Жильё без прописки. Что нужно знать об апартаментах. Отличие апартаментов от квартиры: взгляд с юридической стороны.

Не так давно на рынке недвижимости появился новый продукт под названием «апартаменты». Оказывается, это понятие относится к помещению с гостиничным статусом. Поскольку этот вариант проживания особенно популярен в последнее время в столице, то заинтересованность роскошной жилой площадью заметно выросла.

Отличия апартаментов от квартиры

Главным фактором для владельца апартаментов или квартиры является . Некоторое время считалось, что в апартаментах нельзя прописаться. Однако каждые пять лет можно переоформлять регистрацию в апартаментах с дальнейшей пролонгацией. Важное условие: апартаменты должны иметь гостиничный статус, а его могут получить только специализированные компании. К сожалению, временная регистрация станет препятствием в очереди на получение жилья или для оформления идентификационного кода.

В апартаментах будет чуть выше по сравнению с квартирой, а расчетная база, напротив, меньше. Квадратный метр в столичных апартаментах обойдется на 15% меньше, чем покупка квартиры в Москве. Таким образом, переплаты по налогам окупятся многократно. Оплата коммунальных платежей всегда волнует хозяев. В апартаментах придется платить за тепло в доме несколько дороже: обычно коммунальные расчеты превышают традиционные расценки на 10-15%.

Наряду с этим, стоит отметить, что апартаменты – настоящая золотая жила даже в кризисный период. Сдавать апартаменты в аренду очень выгодно: такая инвестиция будет приносить вам стабильный доход. Одним и многочисленных преимуществ апартаментов является хорошая инфраструктура. Чтобы выглядеть достойно в ряду конкурентов компании обеспечивают объектам дополнительные сегменты. Парковки, спортивные площадки, банки, рестораны находятся буквально во дворе дома, где расположены апартаменты, что делает их востребованными и желанными для многих клиентов.

Особенности купли – продажи апартаментов в Москве

Поскольку апартаменты являются , то владелец вправе продавать недвижимость совершенно беспрепятственно. Кроме того, можно перевести по решению суда. Напротив, приобрести апартаменты можно в кредит. Несмотря на то, что специальных ипотечных программ в столице для приобретения апартаментов не найти, можно воспользоваться кредитом на приобретение коттеджей.

Апартаменты относятся к нежилому фонду, поэтому их можно оборудовать в бизнес-центре или офисном здании. Так как здание не нуждается в переводе в жилой фонд, затраты на получение документов снижаются. Для возведения апартаментов зачастую используют площадки, которые не предназначались для строительства жилых объектов: к примеру, участок с большой плотностью застройки или экологическая зона.

Площадь апартаментов составляет не менее сорока квадратных метров. В помещении должно быть не менее двух комнат, плюс кухня и санузел. Если уход за квартирой – прямая обязанность владельца, то обслуживание апартаментов выполняет собственник. Тот, кто проживает в апартаментах, только пользуется предоставленными благами.

Не так давно на отечественном рынке недвижимости появился новый сегмент жилья под названием апартаменты. Это понятие пришло к нам из Европы, где апартаментами называют помещения по типу гостиничных номеров площадью не менее 40 кв. м. В состав апартаментов входят 1-2 комнаты, санузел и кухня.

Апартаменты — что это такое?

Поскольку апартаменты существуют на российском рынке недвижимости лишь несколько лет, не все понимают, что это такое.

Итак, можно выделить следующие признаки апартаментов:

Пригодное для проживания помещение метражом более 40 кв. м с кухонной зоной и санузлом;
На этапе ввода объекта недвижимости в эксплуатацию апартаменты уже оснащены минимумом мебели, а иногда и бытовой техникой;
Проживающие в апартаментах граждане могут получить дополнительные сервисные услуги, например:

Уборка помещения;
Заказ и доставка пищи непосредственно в апартаменты;
Предоставление паркомест и услуг охраны;
Заказ такси.

Апартаменты не относятся к жилым помещениям. Первые апарт-здания были построены в столице России около 10 лет назад. Апартаменты можно разделить на несколько классов:

эконом-вариант;
комфорт-класс;
бизнес-уровень;
элитные объекты.

В западных странах под апартаментами понимают жилье гостиничного типа с сервисным обслуживанием.

Приказ Министерства культуры за № 1488 от 03 декабря 2012 года следующим образом трактует апартаменты – это две и более жилых комнаты общей площадью не менее 40 кв. м, оборудованные для временного проживания и расположенные в гостинице, санатории и им подобным учреждениях.

Таким образом, формально апартаменты не предназначены для постоянного проживания и имеют ряд существенных отличий от привычных жилых помещений. Об этом будет рассказано далее.

Между тем, на рынок недвижимости выводится все больше апартаментов. Особой популярностью они пользуются у жителей мегаполисов. Выбирая жилье, люди оценивают достоинства и недостатки этого типа недвижимости.

Недостатки апартаментов

Поскольку апартаменты покупают для проживания или сдачи в аренду, важно знать о недостатках до совершения сделки. К минусам можно отнести:

Отсутствие возможности выбора или переизбрания управляющей компании . Как правило, управление апарт – зданием осуществляет выбранная застройщиком управляющая компания;
Жители апартаментов вынуждены оплачивать коммунальные платежи по тарифной сетке, предусмотренной для нежилых помещений . Соответственно расходы на коммунальные услуги будут несколько выше в сравнении с привычным жильем. В среднем разница составляет 2 – 3 тыс. рублей в сравнении с аналогичным по площади жилым помещением;
Более высокий налог на недвижимость в сравнении со стандартной квартирой;
Невозможность оформить постоянную регистрацию;
Ограничение в выборе ипотечных программ в случае покупки апартаментов в ипотеку . На сегодняшний день не все банки готовы финансировать приобретение подобной недвижимости;
Невозможность получить налоговый вычет;
При возведении апарт-зданий застройщик на законных основаниях может не придерживаться ряда требований, которые обязан выполнять при строительстве жилых домов. В частности, у жителей апартаментов может не оказаться собственной детской прогулочной площадки или достаточного количества парковочных мест.

Наиболее восприимчивы к недостаткам те, кто проживает в апартаментах на постоянной основе. Люди, использующие апартаменты в качестве временного жилья или приобретающие недвижимость с целью сдачи в аренду и имеющие иную недвижимость для постоянного проживания, могут практически не почувствовать обозначенные минусы.

Между тем, есть и преимущества.

Достоинства апартаментов

Основной и зачастую определяющий плюс расположенной в апарт-зданиях недвижимости – ее стоимость. Себестоимость возведения здания с апартаментами ниже, чем жилого дома. Соответственно, ниже и стоимость квадратного метра. Разница в среднем составляет 10-15%.

Помимо цены, можно выделить следующие достоинства апартаментов:

Удачное расположение.

Например, элитные и бизнес апарт-здания строятся в центральной части города. Именно такие объекты интересны тем покупателям, которые приобретают недвижимость для инвестирования или с целью подчеркнуть собственный статус.

Такие объекты интересны топ-менеджерам, чьи семьи фактически живут за городом или в более спокойном районе, или компаниям, приобретающим жилье для собственного персонала.

Уникальность.

Поскольку апартаменты еще недостаточно раскручены на рынке недвижимости, каждый застройщик стремится сделать собственный проект уникальным и выделяющимся на фоне других объектов.

Близость объектов инфраструктуры и возможность получения дополнительных сервис-услуг.

Здания с апартаментами возводятся с учетом требований, предъявляемых к гостиничным помещениям, их жители могут рассчитывать на дополнительные сервисные услуги.

В чем разница между квартирой и апартаментами?

Важно понимать разницу между обычным жилым помещением и апартаментами. Заключается она в следующем:

Апартаменты не имеют никакого отношения к жилому фонду и фактически используются как для проживания , так и для организации офисных помещений;
Минимальная площадь апартаментов – 40 «квадратов» , квартиры – значительно меньше;
Чтобы осуществить перепланировку жилого помещения, собственнику придется пройти ряд инстанций с целью согласования изменений . Провести перепланировку в апартаментах менее трудозатратно;
Покупая квартиру, собственник и члены его семьи могут зарегистрироваться в помещении на постоянной основе . В апартаментах возможна лишь временная регистрация;
Нормы и СНиПы при возведении жилых зданий и апартаментов несколько различаются . В частности, к апарт-объектам предъявляются повышенные требования по пожарной безопасности: строения оснащают дополнительной пожарной лестницей. Кроме того, строительство здания с апартаментами возможно на тех землях, которые по каким-либо причинам не подходят под жилое домостроение;
Различные требования к оформлению придомовой территории . Стандартами строительства жилых зданий предусмотрено обязательное благоустройство прилегающей к дому территории до момента ввода жилья в эксплуатацию. Это означает, что для жителей дома должны организованы детские прогулочные площадки и зоны отдыха, парковочные места, высажены зеленые насаждения. Поскольку здание с апартаментами относится к нежилым объектам, оно может быть введено в эксплуатацию без выполнения застройщиком полного комплекса вышеперечисленных работ по благоустройству. Между тем, многие девелоперы в целях повышения конкурентоспособности дополнительно облагораживают прилегающую к апарт-объекту территорию;
Управление жилым домов и зданием с апартаментами осуществляет специализированная компания. При этом важное отличие состоит в том, что жильцы апартаментов не могут переизбрать управляющую компанию. Размер оплаты за коммунальные услуги в апартаментах на несколько тысяч рублей превышает платеж в равной по метражу квартире. Кроме того, в затраты дополнительно включена статья «расходы на управление зданием».

Юридический статус апартаментов

В настоящий момент понятие «апартаменты» не закреплено на законодательном уровне. Формально это недвижимость, относящаяся к нежилому фонду. Фактически апартаменты представляют собой жилые, реже — офисные помещения.

– новый объект на рынке недвижимости, при их приобретении могут возникнуть некоторые сложности. Ряд застройщиков реализует апартаменты по договорам долевого участия.

Покупателям подобных помещений необходимо помнить, что на практике суды рассматривают апартаменты как нежилые объекты – источник инвестиционных доходов . По этой причине в случае судебного разбирательства закон об участие в долевом строительстве (214-ФЗ) применить невозможно, а вернуть направленные на приобретение апартаментов деньги непросто.

Стоимость апартаментов

Важно отметить, что стоимость апартаментов ниже стоимости аналогичных по параметрам квартир на 10-15%. Цена определяется несколькими факторами:

расположением;
комплексом предоставляемых допуслуг;
планировкой и уровнем «элитности» апартаментов.

Существует мнение, что содержание апартаментов обходится дорого. Это не совсем так. В среднем размер переплаты за содержание подобного типа жилья составляет 3 тыс. рублей ежемесячно.

Нюансы регистрации в апартаментах

Поскольку апартаменты не относятся к жилым помещениям, одним из недостатков проживания в них считается невозможность получить постоянную регистрацию по адресу пребывания, прописаться. При этом альтернативный выход из ситуации есть.

Он заключается в оформлении временной регистрации в апартаментах.

Максимальный срок ее действия составляет 5 лет, затем временную регистрацию можно продлить.

Таким образом, при отсутствии возможности оформить постоянную регистрацию, ее успешно можно заменить временной. При этом у жителей апартаментов не возникнет проблем с получением каких-либо льгот и субсидий, оформлением загранпаспорта, устройством в образовательные учреждения и на работу.

Итак, апартаменты получают все большее распространение на российском рынке недвижимости. Их основная особенность – это нежилые помещения, о чем в документах на недвижимость делается соответствующая запись. При этом кардинальных отличий между квартирами и апартаментами нет.

Зачастую покупателей апартаментов привлекает невысокая в сравнении со стоимостью квартир цена за квадратный метр. Между тем, необходимо помнить, что в случае судебных разбирательств, вернуть деньги за приобретенную недвижимость достаточно сложно.

По мнению девелоперов, массовое строительство апартаментов на территории мегаполисов носит вынужденный характер. Порой построить здание с апартаментами удается там, где возведение жилого дома в принципе невозможно. Если говорить о назначении апартаментов, в России такая недвижимость фактически используется для постоянного проживания.

В крупных городах на рынке строящегося жилья набирают все большую популярность апартаменты. Между тем не все покупатели имеют четкое представление о том, что это такое.

Что такое апартаменты?

В законодательстве России отсутствует четкое определение подобных объектов. У многих людей слово «апартаменты» ассоциируется с квартирой, но в соответствии с нормами закона они не относятся к жилой недвижимости.

Подобный формат жилья появился на рынке сравнительно недавно.

Можно выделить несколько наиболее распространенных заблуждений относительно апартаментов:

Отсутствует возможность постоянной прописки;
Уплата значительных сумм в счет налога на недвижимость;
При расчете ежемесячных коммунальных платежей применяются повышенные тарифы;
При строительстве зданий застройщик не заботится о благоустройстве прилегающей к дому территории;
Инвестировать в недвижимость бессмысленно, а при продаже неизбежно возникнут проблемы;
Оформить ипотеку на покупку апартаментов практически невозможно.

В действительности ситуация с апартаментами обстоит несколько иначе. Об этом будет рассказано далее.

Откуда взялись апартаменты?

Это понятие популярно на Западе и трактуется как отдельное помещение метражом от 40 кв. м, состоящее из двух и более комнат, санузла и кухонной зоны. Первые в нашей стране апартаменты были возведены в Москве. В настоящий момент подобного рода недвижимость является неотъемлемой частью рынка не только столицы, но и многих крупных регионов страны.

Для Российских апартаментов характерны 2 существенные особенности:

Площадь объекта недвижимости не может быть ниже обозначенных 40 кв. м. (Приказ Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 № 35);
Юридически апарт-здания не относятся к жилищному фонду.

Стимулом к возведению апартаментов послужил дефицит площадей, предназначенных под строительство жилых зданий. По закону такие помещения относятся к нежилым и требования к ним менее жесткие, нежели к жилым помещениям.

Иными словами, такая недвижимость может быть построена там, где по ряду причин возвести традиционное жилье невозможно или нецелесообразно.

Апартаменты и новостройки: сходства и различия

Сравнивая эти два вида недвижимости, можно отметить следующее:

Возведение апартаментов допускается на тех земельных участках, назначение которых не подходит для строительства жилых домов

Застройщики имеют возможность построить апартаменты на участках, не предназначенных под жилое домостроение. Например, жилой дом не может быть возведен в непосредственной близости от автомагистрали, а для комплекса апартаментов такое «соседство» препятствием не является.

Апартаменты можно возвести на землях общественного и коммерческого назначения, а также в бывших промзонах.

Цена за «квадрат» в апартаментах ниже, чем стоимость квадратного метра в обычной квартире

Появление на рынке недвижимости апартаментов действительно позволило многим покупателям приобрести жилье по более доступной цене. Фактически разница между ценой за «квадрат» жилья в новостройке и стоимостью квадратного метра апартаментов различается на 10-30 % в пользу последних.

Более низкая стоимость апартаментов позволяет несколько сдерживать рост цен на жилую недвижимость.

Процесс покупки апартаментов практически идентичен покупке квартиры в строящемся жилом доме

Приобретение апартаментов ничем существенно не отличается от покупки обычной квартиры в новостройке. В обоих случаях между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи или долевого участия, который впоследствии проходит гос.регистрацию в Федеральной службе гос.регистрации, кадастра и картографии.

Как и в случае с квартирой, ограничения при покупке апартаментов отсутствуют. Недвижимость может быть приобретена с привлечением средств ипотечного кредита, при необходимости продана или передана в залог. В обоих случаях покупатель принимает помещение по акту приема-передачи и может рассчитывать на гарантийный срок на строительные работы и качество внутренней отделки.

Как и жилое помещение, апартаменты могут быть оформлены в единоличную, долевую или общую совместную собственность. Собственников может быть несколько.

Владельцы апартаментов, как и собственники квартир, оплачивают налог на недвижимость

Налоговое бремя существует как для владельцев жилых, так и для собственников нежилых помещений. При этом ставка налога на апартаменты составляет около 0,5% от их стоимости . Для жилых помещений ставка налога составляет приблизительно 0,1% от стоимости.

Стоит отметить, что разница в стоимости апартаментов и обычной квартиры может составлять от нескольких сотен до пары миллионов рублей. Именно за счет этой разницы и компенсируется переплата по имущественному налогу.

Действие закона 214-ФЗ

В последние несколько лет возведение большинства новостроек и продажа квартир в них осуществляются в соответствии с нормами Закона о долевом участии в строительстве многоквартирных домов (214-ФЗ).

Документ направлен на защиту интересов участников долевого строительства и регулирует взаимоотношения между застройщиками и дольщиками, купившими жилье по договорам долевого участия. Таким образом, действие закона 214-ФЗ может распространяться на апартаменты в том случае, если их реализация осуществляется по договорам долевого участия.

На сегодняшний день продажа многих (не всех) проектов с апартаментами осуществляется именно по 214-ФЗ.

Поэтому покупатели новостроек, как и покупатели апартаментов, защищены на законодательном уровне от:

Двойных продаж (регистрация каждого договора долевого участия в строительстве осуществляется в Федеральной службе госрегистрации, кадастра и картографии);
Срыва сроков завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.
При строительстве апартаментов, как и при возведении жилых домов, застройщик обязан соблюдать нормы СанПиН

Есть мнение, что стандарты, установленные для жилых помещений, не распространяются на апартаменты, поскольку последние являются нежилыми.

Между тем комплекс апартаментов относится к категории «общественные здания». Это означает, что при его возведении должны быть соблюдены те же санитарные нормы и правила, что и при строительстве жилого дома.

Что же такое апартаменты в новостройке?

Это сегмент недвижимости с особым юридическим статусом, набирающий все большую популярность в мегаполисах.

Как было сказано выше, некоторые отличия между апартаментами в новостройке и квартирой в новом доме есть, но они не кардинальны.

Поскольку апартаменты представляют собой нечто среднее между собственной квартирой и гостиничным номером с повышенным уровнем комфортности, проживающие в них люди могут получить:

Полный набор коммунальных услуг;
Дополнительный сервис (вызов такси, заказ и доставка пищи, видеонаблюдение, охрана, клининговые и прочие услуги).

Обслуживанием апартаментов занимается управляющая компания.

Что говорит законодательство?

Итак, на законодательном уровне апартаменты не относятся к жилой недвижимости. Продажа апартаментов может осуществляться в рамках 214-ФЗ, но не все занимающиеся подобными проектами застройщики готовы реализовывать объекты на основании договоров долевого участия.

На апартаменты не распространяются нормы жилищного законодательства. Их можно назвать промежуточным звеном между квартирой и гостиничным номером.

Если обратиться к нормам закона, апартаменты не предназначены для постоянного проживания, а собственники такой недвижимости не имеют возможности:

Оформить постоянную регистрацию по месту жительства;
Создать ТСЖ для управления и распоряжения общим имуществом;
Оплачивать коммунальные платежи по пониженным тарифам, предусмотренным для жилых помещений;
Использовать для покупки недвижимости средства мат.капитала;
Оформить получение налогового вычета;
Перевести апартаменты в жилищный фонд.

Право собственности и безопасность

Как уже упоминалось выше, процесс покупки апартаментов принципиально не отличается от процесса приобретения квартиры. Право собственности на недвижимость может быть оформлено на нескольких лиц.

Таким образом, собственность может быть:

Долевая.
Общая совместная.
Единоличная.

С точки зрения безопасности апартаменты не уступают обычным жилым помещениям. Строительство ведется с соблюдением установленных правил и норм.

Поскольку недвижимость проектируется с учетом требований к общественным зданиям, апартаменты имеют дополнительные пожарные выходы.

Если говорить о личной безопасности жильцов, в холлах могут быть установлены камеры наружного видеонаблюдения, а на входной группе размещены консьержи.

Регистрация

Зарегистрироваться в апартаментах на постоянной основе невозможно. Поскольку недвижимость предназначена для краткосрочного проживания, имеется возможность оформить временную регистрацию сроком до 5 лет.

По истечении этого времени, срок временной регистрации может быть продлен.

Инфраструктура

При возведении апартаментов не применяются нормы обустройства инфраструктуры, предусмотренные для жилых домов, поэтому на прилегающей к дому территории могут отсутствовать зоны озеленения, парковочные места и детские игровые площадки.

Современные застройщики в целях повышения конкурентоспособности апартаментов стремятся создать минимум благоустройства территории, прилегающей к возводимым домам.

Есть вероятность, что в скором времени апартаменты будут разделены на недвижимость гостиничного типа и жилую недвижимость. В последнем случае застройщиков на законодательном уровне обяжут заниматься благоустройством прилегающей к зданию территории.

Коммунальные услуги

Невысокая стоимость квадратного метра в апартаментах обусловлена многими факторами. Один из них – использование повышенных тарифов при расчете коммунальных платежей.

Например, платежи на воду выше примерно на 10%, на тепло и электричество – на 25%.

При этом обслуживанием апарт-недвижимости занимается специализированная управляющая компания, услуги которой также оплачивают жильцы.

Недвижимость подобного формата интересна нескольким категориям покупателей:

Одинокие люди.
Молодые семьи без детей или с одним ребенком.
Инвесторы.
Деловые люди, для которых апартаменты необходимы для поддержания статуса.

Итак, апартаменты в новостройке не относятся к жилой недвижимости, но вполне могут обеспечить высокий уровень проживания или прибыльные инвестиции.

Спрос на недвижимость подобного рода продолжает расти: особой популярностью апартаменты пользуются среди инвесторов, приобретающих недвижимость с целью сдачи в аренду.

Неоспоримым преимуществом апартаментов в сравнении с жилыми новостройками является их стоимость, а также оснащенность дополнительными коммуникациями.

При этом стоимость апартаментов может значительно варьироваться в зависимости от того, к какому классу недвижимости – эконом или элит они относятся.

Поскольку процесс получения разрешительной документации на возведении апарт-зданий упрощен и их строительство возможно на землях, неподходящих под жилое домостроение. В возведении апартаментов заинтересованы как застройщики и инвесторы, так и государство.

Несколько лет назад на рынке жилой недвижимости появились апартаменты. Эти объекты значительно отличаются от квартир, а их покупка и дальнейшее проживание имеют свои нюансы.

Согласно Российскому законодательству, апартаменты - гостиничные номера повышенной категории комфортности общей площадью не менее 40 «квадратов».

Они состоят из оборудованного санузла, выделенной кухонной зоны, двух и более жилых комнат.

Первые апартаменты были построены в Европе в начале 20 века. По сути это мини-гостиницы домашнего типа.

В России подобная недвижимость впервые появилась в Москве в начале 2000-х гг. (деловой центр Москва-Сити). В настоящий момент возводят апартаменты в огромных количествах. На это есть несколько причин:

Апартаменты пользуются спросом среди покупателей. Стоимость метра по сравнению с ценой за «квадрат» в расположенных в аналогичном рыночном сегменте квартирах значительно ниже;
Проще согласовать строительство апарт-комплекса, нежели привычных жилых домов: требований к участку земли, на котором будет возведено здание гораздо меньше;
Строительство апартаментов обойдется дешевле: на них не распространяется огромное количество требований, предъявляемых к жилым помещениям.

В чем отличие от квартир?

Апартаменты - не синоним квартиры . Ключевое отличие состоит в том, что, несмотря пригодность для проживания, документально они не относятся к жилому фонду.

Можно отметить еще ряд отличий:

Особенности	Квартира	Апартаменты
Общая площадь	Нет ограничений	От 40 кв. м
Возможность прописки	Имеется	Можно оформить лишь временную регистрацию сроком до 5 лет. По истечении этого времени временную прописку необходимо продлить. Зарегистрироваться в апартаментах на постоянной основе невозможно.
Получение налогового вычета	Возможно	Невозможно, поскольку оформление налогового вычета предусмотрено только при покупке жилых помещений.
Налог на недвижимость	Ежегодно владельцы квартир оплачивают налог на недвижимое имущество.	Владельцам апартаментов уплаты налога также не избежать. При этом налоговая ставка будет несколько выше по сравнению с жилыми объектами.
Внутренние характеристики объекта недвижимости при переходе от застройщика к собственнику	Квартира может быть передана в состоянии как «с отделкой», так и без нее.	По окончании строительства апартаментов застройщик обязан выполнить чистовые отделочные работы во всех помещениях.
Наличие благоустроенной придомовой территории, социнфраструктуры	Предусмотрено строительными нормами для жилых объектов.	В обязанности застройщика апартаментов не входят работы по благоустройству придомовой территории. Объект не относится к жилой недвижимости. Соответственно, на не обязательно наличие, например, детской площадки.
Согласование перепланировки помещения	Необходимо согласование перепланировок и переустройств.	Разрешенные законом (не задевающие несущие конструкции) не требуют согласования.
Общедомовое имущество	В жилых домах распоряжаться судьбой чердаков, подвалов, технических и прочих помещений собственники квартир могут совместно на общедомовом собрании.	В апартаментах распоряжаться недвижимостью владелец может лишь в пределах принадлежащего ему помещения. Все остальные вопросы решает управляющая компания.
Характер приобретения	В основном с целью дальнейшего проживания.	Чаще всего с инвестиционной целью для последующей
Стоимость	Согласно рассматриваемого рыночного сегмента.	На 20-25% дешевле, чем цена за квадратный метр в жилом помещении, находящемся в том же рыночном сегменте.
Тарифы для расчета стоимости коммунальных услуг	Расчет стоимости «коммуналки» осуществляется по тарифной сетке, предусмотренной для жилых помещений.	При выставлении ежемесячных счетов на оплату коммунальных услуг используются повышенные тарифы, предусмотренные для коммерческих помещений.
Покупка недвижимости	Большинство квартир на рынке недвижимости можно приобрести в .	Банки неохотно предоставляют кредиты на покупку апартаментов. Финансирование возможно либо по повышенным ставкам, либо в рамках программ под залог уже имеющейся в собственности недвижимости. Такого рода объекты невозможно купить с использованием маткапитала и других «стимулирующих» госпрограмм.

На рынке недвижимости представлены апартаменты разного типа эконом- и элит- класса:

Мансарды и лофты;
Одноуровневые объекты;
Двухуровневые, в том числе с этажом-антресолью, отдельным входом.

Плюсы и минусы проживания в апартаментах

Обычно апартаменты появляются там, где:

По ряду причин невозможно жилое домостроение;
Предусмотрено возведение коммерческих площадей, но застройщик считает слишком затратным и нецелесообразным отдавать все здание под магазины и офисы.

Говоря о положительных моментах покупки и проживания в апартаментах можно отметить следующее:

Проживание в новом жилье, расположенном в центре города;
В крупных городах строительство новых жилых комплексов в центральных районах практически не ведется. Точечно возводятся апартаменты, где будущие новоселы могут выбрать наиболее привлекательный объект;
Переезд в кратчайшие сроки после ввода здания в эксплуатацию. Поскольку апартаменты сдаются полностью готовыми к проживанию, собственники помещений могут заехать в них сразу же после получения ключей;
Отсутствие допзатрат на помещения. В отличие от квартир, в апартаментах изначально выполнены отделочные работы, а иногда и установлена мебель, что позволяет существенно сэкономить на ремонте;
Рынок настолько разнообразен, что выбрать апартаменты можно поближе к работе;
Жильцы могут воспользоваться разнообразными дополнительными услугами прямо на территории апарт-комплексов: спа, рестораны, магазины, фитнес-залы, салоны красоты и кафе;
Зачастую апартаменты обслуживают собственные сервисные компании. В любое время суток жильцы имеют возможность заказать все услуги, предусмотренные в высокоуровневых отелях: уборку, стирку, доставку продуктов;
Владельцы апартаментов и их домочадцы могут рассчитывать на медицинскую помощь, места в школах и детсадах на тех же основаниях, что и граждане, проживающие в квартирах;
Передумав жить в апартаментах, владелец помещения может сдать его в аренду через управляющую компанию и не заботиться о поиске арендаторов самостоятельно.

Среди недостатков можно отметить:

Отсутствие ;
Высокие , в том числе за счет наличия различных допуслуг, от которых не всегда можно отказаться;
Отсутствие комфортных условий для проживания семей с маленькими детьми;
У застройщиков апарт-отелей нет обязательств по обеспечению здания парковочными местами.

Различия в стоимости покупки и аренды жилой недвижимости и апартаментов

Доля апартаментов на рынке недвижимости растет.

В сравнении с квартирами, расположенными в том же рыночном сегменте, цена за «квадрат» в апартаментах ниже примерно на 20-25%.

Разница в стоимости обусловлена тем, что:

Документально апартаменты не относятся к жилой недвижимости;
Их содержание обойдется несколько дороже, чем привычной квартиры;
В апарт-комплексах могут отсутствовать являющиеся обязательными для жилых домов детская площадка и парковочные места.

Например, стоимость апартаментов с Москве начинается от 7 млн. рублей (комплекс «LOFTPOST»), в Подмосковье - от 3 млн. рублей (комплекс «Старт-Формат» в Царицыно), в Сочи - от 4,5 млн рублей, в Болгарии - от 25 тыс. Евро.

Приобретение такой недвижимости - один из способов инвестирования.

Собственники зачастую сдают ее в аренду долгосрочно или посуточно. Владелец апартаментов может заработать на аренде больше на 10-15%, чем собственник квартиры:

Апартаменты имеют более «интересное» расположение. Например, в деловом центре города они точно будут востребованы среди приезжих бизнесменов;
Постоялец в апартаментах может получить целый комплекс дополнительных услуг в любок время;
Люди скорее отдадут предпочтение апартаментам в новом доме, нежели расположенной в старом жилом фонде квартире.

Как построить бизнес на сдаче апартаментов в аренду?

В понимании европейцев апартаменты - это жилье, предназначенное для продажи или сдачи в аренду. Так и в России инвесторы нередко приобретают подобную недвижимость исключительно в коммерческих целях.

Оптимальным считается вариант создания небольшого апарт-отеля, постояльцы которого могут рассчитывать на домашние условия проживания и полный комплекс услуг, как в привычной гостинице. Этой цели можно достичь, выкупив, например, несколько расположенных под одной крышей апартаментов.

В сфере гостиничной индустрии очень сильная конкуренция. Чтобы сдача в аренду апартаментов приносила доход, важно владеть ситуацией на рынке аренды и придумывать новые и нестандартные способы привлечения клиентов. Снять удобно расположенные апартаменты намного дешевле гостиницы. Поэтому они востребованы среди арендаторов.

Если еще несколько лет назад такой вид недвижимости считался «вне закона»: например, в апартаментах нельзя было оформить даже временную регистрацию, то теперь многие юридические вопросы уже решены. Застройщики возводят востребованные среди покупателей апарт-комплексы там, где жилое домостроение формально невозможно, количество предложений стабильно растет.

Мы не привыкли разделять понятия «квартира» и «апартаменты». Полагаем, что апартаменты – просто очень продвинутая, роскошная и современная квартира.

Это далеко не так. На языке риелтеров всего мира апартаменты – вообще не совсем жильё. Точнее, жильё временное, комфортное, но стандартно-неуютное, близкое к гостиничному номеру.

Итак, чем отличаются апартаменты от квартиры?

Часть первая. Россия

Различие № 1. В апартаментах не прописывают

С юридической точки зрения это вообще не жильё. Документы на покупку апартаментов не дают права на регистрацию по месту жительства. Даже с временной регистрацией не всё просто: она возможна, только если здание, в котором расположены апартаменты, является гостиницей или апарт-отелем.

Различие № 2. Социальная инфраструктура

Компанию-застройщика никто не обязывает возводить в окрестностях школы, детские сады, поликлиники и другие социальные объекты, без которых микрорайон действительно остаётся чисто спальным.

Риелтеры успокаивают потенциальных клиентов, говоря, что обычно апарт-комплексы возникают в районах, где давно сложилась инфраструктура. Возможно, пока темп и объёмы застройки незначительны, город способен растворить в себе «лишнее» жильё. Но Москва, например, скоро будет не в состоянии сделать это. В многофункциональном жилом комплексе «Водный» продаются сейчас более полутысячи апартаментов, в апарт-комплексе «Царицино-2» – почти тысяча...

Различие № 3. Апартаменты уступают квартирам по цене

Вот и первое позитивное отличие: апартаменты дешевле. Именно из-за отсутствия у застройщика социальных обязательств. Однако столичная администрация готовится принять строительные нормы, по которым компании, возводящие апартаменты, заставят заботиться о «социалке».

Очевидно, введение таких норм нивелирует разницу в цене. Пока же самый исчерпывающе чёткий ответ на вопрос, чем отличаются апартаменты от квартиры в Москве, звучит так: стоимостью. Цены за квадратный метр комфорт-класса разнятся примерно на 10 процентов, бизнес-класса – на 15.

В пределах «старой Москвы» апартаменты комфорт-класса оцениваются в среднем в 123,5 тысячи рублей за квадрат, аналогичных квартир – в 146 тысяч. Лидируют по минимальной цене апартаменты в «Царицино-2» (113,8 тысячи рублей за 1 кв. метр), во «Флотилии» (125,7 тысячи рублей) и в «Водном» (129,4 тысячи).

Квадратный метр апартаментов в Санкт-Петербурге (Петроградский район) стоит примерно от 135 тыс. рублей.

Различие № 4. А вот квартплата в апартаментах выше

Считается, что расценки на жилищно-коммунальные услуги в апартаментах дороже, чем в квартирах, на 18 процентов (ставка НДС). На деле тарифы на холодную воду и канализацию превышают обычные на 9,3 процента, на горячую воду – на 21,5 процента, на отопление – на 22 процента.

Причём в случае когда инженерные коммуникации апартаментов соединяются с городскими сетями не напрямую, а через посредников, оплата становится ещё выше.

Различие № 5. И никаких субсидий!

При этом собственники апартаментов, имеющие ежемесячный доход ниже норматива, лишены права пользоваться субсидиями на оплату коммунальных услуг. Владельцы апартаментов просто не упомянуты в Жилищном кодексе!

Но на ближайшие два-три десятка лет эта проблема не актуальна, учитывая более низкие цены на апартаменты в сравнении с квартирами.

Различие № 6. Возможно, вырастет ставка налога на апартаменты

В ближайшем будущем законодатели обещают повысить предельную ставку на нежилую недвижимость до 0,5 процента кадастровой стоимости (против 0,1 процента на жилые помещения).

Однако, даже если такое изменение в федеральное законодательство будет принято, не обязательно собственники апартаментов станут платить впятеро больше. Региональные власти имеют право на снижение максимальной ставки налога.

Различие № 7. Сложности с общим имуществом дома с апартаментами

Жилищный кодекс обязывает владельцев квартиры в многоэтажке делить с соседями в равных долях подвалы, чердаки и прочие технические помещения здания. Про апартаменты в документе ничего не сказано.

На практике это выливается в большие материальные проблемы для собственников. Поскольку покупатель приобретает лишь квадратные метры самих апартаментов, компания-застройщик остаётся владельцем остальной части здания и инженерных сетей. Не будет большой натяжкой предположить, что компания непременно навяжет собственникам жилья услуги своей управкомпании, а уж та постарается максимально взвинтить тарифы на общедомовые коммунальные услуги.

Различие № 8. Владельцы апартаментов не могут создать ТСЖ

Раз здание юридически не относится к категории жилых, живущие в нём лишены права создавать товарищества собственников жилья.

Впрочем, возможны ведь и другие формы организации самоуправления! Скажем, можно заключить договор простого товарищества. Или учредить некоммерческое партнерство.

Различие № 9. В апартаментах не надо добиваться разрешения на перепланировку помещений

Палка, как известно, о двух концах. То, что официально апартаменты не признаются за жильё, имеет и позитивную для их собственников сторону. Это только жилые помещения разрешается перепланировать после длительного и упорного хождения по инстанциям. Владельцы апартаментов могут делать со своей площадью всё, что захотят. В пределах норм Градостроительного кодекса, разумеется, который предписывает предпринимать лишь те изменения, которые не затронут конструктивных характеристик здания, не будут угрожать его безопасности.

Часть вторая. Европа

До сих пор речь шла о реалиях нашей страны. А как за границей? Например, чем отличаются апартаменты от квартиры в Испании, куда всё чаще в последнее время устремляются взоры и деньги российских инвесторов?

Испания: основная разница – в наличии огороженной придомовой территории

В Испании основных типов недвижимости четыре:

Студии, получающие последнее время популярность и в России. Это небольшие по площади бюджетные квартиры без перегородок, где единственная комната совмещена с кухней (только ванная имеет отдельные стены). Россияне приобретают «студио» в основном для отпускного отдыха, а в остальное время сдают в аренду туристам. Стоимость колеблется от 20 до 60 тысяч евро; сдавать можно от 150 евро в неделю.
Атико, или пентхаус, – квартира на верхнем этаже дома, обычно с солярием на крыше и видом на море. Тоже скорее курортный вариант, но гораздо более дорогой – стоит по 200 тысяч евро и больше.
Квартиры. От наших ничем принципиально не отличаются. Много скромнее и дешевле пентхаусов. Даже в курортных местах можно купить за 50 — 60 тысяч евро.
Наконец, апартаменты. Главная разница с квартирами – в том, что жилой комплекс имеет свою огороженную территорию с общими для всех жильцов дома зелёной зоной (то есть газонами, лужайками, деревьями), детской и/или спортивной площадкой, парковкой, зоной отдыха и бассейном.

Оплата коммунальных услуг за апартаменты несколько выше, чем за квартиру. Но сумма за содержание коллективной территории не столь уж высока – приблизительно 200 – 700 евро (не в месяц, а в год!). Для сравнения: постоянные ежемесячные расходы на коммуналку варьируются в зависимости от многих факторов где-то от 60 до 120 евро.

Арендовать апартаменты вблизи от морского побережья можно начиная от 250 евро в неделю. Цены на покупку сопоставимы со стоимостью квартиры и тоже зависят от множества качественных характеристик недвижимости. Например, апартаменты прямо у моря могут стоить почти на треть дороже, чем похожие в десятке минут пешего хода от пляжа.

В целом за время кризиса цены на жилую недвижимость в Испании снизились на 25 – 40 процентов. К тому же куда более, чем в России, доступна ипотека. Для покупки, кроме денег, достаточно заграничного паспорта. Сделка оформляется у нотариуса, после чего приобретатель сразу объявляется собственником. А в сентябре 2013 года в стране приняли закон, по которому любой иностранный гражданин, купив недвижимость на сумму не менее чем 500 тысяч евро, имеет право получить вид на жительство.

Впрочем, новый закон лишь несколько упрощает эту процедуру. Однако оформить его по-прежнему можно после приобретения даже недорогой студии или просто арендовав любую недвижимость. Правда, есть ценз на постоянные доходы претендента на получение ВНЖ.

Болгария: ситуация аналогична

Ещё одна европейская «курортная» страна, которую наши соотечественники активно осваивают на предмет покупки жилой собственности. А чем отличаются апартаменты от квартиры в Болгарии?

Болгарские апартаменты представляют собой минимум двухкомнатную квартиру со всеми удобствами, компактной мебелью и встроенной бытовой техникой. Целиком подготовленные к въезду арендатора или владельца апартаменты находятся в жилом гостиничном комплексе (апарт-отеле), обычно построенном поближе к морю, и предлагают услуги:

специализированной охраны,
ресепшн,
паркинга,
спа-центра и салона красоты,
тренажёрного зала, фитнес-центра, бассейна,
детской площадки и зоны отдыха.

Среди предлагаемых к продаже апартаментов можно встретить и скромные студии, и большие помещения с двумя, а то и тремя спальнями, а также квартиры в нескольких уровнях.

Кроме набора услуг, сближающего апартаменты с гостиницей, от квартир они отличаются наличием мебели и техники. Всё вместе обусловливает более высокую цену на апартаменты: квартиру в Болгарии можно приобрести и за 500 евро за квадратный метр; стоимость рассматриваемого вида жилья составляет 800 –1500 евро за квадрат.

Как видим, апартаменты в России и на курортах Европы, что называется, – две большие разницы. И по степени комфорта, и по ценам, и по соотношению стоимости относительно квартир. Москва «переплюнула» и Болгарию, и даже Испанию. Ещё бы по уровню жизни до последней дорасти!..