Принять квартиру после сдачи. Акт приема-передачи квартиры от застройщика дольщику
Перед тем как принимать квартиру в новостройке по акту приема-передачи, следует провести тщательный осмотр жилья и документов. Пренебрежение простыми правилами при приёме объекта недвижимости от застройщика может привести к нежелательным последствиям и немалым проблемам. Если подписать акт без осмотра, а уже после выявить какие-либо изъяны и нарушения в квартире, то устранять их придётся самостоятельно, и привлечь компанию к ответственности не удастся.
Чтобы правильно при её приёме по акту передачи, необходимо знать, на что следует обратить особе внимание, какие изъяны можно обнаружить по ходу осмотра и как быть, если они выявлены. Если владелец жилплощади является участником долевого строительства, имеет соответствующий договор с застройщиком и у него есть какие-либо замечания или претензии, он имеет полное право не принимать квартиру по акту. Участник вправе потребовать возврата денег, если осмотр показал существенные нарушения в строительстве, либо привлечь застройщика к устранению имеющихся проблем за его счёт. Эти пункты должны быть оговорены.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Правовые моменты
Приёмка квартиры в новостройке по акту передачи предполагает процесс, в котором уже всё готово для регистрации прав собственности. Это значит, что дом сдан в эксплуатацию, ему присвоен личный адрес, как и каждой квартире в нём, и застройщик может передать владельцу весь необходимый пакет документов. При этом площадь жилья и его стоимость окончательно определена, подтверждается документально и не может быть изменена.
В соответствии с российским законодательством, при приеме и осмотре квартиры по акту передачи у владельца должен быть смотровой лист. В нем принимающая сторона отмечает все выявленные дефекты и прочие замечания. Важно обратить внимание на каждый пункт, в котором могут быть обнаружены проблемные места, поскольку по закону оформление смотрового листа и обязывает застройщика устранить все недостатки в определённый срок, оговоренный в документе. Замечания должны быть объективны и существенны. Личные пожелания и предпочтения в учёт не берутся.
Если застройщик занялся устранением дефектов не сразу, принять жилплощадь всё же можно, но от претензий отказываться нельзя.
Как проходит проверка
Процесс осмотра квартиры по акту выглядит следующим образом: представитель строительной компании выдаёт владельцу квартиры смотровой лист для отметок обнаруженных изъянов помещения и с этим листом собственник совершает тщательный осмотр. После этого обнаруженные замечания переносятся в акт приема-передачи объекта недвижимости, в котором сразу же указывается срок, когда застройщик обязан устранить их. Важно обратить внимание, что какой бы срок ни был согласован, он не должен превышать два месяца.
Если принимающая сторона сомневается в том, что сможет самостоятельно совершить осмотр жилья и проверить все важнее моменты, имеет смысл пригласить специалистов, занимающихся выявлением дефектов. Однако их услуги стоят денег.
До того как принимать квартиру у застройщика, во время осмотра важно обратить внимание на то соответствует ли проектный план жилплощади. Если осмотр показал явные отклонения, делающие проживания в помещении невозможным или небезопасным, то принимающая сторона имеет право не подписать акт приёма-передачи. В любом случае, застройщик не передаст ключи от квартиры до тех пор, пока этот акт не будет подписан.
Осмотр квартиры
Задаваясь вопросом, как правильно принять квартиру в новостройке после сдачи дома в эксплуатацию, стоит отметить, что важность осмотра жилья ни в коем случае не преувеличена. Все параметры необходимо проверить. Так, имеет смысл взять с собой на осмотр обыкновенную электрическую лампочку и какой-либо предмет, работающий от электричества, чтобы лично проверить, работают ли розетки и прочие электрические системы.
Обратите внимание и на углы отклонения стен. Они должны быть прямыми. Если при осмотре обнаружено, что стены не соответствуют норме, то это следует внести в акт приема-передачи. Нужно проверить абсолютно все системы коммуникации, а именно:
- Электричество;
- Водоснабжение;
- Канализацию;
- Подачу газа;
- Систему вентиляции;
- Отопительные системы.
Каждую из них следует тщательно осмотреть, проверить работу и прочность, независимо от того, сколько на это будет потрачено времени. Если какая-либо неисправность будет пропущена, после подписания акта и передачи ключей жильцы не смогут уже ничего потребовать и доказать.
Недостатки конструкции
Общий порядок осмотра квартиры по акту передачи и приема должен основываться на юридических аспектах, которые прописаны в тексте договора и самом акте. Проверить качество снабжения системами коммуникации и отделку помещения следует предельно тщательно. Необходимо произвести внимательный осмотр стяжек, балкона, лоджии, кладовых помещений, каждого окна и двери. Обратите внимание, не осталось ли строительного и прочего мусора в квартире.
Стены необходимо прощупать на предмет качества, наличие трещин и прочих изъянов. Также важно проверить, насколько качественно выполнена отделка помещения, поскольку большинство претензий связано именно с ней. Однако не нужно путать качество отделки с какими-либо дизайнерскими оформлениями. Это отнюдь не одно и то же и за это претензии выставлять нельзя.
Речь идёт именно об отсутствии архитектурных отклонений, ошибок и технических недостатков, допущенных строителями, которые обязан устранить застройщик.
Пошаговые осмотры
Особенно важно обратить внимание на такие моменты:
| Что проверить | Как должно быть |
|---|---|
| Входная дверь | Свободно закрывается, замок исправен, стыки и швы заделаны |
| Пол | Горизонтальная стяжка пола без воздушных пузырей, пустот, расслоений и затёков воды |
| Стены | Ровные, без смещений и завалов, углы без отклонений. Наличие неровностей не более пяти сантиметров, сплошная затирка |
| Потолок | Без перепадов у стыков и трещин. Высота не менее 2,72 м |
| Межкомнатные двери | Без трещин и сучков. С ручками и надёжными креплениями |
| Окна, лоджия | Надёжные крепления подоконников и сливов. Стёкла без царапин и трещин, плотное прилегание, без щелей |
| Электричество | Розетки исправны и есть в каждой комнате, звонок работает, есть все выключатели, надёжное крепление. Желательно подключить на минуту какой-либо мощный прибор и проверить выносливость напряжения |
| Водоснабжение, канализация | Трубы в закрытом виде, теплоизоляционный материал, луж нет, работают краны и отводы, бачок унитаза функционирует |
| Вентиляционные коммуникации | Специальные отверстия на кухне, в туалете и ванной, хорошая тяга (можно проверить, приложив к отверстию лист бумаги или зажечь спичку) |
Дом достроен, и вы уже предвкушаете момент, когда полноправным хозяином переступите порог новой квартиры? Не спешите облегченно вздыхать. Впереди - ответственный и важный этап: приемка новостройки.
Нарисуем - осмотрим, подпишем, оплатим... - будем жить
После того как готовый дом вводят в эксплуатацию, начинается процесс заселения. Дело это не одного дня, и схематично его можно представить так.
- Расчет за квартиру по результатам обмеров БТИ (составляется акт о взаиморасчетах).
- Осмотр квартиры (при участии представителя управляющей компании, с составлением акта осмотра).
- Подписание акта приема-передачи квартиры в департаменте продаж.
- Оплата коммунальных платежей и заключение договора на эксплуатацию с управляющей компанией.
- Получение ключей.
На первый взгляд, все просто. В том случае, конечно, если покупатель полностью удовлетворен результатом работы застройщика. Но надо ли говорить, что так происходит далеко не всегда? На этапе осмотра покупатель может обнаружить, что он заплатил совсем не за то, о чем изначально шла речь в договоре о долевом участии. Что делать в такой ситуации? Эксперты рекомендуют: внимательно осматривать комнату за комнатой и фиксировать недостатки.
Мелочей нет!
«Если обнаружены существенные недоделки (например, застройщик обязан был установить металлическую дверь, а оставил деревянную, должен был выполнить монтаж подвесных потолков и не сделал этого, площадь квартиры меньше той, что была оплачена), акт приема-передачи подписывать нельзя. Нужно требовать устранения недочетов или перерасчета, ведь вы уже оплатили указанные в договоре работы!» - настаивает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. И с ней соглашаются все опрошенные нами эксперты.
Петр Машаров, генеральный директор « CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость » :
«При осмотре квартиры составляют дефектовую ведомость, в которой описывают все недоделки: подтекает вода из заглушки стояка, треснул стеклопакет, плохо закрывается балконная дверь, криво висит радиатор. Следует обратить внимание на подводку батарей, утепление швов в панельных домах, остекление балконов. Окна нужно проверить на целостность и надежность крепления».
Павел Зыков, г енеральный директор УК «Царицыно-комфорт»:
«Если квартира сдается без отделки, обратите внимание на качество стяжки на полу в ванных и санузлах: она должна быть без неровностей, трещин и бугров. В квартирах с чистовой отделкой должны быть установлены входные и межкомнатные двери».
Юлия Николаева, р уководитель управления постпродажного обслуживания компании «Главмосстрой-недвижимость» :
«В квартире с ремонтом нужно смотреть, чтобы стены были ровными, обои не отходили от них, на сантехнике не было трещин и сколов, электропроводка и водопровод находились в рабочем состоянии. Отделка квартиры прописывается в приложении к договору, поэтому можно сверяться непосредственно с договором, чтобы все указанные пункты были соблюдены»
В «зоне особого внимания» также вентиляция, электрические коммуникации, межпанельные швы. Покупатель имеет право привести на осмотр специалиста, которому он доверяет, а обнаруженные недостатки может фиксировать на фото и видео.
Все плохо. И что делать?
Единой формы для дефектовой ведомости не существует; можно заполнить отдельный смотровой лист или внести претензии в специальный журнал. Но форма в данном случае вторична, важнее суть: новосел имеет право не вселяться в квартиру, состояние которой его не устраивает. После оформления акта о недоделках застройщику дают время на их устранение (если нет другой договоренности, этот срок составляет 45 суток). Помните, что дефектовая ведомость - это не акт приеми-передачи квартиры, это отдельный документ. Сам акт вы подпишете, когда недостатки будут устранены или если вы договоритесь с застройщиком о другом выходе из положения. Хотя вы можете и не договориться, и дело дойдет до суда.
Вообще у дольщика, которого не устраивает состояние новой квартиры, есть несколько вариантов дальнейшего поведения, предусмотренных 214-ФЗ.
1. Потребовать, чтобы застройщик подписал дефектовую ведомость и устранил недостатки . Здесь есть одно но: если застройщик уже, по вашему мнению, не справился с поставленной задачей, не факт, что переделка вас устроит. В итоге вы можете просто потерять время. Некоторые компании специально затягивают процесс, а когда гарантийный срок на недвижимость (до 5 лет) истечет, добиться справедливости будет сложно. Застройщик отказывается исправлять недостатки? Обратитесь к независимому техническому эксперту. Если его заключение подтвердит несоответствие нормам, можно смело идти в суд. Но чаще всего удается договориться во внесудебном порядке - застройщики дорожат своей репутацией. К слову, коммерческий директор TEKTA GROUP Андрей Кугий отмечает, что суд может принять решение и в пользу застройщика, если сочтет претензии к нему необоснованными.
2. Подписать акт о недоделках и устранить их самостоятельно, потребовав от застройщика компенсации стоимости работ. В этом случае нужно будет собирать все чеки, чтобы ваши материальные претензии были подкреплены документами.
3. Принять квартиру с имеющимися недочетами, перечислив их в дефектовой ведомости и договорившись с застройщиком о снижении цены покупки.
Есть и еще один вариант - отказ от подписания акта приема-передачи жилья и расторжение договора с застройщиком, если при осмотре обнаружены неустранимые недостатки. Но это уже крайняя мера: в редких случаях покупатель может рассчитывать на своевременное и полное возмещение застройщиком стоимости квартиры.
Помните, что, пока акт приема-передачи квартиры не подписан, вы не сможете зарегистрировать право собственности, и этим часто пользуются недобросовестные застройщики. Но у новоселов есть свои рычаги давления - Мосгорстройнадзор, жилинспекция, прокуратура.
Кстати, предъявить претензии к застройщику можно и после подписания акта приема квартиры. Директор департамента по связям с общественностью ГК ПИК Наталия Иванова рекомендует действовать так: «Обратитесь в управляющую компанию. Она рассмотрит ситуацию, проверит соответствие гарантийных сроков, в зависимости от видов дефектов, определит ответственного исполнителя работ, самостоятельно перенаправит претензию в строительную организацию и будет контролировать процесс устранения дефектов».
Если же ваши отношения с застройщиком находятся в позитивном русле: недочетов в строительстве не обнаружено или их добровольно и в срок устранили, - финальным этапом станет подписание акта приема-передачи квартиры. Как и для дефектовой ведомости, единой формы для этого документа нет. Но в нем обязательно указывают, по какому договору куплена квартира, фиксируют ее параметры (адрес, фактическую площадь, цену после проведения обмеров).
Важно помнить, что никто не вправе принудить вас покупать то, что вам не подходит. Заключив договор долевого участия, требуйте от застройщика соблюдения обязательств - передачи квартиры в срок и в надлежащем состоянии.
Дата публикации 17 июня 2013