стоимости.

Кредитор дает должнику 2-3 месяца на самостоятельную реализацию своих правовых активов. Если продажа и последующее погашение долга не произошли, то дело передается Сбербанком в суд.

Практически во всех случаях суд выносит решение в пользу банка, который дает должнику дополнительный месяц на реализацию имущества. Если за это время должник не нашел деньги на выплату кредита, процентов по нему, а также оплату судебных издержек, продав недвижимость, то она выставляется на аукцион. Причем начальной ценой будет не рыночная стоимость, а ликвидная (70-75%), определенная банком при оформлении кредита под залог правовых активов.

Если в торгах участвовало меньше двух желающих приобрести собственность или вообще никто не предложил минимальную стоимость, то аукцион повторяется через месяц. Причем цена залогового имущества понижается на 15%.

Надо отметить, что в итоге заемщику может не хватить денег на покрытие кредита и других материальных издержек банка. Тогда заимодатель имеет право реализовать другое имущество должника, не участвовавшее в залоге.

Аукционы - автоматизированная система торгов

Электронный аукцион - автоматизированная система торгов в интернете на специальном сайте (электронной площадке), где победителем становится лицо, предложившее наиболее высокую цену.

Чтобы участвовать в торгах, нужна аккредитация и электронная подпись.

Для получения электронной подписи необходимо:

1. Выбрать один из Удостоверяющих центров, воспользовавшись сайтом Министерства связи .
2. Заполнить и отправить заявку на получение подписи прямо на сайте, следуя инструкциям, или подъехать в офис выбранного центра.
3. Оплатить счет центра за предоставление услуги и отправить подтверждение.

Аккредитацию участника осуществляет оператор электронных торгов. Она необходима для доступа покупателя к функционалу площадки.

В течение 5 дней потенциальный участник получает отказ или подтверждение аккредитации. Она действует 3 года.

Для того чтобы начать участвовать в торгах за понравившийся лот, пользователь должен внести деньги на свой счет на площадке (около 2% от начальной стоимости). Только потом он может подать заявку на участие, подтвержденную электронной подписью.

Об электронной площадке Сбербанка: ее преимущества перед другими

Реализацией залогового имущества Сбербанка занимается ОАО «Российский аукционный дом». Происходит это на электронной площадке «Сбербанк-АСТ» .

Первый аукцион прошел еще 6 лет назад. На торги было выставлено здание с участком в городе Колпино. Начальная цена - 15,5 млн. руб. С тех пор реализовано очень много крупных объектов недвижимости.

Электронная площадка очень технологична и весьма удобна. Интерфейс понятен.

Перечень объектов продажи достаточно широк. Есть подробное их описание. Что облегчает выбор лота для участника аукциона.

Одним из преимуществ является то, что в торгах могут принимать участие не только крупные компании, но и физические лица.

Программно-аппаратная система, используемая на электронной площадке - лучшая на российском рынке в этой сфере. Ее серверы расположены в Центре обработки данных самого Сбербанка, что является гарантом защиты от хакерства и утечек информации.

Процедура выставления имущества на торги

После ареста залогового имущества судебный пристав передает его организации, занимающейся торгами. Аукцион проводится в течение 2 месяцев с этого момента. Победителем считается тот, кто предложил наибольшую цену.

Если на первом этапе торгов имущество не было куплено, то назначается второй, но срок его проведения не должен превышать 1 месяца с момента первой попытки.

После того как торги окончены, их организатор заключает с победителем договор купли-продажи.

Если залоговой собственностью никто не заинтересовался и на втором этапе аукциона, то судебный пристав предлагает заимодателю взять ее на свой баланс со стоимостью ниже ликвидной на 25%. Если эта сумма не покрывает долга заемщика, то решается вопрос о реализации другой собственности должника.

Законом не предусмотрено никакой компенсации кредитору, если он отказывается принять залоговое имущество к себе на баланс. В этом случае судебным приставом составляется акт, и прекращаются дальнейшие юридические действия против должника.

Страхование имущества под залогом

Процедура страхования залоговой собственности производится всегда при заключении кредитного договора. Она делается за счет заемщика.

Размер страховой суммы может зависеть от следующих показателей:

• вида залоговой собственности;
• возможных страховых случаев;
• размера франшизы;
• характеристик залогового объекта;
• продолжительности времени действия договора.

Обычное требование кредитора при страховании такого имущества: сумма выплаты по страховке должна быть больше или равна сумме кредита .

Страхование залоговой собственности выгодно не только банку, но и заемщику. В случае неспособности выплатить долг из-за утраты залога, покрытие кредита берет на себя страхователь.

Полезные сведения для покупателей

Документы, необходимые для получения электронной подписи физическими лицами:

1. паспорт;
2. заявление на получение подписи;
3. СНИЛС.

Срок действия электронной подписи - 1 год.

Документы, необходимые для аккредитации физического лица на электронной площадке торгов:

1. заявление;
2. паспорт;
3. адрес электронной почты.

Залоговое имущество реализуется не сразу после того, как заемщик перестал выполнять обязательства по договору. Для должника есть варианты решения проблемы, избегая крайних мер, что выгодно и Сбербанку.

Для инвесторов

На видео ниже приводится очень подробный материал, который будет очень полезен покупателям недвижимого имущества банкротов: анализ объекта недвижимости, этапы покупки, подводные камни торгов, основные проблемы и сложности.