Аренда сельхоз земли

Договор аренды земель сельхозназначения представляет собой один самых распространенных между гражданами договоров, использующийся преимущественно в целях потребления ресурсов земельных участков.

Предоставление территорий земли лицам в пользование является гражданско-правовым институтом, имеющим давнюю историю. Изначально земли, используемые в целях сельхозназначения, предоставлялись пользователям на основании паев.

Однако ввиду неспособности некоторыми лицами обрабатывать выделенную им землю, в гражданско-правовой сфере возник договор аренды сельскохозяйственных земель.

Сегодня, распространение данного договора между собственником и землепользователем носит обширный и распространенный характер. Одним из главных преимуществ договора является доступность и оперативность в реализации данных отношений.

В статье хотелось бы рассмотреть особенности заключения договора аренды данной категории земель, условия его заключения, преимущества и сферу распространения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 404-23-43
Москва, Московская область

8 (812) 409-49-19
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 350-30-02
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России )!

Земля сельхозначения является одной из семи категорий земель, установленных Земельных кодексом. Правоведами она обозначается как одна из самых важных категорий, в связи с тем, что в ее состав входят ценные и полезные для использования земли.

С точки зрения законодательства, в отношении данной категории земель установлен определенный порядок охраны ее правового статуса, условия передачи и изъятия территориальных земельных участков органами государственной власти, совершения гражданско-правовых сделок с землей (например, договор купли-продажи и т.д.).

Как уже было сказано выше, правовой статус использования сельхозземель в России является актуальным и изучаемым правоведами уже продолжительное время.

Земельный кодекс определяет сельхоземли, как территории, предоставляемые государством лицам для ведения хозяйственной, исследовательской, научной и прочей деятельности.

• пашни, залежи, сенокосы, представляющие собой территории, в большей степени предназначенные для хозяйственного назначения;
• лесополосы, тропы, искусственно созданные насаждения за исключением лесохозяйственных земель;
• застройки, дворовые постройки, располагающиеся на сельскохозяйственной земле.

Разрешение арендных вопросов сельхозземель закреплено за компетенцией органов местного самоуправления, в чьи непосредственные полномочия входит и осуществление мер по реализации договорных отношений.

Законом также установлено, что компетенция распределения сельскохозяйственных земель является исключительной для ОМСУ. Договор аренды заключается непосредственно между арендодателем и арендатором на определенный, описанный в договоре срок, кроме того, в нем определяются цена аренды, ее цели и условия пользования.

Также, в отношении сельскохозяйственных земель законом введено такое понятие, как «минимальный земельный участок», аренда которого предоставляется физическим лицам.

На законодательном уровне оговаривается минимальный размер выделяемой территории земли в целях наделения правом пользования юридических и частных лиц земельными участками для ведения хозяйства и сезонного получения прибыли.

Паевой размер, с учетом рыночной стоимости земли, налогов и сборов на пользование земли прописывается сторонами в договоре.

Согласно российскому законодательству, договор аренды земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет.

Вместе с тем, законодателем не установлен минимальный срок аренды данной категории земель, поэтому он оговаривается сторонами в договоре индивидуально. Он может зависеть от состояния земельного участка, аграрной политики органов представительной власти субъектов, целей арендатора и т.д.

Государство не устанавливает определенных размеров категорий земель, которые могут быть сданы органами местного самоуправления в аренду. Это является огромным преимуществом для арендаторов, которые могут арендовать земли в любом необходимом для них размере.

Также, законом установлено право уступки аренды земельных участков. Это право проявляется в том, что арендатор, при отсутствии возражений арендодателя, может переоформить право пользования земельным участком на другое лицо.

Также лицо имеет право передавать залог права аренды земельного участка коммерческим организациям (чаще всего банкам) при условии необходимости получения кредита для сельскохозяйственных целей.

При этом изучение судебной практики показало, что если территория земли не занята каким-либо зданием, в договоре о залоге не может содержаться условие внесудебного порядка, направленного на взыскание задолженного имущества, при условии необходимого получения согласия собственника участка.

Также за пользователем земли закреплено право выкупа земельного участка. Арендаторам необходимо учитывать следующее: если они, арендуя землю, преследуют цель дальнейшего его приобретения, в договоре аренды необходимо прописывать данные намерения.

Тем не менее, при отсутствии данного положения в договоре, законом предусмотрено право приобретения данных участков, при условии, если в дальнейшем пользователь поставит вопрос о продаже участка.

Если на участке располагается здание или иное сооружение, арендатор также имеет право претендовать на выкуп участка.

Срок окончания аренды сельскохозяйственных земель может быть приостановлен до завершения действия договора, при условии досрочной выплаты арендатором указанной суммы. То есть, стороны договора могут не ждать окончания его действия.

Договор аренды сельхозземли

При заключении договора аренды сельскохозяйственного назначения, следует учитывать, что наиболее оптимальным выглядит вариант заключения договора с физическим или юридическим лицом, более сложной процедура выглядит при арендовании земли у государства.

Как правило, государственное арендование является более длительной процедурой. Для начала, лицо обязано подать заявление в орган государственной власти, после чего в СМИ публикуется информация о том, что в регионе в аренду сдается земельный участок.

Если за отведенное время до конкурса не находятся претенденты на данный участок, ровно через месяц, по результатам конкурса, договор аренды заключается с лицом, подавшим данное заявление.

Однако, как показывает статистика в большинстве случаев, в предконкурсный период появляются и другие претенденты, также готовые заключить договор аренды с органами МСУ.

К сожалению, на практике встречаются среди конкурсантов лица, не имеющие намерения пользоваться данным участком, таких лиц, как правило, называют «левыми претендентами».

При их появлении, государственные служащие пользуются волнением и страхом претендентов не получить желаемый ими участок, после чего они требуют от них выгодную для себя сумму средств. При согласии лицом выплатить подобный «гонорар», «левые претенденты» перестают претендовать на получение участка.

Особо важным является тщательное изучение договора аренды. Необходимо уделить внимание всем тонкостям и нюансом такого соглашения.

Необходимо прописывать размер платы аренды, сроки и порядок ее внесения, условия выкупа земли, порядок пользования и т.д. Арендатору необходимо помнить, что при наличии дефектных сельскохозяйственных земель, он вправе требовать на определенный срок освобождения от выплаты налогов.

Это время можно потратить на выполнение рекультивации дефектных участков. Также настоятельно рекомендуется при заключении такого договора пользоваться услугами профессиональных юристов, в связи с его сложностью, а также возможностью возникновения правовых коллизий при его заключении.

Аренда пая земли сельхозназначения

В соответствии с законодательством, под земельным паем понимается земельный участок, выдающийся лицам в общей земельной массе.

Указом Президента «О реорганизации колхозов и совхозов» от 1991 г., паи стали активно выдаваться гражданам постсоветской России. Основной целью выделения паев государством являлось создание прироста землевладельцев и фермеров в стране.

Кроме того, при наличии собственных земельных участков, граждане могли отделяться от сельскохозяйственных предприятий и заниматься частной деятельностью с помощью земли. Приоритетом наделения паями пользовались работники сельскохозяйственных предприятий страны.

Также активными получателями земли являлись и работники социальных объектов, находившиеся на территории хозяйств. Учитывая наличие таких земель, граждане впоследствии могли интегрировать новые виды сельскохозяйственных предприятий. В результате, 11,9 млн. жителей, проживающих в селах и деревнях, в целом, получили 108 млн. гектаров земли, именуемой как земельные паи.

Размер выделенных государством паев выглядел внушительным, согласно статистике, его размер составил 49% от общей территории всех сельскохозяйственных земель в стране.

Также следует отметить, что массовое получение гражданами свидетельств на право собственности паев проводилось в 1996-97 годах. В современной России, приблизительно 95% владельцев земель имеют такие паи на принадлежащие им земли.

Аренда земельных паев

Земельные участки могут находиться во владении как у одного физического или юридического лица, так и у нескольких. В случае нахождения участка у нескольких владельцев, создается один договор, в названии которого должно содержаться условие, именуемое «с множественностью лиц на стороне арендодателя».

Осуществление платы за аренду участка не обязательно должно производиться в денежном эквиваленте. В случае если собственник не является органом власти, выплаты могут осуществляться в натурализированном виде (животные или растительные продукты) или выполнением определенного вида услуг.

Чаще всего участки предоставляются в аренду при составлении договора. Его особенностью является возможность заключения как в письменной, так и устной форме, что говорит о довольно диспозитивном характере его исполнения, так как не все собственники и арендаторы знают свои юридические права и обязанности.

Договор аренды земель сельхозназначения

Сельское хозяйство является одним из наиболее перспективных направлений во внутренней финансовой политике государства. На данный момент активно осуществляется покупка, аренда сельскохозяйственных земель.

Однако зачастую стороны сталкиваются с правовыми проблемами при заключении данных договоров. Заключая арендные отношения, стороны могут воспользоваться

Каким должен быть сдаваемый в аренду участок

Земельный участок не может быть сдан в аренду в случаях не постановки его на кадастровый учет. В связи с этим, арендатору необходимо требовать от другой стороны подтверждения нахождения такой земли на учете.

Доказательствами могут служить кадастровый паспорт или выписка. Юристы советуют прикреплять копию одного из этих доказательств к заключенному договору.

Основные нюансы договора аренды

На настоящий момент единая форма заключения договора аренды земель отсутствует. Желающие могут использовать готовые формы договоров в интернете, составить договор самостоятельно или обратиться к профессиональному юристу.

При заключении договора аренды земель сельскохозяйственного назначения, стороны могут также воспользоваться формой договора, установленной Правительством РФ. Скачать образец договора с необходимыми приложениями можно .

Рассмотрим основные аспекты данного договора. Во-первых, следует вносить информацию о сторонах договора. При условии, что стороной является юридическое лицо, необходимо указывать его наименование, дату, место, номер регистрации, лицо представляющее организацию и на основании чего осуществляется представительство. Физические лица отмечают паспортные данные.

Во-вторых, указывается непосредственный предмет договора, в данном договоре им будет являться земельный участок сельхозназначения. Как уже писалось выше, необходимо отметить возможность его дальнейшего выкупа.

Помимо этого указываются основные данные предмета договора: размер, место, нахождение на нем дополнительных предметов и т.д.

И, в-третьих, сторонами в договоре прописывается срок действия арендных отношений с указанием факта вступления его в юридическую силу после государственной регистрации; время и порядок внесения оплаты за аренду: размер цены в год, период выплаты, реквизиты перечисления денежных средств и др.

В случаях нарушения порядка пользования землей и наличием на ней дефектов, сторонами указывается факт освобождения арендатора от оплаты на период рекультивации (от 5 до 10 лет).

Также могут указываться дополнительные льготы арендатора, права и обязанности сторон. В установленной Правительством форме можно обнаружить все предусмотренные законом основные права и обязанности, при желании стороны могут их дополнить, за исключением тех, которые будут нарушать их законные права и интересы.

Обязательным является положение об ответственности сторон, а также указание, что правовые отношения могут быть расторгнуты по взаимному согласию сторон.

В договоре необходимо отметить возможность рассмотрения споров в суде при наличии разногласий сторон (как правило, 5-6 пункт договора), в заключении указывается количество экземпляров, сведения о лицах, составивших договор, а также приложения, которыми могут являться: кадастровый план, справка из ЕГРЮЛ, экспликация участков и т.д.

Основные нюансы договора аренды земель с/х назначения

В случае аренды лицом определенного земельного участка, и при несогласии собственника его продавать, лицо является первым претендентом на право заключения нового договора аренды, где предметом договора будет выступать этот же участок.

Что делать после подписания договора

Как было сказано выше, срок договора аренды, как правило, является длительным. Согласно действующему законодательству, все договоры, заключенные на период более одного года, в обязательном порядке подлежат государственной регистрации.

Таким образом, арендатор по завершению заключения договора обязан обратиться в орган государственной регистрации. Право обращения закреплено за одной стороной договора, которая, собственно, и оплачивает государственную пошлину.

В 2015 году ее размер за регистрацию целых земельных участков составлял 350 руб. (как для юридических, так и физических лиц), частичных – 100 руб.

Расторжение договора сельхозаренды

Процедура расторжения договора возможна при невыполнении сторонами обязательств, установленных договором. В данном случае, процесс может осуществляться по соглашению лиц или в судебном порядке.

В случае изъятия территории органами государства или местного самоуправления для их нужд, расторжение договора невозможно в период фактических полевых работ на земельном участке. Дополнительное соглашение о расторжении договора аренды также должно пройти процесс государственной регистрации, в данном случае пошлина не оплачивается.

Договор аренды земли между физическими лицами

Арендование земельных участков применяется многими субъектами гражданско-правововых отношений: физическими и юридическими лицами, государственными органами, ОМСУ и т.д.

Арендные отношения основываются на темпоральной (временной) характеристике действия контракта, а также на особенностях использования и владения землей.

Указанная земельная территория должна обладать следующими характеристиками: кадастровым номером, ограниченной территорией (ограждение забором), что не всегда соответствует действительности.

Как говорилось выше, обязательной характеристикой контракта аренды является его стоимость и срок. Важно также учитывать правовую природу каждой из категорий земли, ее особенности и характеристики, в связи с чем, каждый договор аренды земельных участков наделяется неповторимостью и уникальностью.

Контракт обязан содержать следующие реквизиты:

• наименование, место, дата;
• данные об участниках контракта, сведения, удостоверяющих их личность;
• предмет контракта, его характеристики, содержащиеся в кадастровом паспорте и свидетельстве о праве собственности;
• время действия, условия и характер оплаты, реквизиты перечисления денежных средств;
• права и обязанности лиц;
• персонификация сторон (подписи и расшифровка).

Перед составлением договора, сторонам следует досконально изучить положения действующих нормативных актов, регламентирующих институт договора аренды.

К сожалению, как показывает практика, лица, не имеющие юридического образования, редко могут определиться со всеми тонкостями и нюансами законодательства. Поэтому настоятельно рекомендуется пользоваться услугами профессиональных юристов.

Любые неточности или попустительства в договоре могут повлечь его недействительность или еще хуже, поставить одну из сторон в невыгодное положение.

Договор аренды земли между физическими лицами можно скачать .

Договор аренды между физическим и юридическим лицом (образец)

можно скачать форму образца договора аренды земельных участков между физическими и юридическими лицами.

Договор аренды земли между юридическими лицами (образец)

можно скачать форму образца договора аренды земельных участков между юридическими лицами. В тексте необходимо изменить данные в поле «арендатор».

Сколько стоит аренда земли сельхозназначения

Заключение договора аренды земли сельхозназначения является стартовым шагом для осуществления предпринимательской сельскохозяйственной деятельности. Возможность заключения такого договора является преимущественной и наиболее выгодной позицией для субъектов, нежели, например, покупка земель.

Одним из наиболее распространенных вопросов, встречающихся при заключении договора аренды сельхозземель, является ее стоимость. В данном блоке хотелось бы рассмотреть вопросы расчета стоимости земли, дополнительных аспектов при проведении таких операций.

Размер стоимости 1 га земельного участка варьируется в зависимости от конкретного субъекта РФ. Например, в Тульской области аренда земли осуществляется примерно около 500 р. за 1 га, а в Ленинском районе сумма аренды начинается от 1000 р.

Разумеется, земли, располагающиеся ближе к центру страны или имеющие преимущественные характеристики (курорты, богатая почва и т.д.) сдаются в аренду по более высоким ценам. Так, в Московской области такой участок стоит от 2000 р. за 1 га, в Краснодаре – от 500 р. Как правило, цены указываются за месяц.

Особенности формирования первичной стоимости участка

Базовым элементом для формирования цены на землю является кадастровая оценка размера стоимости участка. Ее формирование происходит в несколько этапов: вначале сторонами определяется цель использования участка, устанавливается размер его себестоимости в зависимости от ряда характеристик: уровень капитализации типа земли, севооборот, классификация сельскохозяйственных культур, предполагаемый доход с 1 га, учет денежных затрат на обработку земельной территории.

Изучив данные характеристики, стороны производят окончательный расчет стоимости. Суммарным показателем является сумма произведений показателей кадастровой цены земель от 1 до 4 групп, находящихся на данном участке.

Первичная стоимость участка

Кадастровая стоимость земли в большинстве случаев используется как рыночная. Для определения точной стоимости аренды 1 га сельхозземли, претенденты могут обратиться в органы местного самоуправления.

Росреестр предоставляет претендентам документ, подтверждающий кадастровую стоимость участка. Граждане имеют право бесплатного получения таких сведений один раз в год.

Факторы для определения итоговой стоимости участка для потребителя

Рыночная стоимость аренды земель сельскохозяйственного назначения часто отличается от ее кадастровой стоимости. Определение размера стоимости зависит от ряда особенностей.

При расчете стоимости земельных участков, необходимо учитывать:

• местоположение участка, его размер и прочие характеристики (почва, грунт, состояние, уровень урожайности и др.);
• паевая цена;
• вид и цель аренды земли;
• уровень паевого налогообложения;
• фиксированная ставка на арендование пая земли;
• период аренды

Учитывая вышеизложенные факторы, в расчете стоимости аренды земли, необходимо использовать следующие формулы:

Арендная плата = площадь земли*фиксированная ставка аренды (основная формула для расчета стоимости участков, условия съема которых обычно не изменяются);

Арендная плата = площадь земли*налоговая ставка* уровень целочисленного коэффициента;

Арендная плата = база аренды*сумма площади территории*сменный коэффициент (данная формула применяется, как правило, при наличии воздействия органов местного самоуправления на условия арендных отношений).

Выбор верной формулы зависит от типологии участков, наличия прав третьих лиц, права субаренды и др., которые необходимо установить до заключения договора.

Регистрация договора аренды земли сельхозназначения

Российским законодательством установлена обязанность регистрации заключенных договоров Росреестре. Таким образом, договор может вступить в юридическую силу только после его регистрации в данном органе.

Смысл государственной регистрации договоров заключается во внесении его данных в ЕГРЮЛ. Стороны после подписания договора должны самостоятельно или через посредника обратиться в данный орган с полным пакетом документов.

Когда требуется зарегистрировать договор аренды земли в Росреестре?

Гражданский кодекс РФ требует от сторон письменного заключения договора при следующих обстоятельствах:

• арендные отношения длятся более одного года;
• одна из сторон является организацией (без учета срока аренды).

В соответствии с положениями Земельного кодекса, договор аренды земель сельскохозяйственного назначения обязан пройти государственную регистрацию, при условии, если срок правовых отношений составляет один год и более.

Как показывает практика, стороны, не желая участвовать в волоките по сбору большого количества документов, пытаются заключать договор на срок до 11 месяцев, по истечении которых, они вновь вступают в такие же правовые отношения.

Кроме того, договор аренды не требует государственной регистрации при условии заключения его на неопределенный срок, ввиду обстоятельства, что он может быть расторгнут в любое время при желании одной из сторон.

Однако в случаях, если стороны решаются на осуществление государственной регистрации договора, им необходимо собрать полный пакет документов, куда входят:

• паспорт (в случае если стороны – физические лица) или учредительные документы, при условии, что стороны – юридические лица (свидетельство о регистрации, устав, ИНН и др.);
• в случаях защиты интересов стороны представителем, представляется его доверенность (оформленная у нотариуса);
• заключенный договор в двух экземплярах;
• документ, свидетельствующий о предоставлении земли в аренду ОМСУ;
• в случае аренды земли у физического лица – документы, свидетельствующие о праве собственности;
• кадастровый паспорт земельного участка;
• документы, подтверждающие наличие на участке каких-либо зданий или иных строений (при их наличии);
• квитанция, свидетельствующая об оплате государственной пошлины.

Также к документам необходимо приложить заявления от обеих сторон о проведении сделки. В случае очного присутствия сторон, заявление формируется специалистами, принимающими документы.

Кроме того, перечень документов может быть расширен в зависимости от условий аренды. Поэтому перед подачей документов сторонам следует обратиться в Росреестр за уточнением списка документов.

Процедура госрегистрации