Можно ли в съемной квартире. Возможна ли прописка в съемной квартире, и какие права она дает? Права человека с временной пропиской
Хозяин арендованной квартиры вдруг предложил вам собрать и поскорее освободить квартиру, хотя договоренность об аренде квартиры была на больший срок? В каких случаях хозяин не может выгнать со съемной квартиры раньше оговоренного периода времени?
Материалы по теме:
Все зависит от наличия договора аренды (найма) либо его отсутствия. Если договор найма (аренды) есть и составлен правильно, он станет вашим оружием в споре о сроках аренды квартиры.
Права нанимателя жилого помещения:
- жить в арендуемом помещении;
- подать в суд в случае невыполнения хозяином квартиры.
Обязанности хозяина арендуемой квартиры (ст.676 ):
- передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;
- предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Договора нет
Есть договор аренды жилого помещения не был подписан, и расписку о внесенной арендной плате вы с хозяина квартиры не брали, увы, останется только съехать. Без найма вас могут выгнать просто из-за сменившихся планов или потому что вы залили цветок в занимаемой квартире. В этом случае добиться от суда решение о вашем проживании на срок, который оговаривался при вселении в квартиру, будет затруднительно. Подтвердить документально факт аренды жилья и ее сроков нечем, кроме как предоставить побольше свидетелей, которые видели, как вы передавали хозяину арендную плату и договаривались об условиях проживания.
Если хозяин арендованной квартиры грозит судом и прочими карами, например милицией, смело . Судья будет на вашей стороне, если только арендодателю не удастся доказать, что договор найма нарушен именно вами.
Имейте в виду, если срок договора найма подходит к концу - арендодатель должен вас предупредить об отказе продлить его за три месяца. Если ни вы, ни хозяин не позаботились о продлении и срок его действия вот-вот закончится, возникает спорная ситуация ибо, если хозяин квартиры не предупредил о своих намерениях, как должен был, с юридической точки зрения договор считается продленным ( , стр. 684).
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение этого срока арендатор жилья не примет всех необходимых мер, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.
В случае наличия нескольких собственников съёмщику необходимо договориться со всеми, в противном случае регистрация не будет возможной.
Зачем и кому это нужно?
Наличие временной прописки необходимо не только иностранцам.
Многие граждане России приезжают из сёл, деревень и небольших городков в другие места (преимущественно большие города) на длительное время (в том числе и в Москву, что породило множество шуток про «понаехали») с разными целями (оплачиваемая работа, учёба, вынужденные меры).
Большинство таких граждан не может позволить себе полноценную покупку квартиры , поэтому они снимают её. Для полной законности съёма, а также отсутствия проблем с властями, они должны оформить временную прописку.
Оформить её необходимо даже в том случае, если у вас есть постоянная прописка в другой квартире того же города, но по каким-то причинам вы решили найти себе временное жильё .
Хотя российским законодательством и не запрещено устраиваться на работу в том или ином городе без места регистрации, большая часть работодателей отказывается заключать контракт с работником, не имеющим прописку в этом городе.
Аналогичная ситуация с детскими садами и школами . В то же время, пребывание в городе для лиц без временной регистрации юридически ограничено до 90 дней, после чего следует привлечение к административной ответственности.
Необходимые документы
Необходимые документы для временной регистрации:
- Паспорт, или другое удостоверение личности (свидетельство о рождении или загранпаспорт).
- Документ, являющийся основанием для подселения (например, договор найма или поднайма).
- Письменное согласие дольщиков квартиры/дома.
Алгоритм оформления
Шаг1
Подача заявления владельцем или съёмщиком в полицейский участок.
При себе необходимо иметь документы владельца квартиры.
Участковый после приёма заявления ставит резолюцию.
Арендатор обращается в УФМС, где вопрос о поселении рассматривается в течение трёх дней. В случае положительного решения выдаётся вкладыш в паспорт- свидетельство о временном проживании.
Переоформление расчётных книг по оплате ЖКХ на съёмщика в ЕИРЦ (едином информационно-расчетном центре).
Обратите внимание
Временно прописаться можно не только в жилые дома или квартиры. Временная прописка возможна и в такие места, как гостиницы, больницы и пансионаты.
Для этого вам будет достаточно предоставить свой паспорт и заполнить особую анкету в администрации этих учреждений. После этого весь оставшийся процесс регистрации совершат должностные пансионата, гостиницы, дома отдыха, и т.д.
Какие могут возникнуть трудности?
Главным препятствием для получения прописки чаще всего является конфликт интересов.
Если в снимаемой квартире помимо арендатора на постоянной основе прописаны ещё какие-то жильцы, то для получения временной прописки потребуется ещё и их согласие .
Также хозяева не всегда хотят прописывать съёмщиков из-за боязни потерять квартиру .
Этот страх полностью безоснователен , поскольку временная прописка не является штампом в паспорте, поэтому юридически съёмщик не будет иметь прав наследника на снимаемую им квартиру.
На получение прописки также влияет отсутствие судимости у съёмщика (в противном случае он может не получить разрешение от государственных инстанций). В общем, в первую очередь съёмщику нужно договориться о прописке с арендодателем, и другими собственниками.
Права человека с временной пропиской
Временная прописка не даёт право собственности (если съёмщик не является одним из членов семьи собственника), поэтому она даёт ему только право на использование помещения с согласия арендодателя и других собственников помещения.
По этой причине съёмщик не может претендовать на какую-либо долю жилища арендодателя, опираясь лишь на своё свидетельство о прописке.
Для чего она требуется?
Временная прописка нужна не только для пребывания в городе на легальной основе. Согласно российскому законодательству, прописка, хоть и временная, даёт право на:
Как уже писали выше прописка в городе даёт вам больше шансов на получение работы. Хотя прописка и не обязательное условие для получения работы по закону, работодатель может отказать вам из-за недоверия. Примерно такая же ситуация и с детскими садами/школами.
Цена вопроса
По закону, само по себе оформление временной прописки является бесплатным .
Собственник также не имеет права требовать с арендатора денег за процедуру его регистрации в жилище. Все необходимые документы будут бесплатно заполнены уполномоченными лицами.
С другой стороны, существует множество компаний, решающих данный вопрос за деньги . Советуем вам быть осторожными , поскольку известно много случаев обмана.
Что делать при утрате свидетельства?
Если вы потеряли своё свидетельство о временной прописке, то вам не следует паниковать. Это не станет для вас причиной мгновенной выписки. Выход из такого положения предусмотрен в Административном регламенте.
Для того, чтобы восстановить ваше свидетельство, вам придётся повторно обратиться в отдел ФМС, в котором было изначально оформлено утерянное свидетельство. Работники службы выдадут вам дубликат с прежним регистрационным номером.
Никаких штрафов или санкций за утерю данного документа не предусмотрено.
Итоги
В первую очередь, получение временной прописки
именно в ваших интересах.
Без неё вы не сможете получать такие привилегии , закреплённые российским законодательством, как медицинское обслуживание, водительские права, загранпаспорт, кредитование и многое другое.
Также вы не только рискуете не получить работу, но и лишить своих детей возможность посещать детские образовательные учреждения. И наконец, за отсутствие временной прописки предусмотрены административная ответственность и система штрафов.
Поэтому, если вы не хотите бояться за своё будущее на новом месте, то рекомендуем вам прописаться по месту пребывания.
Сейчас очень распространенной стала аренда жилья. Не многие могут позволить приобрести собственную квартиру. Поэтому для большинства съемные квартиры является не временным, а постоянным местом жительства.
Стоит ли делать ремонт в съемной квартире?
Если вы въехали в съемное жилье со свежим ремонтом и красивой мебелью – считайте, что вам повезло. Менее удачливые товарищи думают, как облагородить временное пристанище и стоит ли вообще это делать. Немало квартир, которые сдают в аренду, находятся в откровенно плохом состоянии.
Квартир, где ремонт плохой, немало. Отчасти причина в том…, что материальные трудности вынудили сдавать пустовавшие квартиры даже тех, кому была неприятна сама мысль, что в родных стенах поселяется посторонние. Кроме того, часть приобретенных когда-то «инвестиционных» квартир, не нашедших своих покупателей на фоне стагнирующих цен, также пополнили рынок найма.
Как утверждают эксперты, до кризиса многие собственники действительно серьезно вкладывались в ремонт, активно меняли бытовую технику. Сегодня же большинство квартир пребывает в плохом состоянии потому, что их просто нет смысла ремонтировать: затраты будут окупаться слишком долго.
Если вы решили сделать в съемной квартире ремонт, первым делом стоит заручиться разрешением хозяев. Правда, они редко возражают против благоустройства квартиры за счет жильцов. В противном случае придется выкручиваться, обходясь небольшими, но заметными переделками.
«Когда мы сняли квартиру, мы ужаснулись от того, в каком она была состоянии, – рассказывает арендатор Антон Коровкин. – Нормальный ремонт был только в ванной. А кухня, прихожая и коридор – это было что-то. Однако цена за квартиру была очень низкая, а местоположение идеально нам подходило – до работы было 10 минут пешком. Мы договорились с хозяином и сделали косметический ремонт в счет оплаты. Ведь хочется чистоты и уюта, хочется чтобы эта квартира все-таки стала Домом, где приятно находиться».
Но насколько такая концепция аренды выгодна сторонам? Известно немало случаев, когда, заметно улучшив состояние квартиры, арендатор через год был вынужден убраться восвояси: у собственника вдруг находились уважительные и неотложные причины не продлевать истекший договор аренды. Ясно, что затем он сдавал обновленную за чужой счет квартиру по возросшей цене.
Правила ремонта
Если вы все же решились сделать ремонт в арендованной квартире, соблюдайте следующие правила:
Осуществляйте отделку квартиры, учитывая, что для вас будет лучше, если вы сможете забрать максимум предметов с собой при переезде. Работа над стенами, навесные потолки, фальшполы не имеют смысла: слишком затратно и неэкономно будет их проведение. В основном для осуществления ремонта в арендованных квартирах используют принцип оснащения комнат различным оборудованием, техникой, комфортной мебелью.
Дизайнерские оригинальные решения при ремонте арендованных квартир могут стать идеальным выходом из положения. Благодаря фантазии и смекалке даже самые стандартные простенькие стены можно облагородить так, что это будет выглядеть не хуже эксклюзивного интерьера. Примеры таких решений часто встречают в барах или кафе, где даже незаметна кирпичная стена, так как она стилизована под оригинальный интерьер.
Зачастую арендодателя не устраивает, если внешний облик помещения изменяют, что становится дополнительной проблемой. В этом случае вы можете опять-таки прибегнуть к услугам дизайнера, который при помощи декорирования легко и быстро поможет вам превратить обычную комнату в уникальный и модный кабинет, не проводя при этом строительных работ.
«Если у вас сломался хозяйский холодильник, кухонная плита, электрический звонок или, например, пришел явно не ваш телефонный счет, то вы вовсе не обязаны это оплачивать, – поясняет адвокат Марина Лобачева. - Арендодатели не смогут свалить вину на проживающего в квартире жильца, если он оформил договор найма жилого помещения. Арендатор обладает правом отвечать только за те неполадки, которые произошли по его вине. Остальные трудности – на плечах владельца квартиры».
Так что если с вас пытаются содрать деньги на ремонт, виновником которого вы явно не были, откажитесь – закон на вашей стороне. Вот если бы ремонт пришлось делать из-за того, что вы забыли выключить кран, и в результате затопило соседей, тогда другое дело.
Отделка с калькулятором
Попробуем просчитать, насколько рентабельно сегодня сделать косметический ремонт типовой квартиры, в случае если мебель, которой она обставлена, находится в нормальном состоянии. Насколько быстро он окупится? В качестве примера для расчета стоимости работ возьмем типовую однокомнатную квартиру общей площадью 39 квадратных метров (с 19-метровой комнатой и восьмиметровой кухней). Это среднестатистическая однокомнатная квартира эконом-класса.
Стоимость работ по ремонту комнаты, кухни и прихожей в квартире такой площади под ключ по минимуму обойдутся в 80-100 тысяч рублей. Плюс около 25-30 тысяч рублей составит цена отделочных материалов. За эти деньги будут заменены обои, обновлены потолки, на кухне будет сделан кафельный «фартук» вдоль одной из стен, на пол уложен на выбор линолеум или ламинат.
Конечно, стоимость материалов приведена из расчета закупки самых недорогих, хотя и вполне приличных. Установка новых дверей в понятие «косметический ремонт» не входит.
Таким образом, затраты на косметический ремонт однокомнатной квартиры составят в среднем 105-130 тысяч рублей (без обновления ванной и туалета).
Допустим, что затрат на оплату коммунальных платежей арендодатель не несет. Тогда срок окупаемости затрат на квартирный ремонт составит чуть более двух лет.
Каков же вывод? Затевать ремонт квартиры, которая в нынешнем состоянии пользуется спросом у арендаторов, разумеется, можно. Но арендодателя должно устраивать, что потраченные по самому экономичному бюджету деньги вернутся только через два-три года. Ремонт ванной и туалетной комнаты, покупка мебели и бытовой техники еще более отодвинут срок окупаемости. Зато после этого обновленная квартира будет приносить стабильно на треть больше, чем квартира, где ремонт еще не сделан. Конечно, при условии, если в ней будут жить аккуратные арендаторы. Остается только как следует подумать, какой вариант вам по душе.
Сначала они ищут друг друга: те, кто хочет сдать жилплощадь и кто хочет ее снять. Нашли. Дальше – казалось бы, чего проще – живи, радуйся, не забывай только платить за съемное жилье или стриги купоны со сдаваемых метров. Но на деле все обстоит не так просто. Правилам съема и сдачи жилья посвящен сегодняшний материал.
Сами или через посредника?
Существует два основных варианта снять/сдать жилье:
– самостоятельно (перелопатив тома газет и журналов, специализированных интернетовских сайтов, опросив друзей и знакомых, перечитав объявления на столбах и дверях подъездов;
– обратиться к профессиональным посредникам.
Если заниматься поиском съемной квартиры самому, то можно сэкономить определенную сумму на услугах посредников. Но есть риск потерять массу времени и даже стать жертвой мошенников.
Второй вариант избавит вас от ненужных контактов. Но и здесь вы не застрахованы от нечестных посредников.
На рынке аренды квартир работают два вида компаний: информационные агентства и агентства недвижимости. Первые за определенную плату (деньги – вперед) предоставляют список адресов сдаваемых в аренду помещений. Но зачастую по названным адресам жилье уже бывает сдано или вообще не сдается. Деньги, естественно, не возвращаются.
К агентствам недвижимости доверия больше. Они имеют базы данных, которые ежедневно обновляются. И по заявке клиента берут на себя поиск подходящих вариантов квартир и их проверку, выезжают на просмотр жилья вместе с предполагаемым квартиросъемщиком, ведут переговоры с владельцами квартиры. Оплата производится только после заключения договора нанимателя с хозяином квартиры.
Этап проживания
Прежде чем заселяться, собственнику и будущему квартиранту необходимо обсудить свои взаимоотношения и закрепить их на бумаге.
Что такое договор аренды жилого помещения? Это соглашение, по которому собственник (арендодатель) предоставляет за определенную плату другой стороне (арендатору) жилое помещение в ограниченное сроком владение и пользование им. Сейчас эти отношения законодательством полностью не урегулированы. Поэтому часто можно встретить другую формулировку: договор найма или поднайма. По сути, речь идет об одном и том же. В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор между хозяином и жильцом об аренде квартиры должен быть составлен в простой письменной форме или нотариально заверен. Оба вида договоров имеют одинаковую юридическую силу.
В договоре обязательно следует указать:
1. Предмет договора (точный адрес и площадь сдаваемой квартиры);
2. Размер и порядок внесения арендной платы;
3. Права и обязанности арендатора и арендодателя;
4. Ответственность сторон в случае досрочного одностороннего расторжения договора;
5. Срок аренды и порядок продления договора аренды;
6. Реквизиты сторон (фамилии, имена, отчества арендатора и арендодателя, их паспортные данные и адреса прописки);
7. Дату подписания договора.
Кроме того, неотъемлемой частью договора аренды является акт сдачи имущества, находящегося в квартире, с перечислением всех вещей и предметов.
Стороны по своему желанию могут предусмотреть в договоре и другие условия. Например, возможность доступа арендодателя в помещение. Это позволит оградить жильца от неожиданных визитов хозяина жилья. В договоре надо прописать специальное условие – предварительно уведомлять квартиранта о посещении квартиры, допустим, с целью проверки ее состояния. Оговаривается и время таких визитов.
Чаще договор заключается между двумя сторонами – собственником жилья и нанимателем. Иногда бывает и еще один участник – агентство недвижимости, которое нашло клиента для заселения в эту квартиру. Но, как правило, в дальнейшем оно никакой ответственности и обязательств перед ним не несет (за исключением случаев, когда квартира находится у него в доверительном управлении). Дальше заключается договор с собственником жилья, агентство, получив деньги за «сводничество», умывает руки. Случается, что риелторская компания заключает официальный договор с клиентом, в котором прописано, что если в течение 3 месяцев клиент по какой-либо причине съехал из квартиры, то агентство обязуется бесплатно подыскать другой вариант. Но такое бывает редко. Поэтому обращайтесь в ту компанию, которая предоставляет такую услугу.
На заметку
Законодательство не предусматривает никаких ограничений по срокам для заключения договора аренды квартиры. Он устанавливается по соглашению сторон. Однако на практике договор обычно заключают на год, а потом продлевают на тех же условиях.
Зачем «бумажный» договор?
Казалось бы, а не проще договориться устно?
«Бумажный» договор необходим для защиты интересов обеих сторон. Если предположить, что квартира сдается в аренду на основании устных договоренностей между хозяином и жильцом, то возникает несколько проблем:
1. У жильца нет доказательства законности его пребывания в квартире, поэтому он не может зарегистрировать в органах внутренних дел место своего временного проживания;
2. При возникновении конфликтных ситуаций, при попытке хозяина выселить жильца и взыскать с него ущерб и арендную плату по суду, хозяину придется предоставить свидетелей, которые могут подтвердить его претензии. Жилец также должен будет защищать свои интересы с помощью свидетелей. Даже если аренда простая, то судебный процесс может растянуться надолго, и все это время квартиру будет занимать жилец.
Кроме того, устные договоренности каждая сторона может трактовать в свою пользу, поэтому рекомендуем составлять письменный договор аренды всегда, даже если сдаете квартиру близкому родственнику.
На заметку
Если квартира находится в государственной собственности, то ее можно сдать по договору поднайма и только с разрешения наймодателя в лице города и всех «прописанных» в квартире. Если квартира приобретена по ипотеке, необходимо предоставить письменное разрешение банка на сдачу в аренду, если иное не предусмотрено договором.
Осторожность не повредит
Прежде чем заключать договор, владельцу квартиры стоит проверить паспорт будущего квартиранта (и снять с него копию на случай, если вдруг придется его разыскивать вместе с правоохранительными органами), желательно и убедиться в его платежеспособности. Не помешает попросить у него информацию о его месте работы (название и адрес компании), а также контактные телефоны.
Будущему жильцу тоже не надо стесняться попросить хозяина квартиры показать документы на жилплощадь (ордер, договор купли-продажи, дарственную и прочее). Паспорт, чтобы удостовериться в том, что перед ним действительно собственник жилья, а не подставное лицо. Бывает, что жилье сдает человек, которые не является его собственником. Заключается договор, квартирант отдает деньги за проживание, а на следующий день появляется настоящий хозяин квартиры и выставляет «гостя» за дверь.
Кстати, о родственниках
Иногда возникает ситуация, когда по поручению хозяина квартиру сдает любое другое лицо: сын, родственник, знакомый и т. п., или когда хозяин квартиры находится под опекой или попечением других лиц. Общее правило гласит: если по закону хозяин жилья вправе самостоятельно совершать сделки, он может передать это право любому другому лицу. В таком случае он должен выразить свою волю в доверенности, которую выдает доверенному лицу. Этот человек как бы замещает хозяина в сделке по сдаче квартиры в аренду. В доверенности должны быть перечислены полномочия, которыми хозяин наделяет доверенное лицо. Документ необходимо заверить у нотариуса.
Совсем иная ситуация складывается тогда, когда над хозяином квартиры установлена опека или он находится на попечении другого лица. Напомним, что опека устанавливается над малолетними (детьми моложе 14 лет) гражданами, а попечительство – над несовершеннолетними (от 14 до 18 лет). Опекуны вправе самостоятельно сдать квартиру в аренду за хозяина, а попечители – дать согласие на сдачу квартиры хозяином только после получения разрешения органов опеки и попечительства.
Деньги – вперед!
Размер арендной платы устанавливается по соглашению сторон (арендатора и арендодателя). Но частенько, чтобы снизить налог, арендодатель и арендатор указывают в договоре аренды меньшую сумму. В случае разрешения возникших споров в судебном порядке суд будет оперировать именно этой суммой, и доказать, что на самом деле квартира сдается за другие деньги, будет невозможно.
Как правило, при заселении в квартиру арендатор платит за первый месяц проживания и вносит залог за последний. Если до конца срока аренды наниматель соблюдал условия договора, залог либо возвращается, либо засчитывается за последний месяц проживания. С помощью залогового депозита арендодатель страхует себя на случай возможного причинения ущерба имуществу, или если квартирант неожиданно съедет, забыв заплатить.
Если квартира была найдена через агентство, может быть выплачена и агентская комиссия, равная или близкая ежемесячной ставке.
Плата за аренду не должна меняться на протяжении всего срока действия договора.
Обязательно нужно четко оговаривать сроки и суммы оплаты, кто и за что будет платить. В частности, коммунальные платежи. Стандартная схема: собственник сам оплачивает коммуналку, а все, что набегает по счетчику, – вода, электроэнергия, тепло, – квартирант. Лучше, если коммунальные платежи будут входить в стоимость арендной платы, и хозяин в таком случае сам сможет контролировать ежемесячную оплату этих услуг, чтобы избежать задолженностей. Если есть телефон, желательно прописать в договоре условия оплаты междугородних переговоров, пользование кабельным телевидением, сетью Интернет и т. д. В любом случае все дополнительные платежи необходимо оговаривать заранее, в момент заселения и подписания договора найма.
При передаче денег необходимо обменяться расписками.
Про кошку и птичек
Желательно подробно прописать в договоре разные мелочи: вплоть до того, можно ли заселиться с кошкой Муркой или попугайчиком. Если хозяин возражает против животных в его доме, в дополнительные условия необходимо включить этот пункт. Или, напротив, написать, что в квартире будут обитать и четвероногие «квартиранты». Оговорить, в случае порчи ими имущества, размеры компенсации за нанесенный ущерб.
Отдельная история – с ремонтом. Кто должен его делать? Если в договоре предусмотрено условие, что квартира должна быть возвращена хозяину в первозданном виде, это одно. Возможно, придется делать ремонт или финансово возмещать собственнику потери.
Хотя есть такое понятие, как амортизация имущества и помещения. Те же обои, мебель, напольное по-крытие со временем изнашиваются. При расставании хозяина с квартирантом делается оценка ущерба и определяется, кто должен за него платить – списывать ли ухудшения квартиры на амортизацию (а значит, ремонт делает хозяин на свои средства). Или же считать причиненным ущербом, который оплачивается съемщиком. Тут уж как стороны договорятся. В договоре обычно прописывается, что наниматель не имеет права без согласия наймодателя делать какие-либо ремонтные работы или перепланировку. Чтобы, например, просверлить в стене дырку, чтобы повесить картину или зеркало, необходимо заручиться письменным согласием владельца квартиры.
На заметку
Если после подписания договора та или другая сторона захотела внести в документ что-то еще, делается дополнительное соглашение к договору – тоже в письменном виде, и подписывается сторонами.
Кто ответит за ущерб?
Желательно предусмотреть разного рода риски – залив, пожар и пр. и кто несет за это материальную ответственность.
В случае нанесения ущерба жилому помещению третьими лицами при отсутствии вины арендатора все риски повреждения либо уничтожения жилья падают на собственника жилья. Исключение из данного правила составляют те случаи, когда арендатор не покинул жилье в срок, указанный в договоре. В такой ситуации все риски ложатся на него.
Каков порядок возмещения убытков? В том случае, если по вине арендатора произошли порча или разрушение квартиры или находящегося в ней имущества, он обязан возместить убытки в полном размере. Если он отказывается сделать это добровольно, арендодатель имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возмещении убытков.
При заключении договора собственнику можно обратиться в страховую компанию и застраховать свое имущество от действий третьих лиц. Сумма страхового возмещения на 1 млн руб. – 4–5 тысяч рублей.
При сдаче квартиры обязательно составляется опись имущества и акт передачи. Этот документ необходим, чтобы защитить обе стороны от ущерба, как материального, так и морального. Если такой документ будет отсутствовать, и одна из сторон по какой-либо причине пострадает, доказать свою правоту будет сложно. Опись имущества поможет избежать необоснованных претензий как со стороны нанимателя, так и со стороны наймодателя.
Опись составляется в двух экземплярах, в простой письменной форме с указанием ФИО, паспортных данных сторон.
Проверки на пороге
Нанимателю необходимо обойти квартиру и сверить наличие и состояние предметов с текстом описи. Обычно акт приема-передачи имущества содержит следующие пункты:
- Описание недостатков объекта. Например, плитка в ванной треснута, розетка в комнате неисправна, на потолке в кухне пятно.
- Опись переданного в пользование имущества. Перечислить все предметы мебели и интерьера, находящиеся в квартире на момент въезда арендатора. Эксперты советуют при описании бытовой техники не только указывать марку и модель, но и записывать ее серийный номер. Вдруг предприимчивый наниматель заменит телевизор или стиральную машину на похожую технику, но неисправную или хуже по качеству.
- Показатели счетчиков. При составлении акта приема-передачи квартиры необходимо снять все показатели счетчиков и вписать их в акт. Это поможет избежать переплат как собственником жилья, так и нанимателем.
- Передача полного комплекта ключей от объекта.
Памятка для хозяина и квартиранта
Арендодатель (собственник квартиры) имеет право:
– заключить договор аренды, перезаключить его по истечении установленного срока на прежних или других условиях, либо отказаться от его заключения;
– совершать с квартирой сделки, предусмотренные гражданским законодательством;
– давать согласие на вселение по просьбе арендатора других граждан; предлагать арендатору по своему усмотрению размер платы за жилое помещение, при этом одностороннее изменение размера платы за жилье не допускается;
– расторгнуть договор аренды в судебном порядке;
– требовать от арендатора соблюдения правил пользования жилыми помещениями;
– требовать от арендатора своевременного внесения платы за аренду;
– входить в квартиру с целью проверки ее состояния и состояния имущества в любое время по предварительному соглашению с арендатором;
– требовать от арендатора освобождения жилого помещения по истечении срока аренды.
Обязан:
– предоставить в аренду жилое помещение в пригодном для проживания состоянии;
– обеспечить предоставление коммунальных услуг.
Арендатор имеет право:
– пользоваться квартирой и находящимся в ней имуществом в течение срока аренды;
– вселить в арендуемое жилое помещение своего супруга (супругу) и несовершеннолетних детей (вселение других лиц допускается только с согласия арендодателя); предоставить жилое помещение временным жильцам, предварительно уведомив об этом арендодателя. Временными жильцами признаются любые граждане, приехавшие к арендатору жилого помещения с постоянного места жительства и временно у него проживающие.
Обязан:
– сданную ему по договору аренды квартиру использовать по назначению (только в качестве жилья), без права передачи в субаренду (снятую квартиру нельзя еще раз «пересдать»);
– соблюдать правила пользования жилыми помещениями;
– освободить жилое помещение по истечении срока аренды, установленного в договоре аренды;
– беспрепятственно допускать арендодателя в квартиру с целью проверки ее использования и состояния имущества;
– нести материальную ответственность за состояние квартиры и находящегося в ней имущества;
– своевременно оплачивать счета за электроэнергию и междугородние и международные телефонные переговоры;
– производить текущий ремонт квартиры.
Разойтись досрочно
Договор аренды может быть расторгнут в любое время по взаимному соглашению сторон (арендодателя и арендатора).
Перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя строго ограничен. Договор аренды жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя в случаях:
1. Невнесения арендатором арендной платы за квартиру в установленные сроки.
2. Разрушения или порчи жилого помещения арендатором или лицами, проживающими с ним.
3. Если арендатор жилого помещения и другие граждане, проживающие вместе с ним, используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и законные интересы соседей.
4. Арендодатель может расторгнуть договор аренды квартиры досрочно по своей инициативе и в других случаях (например, возникнет необходимость срочно продать эту квартиру). При этом он обязан предупредить арендатора за определенное время, указанное в договоре (скажем, за месяц), и понести определенные убытки (например, компенсировать арендатору арендную плату за месяц в случае снятия им новой квартиры или оплатить услуги риелторской фирмы по поиску нового варианта), если это предусмотрено условиями договора аренды квартиры.
По требованию арендатора договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке в случае, если жилое помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии (не по вине арендатора), например в связи с пожаром на лестничной клетке. В других случаях, например при изменении жизненной ситуации, арендатор также может досрочно расторгнуть договор аренды. При этом он обязан предупредить об этом арендодателя за определенный срок и понести убытки, определенные в договоре аренды (например, компенсировать арендодателю расходы по поиску новых жильцов).
Консультировал руководитель офиса «Миэль» «На Каховке» Максим Бородыня
Что делать, если снимаемая квартира - это ваше первое самостоятельное жилье, а хозяева закручивают гайки? Стоит узнать в подробностях, на что вы имеете право, а на что, увы, нет. Итак, арендатор имеет право:
. пользоваться квартирой и находящимся в ней имуществом в течение срока найма.
Это означает, что, сняв квартиру, вы вправе проживать там и использовать все то имущество, которое было оставлено хозяевами в квартире. Во избежание претензий, которые вам могут быть предъявлены по истечении срока найма, до въезда в квартиру имеет смысл составить с хозяевами опись имеющегося имущества и его состояния. Делается это для того, чтобы выезжать из квартиры тихо и спокойно, а не под проклятья и крики: «Куда вы дели сервиз моей бабушки?».
Вселить в нанимаемое жилое помещение своего супруга (супругу) и несовершеннолетних детей (вселение других лиц допускается только с согласия наймодателя).
Этот пункт закона, возможно, расстроит однополые пары и тех, кто, следуя современной молодежной моде, надеется снимать квартиру с друзьями. Однако современные правовые реалии именно таковы: рассказав хозяйке о том, что вы будете жить здесь с мужем, вы не сможете через неделю вселить в квартиру стайку мило воркующих подруг. В противном случае хозяйка будет иметь полное право расторгнуть с вами договор. Тогда и ваш задаток и комиссия агентству будут потрачены зря, а поиски придется начинать сначала.
. предоставить жилое помещение временным жильцам, предварительно уведомив об этом наймодателя.
Временными жильцами признаются любые граждане, приехавшие к арендатору жилого помещения с постоянного места жительства и временно у него проживающие. Если все-таки у вас появилась настоятельная необходимость предоставить временный приют друзьям, лучше заранее уведомить об этом квартирных хозяев. Если вам повезло, и хозяева - люди вменяемые, они вряд ли будут против. А вот если вы «забудете» им рассказать о планируемом «увеличении семейства», а гостей узрят, скажем, наблюдательные бабушки у подъезда, то будьте готовы к неприятному разговору, а возможно, и к расторжению договора. Стоит ли рисковать жилищем ради сомнительного удовольствия целую неделю мыть посуду за тетушкой из Махачкалы?
Как известно, прав без обязанностей не бывает. Ну, а что касается нанимателя, его обязанности таковы:
Сданную ему по договору аренды квартиру использовать по назначению (только в качестве жилья), без права передачи в субаренду.
Это ограничение, установленное законом, как правило, расстраивает тех, кто планирует использовать снимаемую квартиру для бизнеса: для организации офиса, сдачи ее «на час», организации какого-либо домашнего производства и так далее. На практике ни одно из этих действий не разрешено законом, и наймодатель, то есть собственник квартиры, узнав, что вы, к примеру, сдаете две комнаты из снимаемых трех, имеет полное право попросить вас на улицу вместе с вашими субарендаторами.
. соблюдать правила пользования жилыми помещениями.
Важно помнить и о том, что так называемые «правила пользования жилыми помещениями», сформулированные в Жилищном кодексе РФ, распространяются не только на ваше собственное жилье, но и на любое занимаемое вами жилое помещение. Поэтому штробить стены до 11 утра, складывать мусор в коридоре и раздражать соседей иными способами, стимулируя их к вызову милиции, не стоит. Во-первых, зачем вам лишнее общение с представителями охраны правопорядка? Во-вторых, квартирным хозяевам интерес со стороны правоохранительных органов точно не понравится, особенно если они, по примеру большинства москвичей, не платят налоги с полученных от вас доходов.
. освободить жилое помещение по истечении срока найма, установленного в договоре найма.
Этот пункт довольно тонкий. Как правило, договор о найме заключается на год. Но это не значит, что если и вас, и хозяев все устраивает, вы все равно обязаны выехать из квартиры по истечении этого срока. Скорее имеет смысл перезаключить договор заранее и продлить его действие еще на год. Ну, а если накопились какие-то вопросы и претензии друг к другу, то окончание срока договора - самое лучшее время, чтобы выяснить их все.
Многие квартировладельцы используют окончание оговоренного срока как повод поднять цену на квартиру - что ж, если вы понимаете, что цены объективно выросли, а новая квартира обойдется вам, как обычно, в 3 цены (включая залог, комиссионные риэлтору и плату за первый месяц), то есть все основания согласиться. Если же вы считаете, что вас просто «разводят» на дополнительные расходы - аккуратно собираете вещи и в оговоренный срок покидаете квартиру. И не забудьте, что «залог», который вы вносили перед вселением в квартиру, является платой за последний прожитый месяц.
Беспрепятственно допускать наймодателя в квартиру с целью проверки ее использования и состояния и состояния имущества.
По этому пункту у многих возникают самые острые трения с арендаторами. Особенно часто это бывает, если квартиру сдают пожилые пенсионеры, которым хочется общения; или если квартира сдается впервые, и в ней остается множество вещей бывших жильцов, а ныне наймодателей.
Чтобы ежедневно не встречать с изумленным лицом зашедшего по старой памяти хозяина, имеет смысл заранее оговорить в договоре число возможных визитов в месяц. Оптимально, если удастся ограничиться одной встречей и совместить ее с передачей денег. Иначе будьте готовы к тому, что хозяин может и переехать к вам «пожить» на некоторое время. А что? Квартира-то его.
. нести материальную ответственность за состояние квартиры и находящегося в ней имущества.
Согласно действующему Гражданскому кодексу РФ, с момента заключения договора вся ответственность за квартиру переходит на квартиросъемщика. Соответственно, последствия залива соседей, пожара, случившегося по вашей вине, или любой подобной неприятности придется ликвидировать самостоятельно и за свой счет. Хотя, к чести квартирных хозяев, многие из них соглашаются делить такого рода ответственность пополам. Так что в этом вопросе - одном из немногих - практика оказывается милосерднее закона.
Своевременно оплачивать счета за электроэнергию и междугородние и международные телефонные переговоры; производить текущий ремонт квартиры.
Именно этот пункт в свое время стал причиной появления так называемого «залога» на столичном рынке. Дело в том, что слишком много безответственных квартиросъемщиков покидало свои временные жилища, оставив хозяевам многотысячные счета за телефон или неоплаченное в течение года электричество. Чтобы обезопасить себя, квартировладельцы начали взимать эти деньги превентивно. Хотя, как правило, квартиросъемщик просто регулярно погашает свои долги за электричество и телефон, не обременяя этим хозяина.
Разумеется, своими правами и обязанностями обладает не только квартиросъемщик, но и арендодатель.