Какие документы нужны для продажи земельного участка? Готовимся к сделке. Оформление продажи земельного участка: процедура

Когда человек владеет землей, это открывает перед ним широкие перспективы. Он может распоряжаться имуществом по собственному усмотрению, а при необходимости продать участок, выручив за него немалые деньги. Как правильно организовать процесс передачи территории, сколько можно получить за землю в 2017 году, какие нужны справки, выписки и документы для продажи земельного участка, знают не все жители РФ. Особенно важно стоит вопрос о правильном наборе документов и их грамотном оформлении. Ведь ошибки, неточности и ложные сведения могут послужить поводом для признания сделки недействительной, что повлечет ряд правовых последствий.

Чтобы узнать, какие бумаги необходимы для оформления сделки, и разработать грамотный алгоритм действий, надо обратиться к нормам Земельного и Гражданского кодекса, а также отдельным федеральным законам, актам и постановлениям как на федеральном, так и региональном уровне. Альтернативным решением станет обращение за помощью и профессиональными рекомендациями опытного юриста. Специалист знает, как составить договор купли-продажи, как его зарегистрировать и какие бумаги нужны на каждом этапе процедуры передачи права собственности на участок.

Тратиться на услуги платного адвоката нет необходимости. Чтобы уточнить пакет документов для продажи земли, достаточно располагать выходом в интернет. Здесь можно найти бесплатные консультации квалифицированных юристов в режиме онлайн. Эксперты изучат обстоятельства дела и помогут подготовить алгоритм действий, необходимый для правильного оформления сделки. Дистанционные правовые услуги помогут гражданам сэкономить время и ресурсы.

Перечень документов для продажи земли в 2017 году

Прежде чем продавать земельный участок, надо подготовить полный список документов, которые подтвердят, что земля принадлежит вам, и именно вы уполномочены распоряжаться ею, что территория не обременена долгами и штрафами. Важнейшим документом является кадастровый паспорт, который подтверждает, что участок состоит на учете в государственных органах регистрации. Чтобы его получить, нередко предстоит провести межевание земли. Это процедура установления границ и площади территории, согласования пределов участка с владельцами соседних наделов. Нередко на этапе согласования с соседями возникает много неприятных моментов, и дело переходит в судебную плоскость.

Продать землю садового кооператива, участок по ИЖС, не состоящую на кадастровом учете дачу для ведения сельскохозяйственной деятельности невозможно. Когда с регистрационными бумагами все в порядке, можно приступать к составлению договора. От имени продавца может выступать законный представитель, имеющий достаточные знания в правовой сфере. Однако он должен располагать нотариально заверенной доверенностью на представление интересов.

Чтобы подкрепить договор и подготовить его к регистрации в Росреестре, продавцу необходимо присоединить к основному документу следующие бумаги:

копия удостоверения личности;
кадастровая и техническая документация;
выписка об отсутствии обременений;
заключение эксперта о цене и характеристиках участка.

Нотариальное заверение договора купли-продажи не является обязательным требованием, предписанным российским законодательством. Однако наличие подписи и печати нотариуса позволит существенно сократить время на регистрацию сделки.

Собственник может продать не весь участок, а только его часть. Для продажи доли необходимо проведение повторной процедуры межевания. Провести ее может сотрудник Роснедвижимости и профильные кадастровые инженеры, имеющие лицензию на осуществление межевальных работ.

Договор купли-продажи участка и правила его регистрации

В основной пакет документов, которые нужны для регистрации прав собственности, входит договор купли-продажи. Он составляется в письменном виде, но единая форма документа отсутствует. Его содержание зависит от индивидуальных обстоятельств дела. Однако существуют обязательные реквизиты, без которых договор не будет иметь юридической силы. К ним относятся данные сторон, их права и обязанности, стоимость сделки и порядок оплаты, ответственность лиц за несоблюдение условий договора.

Следующим шагом станет оформление заявления в Росреестр. Образец заявки можно скачать в сети. Составляя документ по аналогии, удастся избежать распространенных ошибок и неточностей, а также возврата бумаг заявителю. К заявлению надо приложить дополнительные бумаги:

копии паспортов участников сделки;
договор купли-продажи;
кадастровый и технический план;
правоустанавливающие бумаги на объект;
чек об оплате государственной пошлины.

Государственный сбор - обязательный платеж, без которого Росреестр не примет документы. Размер оплаты устанавливается Налоговым кодексом РФ. Также на сумму платежа влияет статус участников сделки. Если она заключается между физическими лицами, то обойдется гражданам в 200-350 рублей. Когда сторонами выступают юридические лица, размер пошлины составляет 22 тысяч рублей. Участники процедуры могут разделить сумму на двоих.

Вы решили перебраться из безликой многоэтажки в индивидуальный дом. И уже подумываете о радующей глаз зелени газона, цветниках и клумбах перед окнами, постройке беседок и гаража. А может быть вы устали от постоянных хлопот по дому и продаете владение. В любом случае нужно точно знать, как происходит купля/продажа дома с земельным участком, каков порядок оформления документов и проведения сделки в 2017 году.

По закону и дом, и сама земля причисляются к объектам недвижимости. На каждый объект право собственности оформляется отдельно. Но когда дело касается продажи, частный дом неотделим от земельного надела и продаваться должен вместе с участком (ст. 35 ЗК). Запрещено реализовывать землю, принадлежащую одному владельцу, отдельно без выстроенных на ней зданий.

Но на практике случаи продажи недвижимости, находящейся на чужом участке, встречаются. Бывает, что здание приобрели несколько независимых собственников в долевое владение. Все эти ситуации урегулированы все той же ст. 35 земельного Кодекса:

если гражданин приобретает дом (да и любой другой вид индивидуальной постройки) без земли, по закону у него автоматом появляется право использования части надела, где та постройка возведена в том размере, что необходим для полноценной эксплуатации постройки. На практике купивший таким образом дом человек будет пользоваться частью земельного участка наравне с первоначальным собственником.
когда таких покупателей несколько, участок распределяется согласно долям собственности;
если человек владеет даже частью дома на праве собственности, у него есть первичное право покупки данного надела или заключения сделки по аренде участка.

Раздельная продажа, не противоречащая земельному закону, возможна при выведении участка из общего оборота или когда продается часть здания, которую нельзя обособить для пользования.

В остальных случаях при оформлении купли продажи дома без земельного участка собственник-продавец столкнется с обременением на землю (если последуют судебные разбирательства). Да и обычная продажа земли с уже чужим строением будет затруднена. Словом, ни одного юридически значимого действия не совершить.

Обратите внимание

Чтобы не идти в противоречие с законом, в купчей на домовладение объектом сделки должен указываться сам дом и земельный надел, где стоит здание. Со всеми его границами на местности. Конечно, такой договор будет несколько отличаться от обычной сделки с недвижимостью.

Как проходит приобретение/отчуждение земли с домом

Поскольку земельный оборот – специфичная отрасль права с огромным числом нюансов, мы рассмотрим относительно стандартную ситуацию по оформлению купли продажи дома с земельным участком.

В зависимости от конкретного объекта и характеристик собственника алгоритм сделки может иметь свои особенности. Но каждая процедура продажи частного домовладения включает обязательные шаги:

проверка нахождения имущества в собственности:
до 15 июля 2017 года – это свидетельства права собственности на дом, на землю;
до января 2017 – выписка ЕГРП;
после этого времени – оформляется подтверждение ЕГРН – ст. 28 ФЗ №218 от 2015г., ст. 21 ФЗ № 360 от 2016г.;
Составление договора купли/продажи земельного участка с домом.
Подготовка документов и регистрация перехода права собственности в Росреестре. На регистрацию;
Получение выписки из госреестра недвижимости. За подтверждением можно обратиться лично или заказать доставку электронной формы.

Вот собственно и все основные шаги. Теперь детально рассмотрим как оформить продажу дома с земельным участком, какие бумаги понадобятся и на что стоит обратить особое внимание.

Собираем пакет документации

Документы нам понадобятся при составлении купчей и, конечно же, при обращении в Росреестр. Пакет примерно одинаков в обоих случаях. Так что готовьте следующие бумаги:

гражданские паспорта сторон сделки. Если от кого-то участвует представитель интересов, придется запастись нотариальной доверенностью;
правоустанавливающие документы: свидетельство о праве собственности (после 1998г.), выписки ЕГРП/ЕГРН;
основания получения прав на недвижимое имущество: приказы и распоряжения органов власти о выделении участка под ИЖС и ведение личного хозяйства, завещательные распоряжения, нотариальное свидетельство о наследстве, договора купли/продажи, дарения;
технические характеристики земельного участка и дома. Не лишним окажется техпаспорт строения и кадастровый паспорт земли. В обязательном порядке нужны подтверждения ЕГРН по дому и участку, которые не только характеризуют предмет соглашения, но и информируют о наличии/отсутствии обременений и арестов. То есть фактически подтверждают юридическую чистоту сделки;
кадастровая выписка с оценкой участка и дома;
выписка из домовой книги по зарегистрированным при оформлении договора купли жильцам. Кроме того, этот документ предоставит важные сведения о проживавших когда-то родственниках продавца, которые теоретически могут предъявить права по прошествии времени;
справки ФНС об отсутствии задолженностей по налогам на дом/землю.

Когда стороны произвели расчет и передачу объектов сделки по акту, можно обращаться в Росреестр. Здесь в дополнение к уже подготовленному пакету документов оформляется заявление на регистрацию права собственности в отношении приобретателя имущества, а также прикладывается три экземпляра договора купли продажи.

Способы подачи заявления

Документы нужно не только правильно оформить, но и подать. Как обратиться к регистратору, можно узнать в частях 1-2 ст. 18 ФЗ № 218:

лично подойти в подразделение Росреестра/МФЦ. Это не обязательно делать непосредственно по месту расположения домовладения;
отправить пакет ценным письмом с описью вложения. Не забудьте заручиться уведомлением о получении адресатом письма;
в электронном формате на сайте Росреестра или через Единый портал госуслуг.

Временные стандарты проведения всех проверок и вынесения решения о постановке объектов на учет либо отказе в этом установлены ФЗ 218. При непосредственном обращении в Росреестр это 7 дней с момента получения документов. Если же , на все про все уходит 9 дней с даты регистрации заявления обратившегося лица.

Что обязательно учесть в купчей

Чтобы правильно оформить куплю продажу дома и земли, договор должен содержать юридически значимую информацию. Как правило, стороны указывают:

свои данные;
место и время заключения соглашения;
стоимость предмета соглашения и точное его описание (ст. 554-555 ГК РФ, 37 ЗК РФ);
порядок проведения расчета, сроки внесения предоплаты и т. д.;
в описании земли указывают: точное расположение и площадь, кадастровый номер, категорию земельного участка, разрешенное использование;
для дома важны его адрес, планировка, этажность, материалы стен, наличие коммуникаций, год постройки;
при оформлении купли продажи земельного участка желательно предусмотреть ремарку продавца о свободе недвижимости от прав третьих лиц, гарантию отсутствия таких претензий в будущем, а от покупателя – об отсутствии претензий к состоянию объектов.

Окончательный расчет можно провести как в момент составления договора, так и при регистрации права собственности покупателя.

Обратите внимание

Обычно купчая предусматривает простую письменную форму. Но если участником соглашения оказывается несовершеннолетний гражданин или недееспособное лицо, непременным условием станет нотариальное удостоверение договора. Участие нотариуса обязательно при отчуждении долевой собственности на землю/дом.

Нюанс: если когда-то участок выделен в бессрочное использование бывшим владельцам

Земля может быть и вовсе не оформленной в собственность. Такое часто случается с «бабушкиными, дедушкиными» домовладениями, полученными еще во времена СССР.

Тогда участки распределялись в бессрочное пользование с правом ведения хозяйства или индивидуальной жилой застройки (в зависимости от целевого назначения надела). Фактически владелец имел право «по полной» эксплуатировать свой надел. Не запрещено это и сейчас.

Однако такую землю не продать, а значит и строение не реализовать. Перед тем, как оформить покупку земельного участка и возведенных здесь построек, придется приватизировать надел. Для этого нужно обратиться в муниципалитет или районный МФЦ и узнать подробнее алгоритм процесса.

Если земля периодически наследовалась своими владельцами или переходила от одного к другому по завещанию, при этом у действующего владельца сохранены оригиналы распоряжений по первичному предоставлению земли, можно оформить землю в собственность абсолютно бесплатно.

В нашем материале рассмотрены общие случаи. На практике все гораздо сложнее. Проблемы возникает с получением права собственности, определением границ надела, межевыми работами, сбором бумаг, регистрацией участков. Чтобы земельная сделка не вылилась в многолетние судебные тяжбы (с землею такое происходит сплошь и рядом), стоит воспользоваться юридической помощью.

Постоянно растет, увеличивается и количество мошеннических схем. Провести махинации становится все выгоднее и выгоднее. Юристы рекомендуют гражданам обращаться к ним, когда возникнет лишь малейшее сомнение относительно законности осуществляемой процедуры. Нередко даже продавцы, имеющие огромный опыт в данном вопросе, не всегда могут распознать подобные аферы. Итак, каким же образом происходит ? С чем могут столкнуться граждане при выполнении данной процедуры? С какими «подводными камнями» можно встретиться? Ответы на эти вопросы подробно изложены в данной статье.

Для оформления выписки найдите ваш объект:

Суть процедуры

Покупка и продажа недвижимости является достаточно рискованной сделкой, требующей государственного вмешательства. Без помощи юристов в данном случае не обойтись. Если владелец земельного участка решился на продажу, с должно быть все в полном порядке. В частности, территория обязательно должна быть поставлена на государственный учет в кадастровых органах. Если же этого заранее не сделано, когда возникнет необходимость продажи земли, потребуется все равно пройти эту процедуру. Сначала собственник на свой участок, где он должен провести замеры и оценку. После этого, когда данные земельного участка будут установлены и переданы в Кадастровую палату, можно начинать процедуру продажи.

Иногда бывает, что участок поставлен на кадастровый учет, однако в дальнейшем выясняется, что межевание проведено неверно. Или установлены неверные данные. В таком случае придется проходить утомительную процедуру, выяснять и доказывать свою правоту, а также многое другое. Таким образом, оформление купли-продажи земельного участка требует точных и достоверных данных в документах.

Существует три основных этапа, по которым осуществляется купля-продажа земельного участка (порядок оформления 2016):

Сбор документации, которая дает возможность оформить передачу участка другому лицу.
Выдача свидетельства, что осуществляется после проверки службы кадастра и картографии.

Стоит отметить, что продажа земли гораздо более трудоемкая процедура, чем продажа другого вида недвижимости. Чтобы это понять, достаточно только указать на то, что любые сведения об участке земли должны быть составлены в трех разных бумажных документах: межевом плане, правовом свидетельстве, кадастровом плане.

Договор купли-продажи

При составлении договора купли-продажи покупатель может потребовать от продавца следующей информации:

разрешение на застройку – необходимо понимать, что существуют определенные зоны, где застройка находится под запретом;
данные о качественных характеристиках участка (выработки, коммуникации под землей и прочее) – возможно, предоставленная информация вынудит покупателя отказаться от соглашения, поскольку она не соответствует планируемому использованию земель;
сведения о соседних территориях – наличие промышленных и других объектов, что может повлиять на использование земель по назначению;
данные об ограничениях, которые помешают использовать участок земли по назначению.

Продавец обязан предоставить покупателю исключительно достоверную информацию. В противном случае последний вправе потребовать расторжения соглашения либо снижения цены.

Договор купли-продажи составляется и заверяется у нотариуса. В нем и необходимо указать всю информацию в письменном виде, закрепив ее подписью и печатью юриста.

Сбор документов

Оформление продажи земельного участка предусматривает сбор определенного пакета документов. В необходимо предоставить следующие бумаги:

договор купли-продажи, заверенный нотариусом (в трех экземплярах);
паспорта (покупателя и продавца), если есть необходимость, нужны доверенности на представительство другого лица;
свидетельство о праве собственности (предоставляет продавец) – в случае, если он является не полноправным владельцем, требуется согласие других собственников, заверенное у нотариуса;
другие документы продавца, которые подтверждают права на собственность – старый договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и прочее;
акт передачи земли другому лицу – зачастую он входит в состав договора купли-продажи, поэтому требуется не всегда;
кадастровый паспорт – важно, чтобы дата выдачи этого документа не была слишком старой, в противном случае придется получить новый кадастровый паспорт.

Обе стороны соглашения обязаны заполнить заявление в Росреестре. Для этого выдается официальный бланк, предоставляется образец. Предварительно необходимо оплатить государственную пошлину. Квитанцию об оплате нужно приложить к документам.

Стоит отметить, что вся документация, как правило, предоставляется продавцом, поскольку именно он передает свое имущество в другие руки. Общий документ – договор купли-продажи. Что касается покупателя, у него также существует немалый риск, который связан с деньгами. Поэтому рекомендуется внимательно изучить соглашение и пользоваться услугами только проверенных высококвалифицированных юристов. Желательно сделать копии всех документов сразу после изучения, перед тем, как планируется осуществлять оформление договора купли-продажи земельного участка. Кроме того, важно провести сверку межевого плана. Если выявились расхождения, не стоит связываться с таким продавцом. Лучше подыскать для себя другой вариант. Можно заранее посетить кадастрового инженера и проконсультироваться с ним.

Регистрация права собственности

После прохождения двух основных этапов остается последняя процедура – выдача свидетельства. В нем в качестве владельца будет указан покупатель. В Росреестре об этом также делается соответствующая запись.

После подачи всей необходимой документации в органы Росреестра на руки будет выдано свидетельство в течение 10 рабочих дней. Иногда регистрация приостанавливается, о чем обеим сторонам обязательно сообщается.

Если завершающая процедура проходит успешно, новый владелец земельного участка получает кадастровый паспорт, где именно он указан собственником. Если при оформлении сделки были выявлены какие-то изменения, они обязательно вносятся в этот документ.

Стоит отметить, что соглашение между двумя сторонами и регистрация права собственности являются независимыми действиями. Когда сделка расторгается, необходимо обязательно уведомить об этом регистраторов. В таком случае свидетельство не будет выдано, а право собственности останется за продавцом. Запись в государственном кадастре аннулируется.

Итак, оформление продажи земельного участка – процедура достаточно трудоемкая. Потребуется заранее предусмотреть все нюансы, внимательно проверить данные. Что касается оформления самого соглашения, желательно составлять его у опытного юриста, которому хватит уровня квалификации, чтобы сделать все правильно и проконсультировать по любым вопросам.

Какие документы нужны для продажи земельного участка? Подобный вопрос актуален для всех владельцев, желающих передать свое недвижимое имущество потенциальным покупателям с целью получения прибыли. Ни для кого не секрет, что в нашей стране сделки такого характера сопровождаются большим количеством бюрократической волокиты, а значит, любая ошибка или недостача документа может привести к отмене достигнутых договоренностей. Для того чтобы не допустить столь неприятных последствий, следует заранее предусмотреть все возможные казусы и нюансы.

Общий перечень

Официальным оформлением переуступки права собственности на частное недвижимое имущество в России занимается организация под названием Федеральная регистрационная служба. Непосредственно перед совершением сделки не будет лишним лично обратиться в это учреждение по месту нахождения продаваемого объекта и повторно уточнить, какие документы нужны для продажи земельного участка. Как правило, список включает в себя следующие позиции:

Кадастровые документы

Поговорим немного подробнее о том, какие документы нужны для продажи земельного участка. В первую очередь необходимо озаботиться подготовкой кадастрового паспорта. Он является одним из главных документов и обязательно должен быть у любого собственника. В нем содержатся базовые сведения о земле, а именно, ее уникальный номер, границы расположения, размеры и другие нужные данные. Кадастровый паспорт выдается Росреестром после подтверждения границ участка и составления так называемого межевого плана.

Свидетельство о собственности

Собирая документы, необходимые для продажи земельного участка, не забудьте подготовить свидетельство о собственности. Без него сделка попросту не состоится, ведь именно эта бумага подтверждает, что недвижимость является вашей и вы имеете право ею распоряжаться.

Свидетельство о собственности присутствует на руках далеко не у каждого землевладельца. Выдавать его начали только после 1998 года (31 января). Если же земля была приобретена ранее озвученного срока, и документа в наличии не имеется, необходимо сделать перерегистрацию права. Для этого потребуется предоставить сведения и фактические подтверждения того, на основе чего человек распоряжается земельным участком (например, оригинал договора о купле-продаже или от нотариуса документ о регистрации права при вступлении в наследство). В крайнем случае документ можно получить через судебную инстанцию, доказав, что вы используете или проживаете на участке более 15 лет (квитанции об оплате, свидетельства от соседей).

Нюансы при продаже земли в СНТ

Документы для продажи земельного участка в СНТ не отличаются от общего списка бумаг, перечисленных выше. Однако будьте готовы к тому, что покупатель захочет удостовериться в отсутствии задолженностей с вашей стороны по целевым взносам (например, за электричество или водопровод). Для этого потребуется предоставить справку об отсутствии долгов по основным платежам.

О продаже земли и дома

Достаточно часто земля продается уже вместе с постройкой. В этих случаях возникает вопрос, какие нужны документы для продажи земельного участка с домом. Такая сделка также оформляется соответствующим договором, не требующим регистрации, официального подтверждения требует лишь передача права собственности. Для ее проведения могут потребоваться следующие бумаги:

договор КП;
нотариальная доверенность (если действия оформляются представителем);
паспорт продавца и покупателя;
квитанция об уплате пошлины за землю и за дом;
согласие супруга, если таковой имеется, на продажу недвижимости;
справка об отсутствии задолженностей;
кадастровый паспорт;
документ из БТИ по жилой постройке.

Для ускорения заключения сделки со всех документов требуется сделать ксерокопии.

Специфические детали

Существуют ли какие-либо специфические документы для продажи земельного участка? Так, в отдельных случаях могут потребоваться справки из психоневрологического диспансера. Они необходимы для подтверждения дееспособности продавца, желающего продать свое имущество. Также, если владельцем недвижимости является лицо в возрасте до 18 лет, потребуется подготовить разрешение от органов опеки.

Теперь, когда понятно, какие документы нужны для продажи земельного участка, нелишним будет отметить, какие нюансы необходимо уточнить второй стороне, то есть покупателю. Так, юристы советуют потенциальным владельцам узнать:

Были ли уплачены налоги, целевые взносы нынешним собственником.
Не зарезервирована ли приобретаемая земля для государственных нужд.
Имеется ли разрешение на проведение сделки у представителей продавца (если таковые имеются).

Трудности возникают в том случае, если участок находится на охраняемой природной территории, а также при наличии обременений.

Куда пойти с пакетом документов

Подобрав документы, необходимые для продажи земельного участка, а при необходимости - и расположенного на нем дома, вы можете подписать договор, а затем обратиться в регистрационную службу для фиксирования передачи права собственности. Как правило, оформление документов в этом учреждении занимает не более 30 дней с момента сдачи пакета документов. По результатам их проверки новому владельцу будет выдано желанное свидетельство.