Как происходит продажа дома. Подготовительный этап – начало процесса продажи дома

Процесс поиска покупателя может занять много времени. Информацию о продаже дома и участка можно разместить практически везде. Можно повесить объявление на ворота. Жителей населенного пункта, в котором находится участок, может заинтересовать эта информация. Немаловажный этап продажи дачных домов с участком – определение цены. Чтобы установить адекватную цену стоит просмотреть объявления о продаже аналогичных вариантов, проконсультироваться у риэлторов, ознакомиться с ценами продаж местных участков. Стоит позаботиться и о том, чтобы у собственности был «товарный» вид.

Чтобы совершить куплю продажу дома с участком, владельцу необходимо собрать достаточно большое количество документов. Можно сэкономить деньги и заняться этим самостоятельно. Это означает, что придется искать информацию о времени работы необходимых организаций, тратить все свободное время на хождение по кабинетам и стояние в очередях, отпрашиваться с работы. Если нет возможности и желания отдавать этому все силы и время, можно обратиться в риэлторское агентство, сотрудники которого возьмут на себя все тяготы по сбору необходимых документов и оформлению сделки. Стоят их услуги немало – как правило они берут % от сделки, но может быть и фиксированная ставка.

Законность – гарантия честной взаимовыгодной сделки

Знание законов, относящихся к купле продаже земельных участков и домов, поможет объективно оценить ситуацию, избежать ошибок и не стать жертвой мошенников. Согласно Российскому законодательству продать земельный участок может только собственник. Продажа дома осуществляется вместе с землей, так как они считаются связанными объектами и не могут быть проданы отдельно. Более того все имеющиеся на участке постройки попадают под понятие домовладения и при совершении сделок составляют единый комплекс с жилым домом.

Если продавец является собственником дома, а землей владеет на правах аренды, то при заключении сделки о продаже дома к покупателю переходят права на пользование земельным участком на тех же условиях. Похожая ситуация возникает, если земля находится в бессрочном пользовании или в пожизненно-наследуемом владении.

Наличие правоустанавливающих документов – главное условие для продажи дома и участка

Для подтверждения прав продавец должен иметь соответствующие документы. Если он стал собственником после 31 января 1998 года, то есть после вступления в силу Закона о регистрации прав, то для продажи новых домов с участком на руках у него должны быть свидетельства о регистрации прав . В качестве правоустанавливающих документов могут выступать также свидетельство о праве на наследство , договор купли-продажи , мены или дарения, в зависимости от того, каким путем были получены права на владение. Нужные для продажи дома с участком документы должны быть зарегистрированы в местных организациях: дом – в бюро технической инвентаризации (БТИ), а земля – в отделе земельных ресурсов.

Кадастровый паспорт – это обязательный документ для сделки

Необходимым условием для дома с участком при продаже является наличие кадастровых паспортов объектов. Для того чтобы заключить с землеустроительной организацией договор о проведении межевания нужно представить правоустанавливающие документы, техпаспорт дома, полученный в БТИ, акт согласования границ с владельцами соседних участков и выписку из Единого государственного реестра земель.

Если предполагается продажа только части участка с домом, владельцу необходимо заблаговременно провести разделение путем межевания с присвоением каждой части индивидуального кадастрового номера и получить на каждую часть свидетельство о собственности. При этом действует закон о минимальном размере земельного участка.

Если дом и участок находятся в долевой собственности, то при продаже доли в праве собственности на дом к покупателю должна перейти и соответствующая доля в праве на землю. Остальные дольщики имеют преимущественное право приобретения отчуждаемой доли. При продаже ее третьему лицу, сделку необходимо предварительно согласовать со всеми совладельцами.

Договор купли-продажи – первый этап передачи прав на землю и дом

С покупателем владелец участка заключает договор купли-продажи дома с участком в простой письменной или нотариальной форме. Удостоверение договора у нотариуса не требуется. В договоре должны быть отражены следующие сведения: кадастровый номер участка, фактический адрес участка (почтовый или описание местоположения, достаточное для идентификации объекта), площадь, категория земель и их целевое назначение. В договоре обязательно должна быть прописана цена. Можно указать как общую стоимость всего участка , так и цену за указанную продавцом единицу площади с определением полной стоимости по фактическому размеру продаваемой земли. Способ и порядок оплаты покупки дома с участком также оговаривается в тексте договора.

Продавец обязан поставить покупателя в известность об имеющихся обременениях. В договоре должны быть указаны вид, срок действия, контактные данные лица, в пользу которого совершено обременение. Покупатель может потребовать подтверждения отсутствия обременений. Это можно сделать, получив выписку из Единого реестра прав на объекты недвижимости.

Продавец должен представить справку об отсутствии задолженностей по уплате земельного налога и справку о согласии на сделку супруга или супруги. Пакет документов сдается в Управление Федеральной Регистрационной службы. После получения свидетельства все права на дом и участок переходят к новому владельцу.

Видео - Пакет документов для продажи частного дома

Продажа собственного дома без посредничества агента поможет вам сэкономить очень внушительную сумму. Однако существует причина, по которой большинство людей при продаже своего жилища предпочитает обращаться за помощью к профессионалам – продажа недвижимости требует много труда, технических знаний и особого терпения. Продаете ли вы дом в первый раз или просто хотите избежать своих прошлых ошибок, начать нужно с составления хорошего плана действий.

Шаги

Первые шаги

Уберите в доме. Как только вы решили продать дом, вычистите в нем все до мелочей, от подвала до чердака. Не забудьте про те места, которые, как правило, моются и чистятся редко – плинтусы, жалюзи, подоконники, водосток на крыше. Чистый дом позволит оценщикам увидеть его в лучшем свете и достойно оценить. И, конечно же, чистый дом более привлекателен для потенциальных покупателей.

Зная свой дом слишком хорошо, вы можете не придать значения необходимости уборки некоторых участков. А вот потенциальные покупатели на это обязательно обратят внимание. Если вы хотите произвести на них наилучшее впечатление, воспользуйтесь услугами клининговой компании, по крайней мере, для первоначальной генеральной уборки. Не стоит недооценивать силу безупречной чистоты.
Во время уборки выбросьте из дома весь хлам. Избавившись от мусора и ненужных вещей, вы заставите ваше жилище выглядеть светлее и просторнее, ведь именно таким его хотят видеть покупатели. Вы заметите большую разницу в том, как выглядят ваши шкафы, ванная комната, гараж и веранда. Если вам тяжело расстаться с какими-то вещами, подумайте об их временном перемещении в какое-то хранилище.

Оцените свою недвижимость. Конечно, вы хотели бы продать свой дом подороже, но следует быть реалистом. Многие продажи домов проваливаются только из-за того, что их владельцы зачастую выставляют цену, которая значительно превышает рыночную стоимость. Некоторые домовладельцы просто хотят получить определенную сумму денег и не желают торговаться. Профессиональная оценка стоимости вашего имущества третьей стороной поможет вам определиться с ценовым диапазоном. Кроме того, наличие заключения незаинтересованной стороны гарантирует, что вам не будут предъявлять претензии по поводу завышения стоимости дома.
- Не полагайтесь исключительно на налоговую оценку вашей собственности. Многие налоговые оценки давно устарели и не отображают реальной картины на рынке недвижимости.
- Посмотрите на стоимость сопоставимой недвижимости. Анализируя цены, по которым продают аналогичные дома в вашем районе, вы сможете определить ценовой диапазон и для вашего дома. Всегда используйте сравнительные данные для получения реалистичной оценки стоимости вашей собственности.
- Воспользуйтесь услугами оценщика. Сертифицированный оценщик измерит площадь вашего дома и прилегаемого участка земли, сделает фотографии, соберет данные о стоимости других продаваемых домов по соседству и на основании всех этих данных определит среднюю стоимость вашего жилища. Услуги оценщика обойдутся вам намного дешевле, чем услуги агента по недвижимости, да и определенная им стоимость дома будет более адекватной. Многие банки собирают информацию о хороших оценщиках, с которыми они контактируют по вопросам рефинансирования или ипотечного кредитования. Обратитесь к управляющему местного банковского филиала с просьбой порекомендовать вам квалифицированного специалиста. Получив на руки экспертное заключение, сделайте копию документа и храните ее в надежном месте. Оригинал же держите под рукой, чтобы при необходимости показать его потенциальным покупателям.
Проведите инспекцию дома. Многие стандартные договоры купли-продажи недвижимости дают покупателю право инспектировать имущество, так что будьте готовы. Проведите инспекцию вашего дома до подачи объявления о его продаже. С подачи общей инспекции вас могут заставить произвести ремонт водопровода и канализации, системы отопления и электроснабжения и так далее. Возможно, в рамках общей инспекции будут проверены крыша и фундамент здания. Следуйте рекомендациям и сделайте весь необходимый ремонт. Дополнительные проверки по просьбе покупателя обычно осуществляются за его счет.

Подготовьте свой дом к въезду новых хозяев еще до выставления на продажу. Покупатели ленивы по своей природе. Если они поймут, что перед тем как начать жить в новом доме в свое удовольствие они должны будут осуществить дополнительное озеленение, провести какие-то сантехнические и электромонтажные работы, они с большой вероятностью откажутся от покупки, даже если все остальное будет их вполне устраивать. Так решите эту проблему – подготовьте дом к заселению новых владельцев заранее.

Привлечение покупателей и демонстрация дома

Подумайте о преимуществах вашего дома. Перед тем как приступать к продаже, составьте список преимуществ вашего дома, которые, скорее всего, привлекут покупателей. Это могут быть хороший район, нахождение рядом школы, недавно сделанный ремонт, пластиковые окна, новая бытовая техника и т.д. Подчеркните эти преимущества в объявлении о продаже. Не забудьте упомянуть о них в беседе с потенциальными покупателями.

Правильно выберите время для продажи. Помните о том, что всплеск на рынке недвижимости происходит летом – во-первых, люди предпочитают переезжать, когда тепло, во-вторых, их детям не придется менять школу в середине учебного года. Начните продажу в апреле или мае и продолжайте этот процесс на протяжении лета. Если к концу осени дом не будет продан, сверните свои усилия и повторите попытку следующей весной.

Обратите внимание на то, что происходит с рынком недвижимости в вашем районе. Если ваш район переживает всплеск продаж жилья, стоимость вашего дома может увеличиться. И наоборот, если спрос на недвижимость в районе упал, выручить хороший деньги за ваш дом вам вряд ли удастся. Чтобы не понести убытки, постарайтесь удачно выбрать время подачи объявления о продаже. Возможно, стоит подождать несколько месяцев, чтобы продать ваш дом по более выгодной цене.

Подготовьте ваш дом к показу покупателям. Это очень важный этап в процессе продажи жилья. Во время просмотра потенциальные покупатели начинают мысленно представлять свою жизнь в этом доме. Если им не удастся задействовать свою фантазию, потому что дом слишком загроможденный и грязный или выглядит слишком ярко и причудливо, считайте, что вы потеряли свой шанс. Готовя дом к демонстрации, помните, что он должен выглядеть просторным, чистым и… типичным, насколько это возможно.
- Постарайтесь сократить количество мебели в вашем доме до необходимого минимума. Если вы не использовали какой-то предмет мебели в течение трех месяцев, продайте его или выбросите. Это поможет помещению выглядеть просторным.
- Осмотрите каждую комнату и сделайте мелкий косметический ремонт там, где это необходимо. Проверьте ковры и окна в каждом помещении и очистите их.
- Обратите внимание на внешний вид фасада дома. Выкорчуйте деревья, затемняющие значительную часть дома, прополите сорняки на прилегающем участке. Проверьте состояние покраски фасада. Поставьте себя на место покупателя!
Распространите информацию о продаже вашего дома. Самый простой способ – установить рядом с домом знак «Продается». Но этого не достаточно.
- Разместите объявления на тематических сайтах. Если вы пользуетесь социальными сетями, можете упомянуть о продаже и там. Дайте объявление в местную газету.
- Раздайте листовки с объявлением. Если это позволяют местные власти, приклейте их на столбы.
- Выуживайте потенциальных покупателей везде, где это возможно. Обратитесь к управляющим местных банков и директорам школ – быть может, они знают семью, которая планирует купить дом. Если поблизости есть компания, которая часто покупает жилье для своих сотрудников, свяжитесь с отделом по работе с персоналом и сообщите, что у вас есть дом, который вы готовы продать. Делайте все возможное.
- Используйте «сарафанное радио». Расскажите о продаже дома своим друзьям, родственникам, коллегам. Пообещайте им награду (например, бутылку дорогого вина или ужин в ресторане), если они помогут быстро найти покупателя.
Умейте презентовать свой дом. Когда потенциальные покупатели или их риэлторы захотят посмотреть дом, постарайтесь быть доступным. Возможно, некоторые покупатели могут выразить желание посмотреть дом в дневное время, когда вы на работе. Если вы не можете присутствовать на встрече, попросите своего друга или члена семьи сделать это за вас.
- Перед приходом потенциальных покупателей наведите в доме марафет. Разложите вещи по своим местам, постирайте грязное белье, помойте посуду. Зажгите ароматизированную свечу, включите в фоновом режиме легкую классическую музыку. Если погода хорошая, откройте окна, если нет – разожгите камин или включите обогреватель. Эти меры позволят сделать ваш дом уютным и гостеприимным.
- Проявите гостеприимство. Это кажется очевидным, но некоторые так волнуются при встрече с покупателями, что забывают элементарные правила поведения. Поприветствуйте ваших гостей крепким рукопожатием. Представьтесь сами и попросите представиться их. Как только они зайдут в дом, предложите им стакан воды или небольшое угощение. Ненавязчиво поинтересуйтесь их жизнью (есть ли у них дети? любят ли они животных?) и продолжайте разговор о доме, опираясь на полученную информацию. Водите их из комнаты в комнату без спешки. В самом конце спросите, есть ли у них какие-то вопросы и что они хотят увидеть еще. Оставьте свою контактную информацию или дайте визитную карточку. Будьте вежливым и хорошо подготовленным.
- Постарайтесь воспринимать это событие в положительном ключе. Будьте честны, рассказывая о доме, но не зацикливайтесь на недостатках. Если причиной продажи дома стали развод, потеря работы или какая-то другая личная трагедия, не обсуждайте свои проблемы с покупателями. Пусть ваша беседа носит исключительно позитивный характер, ведь вы же хотите, чтобы ваши гости покинули дом счастливыми и довольными появившейся у них возможностью.
- Позаботьтесь о безопасности. Спрячьте все ценности в недоступное место до того, как приведете в дом незнакомых людей. Не оставляйте их без присмотра, если же они захотят немного побыть одни, пусть это будет на кухне или во дворе.

Быстрое получение предложения

Установите срок, по прошествию которого вы снизите запрашиваемую цену, если не получите никаких серьезных предложений. Многие продавцы предлагают свои дома по заоблачным ценам, а потом удерживают их в течение слишком долгого времени. Определите срок, когда вы начнете снижать цену, например: «Если я не получу предложений в течение двух месяцев, я снижу цену на 200 000 рублей. Если в течение последующих 6 месяцев мне по-прежнему не удастся продать дом, я опущу стоимость еще на 500 0000». Наличие определенного плана снижения цены в отсутствие заявок поможет спокойно принимать решение и в конечном итоге позволит вам продать дом значительно быстрее.

Поставьте себя на место покупателей. Если вы в течение длительного времени не получили ни одного предложения, прогуляйтесь по окрестностям, посмотрите вокруг и спросите себя: «А я захотел бы купить мой или какой-то другой дом по такой цене?» Помните, что нужно быть честным с самим собой, насколько это возможно. Если вы пришли к выводу, что другие дома в вашем районе представляют собой лучшие варианты, пора снизить запрашиваемую цену, чтобы сделать ваш дом привлекательнее.

Продажа частного дома в городе, за городом или в деревне – процесс небыстрый. Неважно, занимается собственник поиском покупателей самостоятельно или с помощью посредников. Многое зависит от местонахождения объекта недвижимости. Например, дом в селе захочет купить тот, кто живет в нем, а не городские жители. Хотя следует учесть и то, насколько далеко от города расположено жилье. Также на то, насколько быстро будет продано имущество, влияет его стоимость. Каждый собственник хочет продать недвижимость выгодно, но если стоимость будет завышена, искать покупателя можно не один месяц.

Помимо того, что частный дом необходимо подготовить к продаже, нужно как можно раньше начать сбор требуемых документов, для оформления сделки. Поэтому рассмотрим, как правильно продать дом, подготовить его к оценке и обсудим нюансы налогообложения.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Самостоятельный процесс

Первый вариант – продажа без посредников. Чтобы как можно быстрее продать дом, владелец должен выложить объявление на разных ресурсах. Это могут быть интернет-порталы о недвижимости, печатные издания, объявления на улице. В тексте должна содержаться максимально ёмкая информация, чтобы заинтересовать покупателя. Периодически объявления нужно обновлять, поскольку новые предложения появляются каждый день, вытесняя ранее размещённые.

Оформить необходимые документы следует заранее, чтобы с ними не возникало задержки. Часто потенциальные покупатели попросту не желают ждать, когда продавец закончит бумажную волокиту, и начинают рассматривать другие варианты.

При самостоятельной продаже недвижимости нужно быть готовым к тому, что покупатель будет задавать вопросы и возражений не избежать. Собственник должен подготовить ответы на наиболее вероятные вопросы, ведь от презентации дома зависит немало. Если владелец не сможет обосновать стоимость и противостоять напору покупателей по поводу мелких недостатков, продать недвижимость настолько выгодно, как это ожидалось, вряд ли удастся.

Помощь агентств недвижимости

Если собственник частного дома сомневается в своих силах или попросту не имеет времени заниматься его продажей, можно обратиться к специалистам в агентство недвижимости. Это несет за собой дополнительные финансовые траты, но избавит владельца от многих проблем и всё будет сделано правильно.

Доверяя агентству процесс совершения сделки, между ним и собственником дома обязательно составляется договор, в котором указываются условия сотрудничества и предоставляемые посредником услуги. К ним относится следующее:

Участие частных риэлторов

Если владелец дома не может заниматься подготовкой и продажей самостоятельно, но хочет сэкономить на услугах посредников, то он может обратиться к услугам частного риэлтора. Такие специалисты берут меньший процент комиссионных, но при этом выполняют ту же работу, что и агентства.

Несмотря на то, что услуги таких посредников стоят меньше, в случае возникновения проблем во время оформления сделки или после её окончания, частные риэлторы не несут никакой ответственности и привлечь их к ответу практически невозможно. У таких специалистов может не быть официального офиса, а у некоторых нет даже юридического документа, который разрешает им проводить сделки с недвижимостью. Этим и обусловлена более низкая стоимость услуг. Нередко между частным риэлтором и собственником дома не составляется даже договор, то есть они сотрудничают по устной договорённости, что опасно для владельца недвижимости.

Несмотря на вышесказанное, среди частных риэлторов есть профессионалы, которые сделают всё не хуже агентства и без мошенничества, от которого никто не застрахован даже заключая договор с агентством.

Подготовка документов

Чтобы продать дом, нужно сделать не только предварительную подготовку объекта недвижимости, но и собрать необходимые документы:

Наименование документа	Примечания
Паспорт собственника	Оригинал и копия
Свидетельство прав собственности	Или иной правоустанавливающий документ (завещание, дарственная)
Кадастровый паспорт	Оформляется на основании технического паспорта при регистрации прав собственности
Справка из на недвижимость	Можно оформить в регистрационной палате
Выписка из домовой книги	Оформляется в миграционном центре по месту нахождения
Письменное согласие второго супруга на оформление сделки	Обязательно заверяется нотариусом. Нужно только в том случае, если дом является совместно нажитым
Разрешение органов опеки	Если собственником дома или доли в нём – несовершеннолетний
Справка об отсутствии задолженности по уплате налогов	Необязательный документ, но покупатель вправе потребовать его предъявить
Справка о том, что нет задолженности по коммунальным платежам	Можно оформить в управляющей компании, которая обслуживает дом

Подготовка дома

Помимо формальной части процесса продажи, на то, насколько быстро найдётся покупатель, влияет и общее впечатление о продаваемом доме. Этот же фактор влияет и на стоимость недвижимости. Плохо, если свой дом и участок, на котором он расположен, имеет заброшенный вид или напоминает склад ненужных вещей. Перед тем, как приглашать оценщиков и потенциальных покупателей, объект недвижимости желательно привести в опрятный вид.

Под опрятным видом имеется отсутствие на фундаменте растительности, исправные краны, замки, окна и двери, отсутствие потёков на стенах и рабочие лампочки. Покупатели наверняка захотят проверить, работает ли электричество. Желательно проветрить помещение, чтобы избавиться от неприятных запахов, и снять паутину. Внутри помещения не должны быть загромождены, чтобы не создавалось впечатление маленького пространства.

Участку стоит уделить внимание, даже если он небольшой. Например, если в доме долгое время никто не жил, территорию следует очистить и при необходимости сделать лёгкий косметический ремонт дома снаружи.

Оценка недвижимости

Оценка недвижимости – один из основных этапов, к которому стоит отнестись предельно внимательно. От него зависит, насколько быстро и выгодно будет продан дом. Если цена будет завышена, никто не захочет купить то, что можно найти по более адекватной стоимости. Устанавливать цену на своё усмотрение нельзя. Этим должны заниматься специалисты, имеющие лицензию на такую деятельность.

Для определения стоимости объекта недвижимости необходимо пригласить независимых экспертов. Они тщательно осмотрят дом и участок, на котором он расположен, а после составят акт, в котором будет указана примерная цена. На неё влияет регион и местонахождение дома, расстояние от города, и наличие транспортны развязок. Также важно наличие и исправность коммуникаций, площадь дома, насколько он пригоден для проживания, в каком состоянии находится, из какого материала построен, экологическое состояние местности и множество иных факторов.

Дом, отапливаемый дровами, будет стоить дешевле. Отсутствие коммуникации, например, горячей воды, канализации или электричества, будет снижать стоимость. Будет учтена и территория, на которой построен дом: её площадь, пригодна ли она для сельскохозяйственных работ и т.д.

Налог с продажи дома

Можно выделить некоторые основные нюансы относительно налогообложения сделки купли-продажи частного дома:

составляет тринадцать процентов от суммы, за которую он был продан и которая указана в договоре;
С 1 января 2016 года минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет;
Если собственник владел домом менее 5 лет (3 лет до 2016 года), сумма налога будет высчитана из стоимости, которая превышает один миллион рублей. Если недвижимость продана менее, чем за миллион рублей, налог не изымается;
Если владелец был собственником более пяти лет (трех лет до 2016 года), он освобождается от уплаты налога в полном объёме;
Если право собственности было получено собственником по наследству или по договору дарения от близкого родственника, в результате приватизации или по договору ренты пожизненного содержания с иждивением – тогда минимальный предельный срок равен 3 года;
Независимо от того, уплачивается налог или нет, после оформления сделки нужно обязательно подать налоговую декларацию. Сделать это нужно как можно быстрее.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).