Собственность меньше трех лет

Многие считают, что продажа квартиры в собственности менее 3 лет и покупка новой невозможны без уплаты налога. Однако, это не со всем так. Так, уплата налога при продаже квартиры, которая зарегистрирована на одном владельце менее трех лет (до 2016 год – об особенностях в продолжении статьи), обязательна. И это не зависит от того, будет ли куплено новое жилье в дальнейшем.

С 2016 года начало действовать новое законодательство и вступили в силу некоторые очень важные моменты, касающиеся сделок купли и продажи. Так, квартиры, купленные до первого января 2016 года, могут быть проданы без уплаты налога уже через три года, то есть тридцать шесть месяцев. А если недвижимость была куплена после первого января 2016 года, то продать ее без уплаты можно будет только через пять лет с момента регистрации.

Также с 2016 года вступили в силу изменения, по которым при расчете налога учитывается кадастровая стоимость:

Так, если цена продажи составляет менее 70 процентов от кадастровой стоимости, то налог все равно выплачивается с 70 процентной кадастровой стоимости квартиры.
Если квартира продается дороже 70 процентов от кадастровой стоимости, то порядок уплаты налога остается прежним.

Как узнать кадастровую стоимость?

Этим вопросом задаются очень многие. Но, как ни странно, узнать информацию о кадастровой стоимости очень просто. Сделать это можно не выходя из дома на официальном сайте Российского реестра .

Особенности взимания налога

Налоги уплачиваются при продаже квартиры. И это известно всем. Сумма, с которой будет взиматься налог, определяется при учете кадастровой стоимости (об особенностях написано выше).

Государством уставлены следующие ставки:

13 процентов для резидентов Российской Федерации.
30 процентов для нерезидентов Российской Федерации.

Важно! Стоит понимать, какие категории граждан относятся к резидентам, а кого можно причислить к нерезидентам. Резидентами являются лица, которые имеют гражданство или вид на жительство в Российской Федерации. Также стоит отметить, что резидентами не будут признаны граждане, имеющие вид на жительство в другой стране и находящиеся за пределами России более 6 месяцев или 183 дней в течении одного года.

Если у продавца квартиры остались документы, подтверждающие стоимость покупки, то целесообразно будет использовать их для уменьшения налогооблагаемой суммы.

Например, квартиру гражданин купил за 3 300 000 рублей. Продать ее он решил за пять миллионов. То есть фактическая прибыль равна 1 700 000 рублей. И именно с этой суммы будет уплачиваться налог. Но если документов о стоимости квартиры у продавца не сохранилось, то более целесообразно будет использовать налоговый вычет.

Его максимальная сумма – 1 млн российских рублей.

Приведем пример: гражданин покупает квартиру за 2 миллиона, а продать ее он решает за 3 миллиона. Документов о первоначальной стоимости не сохранилось. То есть прибылью признается вся сумма продажи, то бишь 3 млн. рублей. Гражданин может воспользоваться правом на получение налогового вычета в размере миллиона. Тогда придется уплатить уже не с 3 миллионов, а с двух, что намного меньше.

Также гражданин может выбрать, что ему будет использовать выгоднее. Чтобы понять суть, также лучше будет привести пример. Квартиру некий гражданин решил продать за 1 млн. У него остались документы, по которым недвижимость на момент покупки стоила 500 000 рублей. И гражданин решает вычесть эту сумму. Тогда ему придется уплатить с 500 тысяч, то есть в размере 65 000 рублей, при условии, что он является гражданином и резидентом РФ.

Но также этот же владелец, если бы был более благоразумным, мог использовать налоговый вычет в размере 1000000 рублей. То есть из миллиона, он бы вычел всю сумму, и платить ему пришлось бы с нуля рублей. Значит, гражданин мог бы сам освободить себя от уплаты НДФЛ.

Кроме этого, не стоит забывать и о кадастровой стоимости. Сумма продажи не должна быть меньше 70 процентов от нее. Иначе налог придется платить по другим условиям, которые менее выгодны.

А теперь подробно рассмотрим вариант, когда в одном налоговом периоде продажа квартиры и покупка были произведены в 2017 году.

Продажа и покупка квартиры в одном налоговом периоде — особенности

Власти понимают, что в некоторых случаях гражданину приходится продавать квартиру, не дождавшись срока, после которого налог не уплачивается. Поэтому если одновременно покупка и продажа были совершены (в течении одного года), то государство предусмотрело льготы, а также взаимозачет.

Подробнее о взаимозачете и изменениях в налогообложении при продаже квартиры с примерами можно узнать, посмотрев данное видео:

Налоговый взаимозачет и его особенности

Чтобы понять принцип взаимозачета, продажи и покупки квартиры в одном налоговом периоде, будем приводить примеры. Так этот момент в законодательстве будет намного более понятен.

Итак, семья решила сменить жилье, которое куплено в 2016 году, через год. То есть собственник должен уплатить налог при продаже. Предположим, что квартира стоит 3 миллиона, а документов о ее стоимости на момент покупки не сохранилось. Используем налоговый вычет в размере одного миллиона. То есть налог надо будет уплатить с 2 миллионов. При условии, что гражданин является резидентом, налог составит 260 000 рублей.

Семья и собственник решают сразу после продажи старой квартиры купить новую. По документам стоимость новой равна 4 миллионам рублей.

В соответствии с законодательством, при покупке можно рассчитывать на возврат 13 процентов с суммы покупки, но не более 2’000’000 рублей.

Важно! На возврат могут претендовать только те граждане, которые являются налоговыми резидентами РФ, и в данный момент выплачивающие 13 процентов подоходного налога (то есть официально работающие граждане).

Так как квартира стоит 4 миллиона, а максимальная сумма равна двум, то будем использовать именно 2 миллиона.

Напомним, что в первом случае владелец при продаже уплатил налог тоже с двух миллионов рублей в размере 260 000 рублей. А теперь ему вернут эту же сумму, только уже с покупки. Так, конечно же, случается не всегда.

Рассмотрим еще два случая, чтобы было более понятно:

Гражданин продает квартиру за 5 миллионов. Начальная стоимость – 4 миллиона, документы, свидетельствующие об этом, сохранились. То есть налог уплачивается с суммы в 1 000 000 рублей и равен сто тридцать тысяч. Вторую квартиру собственник покупает за 7 миллионов. Но он имеет право вернуть налог при покупке в размере 260 000 рублей. В итоге владелец заплатил 130 000, а вернул 260 000, то есть он остался еще и в плюсе от этой сделки.
Квартира была продана за 4 миллиона. Документов о стоимости на момент покупки не осталось. С использованием налогового вычета налогооблагаемая сумма будет равна 3 миллионам. Новую квартиру продавец купил за 5 миллионов. Максимальная сумма вычета – 2 миллиона. То есть, 3 млн. — 2 млн. = 1 млн. рублей. Именно с одного миллиона придется уплатить подоходный налог.

При этом, даже если стоимость покупки равна стоимости продажи, налог, возможно уплатить все-таки придется.

Важно! Задекларировать прибыль гражданину придется в любом случае, даже если налогообложению по закону прибыль не подлежит. Для возврата НДФЛ стоит обратиться в налоговые органы с соответствующими документами. Возврат возможен только если покупка и продажа квартиры совершались в одном налоговом периоде.

Покупка квартиры - это важный момент в жизни каждого человека. Данная инвестиция не только является крупной, но и подвергается определенному риску. «Квартира в собственности менее 3 лет» - такие заголовки объявлений сегодня встречаются очень часто. Большинство людей не понимают, для чего в объявлении продавец указывает такие подробности. Как же избежать ошибок и купить квартиру без риска? Для этого необходимо детально ознакомиться со всеми формальностями и условиями купли и продажи.

Правила безопасности при покупке недвижимости

Риски при приобретения квартиры на сегодняшний день очень велики. Как не попасться на обман риэлтора и продавца? Как обезопасить себя во время купли-продажи жилого помещения? Потенциальный покупатель, чтобы не быть обманутым, должен обращать внимание на такие детали, как история жилого объекта, документы на квартиру, претенденты на жилплощадь, соответствие жилья документам.

Перед оформлением документов покупки необходимо детально изучить историю жилья. Следует знать ответы на ряд вопросов:

кто сейчас владелец квартиры;
кто был раньше владельцем;
кто прописан в этой квартире;
сколько проживает непрописанных жильцов.

Что касается бумаг, перед оформлением необходимо тщательно изучить документы на жилое помещение. Очень часто мошенники используют фальшивые документы.

Кроме того, покупатель должен быть уверен, что приобретает квартиру легально, а жилье должно соответствовать документам. Вот, например, несколько уточняющих вопросов, которые следует задать собственнику, если была реконструкция квартиры: «Была ли перепланировка квартиры законна?», «Управляющие службы давали согласие на перенесение коммуникаций?».

Необходимые документы на квартиру

Покупка квартиры - это серьезная сделка, поэтому важно при оформлении договора быть осведомленным в необходимом пакете документов. Большинство покупателей думают, что все вопросы по купле-продаже можно переложить на агента по недвижимости. Нужно помнить, что он не несет финансовой и правовой ответственности за подписание сделки. Агент по недвижимости только предоставляет информационные услуги.

Квартиры обычно могут быть первичными или вторичными. Во время покупки в новостройке клиент может приобрести жилье уже в сданном доме или участвовать в долевом строительстве. Процедуры покупки жилья в уже сданном новом доме и процедуры приобретения жилья на вторичном рынке одинаковые.

Если клиент участвует в долевом строительстве, то сначала с ним заключают договор долевого участия (ДДУ), а после постройки здания покупатель оформляет право на собственность. Для того чтобы зарегистрировать ДДУ, от клиента требуется:

заявление (бланк заявления можно получить на месте);
договор ДУ;
чек об оплате госпошлины в размере 100 рублей плюс копия чека.

Подводные камни во время покупки недвижимости

Во время продажи главная цель продавца - это как можно больше заработать на сделке. Для того чтобы не приобрести жилье, которое не будет соответствовать цене, следует остерегаться банальных ошибок. Частые ошибки во время покупки:

Покупка квартиры в спешке. В данном вопросе не следует спешить, и перед оформлением документов нужно посмотреть хотя бы десять вариантов.
Приобретение жилья в летний период. Для того чтобы выявить погрешности помещения, нужно рассматривать варианты осенью или зимой. Тогда можно понять, насколько хорошо отапливается помещение, течет ли крыша, проверить стены на наличие плесени.
Окна и вид из них. Нужно обратить внимание, нет ли под окнами стройки или шумной магистрали.
Перепланировка помещения. Чтобы избежать проблем с законом, план квартиры должен соответствовать паспорту БТИ.
Электроснабжение помещения. Согласно законам РФ, для того чтобы переносить розетки, владелец должен иметь проект электроснабжения жилого объекта.
Осмотр жилья вечером. Специалисты советуют осматривать жилье днем, чтобы увидеть все погрешности помещения.
Отказ от помощи юриста. Во время покупки недвижимости необходимо воспользоваться услугами юриста. Это поможет избежать проблем в дальнейшем.

Возможные способы мошенничества во время купли-продажи помещения для проживания

Как обезопасить себя и не попасть на мошенника? Сегодня квартирные аферисты работают по таким схемам:

Многократная продажа жилья. Во время такой сделки мошенники дают фальшивые документы и требуют полную оплату после регистрации нотариусом.
Продажа чужой квартиры. Жулики подготавливают неправдивый пакет документов на арендованную квартиру и пытаются продать ее.
Уплата аванса. Аферист требует аванс от покупателя, после чего жулик быстро исчезает.

Для того чтобы не попасться на обман, необходимо соблюдать некоторые рекомендации:

Следует заключать договор купли-продажи в присутствии юриста.
Необходимо просить все копии подписанных документов владельца квартиры.
Перед оформлением договора следует как можно больше узнать информации о владельце.
Покупатель во время заключения договора имеет полное право вносить свои изменения. Если продавец будет запрещать ввод изменений, то следует отказаться от такого договора.
Во время заключения сделки должны присутствовать два лица. Они смогут быть свидетелями в суде, если возникнут какие-то проблемы.

Покупка жилья, которое находится в собственности менее 3 лет

Продажа квартиры меньше 3 лет в собственности обусловлена условиями и порядками, которые прописаны в 220 статье Налогового Кодекса Российской Федерации. Если стоимость жилья больше одного миллиона рублей, то закон обязывает продавца заплатить налог на доход с продажи жилищного помещения. Если продающаяся квартира в собственности менее 3 лет, налог составляет тринадцать процентов от общей стоимости жилья.

Многие продавцы могут пытаться обхитрить закон и не заплатить полагающийся налог. Они предлагают покупателю подписать договор на сумму меньше одного миллиона рублей и заплатить недостающую часть неофициально. На такие сделки не следует соглашаться, так как можно вовлечь себя в большие неприятности. Например, продавец может расторгнуть договор купли-продажи, и во время судебного заседания продавцу вернут квартиру, а покупателю - деньги, указанные в договоре. Если была осуществлена продажа квартиры меньше 3 лет в собственности, по закону должен быть оплачен налог. В противном случае - это повлечет законное наказание.

Типичные риски

Покупка квартиры менее 3 лет в собственности может привести к большим рискам. Существуют несколько причин для беспокойства:

Подаренная квартира менее 3 лет в собственности может вернуться к владельцу обратно, если с момента дарения прошло не больше трех лет.
Может быть аннулирован договор, если в квартире прописаны несовершеннолетние или недееспособные лица.
Невозможно получить налоговый вычет с жилого объекта, если квартира в собственности менее 3 лет.

Такие риски возможны, но не во всех случаях. Сегодня квартира в собственности менее 3 лет, как правило, не несет с собой в придачу проблемы и заботы покупателю. Хотя, конечно, всегда бывают исключения. Можно попасть на мошенников, жилье с долгами или в залоге.

Риски во время приобретения жилья по доверенности

Во время приобретения квартиры по доверенности существуют свои риски. Три основных угрозы:

Приобретение квартиры по поддельной доверенности.
Отчуждение собственности из-за просроченной или отозванной доверенности.
Смерть собственника, от которого действует доверенное лицо. В этом случае лучше встретится с владельцем и договориться о том, что покупатель будет сам заниматься оформлением без посредника.

Если владельцев имущества несколько, то необходимо получить письменный отказ от каждого собственника.

Из чего должна состоять подлинная доверенность

Для того чтобы удостовериться о подлинности доверенности, следует ее проверить на действительность. В неподдельном документе должны быть указаны:

паспортные данные доверителя (ФИО, дата рождения, место прописки, серия и номер паспорта);
данные о доверенном лице;
адрес отчуждаемого жилья;
подпись того, кто выдал эту доверенность;
удостоверительная надпись и нотариальная печать.

Риски во время покупки жилья, полученного путем наследства

Продавцом может быть человек, который получил в наследство квартиру от другого лица. Необходимо знать нюансы такого наследства:

наследство может переходить вместе с долгами;
наследство может переходить к наследнику, будучи в залоге; в такой ситуации он не имеет право распоряжаться наследством;

Несколько проблем, которые могут возникнуть:

подача иска в суд с целью разорвать сделку наследства;
обременение квартиры, например, если была подписана долгосрочная аренда, то такой договор остается законным, даже если меняется собственник.

Проверка на чистоту квартиры с юридической стороны

Для того чтобы обезопасить себя и не попасть в махинацию мошенника, необходимо проверить квартиру на юридическую чистоту. Новому собственнику нужно:

узнать о сроках вступления права на наследство;
обратиться к нотариусу, который оформлял наследство, чтобы предотвратить появление других преемников.

Оспаривание сделки

Существуют случаи, когда покупатель становится инициатором расторжения договора купли-продажи. В соответствии законом (статья 450 ГК России) аннулировать сделку можно на законном основании:

если продавец серьезно нарушил подписанный договор;
в том случае, если условия сделки противоречат нормативно-правовым актам;
в случае ущемление прав третьего лица (наследника);

Данный вопрос можно решить двумя способами: по обоюдному согласию сторон или в суде, если одна из сторон не хочет разрывать договор.

Обмен квартиры в собственности менее 3 лет

Обмен жилищных помещений сегодня стал актуальным. У многих возникают вопросы:

Квартира, находящаяся в собственности менее 3 лет, подлежит обмену?
Обязаны ли собственники платить налог во время обмена?

Если жилье было в достоянии меньше 3 лет, то владелец освобождается от оплаты налога во время обмена жилья, претендуя на налоговый вычет. Такой вычет как раз равняется тринадцати процентам от общей суммы жилья.

Но если срок владения превышает хотя бы на один месяц, то собственник обязан заплатить государству налог, для того чтобы сделка считалась действительной и была зарегистрирована.

Все законы РФ по обмену квартир прописаны в Гражданском кодексе (статья 567), а в статье 217 НК указан размер налога для оплаты.

При продаже квартиры, которая менее 3 лет в собственности, и последующей покупке новой квартиры появляется необходимость оплатить налог на доход физических лиц. Причём такая обязанность возникает независимо от того, приобретается ли квартира после продажи старого жилья или нет. Одной из причин такого порядка является тот факт, что при продаже любого, признанного по закону жилого объекта недвижимости, который был зарегистрирован как собственность конкретного физического лица менее трёх лет назад, бывший собственник также оплачивал налог.

Главное же обстоятельство, по которому Законодатель усмотрел обязанность оплаты налога (13% от стоимости жилья), заключается в том, что покупая и продавая различные объекты недвижимости относительно в короткий момент времени, граждане извлекают финансовую выгоду. Именно поэтому они должны заплатить налог в доход государства, впрочем, как от любой другой коммерческой деятельности.

Основные изменения в налоговом законодательстве

Статья 218 Налогового кодекса РФ обязывает всех физических лиц оплачивать в доход государства определенный налог, так называемый НДФЛ либо подоходный налог. На сегодняшний день ставка НДФЛ составляет 13% от всего совокупного дохода гражданина в месяц. Ранее, в это число также входили все доходы, полученные в результате отчуждения того или иного объекта недвижимого имущества, в том случае, если он числился, то есть был зарегистрирован в собственность, менее чем 3 года назад. Можно сказать, что Законодателем установлено определённое условие, позволяющее избежать необходимости уплаты вышеуказанного налога, а именно, трехлетний период владения недвижимостью.

Изменения, которые пришлись на 2016 год внесли свои коррективы. Подача декларации также является обязательной, более того, был изменён и порядок расчётов. Появилась ясная картина того, что требовались более жёсткие условия в этой области налогообложения. В том числе была устранена проблема в законодательстве, из-за которой возникала путаница в порядке уплаты подоходного налога с продажи жилого помещения нерезидентами Российской Федерации.

Основным критерием для определения того, какой порядок расчетов при уплате НДФЛ применять в том или ином случае, когда речь идёт о продаже недвижимости, является дата её приобретения. Если собственник приобрел квартиру до 1 января 2016 года, то порядок расчёта подоходного налога останется прежним. Когда регистрационная запись о переходе права собственности на квартиру датирована более поздним числом, тогда применяется уже новый порядок.

Старый порядок расчёта подоходного налога включает в себя два критерия:

владение собственностью, но меньше чем 3 года;
оформление квартиры в собственность до начала 2016 года.

По новому порядку недвижимость должна находиться в собственности на два года больше, то есть пять лет, однако, есть 4 исключения, которые допускают трехлетний срок владения. Необходимо их перечислить:

собственник получил квартиру на основании открытого наследства (с момента открытия должно пройти ровно три года);
жилье было получено в дар от близкого родственника;
по соглашению пожизненного содержания с иждивением;
в порядке приватизации.

Важно! Указанный трёхлетний срок на основании Постановления того или иного субъекта Российской Федерации может быть уменьшен, причём, это касается как жилой квартиры, так и земельного участка либо частного дома. Другими словами, любого объекта, признаваемого недвижимым имуществом. Более того, критерий снижения налогообложения не ограничен какими-либо рамками, таким образом, он может составлять ноль.

Следует отметить, что в некоторых субъектах, например, Ставропольском крае или Ханты-мансийском округе, местные власти сохранили прежний порядок налогообложения, который также составляет 3 года и касается это всех категорий граждан.

Период исчисления сроков, порядок расчёта налога и имущественного вычета

К сожалению, имеют место случаи, когда собственник полагает, что старый период 3 года либо новый, составляющий 5 лет, это срок, в течение которого нельзя отчуждать квартиру. Конечно это не так! Собственник, владеющий объектом недвижимого имущества в праве совершать с ним любые действия, будь то дарение, мена, сдача в аренду или продажа. Делать это он может с момента регистрации указанного объекта на его имя.

Продавать купленный объект по истечении трёхлетнего или пятилетнего срока может означать лишь одно: собственнику придется оплачивать налог в том порядке, который установлен Налоговым кодексом Российской Федерации. Например, в 2017 году состоялась купля земельного участка с возможностью индивидуального жилищного строительства, а в 2021 году появилась необходимость в его отчуждении. В данных обстоятельствах продаваемый объект будет попадать в базу налогообложения в размере 13% от своей стоимости. А если собственник подождёт еще один год, тогда оплаты подоходного налога не потребуется, поскольку к этому времени пройдёт ровно 5 лет.

Временной период, с которого ведётся отсчёт срока владения недвижимостью определяется с момента перехода прав собственности. Конкретное число внесения сведений в соответствующий реестр прав на недвижимое имущества и сделок с ним можно посмотреть в свидетельстве, которое выдаётся после регистрации в службе Росреестра. При продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет и покупке новой квартиры, указанный порядок уплаты НДФЛ сохранится в неизменном виде, поскольку приобретение того или иного объекта недвижимости никак не влияет на выплату подоходного налога в казну государства.

Если недвижимость регистрировалась после 1 июля 2016 года, то в таком случае данную информацию можно посмотреть в выписке ЕГРП, где отдельной строкой будут указаны нужные сведения. Обязательно необходимо упомянуть о трёх исключениях:

когда гражданин получил квартиру по наследству, то возникновение права собственности считается с момента открытия наследства, которым признаётся день смерти наследодателя;
если объект недвижимости приобретался в составе кооператива, тогда такое право возникнет после окончательной выплаты пая и оформления акта приема-передачи;
Когда проданный жилой объект перешёл в собственность до 1998 года, поскольку договор купли-продажи в то время оформлял нотариус и передавал в городскую администрацию, а единого реестра прав ещё не существовало.

Касательно имущественного вычета следует справедливо отметить, что вышеуказанные изменения его не коснулись, сумма, исчисляемая одним миллионом рублей осталась прежней. Имущественный вычет — это определённая денежная сумма, которая зависит от подтверждённых доходов, полученных в результате ведения трудовой деятельности. Им можно воспользоваться только один раз в календарный год. Несмотря на то, что такое понятие как имущественный вычет сохранилось и в рамках нового порядка исчисления сроков, помогающих избежать выплату подоходного налога, теперь он не будет являться таким значительным как раньше. Поскольку по старому порядку, собственник мог указать в соглашении о купле-продаже жилья его стоимость в один миллион рублей, таким образом, учитывая, что имущественный вычет также составляет один миллион рублей, он освобождал себя от уплаты подоходного налога.

Теперь, если владелец недвижимости, которая приобреталась после 1 января 2016 года будет пытаться использовать данный способ, то мало того, что налоговые органы доначислят ему подоходный налог, он ещё будет обязан выплатить штраф, а также соответствующие пени за просрочку указанных налоговых платежей. Подача налоговой декларации зависит от выдержки срока минимального владения. Если этот период как по-старому правилу, так и по новому порядку с учётом перечисленных исключений прошел, тогда подача налоговой декларации не требуется. В случае, когда вышеуказанные сроки не соблюдены, подача налоговой декларации становится обязательной, даже, если налог будет равен нулю.

Такая декларация подается не позднее 30 апреля того года, который следует сразу за годом, когда производилось отчуждение недвижимого имущества. Непосредственно сам подоходный налог уплачивается в казну государства не позднее 15 июля того года, в котором была подана налоговая декларация. Также важно понять с какой суммы рассчитывается налог. Ранее данной суммой признавались те денежные средства, которые собственник получал с продажи квартиры, они и считались его доходом. По новым правилам расчета, наибольшее значение теперь имеет размер кадастровой стоимости квартиры. Доходом, с которого производится расчёт подоходного налога признаются два варианта: