Можно ли продать квартиру несовершеннолетнего ребенка. Как происходит купля-продажа квартиры с несовершеннолетними

Согласно законодательству РФ, несовершеннолетние дети имеют такие же права на жилье, как и прочие собственники. Однако до восемнадцати лет детей принято считать недееспособными, что ограничивает их права в распоряжении недвижимым имуществом. Поэтому все сделки относительно продажи, обмена или дарения приватизированной квартиры осуществляются родителями или официальными опекунами несовершеннолетних.

Важно знать, как оформить сделку продажи, не нарушая права ребенка, какие условия действуют в тех или иных случаях, перечень необходимых документов и прочие нюансы.

Если права ребенка не будут нарушены при продаже дома или квартиры, а сам процесс оформления пройдет по всем правилам, оспорить сделку будет невозможно. В противном случае, если будет доказан факт ущемления прав несовершеннолетних детей, пострадают обе стороны, и ограничиться одним только штрафом не получится.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Когда признаётся право собственности

Рассмотрим основные случаи, при которых несовершеннолетнего ребенка можно считать собственником приватизированной квартиры или дома:

Приватизация объекта недвижимости, в котором зарегистрированы дети;
Договор дарения, оформленный на детей;
Получение права собственности по наследству;
Договор купли-продажи жилплощади, согласно которому ребенок является владельцем.

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

На днях в очередной раз столкнулись с проблемой соблюдения прав ребенка при продаже квартиры. Думаю, этот материал будет интересен всем, кто собирается продать или приобрести жилье.

Продажа или обмен квартиры, как в целом и остальные сделки с недвижимостью — одна из тем, вызывающих самое большое количество вопросов. Причем переживать по поводу правильности оформления всех документов, сопровождающих сделку, могут как сами продавцы, так и, безусловно, покупатели. И чем выше сумма сделки, тем сильнее стороны опасаются стать жертвами мошенников или просто столкнуться с необходимостью правильного переоформления бумаг, сбора дополнительных справок и разрешений.

В этой статье мы не будем подробно рассказывать о каждом этапе заключения сделки купли-продажи недвижимого имущества, а лишь коснемся одного важного момента — прав детей, прописанных на данной жилой площади или же являющихся собственниками доли в квартире или доме.

Тема участия несовершеннолетних в различных сделках с недвижимостью в нашей стране остро встала в начале 90-х годов и с тех пор не утратила своей актуальности, что неудивительно — согласно статистике, практически в 60% операций на рынке недвижимости одним из участников оказывается ребенок — либо на стороне покупателя, либо продавца.

«Страшилка» для покупателя

Громкая и уже избитая фраза — «Дети — наше все!» — при оформлении купли или обмена квартиры приобретает особое значение и смысл. Несовершеннолетние являются наиболее незащищенной категорией, потому именно за соблюдением их прав государственные органы следят особенно бдительно. Отметим, что российское законодательство чрезвычайно жестко стоит на защите прав несовершеннолетних. Их интересы и права практически возведены в степень абсолютного приоритета и регламентированы многочисленными законодательными актами: Семейным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом, законом «О приватизации жилищного фонда», Конституцией, Жилищным кодексом и другими документами.

Согласно законодательству, ребенок, наравне со взрослыми, обладает всеми правами, как жилищными, так и имущественными — может получать в наследство или в дар недвижимость или ее часть, участвовать в приватизации жилья и так далее. При этом, в соответствии с законодательством России, даже родители, а также иные законные представители несовершеннолетнего ребенка — опекуны или усыновители, не могут распоряжаться его имуществом без получения предварительного согласия официальных органов опеки и попечительства.

В свете такого отношения законодательства к защите прав детей, потенциальных покупателей недвижимости, где прописаны несовершеннолетние, больше всего пугает следующий момент: в том случае, если суд сочтет, что в результате заключения сделки были нарушены права юных обитателей, официально зарегистрированных на проданной или обменянной площади, он может признать сделку недействительной.

Причем, касается это правило не только тех квартир, где несовершеннолетние являются собственниками, но и тех объектов недвижимости, где дети просто прописаны. Важнейший момент — при заключении сделок с объектами недвижимости, в которых дети зарегистрированы, разрешение органов опеки и попечительства по действующему законодательству не требуется.

В то же время, Постановление Конституционного суда России от 08 июня 2010 года № 13-П «По делу проверки конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации» признает, что если условия сделки нарушают жилищные права ребенка, находящегося под опекой родителей это входит в прямое противоречие с Конституцией РФ. Такое противоречие — если ребенок оказался без крова или получил жилье, не отвечающее санитарным или иным нормам — может стать причиной признания сделки недействительной.

Избежать такой неприятной во всех отношениях ситуации, можно только получив предварительно письменное согласие органов опеки и попечительства по своему месту жительства на выписку несовершеннолетнего, а также продажу или обмен жилья. Заниматься данным вопросом будет во время подготовки документов на реализацию продавец, то есть собственник дома или квартиры в настоящий момент. А покупателю необходимо помнить, что, изучая документы на приглянувшуюся квартиру, стоит сразу же уточнить — зарегистрированы ли на данной жилой площади несовершеннолетние, кто конкретно является собственником каждой доли жилья, а также потребовать разрешение от опекунского совета. В противном случае, то есть при отсутствии данного документа, сделка становится слишком рискованной.

«Головная боль» для продавца

Представим, что вы не покупатель, которому нужно просто проконтролировать наличие всех необходимых бумаг, а именно продавец, желающий реализовать принадлежащую вам лично или вашей семье квартиру.

Какие шаги вам необходимо предпринять, чтобы выгодно и, желательно, оперативно, получить деньги? Вы скажете — оценить квартиру, то есть провести мониторинг рынка подобных объектов недвижимости, собрать справки БТИ, паспортного стола, управляющей компании, расплатиться по коммунальным платежам и так далее. Однако, если часть квартиры принадлежит ребенку по праву наследования, дарения или участия в приватизации, первым шагом на пути продажи квартиры должен стать визит в органы опеки и поручительства.

Продавцу предстоит убедить чиновников, что в результате продажи квартиры интересы ребенка не пострадают, то есть он не останется на улице, а получит взамен равноценную жилую площадь. Кроме того, родителям (опекунам, усыновителям) предстоит доказать, что после продажи данного жилья стоимость имущества несовершеннолетнего, которому принадлежит доля в квартире или доме, не уменьшится.

В данной связи могут возникнуть проблемы, например, в случае продажи квартиры в Кемерово для последующей покупки загородного дома в Кемеровской области. Стоимость обычной квартиры в центре Кемерово несоизмерима с ценами на недвижимость в городах Кемеровской области (не считая Новокузнецка). Так что, даже если продажа тесной двухкомнатной квартиры позволит приобрести просторный дом, где у ребенка будет своя комната, органы опеки и поручительства могут не выдать разрешение в связи с тем, что цена нового недвижимого имущества значительно ниже. В таком случае родители могут попытаться привести другие аргументы — экологическую ситуацию в центре мегаполиса, близость к родственникам, подходящий климат, улучшение жилищных условий, наличие более высокооплачиваемого места работы родителей, школы и детского сада на новом месте, большую площадь новой недвижимости и так далее. Однако государственные органы редко верят на слово, и лучшим аргументом будет открытие расчетного счета на имя несовершеннолетнего, на который будет положена часть от стоимости проданной квартиры, причитающаяся ребенку, как одному из участников сделки. Такой аргумент может переубедить чиновников лучше всяких голословных заверений.

Важный момент — в свете вышеперечисленных требований может показаться, что родителям придется приобрести новое жилье, причем не хуже старого еще до продажи квартиры. На практике такой поворот событий часто просто нереален — именно на средства от продажи обычно и приобретается новый дом или квартира. Поэтому органы опеки чаще всего требуют одновременного приобретения нового жилья с такой же или большей площадью.

Если ребенок не являлся собственником жилья, а был просто зарегистрирован на продаваемой и подлежащей обмену площади, то органы опеки потребуют сразу же прописать его на новой жилой площади — приобретенной или уже принадлежащей одному из родителей (опекунов, усыновителей). Собственно, в таком случае несовершеннолетнего без разрешения органов опеки и поручительства просто не выпишет из квартиры паспортный стол.

Еще несколько нюансов

Важный момент касается приватизации жилья, где прописан ребенок — родители не могут написать за несовершеннолетнего отказ от участия в приватизации, так что в любом случае соответствующая доля в квартире или доме должна стать собственностью ребенка, зарегистрированного на приватизируемой жилой площади.

Органы опеки обычно требуют, чтобы за разрешением на выписку или продажу «жилья с ребенком» явились оба родителя. Если же один из них находится за рубежом или в другом регионе, необходимо предоставить его письменное разрешение на осуществление сделки с недвижимостью, заверенное у нотариуса или в консульстве. То же касается и родителя, который не может лично прийти в органы опеки из-за тяжелой болезни. Если местонахождение «блудного» родителя на момент получения разрешения неизвестно, придется объявить розыск и ждать, пока «пропажа» не будет обнаружена. Не требуется разрешение второго родителя только в случае лишения его родительских прав, признания судом пропавшим без вести, смерти или если отец был записан только со слов матери.

Если один из родителей целенаправленно игнорирует приглашение явиться в органы опеки для получения разрешения на продажу квартиры и выписку ребенка, требует деньги за свою подпись, второй может доказать злонамеренность его действий, предоставив свидетелей и честно сообщив все обстоятельства своей семейной жизни представителям опекунского совета. Решение в таком случае будет приниматься индивидуально — если органы опеки признают, что сделка заключается в интересах ребенка и в результате будут улучшены его жилищные условия или увеличена стоимость собственности, то разрешение может быть выдано и без согласия второго родителя, чинящего препятствия из личных побуждений.

Получение разрешения органов опеки на продажу или обмен жилья, доля в котором принадлежит ребенку, необходимо даже в том случае, если на данный момент несовершеннолетний не проживает в данной квартире, а зарегистрирован на другой площади и даже в другом регионе или государстве.

Регистрация ребенка в возрасте до 10 лет возможна только по месту прописки одного из родителей, так что зарегистрировать малыша у знакомых и друзей, чтобы получить разрешение на его выписку из продаваемой квартиры не получится.

Если финансовые возможности родителей позволяют вначале приобрести новое жилье, а затем продавать старую квартиру, целесообразнее сразу оформить недвижимость только на себя и уже после выделить соответствующую долю несовершеннолетнему. Иначе возникает ситуация, когда ребенку принадлежат две доли в разных квартирах, и получить разрешение органов опеки на лишение несовершеннолетнего одной из них будет сложно — взамен предоставить будет уже нечего.

Чтобы зарегистрировать ребенка в квартире, где одна из долей принадлежит его матери или отцу, не требуется согласие остальных дольщиков.

Квартира или дом, которые принадлежат по праву наследования или по итогам приватизации детям-сиротам или детям, оставшимся без попечения родителей и направленным в интернаты и детские дома на полное государственное обеспечение, закрепляется за несовершеннолетними собственниками и за ее сохранностью следят органы опеки и поручительства. Любые сделки с таким жильем проходят исключительно с их согласия. Соответствующее распоряжение подписывается местными властями и направляется ТСЖ по месту расположения жилья, управляющей компании, БТИ и Федеральной регистрационной службе.
Документы

Чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу или обмен жилья, доля в котором принадлежит несовершеннолетнему, необходимо предоставить комиссии следующие документы:

Заявление, подписанное обоими родителями;

Согласие ребенка (если ему уже исполнилось 14 лет);

Выписку из домовой книги и лицевого счета — обязательно подлинники;

Копию свидетельств о рождении несовершеннолетнего собственника. Продемонстрировать оригинал данного документа также необходимо;

Документы, которые подтверждают права собственности на все жилые помещения, принимающие участие в сделке. Ими могут быть свидетельство о собственности на жилище, договор купли-продажи или мены, свидетельство о праве на наследство и так далее;

Справки БТИ, где будет указана стоимость жилой площади;

Кадастровый (поэтажный) план жилья;

Если один из родителей не может присутствовать лично, необходимы документы, подтверждающие его согласие — нотариально заверенное разрешение или же свидетельства о его смерти, объявлении пропавшим без вести и так далее;

Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам на жилье.

Зачастую органы опеки могут потребовать и дополнительные документы, например, справку из ЕИРЦ о задолженности за квартиру, справку о техническом состоянии жилья и документы на приобретаемые дом или квартиру.

Все вышеперечисленные документы должны быть правильно оформлены и иметь не истекший срок предоставления по месту требования.

Комиссия органов опеки рассматривает каждый случай в индивидуальном порядке и зачастую может пойти на уступки, если посчитает, что сделка заключается в интересах ребенка (например, взамен городской квартиры приобретается дом в сельской местности, так как у ребенка астма и ему необходим свежий воздух). Или же напротив, предъявить дополнительные требования в случае возникновения сомнений в честности и адекватности родителей.

Как видим, наличие в квартире или доме несовершеннолетнего собственника, равно как и его прописка, значительно усложняют процесс заключения сделок купли-продажи. С одной стороны может показаться, что такие жесткие требования излишни — столько проблем из-за одного малыша! Однако, если вспомнить, сколько вполне ответственных родителей становились жертвой мошенников при заключении сделок с недвижимостью, сколько родителей просто пытались решить свои финансовые проблемы путем продажи квартиры, не задумываясь, с чем останется в будущем ребенок, если подсчитать число неблагополучных семей, где один из родителей страдает от зависимости и может решить продать жилье для удовлетворения своих нужд — участие органов опеки и поручительства вовсе не выглядит лишней мерой защиты прав и интересов детей.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми предусмотрена законодательством. Если ребенок - собственник, потребуется разрешение органов опеки. В ином случае (если ребенок прописан в квартире, но не владеет ей) необходима выписка с прежнего места жительства с одновременной пропиской в новом жилье.

Ситуации, при которых семье с ребенком необходимо продать квартиру, встречаются часто. Во многих случаях дети являются собственниками жилья, что существенно осложняет процедуру его отчуждения. Однако при соблюдении правил и особых условий период совершения сделки значительно сокращается.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми не запрещается. Правила отчуждения регулируются жилищным и гражданским кодексом РФ. Однако это не простая процедура. Сложность заключается в обеспечении законности сделки.

Государство защищает права детей с удвоенной силой. Поэтому в некоторых случаях продажа может произойти только с согласия государственных органов. А это требует дополнительных документов и времени.

Многое зависит и от имущественных прав ребенка. Он может являться:

собственником жилья;
владельцем доли в продаваемой квартире;
прописанным в ней, но не имеющим право собственности (в данном случае единственное право – проживания);
ее наследником.

В каждом из этих случаев механизм отчуждения квартиры не одинаков. На порядок и сроки сделки влияют и иные обстоятельства, такие как:

основание приобретения квартиры (договор дарения, мены, купли продажи и другие);
способ продажи (наличный, безналичный);
наличие обременения жилья;
возраст ребенка.

Последний пункт имеет особое значение. Согласно статьям 26-28 гражданского кодекса РФ, возраст ребенка влияет на его дееспособность. Виды:

полная (с 18 лет и в некоторых других узаконенных случаях);
ограниченная (с 14 до 18 лет);
частичная (с 6 до 14 лет).

До шести лет ребенок недееспособен.

Проблем с продажей не возникает при наступлении полной дееспособности, дающей право свободно вступать в правоотношения и нести обязанности по сделкам. Однако не всегда для этого необходимо достижение восемнадцатилетнего возраста.

Получить полную дееспособность можно с шестнадцати лет:

После вступления в брак. При этом развод не является основанием для ограничения дееспособности. Исключение составляют лишь фиктивные супружеские отношения.
В результате эмансипации. Это узаконенный процесс, в результате которого лицо становится дееспособным вследствие начала работы по трудовому договору или занятия предпринимательской деятельностью.

При наступлении этих обстоятельств процедура продажи квартиры упрощается и проходит на общих основаниях.

В случае с ограниченной и частичной дееспособностью (а также при ее отсутствии) потребуется разрешение органов опеки. Для его получения необходимо предоставить сведения, подтверждающие, что новая жилая площадь не хуже предыдущей. При этом учитывается:

размер новой квартиры, ее площадь;
расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
условия проживания;
техническая оснащенность;
соответствие санитарных норм утвержденным законом;
иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.

Главная цель органов опеки – защита прав ребенка. Новые жилищные условия не должны ущемлять его имущественные права. Помимо этого, все сделки происходят с согласия родителей или опекунов.

Риски при продаже

Риски не исключены при любых видах сделок, связных с отчуждением квартиры. Когда при их совершении участвует ребенок, они возрастают еще больше.

Основная проблема – возможный отказ органов опеки. Но не всех этот факт останавливает. Многие родители идут на риск и продают квартиру незаконным путем.

Риски покупателя в этом случае не менее оправданы. Приобретающей стороне следует обратить внимание на:

возраст и количество детей, имеющих долю в продаваемой квартире;
подлинность и достоверность разрешения органов опеки;
выписку, подтверждающую, что на момент продажи в квартире нет зарегистрированных лиц.

Частый случай: разрешение органов опеки еще не получено, но продавец уверяет, что все вопросы с государственным органом будут улажены после совершения сделки. В таких ситуациях есть большая вероятность приобрести жилье незаконно. Помимо этого, любой суд признает сделку недействительной, а это может породить новые судебные разбирательства. Поэтому важно проверить недвижимость на предмет обременения перед его покупкой.

Когда продавать квартиру нельзя (когда опека запретит сделку)

В некоторых ситуациях опека может отказать в . Причиной могут послужить следующие обстоятельства:

Ущемление прав ребенка. Если в результате продажи квартиры ребенок будет лишен собственности, а в новом жилье ему не будет выделена доля, органы опеки откажут в проведении сделки.
Новые жилищные условия хуже предыдущих.
Отказ одного из родителей от продажи.
Ребенок – наследник квартиры по завещанию, однако он еще не вступил в наследство.
Отсутствие прописки в новом жилье.
Покупаемая квартира находится на стадии строительства менее чем на пятьдесят процентов.
В новой квартире отсутствуют удобства или их часть (не проведено электричество, нет горячей или холодной воды).
Если новое жилье находится в аварийном состоянии.

Отказать могут и по иным причинам. В каждом случае органы опеки сопоставляют все имеющиеся факты и выносят индивидуальное решение. Например, государственный орган откажет в продаже квартиры семье с ребенком-астматиком, если новое жилье приобретается в районе с высокой загазованностью или близостью перерабатывающих предприятий.

Особенности совершения сделок, если ребенок - собственник

Если ребенок - несовершеннолетний собственник, то при продаже жилья необходимо разрешение органов опеки.

Ребенок может владеть квартирой полностью либо только ее долей.

Право собственности при этом могло возникнуть на основании договора:

купли-продажи;
мены;
дарения;
вступления в наследство и т. д.

Примечание. Согласно ГК РФ, опекунам, попечителям и их близким родственникам запрещено совершать куплю-продажу или обмен со своими подопечными (кроме дарения или передачи в наследство).

Особенности оформления

Продажа квартир, собственниками которых являются дети, происходит по общей схеме. Главная особенность – разрешение органов опеки и попечительства.

Таким образом, оформление сделки включает в себя четыре этапа:

получение разрешения на продажу;
составление договора, подписание его сторонами;
передача квартиры, получение денег за продажу (наличными или безналичным способом);
переход права собственности путем регистрации в Росреестре.

Примечание. При подписании договора требуются подписи всех дольщиков, имеющих право собственности на продаваемую квартиру. Дети до 14 лет не имеют право лично заверять документы. Вместо них это делают родители или опекуны. После 14 лет ребенок может самостоятельно подписать договор.

Список документов

Для получения разрешения органов опеки необходимо предоставить пакет документов.

Таблица 1. Документы, необходимые для предоставления в органы опеки

Документ	Примечание
Заявление с просьбой о получении разрешения на продажу	Подписывается обоими родителями или опекунами. Помимо этого, документ должен содержать объективные причины необходимости продажи, а также обязательство о предоставлении иного жилья и выделение в нем доли ребенку
Согласие несовершеннолетнего собственника	Оформляется в письменном виде. Условие: достижение ребенком возраста 14 лет
Свидетельство о рождении ребенка	Предоставляется оригинал документа
Выписка из домовой книги	Предоставляется оригинал документа
Договор, на основании которого имущество было приобретено	Договор дарения, купли-продажи и т. д.
Свидетельство о праве собственности
Экспликация
Справка о стоимости жилья	Выдается в БТИ
Справка об отсутствии задолженности	Выдается в налоговой

Примечание: Представленный список – не исчерпывающий. По своему усмотрению органы опеки могут запросить и иные документы. Это происходит для обеспечения законности сделки и гарантии того, что после продажи ребенок не останется без жилого помещения.

Ребенок не является собственником

Продать квартиру, собственником которой ребенок не является, проще. Для этого нет необходимости получать разрешение в органах опеки. Однако и в этом случае есть моменты, которые могут существенно затормозить процесс оформления сделки.

Особенности оформления

Если ребенок прописан в квартире, перед продажей его необходимо выписать. Это основной момент, при отсутствии которого продать ее будет сложно. Покупатель не будет приобретать жилье с обременением в виде малолетнего гражданина.

Однако получить выписку не так просто, как кажется. Закон разрешает производить данную процедуру только при условии одновременной прописки ребенка в другом жилом помещении. Это связано с запретом государства о выписывании ребенка в «никуда». Отсюда возникает много проблем: родители без иного жилого помещения не имеют возможности прописывать детей в другом месте.

В этой ситуации существует только два варианта решения проблемы:

Найти подходящую квартиру (у родственников, друзей и т. д.) и зарегистрировать в ней ребенка.
Прописать в ней одного из родителей. По закону местом жительства ребенка до 14 лет признается жилье, в котором зарегистрированы его отец или мать.

Примечание. При прописке ребенка в другом месте стоит учитывать, что жилое помещение не должно уступать по характеристикам и условиям проживания предыдущему.

Список документов

Таблица 2. Документы, необходимые для выписки ребенка (не собственника) из отчуждаемой квартиры.

Примечание : Если ребенок - собственник квартиры или ее доли, при выписке дополнительно предоставляется разрешение органов опеки.

Документ актуален на 2017 год.

Как продать квартиру без представления жилья

Законодательство в сфере продажи квартиры с привлечением малолетнего ребенка не совершенно. По большей части основной механизм принятия решения в этом вопросе осуществляется органами опеки.

Именно в этом отделе уполномоченные лица выдают разрешение на отчуждение жилья, собственником которого являются дети. В разных ситуациях оно может быть не выдано при наличии конкретных обстоятельств. Частая причина отказа – отсутствие подходящего и отвечающего всем нормам жилья, в которое переедет ребенок.

Однако не во всех случаях органы опеки требуют предоставления новой квартиры. В некоторых ситуациях это делать необязательно:

Переезд родителей с детьми в другую страну.
Переезд семьи в другой город на территории РФ (однако это обстоятельство возможно только при перечислении денежных средств с продажи квартиры на специальный счет, принадлежащий ребенку).
При покупке квартиры в возводимом доме. Но здесь есть два обязательных условия: этап строительства должен быть завершен больше чем на половину. Второе условие – до момента фактического переезда ребенок должен быть где-то прописан.

Помимо этого, есть и другие случаи, при которых допускается покупка новой квартиры с менее подходящими условиями для проживания, чем предыдущая:

Тяжелая болезнь ребенка, при которой ему требуется дорогостоящее лечение или реабилитация. В таких ситуациях органы опеки принимают факт заболевания как уважительную причину для покупки новой квартиры с меньшей площадью и в менее удобном районе. На вырученные с продажи прежнего жилья деньги ребенок проходит лечение. Однако при этом обязательно сохраняются все платежные документы из медицинских учреждений.
Состояние ребенка (хронические заболевание, некоторые типы врожденных патологий, ярко выраженная аллергия и т. д.) не позволяет проживать ему на прежнем месте жительства. На это влияет много факторов: загазованность воздуха, близость с загрязняющими воздух предприятиями, аэропортами, вокзалами и т. д. В этом случае органы опеки могут разрешить покупку квартиры на окраине или небольшого домика в деревне. Самое главное – благо ребенка.
Ребенку необходимо специализированное образовательное учреждение (например, закрытого типа, для детей-инвалидов, коррекционная или спортивная школа и т. д.), которого нет в городе его проживания. В таких ситуациях допустим переезд в более крупный город с незначительным ухудшением жилищных условий.

Однако новое жилье должно быть хуже предыдущего в допустимых пределах. Новая квартира должна быть пригодна для проживания и соответствовать всем санитарным нормам. Ухудшение допускается по следующим параметрам:

меньшая площадь квартиры;
менее удобное расположение дома (далеко от центра и учебного заведения);
более старое здание;
отсутствие инфраструктуры поблизости;
большое расстояние от дома до ближайшей остановки и т. д.

Все эти моменты учитываются органами опеки при принятии решения. По их усмотрению во внимание могут быть взяты и иные обстоятельства. Каждый случай рассматривается индивидуально.

Особенности оформления

Особенности оформления продажи квартиры без предоставления жилья мало чем отличаются от предыдущих способов. Исключение составляют дополнительные документы, подтверждающие необходимость родителей в переезде.

Список документов

Список документов зависит от основания права не предоставлять жилье после продажи. Это могут быть:

медицинские справки;
виза, билеты в другую страну/город;
получение иностранного гражданства, вид на жительство за границей;
договор долевого строительства и т. д.

Более подробные сведения о необходимых бумагах предоставляются в органах опеки.

Законодательная база

Особенности сделок с жильем несовершеннолетних детей в РФ регулируются следующими нормативными актами:

Конституцией РФ;
Гражданским кодексом;
Семейным кодексом РФ;
Законом об опеке и попечительстве (ФЗ № 48 от 24.04.2008г.);
Жилищным кодексом РФ;
Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ФЗ № 1541-1 от 04.07.1991г.);
другими актами, в т. ч. муниципального значения.

Содержание:

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребёнком может быть осложнена определёнными юридическими нюансами. Это связано с тем, что дети, ещё не достигшие восемнадцатилетнего возраста, тоже обладают правами на жилое помещение, особенно если помимо регистрации имеют свою долю в собственности.

В 54 статье Семейного кодекса чётко прописано, что любой гражданин, не достигший полных восемнадцати лет, считается ребёнком. А 26 и 28 статьи ГК РФ определяют недееспособность детей до 14 лет (их интересы представляют опекуны или родители) и частичную дееспособность граждан от 14 до 18 лет.

При отсутствии у несовершеннолетнего лица родителей, его опекуну, попечителю либо близкому родственнику не разрешено обмениваться либо совершать сделку купли-продажи имущества, принадлежащего лицу, не достигшему 18 полных лет . Исключение составляет дарение либо передача жилья по наследству. При отсутствии ущемления прав несовершеннолетних детей, закон не запрещает продажу жилища.

Для осуществления сделки по продаже жилья и составления необходимой документации, требуется разобраться с юридическим положением детей – являются ли они собственниками продаваемого помещения, имеют постоянную регистрацию (то есть прописаны по данному адресу) или просто проживают в данной квартире.

Возможна ли продажа квартиры с прописанными в ней детьми

Подобная сделка по закону осуществима только при условии, что по данному адресу не зарегистрированы несовершеннолетние граждане, однако при этом дети обязательно должны иметь прописку. Поэтому продажа квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми осложняется необходимостью выписать их из продаваемого жилого помещения по другому адресу.

Выписка детей

Если несовершеннолетний не является собственником помещения либо доли в нём, но при этом зарегистрирован в данной квартире, разрешение на продажу от органов опеки не требуется.

Выписка несовершеннолетнего ребёнка невозможна в «никуда», то есть у него обязана быть регистрация на постоянной основе. Существует несколько возможностей зарегистрировать детей в зависимости от их возраста:

до 14 лет они могут проживать по тому же адресу, что и родители, опекуны или усыновители (на основании второй части 20 статьи ГК РФ);
от 14 до совершеннолетия они имеют право проживать по другому адресу, например, у близких родственников (бабушки, взрослых сестёр или братьев, дяди и т. д.), а паспортный стол обязан оформить регистрацию по их фактическому месту проживания.

Выписывание ребёнка из квартиры чаще происходит в добровольном, чем в обязательном (иначе судебном) порядке. Для добровольного снятия с учёта детей до 14 лет необходимо только согласие их представителей (родителей или опекунов), а дети старше четырнадцатилетнего возраста оправляют заявление от собственного лица.

Не любое жильё подойдёт для того, чтобы прописать там детей, так как оно должно соответствовать определённым критериям, то есть иметь все условия для комфортного проживания детей в помещении, отвечать правилам безопасности и санитарным нормам.

Существует 2 проверенных и самых простых способа снять прописку, выписав ребёнка в добровольном порядке:

снятие автоматически после перерегистрации по другому адресу (для этого нужно прийти с обращением в паспортный стол по новому месту проживания);
отправка заявления для удаления с учёта (отправляется по предыдущему месту проживания законными представителями не достигших 18 лет граждан).

Какие бумаги необходимы для удаления с учёта

При добровольной смене регистрации требуется всего несколько бумаг, а именно:

удостоверение личности (то есть свидетельство о рождении или имеющийся паспорт);
письменно оформленное согласие от второго супруга, если семья проживает раздельно;
заявление (по предыдущему адресу проживания – об удалении с регистрационного учёта, а по новому – о перерегистрации);
согласие от законных представителей и документация, подтверждающая их личности и полномочия;
бумаги, подтверждающие вселение, требуются при перерегистрации детей по новому адресу.

Когда невозможно снять с регистрационного учёта

В некоторых случаях выписать ребёнка из квартиры невозможно без судебного вмешательства. Однако следует помнить, что суд охраняет в первую очередь права детей, именно поэтому при определённых обстоятельствах регистрационный учёт снять невозможно.

Например, при раздельном проживании родителей либо их разводе за детьми закрепляется право пользования жильём, так как семейные отношения между детьми и родителями не прекращаются.

Составление договора

Сама непосредственная сделка по продаже жилища после выписки детей происходит по стандартной схеме. Для того чтобы узнать, как продать квартиру, требуется ознакомиться с приведённой ниже инструкцией:

подготовить нужную документацию, утверждающую права на жилище и личности обоих участников осуществляемой сделки (включая справки из БТИ, ЕГРП, домовой книги и т. д.), а также заверенное у нотариуса согласие супруга;
составить и подписать договор купли-продажи;
заплатить госпошлину;
отдать документацию в Росреестр для регистрации передачи прав на жилище.

Возможна ли продажа квартиры, если несовершеннолетний – собственник

В некоторых случаях зарегистрированные дети также являются владельцами жилища. Именно поэтому любая проводимая сделка с жилой площадью (например, сдача в аренду, обмен, продажа) обязывает получать предварительное разрешение от органов опеки и попечительства, защищающие интересы несовершеннолетних.

Требующиеся документы для комиссии ООП

Для предоставления разрешения от органов попечительства на продажу жилья с несовершеннолетними собственниками понадобится предоставить следующую документацию:

кадастровую планировку данного помещения;
письменно оформленное согласие от несовершеннолетнего, возрастом старше четырнадцати лет;
оригинал и копию документов, которые подтверждают личность;
выписку из домовой книжки;
справку БТИ о цене жилья;
заявление с указанием просьбы получить разрешение продать квартиру (должно включать причины продажи, подписи родителей и обязательство в обеспечении детей новыми комфортными условиями);
справку об отсутствии долговых обязательств по данному жилищу;
бумаги, подтверждающие право собственности (например, дарственная и т. д.).

При наличии документов на новое жилище или предварительного соглашения о покупке также рекомендуется их предоставление ООП для увеличения шансов на положительный ответ.

В случае когда один из родителей не может подписать заявление, необходимо предоставить следующие бумаги:

заверенное согласие второго родителя на сделку с жильём;
свидетельство о гибели супруга;
документ, подтверждающий пропажу родителя без вести.

Оформление бумаг на продажу жилья происходит в стандартной форме, а договор подписывается всеми собственниками. Если гражданин младше 14 лет, подпись ставится его представителями, так как он сам пока недееспособен, однако если ему более 14 лет, он полноценно участвует в сделке.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Pablo Picasso. The mother leading two children. 1901

«Страшилка» для покупателя

Впрочем, такая же ситуация сложилась и в соседней Украине — там права детей защищает Семейный кодекс, законы «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей» и «Об охране детства», строго регламентирующие процесс продажи и других сделок с недвижимостью, на которой прописаны несовершеннолетние.

Кузьма Петров-Водкин. В детской. 1925

«Головная боль» для продавца

Борис Кустодиев. Дети художника. 1913

В данной связи могут возникнуть проблемы, например, в случае продажи квартиры в Москве для последующей покупки загородного дома в Подмосковье или в другом регионе. Стоимость обычной квартиры в центре столицы несоизмерима с ценами на недвижимость в подмосковных городах и тем более в других областях. Так что, даже если продажа тесной двухкомнатной квартиры позволит приобрести просторный дом, где у ребенка будет своя комната, органы опеки и поручительства могут не выдать разрешение в связи с тем, что цена нового недвижимого имущества значительно ниже. В таком случае родители могут попытаться привести другие аргументы — экологическую ситуацию в центре мегаполиса, близость к родственникам, подходящий климат, улучшение жилищных условий, наличие более высокооплачиваемого места работы родителей, школы и детского сада на новом месте, большую площадь новой недвижимости и так далее. Однако государственные органы редко верят на слово, и лучшим аргументом будет открытие расчетного счета на имя несовершеннолетнего, на который будет положена часть от стоимости проданной квартиры, причитающаяся ребенку, как одному из участников сделки. Такой аргумент может переубедить чиновников лучше всяких голословных заверений.

Еще несколько нюансов

Николай Богданов-Бельский. Дети в окне

Документы

заявление, подписанное обоими родителями;
согласие ребенка (если ему уже исполнилось 14 лет);
выписку из домовой книги и лицевого счета — обязательно подлинники;
копию свидетельств о рождении несовершеннолетнего собственника. Продемонстрировать оригинал данного документа также необходимо;
документы, которые подтверждают права собственности на все жилые помещения, принимающие участие в сделке. Ими могут быть свидетельство о собственности на жилище, договор купли-продажи или мены, свидетельство о праве на наследство и так далее;
справки БТИ, где будет указана стоимость жилой площади;
кадастровый (поэтажный) план жилья;
если один из родителей не может присутствовать лично, необходимы документы, подтверждающие его согласие — нотариально заверенное разрешение или же свидетельства о его смерти, объявлении пропавшим без вести и так далее;
справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам на жилье.

Balthus. Children. 1937

Анна Седых, рмнт.ру